首地紅山郡2-1-1、2-5營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

謹(jǐn)呈：首地集團(tuán)赤峰市新城區(qū)小新地組團(tuán)“首地·紅山郡”二期2-1-1、2-5地塊項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告北京中天大業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2013年7月二三一、CONTENTS目錄市場(chǎng)研究及分析項(xiàng)目定位建議營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)施方案四營(yíng)銷(xiāo)效果保障措施（1）宏觀市場(chǎng)環(huán)境（2）區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（3）市場(chǎng)供求關(guān)系（4）項(xiàng)目本體分析一、市場(chǎng)研究及分析城市概況

赤峰市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東南部，蒙冀遼三省區(qū)接壤處。全市總面積9萬(wàn)平方公里，轄三區(qū)、七旗、二縣，是內(nèi)蒙古第一人口大市。此外，赤峰也是公認(rèn)的中華文化發(fā)源地之一，地處首都經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的腹地。交通狀況公路：赤峰長(zhǎng)途汽車(chē)站就位于火車(chē)站前的廣場(chǎng)上，111國(guó)道穿境而過(guò)。赤峰至北京、天津、秦皇島、石家莊、沈陽(yáng)、唐山、錦州、朝陽(yáng)均有車(chē)直達(dá)。鐵路：赤峰站位于市區(qū)南部、昭烏達(dá)路的最南端，從赤峰至北京、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、錦州、承德都有列車(chē)直達(dá)。航空：赤峰機(jī)場(chǎng)每天有到北京、呼和浩特等地的航班往返。

赤峰市居?xùn)|北、華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)之間，是連接關(guān)內(nèi)外的重要通道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通條件便利，自古就有“京畿門(mén)戶”、“旱碼頭”之稱。城市規(guī)劃新城區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)充滿著現(xiàn)代都市的理念，城市功能齊全、完備。在新城區(qū)核心區(qū)內(nèi)，已經(jīng)建設(shè)了行政服務(wù)中心、聯(lián)排低層商住樓，多層、高層商住樓和獨(dú)立式別墅區(qū)，政府廣場(chǎng)、市民廣場(chǎng)以及學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，這里還將建設(shè)會(huì)展中心、商業(yè)金融中心、科技大廈、青少年科技館、圖書(shū)館、劇院、醫(yī)院等公共設(shè)施，建設(shè)文化廣場(chǎng)、娛樂(lè)中心、濱水景觀、城市公園、郊野公園等一系列休閑場(chǎng)所。新城區(qū)具有“三山五河”優(yōu)越的自然景觀環(huán)境特色，它將形成我國(guó)北方地區(qū)融“山、河、林、城”四位一體的獨(dú)特的山水園林城市景觀。

赤峰市新城區(qū)城市建設(shè)定位是建設(shè)一座具有較高文化品位、依山傍水的生態(tài)城市，一座智能化、信息化、舒適化的現(xiàn)代城市，赤峰市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。目前，赤峰市新城區(qū)已經(jīng)形成了“九橫五縱”的道路網(wǎng)絡(luò)，“一場(chǎng)、兩帶、四園”七街路122萬(wàn)平方米的綠化大格局。城市GDP2012年赤峰GDP總額為1569億元，環(huán)比增長(zhǎng)13.6%，GDP繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭；城市整體經(jīng)濟(jì)水平位于自治區(qū)中游水平，2012年GDP增速減緩。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理第二產(chǎn)業(yè)仍為赤峰的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，在在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例中逐漸增加，顯示出了快速的發(fā)展勢(shì)頭，在地區(qū)生產(chǎn)總值中所占的比例穩(wěn)步增長(zhǎng)。作為工業(yè)型城市，第二產(chǎn)業(yè)仍是赤峰的支柱產(chǎn)業(yè)，今年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。人均可支配收入赤峰市人均可支配收入不斷增加，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。供需分析2009年-2011年赤峰市供應(yīng)量與去化量不斷增高，但供需比保持平衡，2012年隨著大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（如萬(wàn)達(dá)、首地紅山郡）等進(jìn)入赤峰市場(chǎng)，赤峰市場(chǎng)的供應(yīng)量明顯增加，2012年供應(yīng)量為2011年供應(yīng)量的兩倍，而去化量?jī)H為2011年的1.5倍，赤峰市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)積累。

從2009-2012年，赤峰商品房交易量上升趨勢(shì)明顯，需求與供應(yīng)總量逐年增加。但隨著大型項(xiàng)目的不斷入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈價(jià)格走勢(shì)赤峰市商品房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速的發(fā)展期。房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)平緩，受調(diào)控政策影響，全市范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)逐減緩的趨勢(shì)，但房屋的價(jià)格水平依然在上漲。隨著赤峰市對(duì)新城區(qū)市政建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格帶動(dòng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。（1）宏觀市場(chǎng)環(huán)境（2）區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（3）市場(chǎng)供求關(guān)系（4）項(xiàng)目本體分析一、市場(chǎng)研究及分析競(jìng)爭(zhēng)根據(jù)各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況的差異，赤峰整體住宅市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃榧t山、新城、橋北、松山四大板塊，本案項(xiàng)目位于新城板塊。市場(chǎng)格局紅山板塊傳統(tǒng)居住區(qū)小新地組團(tuán)城市發(fā)展新區(qū)域新城板塊政府拉動(dòng)新區(qū)本案橋北板塊城市發(fā)展新區(qū)松山板塊城市拓展區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)香格里拉富河國(guó)際中天御園水榭花都金域華府龍山鴻郡荷楓水岸紅山板塊：紅山區(qū)是老城區(qū)，目前為城市的主要生活居住綜合區(qū)、商貿(mào)中心，區(qū)域內(nèi)鮮有新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，在售項(xiàng)目均為尾盤(pán)銷(xiāo)售，未來(lái)幾乎無(wú)新建住宅供給量，區(qū)域樓盤(pán)大部分房源均為120-140㎡三居.松山板塊：松山組團(tuán)是赤峰市繼新城之后主要的城市拓展區(qū)，打造中心城區(qū)的特色商務(wù)區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)和文化中心.區(qū)域在售重點(diǎn)項(xiàng)目：中天·金域華府、香格里拉國(guó)際城新城板塊：新城區(qū)定位為全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)中心,赤峰未來(lái)城市形象的集中體現(xiàn)區(qū)域.房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，未來(lái)供給量較大.重點(diǎn)項(xiàng)目：中天御園、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、富河國(guó)際、水榭花都橋北板塊：橋北區(qū)目前是赤峰市主要的物流集散中心，是紅山區(qū)規(guī)劃發(fā)展的主要方向，擬建設(shè)成為赤峰市的生態(tài)-休閑商務(wù)中心.區(qū)域樓盤(pán)主要供給戶型為100-120㎡三居.項(xiàng)目名稱：金御華城地理位置：赤峰市松山區(qū)政府大街以北，毗鄰金御華府建筑面積：共3期，一期在售1300套左右房源

產(chǎn)品：一期建筑類(lèi)型：高層、小高層產(chǎn)品，共20余棟客群定位：來(lái)源地為80%地緣性客群，20%旗縣客群。主力戶型：以83-130㎡上圖三種戶型；涵蓋了二居、三居、四居三種產(chǎn)品線。價(jià)格：銷(xiāo)售價(jià)5400-6000元/㎡，均價(jià)5500元/㎡松山板塊項(xiàng)目名稱：龍山鴻郡地理位置：赤峰市橋北區(qū)英金路與濱河街之間建筑體量：共2期，A區(qū)14棟，B區(qū)9棟高層，內(nèi)街兩側(cè)為商業(yè)產(chǎn)品配比：全部為高層產(chǎn)品，78-102㎡兩居，111-146㎡三居。部分30㎡左右小戶型。橋北板塊主力戶型：以80-120二居、三居室為主。價(jià)格：5500-6400元，均價(jià)5800元左右。項(xiàng)目名稱：荷楓水岸地理位置：赤峰市橋北區(qū)彩虹橋東產(chǎn)品配比：53-142㎡多種戶型，建筑類(lèi)型：多層、小高層、高層產(chǎn)品客群定位：客戶置業(yè)意向較高，以首置型為主，改善型客戶為輔價(jià)格：均價(jià)5800元，目前一期余少量尾房，二期在建尚未推出。橋北板塊項(xiàng)目名稱：金宇國(guó)際地理位置：赤峰市橋北區(qū)北大橋東清河北路西建筑體量：B區(qū)建筑面積15萬(wàn)㎡，C區(qū)建筑面積20.4萬(wàn)㎡容積率：2.04，綠化率：37.6%產(chǎn)品類(lèi)型：小高層、高層、超高層產(chǎn)品客群定位：客戶主要為剛需客戶，改善和投資客戶較少主力戶型：以115-142㎡三居室為主；價(jià)格：2010開(kāi)盤(pán)以來(lái)以團(tuán)購(gòu)為主，在售均價(jià)5000元左右。橋北板塊橋北板塊銷(xiāo)售均價(jià)：多層：電梯7300/㎡，步梯7200元/㎡小高層：均價(jià)：6000元/㎡高層：均價(jià)5800元/㎡主力戶型：107-123㎡為主項(xiàng)目名稱：香格里拉國(guó)際城地理位置：寶山大街東段華龍馨園對(duì)面建筑面積：共3期，110萬(wàn)㎡容積率：2.0建筑類(lèi)型：高層、小高層、多層、產(chǎn)品客群定位：75%左右為地緣性客戶，周邊旗縣客戶為主要的補(bǔ)充客源；項(xiàng)目名稱：中天御園地理位置：新城區(qū)眾聯(lián)廣場(chǎng)西側(cè)建筑面積：共1期，43萬(wàn)㎡容積率：3建筑類(lèi)型：高層、小高層、多層、別墅、商業(yè)產(chǎn)品客群定位：72%左右為市區(qū)客戶，周邊旗縣客戶為主要的補(bǔ)充客源；新城板塊銷(xiāo)售價(jià)格：高層均價(jià)6800元/㎡；別墅均價(jià)15000元/㎡.戶型配比：兩居100-120㎡占35%，三居120-150㎡-占45%,200-300㎡別墅占20%暢銷(xiāo)戶型：100-120㎡兩居，120-140㎡三居開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年6月1日交房時(shí)間：2013年12月31日新城板塊暢銷(xiāo)戶型：１００㎡兩居，1１0-120㎡三居銷(xiāo)售均價(jià)：精裝修公寓成交均價(jià)：7800元/㎡，普通公寓成交均價(jià)：7000元/㎡左右。項(xiàng)目名稱：水榭花都C公館地理位置：錫泊河和半支箭交匯處建筑面積：共3期，70萬(wàn)㎡容積率：2建筑類(lèi)型：高層、多層、產(chǎn)品客群定位：70%左右為市區(qū)客戶，周邊旗縣客戶為主要的補(bǔ)充客源；新城板塊暢銷(xiāo)戶型：95㎡兩居，117-137㎡三居銷(xiāo)售均價(jià)：精裝修公寓成交均價(jià)：7800元/㎡，普通公寓成交均價(jià)：7000元/㎡左右。開(kāi)盤(pán)日期：2012年6月交房日期：2014年9月30日項(xiàng)目名稱：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地理位置：新城區(qū)寶山橋東南側(cè)建筑面積：共3期，100萬(wàn)㎡容積率：3.6建筑類(lèi)型：高層、商業(yè)綜合體產(chǎn)品客群定位：80%左右為市區(qū)客戶，20%周邊旗縣客戶；新城板塊暢銷(xiāo)戶型：１００㎡兩居，1１0-120㎡三居銷(xiāo)售價(jià)格：

6000元/㎡；團(tuán)購(gòu)價(jià)，優(yōu)惠500元/㎡一次性付款每平米優(yōu)惠100元項(xiàng)目名稱：富河國(guó)際地理位置：新城區(qū)寶山橋東南側(cè)建筑面積：71344.84㎡容積率：2.3建筑類(lèi)型：高層、小高層、別墅產(chǎn)品客群定位：80%左右為市區(qū)客戶，20%周邊旗縣客戶；親水灣暢銷(xiāo)戶型：80-100㎡兩居、100-140㎡大戶型銷(xiāo)售價(jià)格：高層均價(jià)5500元/㎡，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一直不理想，多以組織小規(guī)模團(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)，成交均價(jià)4700元/㎡項(xiàng)目名稱：親水灣地理位置：臨潢大街以南，應(yīng)昌街以北建筑面積：總建面33.75萬(wàn)㎡建筑類(lèi)型：高層、商業(yè)綜合體產(chǎn)品客群定位：80%左右為市區(qū)客戶，20%周邊旗縣客戶；新城板塊項(xiàng)目名稱：五甲萬(wàn)京地理位置：赤峰市橋北區(qū)英金路與濱河街之間建筑面積：總建面78萬(wàn)㎡容積率：1.46建筑類(lèi)型：高層、產(chǎn)品，高層層高4.88客群定位：78%左右為市區(qū)客戶，其余為周邊旗縣客戶；銷(xiāo)售價(jià)格：6300-7000元/㎡小結(jié)激烈的競(jìng)爭(zhēng)赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)，除部分項(xiàng)目持銷(xiāo)外，還將有部分新盤(pán)在陸續(xù)面世，項(xiàng)目將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品相似度大整個(gè)新城片區(qū)產(chǎn)品相似度較大，難以通過(guò)差異化推售引起市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度。客戶情況：競(jìng)品項(xiàng)目客戶來(lái)源主要為赤峰市內(nèi)客戶群體，周邊旗縣客戶為主要的輔助型客戶，赤峰市人口數(shù)量有限，如何抓住客戶將會(huì)成為項(xiàng)目持續(xù)銷(xiāo)售的發(fā)力點(diǎn)之一。（1）宏觀市場(chǎng)環(huán)境（2）區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（3）市場(chǎng)供求關(guān)系（4）項(xiàng)目本體分析一、市場(chǎng)研究及分析客群分析

置業(yè)客戶主要來(lái)源于市區(qū)，隨著城鎮(zhèn)化率的進(jìn)程的加速，越來(lái)越多的旗縣客戶進(jìn)城，成為了赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充客戶。主要客群旗縣輔助客群旗縣輔助客群旗縣輔助客群主要客群首地紅山郡工作區(qū)域年齡結(jié)構(gòu)所屬行業(yè)置業(yè)狀況客群赤峰內(nèi)新城區(qū)客戶為主。年齡結(jié)構(gòu)以35—45歲中、成功人士購(gòu)房者居多。個(gè)體、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、等處從業(yè)人士居多。主要為首次置業(yè)的改善型需求，意向趨向于110-140兩居。關(guān)注焦點(diǎn)價(jià)格、戶型、交通、配套都是關(guān)注焦點(diǎn)。類(lèi)別特點(diǎn)客群客群分析市場(chǎng)總結(jié)隨著赤峰房地產(chǎn)的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)、紅山郡等項(xiàng)目市場(chǎng)影響力已形成，新城區(qū)市場(chǎng)逐漸被客戶接受。1市場(chǎng)層面赤峰市場(chǎng)集中于產(chǎn)品硬件層面的競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品價(jià)格水平、戶型設(shè)計(jì)、交通情況，配套情況，產(chǎn)品品質(zhì)及體驗(yàn)區(qū)的營(yíng)造關(guān)系到項(xiàng)目的成功與否。3產(chǎn)品層面紅山區(qū)為老城區(qū)主要為二手房對(duì)外出售市場(chǎng)關(guān)注度相對(duì)較低，新城區(qū)建設(shè)日益成熟，發(fā)展?jié)摿Ρ豢春谩?板塊分布置業(yè)客戶主要來(lái)源于市區(qū)，隨著城鎮(zhèn)化率的進(jìn)程的加速，越來(lái)越多的旗縣客戶進(jìn)城，成為了赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充客戶。4客源層面（1）宏觀市場(chǎng)環(huán)境（2）區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境（3）市場(chǎng)供求關(guān)系（4）項(xiàng)目本體分析一、市場(chǎng)研究及分析項(xiàng)目區(qū)域

本項(xiàng)目位于赤峰市紅山區(qū)南部小新地組團(tuán)內(nèi)寶山路西，體育中心南側(cè)，大板路東，鐵南大街北，距老城市中心區(qū)約6公里，距離新區(qū)政府約3公里。本案地處赤峰市區(qū)西南部的小新地組團(tuán)，屬于新城的待開(kāi)發(fā)區(qū)域，是城市未來(lái)發(fā)展主方向之一，區(qū)域認(rèn)可度將逐漸提升，發(fā)展前景良好。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目

單位

數(shù)值

2-1-1#地塊

2-5#地塊

合計(jì)

建設(shè)用地面積

㎡

1518328896.444079.4用地內(nèi)建筑總面積㎡

57269.7159682.7116952.41地上建筑面積

㎡41501.9742775.7684277.73其中住宅面積㎡35431.9739706.2875138.25其中商業(yè)面積㎡

3069.483069.48地下建筑面積

㎡15767.7416906.9432674.68其中地下車(chē)庫(kù)面積㎡1045310697.9921150.99容積率

2.731.48

綠地率

%25.5935

交通和配套

小新地組團(tuán)主要通過(guò)平雙路和寶山路兩條道路同八家組團(tuán)進(jìn)行聯(lián)系，目前平雙路已經(jīng)開(kāi)通，寶山路已修通至用地南側(cè)。用地東南側(cè)有規(guī)劃中的高鐵線路通過(guò)，具體線路未定，對(duì)本項(xiàng)目的影響具有不確定性。區(qū)域目前已經(jīng)開(kāi)通從紅山區(qū)到赤峰學(xué)院的2路公交車(chē)，新城區(qū)汽車(chē)站到赤峰學(xué)院的39路公交車(chē)，從一定程度上方便了居民的出行。

區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀基本為農(nóng)田，周邊有赤峰學(xué)院、體育局及體育學(xué)院等教育、體育資源，但生活配套極不完善。新建體育場(chǎng)館將會(huì)大力提升區(qū)域形象。未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｆ诫p路寶山路赤峰國(guó)際會(huì)展中心赤峰新體育場(chǎng)赤峰學(xué)院萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2-1-1/2-5地塊產(chǎn)品線地塊戶型名稱所在樓層數(shù)面積套數(shù)所占比例戶型說(shuō)明2-1-1地塊G324層959614%兩室兩廳一衛(wèi)

G424層8719228%兩室兩廳一衛(wèi)

G524層1019614%兩室兩廳一衛(wèi)2-5地塊

6層153-160304%四室兩廳兩衛(wèi)

6\11\18層131-13914421%三室兩廳兩衛(wèi)

18層101-109487%

11層119.377211%

總計(jì)

678

2-1-1地塊緊鄰赤峰學(xué)院，位于迎賓路的寶山路交匯處，南側(cè)為寬70多米的城市綠化帶，景觀資源豐富。戶型面積，87-101平米，面積適中，投資自住皆可。24F高層住宅2棟，總計(jì)384套。項(xiàng)目2-5地塊位于一期2-2、2-3地塊西側(cè)，臨近鐵南大街，交通便利將于6月動(dòng)工，計(jì)劃10月開(kāi)盤(pán)。戶型面積在101-160平米之間的三居、四居產(chǎn)品，一梯兩戶，南北通透。18F高層住宅4棟，11F小高層3棟，6F多層花園洋房3棟，總計(jì)294套房源。在戶型設(shè)計(jì)上，以舒適型三房作為主力產(chǎn)品，以豪華型四房作為補(bǔ)充產(chǎn)品，面積87㎡-162㎡不等，具體戶型配比見(jiàn)下表：SWOT分析Strength優(yōu)勢(shì)S1.赤峰市重點(diǎn)打造區(qū)域，發(fā)展?jié)摿γ黠@；S2.企業(yè)品牌及項(xiàng)目品牌的帶動(dòng)效應(yīng)；S3.緊鄰赤峰學(xué)院教育文化氣息濃郁。Weakness劣勢(shì)W1.屬于城市新發(fā)展區(qū)域，周邊配套不完善；W2.區(qū)域內(nèi)基本為農(nóng)田，項(xiàng)目處于建設(shè)期，略顯荒蕪。Opportunity機(jī)會(huì)O1.新建體育場(chǎng)館將會(huì)大力提升區(qū)域形象；O2.平雙路及寶山路的開(kāi)通;O3.萬(wàn)達(dá)進(jìn)入將帶動(dòng)區(qū)域周邊的發(fā)展。

Threat

威脅T1.用地東南側(cè)有規(guī)劃中的高鐵線路通過(guò)，線路未定，對(duì)項(xiàng)目的影響具有不確定性；T2.新城區(qū)競(jìng)品項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。動(dòng)態(tài)SWOT分析

項(xiàng)目借勢(shì)城市發(fā)展方向與周邊項(xiàng)目，共同提升區(qū)域前景和形象，發(fā)展前景良好。（1）項(xiàng)目形象定位（2）項(xiàng)目客戶群定位（3）產(chǎn)品定位（4）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位二、項(xiàng)目定位建議定位基礎(chǔ)基于項(xiàng)目：宜居生活社區(qū)基于競(jìng)爭(zhēng)策略：差異化路線，社區(qū)形象及產(chǎn)品空間（尺度、功能）及附加值的打造，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品階段性領(lǐng)先?；诳蛻粜枨螅簯粜凸δ?、社區(qū)配套、園林規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理服務(wù)定義FABF（Features/fact）項(xiàng)目本身的特性/屬性本項(xiàng)目宜居生活社區(qū)A(Advantages）相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目個(gè)性鮮明的社區(qū)形象；良好的交通環(huán)境；兼具功能性和舒適度的戶型；巨大的發(fā)展?jié)摿?；宜居的社區(qū)環(huán)境。B(Benefit/value）項(xiàng)目帶給目標(biāo)客戶的利益/價(jià)值本項(xiàng)目首地品牌+高產(chǎn)品力+巨大的發(fā)展?jié)摿Χㄎ换A(chǔ)38產(chǎn)品力便利生活區(qū)域前景舒適度完善配套生活設(shè)施交通便利，產(chǎn)品豐富打造產(chǎn)品品質(zhì)及舒適度，全面塑造產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)階段性領(lǐng)先；差異化路線，形成特色鮮明的社區(qū)形象。項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)層面客戶導(dǎo)向本體質(zhì)素（1）項(xiàng)目形象定位（2）項(xiàng)目客戶群定位（3）產(chǎn)品定位（4）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位二、項(xiàng)目定位建議低調(diào)而不失品位，大眾而不失高尚自由、陽(yáng)光、浪漫、和諧的宜居之城滿足居住者對(duì)于品質(zhì)的要求足不出戶，天與地、陽(yáng)光與美景、綠茵與建筑，融化于生活之中用建筑詮釋城市發(fā)展形象定位4041它是“自由的”重視人們的自由情結(jié)，自由生活是被在鋼筋水泥所包圍下，一種情感的釋放。42它是“陽(yáng)光的”。和煦的陽(yáng)光洋洋灑灑的親吻著客廳、臉頰。沐浴在熱鬧的陽(yáng)光中，呼吸著帶有溫度的空氣，無(wú)不感嘆陽(yáng)光生活的酣暢淋漓。43它是“浪漫的”。擁有與眾不同的氣質(zhì)，將風(fēng)情化、現(xiàn)代化和時(shí)尚感相結(jié)合。44

整個(gè)社區(qū)立志營(yíng)造親切、優(yōu)美、生活、公園式、參與性強(qiáng)的社區(qū)氛圍，參與性景觀及公共設(shè)施為良好的鄰里交流奠定基礎(chǔ)，整個(gè)社區(qū)氛圍洋溢著生態(tài)、舒適及濃厚的生活氛圍；它是致力于“生活氛圍的營(yíng)造”優(yōu)美的建筑空間形態(tài)，鋪設(shè)綠色親切的住區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造文化趣味濃郁的內(nèi)外景觀體系。它流淌著一分風(fēng)雅，既屬于社區(qū)內(nèi)的人群，同時(shí)又將它的優(yōu)雅融于整個(gè)城市。（1）項(xiàng)目形象定位（2）項(xiàng)目客戶群定位（3）產(chǎn)品定位（4）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位二、項(xiàng)目定位建議客群定位輔助客戶重要客戶核心客戶主抓中高端客戶客戶描述典型客群項(xiàng)目周邊中高收入階層對(duì)居住品質(zhì)要求較高具有較強(qiáng)的支付能力需要有便捷交通及配套對(duì)居住品質(zhì)要求較高具有一定購(gòu)買(mǎi)力需要對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境進(jìn)行改善認(rèn)同該區(qū)域及市場(chǎng)有外地落戶需要具有一定購(gòu)買(mǎi)力部分為投資性需求政府機(jī)關(guān)公務(wù)員周邊企事業(yè)員工銀行教育系統(tǒng)中高層本地中高端客群中小企業(yè)主企業(yè)中層以上區(qū)域認(rèn)同度較強(qiáng)的客群周邊縣市置業(yè)客群私營(yíng)企業(yè)主政府公務(wù)員瞄準(zhǔn)赤峰本地中高端客群，核心客戶為項(xiàng)目周邊區(qū)域地緣性置業(yè)人群。目標(biāo)客群定位客戶特征：以赤峰為主力客戶群，少部分來(lái)自周邊旗縣，25歲-35歲之間，為兩口人家，或者新婚夫婦，多在當(dāng)?shù)毓ぷ?，多為?dāng)?shù)卣珓?wù)人員、公司企業(yè)白領(lǐng)及事業(yè)單位工作人員，具有良好的教育背景及事業(yè)發(fā)展背景；置業(yè)特征：剛需為主，多為首置客戶，價(jià)格敏感，關(guān)注項(xiàng)目周邊配套以及交通的便利性，對(duì)于優(yōu)惠及贈(zèng)送較為敏感。項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、周邊配套、交通條件；關(guān)鍵詞：剛需，首置，小兩口，價(jià)格敏感型87-101平米二居：120~139平米三居：客戶特征：赤峰本地客戶為主，35-50歲之間，多為三口之家或帶有老人，非首置客戶，多為赤峰當(dāng)?shù)氐恼芾砣藛T及企業(yè)主管，具有一定的財(cái)富積累，需要進(jìn)行居住面積或居住環(huán)境的再次改善；置業(yè)特征：剛需改善性客戶為主，因具備一定的置業(yè)及居住經(jīng)驗(yàn)，因此更注重產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)、居住品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境等，具有一定的價(jià)格敏感性，在可支付的能力范圍內(nèi)選擇可提升生活品質(zhì)的社區(qū)。家庭成熟，在意單位與家庭之間的距離，關(guān)注社區(qū)配套及生活便利度。項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)、園林規(guī)劃、贈(zèng)送空間；關(guān)鍵詞：剛需改善型，中年人士，追求品質(zhì)改善（1）項(xiàng)目形象定位（2）項(xiàng)目客戶群定位（3）產(chǎn)品定位（4）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位二、項(xiàng)目定位建議核心價(jià)值提煉赤峰新區(qū)區(qū)位發(fā)展

項(xiàng)目一期的品牌效應(yīng)完善的生活配套濃郁的文化氛圍首地企業(yè)品牌及服務(wù)理念影響力較強(qiáng)：核心賣(mài)點(diǎn)未呈現(xiàn)影響力較弱核心價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模園林規(guī)劃。。。。。目標(biāo)客群關(guān)注點(diǎn)定位高端，圈層純粹，區(qū)域級(jí)高端人士的首選，體現(xiàn)身份標(biāo)簽。關(guān)注特征關(guān)注點(diǎn)首地品牌，大品牌開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)品品質(zhì)保障，企業(yè)實(shí)力保障。品牌配套身份感高品質(zhì)保值赤峰學(xué)院緊鄰項(xiàng)目，項(xiàng)目周?chē)陆w育場(chǎng)，便利的交通。品質(zhì)建筑，細(xì)節(jié)考究，品牌團(tuán)隊(duì)。赤峰市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，升值潛力大。開(kāi)發(fā)商品牌+完善配套+巨大的發(fā)展?jié)摿κ悄繕?biāo)客戶無(wú)可爭(zhēng)議的首要選擇!營(yíng)銷(xiāo)發(fā)力方向本項(xiàng)目的核心發(fā)力點(diǎn)為：區(qū)域、開(kāi)發(fā)商品牌、配套區(qū)域機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)赤峰市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，升值潛力大。開(kāi)發(fā)商品牌、巨大的發(fā)展?jié)摿κ强蛻舻年P(guān)注重點(diǎn)。緊鄰赤峰學(xué)院和赤峰新體育場(chǎng)，人文環(huán)境氛圍濃厚。（1）項(xiàng)目形象定位（2）項(xiàng)目客戶群定位（3）產(chǎn)品定位（4）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位二、項(xiàng)目定位建議定價(jià)方法市場(chǎng)比較法（價(jià)格初步定位）價(jià)格調(diào)整（客戶反饋+銷(xiāo)售條件）定價(jià)方法概述：通過(guò)市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目現(xiàn)階段產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)，再通過(guò)蓄客情況分析制定出最終的銷(xiāo)售價(jià)格，以保證項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的熱銷(xiāo)。價(jià)格定位項(xiàng)目名稱本案萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)香格里拉親水灣富河國(guó)際參考權(quán)重PX30%20%30%20%指標(biāo)評(píng)估分值

PaPbPcPd區(qū)位市中心距離544554交通545545自然環(huán)境545544社會(huì)環(huán)境444444區(qū)域成熟度655555發(fā)展前景555544技術(shù)指標(biāo)規(guī)模656445容積率543453綠化率544554樓間距544344建筑指標(biāo)654544車(chē)位配置323333項(xiàng)目品質(zhì)總體規(guī)劃656555建筑品質(zhì)555554交房標(biāo)準(zhǔn)544444戶型655555園林景觀665544中心配套655554品牌666554合計(jì)

1008688878479價(jià)格定位1、本測(cè)算方法權(quán)重的選取是以項(xiàng)目間區(qū)域、建筑形態(tài)、配套等對(duì)應(yīng)指標(biāo)耦合度為參照選取的2、通過(guò)產(chǎn)品加權(quán)得出的平均價(jià)格為各產(chǎn)品形態(tài)的現(xiàn)階段按市場(chǎng)價(jià)格水平所測(cè)算出的平均價(jià)格3、考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及減小計(jì)算過(guò)程中主觀因素所導(dǎo)致的誤差，建議本案平均價(jià)格在±3%之間浮動(dòng)，本案開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間為：5150-5250元/㎡之間.均＝∑權(quán)重i×均價(jià)i×Px/Pi(i=a～e)＝5207元/平方米參考項(xiàng)目合計(jì)權(quán)重值銷(xiāo)售均價(jià)Pi修正因素權(quán)重比例參考權(quán)重權(quán)重均價(jià)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)886400-8001.0230%1642香格里拉875800-8001.0120%989親水灣84470000.9830%1444富河國(guó)際796000-8000.9220%1132本案86

100%5207（1）項(xiàng)目推售方案（2）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案（3）項(xiàng)目推廣方案三、項(xiàng)目策劃實(shí)施方案貨源盤(pán)點(diǎn)地塊戶型名稱所在樓層數(shù)面積套數(shù)銷(xiāo)售面積所占比例戶型說(shuō)明2-1-1地塊G324層95964960.4814%兩室兩廳一衛(wèi)G424層871929920.9528%兩室兩廳一衛(wèi)G524層101964960.4814%兩室兩廳一衛(wèi)合計(jì)

38435431.97

2-5地塊

6層153-160301588.25124%四室兩廳兩衛(wèi)

6層、11層、18層131-1391448338.318821%三室兩廳兩衛(wèi)

18層101-109482779.43967%

11層119.37724367.690811%

合計(jì)

29439706.28

總計(jì)

67875138.25

2-1-1戶型面積，87-101平米，面積適中，投資自住皆可。24F高層住宅2棟，總計(jì)384套。項(xiàng)目2-5地塊戶型面積在101-160平米之間的三居、四居產(chǎn)品，一梯兩戶，南北通透。18F高層住宅4棟，11F小高層3棟，6F多層花園洋房3棟，總計(jì)294套房源。在戶型設(shè)計(jì)上，以舒適型三房作為主力產(chǎn)品，以豪華型四房作為補(bǔ)充產(chǎn)品，面積87㎡-162㎡不等。推售方案

推售時(shí)間：8.10（2-1地塊1#樓）

推售原因：1.中小戶型為首批主推，使進(jìn)入門(mén)檻不高；2.從8月1日進(jìn)場(chǎng)到8月10日開(kāi)盤(pán)，時(shí)間緊迫，客戶量積累較為薄弱，客戶群以老客戶為主、新客戶為輔；3、第一批推售力求高效率打響頭炮。地塊戶型名稱所在樓層數(shù)面積套數(shù)銷(xiāo)售面積所占比例戶型說(shuō)明2-1-1地塊G324層95482480.2414%兩室兩廳一衛(wèi)G424層87964960.4828%兩室兩廳一衛(wèi)G524層101482480.2414%兩室兩廳一衛(wèi)合計(jì)

1929920.96

12推售方案

推售時(shí)間：9月10日（2-1地塊2#樓）

推售策略：以2-1-1帶動(dòng)2-5地塊銷(xiāo)售，2號(hào)樓面積主要以兩居為主，為了滿足客戶對(duì)大戶型的需求，建議在2-1-1銷(xiāo)售時(shí)，同時(shí)對(duì)2-5產(chǎn)品進(jìn)行排號(hào)。地塊戶型名稱所在樓層數(shù)面積套數(shù)銷(xiāo)售面積所占比例戶型說(shuō)明2-1-1地塊G324層95482480.2414%兩室兩廳一衛(wèi)G424層87964960.4828%兩室兩廳一衛(wèi)G524層101482480.2414%兩室兩廳一衛(wèi)合計(jì)

1929920.96

12推售方案價(jià)值排序：高層<小高<多層

推售時(shí)間：10月1日（2-5地塊1#-4#樓）

推售策略：1、根據(jù)2-5樓棟的擺放位置，建議推售方向?yàn)槟鏁r(shí)針?lè)较颉⒂赏獾絻?nèi)對(duì)外發(fā)售。2.高層戶型為100-140㎡三居戶型，加上2-1-1剩余房源，可以兼顧大戶型與小戶型單位；3.搶“十一”黃金周節(jié)點(diǎn)，將黃金周當(dāng)作項(xiàng)目的熱銷(xiāo)期售方案

推售時(shí)間：11月1日（2-5地塊5#、9#、10#樓）推售策略：1、小高戶型面積與高層面積相差不大，可承接未買(mǎi)到高層客戶；2、同時(shí)對(duì)多層進(jìn)行排號(hào)，進(jìn)行價(jià)格試水，保障多層產(chǎn)品的順利銷(xiāo)售值排序：高層<小高<多層推售方案

推售時(shí)間：12月1日（2-5地塊6#、7#、8#樓）

推售策略：1、多層戶型面積較大，需要較大的客戶積累，來(lái)完成推出及熱銷(xiāo)的氛圍；2、做為整個(gè)地塊的最高價(jià)值點(diǎn)，最后推出多層產(chǎn)品，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。價(jià)值排序：高層<小高<多層187654329102013.7項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)2013.82013.92-5-5第一次推盤(pán)2013.102013.112013.122-1-1開(kāi)盤(pán)2-1-1加推推廣動(dòng)作短信、道旗、報(bào)紙線上：雜志、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)配合主題集中轟炸線下：短信、微信推廣線上：雜志、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)全方位媒體炒作看房團(tuán)活動(dòng)2-5-5第二次推盤(pán)2-5-5第三次推盤(pán)每周暖場(chǎng)活動(dòng)，并設(shè)有抽獎(jiǎng)、依據(jù)各時(shí)段主題以及節(jié)日等設(shè)置常規(guī)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)總控圖（1）項(xiàng)目推售方案（2）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案（3）項(xiàng)目推廣方案三、項(xiàng)目策劃實(shí)施方案營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)銷(xiāo)售目標(biāo)2013年8月10日開(kāi)始銷(xiāo)售，全年完成3個(gè)億的銷(xiāo)售任務(wù)通過(guò)首地·紅山郡項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上有持續(xù)的影響力影響力目標(biāo)推廣---心動(dòng)借力大氣與大俗的推廣口號(hào)及事件營(yíng)銷(xiāo)制造大量、持續(xù)的看房人氣，帶給準(zhǔn)客戶更大的心理壓力，憑借人氣促動(dòng)口碑。接待---感動(dòng)這個(gè)世界沒(méi)有垃圾客戶、都是最好的客戶，細(xì)致的服務(wù)，中肯的介紹、專業(yè)的講解，讓所有客戶感受沒(méi)有白來(lái)，即使沒(méi)有購(gòu)房但學(xué)到了許多曾經(jīng)不知的信息與知識(shí)。宗旨：心動(dòng)與感動(dòng)我們的營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行宗旨營(yíng)銷(xiāo)策略1）重新樹(shù)立大盤(pán)形象短期內(nèi)集中的媒體曝光度、包括赤峰市區(qū)內(nèi)主要路段的戶外高炮、電視臺(tái)廣告投放、中心城區(qū)LED顯示屏廣告播放等目的：讓本案再次進(jìn)入赤峰城區(qū)內(nèi)居民的視線。營(yíng)銷(xiāo)策略我們的執(zhí)行力2）重新引起全城的關(guān)注高品質(zhì)訴求、“低”價(jià)格銷(xiāo)售——不以簡(jiǎn)單的促銷(xiāo)為營(yíng)銷(xiāo)主題，相應(yīng)的應(yīng)以“高性價(jià)比宜居住宅”作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的階段基調(diào)。具體執(zhí)行方式（建議)1、邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人士，開(kāi)展“現(xiàn)代宜居住宅的標(biāo)準(zhǔn)”專場(chǎng)講座，邀請(qǐng)新老客戶參與并適時(shí)推出指定位置的特價(jià)戶型2、開(kāi)展以“您心中的宜居生活”為主題的投票評(píng)選類(lèi)活動(dòng)，讓民眾更多的參與到“宜居”的話題討論中來(lái)，對(duì)獲獎(jiǎng)的參與者直接發(fā)放購(gòu)房抵用券營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略積極開(kāi)展事件營(yíng)銷(xiāo)利用二期開(kāi)盤(pán)、階段活動(dòng)等事件擴(kuò)大項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，適時(shí)舉辦客戶聯(lián)誼或各類(lèi)主題活動(dòng)，以借此提升項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度和影響力。具體執(zhí)行方案（建議）1）二期開(kāi)盤(pán)后，舉辦“全城看房有獎(jiǎng)”活動(dòng)，對(duì)前來(lái)看房的客戶進(jìn)行階段抽獎(jiǎng)2）依托一期客群資源，開(kāi)展老帶新的銷(xiāo)售活動(dòng)，擴(kuò)大首地品牌的影響力。營(yíng)銷(xiāo)策略巧妙運(yùn)用大氣與大俗的推廣手段大盤(pán)做大氣很簡(jiǎn)單，有時(shí)大俗的手法同樣也很有效（例如：看過(guò)**項(xiàng)目前別買(mǎi)房/**項(xiàng)目，你看了嗎？

錯(cuò)過(guò)**，將是你一生的遺憾）相對(duì)國(guó)內(nèi)許多三線城市，有時(shí)利用帶一點(diǎn)挑釁、貶性詞等敏感詞句進(jìn)行宣傳，反而更能激起民眾新鮮、好奇的心理反應(yīng)，達(dá)到聚集關(guān)注度的作用營(yíng)銷(xiāo)策略3）短期內(nèi)達(dá)到足夠蓄客量的要求手段一：分別設(shè)立內(nèi)外場(chǎng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，形成外場(chǎng)團(tuán)隊(duì)“拉客”，內(nèi)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)電話“CALL客”的聚客途徑。手段二：加速“首地·紅山郡客”群網(wǎng)絡(luò)的組建，對(duì)所有前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的客戶，推出優(yōu)惠的措施，并通過(guò)頻繁舉辦活動(dòng)來(lái)拉近客戶關(guān)系。手段三：推出老客戶介紹新客戶，享受增值的獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng)，讓被動(dòng)傳播變?yōu)橹鲃?dòng)傳播手段四：制定2013年下半年樓盤(pán)外場(chǎng)巡展路演計(jì)劃，以市中心為起點(diǎn)，逐步深入下轄各旗進(jìn)行系列推介活動(dòng)?！?/p>

將銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的入口進(jìn)行簡(jiǎn)單包裝，售樓處門(mén)口用可增加一些雕塑小品、盆栽裝飾。定期更換擺放方式及花的顏色，讓客戶每次到訪都有不同的感覺(jué)。售樓處內(nèi)屋頂掛吊旗，內(nèi)容為項(xiàng)目的形象展示及廣告宣傳語(yǔ)。包裝策略——售樓處包裝策略——樣板間樣板房作為一種最直觀的銷(xiāo)售工具，對(duì)銷(xiāo)售有很大的促進(jìn)作用。這不僅能讓客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)到產(chǎn)品的尊貴感覺(jué)，也能讓客戶現(xiàn)場(chǎng)直面的了解產(chǎn)品的設(shè)計(jì)用材。項(xiàng)目綜合形象包裝不僅僅表現(xiàn)在硬件包裝上，還包括軟件包裝。各部門(mén)相互配合，其中保安人員主要工作是門(mén)衛(wèi)、看房車(chē)司機(jī)、工地監(jiān)管；打掃人員主要工作包括對(duì)現(xiàn)場(chǎng)打掃及茶水接待。通過(guò)這些軟件服務(wù)的加強(qiáng)，更有利于提高項(xiàng)目綜合品質(zhì)。包裝策略手提袋、紙杯、禮品、DM、海報(bào)、形象樓書(shū)、產(chǎn)品樓書(shū)、戶型手冊(cè)、光盤(pán)、看板、墻體電視包裝策略局部材料墻體剖面門(mén)禁系統(tǒng)局部材料墻體剖面工法樣板區(qū)：產(chǎn)品硬件方面的利益點(diǎn)；結(jié)合工程進(jìn)度可考慮相應(yīng)的展示項(xiàng)目，同時(shí)建議把材料展示室充分利用，讓客戶更直觀感覺(jué)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)用材。局部剖面材料展示、及工程進(jìn)度明示材料展示包裝策略入市活動(dòng)方案——高舉高打，攻心為上，占據(jù)客戶心理高點(diǎn)。開(kāi)盤(pán)前夕：為開(kāi)盤(pán)預(yù)熱產(chǎn)品發(fā)布樹(shù)立信心贈(zèng)強(qiáng)產(chǎn)品高端形象時(shí)間：2013年，8月（開(kāi)盤(pán)前1周）；主題：首地·紅山郡產(chǎn)品發(fā)布會(huì)；形式：與政府、媒體合作開(kāi)展項(xiàng)目產(chǎn)品推薦會(huì)（以網(wǎng)絡(luò)媒體炒作為主）；目的：凸顯首地品牌，展示產(chǎn)品高端特性，引動(dòng)首批產(chǎn)品面世的關(guān)注度?！妒椎亍ぜt山郡二期產(chǎn)品發(fā)布會(huì)》活動(dòng)策略《品質(zhì)生活，走進(jìn)紅山郡二期開(kāi)盤(pán)盛典》——首地·紅山郡主題：品質(zhì)生活，走進(jìn)首地·紅山郡二期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盛典；形式：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)在售樓處及周邊環(huán)境打造完成后舉行，活動(dòng)的聲勢(shì)與宣傳推廣的造勢(shì)務(wù)必達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度與力度；目的：通過(guò)活動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目的人文內(nèi)涵，滿足客戶的心理需求；

吸引眼球，引起社會(huì)最大程度的關(guān)注度，促進(jìn)開(kāi)盤(pán)階段的成交。

配合媒體與網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行系列文章、活動(dòng)連載與網(wǎng)上討論，形成社會(huì)熱點(diǎn)

話題，從而進(jìn)一步對(duì)產(chǎn)品的推廣起到極大的促進(jìn)作用，促進(jìn)銷(xiāo)售。活動(dòng)策略入市活動(dòng)方案——高舉高打，攻心為上，占據(jù)客戶心理高點(diǎn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日活動(dòng)：營(yíng)造氣場(chǎng)、壓迫客戶；品牌聲勢(shì)、構(gòu)筑口碑傳播（1）項(xiàng)目推售方案（2）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案（3）項(xiàng)目推廣方案三、項(xiàng)目策劃實(shí)施方案戶外廣告：投放至市區(qū)必經(jīng)路段機(jī)場(chǎng)廣告：液晶廣告、燈箱廣告其他：短信、網(wǎng)絡(luò)：微博、微信、搜房等推廣策略——大眾傳播項(xiàng)目資料定點(diǎn)：選取星級(jí)酒店、商會(huì)、高端商場(chǎng)等為投放對(duì)象。推廣策略——小眾傳播推廣策略——宣傳車(chē)1.節(jié)約時(shí)間傳統(tǒng)活動(dòng)中采用的LED顯示屏背景、大幕等需要花費(fèi)時(shí)間進(jìn)行搭建，拆裝。而廣告車(chē)省去了搭建，拆裝等過(guò)程，體現(xiàn)了現(xiàn)代媒體方便快捷的優(yōu)點(diǎn)。

2.流動(dòng)傳播不受地理位置的限制，可根據(jù)客戶需求在大街、小巷、社區(qū)、商貿(mào)區(qū)等客戶需要的任何目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)深入廣泛的宣傳。

3.視覺(jué)效果好由于采用目前流行的LED彩屏作為輸出主體，色彩絢麗、立體感十足，有極強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力。本身這種形式造型獨(dú)特很容易吸引大眾視線。推廣策略——網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)論壇“話題炒作”維護(hù)：主要圍繞市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?、全運(yùn)會(huì)等敏感話題。如：1、愛(ài)上首地紅山郡的N個(gè)理由~

2、鄰居們都來(lái)說(shuō)說(shuō)，咱們小區(qū)升值潛力咋樣啊？推廣策略——微博首地·紅山郡官方微博首地·紅山郡微群首地·紅山郡項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人微博從開(kāi)始進(jìn)行微博推廣，利用當(dāng)下最熱門(mén)、傳播最快的的營(yíng)銷(xiāo)工具，迅速擴(kuò)展首地·紅山郡的影響力。推廣策略——微信微信營(yíng)銷(xiāo)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代企業(yè)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新，微信不存在距離的限制，用戶訂閱自己所需的信息，商家通過(guò)提供用戶需要的信息，推廣自己的產(chǎn)品的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)方式。廣告投放強(qiáng)度

蓄客期

爆破期

實(shí)銷(xiāo)期蓄客期：積累客戶，準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)的重要期，戶外大牌、圍墻、小眾通路為主；爆破期：最后階段，廣告投入力度明顯增強(qiáng)，戶外、圍墻、小眾通路為主；實(shí)銷(xiāo)期：銷(xiāo)售階段，圍墻、廣播、報(bào)廣、小眾通路為主。媒體投放分階段策略四、營(yíng)銷(xiāo)保障體系設(shè)立多團(tuán)隊(duì)互動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)架構(gòu)決策組總經(jīng)理策劃總監(jiān)銷(xiāo)售經(jīng)理銷(xiāo)售主管1銷(xiāo)售主管2置業(yè)顧問(wèn)若干置業(yè)顧問(wèn)若干置業(yè)顧問(wèn)若干置業(yè)顧問(wèn)若干高級(jí)策劃師策劃執(zhí)行銷(xiāo)售總監(jiān)現(xiàn)場(chǎng)管理銷(xiāo)售管理1、門(mén)崗接待（一定要開(kāi)門(mén)迎客，門(mén)口迎客不超過(guò)2人）；2、制定銷(xiāo)售路線，統(tǒng)一說(shuō)詞；3、制定并及時(shí)完善《“首地·紅山郡”地盤(pán)須知》和《“首地紅山郡”銷(xiāo)售人員工作指導(dǎo)手冊(cè)》；4、制造現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛：現(xiàn)場(chǎng)布置、