杭州某住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告

第一部分項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于臨安市***板塊**街道******（見(jiàn)附圖1——項(xiàng)目區(qū)位圖），占地面積為700畝(以土管部門(mén)的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn))。四至界限為：北至紫竹林腳，南至臨石公路邊（臨石路南面是2000米的臨湖森林公園），東至華電房地產(chǎn)地坎，西至省直房產(chǎn)地坎的范圍內(nèi)。用地性質(zhì)為住宅用地。該地塊分三期掛牌，可在半年至一年半內(nèi)辦完供地手續(xù)。地價(jià)在60萬(wàn)左右（政府有文件承諾不超出此價(jià)），首期掛牌為200畝。1.2本項(xiàng)目所處地理位置本項(xiàng)目基地地處杭州西郊臨安市，臨安地西接黃山，東鄰杭州，是浙江省的生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，休閑度假勝地，周邊與西湖、千島湖、黃山、天目山、莫干山等著名國(guó)際國(guó)內(nèi)風(fēng)景旅游地區(qū)山水相依，天目山系綿延境內(nèi)，杭州至黃山的“黃金”旅游線穿越市境110公里，自然地成為兩大國(guó)際旅游城市陸路旅游紐帶。全市占地3126.8平方公里，轄4個(gè)街道、22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口51萬(wàn)。氣候溫和，生態(tài)資源豐富,山清水秀、風(fēng)光迷人。優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境孕育著4700多個(gè)物種，享有“綠寶地”、“萬(wàn)寶山”之美稱。臨安全市森林覆蓋率高達(dá)74.9%，是全國(guó)的生態(tài)示范市。境內(nèi)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、一個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園，其中西天目山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)面積42.8平方公里，有第四冰川期孑遺植物銀杏的野生種，是世界人與自然生物圈網(wǎng)絡(luò)成員；清涼峰國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)面積108平方公里，是南亞種群梅花鹿主要棲息地；***國(guó)家級(jí)森林公園面積108平方公里，是杭州近郊最大的具有湖泊、山體、原生植被共生的森林公園，是長(zhǎng)江三角洲的一顆綠色明珠。***又名“**”、“**”，位于臨安青山鎮(zhèn)，距杭州市中心的距離38公里，是始建于1964年的大型人工湖，一座長(zhǎng)58米、高24.1米、頂寬5.5米的大壩猶如長(zhǎng)虹，氣勢(shì)磅礴，橫貫在公山與母山之間，攔腰截住苕溪，淹沒(méi)崗丘谷地，集天目山麓603平方公里之山水于一湖，形成秀美清澈的***。如今，***湖泊水域面積已達(dá)10平方公里，環(huán)湖四周建有眾多的賓館和休閑度假村。湖區(qū)山巒綿延，茂林修竹，花草果木，四時(shí)景色，變幻無(wú)窮。湖面一碧如鏡，白鷺翩翩，魚(yú)翔清波，北湖更有國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)的千畝水上森林。***象一塊碧玉，鑲嵌在杭州近郊的群山蒼翠之中，四季之時(shí)，泛舟其間，登臨山野，讓人心曠神怡，樂(lè)不思返。清秀嬌美的湖光山色，豐厚沉積的錢(qián)王故里，景觀和人文有機(jī)地融匯在一起，如詩(shī)般得增添了***的意蘊(yùn)和魅力。***畔風(fēng)光旖旎，空氣清醒，寧?kù)o和熏，滿目清翠，像一顆的明珠，閃爍在蒼翠欲滴的群山之中，成了西子湖的“姊妹湖”。1.3本項(xiàng)目周邊交通及配套從杭州市區(qū)到***區(qū)，目前交通極為便利，道路條件已經(jīng)十分成熟。從市區(qū)天目山路出發(fā)，經(jīng)杭徽高速公路不到20分鐘車(chē)程，即可到達(dá)***畔，另有八車(chē)道的02省道同行。杭徽高速、02省道均連接杭州繞城高速，使從市區(qū)方向進(jìn)入***區(qū)的交通極其快捷方便。2007年3月，寬50米、雙向6車(chē)道、設(shè)計(jì)行車(chē)時(shí)速60公里的文一西路延伸段又全線通車(chē)，下一步作為市區(qū)道路的文一西路，將進(jìn)一步向西拓展到***，私家車(chē)的出行便利和公交車(chē)的通達(dá)，***離杭州西湖已經(jīng)越來(lái)越近，***板塊的同城效應(yīng)越來(lái)越突出，***板塊至杭州城區(qū)之間，通過(guò)城市和近郊快速交通系統(tǒng)，使城市中心地區(qū)到郊外居住區(qū)的出行時(shí)間基本在半小時(shí)左右，這十分接近發(fā)達(dá)國(guó)家近郊高檔住宅和都市中心的車(chē)行時(shí)間和距離。隨著杭州至臨安地區(qū)公交班車(chē)的開(kāi)通，屆時(shí)市民從市區(qū)到***區(qū)的交通來(lái)往將更加方便。這樣，***離杭州西湖已經(jīng)越來(lái)越近，從市區(qū)到***的交通將更加現(xiàn)代化，更加快捷。***板塊作為綠色“生態(tài)住宅”的內(nèi)涵，將成為杭州市民“5+2”郊外“綠色”房產(chǎn)、生態(tài)居住的首選，同時(shí)便利的交通條件，也將使***板塊，成為浙江發(fā)達(dá)地區(qū)、直至長(zhǎng)三角地區(qū)成功人士追尋湖山別墅的珍貴選項(xiàng)。除了與杭州市區(qū)出行便利外，臨安城區(qū)到***板塊之間的道路規(guī)劃也十分理想，目前，***的北邊一條連接**（臨安城區(qū)）和青山板塊居住區(qū)的道路---四車(chē)道的臨石公路已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，該道路規(guī)劃寬58米，道路施工時(shí)，同時(shí)預(yù)埋設(shè)電力、給水、排水、光纜、天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施，該道路工程建成后，將大大改善***區(qū)塊道路交通和環(huán)境條件，區(qū)塊開(kāi)發(fā)條件日益成熟。并將與臨青公路(原02省道臨安段)一起，在***兩岸形成對(duì)望之勢(shì)，道路沿岸，***畔，山野秀美，成為名副其實(shí)的景觀大道。另外，杭州市的地鐵規(guī)劃方案目前已經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)立項(xiàng)，地鐵一號(hào)線2007年已經(jīng)開(kāi)工，根據(jù)杭州市軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃，規(guī)劃地鐵五號(hào)線將連接臨安城區(qū)，規(guī)劃預(yù)留的杭州至臨安的地鐵（輕軌）交通線路，直達(dá)***區(qū)塊，其選線也沿著青山景觀大道和臨石公路布線，在**片區(qū)環(huán)東路與臨石路交古山的東南角將設(shè)置地鐵（輕軌）站點(diǎn)。這樣，又將給***區(qū)塊的開(kāi)發(fā)帶來(lái)發(fā)展的利好。本項(xiàng)目基地建成后到臨安城區(qū)的車(chē)程實(shí)際只有5-6分鐘，經(jīng)浙江林學(xué)院，馬上就進(jìn)入市區(qū)了，外部生活配套完善，但為了支持***居住區(qū)的開(kāi)發(fā)，目前，臨安市仍制定了相應(yīng)的***區(qū)塊市政設(shè)施配套規(guī)劃，包括上下水、電力、管道煤氣、通信網(wǎng)絡(luò)等市政配套，都和臨石景觀大道同步建設(shè)，同時(shí)，中小學(xué)、醫(yī)院、商貿(mào)服務(wù)等生活配套建設(shè)，也將在***板塊陸續(xù)展開(kāi)，其中重點(diǎn)商業(yè)旅游服務(wù)配套區(qū)域，將在本項(xiàng)目基地附近，約“青城山語(yǔ)間”景觀大道南面展開(kāi)，在臨石景觀大道路北600米開(kāi)外地區(qū)，還將建成與西湖區(qū)梅家塢一樣的休閑餐飲區(qū)，從而將使***地區(qū)項(xiàng)目的環(huán)境城市配套更趨完善。第二部分市場(chǎng)研究2.1***房地產(chǎn)市場(chǎng)概述***板塊位于臨安城區(qū)的東部，是臨安城區(qū)最接近杭州市區(qū)的區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，青山居住組團(tuán)將并入臨安城區(qū)，由此，***位于杭州市區(qū)主城與臨安衛(wèi)星城之間，形成“兩城夾一湖”的態(tài)勢(shì)，***具有“第二西湖”之美譽(yù)。臨安城區(qū)將緊密地連接閑林板塊、老余杭板塊。杭州近郊房產(chǎn)，從三墩板塊到閑林板塊，從閑林板塊再到老余杭板塊，進(jìn)而連接到***板塊，地理位置上的緊密相連，印證了同城的概念，也展現(xiàn)了杭州近郊自然生態(tài)房產(chǎn)的空間延伸軌跡。屆時(shí)，依托現(xiàn)代交通的便利，市區(qū)與青山居住區(qū)之間的交通時(shí)間將大大減少，***房產(chǎn)與杭州消費(fèi)者的距離，越來(lái)越近，躍入杭州房地產(chǎn)消費(fèi)者的視野，在近二年來(lái)已經(jīng)是一個(gè)事實(shí)。目前，杭州已經(jīng)有不少市民選擇在臨安置業(yè)。據(jù)一位房產(chǎn)開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人的介紹，他們所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的業(yè)主中，大量的客戶就是杭州人，其中浙水房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的錦天花園已經(jīng)售完，業(yè)主中七成是杭州客，該公司在***的新項(xiàng)目中，從方案規(guī)劃階段就直接明確了客戶目標(biāo)群：“產(chǎn)品做杭州，甚至是上海市場(chǎng)”。***區(qū)特有的山地資源，***板塊低密度的“綠色房產(chǎn)”，由于其資源的稀缺性和生態(tài)性，其產(chǎn)品不僅能打動(dòng)杭州人，也一定能打動(dòng)包括上海在內(nèi)的長(zhǎng)三角地區(qū)中高層次的客戶。隨著臨石公路的建成，周邊***區(qū)塊房產(chǎn)項(xiàng)目的相繼開(kāi)發(fā)，臨安當(dāng)?shù)氐拇笫姓涮撞粩喔M(jìn)，杭州至臨安和***區(qū)間交通條件的快速改進(jìn)，***板塊本身基礎(chǔ)條件的不斷完善，省內(nèi)知名大牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以在幾年前高度關(guān)注***板塊的開(kāi)發(fā)前景，并已在幾年前開(kāi)始儲(chǔ)備土地。據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士分析，目前該地塊的價(jià)值正在迅速上漲，由于此前閑林板塊沿線開(kāi)發(fā)成形，無(wú)地可拿，基本地價(jià)已躍過(guò)400萬(wàn)元一畝，因此，以***板塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于閑林板塊的環(huán)境品質(zhì)，綠色生態(tài)，湖山資源和高速交通的直線通達(dá)性等條件，***板塊的基本地價(jià)，二年內(nèi)逾過(guò)100萬(wàn)元／畝已經(jīng)是保守的評(píng)估，當(dāng)該區(qū)塊開(kāi)發(fā)全面成形后，其土地價(jià)值的價(jià)值更是難已定論。而重要的是，由于歷史的原因，***板塊東側(cè)規(guī)劃土地，已經(jīng)被相關(guān)的開(kāi)發(fā)商所進(jìn)駐，而***板塊的綠色生態(tài)性要求，決定了板塊的環(huán)境容量的可控性，和土地資源的稀缺性。本項(xiàng)目的籌組方為省內(nèi)專(zhuān)業(yè)投資開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，公司方面在決定投資建設(shè)高科技工業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃中，數(shù)年來(lái)，一直對(duì)***板塊的項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)作出充分的準(zhǔn)備和研究，并對(duì)本項(xiàng)目的儲(chǔ)備和長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略具有充分的信心。評(píng)估和研究的結(jié)論是：對(duì)***板塊低密度的“綠色生態(tài)房產(chǎn)”的商業(yè)前景極其看好；按照杭州市城市發(fā)展戰(zhàn)略的定位和規(guī)劃布局，***房產(chǎn)具有良好的市場(chǎng)培育空間；是一個(gè)值得戰(zhàn)略把握的成長(zhǎng)性項(xiàng)目；應(yīng)該充分地利用該板塊日益突現(xiàn)的生態(tài)環(huán)境和交通優(yōu)勢(shì)，精心規(guī)劃，培育品牌，實(shí)現(xiàn)***房產(chǎn)可觀的商業(yè)價(jià)值?，F(xiàn)在***周邊，已經(jīng)有綠城房產(chǎn)、中都房產(chǎn)、青城房產(chǎn)、明新房產(chǎn)、浙水房產(chǎn)、恒晟房產(chǎn)、省直房產(chǎn)、華電房產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商布局，獲得了總計(jì)近10000畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，目前已經(jīng)啟動(dòng)的項(xiàng)目有：中都—青山翠湖、青城—山語(yǔ)間、西房—錦銹錢(qián)塘等樓盤(pán)（已開(kāi)盤(pán)，別墅售價(jià)為10000元/平方米。與該地塊緊挨相連的東西兩側(cè)的華電地產(chǎn)板塊（約800多畝）和省直地產(chǎn)板塊（約1000多畝），省直房產(chǎn)公司的地塊一次性摘牌，現(xiàn)已完成建筑規(guī)劃許可證，進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)。華電完成第一期的400畝土地掛牌，在2005年5月進(jìn)行第二期的400畝的掛牌，現(xiàn)正在進(jìn)行一期工程的施工。據(jù)此評(píng)估，已目前的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，若干年后，在這里將形成近10000畝的大規(guī)模、高品位的排屋、別墅群，成為杭州西郊最有品質(zhì)和影響的湖山居住區(qū)塊。2.2***房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)交通的通達(dá)性：由于杭徽高速在***留有出入口，并銜接杭州繞城高速公路，目前從市區(qū)到湖區(qū)板塊的行車(chē)時(shí)間縮短到20分鐘，還優(yōu)于走地面02省道的閑林板塊的房產(chǎn)項(xiàng)目。隨著杭州至臨安地區(qū)公共交通的班車(chē)化，和遠(yuǎn)期軌道交通的建設(shè)，屆時(shí)從市區(qū)到***區(qū)的交通來(lái)往將更加方便，在交通不擁堵的情況下，半小時(shí)內(nèi)跨越西湖到***將成為現(xiàn)實(shí)，其20分鐘與30分鐘以內(nèi)的行車(chē)半徑，城市高架至城市各個(gè)部位和市外區(qū)域連接便利性，都是十分明顯的交通優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的生態(tài)性：***板塊所具備的最佳的生態(tài)環(huán)境，是杭州近郊房產(chǎn)項(xiàng)目中所難以比擬的。***板塊的房產(chǎn)項(xiàng)目容積率基本控制在0.25左右，綠化率在65%以上；***區(qū)域本身即為國(guó)家森林公園，天目山余脈的森林；***全域有10余平方公里，相當(dāng)有2個(gè)西湖之大；***板塊區(qū)域內(nèi)幾乎全是山地綠色植物，原生的植皮資源保護(hù)良好；區(qū)域內(nèi)的這些生態(tài)環(huán)境，將明顯的形成自己獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，居于杭州大都市城郊別墅、排屋、公寓板塊中生態(tài)環(huán)境最佳的位置。在良好規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)的配置下，***板塊有可能產(chǎn)生杭州都市近郊除西湖板塊以外最好的生態(tài)景觀別墅板塊。產(chǎn)品的價(jià)值性：杭州以湖山之美享譽(yù)世界，經(jīng)過(guò)百年發(fā)展，環(huán)西湖周邊，已留下了無(wú)數(shù)的民國(guó)近代別墅建筑，不少為史留遺跡。在國(guó)家的嚴(yán)格規(guī)劃許可下，西湖周邊是不可能產(chǎn)生任何低容積的住宅產(chǎn)品。近10多年來(lái)，杭州比較成功的景觀房產(chǎn)，特別是別墅項(xiàng)目基本在杭州城市西部方向，沿群山余脈布局，采山水綠樹(shù)之靈氣。從天目山路、西溪路一路走來(lái)，在閑林板塊沿線集中了11個(gè)別墅、排屋、公寓樓盤(pán)。目前，閑林板塊的別墅均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米，老余杭地區(qū)綠城開(kāi)發(fā)的桃花源精裝修小戶型別墅均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，而且，價(jià)格堅(jiān)挺，穩(wěn)中有升。相對(duì)來(lái)講，***板塊已開(kāi)樓盤(pán)，一般的產(chǎn)品價(jià)格還在6000元左右，一些知名度較高的樓盤(pán)，如“青城山語(yǔ)間”、“錦繡錢(qián)塘”均價(jià)為9000元/平方米。三者到達(dá)杭州的通車(chē)時(shí)間相差不多，而實(shí)際情況已經(jīng)證明，***板塊不僅生態(tài)環(huán)境、配套遠(yuǎn)景要?jiǎng)儆陂e林、余杭區(qū)塊樓盤(pán)，交通的通達(dá)性也將不遜于上述地區(qū)，而***板塊與閑林、余杭別墅的價(jià)差，卻存在很大的差價(jià)，在排屋、公寓產(chǎn)品上情況也大致如此，這是在進(jìn)入***板塊區(qū)域內(nèi)的道路交通條件還未全部到位的情況下的價(jià)格，它說(shuō)明了青山板塊房產(chǎn)品巨大的價(jià)值空間，這也是目前各大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入***板塊的真正的價(jià)值原因之一。2.3現(xiàn)有周邊主要樓盤(pán)介紹項(xiàng)目分布見(jiàn)附圖2——***板塊項(xiàng)目分布圖中都·青山翠湖：中都·青山翠湖項(xiàng)目憑借著3642畝的規(guī)劃用地和核心區(qū)位，可以說(shuō)是***區(qū)塊最重要的地產(chǎn)項(xiàng)目之一。這個(gè)碩大的地塊西北端為群山起伏，重山疊翠，向東南漸趨低緩，形成低山丘陵，與寬谷盆地相向排列，東接***形成兩個(gè)湖灣，雖很難縱覽全貌，但沿路進(jìn)入，曲徑幽深、水草豐滿、谷空鳥(niǎo)啼，確實(shí)讓人充滿了期待。它的總建筑面積將達(dá)到90萬(wàn)平方米，規(guī)劃1000戶，容積率0.25，車(chē)位配比1：1。首發(fā)項(xiàng)目由獨(dú)立別墅、排屋及部分酒店式小高層公寓組成。小區(qū)內(nèi)還配有部分商業(yè)配套設(shè)施，并同時(shí)建設(shè)五星級(jí)休閑度假酒店，酒店占地面積50畝，總建筑面積3萬(wàn)平方米，將于2007年10月份開(kāi)業(yè)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商的設(shè)想，這里今后的建造目標(biāo)是一處可居、可玩、可賞、可藏的高尚生態(tài)山水別墅園。相比于***其他項(xiàng)目，地塊大、位置優(yōu)越、配套齊全以及較高的規(guī)劃點(diǎn)是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。臨湖灣的房子總體布局為四層，面積430-470㎡，價(jià)格450萬(wàn)/棟左右，花園面積400-800㎡，設(shè)有觀光電梯。其他部分面積有：312㎡，價(jià)格為300-310萬(wàn)；400㎡，價(jià)格為350萬(wàn)。2006年3月首期開(kāi)盤(pán)，2008年9月交房。吳越山莊：吳越山莊項(xiàng)目是臨安當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)較早的項(xiàng)目。位于***的西南面，入臨安市區(qū)的大路沿邊，臨安著名的功臣塔下，就會(huì)看到吳越山莊項(xiàng)目。吳越山莊是在原臨安茶廠的地塊上改建的，東臨***，南臨橫山弄水庫(kù)、北靠錢(qián)王大街，從地理位置看更靠近***區(qū)塊，但在景觀上比***核心區(qū)塊有所差異。項(xiàng)目占地有200畝，總建筑面積15萬(wàn)平方米，400戶，容積率1.2，綠化率40%，車(chē)位配比1：1。開(kāi)發(fā)多層公寓、排屋、別墅，主要以排屋和多層為主，主力面積207-227平方米。自05年開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售情況良好，目前只剩下少量余房，聯(lián)排排屋在3500元/平方米，疊加排屋4700元/平方米，多層公寓在2800元/平方米，二期也將于07年下半年推出。該項(xiàng)目于2005年9月交付，是***附近最早交房的一個(gè)樓盤(pán)。二期交房時(shí)間為2009年。青城·山語(yǔ)間：沿臨石公路車(chē)行七八分鐘后就到了青山街道民主村，由杭州青城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的以別墅為主的青城·山語(yǔ)間項(xiàng)目北邊為西大山、美女山，靠山面湖是該項(xiàng)目最大的特色，占地1500畝，總建筑面積為27萬(wàn)平方米，877戶，容積率為0.25。一期預(yù)約階段，推出獨(dú)立別墅，價(jià)格在5250元/平方米左右。目前正在進(jìn)入二期房源預(yù)約階段，二期最大的特點(diǎn)是推出了180-220平方米的迷你獨(dú)棟別墅，均價(jià)在130萬(wàn)元/棟左右。該項(xiàng)目以山地別墅為主，推出迷你型別墅定位杭州中級(jí)階層，自住需求占多數(shù)。在周邊同區(qū)塊在售別墅中，售價(jià)相對(duì)較低，中長(zhǎng)遠(yuǎn)升值空間較大。但是最大不足是周邊生活配套缺乏，可居環(huán)境成熟尚待時(shí)日。戶型：J-3戶型206.3㎡的面積，精巧但是功能完備。三個(gè)臥室，一個(gè)書(shū)房，獨(dú)立的保姆房，盡顯人性化關(guān)懷。6.6米開(kāi)間的豪華主臥，帶開(kāi)放式走入衣柜和獨(dú)立衛(wèi)生間，彰顯主人尊貴。超大露臺(tái)，將秀美山景盡攬眼底。南向的獨(dú)立餐廳和30㎡大開(kāi)窗戶設(shè)計(jì)的客廳，享有良好的自然采光及通風(fēng)條件。錦繡錢(qián)塘：在青城·山語(yǔ)間東側(cè)即為錦繡錢(qián)塘項(xiàng)目，以別墅為主，站在高處俯瞰，可以看見(jiàn)園區(qū)為低緩山坡地形，地塊南低北高，內(nèi)有若干塊大小不等的天然湖面。占地1150畝的錦繡錢(qián)塘項(xiàng)目總建筑面積為22萬(wàn)平方米，容積率0.28，共有600余套別墅?，F(xiàn)開(kāi)發(fā)位于樓盤(pán)西南區(qū)塊、依臨石路的第一期別墅，2007年上半年開(kāi)盤(pán)，戶型在300-350平方米，價(jià)格每幢在300萬(wàn)元左右。交房時(shí)間在2008年下半年。筑境內(nèi)外2050外觀圖筑境內(nèi)外2050：這個(gè)由臨安當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目具體位置在環(huán)城北路以南，東湖路以西，與浙江林學(xué)院新校區(qū)隔路相望，南望苕溪，應(yīng)該說(shuō)景觀條件較好。項(xiàng)目總占地300畝，建筑面積達(dá)到了28萬(wàn)㎡，容積率1.29，綠化率34.5%，車(chē)位數(shù)700個(gè)。建有多層、小高層、高層、排屋，并有較多的商業(yè)用房，車(chē)位配比較高，配套設(shè)施較為齊全；同時(shí)6路、7路公交車(chē)也解決距市中心稍遠(yuǎn)的問(wèn)題。由于開(kāi)發(fā)較早，一期開(kāi)發(fā)的排屋和單身公寓以及二期A組團(tuán)均已售完?，F(xiàn)正銷(xiāo)售B組團(tuán)，排屋均價(jià)在4200元/平方左右。筑境內(nèi)外2050外觀圖金基·青云山居外觀圖金基·青云山居：金基·青云山居位于錦繡錢(qián)塘以北，距杭州市36公里，項(xiàng)目06年年初開(kāi)工。與***板塊其他樓盤(pán)的坡地別墅相比，青云山居雖然也是坡地風(fēng)格，但是地勢(shì)區(qū)域中的腹地面積比較大，這為房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)多樣化的別墅提供了便利。項(xiàng)目北面有一個(gè)1萬(wàn)多平方米水域面積的太白塘，池水清澈見(jiàn)底，“這里的池水有點(diǎn)九賽溝的味道”。這也是開(kāi)發(fā)商看中這塊寶地的重要原因，據(jù)說(shuō)，在金基房產(chǎn)之前，有很多房產(chǎn)商都曾在這個(gè)地方來(lái)踩點(diǎn)，對(duì)在這里開(kāi)發(fā)一個(gè)個(gè)性化的別墅項(xiàng)目向往不已。美麗的風(fēng)景，是上天最好的禮物。開(kāi)發(fā)商為此特別決定保護(hù)性開(kāi)發(fā)，利用天然景觀，做好保護(hù)，沿太白塘做部分頂級(jí)別墅。共有1180畝地，總建筑面積19萬(wàn)平方米，容積率為0.18（一期）。第一期于06年4月，開(kāi)盤(pán)，每戶建筑面積360-400㎡，占地面積800-1000㎡（含周邊花園占地面積），總共600余套，日前可售樓盤(pán)79戶，價(jià)格250-300萬(wàn)。金基·青云山居不希望摻雜任何其他住宅形態(tài)，既維護(hù)了獨(dú)門(mén)獨(dú)院的舒適私密，又保證了整個(gè)別墅園區(qū)血統(tǒng)的純粹。如此大規(guī)劃的純獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)，在杭州別墅開(kāi)發(fā)史上實(shí)屬罕見(jiàn)。戶型：該戶型359㎡，五室四廳四衛(wèi)，整體通過(guò)大窗大門(mén)連接室外大型木平臺(tái)，把自然景色引入室內(nèi)，豐富了室內(nèi)表情和生活情調(diào)；獨(dú)立入戶門(mén)廳，雙車(chē)位私家車(chē)庫(kù)，宴會(huì)式大型餐廳，展現(xiàn)豪宅的尊貴感。純粹的家人專(zhuān)屬樓層，由兩個(gè)主金基·青云山居外觀圖金基·青云山居外觀圖金基·青云山居外觀圖西子·玫瑰溪谷：西子·玫瑰溪谷項(xiàng)目是由浙江綠城房產(chǎn)聯(lián)手西子房產(chǎn)打造，是區(qū)內(nèi)目前品牌呼聲較高的一個(gè)項(xiàng)目。沿臨石公路南面小路過(guò)去，便是西子·玫瑰溪谷，農(nóng)田和一座座起伏的小山，是遠(yuǎn)看過(guò)去風(fēng)景，但走近了又完全不一樣。***全貌一覽無(wú)余，湖面平靜，三兩個(gè)人垂釣，遠(yuǎn)離塵囂的悠然自得對(duì)任何人都是種享受。西子·玫瑰溪谷是***區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的幾個(gè)直面臨湖的項(xiàng)目之一，占地約1600余畝。項(xiàng)目擁有太陽(yáng)灣和水景灣兩個(gè)水灣，水景線有千米之遙。景觀太美，有時(shí)候也會(huì)成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負(fù)擔(dān)。西子·玫瑰溪谷將“山地水岸”和“湖泊游艇”的主題文化融入住宅社區(qū)，創(chuàng)造一種“奢華時(shí)尚·游艇時(shí)代”的全新生活方式。這一“湖泊游艇社區(qū)，山水高尚別墅”的形象全面執(zhí)行，玫瑰溪谷將杭州的別墅開(kāi)發(fā)，直接帶向主題社區(qū)的前沿時(shí)尚話題。整個(gè)園區(qū)分為臨湖和不臨湖的南北兩區(qū)，靠近臨石公路的北區(qū)，將以經(jīng)濟(jì)型小別墅為主，戶型面積380平方米左右。現(xiàn)為工程設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，預(yù)計(jì)2008年6、7月份將推出第一期。林水山居外觀圖林水山居：屬臨安市區(qū)項(xiàng)目，位于臨安市城區(qū)東北面，東鄰浙江林學(xué)院，主要為多層、別墅、排屋、疊排、單身公寓，占地178畝，總建筑面積13萬(wàn)㎡，容積率1.09，綠化率40%，車(chē)位配比1：1。二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.2，主力戶型：別墅336-399平方米，排屋300平方米，疊屋200平方米，別墅售價(jià)5000-7000元/平方米，排屋售價(jià)4000元/平方米，疊屋售價(jià)3800元/平方米，多層售價(jià)2980元/平方米。交房時(shí)間2007年10月。林水山居外觀圖***81號(hào)：***81號(hào)位于臨安***西側(cè),驅(qū)車(chē)至杭州約三十分鐘左右,至臨安市區(qū)僅5分鐘車(chē)程，本項(xiàng)目采用澳洲建筑風(fēng)格，占地135畝，總建筑面積27000平方米，綠化率60％以上，容積率0.3、得天獨(dú)后得地理位置，資源得稀缺，本項(xiàng)目?jī)H設(shè)81席珍藏版別墅，整個(gè)項(xiàng)目分為南北兩大區(qū)塊，南區(qū)1500平米得自然水域融入貫穿于整個(gè)小區(qū)內(nèi)部，通過(guò)設(shè)計(jì)中央景觀360度親水觀景島更讓人與自然零距離接觸。北區(qū)預(yù)留25000平方米自然山林形成了一個(gè)天然氧吧。項(xiàng)目因地形得獨(dú)特充分利用山、坡、湖的自然條件展開(kāi)布局。建筑格局大多2－3層，建筑面積300――550平方不等，部分戶型帶有私家游泳池，花園面積300－900方不等（贈(zèng)送），每棟利用1米多高的圍墻圍合形成獨(dú)棟的私家庭院。在單戶建筑設(shè)計(jì)上采用創(chuàng)新無(wú)阻礙、全框架試結(jié)構(gòu)，讓房型的布局更顯自由流暢，讓主人可以根據(jù)自己的喜好任意分隔內(nèi)部空間，彰顯個(gè)性與美感！建筑類(lèi)型：圍合式低層住宅，占地面積9萬(wàn)平方米，總建筑面積4萬(wàn)平方米，總戶數(shù)81戶，容積率0.3，綠化率60%，車(chē)位比例：1：2。2007年4月開(kāi)盤(pán)，戶型面積：300-500平方米，交付時(shí)間:2008年12月。均價(jià)：260萬(wàn)/棟。六合盛·湖光山色：位于臨安**街道***村玫瑰溪谷斜對(duì)面。建筑類(lèi)型：別墅、排屋、公寓、商業(yè)街。占地面積700多畝，建筑面積30萬(wàn)平方米。2007年5月開(kāi)工，2008年上半年開(kāi)盤(pán)。大地·春天：由臨安本地最大開(kāi)發(fā)商之一——杭州大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，位于臨安的城西，西對(duì)玲瓏山，北與天目高級(jí)中學(xué)隔街相對(duì)，東近人民廣場(chǎng)。主要為多層、小高層、高層，占地102畝，總建筑面積達(dá)19萬(wàn)平方米，700余戶，容積率2.15。2005年3月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)本期開(kāi)盤(pán)：2007.1，可售套數(shù)：100套，戶型面積120-200㎡，于2007年底交房。價(jià)格在4500-5000元/㎡。楓林曉城外觀圖楓林曉城：位于臨安市中心，主要多層、小高層，占地40畝，總建筑面積6萬(wàn)㎡，總278戶，容積率1.88。開(kāi)盤(pán)：2006年1月，戶型面積108-190㎡，起價(jià)4000元/㎡。楓林曉城外觀圖第三部分項(xiàng)目整體策劃3.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位策劃隨著近兩年杭州經(jīng)濟(jì)水平的迅猛提升，別墅購(gòu)買(mǎi)群體已越來(lái)越大。而住進(jìn)別墅是很多人的夢(mèng)想，大多數(shù)人喜歡獨(dú)立別墅，并有舒適寬敞的空間，因此，獨(dú)立別墅的發(fā)展前景又會(huì)更大。同時(shí)，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的放大，別墅產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分必將成為趨勢(shì)，一些經(jīng)濟(jì)型的別墅產(chǎn)品(聯(lián)體別墅和排屋)由于總價(jià)低，正逐漸吸引越來(lái)越多的成熟的或年輕的消費(fèi)群體，別墅市場(chǎng)也逐漸走入大眾化的時(shí)代。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品應(yīng)為獨(dú)立別墅，與周邊的省直房產(chǎn)和華電房產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，共同形成具有較大規(guī)模別墅群，同時(shí)，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)可以配合部分市場(chǎng)容量較大的聯(lián)體別墅和疊加排屋，如受于項(xiàng)目規(guī)劃容積率的要求，還可以設(shè)計(jì)部分山地公寓。3.2面積的選項(xiàng)目前杭州供應(yīng)的獨(dú)立別墅面積主要在250-520平方米之間，花園面積在600-1600平方米之間，600-800平方米的花園面積是主力；聯(lián)體別墅主力面積為250-350平方米；排屋主力面積180-300平方米，排屋花園面積在80-400平方米之間。通過(guò)實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同的現(xiàn)象，300㎡左右的別墅銷(xiāo)售火爆，而大面積別墅由于價(jià)格和受眾面的影響，銷(xiāo)勢(shì)一般。目前，很多別墅都處于杭州近郊，就目前的交通狀況和社會(huì)消費(fèi)能量而言，大部分還不適宜做第一居所，別墅的購(gòu)買(mǎi)群本身素質(zhì)都較高，不會(huì)刻意去追求大和豪華，崇尚自然，向往生態(tài)，講究實(shí)用的“5+2”郊外“綠色”房產(chǎn)仍是主要的消費(fèi)導(dǎo)向。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì)，***板塊目前儲(chǔ)備的別墅排屋項(xiàng)目約還有9000畝，從整體上講，這是一個(gè)相對(duì)集中，而且具有別墅排屋環(huán)境品質(zhì)的區(qū)域。為此，設(shè)計(jì)定位上，獨(dú)立別墅面積建議安排在250-450平方米，花園面積在600-1000平方米；聯(lián)體別墅主力戶型面積建議安排在200-350平方米，花園面積在200-500平方米之間。排屋主力戶型面積建議安排在180-300平方米，花園面積在100-300平方米之間。3.3建筑風(fēng)格選擇歐美各國(guó)的別墅建筑風(fēng)格在杭州的別墅市場(chǎng)上幾乎都可尋覓得到：意式、美式、荷式、西班牙式……而中式風(fēng)格別墅卻零星難見(jiàn)，杭州某個(gè)樓盤(pán)曾開(kāi)發(fā)了少量的中式別墅，結(jié)果受到了很多有錢(qián)人的追捧。但一般而言，中式別墅應(yīng)建在平地上，因此，像***這樣山水圍合的地方不一定適合做中式別墅產(chǎn)品。早幾年的購(gòu)買(mǎi)者，大都喜歡歐式的、美式的別墅風(fēng)格，但隨著購(gòu)買(mǎi)群體素質(zhì)的提高，喜歡的風(fēng)格也越來(lái)越多樣化。應(yīng)該講，貼近自然的綠色的鄉(xiāng)村風(fēng)格的別墅，將會(huì)是市場(chǎng)主導(dǎo)的產(chǎn)品線，應(yīng)具有比較廣闊的市場(chǎng)前景。這種風(fēng)格不過(guò)分拘泥于其是歐洲的、美式的，還是中國(guó)式的，而是多種建筑元素的綜合，為我所用，滿足消費(fèi)群對(duì)接近自然，享受自然的渴望，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代城市人們生活群體對(duì)郊區(qū)自然生活的追求。3.4產(chǎn)品價(jià)格定位目前，***板塊的正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括錦繡錢(qián)塘、青城·山語(yǔ)間、***81號(hào)、中都·***畔、金基·青云山居、玫瑰溪谷等，中都·***畔、玫瑰溪谷等樓盤(pán)的高檔產(chǎn)品，別墅總價(jià)應(yīng)在400萬(wàn)元以上/套，一般產(chǎn)品將集中在205萬(wàn)-450萬(wàn)元/套區(qū)間，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品價(jià)格還可以更低。但是，如無(wú)論從交通距離還是自然環(huán)境來(lái)看，相對(duì)于杭州其他別墅板塊，***板塊的產(chǎn)品，綜合性價(jià)比較高，都有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。山地別墅以金基·青云山居、錦繡錢(qián)塘、青城·山語(yǔ)間為代表。金基·青云山居預(yù)定總價(jià)250-400萬(wàn)元/套左右；青城·山語(yǔ)間經(jīng)濟(jì)型別墅，小戶型迷你別墅面積在180-220平方米，150萬(wàn)元左右的總價(jià)，填補(bǔ)了***別墅板塊市場(chǎng)空缺，吸引大批年輕的知富人群，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后形勢(shì)一直較好。因此，本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格主體定位，總價(jià)價(jià)位建議在150-350萬(wàn)左右為宜。第四部分項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃4.1項(xiàng)目總體規(guī)劃總用地面積700畝（464600平方米）容積率＝0.504綠地率＝49.5％總建筑面積＝243000平方米總戶數(shù)＝1200戶總居住人口3600人其中單體別墅300戶每戶用地1.5畝（包括道路、綠化），建筑面積96000平方米（平均320平方米/戶）。排屋130戶每戶用地0.5畝，32500平方米（250平方米/戶）。公寓、疊加排屋770戶，92400平方米（120平方米/戶）。公建（商服、幼兒園、物管等）13100m2。停車(chē)庫(kù)單體別墅每戶一個(gè)車(chē)庫(kù)兩個(gè)泊車(chē)位；連體別墅、疊加排屋每戶一個(gè)停車(chē)庫(kù)；半地下停車(chē)庫(kù)9000(3.6*5*500)平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目目指標(biāo)備注1建筑面積別墅96000m22300戶排屋32500m22130戶疊排、多層公寓92400m22770戶半地下室9000m2幼兒園1101m2公建、會(huì)所12000m22合計(jì)243000mm2地上234000mm2，地下9000m22總占地面積464600mm23容積率0.5044綠化率49.5%5總戶數(shù)1200戶6總居住人口3600人4.2項(xiàng)目總圖布局見(jiàn)附圖4.3項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目配套會(huì)所、商業(yè)、幼兒園、物業(yè)管理用房共1.31萬(wàn)平方米。在距項(xiàng)目約2000米處的山語(yǔ)間對(duì)面有中小學(xué)、醫(yī)院、商場(chǎng)、飲食一條街。第五部分項(xiàng)目投資估算和資金籌措5.1投資估算項(xiàng)目投資費(fèi)用估算及利潤(rùn)表項(xiàng)目名稱：****房地產(chǎn)項(xiàng)目目按土地面積46..46萬(wàn)㎡、容積率0.5044測(cè)算序號(hào)費(fèi)用名名稱單位指標(biāo)（元/m2）總工程費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)萬(wàn)元）備注（一）土地費(fèi)用59.941934.99總面積：46.446萬(wàn)㎡1土地出讓金57萬(wàn)元/畝39900土地成交價(jià)（含所所有土地有關(guān)關(guān)費(fèi)用）2契稅11973.00%3拍賣(mài)服務(wù)費(fèi)（交易易費(fèi)）39.90.10%4土地增值稅7982.00%(二)前期工程費(fèi)6642.61規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)國(guó)標(biāo)8102三通一平100.0046463勘探、測(cè)量、放樣樣等費(fèi)0.2%66按建安造價(jià)的0..20%4監(jiān)理費(fèi)1.2%396按建安造價(jià)的1..2%5報(bào)建、招標(biāo)費(fèi)0.8%264按建安造價(jià)6臨電臨水2.8356.6按建筑面積2559400㎡7水增容7.7154按建筑面積8電增容12.5250按建筑面積(三)建筑安裝工程費(fèi)150035235建筑面面積2430000㎡1土建工程1300.00315990不含內(nèi)裝修安裝工程50.0012152室外廣場(chǎng)、綠化、道道路等100.002430(四)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1222964.6按建筑面積1排污工程20.004862室外供水工程20.004863室外供電工程35.00850.54煤氣安裝工程27.00656.15室外消防工程10.002436安防及智能化工程程10.00243(五)各類(lèi)規(guī)費(fèi)15.1366.931墻改、散水泥基金金9.50230.85按建筑面積2防雷審批1.6038.883質(zhì)監(jiān)費(fèi)2.048.64白蟻防治費(fèi)2.0048.6按建筑面積(六)工程預(yù)備費(fèi)17625%1761.75建安費(fèi)352355(七)財(cái)務(wù)費(fèi)用11831建設(shè)期利息（年利利）7%1183貸款16900萬(wàn)*77%（八)管理費(fèi)用1.5%2096按銷(xiāo)售價(jià)×1.55%總成本3794元/㎡92185銷(xiāo)售收入139739.446000元*2332899//㎡(九)營(yíng)業(yè)稅金及附加74761城建稅7%489營(yíng)業(yè)稅稅率7%2營(yíng)業(yè)稅5%6987營(yíng)業(yè)額5%(十)銷(xiāo)售費(fèi)用41921銷(xiāo)售、廣告費(fèi)4192按售價(jià)×3%利潤(rùn)358865.2資金籌措本項(xiàng)目土地出讓金及稅總計(jì)40600萬(wàn)。項(xiàng)目土地出讓的取得可分期進(jìn)行，第一期征地安排200畝，土地出讓金及稅11000萬(wàn)。土地出讓的取得可采取自籌資金和銀行融資二種方式。若資金流量比較充分，則應(yīng)考慮在一年時(shí)間內(nèi)將土地手續(xù)做完，以免土地增值較快時(shí)，國(guó)家相關(guān)政策發(fā)生變化。若資金調(diào)度有難度，則可以先做200畝土地手續(xù)，后期逐步滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。5.3資金使用預(yù)測(cè)進(jìn)度第一期：200畝設(shè)定價(jià)格：55萬(wàn)/畝1、項(xiàng)目招拍定金200萬(wàn)參拍申請(qǐng)前交土管部門(mén)2、一期啟動(dòng)資金2200萬(wàn)20%土地掛牌成交后首期（自籌資金）；3、一期二付資金4400萬(wàn)40%掛牌成交后約90天（自籌資金）；4、一期三付資金4400萬(wàn)40%掛牌成交后約180天（自籌資金）；5、合同履行完畢，取得一期200畝土地權(quán)證第二期：200畝設(shè)定價(jià)格：55萬(wàn)/畝一般可考慮將一期200畝土地權(quán)證既期抵押銀行，獲得銀行融資。預(yù)測(cè)如按成交價(jià)60萬(wàn)/畝的60%放款，則可獲得融資約7200萬(wàn)。如按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)預(yù)測(cè)，融資額度將更大。1、項(xiàng)目招拍定金200萬(wàn)參拍申請(qǐng)前交土管部門(mén)2、二期啟動(dòng)資金2200萬(wàn)20%土地掛牌成交后首期（銀行資金）；3、二期二付資金4400萬(wàn)40%掛牌成交后約90天（銀行融資）；4、二期三付資金4400萬(wàn)40%掛牌成交后約180天（自籌資金3800萬(wàn)，銀行融資600萬(wàn)