房地產(chǎn)資金的籌集

房地產(chǎn)資金的籌集一、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的構(gòu)成及籌集(一)房地產(chǎn)信貸資金的概念信用是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是在貨幣發(fā)揮支付手段職能的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。房地產(chǎn)商品屬性的確定和房地產(chǎn)商品市場的建立是房地產(chǎn)信用產(chǎn)生的前提條件，通過信用手段來籌集房地產(chǎn)資金能更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資金的融通，解決房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。房地產(chǎn)信貸，就是銀行或房地產(chǎn)信用機(jī)構(gòu)通過各種信用手段，把動(dòng)員，籌集起來的各種房地產(chǎn)信用資金，以償還為條件暫時(shí)讓渡給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者和消費(fèi)者使用的一種借貸行為?？梢姡康禺a(chǎn)信貸資金就是以償還為條件用于房地產(chǎn)業(yè)的資金。(二)房地產(chǎn)信貸資金的構(gòu)成房地產(chǎn)信貸資金是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款所運(yùn)用的資金，其構(gòu)成我們可以從分析房地產(chǎn)信貸市場人手。房地產(chǎn)信貸市場就是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生存。貸款業(yè)務(wù)所形成的市場，是信貸資金在房地產(chǎn)業(yè)中借貸關(guān)系的總和。與其他市場一樣，房地產(chǎn)信貸市場由主體與客體構(gòu)成，市場主體即市場的參與者，市場客體即市場交易的對象。房地產(chǎn)信貸市場的主體（參與者）可分為債權(quán)人和債務(wù)人兩大類，具體而言有以下幾類，它們在信貸市場扮演不同的角色。1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)的不同階段，分別作為債權(quán)人或債務(wù)人出現(xiàn)。一般而言，在開發(fā)初期）需要大量的資金投入，開發(fā)商自有資金往往不足，這時(shí)他就會在金融市場貸人資金，成為債務(wù)人；而到了后期，隨著投人的減少及樓字預(yù)售收入的增加，開發(fā)商又會將暫時(shí)閑置的資金存入銀行，成為債權(quán)人。在房地產(chǎn)信貸市場上、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)，隨時(shí)調(diào)節(jié)自己的資金狀況。2．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)資金融通過程中的中間組織，承擔(dān)著信貸資金籌集和發(fā)放工作，既有銀行的金融機(jī)構(gòu)，也有非銀行金融機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)信貸市場上，當(dāng)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)吸收各種住房儲蓄存款。單位建房資金存款。住房公積金存款，住房生產(chǎn)消費(fèi)基金存款。房地產(chǎn)企業(yè)存款。房地產(chǎn)管理部門存款時(shí)，作為債務(wù)人出現(xiàn)；房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)將各類存款集中起來，以債權(quán)人的身份向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。消費(fèi)者提供貸款。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)作為融資中介，既是債權(quán)人又是債務(wù)人，一方面吸收存款，另一方面發(fā)放貸款，從而融通房地產(chǎn)資金，同時(shí)也體現(xiàn)了國家宏觀的貨幣政策。3．房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者消費(fèi)者在房地產(chǎn)信貸市場上主要作為債務(wù)人出現(xiàn)。由于低收入與房地產(chǎn)商品價(jià)高的矛盾，消費(fèi)者往往需要借助金融機(jī)構(gòu)的信貸援助才能購房。隨著我國房改的推進(jìn)，今后各銀行對消費(fèi)者購房的貸款額將大大增加。當(dāng)然，當(dāng)消費(fèi)者還未購房而進(jìn)行住房儲蓄時(shí)，是作為債權(quán)人提供信貸資金。4.中央銀行或地方的金融管理機(jī)構(gòu)由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有較大的比重，而且住房問題是關(guān)系到一國國計(jì)民生的大事，所以，對之加強(qiáng)管理十分必要。中央銀行通常會通過利率政策，貨幣政策及一些行政措施來干預(yù)房地產(chǎn)信貸市場。如美國的聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人，從私人來源吸收資金，以此為建筑住宅和購買住宅提供貸款，同時(shí)政府機(jī)構(gòu)對個(gè)人的住宅提供保險(xiǎn)或保證，充當(dāng)無條件償還貸款的保證者和保險(xiǎn)者。日本的住宅金融公庫通過郵政存款、保健年金。國民年金等形式融通長期低息資金向房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放。（三）房地產(chǎn)信貸資金的籌集房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的規(guī)模和發(fā)展速度是由房地產(chǎn)信貸資金來源狀況所決定的，因此多方籌集房地產(chǎn)信貸資金是發(fā)展房地產(chǎn)信貸的基礎(chǔ)。1.政策性房地產(chǎn)銀行資金的籌集政策性銀行是以國家政策為指導(dǎo)，以計(jì)劃管理為手段，在特定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，直接或間接地從事政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)。目前，國構(gòu)理論界對我國建立政策性房地產(chǎn)銀行尚有爭論，但我們認(rèn)為從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一般理論及國際經(jīng)驗(yàn)來看，我國應(yīng)當(dāng)設(shè)立房地產(chǎn)政策性專門金融機(jī)構(gòu)，類似日本的住房金融公庫。巴西的國家往房銀行。房地產(chǎn)政策性銀行的資金運(yùn)作總格局是取之于房，用之于房，業(yè)務(wù)開展應(yīng)克服商業(yè)化傾向，以保本微利為原則，不向社會直接組織儲蓄存款和單位存款，其資金來源主要有：(1)國家財(cái)政基本建設(shè)資金；(2)預(yù)算內(nèi)行政事業(yè)單位住房基金；(3)預(yù)算內(nèi)行政事業(yè)單位出售公房回收的資金及住房租賃保證金；(4)職工住房公積金；?(5)發(fā)行地方住房建設(shè)債券籌集的資金；(6)國際金融機(jī)構(gòu)向地方政府提供的住房貸款資金；(7)政策性住房信貸。這些資金都是以特定行政命令為前提來籌集的，帶有一定的強(qiáng)制性。2.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的籌集對商業(yè)銀行而言，信貸資金主要由以下幾個(gè)部分組成：即自有資金。各類存款。借人資金。同業(yè)往來資金。發(fā)行債券或存單。國外借款等。目前我國工、農(nóng)。中。建四家商業(yè)銀行還開展政策性住房信貸業(yè)務(wù)，所以其信貸資金來源還包括集資款項(xiàng)。個(gè)人住房公積金、住房合作社存款和保證金等款項(xiàng)。(1)自有資金自有資金是商業(yè)銀行進(jìn)行信用貨幣活動(dòng)的本錢，是其他負(fù)債業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，分為兩個(gè)部分：一是國家撥入資金或其他股東投入形成的部分；二是商業(yè)銀行在經(jīng)營中資金增值部分的銀行留成部分。在國外，許多商業(yè)銀行都是通過股份制形式設(shè)立的，其自有資本包括股本、資本盈余。未分配利潤、準(zhǔn)備金。

一般自有資本在銀行總資產(chǎn)中的比例不超過10％，但它是銀行可以獨(dú)立自主運(yùn)用的最穩(wěn)定可靠的信貸資金來源，是銀行吸收外來資金的基礎(chǔ)，與非自有資金相比，具有穩(wěn)定性、增值性、安全性。(2)各類存款房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)吸收的存款是其信貸資金的最大來源，一般占商業(yè)銀行資金來源的70％以上。商業(yè)銀行為迎合存款人的不同需要，開辦了各種各具特色的存款種類。按不同標(biāo)準(zhǔn)，可將存款分為不同種類，如按存款主體可分為各級政府部門存款、企事業(yè)單位存款、個(gè)人存款；按存款用途可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營存款、基金存款、個(gè)人住房儲蓄存款；按提取存款的方式可分為定明存款、活期存款、儲蓄存款。3．借人資金（1）同業(yè)拆借資金。同業(yè)拆借資金是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為解決頭寸不足而向其他銀行或金融機(jī)構(gòu)拆人的短期資金，短的只有幾個(gè)小時(shí)，長的一般不超過三個(gè)月。同業(yè)拆借活動(dòng)可促進(jìn)資金的橫向流通，調(diào)劑銀行短時(shí)間內(nèi)的資金余缺。（2）向中央銀行借款或再貼現(xiàn)。銀行在信貸資金不足時(shí)，可向中央銀行借款或向中央銀行申請?jiān)儋N現(xiàn)未到期的票據(jù)，以獲得資金來源。中央銀行向商業(yè)銀行貸款的種類可按期限和用途分為年度性、季節(jié)性。月拆性貸款和再貼現(xiàn)貸款四種。4．同業(yè)往來資金房地產(chǎn)企業(yè)之間。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)間資金往來和貨幣收付都是通過銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算，這就引起銀行間互為代收、代付款項(xiàng)，這種代收代付一般經(jīng)銀行之間的聯(lián)行往來進(jìn)行清算，在清算之前，由于代收和代付金額時(shí)間的差異性，有時(shí)會有一部分匯差資金停留，可將之視為一項(xiàng)資金來源。5．發(fā)行金融債券和出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單金融債券是金融機(jī)構(gòu)為籌措資金而向居民個(gè)人發(fā)行的債務(wù)憑證，當(dāng)銀行信貸資金緊張時(shí)，經(jīng)中央銀行批準(zhǔn)，可以發(fā)行一定數(shù)量的金融債券，籌集資金，用于發(fā)放利率較高的特種貸款。金融債券的發(fā)放方式多種，即可以面向社會，也可以只面對企業(yè)；既可以發(fā)行短期債券，也可以發(fā)行長期債券；既可以發(fā)行可轉(zhuǎn)讓債券，又可以發(fā)行不可轉(zhuǎn)讓債券。具體的發(fā)行方式應(yīng)根據(jù)銀行一定時(shí)期的信貸計(jì)劃和資金狀況而定。金融債券的利率較銀行存款利率高，不能提前兌現(xiàn)，但可在二級市場上轉(zhuǎn)讓，信用程度高，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，對投資者有很大的吸引力?？赊D(zhuǎn)讓大額定期存單是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的定額定期存款憑證，存單可以轉(zhuǎn)讓。抵押，在一定期限后可以隨時(shí)到銀行兌現(xiàn)，利率一般略高于銀行同期存款利率。對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言，發(fā)行金融債券和出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單，資金成本高于銀行存款，對此有兩種方法解決：一是提高貸款利率，用高收益彌補(bǔ)高成本；二是降低債券和存單利率，同時(shí)用優(yōu)惠政策來加以彌補(bǔ)，如證券投資者優(yōu)先購買住房、優(yōu)先使用土地并給予一定的價(jià)格優(yōu)惠等。6．國外借款房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以積極創(chuàng)造條件爭取國際資本，增加自身資金來源。吸引外資的形式有：（1）在國外金融市場上發(fā)行金融債券；（2）吸收國外貸款，包括外國政府貸款，國際金融組織貸款、國際商業(yè)銀行貸款等。7．其他除上述幾種主要來源外，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在辦理一些中間業(yè)務(wù)過程中，可以占用一部分客戶的資金作為自己的資金來源。例如，通過辦理代客買賣有價(jià)證券、代收款項(xiàng)、信用證、承兌票據(jù)等業(yè)務(wù)，占用客戶的資金；通過同業(yè)間代理業(yè)務(wù)，占用同業(yè)和其他金融機(jī)構(gòu)的資金等。二、房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的籌集（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資的概念房地產(chǎn)投資是以資金作為資本，購建房地產(chǎn)，以謀取收益的自主經(jīng)營活動(dòng)。按投資主體的不同，可分為國家投資、企業(yè)投資，個(gè)人投資、外商投資。我們這里介紹的主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的投資。由于房地產(chǎn)本身所具備的物理及經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)企業(yè)投資也表現(xiàn)出區(qū)別其他投資的固有特征：一是房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資額大，使其前期可行性研究工作顯得尤為重要。二是由于土地資源的不可再生性，以及人類發(fā)展對土地、房屋的需求日益增長，使房地產(chǎn)投資具有保值和增值作用，成為可抵御通貨膨脹沖擊的具有強(qiáng)大吸引力的投資項(xiàng)目。三是房地產(chǎn)投資受制因素多。房地產(chǎn)投資活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國家的現(xiàn)有政策法令、規(guī)章制度，國家的統(tǒng)一計(jì)劃指導(dǎo)和管理，所以說，房地產(chǎn)投資易受國家宏觀調(diào)控的影響。四是房地產(chǎn)投資對金融業(yè)的依賴極大。一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金一半以上依靠金融業(yè)提供的貸款，所以風(fēng)險(xiǎn)也極大。（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的籌集房地產(chǎn)企業(yè)投資資金是房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)營和從事有關(guān)配套服務(wù)活動(dòng)所使用的資金。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金除部分來源于財(cái)政、主管部門撥入和企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中的積累資金外，絕大部分是企業(yè)自行籌集的。房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的來源渠道有：1.自有資金指財(cái)政、主管部門元償投入資金和企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中積累形成的資金。具體來說有：(1)財(cái)政撥入開發(fā)經(jīng)營基金：財(cái)政部門根據(jù)國家基本建設(shè)計(jì)劃和房地產(chǎn)投資計(jì)劃，將一部分資金撥付給房地產(chǎn)企業(yè)無償使用，這部分資金的具體撥付和管理由建設(shè)銀行經(jīng)辦。(2)主管部門撥入開發(fā)基金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管部門根據(jù)城市建設(shè)綜合開發(fā)計(jì)劃撥給企業(yè)無償使用的配套資金，這部分資金來源于收取的城市維護(hù)稅和城市市政建設(shè)配套費(fèi)。(3)企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)經(jīng)營中積累的資金房地產(chǎn)企業(yè)成立之初投資人會以貨幣或?qū)嵨镄问竭M(jìn)行原始資本的投入。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，企業(yè)可按國家規(guī)定留存收益，提取公積金、公益金等。2.向銀行貸款包括向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款和以其擁有或已在開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)作抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款。3.發(fā)行房地產(chǎn)債券4.發(fā)行房地產(chǎn)股票5.預(yù)收定金包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同或協(xié)議規(guī)定向購房單位和個(gè)人預(yù)收的購房定金，以及向委托開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的單位預(yù)收開發(fā)建設(shè)資金。6.引進(jìn)外資充分利用國際市場，吸引外國資本進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或與外資進(jìn)行共同開發(fā)、分享利潤。7.其他如在結(jié)算中形成的各種應(yīng)付款項(xiàng)。其他單位投入的聯(lián)合開發(fā)資金等等。三、居民個(gè)人住房資金的籌集過去，我國實(shí)行福利型住房分配制度，居民只要交納少量的房租就可解決住房間題。如今，住房商品化的推進(jìn)使得廣大居民自己掏錢購買住房已成為住房消費(fèi)的主流。但與之相矛盾的是我國居民普通收入過低，因此如何多方籌集購房資金將成為倍受們關(guān)注的問題。（一）居民個(gè)人購房資金的籌集居民在購房時(shí)如自有資金不足，可通過下列渠道籌集1.向金融機(jī)構(gòu)申請購房抵押貸款抵押貸款是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)在借款人提供一定的財(cái)產(chǎn)作為還款物質(zhì)保證的前提下向借款人提供的貸款。如果借款人到期不能償還貸款，則貸款人根據(jù)法律規(guī)定有權(quán)變賣抵押財(cái)產(chǎn)，清償貸款人的貸款本息。我國目前居民要獲得住房抵押貸款可根據(jù)《中國人民銀行個(gè)人住房管理辦法》（銀發(fā)【1998】第190號）文中的規(guī)定向商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行申請貸款。貸款有兩種：一是商業(yè)性貸款，另一種政策性貸款。前者的貸款對象較廣，后者則主要是為參加住房公積金的職工購買住房而開設(shè)的專項(xiàng)政策性低息貸款。抵押貸款的還款方式主要是固定等額還款。近一兩年來，一些城市出現(xiàn)了較新的抵押貸款形式，如公積金抵押貸款加上商業(yè)銀行抵押貸款而組成組合抵押貸款、保證保險(xiǎn)抵押貸款、分期抵押貸款、全額抵押貸款、抵押貸款壽險(xiǎn)等，居民購房可根據(jù)自己的實(shí)際情況，選擇適合自己的方式。2.向私人借款私人借貸也稱民間信貸，是我國居民習(xí)慣采用的一種籌資方式，主要有兩種：一種是城鄉(xiāng)居民個(gè)人間的借貸活動(dòng),如向親戚朋友、同事借錢；另一種是私人地下錢莊、“小金庫”的借貸活動(dòng)。與銀行信貸相比。私人借貸有以下特點(diǎn):一是比較分散。私人借貸是居民相互間的借貸活動(dòng)，元固定場所，發(fā)生頻繁，同一人可能既是債權(quán)人又是債務(wù)人。二是利率形式多樣，利率水平差異性大。私人借貸的利率形式與高低是由借貸關(guān)系雙方自行商定，我國法律對此沒有具體的規(guī)定。三是較為簡便、快捷。借貸雙方只要自愿達(dá)成協(xié)議就可進(jìn)行，比到銀行借款簡單、迅速，而且私人借貸一般是在雙方較為熟悉的情況下展開，所以我國居民個(gè)人籌款往往首先想到私人借款。四是私人借款易引發(fā)糾紛，管理困難。私人借款沒有統(tǒng)一的規(guī)范，往往只憑口頭承諾或只簽訂簡單的借據(jù)就發(fā)生借款關(guān)系，因此，隨時(shí)間的推移，對于借貸的數(shù)額、期限、利率。還款辦法往往模糊不清，甚至故意違約，由此引發(fā)的糾紛眾多。而且，由于法律上無這方面的詳細(xì)規(guī)定，要對私人惜款進(jìn)行管理及糾紛處理十分困難。私人借款在我國房地產(chǎn)金融市場還不發(fā)達(dá)的情況下，是居民購房資金的重要來源渠道之一，今后應(yīng)引導(dǎo)其走向公開化、組織化，同時(shí)，居民在私人借貸中應(yīng)盡可能簽訂詳細(xì)的書面協(xié)議，以避免日后糾紛。3.典當(dāng)?shù)洚?dāng)業(yè)是我國傳統(tǒng)的民間金融行業(yè)之一，解放后逐漸消失，近10年來隨金融業(yè)的發(fā)展又逐漸興起。典當(dāng)是指出當(dāng)人將其擁有所有權(quán)的物品作抵押，向承典人融通資金，并在一定期限內(nèi)贖回當(dāng)物的一種融資行為。舊時(shí)典當(dāng)多為窮苦人因生活元著落而把衣物或貴重物品作抵押，向承典人融通資金，而在現(xiàn)代，往往富人、個(gè)體經(jīng)濟(jì)戶或企業(yè)為解決一時(shí)生活或生產(chǎn)資金不足而進(jìn)行典當(dāng)。居民購房資金不足時(shí)，可通過典當(dāng)其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，獲得典金，從而實(shí)現(xiàn)籌資的目標(biāo)，待日后資金充足時(shí)，再贖回。4.集資建房和合作建房集資建房和合作建房屬于住房資金的直接融資方式，是世界上許多國家廣為采用的解決居民住房問題的籌資辦法。(1)兩者的含義及區(qū)別集資建房是指居民共同出資，統(tǒng)一建設(shè)，按出資額統(tǒng)一分配住房的建房方式。合作建房則是指居民參加住房合作組織后，按照一定的合作組織條件逐步取得住房的建房方式。這兩種建房方式一般都是在政府和單位的支持下，面對社會中低收入階層或單位職工展開的。居民個(gè)人取得的是不完全產(chǎn)權(quán)，出租，出售住房受事先有關(guān)條件限制。這兩種建房方式大體相同，但在運(yùn)作上存在區(qū)別：一是籌集方式不同。集資建房的資金一般是居民一次性付清，數(shù)額較大；合作建房則是滾動(dòng)方式，居民往往只交一小部分就可取得住房，但供款期長。二是組織形式不同。集資建房的組織一般是臨時(shí)成立，集資房建成分配完成后組織就解散；合作建房則是組建長期存在的住房合作社，不斷吸收新社員，不斷建房。三是產(chǎn)權(quán)歸屬不同。集資建房的產(chǎn)權(quán)主要?dú)w個(gè)人所有；而合作建房的產(chǎn)權(quán)可歸個(gè)人。合作社，或兩者共有，情況較復(fù)雜。近幾年來，我國各企事業(yè)單位集資房。合作房建了不少，大大改善了居民的生活條件。目前，由于集資建房中問題較多，國家已取消集資建房，允許合作建房方式存在。(2)住房合作社合作建房的組織形式主要是住房合作社，它是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，由城鎮(zhèn)居民和職工為解決自身住房困難自愿參加的，不以盈利為目的的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。我國目前的住房合作社主要有社會型、系統(tǒng)型、危房改造型、單位型四種。我國居民一般只要具備以下四個(gè)條件就可參加住房合作社：①具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口；②家庭收人為中低收入水平的住房困難戶，無房戶或危房戶；③具有一定的自有建房資金；④承認(rèn)并愿意遵守合作社章程，且經(jīng)所在單位同意。住房合作社的資金來源渠道有：①社員一次性交納或分期交納的建房資金；②社員個(gè)人的住房公積金；③政府和所在單位的資助；④合作建房專項(xiàng)貸款；⑤社員個(gè)人或合作社的其他合法收入。從國際范圍來看住房合作社都是在自助原則指導(dǎo)下建立和發(fā)展起來的；并受到社會的保護(hù)。我國情況也與其他國家一樣，盡管今后要走上住房商品化的道路，但住房遠(yuǎn)非簡單經(jīng)濟(jì)意義上的商品，國家提供必要的資助和社會保障都是必不可少的，因此住房合作社的作用不可低估。四、房地產(chǎn)證券在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，股票和債券是籌集資金的重要手段，它能在短時(shí)期內(nèi)，迅速籌集大量資金。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用資本市場直接融資的重要工具，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)而言，均是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。（一）房地產(chǎn)債券1.房地產(chǎn)債券的分類房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。房地產(chǎn)債券的種類繁多，可按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，其中最主要。最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。（1）房地產(chǎn)政府債券指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行的債券，也稱公債。主要包括中央政府，地方政府和政府機(jī)構(gòu)面向社會發(fā)行的債券。目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)政府債券多為地方政府向社會發(fā)行的債券，其目的主要是為創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)和為住宅建設(shè)籌集資金。如上海市住宅建設(shè)債券就是由上海市公積金管理中心負(fù)責(zé)發(fā)行、使用和償還，由上海市人民政府擔(dān)保的，凡新分配公有新舊住房的住戶都要認(rèn)購住宅建設(shè)債券，才能獲得住房使用權(quán)。不論哪一級政府發(fā)行的債券，都是建立在以權(quán)力為基礎(chǔ)的國家信用之上的債券。政府通過發(fā)行房地產(chǎn)債券可以集聚一部分閑散資金，集中用于一些大型的土地開發(fā)和住房建設(shè)項(xiàng)目，也可以作為發(fā)展房地產(chǎn)的啟動(dòng)資金。房地產(chǎn)債券本身具有顯著的專項(xiàng)負(fù)債與專項(xiàng)資產(chǎn)的特征，可分為住房建設(shè)債券和投資債券兩類。（2）房地產(chǎn)金融債券指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機(jī)構(gòu)籌集房地產(chǎn)信貸資金的渠道之一。我國房地產(chǎn)金融債券的發(fā)展歷史較為短暫，這種籌資方式還不普遍，只有部分城市開發(fā)和商品房建設(shè)方面發(fā)行了短期金融債券。（3）房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為廠籌集長朋資金而發(fā)行的債券。我國房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎(jiǎng)債券等。2.房地產(chǎn)債券的特點(diǎn)(1)發(fā)行總額大、票面利率較高房地產(chǎn)業(yè)本身就是耗資巨大，風(fēng)險(xiǎn)收益均較高的行業(yè)，所以其債券具有總額大、利率高的特點(diǎn)。(2)期限長債券按償還期限的不同可分為短期債券。中期債券和長期債券。償還期限不超過一年的為短期債券，1一10年為中期債券，10年以上為長期債券。由于房地產(chǎn)業(yè)投資周期長，資金周轉(zhuǎn)慢的行業(yè)特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)都傾向于發(fā)行中長期債券，以獲取長期資金。(3)可與購房相結(jié)合房地產(chǎn)債券的發(fā)行可采取與購房結(jié)合的形式，居民購買債券可以不還本付息，到期轉(zhuǎn)為購房的預(yù)付款，補(bǔ)差價(jià)后，以實(shí)物形式還給債權(quán)人住房，或債權(quán)人享有一定購房優(yōu)惠的形式。這種方式既能促進(jìn)債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。(4)房地產(chǎn)債券較安全，風(fēng)險(xiǎn)小房地產(chǎn)本身具有保值、增值性，所以即便房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算，清產(chǎn)核資后也有可觀的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，可彌補(bǔ)債權(quán)人的部分損失。當(dāng)然，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也會一落千丈，這時(shí)債券的風(fēng)險(xiǎn)會加大。3.房地產(chǎn)債券的發(fā)行（1）發(fā)行市場主體的構(gòu)成房地產(chǎn)債券的發(fā)行是指發(fā)行人將經(jīng)過法定程序?qū)徟膫蛏鐣娺M(jìn)行發(fā)售的行為。債券的發(fā)行要在債券發(fā)行市場進(jìn)行，房地產(chǎn)債券的發(fā)行市場主體有債券發(fā)行者、債券認(rèn)購者及債券承銷者。債券發(fā)行者：是債券發(fā)行的主體，資金的需求者，也是債務(wù)人，如政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)均可成為發(fā)行人。債券認(rèn)購者：是認(rèn)購債券的人，包括政府、企事業(yè)單位、居民個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)、國外投資者等等，是資金的供給者，即債權(quán)人。債券承銷者：是代理債券發(fā)行者發(fā)行債券的中介人，如銀行、證券公司、信托投資公司等。債券的發(fā)行人為保證債券的順利發(fā)行，往往借助于有發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，并有許多分支機(jī)構(gòu)的證券承銷商來辦理銷售業(yè)務(wù)。（2）債券的發(fā)行要素債券的發(fā)行額，指一次發(fā)行某種債券的總額，主要由發(fā)行者所需資金的數(shù)量、信用等級、債券種類、市場購買力大小等因素綜合決定。有些國家對不同債券的最高發(fā)行額有法律規(guī)定。債券的票面利率，即名義利率，指債券券面上所載明的利息率，主要由債券的期限、信用級別、利息支付方式和通貨膨脹走勢等因素決定。我國各種債券的利息率，是對照同期限銀行儲蓄存款利率而定。國庫券和金融債券的利率較同期銀行儲蓄存款利率稍高一點(diǎn)，企業(yè)債券利率可以比定期儲蓄存款利率高40%。券面金額，指房地產(chǎn)債券每張券面上所標(biāo)明的金額，由投資者的購買能力和企業(yè)的發(fā)行成本而定。償還期限，指房地產(chǎn)債券從發(fā)行日到償還本息的這段時(shí)間，主要由發(fā)行人使用資金的周轉(zhuǎn)期。市場利率發(fā)展趨勢。債券流通市場的發(fā)達(dá)程度以及投資人的投資意向等因素決定。根據(jù)我國有關(guān)規(guī)定，只有長期債券才能打破所籌集資金的投放范圍限制，既可以把資金充當(dāng)企業(yè)所需的流動(dòng)資金，也可以充當(dāng)固定資金。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券一般是中長期債券。計(jì)息方法和還本方式，計(jì)息方式有單利。復(fù)利和貼現(xiàn)計(jì)息三種，還本方式也可分為到期一次還本、分期等額還本等方式。我國房地產(chǎn)債券多采用到期＝次還本付息方式和每半年或一年付息一次，到期歸還本金的方式。發(fā)行價(jià)格指債券發(fā)行時(shí)每張債券的實(shí)際出售價(jià)格。發(fā)行價(jià)格可高于、等于或低于票面金額，分別稱為溢價(jià)發(fā)行、平價(jià)發(fā)行、折價(jià)發(fā)行。發(fā)行價(jià)格高低取決于發(fā)行人的信用狀況。利息收入高低、利息的計(jì)算方法、派息次數(shù)、市場利率水平和市場管制因素等。我國房地產(chǎn)債券多數(shù)采用平價(jià)發(fā)行（3）房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式債券的發(fā)行方式按有無中介機(jī)構(gòu)參與可分為直接發(fā)行（自銷）和間接發(fā)行（代理發(fā)行）；按債券的發(fā)行對象可分為公募和私募兩種。一是直接發(fā)行。指發(fā)行者自身承擔(dān)和辦理債券發(fā)行過程中的一切業(yè)務(wù)。采取這種方式，發(fā)行成本低，社會影響面小，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大。適用于發(fā)行范圍有限，發(fā)行量較小的房地產(chǎn)債券。二是間接發(fā)行。指發(fā)行者委托證券中介機(jī)構(gòu)公開發(fā)售債券，由承銷商負(fù)責(zé)辦理債券發(fā)行的有關(guān)業(yè)務(wù)占根據(jù)承銷商承擔(dān)責(zé)任的不同又可分為代銷與包銷兩種。三是私募發(fā)行。指面向少數(shù)特定的投資人發(fā)售債券，如對金融機(jī)構(gòu)。與發(fā)行單位往來密切的工商企業(yè)。發(fā)行單位內(nèi)部職工等。私募發(fā)行的費(fèi)用低，風(fēng)險(xiǎn)小，能迅速集資，但難以轉(zhuǎn)讓。一般私募發(fā)行債券多采用自銷方式。四是公募發(fā)行。面向市場上大量的非特定投資人發(fā)售債券，該方式發(fā)行費(fèi)用較高，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大，工作量大，但債券比較容易上市轉(zhuǎn)讓。公募發(fā)行債券大多采用間接發(fā)行方式。（4）房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行程序第一，達(dá)成發(fā)行債券的決議或決定。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，首先董事會或職工代表大會就債券的發(fā)行總額、券面金額、發(fā)行價(jià)格、率、發(fā)行日期償還期限和方式等達(dá)成決議。第二，提出發(fā)行申請與批準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券要按發(fā)行規(guī)模向國務(wù)院證券管理部門提出申請，并提交公司債券募集辦法。資產(chǎn)評估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告等文件，國務(wù)院證券管理部門根據(jù)公司法的規(guī)定和國務(wù)院確定的公司債券發(fā)行規(guī)模等，對公司的申請予以審批。第三，發(fā)布募集公告。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定公告?zhèn)l(fā)行章程和辦法，內(nèi)容包括企業(yè)經(jīng)營管理簡況。企業(yè)自有資產(chǎn)凈值、發(fā)行債券的目的，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測，債券發(fā)行總面額、還本付息方式及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等。

第四，確定承銷商。經(jīng)批準(zhǔn)可以發(fā)行房地產(chǎn)債券之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)簽訂代理發(fā)行協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容包括：代理內(nèi)容、承銷方式、實(shí)施步驟、雙方職責(zé)等。第五，發(fā)行債券。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)法定內(nèi)容印制債券，并選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)發(fā)行債券，籌資期滿，將實(shí)際情況填寫有關(guān)報(bào)告送主管部門備案。4.房地產(chǎn)債券的信用評級信用評級是對發(fā)行者在一定時(shí)期內(nèi)或發(fā)行某期證券時(shí)的還本付息能力作評估，用以衡量投資風(fēng)險(xiǎn)。通過信用評級可使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營管理公開化、社會化有利于投資者選擇投資對象和共同監(jiān)督。一個(gè)企業(yè)公開發(fā)行債券應(yīng)該自覺地向證券評級部門申請?jiān)u級。根據(jù)債券風(fēng)險(xiǎn)程度的大小，債券的級別由高到低可分為十個(gè)等級，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、ccc、cc、C、D十級。信用評級是確定債券發(fā)行價(jià)格的重要參考，通常由專門的評級機(jī)構(gòu)來完成。(二)房地產(chǎn)股票1.房地產(chǎn)股票概念房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。2.房地產(chǎn)股票的特點(diǎn)房地產(chǎn)股票作為特殊行業(yè)的股票，既有與一般工商企業(yè)股票的共性特點(diǎn)，如基本的“三性”特性、發(fā)行程序、上市交易種類、利益分配順序等，又有本行業(yè)的一些特殊性。(1)股本總額大房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，所需投資巨大，因而房地產(chǎn)股份企業(yè)發(fā)行的股票總股本往往數(shù)額巨大，有時(shí)高達(dá)十幾億元，幾十億元。(2)房地產(chǎn)股票收益較高，升值較快土地資源的有限性和經(jīng)營的壟斷性，導(dǎo)致土地價(jià)格呈上升趨勢，因而房地產(chǎn)商品的增值性較大，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤較高，房地產(chǎn)股票的收益也會比一般股票高，升值較快，對投資者極具吸引力。(3)房地產(chǎn)股票資信較高，市場穩(wěn)定房地產(chǎn)商品價(jià)值巨大，且有保值、升值性，使得擁有不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)資信隨之抬高，股票價(jià)格一般不會隨市場的波動(dòng)而大起丈落。3.房地產(chǎn)股票的類別房地產(chǎn)股票可按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，其中最主要的是按股東權(quán)益與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度的不同，分為優(yōu)先股股票，普通股股票。普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一種股票。這種股票在公司利潤的分配和剩余財(cái)產(chǎn)的分配方面只享有一般的，普通的權(quán)利，而無特殊的優(yōu)先權(quán)利。普通股股東有出席股東大會權(quán)、提案權(quán)、選舉權(quán)、表決權(quán)、公司經(jīng)營管理權(quán)、控告罷免董事權(quán)、檢查審閱賬冊權(quán)、優(yōu)先承購新股權(quán)等權(quán)利。在股份公司里，普通股持有者實(shí)際上才是真正的股東，并對公司的資產(chǎn)享有最終所有權(quán)。購買的普通股股份越多，占有公司的份額就越大，對公司控制程度就越高。股份公司剛成立時(shí)，一般都要首先發(fā)行普通股。普通股收益不固定，風(fēng)險(xiǎn)較大。優(yōu)先股股票是相對于普通股而言的一種股票，是指在公司利潤的分配和剩余財(cái)產(chǎn)的分配上較普通股更為優(yōu)越的一種股份。優(yōu)先股股息一般較為固定，股息收益有優(yōu)先保障權(quán)，其風(fēng)險(xiǎn)小于普通股股票。但優(yōu)先股股東不能直接參加公司的經(jīng)營管理和享受相應(yīng)的權(quán)利，許多優(yōu)先股可轉(zhuǎn)換為普通股，在不能轉(zhuǎn)換時(shí)，可享受優(yōu)惠認(rèn)購普通股的權(quán)利。房地產(chǎn)股票還可以按是否記名，分為記名股票。不記名股票；按有無栗面金額，分為有面值股票和無面值股票；按股票是否帶有表決權(quán)，分為多權(quán)股票和無權(quán)股票。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的不同時(shí)期。不同的經(jīng)營情況需要，選擇發(fā)行不同的股票，以滿足自己的資金需求和投資人的需中?4.房地產(chǎn)股票的發(fā)行(1)發(fā)行房地產(chǎn)股票的情形房地產(chǎn)股份公司在以下情形下可發(fā)行股票：一是募集設(shè)立時(shí)公司通過發(fā)行股票籌集開業(yè)資金；二是已設(shè)立的股份公司為追加投資，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模而發(fā)行新股股票；三是在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅。股票分割時(shí)發(fā)行新股票；四是把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時(shí)要發(fā)行新股票；(2)房地產(chǎn)股票發(fā)行市場主體的構(gòu)成房地產(chǎn)股票發(fā)行市場主體主要由發(fā)行股票的股份公司。投資者，證券公司構(gòu)成。其中發(fā)行公司是資金的需求者，它根據(jù)自身經(jīng)營狀況及市場情況決定發(fā)行股票的種類，數(shù)量、方式等；投資者是資金的供給者，可根據(jù)各自的偏好、對股票的了解及股市波動(dòng)情況決定購買對象；證券公司是資金融通的中介人，受發(fā)行人委托辦理股票的發(fā)行工作。(3)房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式與債券基本相同，既可以公開發(fā)行，也可以內(nèi)部發(fā)行；既可以直接發(fā)行，也可以間接發(fā)行。間接發(fā)布可采取代銷或包銷方式。我國人民銀行規(guī)定，內(nèi)部發(fā)行或定向發(fā)行的股票，可以由發(fā)行股票的企業(yè)（公司）直接發(fā)行，也可委奪金融機(jī)構(gòu)發(fā)行、公開發(fā)行的股票，一般不能自己發(fā)行，必須委牛金融機(jī)構(gòu)代理發(fā)行，只有這樣才符合公平、公開、公正原則。(4)發(fā)行價(jià)格房地產(chǎn)股票的發(fā)行價(jià)格是指房地產(chǎn)股份公司在募集股份資本或發(fā)行新股時(shí)，將股票公開出售時(shí)所采用的價(jià)格，也就是投資季認(rèn)購股票時(shí)所支付的價(jià)格。股票發(fā)行價(jià)格通常由發(fā)行公司根據(jù)月票面額。股市行情和其他有關(guān)因素決定。股票的發(fā)行價(jià)格可以與股票的面額一致，但多數(shù)情況下不一致。股票價(jià)格一般有三種：等價(jià)即是以股票的票面額為發(fā)行價(jià)格，也稱為平價(jià)發(fā)行或面額發(fā)行。等價(jià)發(fā)行簡單易行。股票容易推銷，但無從取手股票溢價(jià)收入，一般在股票的初次發(fā)行或在股東內(nèi)部分?jǐn)傇鲑Y的情況下采用。市價(jià)即是以本公司股票在流通市場上買賣的實(shí)際價(jià)格為基準(zhǔn)確定的股票發(fā)行價(jià)格。選用市價(jià)發(fā)行股票，考慮了股票的現(xiàn)行市場價(jià)值，對投資者也有較大的吸引力，它是目前世界各國最為普遍和常用的股票發(fā)行方式。中間價(jià)即是以市價(jià)和等價(jià)的中間值確定的股票發(fā)行格。這種價(jià)格的確定必須經(jīng)過股東大會特別決議認(rèn)可。我國公司法規(guī)定，股票發(fā)行價(jià)格可以等于或高于票面金額但不得低于票面金額。(5)房地產(chǎn)股票的發(fā)行程序房地產(chǎn)股份公司在設(shè)立時(shí)發(fā)行股票與增資時(shí)發(fā)行新股的程序上有所不同。第一,設(shè)立時(shí)發(fā)行股票的程序。①提出募集股份申請。房地產(chǎn)股份公司要向社會公開發(fā)行、募集股份，須向國務(wù)院證券管理部門遞交募股申請并報(bào)送以下文件：批準(zhǔn)設(shè)立公司的文、公司章程、經(jīng)營結(jié)算書、發(fā)起人的姓名或名稱、認(rèn)購的股份數(shù)、出資種類及驗(yàn)資證明、招股說明書，代收股款銀行的名稱和地址。承銷機(jī)構(gòu)名稱和有關(guān)協(xié)議。②公告招股說明書，制作認(rèn)股書，簽訂承銷協(xié)議和代收股款協(xié)議。募股申請獲批準(zhǔn)后，發(fā)起人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向社會公告招股說明書，內(nèi)容包括公司章程、發(fā)起人認(rèn)購的股份數(shù)、每股票面金額和發(fā)行價(jià)格、起止期限、認(rèn)股人的權(quán)利和義務(wù)等等，同時(shí)，制作認(rèn)股書。我國不允許股份公司自己發(fā)行股票，發(fā)起人向社會公開募集股份，應(yīng)與證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，由證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)承銷股票，并與銀行簽訂代收股款協(xié)議，由銀行代收認(rèn)股人繳納的股款。③招認(rèn)股份，繳納股款。④召開創(chuàng)立大會，選舉董事會、監(jiān)事會。⑤辦理設(shè)立登記，交割股票。第二，增資發(fā)行新股的程序。①股東大會作出發(fā)行新股的決議。②由董事會向國務(wù)院授權(quán)的部門或省級人民政府申請并經(jīng)批準(zhǔn)，屬于向社會公開募集的，須經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)。③向社會公開發(fā)行新新股時(shí)，必須須公告新股招招股說明書和和財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)報(bào)表及附屬明明細(xì)表，制作作認(rèn)股書，并并與證券經(jīng)營營機(jī)構(gòu)簽訂承承銷合同；如如不采用向社社會公開募集集方式，可向向特定的新股股認(rèn)購人發(fā)出認(rèn)購公告告或通知。④招認(rèn)股份，繳納股股款。⑤改組董事會、監(jiān)事事會，辦理變變更登記并向向社會公告。五房地產(chǎn)資金籌集實(shí)實(shí)例分析（一）香港新峰房房地產(chǎn)開發(fā)公公司籌資方法法香港新峰公司注冊冊資本為300萬港元，在在該公司的第第一個(gè)發(fā)展項(xiàng)項(xiàng)目——香港太子中中心商業(yè)樓建建設(shè)中，新峰峰公司先拿