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文檔簡介
山西大同太陽城項目一階段定位報告?zhèn)I(yè)顧問
?2011B.A.Consulting.偉業(yè)顧問2011年12月第2頁目錄一、二、三、四、五、六、第3頁一、項目定位第4頁基于之前會議溝通結(jié)論,定位考慮要素如下一、快銷的基本原則二、有哪些商戶可以給予項目支撐,利于項目發(fā)展三、保證太陽城住宅項目的整體品質(zhì)四、差異化定位,贏得市場機會
東大門數(shù)碼城時尚數(shù)碼淘寶館的市場空白滿足年輕時尚消費者的需求相關(guān)業(yè)態(tài)商戶的良好反饋項目定位:第6頁亮點一:科技元素建議在東西側(cè)廣場設(shè)立LED廣告柱,以達(dá)到聚集人氣的作用。同時在建筑外立面設(shè)立LED廣告屏,提升項目科技感的同時,給重點商戶提供更多的展示平臺。項目規(guī)劃亮點第7頁亮點二:時尚數(shù)碼體驗項目在打造主力數(shù)碼體驗店的同時,在細(xì)節(jié)上更多體現(xiàn)項目的時尚體驗感。建議在各入口處分設(shè)數(shù)碼信息查詢機,提升項目品質(zhì)。項目規(guī)劃亮點第8頁亮點三:精品淘寶城時尚的韓國服裝,精美的特色飾品。各具特色的主題小店將成為本項目的一大亮點。項目規(guī)劃亮點第9頁亮點四:兒童元素孩子是愛情的結(jié)晶,永遠(yuǎn)是家庭的中心,關(guān)注家庭式消費模式是未來重要發(fā)展方向。本項目將匯集兒童樂園、兒童教育、兒童用品等一系列的活動場所。周邊大量住宅放量,用孩子帶動家庭消費,為項目帶來更多人氣。項目規(guī)劃亮點第10頁亮點五:美食特色大同飲食文化濃郁,而現(xiàn)有商業(yè)中餐飲配套匱乏。建議將采用大比例餐飲,形成項目特色,滿足消費者需求。項目規(guī)劃亮點第11頁二、商戶及投資客訪談結(jié)果
商戶整體看好大同市場,對地塊所在區(qū)域發(fā)展有信心零售商對地塊未來商業(yè)中心地位有較高的預(yù)期,對進(jìn)駐該區(qū)域經(jīng)營有強烈的意愿。多數(shù)零售商表示大同目前商業(yè)模式尚不成熟,期待升級后的商業(yè)中心可以給大同帶來真正品質(zhì)的商業(yè)項目,釋放潛在的消費需求。投資客大同現(xiàn)有中高檔商業(yè)不能完全滿足消費者需求,消費能力未得到充分釋放。大多數(shù)被訪者表示若本項目發(fā)展成為中高檔生活消費場所,將會對項目保持較高關(guān)注度,且持有一定期盼值。第13頁中關(guān)村海龍商戶性質(zhì):電子城商戶基本情況:自1999年開業(yè)以來,一直處于中關(guān)村IT賣場的領(lǐng)軍位置,日客流量超過5萬人次,平均年客流量超過千萬人次,年銷售額近20個億。
聯(lián)系電話:嚴(yán)峻(負(fù)責(zé)拓展)談重點內(nèi)容:海龍公司目前已在全國范圍內(nèi)實行品牌管理輸出的計劃,并已在石家莊、鄭州等城市成功引進(jìn)。如果項目各方面條件滿足公司基本需要,且項目區(qū)域有電子市場成功發(fā)展的商業(yè)氛圍,未來很可能會考慮進(jìn)駐本項目。合作方式可采取掛牌經(jīng)營或負(fù)責(zé)項目的招商運營等。面積需求初步考慮在7,000-8,000平方米。重點商戶招商工作情況第14頁重點商戶招商工作情況百腦匯商戶性質(zhì):電腦大賣場主營業(yè)務(wù):品牌機、手機通訊、數(shù)碼設(shè)備、DIY、電腦超市等。聯(lián)系電話:上??偛靠偛檬依钐刂?負(fù)責(zé)大同市場拓展)談重點內(nèi)容:百腦匯進(jìn)駐大同市場意愿強烈,并已對大同市場做了初步的考察與分析,一旦有合適的項目即會考慮合作。但經(jīng)過公司專業(yè)團(tuán)隊對太陽城項目的考察與研究,發(fā)現(xiàn)本項目周邊并無較成熟的電子電腦的商業(yè)氛圍,項目的位置不符合百腦匯選址所必須具備的條件,因此不會考慮進(jìn)駐本項目。第15頁崇文門搜秀商戶性質(zhì):時尚淘寶城主營業(yè)務(wù):集購物、餐飲、娛樂于一身的大型時尚淘寶城,以動漫電子類商品形成自身特色。
聯(lián)系電話:商業(yè)管理公司經(jīng)理談重點內(nèi)容:搜秀旗下有卡瑪、羅賓遜等連鎖服裝品牌,但公司一直以來只有旗下個別品牌向其他省市發(fā)展,并無搜秀整體向其他地區(qū)擴店的計劃,是否進(jìn)駐本項目有待與公司高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步商榷以及對項目進(jìn)行考察了解后再做決策。重點商戶招商工作情況第16頁商戶性質(zhì):西式快餐聯(lián)系電話建項目所在區(qū)域比較看好,對進(jìn)駐此地有較為強烈的意愿。需求面積:350平方米;如是得來速餐廳,建筑面積300-350平方米,占地面積1200平方米(含車道及30個停車位)。基本硬件要求:須在餐廳外立面,公共區(qū)域及餐廳以外的適當(dāng)位置安裝招牌及路標(biāo);在紅線內(nèi)開設(shè)麥當(dāng)勞所需出入口
;提供物業(yè)平臺或屋頂上約50平方米場地給餐廳放置室外機組。重點商戶招商工作情況麥當(dāng)勞第17頁商戶名稱商戶性質(zhì)聯(lián)系電話進(jìn)駐意向佳藝時尚廣場服裝市進(jìn)駐外地意向西單華威服裝市時不考慮到外地發(fā)展三里屯雅秀服裝市擴店計劃雅寶路服裝市010-51361010無在大同市場進(jìn)駐意向中關(guān)村鼎好電子商外地管理計劃中關(guān)村E世界手機數(shù)碼廣010-6281999無進(jìn)駐大同市場計劃中關(guān)村科貿(mào)電子城電子商考慮外地市場無進(jìn)駐意向類商戶匯總主題商業(yè)類商戶招商工作情況大同區(qū)域內(nèi)市場調(diào)研成果分析–零售商訪談本次零售商市場調(diào)研共選取了30組大同現(xiàn)有及尚未進(jìn)駐該市場的不同類型商戶作為分析樣本。得到的結(jié)果表明項目所在區(qū)域商業(yè)市場被長期看好。如下為代表訪談錄:
商鋪照片種類商戶背景介紹及發(fā)展現(xiàn)狀店鋪位置要求選址面積要求(平方米)可承受租金水(平元/天/平方米)硬件方面有無特殊要求對本項目進(jìn)入意愿及評價賓果紅酒零售是當(dāng)?shù)刂募t酒經(jīng)銷商人流量相對較小,位置較清凈處300~400(兩層)1.5~2滿足一般會所要求看好項目未來發(fā)展,會考慮入駐鳳臨閣餐飲歷史悠久,是當(dāng)?shù)夭惋嫎I(yè)最具代表性商戶人流量較大的位置,幾層均可3,000根據(jù)未來市場變化及資金情況后期詳談滿足一般餐飲需求未來可能考慮入駐當(dāng)?shù)仄放屏闶凵淘L談大同區(qū)域內(nèi)市場調(diào)研成果分析–零售商訪談商鋪照片種類商戶背景介紹及發(fā)展現(xiàn)狀店鋪位置要求選址面積要求(平方米)可承受租金水(平元/天/平方米)硬件方面有無特殊要求對本項目進(jìn)入意愿及評價故事咖啡餐飲是本地較具代表性的休閑餐飲店鋪,經(jīng)營狀況良好希望單層展示面較大100~2005~6無特殊需求近期暫無開分店計劃,未來會考慮同一首歌娛樂目前在本地有兩家店鋪,經(jīng)營情況一般交通位置較好,人流量較大的位置1,000以上暫時不能確定,未來詳談滿足一般娛樂場所需求待項目招商期再行商議蘋果酒吧休閑娛樂是在本地有限的幾家酒吧之一,經(jīng)營狀況較好最好是一層1,000以上暫時不能確定,未來詳談層高最好能高些根據(jù)項目未來發(fā)展,有可能入駐當(dāng)?shù)仄放屏闶凵淘L談大同區(qū)域內(nèi)市場調(diào)研成果分析–零售商訪談商鋪照片種類商戶背景介紹及發(fā)展現(xiàn)狀店鋪位置要求選址面積要求(平方米)可承受租金水(平元/天/平方米)硬件方面有無特殊要求對本項目進(jìn)入意愿及評價阿一鮑魚餐飲是大同市唯一的一家阿一鮑魚店鋪,經(jīng)營狀況較好交通條件較好,人流量大的位置1,000以上(二層)根據(jù)市場變化以后確定滿足一般餐飲需求看好本項目區(qū)域未來發(fā)展,但由于大同市只能開設(shè)一家店鋪的限制,不會在本項目內(nèi)再開設(shè)分店克麗緹娜美容在大同已開設(shè)多家分店,經(jīng)營狀況良好商業(yè)氛圍較濃厚的位置300~400暫不能確定無特殊需求看好本項目所在區(qū)域的發(fā)展,但基本已確定在東小城開設(shè)分店尚品玉泉餐飲在大同已開設(shè)兩家店鋪,分別是法式料理和韓式料理,廣受當(dāng)?shù)厥忻裣矏圩詈靡粚?,商鋪展示面?00以下2~4進(jìn)深希望較長認(rèn)可項目未來發(fā)展,會考慮入駐當(dāng)?shù)仄放屏闶凵淘L談大同區(qū)域內(nèi)市場調(diào)研成果分析–零售商訪談商鋪照片種類商戶背景介紹及發(fā)展現(xiàn)狀店鋪位置要求選址面積要求(平方米)可承受租金水(平元/天/平方米)硬件方面有無特殊要求對本項目進(jìn)入意愿及評價林姥姥餐飲在大同已開設(shè)多家分店,與泰福樓同屬一家,經(jīng)營狀況較好人流量大、商鋪展示面較好的位置1000以上(二層)暫不能確定滿足一般餐飲需求看好本項目區(qū)域未來發(fā)展,但近期不會考慮入駐大威皇面包房餐飲已在大同開設(shè)多家分店,經(jīng)營狀況均較為良好最好是一層,店鋪展示性強80-120暫不能確定無特殊需求會一直關(guān)注項目區(qū)域發(fā)展,如果條件合適會考慮未來入駐福來羊蝎子餐飲已開設(shè)店鋪為餐飲獨棟,經(jīng)營狀況良好位置優(yōu)越,人流量大1000左右根據(jù)市場變化以后確定無特殊需求暫無開新分店計劃,未來可能會考慮當(dāng)?shù)仄放屏闶凵淘L談大同區(qū)域內(nèi)市場調(diào)研成果分析–全國知名重點零售商訪談餐飲類棒!約翰:近期暫無進(jìn)駐大同市場計劃。一茶一坐:已有計劃進(jìn)駐大同市場;具體地址需要了解項目后再做選擇;營業(yè)面積要求在320-350平方米。凱鴿:在大同已開設(shè)七家分店,為本地較為知名的餐飲店,經(jīng)營狀況均較好;對本項目所在區(qū)域發(fā)展較為關(guān)注及看好,如果各方面條件理想,會考慮入駐本項目;營業(yè)面積要求在150-200平方米。全國品牌零售商訪談大同區(qū)域內(nèi)市場調(diào)研成果分析–全國知名重點零售商訪談零售類蘋果:目前已進(jìn)駐大同市場;對進(jìn)駐本項目意愿較強,隨時入駐;營業(yè)面積要求在500-600平方米左右;十分看好大同未來中高端零售市場。Timberland:在大同仿古街已經(jīng)開有分店且經(jīng)營狀況良好;希望在大同再開體驗式零售店鋪;對于是否進(jìn)駐本項目要根據(jù)本項目未來定位及發(fā)展;營業(yè)面積要求在30-40平方米左右。全國品牌零售商訪談第24頁7℃國際時尚銀飾:店鋪位于藍(lán)天商城一層,現(xiàn)有面積10平米左右,租金8元/平米/天。對項目所在區(qū)域較看好,關(guān)注其未來發(fā)展,并已經(jīng)在東小城以1.58萬/平米的價格購得商鋪。如果項目未來規(guī)劃良好,商業(yè)氛圍濃厚,商鋪售價合理,會考慮購買。未來需求店鋪面積不會小于10平米。當(dāng)?shù)貙I(yè)市場商戶訪談第25頁愛包:店鋪位于藍(lán)天商城一層,現(xiàn)有面積5平米左右,是在6年前以3萬元的價格購得。對項目所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r不能確定,但會關(guān)注其發(fā)展情況。如果項目未來發(fā)展樂觀,租售價格合理,則也會考慮購買。未來需求面積10平米左右,期望售價6,000-7,000元/平米。當(dāng)?shù)貙I(yè)市場商戶訪談第26頁億家人玩具新神話店鋪位于藍(lán)天商城二層,現(xiàn)有面積35平米左右,現(xiàn)在租金10元/平米/天,剛開業(yè)不久,經(jīng)營狀況較好。對項目所在區(qū)域發(fā)展持觀望態(tài)度,但會持續(xù)關(guān)注其未來走向。如果項目及周邊未來發(fā)展態(tài)勢良好,會首選出租的形式,但如果項目區(qū)域未來人流量大,商業(yè)氛圍較濃厚,也會考慮購得商鋪。未來需求面積100平米左右,租售價格依照未來項目發(fā)展再經(jīng)商榷。當(dāng)?shù)貙I(yè)市場商戶訪談第27頁小霸王代理店鋪位于藍(lán)天商城三層,現(xiàn)有面積23平米左右,現(xiàn)在租金2元/平米/天,每年有5%的租金浮動。如果項目未來發(fā)展?fàn)顩r尚好,商業(yè)氛圍濃厚,人流量較大,即使價格相對較高,也會考慮投資。未來需求面積10平米左右,接受售后返租的形式,租售價格待到以后根據(jù)具體情況再行商定。當(dāng)?shù)貙I(yè)市場商戶訪談第28頁瘋狂淘飾店鋪為藍(lán)天商城一層外側(cè)門面房,現(xiàn)有面積45平米左右,現(xiàn)在租金9元/平米/天??春庙椖繀^(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r,會一直對項目保持關(guān)注。但因為目前項目還處于前期施工階段,很多事情難以確定,不能做最終決定。如果項目未來規(guī)劃得當(dāng),會首選租得一個商鋪,但如果未來發(fā)展形勢較好,有較強的商業(yè)氛圍,也會考慮購得。未來需求面積90-100平米左右,租售價格根據(jù)未來具體情況再行商定。當(dāng)?shù)貙I(yè)市場商戶訪談第29頁東信廣場商戶所購商鋪位于東信廣場三層,面積34平方米,以40萬返8萬的售后返租形式購得其40年的使用權(quán)。商場開業(yè)的前三年由商場自身經(jīng)營,三年后由商戶自己經(jīng)營。對項目所在區(qū)域發(fā)展持觀望態(tài)度,但會持續(xù)關(guān)注其未來走向。如果項目及周邊未來發(fā)展態(tài)勢良好,會首選出租的形式,但如果項目區(qū)域未來人流量大,商業(yè)氛圍較濃厚,也會考慮再次購買商鋪。未來需求面積100平米左右,租售價格依照未來項目發(fā)展再經(jīng)商榷。當(dāng)?shù)貙I(yè)市場商戶訪談第30頁小結(jié)大同專業(yè)市場零售商訪談小結(jié)所訪商戶基本都對本項目區(qū)域較為看好,表示會持續(xù)關(guān)注未來項目的發(fā)展情況。對于所訪問的大部分商戶而言,均有一定的經(jīng)濟(jì)實力,并有在其他地點再購買或租賃商鋪的意愿,部分商戶已經(jīng)在東小城和東信廣場投資了商鋪。多數(shù)商戶表示,商鋪價格并不是購買首要考慮的因素,而項目人流量及商業(yè)氛圍將是店主是否考慮購買的首要因素。即使價格高,人流量大也會購買;相反價格再低,人流量小也不會考慮購買。本項目先天地理位置欠佳,需要以特殊主題及推廣計劃,為商戶樹立信心?,F(xiàn)有專業(yè)市場多以購買使用權(quán)的方式出售,東信廣場以返租的形式。得到商戶的認(rèn)可。第31頁三、項目業(yè)態(tài)落位第32頁根據(jù)市場調(diào)研以及本項目自身條件,家電及配套類、主題淘寶市場最適宜發(fā)展家具建材類1、金牛、紅星美凱龍等已占據(jù)市場,市場已基本飽和。2、建材類商業(yè)需要體量支撐。本項目及周邊商業(yè)難以形成集中效應(yīng)。家電及配套類1、項目需要一個具有聚客能力的主力店。2、蘇寧電器進(jìn)駐意愿強烈,且體量適宜本項目發(fā)展。電腦電子市場1、以金牛電腦市場招商情況來看,情況樂觀。2、時尚電子市場、數(shù)碼體驗店深受年輕人青睞,可適度發(fā)展。主題淘寶市場1、大同淘寶市場以藍(lán)天經(jīng)營情況尚佳,仍有較大發(fā)展空間。2、淘寶市場針對消費活躍的年輕群體,可增加商戶投資意愿。3、可與上河時代形成區(qū)域集中效應(yīng)。不適宜發(fā)展適合發(fā)展適度發(fā)展適度升級發(fā)展項目主力業(yè)態(tài)第33頁根據(jù)項目適宜發(fā)展業(yè)態(tài)及重點商戶的需求,我們將各層業(yè)態(tài)規(guī)劃如下:樓層主題業(yè)態(tài)主要經(jīng)營項目B1娛樂不夜城娛樂KTV、電玩城、臺球、網(wǎng)吧等F1時尚名媛/百腦匯零售快餐、時尚飾品、服裝、香化、電子體驗店、百腦匯等F2時尚男裝/百腦匯零售服裝、鞋帽、箱包、電子音像、百腦匯等F3生活百貨/百腦匯零售日用百貨、美容美發(fā)、美甲、兒童零售、百腦匯等F4美食城/兒童樂園餐飲、娛樂中餐廳、美食城、兒童娛樂、兒童教育其中百腦匯需求面積為1.5萬平方米。第34頁B1業(yè)態(tài)整體規(guī)劃網(wǎng)吧約1,500平米臺球約1,500平米電玩約2,000平米KTV約5,000平米整層自持第35頁F1業(yè)態(tài)整體規(guī)劃百腦匯(海龍、蘇寧)約5,000平方米整體銷售時尚零售約5,000平方米打散銷售快餐(麥當(dāng)勞)共兩層單層180平米根據(jù)商戶要求租售數(shù)碼體驗店(蘋果)共兩層單層250平米根據(jù)商戶要求租售重點商戶自持部分第36頁F2業(yè)態(tài)整體規(guī)劃百腦匯(海龍、蘇寧)約5,000平方米時尚零售約5,000平方米快餐(麥當(dāng)勞)共兩層單層180平米數(shù)碼體驗店(蘋果)共兩層單層250平米第37頁F3業(yè)態(tài)整體規(guī)劃百腦匯(海龍、蘇寧)約5,000平方米生活百貨約5,000平方米第38頁F4業(yè)態(tài)整體規(guī)劃兒童娛樂教育約4,000平方米自持部分美食城約6,000平方米部分自持部分銷售第39頁業(yè)態(tài)整體布局統(tǒng)計業(yè)態(tài)面積(平米)占比餐飲約6,80013.6%娛樂約10,00020%零售約29,20058.4%兒童約4,0008%類型面積(平米)占比銷售約3,500070%自持約1,500030%第40頁業(yè)態(tài)規(guī)劃建議零售區(qū)域以10-15平米小店鋪為主,市場吸納度高,收益最大化。整體“回”字形人流動線。中央主通道采取曲線形式,增加游逛樂趣。局部設(shè)置購物小島、休息區(qū)、水吧等節(jié)點,提升項目品質(zhì)。第41頁次入口曲線雙側(cè)店鋪休息區(qū)、綠植區(qū)F1業(yè)態(tài)規(guī)劃建議入口水吧第42頁F2-F3業(yè)態(tài)規(guī)劃建議水吧F2-F3店鋪劃分原則與F1相同。建議在電梯附近設(shè)立水吧區(qū)域,滿足消費者需求,提升項目品質(zhì)。第43頁硬件建議地下二層設(shè)置貨梯、卸貨區(qū)及通道,滿足貨運需求。地下一層娛樂不夜城,設(shè)置夜間出入口。一層?xùn)|西兩側(cè)主力店分別設(shè)立獨立出入口,同時從主力店可進(jìn)入商場。第44頁B2硬件建議建議將B2南側(cè)車道預(yù)留位貨運
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