中國土地制度概覽所有制-使用制-規(guī)劃體系

中國土地制度概覽與展望1345土地法規(guī)及政策概覽土地所有權(quán)制度土地使用權(quán)制度土地利用規(guī)劃制度專題分項(xiàng)與展望2目錄CONTNETS

土地法規(guī)及政策依據(jù)LANDLAWSANDREGULATIONS011234土地開發(fā)經(jīng)營與流轉(zhuǎn)相關(guān)法規(guī)土地相關(guān)配套法規(guī)土地基本法規(guī)土地利用規(guī)劃法規(guī)土地法規(guī)及政策依據(jù)5政策法規(guī)重要性雙擊添加標(biāo)題文字發(fā)布日期：2004.08.28

（最新修正）實(shí)施日期：1999.01.01

主要內(nèi)容：對土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護(hù)、建設(shè)用地等進(jìn)行明確規(guī)定。發(fā)布日期：2007.03.16

實(shí)施日期：2007.10.01

立法目的：維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序,明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。土地基本法規(guī)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》《中華人民共和國土地管理法》中央政策文件：如《2014年一號(hào)文件》《物權(quán)法》發(fā)布日期：2011.01.08

（最新修訂）實(shí)施日期：1999.01.01

主要內(nèi)容：根據(jù)《土地管理法》制定，對《土地管理法》中的條款進(jìn)行了細(xì)化與補(bǔ)充規(guī)定。發(fā)布日期：2014.01.19（最新修訂）主要內(nèi)容：農(nóng)村土地承包政策，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。土地利用規(guī)劃法規(guī)相關(guān)法規(guī)主要內(nèi)容《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》《城市規(guī)劃編制辦法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制審批辦法》發(fā)布部門：

建設(shè)部(已撤銷)立法目的：為了加強(qiáng)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃實(shí)施，科學(xué)、合理利用城市土地，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》等制定本辦法。發(fā)布部門：建設(shè)部(已撤銷)發(fā)布日期：2005.12.31

主要內(nèi)容：對城市規(guī)劃編制組織、城市規(guī)劃編制要求、城市規(guī)劃編制內(nèi)容（城市總體規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃）等作出明確規(guī)定。發(fā)布部門：全國人大常委會(huì)

發(fā)布日期：2007.10.28

主要內(nèi)容：對城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定、實(shí)施與修改等作出明確規(guī)定。發(fā)布部門：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布日期：

2010.04.25

主要內(nèi)容：對省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的制定和修改、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內(nèi)容和成果要求等作出明確規(guī)定。土地利用規(guī)劃法規(guī)相關(guān)法規(guī)主要內(nèi)容《城市綠線管理辦法》《城市紫線管理辦法》《城市黃線管理辦法》《城市藍(lán)線管理辦法》發(fā)布部門：

建設(shè)部(已撤銷)

發(fā)布日期：2002.09.13

主要內(nèi)容：確定城市綠化目標(biāo)和布局，規(guī)定城市各類綠地的控制原則，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定綠化用地面積，分層次合理布局公共綠地，確定防護(hù)綠地、大型公共綠地等的綠線。發(fā)布部門：

建設(shè)部(已撤銷)發(fā)布日期：2003.12.17

主要內(nèi)容：劃定城市紫線和對城市紫線范圍內(nèi)的建設(shè)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督、管理。發(fā)布部門：

建設(shè)部(已撤銷)發(fā)布日期：2005.12.20

主要內(nèi)容：本辦法所稱城市黃線，是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。發(fā)布部門：

建設(shè)部(已撤銷)發(fā)布日期：2005.12.20

主要內(nèi)容：本辦法所稱城市藍(lán)線，是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。城市藍(lán)線的劃定和管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。土地利用規(guī)劃法規(guī)發(fā)布部門：全國人大常委會(huì)發(fā)布日期：2007.08.30

主要內(nèi)容：對房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出了明確規(guī)定。發(fā)布部門：國務(wù)院

發(fā)布日期：1990.05.19

主要內(nèi)容：。對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止，劃撥土地使用權(quán)等作出明確規(guī)定。發(fā)布部門：農(nóng)業(yè)部發(fā)布日期：2005.01.19

主要內(nèi)容：對流轉(zhuǎn)當(dāng)事人、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)合同、流轉(zhuǎn)管理等作出明確規(guī)定。土地開發(fā)經(jīng)營與流轉(zhuǎn)相關(guān)法規(guī)發(fā)布部門：全國人大常委會(huì)

發(fā)布日期：2002.08.29

主要內(nèi)容：對家庭承包中承包方與發(fā)包方的權(quán)利義務(wù)、承包的原則與程序、承包期限和承包合同、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)等進(jìn)行了明確規(guī)定。發(fā)布部門：國務(wù)院

發(fā)布日期：1998.12.27

主要內(nèi)容：國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度。對基本農(nóng)田的劃定、保護(hù)、監(jiān)督管理等作出明確規(guī)定。發(fā)布部門：全國人大常委會(huì)

發(fā)布日期：2002.08.29

主要內(nèi)容：水資源屬于國家所有。對水資源規(guī)劃，水資源開發(fā)利用，水資源、水域和水工程的保護(hù)，水資源配置和節(jié)約使用，水事糾紛處理與執(zhí)法監(jiān)督檢查等作出明確規(guī)定。發(fā)布部門：全國人大常委會(huì)實(shí)施日期：1985.01.01

主要內(nèi)容：森林資源屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的除外。對森林經(jīng)營管理、森林保護(hù)、植樹造林、森林采伐等進(jìn)行明確規(guī)定。發(fā)布部門：全國人大常委會(huì)

實(shí)施日期：1989.12.26

主要內(nèi)容：對環(huán)境監(jiān)督管理、保護(hù)和改善環(huán)境、防止環(huán)境污染和其他公害等作出明確規(guī)定。土地相關(guān)配套法規(guī)一、規(guī)劃摸摸底和規(guī)劃劃先行的必必要性1.城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)規(guī)劃是項(xiàng)目目基礎(chǔ)依據(jù)據(jù)2.頂層規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目目測試及鎖鎖定二、XXX項(xiàng)目首期998畝用地范圍圍的選擇與與調(diào)整案例分享：：法規(guī)政策策在項(xiàng)目推推進(jìn)中的重重要性城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃土地利用規(guī)劃招拍掛分年供地計(jì)劃（土地指標(biāo)）土地所有權(quán)權(quán)制度02政治基礎(chǔ)：：《憲法法》、《土地地管管理理法法》土地地所所有有權(quán)權(quán)制制度度《土地地管管理理法法》第八八條條明明確確規(guī)規(guī)定定：：““城城市市市市區(qū)區(qū)的土土地地屬屬于于國國家家所所有有。。””全民民所所有有制制《憲法法》第九九條條：：““礦礦藏藏、、水流流、、森森林林、、山山嶺嶺、、草草原原、、荒地地、、灘灘涂涂等等自自然然資資源源，，為為全民民所所有有；；由由法法律律規(guī)規(guī)定定屬屬于于集體體所所有有的的森森林林和和山山嶺嶺、、草草原、、荒荒地地、、灘灘涂涂除除外外。?！薄蓖恋氐仡愵愋托汀稇椃ǚā返谑畻l條規(guī)規(guī)定定：：“農(nóng)村和城市郊郊區(qū)的土地，除由法律律規(guī)定屬于國國家所有的以以外，屬于集體所有；宅宅基地和自留留地、自留山山，也屬于集體所有。勞動(dòng)群眾集體體所有制權(quán)利主體：國國家所有行為主體：國國務(wù)院代表國家行使。主體土地所有權(quán)制制度農(nóng)民集體的范范圍有下列三三種：（1）村農(nóng)民集體體；（2）村內(nèi)兩個(gè)以上上農(nóng)村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集集體；（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體。。土地類型權(quán)利主體：村村農(nóng)民集體所有?！按宕濉睘樾姓宕?，而非自然村。。行為主體：村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民民委員會(huì)；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村村集體組織。。主體土地使用權(quán)制制度03法律依據(jù)《物權(quán)法》第一百三十五五條規(guī)定——占有、使用和收益的權(quán)利《憲法》——“國有土地和集集體土地的使使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”《民法通則》——“國家所有的土土地可以依法法由全民所有制單單位使用，也可以依法法確定由集體所有制單單位使用?！薄锻恋毓芾矸ā贰皣型恋睾娃r(nóng)農(nóng)民集體所有有的土地，可可以依法確定給單位或或者個(gè)人使用用。”《城鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行規(guī)定》——“……進(jìn)行土地開發(fā)，利用和經(jīng)營的權(quán)利?！薄冻鞘泄芾矸ā贰D(zhuǎn)讓、出租、、抵押的權(quán)利。土地使用權(quán)制制度國有建設(shè)用地地使用權(quán)集體建設(shè)用地地使用權(quán)集體非建設(shè)用用地使用權(quán)劃撥用地類型型：國家機(jī)關(guān)用地地和軍事用地地；城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用地和和公益事業(yè)用用地；國家重重點(diǎn)扶持的能能源、交通、、水利等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用地；；其他特殊用用地。出讓方式主要方式：協(xié)議出讓、招招標(biāo)出讓、拍拍賣出讓、掛掛牌出讓。出讓用地分類類：生地出讓、毛毛地出讓、熟熟地出讓。定向掛牌概念：通過設(shè)置出讓讓條件、主體體條件限制等等來實(shí)現(xiàn)定向向掛牌，如要要求限制注冊資本本、房地產(chǎn)一一級(jí)開發(fā)資質(zhì)質(zhì)、地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、公告告時(shí)間窗口、、行業(yè)類型。劃撥方式取得方式土地使用權(quán)制制度國有建設(shè)用地地使用權(quán)集體建設(shè)用地地使用權(quán)集體非建設(shè)用用地使用權(quán)因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)取得的集集體土地使用用權(quán)；因村民建設(shè)住住宅取得的集集體土地使用用權(quán)；因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村村公共設(shè)施和和公益事業(yè)建建設(shè)而取得的的集體土地使使用權(quán)。《中華人民共和和國土地管理理法》規(guī)定：其他單單位和個(gè)人需需要使用集體體所有的土地地，應(yīng)當(dāng)使之之轉(zhuǎn)為國有土土地后才能獲獲得使用權(quán)。。分類取得方式土地承包經(jīng)營營取得方式《成都市集體建建設(shè)用地使用用權(quán)流轉(zhuǎn)管理理辦法（試行行）》地方試點(diǎn)土地使用權(quán)制制度集體非建設(shè)用用地使用權(quán)集體建設(shè)用地地使用權(quán)國有建設(shè)用地地使用權(quán)《北京市促進(jìn)中中小企業(yè)發(fā)展展條例》（2014年3月1日起施行）集體建設(shè)用地地使用權(quán)——地方試點(diǎn)突破破成都頒布《成都市集體建建設(shè)用地使用用權(quán)流轉(zhuǎn)管理理辦法（試行行）》第十條實(shí)施農(nóng)村集體體建設(shè)用地整整理騰出的建建設(shè)用地指標(biāo)標(biāo)，在扣除農(nóng)農(nóng)民集中居住住用地后節(jié)余余的部分，納納入市、縣集集體建設(shè)用地地儲(chǔ)備庫統(tǒng)籌籌調(diào)配掛鉤使使用。集體建建設(shè)用地指標(biāo)標(biāo)儲(chǔ)備庫由市市、縣土地管管理部門管理理。第十一條土地使用者可可通過與儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)協(xié)商或或按市場配置置資源的方式式有償取得集體體建設(shè)用地指指標(biāo)。儲(chǔ)備指標(biāo)有有償使用費(fèi)專專款用于土地地綜合整理和和小城鎮(zhèn)及農(nóng)農(nóng)村新型社區(qū)區(qū)建設(shè)。北京市：《北京市促進(jìn)中中小企業(yè)發(fā)展展條例》（2014年3月1日起施行）第十四條農(nóng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織在符合合規(guī)劃和用途途管制的前提提下，可以利利用農(nóng)村集體體經(jīng)營性建設(shè)設(shè)用地建設(shè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用房，出出租給中小企企業(yè)使用；也也可以依法將將集體經(jīng)營性建建設(shè)用地使用用權(quán)入股，投資設(shè)立中中小企業(yè)或者者創(chuàng)建小企業(yè)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地。。分享：深圳小小產(chǎn)權(quán)房（三種類型、、何種性質(zhì)？？）CASESHAREING土地利用規(guī)劃劃制度04土地利用規(guī)劃劃制度1城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃劃從《城市規(guī)劃法》到《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》城鄉(xiāng)規(guī)劃的層層級(jí)、編制、、審批土地利用規(guī)劃劃的編制依據(jù)據(jù)土地利用規(guī)劃劃層級(jí)、編制制主體及審批批層級(jí)國有建設(shè)用地地供應(yīng)計(jì)劃2土地利用城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃目的：《城市規(guī)劃法法》在統(tǒng)籌城城鄉(xiāng)發(fā)展、立立法理念、法法制程度等方方面具有一定定局限性，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》》更能適應(yīng)我我國社會(huì)主義義現(xiàn)代化城市市建設(shè)與社會(huì)會(huì)主義新農(nóng)村村建設(shè)和發(fā)展展的需要。理念：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法法》統(tǒng)籌城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展展，科學(xué)規(guī)劃劃并嚴(yán)格實(shí)施施，促進(jìn)合理理布局、節(jié)約約資源、保護(hù)護(hù)環(huán)境、體現(xiàn)現(xiàn)特色，充分分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃在引導(dǎo)城城鎮(zhèn)化健康發(fā)發(fā)展、促進(jìn)城城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)可持續(xù)發(fā)展展中的統(tǒng)籌協(xié)協(xié)調(diào)和綜合調(diào)調(diào)控作用。（一）從《城市規(guī)劃法》到《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》主要內(nèi)容的改改變：由“城市規(guī)劃劃”到“城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃”；由“指導(dǎo)建設(shè)設(shè)”到“資源源保護(hù)”；從重“規(guī)劃編編制和審批””到重“規(guī)劃劃的實(shí)施和監(jiān)監(jiān)督”；由沒沒有有規(guī)規(guī)定定對對責(zé)責(zé)任任主主體體的的處處罰罰到到““依依法法追追究究刑刑事事責(zé)責(zé)任任””；；由““強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)規(guī)規(guī)劃劃部部門門的的作作用用””到到““強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)公公眾眾參參與與和和社社會(huì)會(huì)監(jiān)監(jiān)督督””；；新法法完完善善了了對對違違章章建建筑筑的的處處理理機(jī)機(jī)制制；；新法法重重視視規(guī)規(guī)劃劃的的修修改改，，明明確確了了規(guī)規(guī)劃劃修修改改的的條條件件和和修修改改審審批批的的程程序序。。1城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃1城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃城鄉(xiāng)規(guī)劃體系編制依據(jù)（1）規(guī)劃階段編制單位審批單位備注城鎮(zhèn)體系規(guī)劃全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃國務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門國務(wù)院省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省、自治區(qū)政府國務(wù)院總體規(guī)劃直轄市的城市總體規(guī)劃直轄市政府國務(wù)院省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務(wù)院確定的城市市政府省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院審批其他城市的總體規(guī)劃市政府城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批縣政府所在地的總體規(guī)劃縣政府上一級(jí)政府審批其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃鎮(zhèn)政府上一級(jí)政府審批近期建設(shè)規(guī)劃城市、縣、鎮(zhèn)政府報(bào)總體規(guī)劃審批機(jī)關(guān)備案根據(jù)城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃以及國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃制定1城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃城鄉(xiāng)規(guī)劃體系編制依據(jù)（2）規(guī)劃階段編制單位審批單位備注控制性詳細(xì)規(guī)劃城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃城市政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門經(jīng)本級(jí)政府審批后，報(bào)本級(jí)人大常委會(huì)和上一級(jí)政府備案根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求組織編制縣政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃縣政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人大常委會(huì)和上一級(jí)政府備案根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求組織編制鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃鎮(zhèn)政府報(bào)上一級(jí)政府審批根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求組織編制修建性詳細(xì)規(guī)劃重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和鎮(zhèn)政府城市、縣政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃一般地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)單位城市、縣政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出的規(guī)劃條件鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府報(bào)上一級(jí)政府審批報(bào)送審批前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)或者村民代表大會(huì)討論同意（一一））土土地地利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃編編制制依依據(jù)據(jù)2土地地利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃主要要依依據(jù)據(jù)：國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和社社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃；；國土整治治和資源源環(huán)境保保護(hù)要求求；土地供給給能力各項(xiàng)建設(shè)設(shè)對土地地要求；；上一級(jí)土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃。其他依據(jù)據(jù)：水、森林林、礦產(chǎn)產(chǎn)、草原原、漁業(yè)業(yè)、環(huán)保保、城市市規(guī)劃、、水土保保持等方方面的法法律法規(guī)規(guī)、行政政規(guī)章和和技術(shù)規(guī)規(guī)范；有關(guān)土地地利用的的規(guī)劃、、計(jì)劃和和政策；；為編制土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃所進(jìn)進(jìn)行的調(diào)調(diào)查研究究成果，，包括土土地利用用現(xiàn)狀分分析、土土地適宜宜性評價(jià)價(jià)、土地地利用潛潛力分析析、土地地需求量量預(yù)測等等專題調(diào)調(diào)研報(bào)告告；基礎(chǔ)資料料，包括括土地利利用現(xiàn)狀狀調(diào)查成成果，以以及土地地詳查后后土地利利用變更更調(diào)查、、統(tǒng)計(jì)資資料，各各種統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)。。（二）土土地利用用規(guī)劃層層級(jí)、編編制主體體及審批批層級(jí)2土地利用用總體規(guī)規(guī)劃全國土地利用用總體規(guī)規(guī)劃：指指導(dǎo)性規(guī)規(guī)劃?。ㄗ宰灾螀^(qū)、、直轄市市）土地利用用總體規(guī)規(guī)劃：指指導(dǎo)性規(guī)規(guī)劃市（地））土地利用用總體規(guī)規(guī)劃：指指導(dǎo)性規(guī)規(guī)劃縣（市））土地利用用總體規(guī)規(guī)劃：注注重規(guī)劃劃實(shí)施的的可操作作性鄉(xiāng)（鎮(zhèn)））土地利用用總體規(guī)規(guī)劃：落落實(shí)縣級(jí)級(jí)規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容規(guī)劃層級(jí)級(jí)（二）土土地利用用規(guī)劃層層級(jí)、編編制主體體及審批批層級(jí)2土地利用用總體規(guī)規(guī)劃編制主體體：土地利用用總體規(guī)規(guī)劃依法法由各級(jí)級(jí)人民政政府組織織編制，，國土資資源行政政主管部部門具體體承辦。。承擔(dān)土地地利用總總體規(guī)劃劃具體編編制工作作的單位位，應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備下下列條件件：（一）具具有法人人資格；；（二）具具有編制制土地利利用總體體規(guī)劃的的工作業(yè)業(yè)績；（三）有有完備的的技術(shù)和和質(zhì)量管管理制度度；（四）有有經(jīng)過培培訓(xùn)且考考核合格格的專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員。審批層級(jí)規(guī)劃階段審批單位土地利用總體規(guī)劃大綱本級(jí)人民政府審查同意后，逐級(jí)上報(bào)審批機(jī)關(guān)同級(jí)的國土資源行政主管部門審查土地利用總體規(guī)劃省、自治區(qū)、直轄市國務(wù)院省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)其他逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。3國有建設(shè)用用地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃編制目的編制內(nèi)容土地利用總總體規(guī)劃依依法由各級(jí)級(jí)人民政府府組織編制制，國土資資源行政主主管部門具具體承辦。。承擔(dān)土地利利用總體規(guī)規(guī)劃具體編編制工作的的單位。土地利用總總體規(guī)劃依依法由各級(jí)級(jí)人民政府府組織編制制，國土資資源行政主主管部門具具體承辦。。承擔(dān)土地利利用總體規(guī)規(guī)劃具體編編制工作的的單位，應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備下下列條件：：（一）具有有法人資格格；（二）具有有編制土地地利用總體體規(guī)劃的工工作業(yè)績；；（三）有完完備的技術(shù)術(shù)和質(zhì)量管管理制度；；（四）有經(jīng)經(jīng)過培訓(xùn)且且考核合格格的專業(yè)技技術(shù)人員。。市、縣國有有建設(shè)用地地供應(yīng)計(jì)劃劃由市、縣縣國土資源源行政主管管部門組織織編制。市、縣國土土資源行政政主管部門門組織編制制國有建設(shè)設(shè)用地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃，可可以根據(jù)實(shí)實(shí)際情況選選擇以下方方式：（1）由市、縣縣國土資源源行政主管管部門自行行編制；（2）由市、縣縣國土資源源行政主管管部門指定定或授權(quán)下下屬事業(yè)單單位編制；；（3）由市、縣縣國土資源源行政主管管部門委托托專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)編制。（1）國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)與社會(huì)發(fā)發(fā)展規(guī)劃；；（2）土地利用用總體規(guī)劃劃；（3）土地利用用年度計(jì)劃劃；（4）住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃與計(jì)計(jì)劃；（5）年度土地地儲(chǔ)備計(jì)劃劃；（6）軍用空余余土地轉(zhuǎn)讓讓計(jì)劃；（（7）建設(shè)用地地使用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。市、縣國土土資源行政政主管部門門應(yīng)當(dāng)將形形成的國有有建設(shè)用地地供應(yīng)計(jì)劃劃草案征詢詢各相關(guān)單單位意見，，修改完善善后，報(bào)同同級(jí)人民政政府批準(zhǔn)。。縣人民政府府批準(zhǔn)國有有建設(shè)用地地供應(yīng)計(jì)劃劃前，應(yīng)當(dāng)當(dāng)征得上一一級(jí)國土資資源行政主主管部門同同意。國有建設(shè)用用地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃應(yīng)報(bào)省?。▍^(qū)、市市）國土資資源行政主主管部門備備案。3國有建設(shè)用用地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃編制主體編制制依依據(jù)據(jù)審批批主主體體兩規(guī)規(guī)調(diào)調(diào)研研在在““一一級(jí)級(jí)土土地地開開發(fā)發(fā)””中中重重要要性性（一一））決決定定項(xiàng)項(xiàng)目目能能否否推推進(jìn)進(jìn)（二二））指指引引項(xiàng)項(xiàng)目目如如何何有有效效推推進(jìn)進(jìn)SHARE專題題分分享享052341土地地成成片片開開發(fā)發(fā)———以項(xiàng)項(xiàng)目目帶帶土土地地模模式式企業(yè)業(yè)參參與與土土地地成成片片開開發(fā)發(fā)模模式式下下勾勾地地制制度度適適用用的的必必要要性性企業(yè)業(yè)參參與與土土地地成成片片開開發(fā)發(fā)模模式式中中適適用用勾勾地地制制度度的的制制度度設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)“勾勾地地制制度度””————全全新新的的探探索索和和嘗嘗試試添加加文文本本專題題一一香港港““勾勾地地””制制度度在在內(nèi)內(nèi)地地的的法法規(guī)規(guī)與與實(shí)實(shí)踐踐中中的的體體現(xiàn)現(xiàn)兼論論土土地地集集成成招招商商模模式式（一一））“勾地地制制度度”溯源源1999年亞亞洲洲金金融融危危機(jī)機(jī)后后，，香香港港特特區(qū)區(qū)政政府府首次次推出出“勾地地制制度度”，與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的常常規(guī)規(guī)拍拍賣賣共共同同構(gòu)構(gòu)成成了了出出讓讓土土地地的的途途徑徑；2004年后后更更成成為為香香港港特特區(qū)區(qū)政政府府土土地地拍拍賣賣或或招招標(biāo)標(biāo)的的唯唯一一方方式式。。香港港政政府府推推出出“勾地地制制度度”的主主要要目目的的：為防防止止在在亞亞洲洲金金融融危危機(jī)機(jī)后后、、香香港港樓樓市市低低迷迷的的情情況況下下土土地地通通過過直直接接拍拍賣賣程程序序被被賤賤賣賣。。地政政總總署署編編制制可可供供申申請請售售賣賣土土地地一一覽覽表表（（即““勾勾地地表表””））并并公公示示有意申請請勾地的的人士或或公司提提交申請請表，拍拍賣或招招標(biāo)個(gè)案案協(xié)議書書并交納納按金。。地政總署署收到申申請后于于兩周內(nèi)內(nèi)書面通通知是否否接受““最低價(jià)價(jià)格”。。地政總署署簽署協(xié)協(xié)議書并并寄還申申請人，，同時(shí)告告知拍賣賣/截標(biāo)日期期，公告告。公開招標(biāo)標(biāo)或拍賣賣（除銀銀行保證證書外，，勾地的的按金可可轉(zhuǎn)為拍拍賣或招招標(biāo)的按按金）拍賣時(shí)，，無人出出價(jià)等于于或高于于“最低低價(jià)格””：招標(biāo)標(biāo)時(shí)，申申請人未未能以等等于或高高于“最最低價(jià)格格”競投投，或批批出表述述錢撤標(biāo)標(biāo)，則沒沒收按金金。申請人競競得土地地，按金金抵作買買價(jià)部分分款項(xiàng)申請人未未競得土土地，按按金無息息返還1“勾地制制度”——全新的探探索與和和嘗試接納不接納，，無息退退還支票票、本票票或銀行行保證書書（二）“勾地制度度”流程圖國土資源源部起草草并發(fā)布布了《招招標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權(quán)規(guī)規(guī)范（征征求意見見稿）》》。該征征求意見見稿除了了重申招招拍掛出出讓國有有土地使使用權(quán)外外，還在在招拍掛掛程序之之前引入入了香港港的“勾地制度度”。2006年初國土資源源部正式式發(fā)布《《招標(biāo)拍拍賣掛牌牌出讓國國有土地地使用權(quán)權(quán)規(guī)范（（試行））》，將“勾地制度度”改為了“用地預(yù)申申請制度度”。實(shí)質(zhì)內(nèi)內(nèi)容未改改變。2006年5月國土資源源部、監(jiān)監(jiān)察部發(fā)發(fā)布《關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步落實(shí)實(shí)工業(yè)用用地出讓讓制度的的通知》》規(guī)定：：“各地要大大力推進(jìn)進(jìn)工業(yè)用用地預(yù)申申請制度度，加快快制定工工業(yè)用地地預(yù)申請請政策措措施和操操作程序序?！?009年8月國土資源源部發(fā)布布《國土土資源部部關(guān)于加加強(qiáng)房地地產(chǎn)用地地供應(yīng)和和監(jiān)管有有關(guān)問題題的通知知》，再次強(qiáng)調(diào)調(diào)：“條件具備備的地方方，可以以探索房房地產(chǎn)用用地出讓讓預(yù)申請請制度。?！?010年3月1“勾地制制度”——全新的探探索與和和嘗試（三）中中國大陸陸對“勾地制度度”的引入（三）中中國地方方政府對對“勾地制度度”的適用上海廣州佛山福州廈門天津大慶遼寧省朝朝陽市湖北省宜宜都市上海、廣廣州、佛佛山、福福州等地地對“用地預(yù)申申請”的理解與相關(guān)法法規(guī)以及香港港的實(shí)踐踐基本是是一致的的。廈門市在在執(zhí)行用用地預(yù)申申請時(shí)，，僅根據(jù)據(jù)投資意意向人的的數(shù)量決決定公示示（只有有一個(gè)投投資意向向人）或或投資意意向人之之間競價(jià)價(jià)（兩個(gè)個(gè)以上投投資意向向人）確確定土地地使用權(quán)權(quán)受讓人人。地方政府府應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐貙?shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，在不違反國國家層面面相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)及立法法精神前提下，，對“用地預(yù)申申請制度度”進(jìn)行必要要調(diào)整和和創(chuàng)新。。有些地地區(qū)對勾地制制度雖然進(jìn)行了較較大的突突破，某某些突破破也需持懷疑態(tài)態(tài)度，但但不可否否認(rèn)，勾勾地制度度的引入入和探索索，將對對土地投投資領(lǐng)域域現(xiàn)有投投資模式式帶來新新的研究究課題和和投資機(jī)機(jī)會(huì)?！?“勾地制制度”——全新的探探索與和和嘗試（四）對對“勾地制度度”的總結(jié)2土地成片片開發(fā)———以項(xiàng)項(xiàng)目帶土土地模式式（一）成片開發(fā)發(fā)模式界定定《海南省省人民政政府關(guān)于于規(guī)范企企業(yè)參與與土地成成片開發(fā)發(fā)的通知知》——“企業(yè)參與與土地成成片開發(fā)發(fā)是指在在城鎮(zhèn)建建成區(qū)以以外、尚尚未具備備具體項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)條件的的新的規(guī)規(guī)劃區(qū)域域，政府府劃出一一定面積積的區(qū)片片，由參參與成片片開發(fā)的的企業(yè)（（以下稱稱主開發(fā)發(fā)商）按按照規(guī)劃劃投資，，統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)、自自有項(xiàng)目目建設(shè)和和項(xiàng)目招招商工作作，并從從依法出出讓的土土地中獲獲得一定定比例土土地收益益權(quán)的土土地開發(fā)發(fā)行為”。又稱“海南模式式”或“以項(xiàng)目帶帶土地模式式”。（二）開發(fā)模式特特征項(xiàng)目名稱地區(qū)投資人土地面積（平方公里）主開發(fā)商權(quán)利范圍神州半島項(xiàng)目萬寧中信泰富38.43做為主開發(fā)商與政府協(xié)議合作開發(fā)，負(fù)責(zé)對規(guī)劃區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)。清水灣項(xiàng)目陵水雅居樂10作為清水灣旅游開發(fā)項(xiàng)目的主開發(fā)商，對該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開發(fā)。博鰲亞洲項(xiàng)目博鰲中信地產(chǎn)122作為博鰲主開發(fā)商，負(fù)責(zé)博鰲特別規(guī)劃區(qū)122平方公里的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商以及重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)負(fù)責(zé)博鰲核心區(qū)10.2平方公里的主導(dǎo)開發(fā)石梅灣項(xiàng)目萬寧華潤集團(tuán)12為灣區(qū)主開發(fā)商，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。引進(jìn)大企業(yè)業(yè)作為項(xiàng)目目主開發(fā)商商開發(fā)商統(tǒng)一一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一招商（三）土地成片片開發(fā)模式式的流程與當(dāng)?shù)卣炗喛蚣芗軈f(xié)議，確確定主開發(fā)發(fā)商地位及及投資資金金比例，并并報(bào)經(jīng)上級(jí)級(jí)政府批準(zhǔn)準(zhǔn)主開發(fā)商修修編總體規(guī)規(guī)劃、詳細(xì)細(xì)規(guī)劃等各各項(xiàng)規(guī)劃以以及土地開開發(fā)方案，，并報(bào)經(jīng)政政府批準(zhǔn)主開發(fā)商為為主，政府府為輔招商商引資，確確定具體項(xiàng)項(xiàng)目的意向向開發(fā)商主開發(fā)商依依據(jù)規(guī)劃分分批次，分分具體項(xiàng)目目進(jìn)行征地地、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)等等土地儲(chǔ)備備整理開發(fā)發(fā)，形成建建設(shè)用地條條件，即熟熟地。熟地交土地地儲(chǔ)備中心心，與項(xiàng)目目一并公開開出讓立項(xiàng)、規(guī)劃劃、建設(shè)、、經(jīng)營立項(xiàng)、規(guī)劃劃、建設(shè)、、經(jīng)營主開發(fā)商與與其項(xiàng)目公公司自行競競得項(xiàng)目與與土地使用用權(quán)二級(jí)開發(fā)商商競得項(xiàng)目目與土地使使用權(quán)完善土地成成片開發(fā)流流程，合理理合法的落落實(shí)主開發(fā)發(fā)商招商權(quán)權(quán)提高招商引引資的透明明度，加強(qiáng)強(qiáng)政府對主主開發(fā)商招招商權(quán)的監(jiān)監(jiān)管降低主開發(fā)發(fā)商投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、保障障主開發(fā)商商的土地成成片開發(fā)收收益3企業(yè)參與土土地成片開開發(fā)模式下下勾地制度度適用的必必要性促進(jìn)有益競競爭，保護(hù)護(hù)意向開發(fā)發(fā)商的合法法地位和資資金安全利用勾地制制度的優(yōu)勢勢，強(qiáng)化對對項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的規(guī)劃控控制123454企業(yè)參與土土地成片開開發(fā)模式中中適用勾地地制度的制制度設(shè)計(jì)4多種方式結(jié)合：土地成片開發(fā)周期長、涉及的內(nèi)容復(fù)雜，上述三種方式互為補(bǔ)充，多種方式的混合使用不失為一種可行的選擇。3政企合作：合作方式：政府與主開發(fā)商簽訂合作協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)：政府負(fù)責(zé)辦理相關(guān)立項(xiàng)、審批、備案等手續(xù)，提供各項(xiàng)優(yōu)惠政策；企業(yè)負(fù)責(zé)土地成片開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資融資、土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)、招商引資、管理運(yùn)營等工作。2行政授權(quán)：：概念：企業(yè)在參與與土地成片片開發(fā)過程程中，通過過由省級(jí)人人大或人大大常委制定定地方性法法規(guī)的方式式或者由省省級(jí)政府制制定地方政政府規(guī)章的的方式授權(quán)權(quán)主開發(fā)商商進(jìn)行與招招商、勾地地相關(guān)的事事務(wù)。利弊：主開發(fā)商將將具有較大大的自主權(quán)權(quán)，但是，，亦需要承承擔(dān)較大的的責(zé)任和法法律風(fēng)險(xiǎn)1行政委托：概念：指“行政機(jī)關(guān)委托行政機(jī)關(guān)系統(tǒng)以外的社會(huì)公權(quán)力組織或私權(quán)利組織行使某種行政職能、辦理某種行政事務(wù)?！焙侠硇裕褐鏖_發(fā)商參與土地成片開發(fā)，通過政府委托取得招商權(quán)，并運(yùn)用招商權(quán)促成相關(guān)企業(yè)向政府提出國有土地使用權(quán)預(yù)申請，存在可行性和合理性。SHARE華夏幸?；鶚I(yè)的招商商及產(chǎn)業(yè)發(fā)展服服務(wù)費(fèi)之實(shí)實(shí)質(zhì)42添加文本專題二農(nóng)村土地承承包經(jīng)營權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)模式式及合規(guī)性性問題概念：農(nóng)民集體所所有和國家家所有依法法由農(nóng)民集集體使用的的耕地、林林地、草地地，以及其其他依法用用于農(nóng)業(yè)的的土地，國國家實(shí)行農(nóng)農(nóng)村土地承承包經(jīng)營制制度。分類類一一：：家庭庭承承包包的的土土地地承承包包經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)，，主主要要適適用用于于耕耕地地、、林林地地和和草草地地。分類類二二：：招標(biāo)標(biāo)、、拍拍賣賣、、公公開開協(xié)協(xié)商商等等其其他他方方式式承承包包的的土土地地承承包包經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)，，主主要要適適用用于于不不宜宜采采用用家家庭庭承承包包方方式式的的荒荒山山、、荒荒溝溝、、荒荒丘丘、、荒荒灘灘等等