房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目收購重點(diǎn)難點(diǎn)問題

2017年8月9日項(xiàng)目收購重點(diǎn)難點(diǎn)問題目錄一項(xiàng)目收購概述二土地招拍掛出讓的重點(diǎn)問題三項(xiàng)目資產(chǎn)收購的重點(diǎn)問題四項(xiàng)目股權(quán)收購的重點(diǎn)問題五項(xiàng)目收購流程及法務(wù)支持一、

項(xiàng)目收購概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目的模式1、國有土地使用權(quán)劃撥縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地可通過劃撥方式取得2、國有土地使用權(quán)出讓國家以土地所有者的身份，通過協(xié)議或招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。協(xié)議出讓：根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（2003）第二條規(guī)定，協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（一）房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目的模式招標(biāo)出讓：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。（一）房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目的模式3、房地產(chǎn)資產(chǎn)收購房地產(chǎn)資產(chǎn)收購的核心資產(chǎn)是土地使用權(quán)，其實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。房地產(chǎn)資產(chǎn)收購形式上主要表現(xiàn)為在建項(xiàng)目收購和房產(chǎn)收購。4、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購是指向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股東收購項(xiàng)目公司股東權(quán)益的行為。收購方通過持有項(xiàng)目公司股權(quán)享有房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)益。5、其他特殊方式合作開發(fā)、棚戶區(qū)改造、三舊改造、集體建設(shè)用地出讓，等等。（二）收購模式選擇1、土地一級市場的交易模式土地一級市場的交易對手是政府，整個(gè)交易由政府主導(dǎo)，模式一般由政府設(shè)定，不存在模式選擇的問題。2、土地二級市場的收購模式選擇的考慮因素收購目的。收購方首先考慮為什么對目標(biāo)進(jìn)行收購，需達(dá)到何種預(yù)期。風(fēng)險(xiǎn)控制。通常情況下，收購方直接收購項(xiàng)目涉及的法律關(guān)系相對簡單，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，收購公司股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)相對較大，收購方應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況擇定收購方式。收購成本。直接收購項(xiàng)目需要繳納營業(yè)稅、契稅和土地增值稅，而收購公司股權(quán)不涉及上述稅費(fèi)。操作難度。直接收購項(xiàng)目，項(xiàng)目的權(quán)屬需辦理過戶手續(xù)，而收購公司股權(quán)則不需要。一、

土地招拍掛出讓的重點(diǎn)問題（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展1、背景改革開放初期，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，國有土地實(shí)行行政劃撥，土地資源處于一種無償、無期限、無流動(dòng)使用的狀態(tài)，束縛著生產(chǎn)力的發(fā)展，也束縛著土地資源的合理配置和利用。

《憲法》（1982）：任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

改革的迫切需要促使土地管理制度變革。2、出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展第一階段：土地由無償、無期限、無流動(dòng)向有償、有期限、有流動(dòng)轉(zhuǎn)變。主要是場地使用費(fèi)，包括租賃、投資入股等有償性的一級取得。但沒有直接稱為出讓。1979年7月《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第5條規(guī)定：

中國合營者的投資可包括為合營企業(yè)經(jīng)營期間提供的場地使用權(quán)。如果場地使用權(quán)未作為中國合營者投資的一部分，合營企業(yè)應(yīng)向中國政府繳納使用費(fèi)。（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展第二階段：啟動(dòng)出讓制度，引入競爭機(jī)制試點(diǎn)，協(xié)議出讓為主，招標(biāo)拍賣并存1986年《土地管理法》制定，國家土地管理局設(shè)立，實(shí)施新的土地管理制度。1990年，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》【標(biāo)志性案例：我國土地出讓第一拍】 1987年12月1日，深圳，轟動(dòng)全中國的第一宗土地公開拍賣在中央領(lǐng)導(dǎo)、17個(gè)市的市長和中外媒體的聚焦下正式開始。這是中國首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展第三階段：協(xié)議出讓受到限制，招拍掛逐步走向前臺(tái)2000年，國土部《關(guān)于建立土地有形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》規(guī)定：在有形市場內(nèi)公開交易的土地，凡屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他具有競爭性項(xiàng)目用地的交易，應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。其他用地類型應(yīng)掛牌公告，規(guī)定期限內(nèi)有多個(gè)申請者的，亦應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式交易。

在這個(gè)文件中首次提出“掛牌”出讓方式。2002年，國土部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》對經(jīng)營性土地協(xié)議出讓“叫?！笔状翁岢觯荷虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)，拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。2003年，國土部《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第一次以規(guī)章形式對協(xié)議出讓國有土地進(jìn)行規(guī)范。（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展第四階段：不斷規(guī)范整頓，全面推行招拍掛公開出讓國有土地2004.3.31，國土、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號）規(guī)定：“8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)”，業(yè)內(nèi)稱為“831大限”

。2004.10.21，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》,28號文：“必須嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商”，要求加快工業(yè)用地進(jìn)入市場化配置。2006年《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（31號文）則完全把工業(yè)用地納入了市場競爭的范圍，要求“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，標(biāo)志著工業(yè)用地納入招拍掛范圍。2006年8月1日，國土資源部頒行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》兩個(gè)規(guī)范對招牌掛出讓和協(xié)議出讓進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范，明確了各自適用的范圍并首次設(shè)置用地預(yù)審制度、協(xié)調(diào)決策機(jī)制和價(jià)格爭議裁決機(jī)制。（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展招拍掛亂象1：

“奉子成婚”——帶著房子賣地

有一則笑話：3個(gè)男子到女方家提親，A說我家有資產(chǎn)上千萬元；B說我有一棟豪宅，價(jià)值兩千萬元。女方家長很滿意，就問C，你家有什么？C說我什么都沒有，只有一個(gè)孩子，在你們女兒的肚子里。最后C勝出。這則故事告訴我們，什么最有競爭力？生米煮成熟飯。

“帶著房子賣地”猶如挺著大肚子嫁人，除了孩子的父親，恐怕無人敢娶。這種“奉子成婚”的土地出讓，在房地產(chǎn)市場中絕非個(gè)例。

有報(bào)道，東部某省會(huì)城市于近日在時(shí)隔40多天未有地塊推出的情況下，舉行了一場特殊的土地拍賣會(huì)，在公開出讓的6幅地塊中，有4幅是“帶著房子賣地”。據(jù)悉，這4幅地塊在2008年初就開始未批先用，目前已建成了3處樓盤。這次拿到拍賣會(huì)上來只是補(bǔ)走一下招拍掛程序，其結(jié)果也可想而知，4幅地塊沒有人競爭，毫無懸念地被原開發(fā)商以底價(jià)拿下。招拍掛亂象2：排他主義——本地/外地、國企/民企

2010年7月《昆明市人民政府關(guān)于推進(jìn)土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通知》明確將非昆明市屬國資的所有企業(yè)（無論民資、外資企業(yè)還是央企、省企）排除在一級土地開發(fā)之外。在《通知》精神指導(dǎo)下，昆明市區(qū)6個(gè)區(qū)域一級開發(fā)分別歸于8家市屬國有企業(yè)。昆明181塊土地拍賣結(jié)果基本符合《通知》“精神”下具體地塊劃分眾所周知，招拍掛制度在推行過程中一直若隱若現(xiàn)地方上的潛規(guī)則，然而以地方政府公開發(fā)文指導(dǎo)分田地，使?jié)撘?guī)則登堂入室，變成行政文件的，昆明的做法當(dāng)屬全國罕見。招拍掛亂象3——“定向出讓”現(xiàn)象 2011年，深圳第一塊掛牌出讓的不含保障房居住用地A832-0853宗地，土地使用權(quán)掛牌出讓明確要求“具備軌道交通建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及利用車輛段上蓋開發(fā)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)必須從事醫(yī)藥零售10年以上、為全國連鎖藥店前10強(qiáng)，在全國擁有直營門店超過1000家……”這些條件完全是為經(jīng)營管理地鐵的港鐵和做醫(yī)藥零售的海王星辰量體定做，就差設(shè)定“企業(yè)法人代表必須姓張姓王、生于XX年”了。市場條件下的公開、公平、公正原則，只剩下了行政意志“公開化”，公平、公正競爭已無從談起。招拍掛亂象4——投放“煙霧彈”，也能嚇唬人

在沒有落實(shí)凈地、熟地出讓的情況下，有的故意制造所謂的“問題說明”，在出讓文件中寫著出讓宗地或地上建筑物未完成拆遷，或是規(guī)劃條件有限制，或地塊周邊劃界不明等。幕后操縱者放出“煙霧彈”，眾多意欲參與的開發(fā)商被嚇退。最后只剩一家，就被“欽定”了。招拍掛亂象5——明暗兩筆賬

雖然國務(wù)院及有關(guān)部委三令五申不允許返還土地出讓金，但一些地方政府為招商引資等原因，對一些比如房地產(chǎn)企業(yè)，通過招標(biāo)拍賣掛牌形式競得土地繳納的土地出讓金，仍以各種名目部分甚至全額返還。

2003年7月，國土部公布的福建廈門集美區(qū)政府與金中盛公司的土地違法案件就屬此例。政府與金中盛公司在掛牌前就已協(xié)商好將某地段1萬多平方米的土地以總價(jià)1900萬元的價(jià)格成交，由于競價(jià)公司多，只走了一下掛牌程序。雖然金中盛公司以2780萬元競得土地，但政府卻將超出的880萬元返還給了公司。第五階段：進(jìn)一步改革和完善，我國土地出讓制度面臨新的變革背景：招拍掛出讓制度存在諸多弊端一定程度上推高了房價(jià)，激發(fā)社會(huì)矛盾；地方政府土地財(cái)政日益嚴(yán)重，以地謀財(cái)，與民爭利；政府調(diào)控失效。土地出讓原則上是價(jià)高者得，從而引發(fā)過分追求土地市場價(jià)值，政府無法控制成交價(jià)。 ……變革2010.4，國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》2011.1，國辦《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》2011.5，國土部《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》 ……

這些政策要求在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索和創(chuàng)新土地出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展18土地出讓競價(jià)制度創(chuàng)新（1）限房價(jià)、競地價(jià)（2）限地價(jià)、競房價(jià)（3）限地價(jià)競配建保障房面積（4）限地價(jià)競自持租賃住宅面積……（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展1、出讓合同示范文本國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓使用政府示范文本，現(xiàn)行的是2008年版本。示范文本由合同正文、3個(gè)附件和合同使用說明三部分組成：合同正文：共9章46條，包括出讓人與受讓人的一般信息、總則、出讓土地的交付與出讓價(jià)款的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任、適用法律及爭議解決、附則等。合同附件：共3個(gè)，包括：出讓宗地平面界址圖、出讓宗地豎向界限、市縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件。合同使用說明：對出讓主體、出讓客體、12個(gè)合同條款的填寫及合同解釋權(quán)等作了詳細(xì)說明。（二）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同重點(diǎn)問題（二）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同重點(diǎn)問題2、出讓合同簽約主體——以開發(fā)區(qū)管委會(huì)作出讓方的出讓合同無效《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第三條

中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。

第十一條

土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二條

開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。3、開工和竣工時(shí)間（1）合同義務(wù)

出讓合同示范文本要求出讓合同中明確填寫出讓宗地的開工時(shí)間和竣工時(shí)間。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工的，屬于遲延履行性質(zhì)的違約行為。合同條款第十六條

受讓人同意本合同項(xiàng)下宗地建設(shè)項(xiàng)目在

年

月

日之前開工，在

年

月

日之前竣工。

受讓人不能按期開工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過一年。第三十三條

受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額

‰的違約金，出讓人有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履約。（二）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同重點(diǎn)問題（2）法律規(guī)定

國土部關(guān)于認(rèn)真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（236號文）：每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年。國土資源部《閑置土地處置辦法》（2012）

第二十二條

國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)、竣工時(shí)間和違約責(zé)任等作出明確約定、規(guī)定。

約定、規(guī)定動(dòng)工開發(fā)時(shí)間應(yīng)當(dāng)綜合考慮辦理動(dòng)工開發(fā)所需相關(guān)手續(xù)的時(shí)限規(guī)定和實(shí)際情況，為動(dòng)工開發(fā)預(yù)留合理時(shí)間。

因特殊情況，未約定、規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起一年為動(dòng)工開發(fā)日期。實(shí)際交付土地日期以交地確認(rèn)書確定的時(shí)間為準(zhǔn)。（二）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同重點(diǎn)問題三、

資產(chǎn)收購的重點(diǎn)問題（一）資產(chǎn)收購概述1、特點(diǎn)資產(chǎn)收購實(shí)際上是通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十七條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。由于資產(chǎn)收購的標(biāo)的是資產(chǎn)，與股權(quán)收購的方式相比，具有權(quán)責(zé)更加清晰、法律關(guān)系更加簡單等特點(diǎn)，但是法律對特定類型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有特殊規(guī)定。（一）資產(chǎn)收購概述2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律限制《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的具體條件：第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（一）資產(chǎn)收購概述3、資產(chǎn)收購的標(biāo)的類型由于法律對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)規(guī)定了較為嚴(yán)格的限制條件，房地產(chǎn)資產(chǎn)收購的標(biāo)的主要是在建項(xiàng)目和房屋。在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指原土地使用權(quán)人在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，將達(dá)到法定條件的土地使用權(quán)及在建工程一并轉(zhuǎn)讓給他人的行為。在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為。房屋轉(zhuǎn)讓：房屋所有人將已建成的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房屋轉(zhuǎn)讓是最為常見的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，相對于在建項(xiàng)目，條件和程序也較為簡單。（二）資產(chǎn)收購重點(diǎn)問題1、在建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓手續(xù)根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。具體而言，開發(fā)商還應(yīng)辦理的手續(xù)主要包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，向原立項(xiàng)審批部門申請項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。（二）資產(chǎn)收購重點(diǎn)問題2、收購在建項(xiàng)目和房屋的風(fēng)險(xiǎn)（1）建設(shè)工程債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨著建筑工程債務(wù)糾紛的增多，以及國家對保障農(nóng)民工權(quán)益問題的重視，相關(guān)法規(guī)趨向于保障建筑承包方的受償權(quán)利?！逗贤ā返?86條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，

建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。此規(guī)定確立了“債隨地走”，即“承包方優(yōu)先受償”的原則———如果在建工程收購過程中存在未清償?shù)墓こ糖房睿瑒t工程受讓方將以工程總價(jià)為限承擔(dān)工程款的債務(wù)清償義務(wù)。換句話說，一旦轉(zhuǎn)讓方蓄意隱瞞工程欠款支付的事實(shí)，則工程受讓方將因此蒙受損失。（二）資產(chǎn)收購重點(diǎn)問題2、收購在建項(xiàng)目和房屋的風(fēng)險(xiǎn)（2）抵押風(fēng)險(xiǎn)

《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”該規(guī)定采取的是同意主義，即抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物必須經(jīng)過抵押權(quán)人同意，即使未經(jīng)同意，該轉(zhuǎn)讓行為并非一律無效，只要受讓人代為清償債務(wù)，轉(zhuǎn)讓即有效。也就是說，無論受讓人是否知曉抵押事實(shí)，此時(shí)要想獲得該土地使用權(quán)，必須無條件向抵押權(quán)人代為清償債務(wù)，至于以后的追償，即便受讓人可以通過訴訟程序來主張，也未必能找到轉(zhuǎn)讓人的財(cái)產(chǎn)來執(zhí)行勝訴判決。（二）資產(chǎn)收購重點(diǎn)問題2、收購在建項(xiàng)目和房屋的風(fēng)險(xiǎn)（3）租賃風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！贝酥^“買賣不破租賃”，即土地使用權(quán)、房屋在租賃期間被轉(zhuǎn)讓的，受讓人不可解除承租人的租賃權(quán)，土地使用權(quán)及地上物仍由承租人使用。實(shí)踐中，有些轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)前惡意與第三人簽訂一份長期的租賃合同，收取大量租金，然后隱瞞租賃事實(shí)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，收取高額轉(zhuǎn)讓款，這使得受讓人雖得到土地使用權(quán)卻因長期無法使用，也無法收到租金而面臨巨大損失。（二）資產(chǎn)收購重點(diǎn)問題2、收購在建項(xiàng)目和房屋的風(fēng)險(xiǎn)（4）土地使用權(quán)的獲得在之前的合同法體系中，取得完全的土地使用權(quán)是在建工程轉(zhuǎn)讓有效的法律要件。如果簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，出讓方未取得完整的土地使用權(quán)，則轉(zhuǎn)讓合同可能無效。（5）轉(zhuǎn)讓人涉訴的風(fēng)險(xiǎn)如出讓人涉及民事糾紛或刑事案件，可能導(dǎo)致交易標(biāo)的被查封，無法實(shí)現(xiàn)過戶。案例：某項(xiàng)目配套商業(yè)樓收購失敗案例某商業(yè)樓登記在A公司名下，A公司擬將商業(yè)樓轉(zhuǎn)讓至關(guān)聯(lián)公司B公司名下后，以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓商業(yè)樓。后C公司同意以此形式受讓。B公司與A公司簽訂了房屋買賣合同，并通過待A公司償還借款的方式支付了合同約定的轉(zhuǎn)讓款，雙方向產(chǎn)權(quán)登記部門遞交了過戶登記材料。此期間，C公司完成B公司股權(quán)收購，并支付了大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。后由于A公司涉訴被債權(quán)人起訴，仍然登記在A公司名下商業(yè)樓被申請保全，無法完成過戶。B公司提出異議，要求法院解除查封，將商業(yè)樓登記在B公司名下。由于A、B公司系關(guān)聯(lián)公司，交易過程存在疑點(diǎn)，法院認(rèn)為A、B公司之間就商業(yè)樓不存在合法的轉(zhuǎn)讓關(guān)系，駁回B公司請求。（二）資產(chǎn)收購重點(diǎn)問題3、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施為有效應(yīng)對上述風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)進(jìn)行盡職調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括：第一，對轉(zhuǎn)讓方的主體資格的調(diào)查。第二，對轉(zhuǎn)讓方的資產(chǎn)包括土地、設(shè)備等進(jìn)行調(diào)查。第三，對轉(zhuǎn)讓方在建項(xiàng)目的調(diào)查。第四，要求轉(zhuǎn)讓方出示《國有土地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充協(xié)議、出讓金及契稅繳納憑據(jù)。第五，要求轉(zhuǎn)讓方出示對外簽訂的合同資料，核實(shí)工程的實(shí)際履行情況。第六，要求轉(zhuǎn)讓方出具承諾函，并到相關(guān)部門核實(shí)有關(guān)情況。四、

股權(quán)收購的重點(diǎn)問題（一）股權(quán)收購概述1、含義股權(quán)收購是指向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股東收購項(xiàng)目公司股東權(quán)益的行為。在公司股權(quán)收購的形式下，收購標(biāo)的是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)而不是房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉(zhuǎn)移。在實(shí)際中，以股權(quán)收購獲得土地使用權(quán)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地使用權(quán)的一種普遍的方式。（一）股權(quán)收購概述2、股權(quán)收購的特點(diǎn)（1）手續(xù)便捷股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式無須辦理國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等項(xiàng)目審批文件的變更手續(xù)，只須與目標(biāo)公司股東簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并在此基礎(chǔ)上在工商行政管理機(jī)關(guān)辦理目標(biāo)公司的股權(quán)變更登記，就可以通過控制目標(biāo)公司而實(shí)際上取得了相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)和收益。（2）有利于節(jié)約時(shí)間，回籠資金股權(quán)收購方式有利于收購方在較短時(shí)間內(nèi)取得項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營，避免在辦理各種批準(zhǔn)手續(xù)過程中耽誤開發(fā)建設(shè)時(shí)間，有利于收購方節(jié)省財(cái)務(wù)成本和收購的資金壓力，有利于快速推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、把握市場時(shí)機(jī)、快速回籠資金。（一）股權(quán)收購概述（3）一定程度上規(guī)避了轉(zhuǎn)讓方實(shí)際投入資金額度方面的限制《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。而國家對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無硬性指標(biāo)。（二）股權(quán)收購的流程1、前期準(zhǔn)備階段主要包括了解項(xiàng)目公司的基本經(jīng)營情況和法律狀況、出售股權(quán)及定向增資擴(kuò)股的動(dòng)機(jī)、收購中存在的法律和財(cái)務(wù)障礙等，

并成立收購小組，

包括收購方自身專業(yè)人員如開發(fā)、市場、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律等、第三方談判協(xié)作人員等，

以便于后續(xù)收購的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開展。2、與交易對方開售首輪談判，

并簽訂收購意向書并購雙方經(jīng)過初步接觸后，

就會(huì)簽訂并購意向書。意向書主要是為后面的并購活動(dòng)提供一個(gè)合作框架，

以保證后續(xù)活動(dòng)的順利開展。一般來說，

并購意向書的主要內(nèi)容包含收購標(biāo)的、收購方式及收購合同主體、收購價(jià)款及確定價(jià)格的方式、提供資料及信息條款、鎖定條款、費(fèi)用分?jǐn)倵l款、保密條款以及終止條款等。（二）股權(quán)收購的流程3、對項(xiàng)目公司盡職調(diào)查階段盡職調(diào)查的目的是使收購方盡可能地摸清項(xiàng)目公司的家底。一方面作為雙方確定收購價(jià)格的參考因素，從另一方面來講，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險(xiǎn)管理。一旦通過盡職調(diào)查明確了存在哪些風(fēng)險(xiǎn)和法律問題，

為下一步談判策略的擬定及合同談判奠定基礎(chǔ)，

從而在合同談判及合同的擬定中合理設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)，

使交易雙方在公平與合理的基礎(chǔ)上達(dá)成最終協(xié)議。（二）股權(quán)收購的流程4、編制收購項(xiàng)目的可行性研究和收購方案此階段一般與盡職調(diào)查同時(shí)開展，

主要通過對周邊房地產(chǎn)市場前景及項(xiàng)目初步市場定位研究、項(xiàng)目初步規(guī)劃和建設(shè)方案擬定、項(xiàng)目成本及靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析、項(xiàng)目法律、經(jīng)濟(jì)以及政策風(fēng)險(xiǎn)評估等各個(gè)方面編制項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，

在公司經(jīng)營管理層決策通過的情況下，確定收購的合理價(jià)格，并擬訂全面的收購方案。5、正式收購談判并擬訂、簽署收購協(xié)議6、收購交割收購合同生效后，雙方按照合同約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營管理權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，依法辦理包括股東及注冊資本變更登記手續(xù)。（二）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)1、關(guān)于項(xiàng)目公司設(shè)立的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目公司設(shè)立方面，

涉及對項(xiàng)目公司合法權(quán)益會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性重大影響的法律風(fēng)險(xiǎn)歸納起來主要有：股東未足額繳納出資；股東出資形式不符合法律規(guī)定；非貨幣財(cái)產(chǎn)出資作價(jià)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資未辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；抽逃出資；未依法年檢。（二）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)2、項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)。由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜關(guān)系，

尤其是久拖未建或停建的項(xiàng)目公司，在股權(quán)收購時(shí)，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域中具體專業(yè)問題的風(fēng)險(xiǎn)比較多。歸納起來主要有：（1）土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)包括出讓金是否支付、土地出讓合同中有無股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開發(fā)條件限定、有無代征地情況、土地使用權(quán)權(quán)屬是否清晰、項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用等風(fēng)險(xiǎn)；（2）項(xiàng)目主體的風(fēng)險(xiǎn)包括開發(fā)主體與審批主體是否一致、實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目與審批項(xiàng)目是否一致的風(fēng)險(xiǎn)；（3）規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃有無調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開發(fā)需求，

規(guī)劃有無超過期限，

需要重新申報(bào)的能否獲得批準(zhǔn)；（二）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)（4）項(xiàng)目相鄰關(guān)系的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)《物權(quán)法》規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，

即使取得了建筑工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，

但只要導(dǎo)致相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（5）需要政府審批的各類證照是否已批的風(fēng)險(xiǎn)如動(dòng)工開發(fā)期限，

是否已超過出讓合同規(guī)定的動(dòng)工期限，

是否獲得延期開工，

有無被政府收回的可能；（6）項(xiàng)目建設(shè)中各類合同的風(fēng)險(xiǎn)尤其是在建、停建、緩建項(xiàng)目的，

合同情況更復(fù)雜，有無履行糾紛、合同違約或解除糾紛，

是否有因建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)管不嚴(yán)給予施工單位的不當(dāng)工程簽證風(fēng)險(xiǎn)；（7）違法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)如超規(guī)劃建房；（8）工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；（9）不動(dòng)產(chǎn)有無抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。（二）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)3、項(xiàng)目公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)收購失敗的重要原因之一就在于對企業(yè)并購重組過程中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，

特別是被并購企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)或沒有防范措施。項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表并未反映或者無法反映已經(jīng)發(fā)生的債務(wù)或者潛在的債務(wù)。這或者是由于項(xiàng)目公司惡意隱瞞債務(wù)，

或者是由于項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)制度不規(guī)范、存在未人賬債務(wù)，或者是由于或有債務(wù)的大量存在造成的。其中，或有債務(wù)是并購中的最大陷阱，如擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發(fā)生或者處理結(jié)果無法預(yù)料，并且輕易不為常規(guī)審查所能知悉，

如果一旦發(fā)生，

就有可能改變項(xiàng)目公司的資產(chǎn)狀況和信用狀況，

并從而直接影響項(xiàng)目公司的價(jià)值，因而危險(xiǎn)更大。案例：某項(xiàng)目公司收購案例為便于轉(zhuǎn)讓名下的A項(xiàng)目，藍(lán)天公司公司將項(xiàng)目資產(chǎn)通過系列交易轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)公司白云公司。后青山公司通過收購白云公司取得A項(xiàng)目。收購?fù)瓿珊螅{(lán)天公司的債權(quán)人起訴藍(lán)天公司要求償債9000萬元，并以白云公司與藍(lán)天公司低價(jià)惡意串通、低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為嚴(yán)重侵犯其合法權(quán)益為由，要求白云公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，白云公司受讓A項(xiàng)目資產(chǎn)的系列交易中，尚有6000萬元對價(jià)款未能提供充分的證據(jù)證明已經(jīng)支付，故判決白云公司在6000萬元的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。（二）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)4、項(xiàng)目公司重大合同風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中通常會(huì)涉及重大的合同，

例如項(xiàng)目承包人的建筑工程合同、重大采購合同等等。這些重大合同是否能夠適當(dāng)履行，

作為受讓方來說必須全面地了解分析其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，

尤其應(yīng)重點(diǎn)分析和論證項(xiàng)目公司重大合同的有效性、合同解除條款和違約條款、有無顯失公平或重大風(fēng)險(xiǎn)條款、對項(xiàng)目公司控制權(quán)改變情形下的特別約定等。否則稍有不慎，

在收購方接手項(xiàng)目公司后可能會(huì)因該風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)而給項(xiàng)目公司帶來重大的訴訟或仲裁，

將直接影響項(xiàng)目公司運(yùn)營。5、政策風(fēng)險(xiǎn)例如，涉及外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，存在國家對外資收購房地產(chǎn)公司股權(quán)有無限制以及有什么樣的限制。我國為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理，2006年出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對收購主體、行政審批等進(jìn)行了嚴(yán)格限制，如果違反國家強(qiáng)制性規(guī)定，有可能導(dǎo)致合同無效。（三）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及因素多、風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行周密考慮，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。1、做好盡職調(diào)查在簽訂框架協(xié)議或意向書后，聘請會(huì)計(jì)師事實(shí)所對目標(biāo)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，出具審計(jì)報(bào)告和資產(chǎn)評估報(bào)告，主要內(nèi)容是目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)、稅收繳納、預(yù)期效益分析等。同時(shí)，聘請律師事務(wù)所對目標(biāo)公司展開法律盡職調(diào)查，并出具盡職調(diào)查報(bào)告，法律盡職調(diào)查報(bào)告主要是目標(biāo)公司注冊成立的基本情況，審批手續(xù)是否完備，是否存在抵押，財(cái)產(chǎn)權(quán)屬是否清晰等，確保影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的資產(chǎn)全部登記在受讓公司名下。根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果，從財(cái)務(wù)、法律、市場預(yù)期等多個(gè)角度對目標(biāo)公司進(jìn)行可行性分析，最后作出投資決策。（三）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)控制2、控制好關(guān)節(jié)點(diǎn)并制作股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)施方案在安排交易時(shí)，應(yīng)注意整個(gè)交易過程中的關(guān)節(jié)點(diǎn)，如清償債務(wù)、公司章程修改、工商變更登記、后續(xù)批準(zhǔn)文件的取得、文件交接和房地產(chǎn)項(xiàng)目交接的時(shí)間。制作股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)施方案，實(shí)施方案包括目標(biāo)公司基本情況、實(shí)施階段、具體步驟。（三）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)控制3、陳述、申明與保證在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，陳述與保證條款非常重要。一個(gè)較為成熟的條款，將極大減低交易風(fēng)險(xiǎn)，保障交易安全。由于收購方的交易風(fēng)險(xiǎn)較轉(zhuǎn)讓方高，收購方一般應(yīng)要求對方作出如下申明和保證：（1）轉(zhuǎn)讓方所提供的文件、資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)、完整和準(zhǔn)確的，除已經(jīng)披露的事項(xiàng)外，轉(zhuǎn)讓方無其他負(fù)債或可能導(dǎo)致公司承擔(dān)法律責(zé)任的事項(xiàng)；（2）轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)依法繳納全部注冊資本，該出資沒有任何法律上的瑕疵；（3）轉(zhuǎn)讓方合法持有本公司的股權(quán)，該股權(quán)不存在被凍結(jié)、查封、質(zhì)押等可能影響受讓方權(quán)利行使的其他限制；（4）轉(zhuǎn)讓方不存在未披露的對外擔(dān)保事項(xiàng)；（5）轉(zhuǎn)讓方不存在拖欠稅款、偷稅、漏稅、逃稅和行政處罰事項(xiàng)，股權(quán)變更及公司交接前轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納的稅款和罰款由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)；（6）轉(zhuǎn)讓方不存在與第三人的糾紛，股權(quán)變更及公司交接前轉(zhuǎn)讓方與第三人糾紛造成的賠償責(zé)任由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)；（7）轉(zhuǎn)讓方對其土地使用權(quán)、在建工程和其他資產(chǎn)，均享有合法權(quán)益并已經(jīng)全額繳納土地出讓金，不存在抵押或其他任何權(quán)利限制，沒有任何第三方對此主張權(quán)利。（三）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)控制4、安排好過渡交接工作一般財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告的基準(zhǔn)日應(yīng)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的基準(zhǔn)日，基準(zhǔn)日至股權(quán)變更登記的工作期成為過渡期。通常比較規(guī)范的做法是過渡期間所進(jìn)行的經(jīng)營活動(dòng)由出讓方和受讓方分別委托專人共同組建過渡期小組，完成過渡期內(nèi)的工作交接、報(bào)批等工作。同時(shí)，過渡期小組根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所涉及的交接內(nèi)容和交接標(biāo)準(zhǔn)，完成交接工作。雙方專門負(fù)責(zé)人在交接印章以及交接清單上簽字即視為交接完成。（三）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)控制5、合理利用擔(dān)保和違約條款由于股權(quán)交易涉及方面較廣，短時(shí)間內(nèi)其所蘊(yùn)含的交易風(fēng)險(xiǎn)一時(shí)無法體現(xiàn)，故應(yīng)充分應(yīng)用擔(dān)保和違約條款來解決可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。通常做法是受讓方要求轉(zhuǎn)讓方提供銀行保函或者讓經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、信譽(yù)度較高的企業(yè)或自然人為其提供擔(dān)保。違約責(zé)任分為遲延履行違約責(zé)任和根本違約兩種。遲延履行付款義務(wù)、辦理工商變更登記、公司交接等，應(yīng)按日繳納違約金。遲延履行超過一定日期應(yīng)視為根本違約，如遲延履行超過30日或者90日，守約方有權(quán)解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。（三）股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)控制6、明確擬交易的股權(quán)是否含有國有、外資等成分，避免由于違反國家強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致合同無效我國對于外資收購房地產(chǎn)公司股權(quán)在收購主體、收益分配、付款和義務(wù)安排等方面都有著限制：在收購主體上，對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)；在付款和義務(wù)安排上，境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他方式并購的境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，需妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。雙方在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，應(yīng)同時(shí)制定職工安置方案和項(xiàng)目公司債務(wù)重組方案，約定自外商投資企業(yè)營業(yè)頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)收購方以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金；在收益分配上，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)中的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。我國對于持股人為國有投資者，規(guī)定了必須履行轉(zhuǎn)讓主體向上級主管部門報(bào)批等特定的程序。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)1、盡職調(diào)查概述（1）發(fā)現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，是盡職調(diào)查的根本目的對收購方而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)來自于信息不對稱。盡職調(diào)查目的就是要查清楚目標(biāo)公司或目標(biāo)項(xiàng)目各方面的情況，盡可能降低信息的不對稱，以合理評估和有效規(guī)避收購交易的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。公司根據(jù)盡調(diào)的結(jié)果，再做出進(jìn)一步?jīng)Q策。如果盡調(diào)沒有發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，則通常會(huì)繼續(xù)交易；如果發(fā)現(xiàn)了重大問題，要么去跟交易對方重新談條件，要么可能就否決掉收購。（2）盡職調(diào)查進(jìn)場前應(yīng)當(dāng)做好準(zhǔn)備工作盡調(diào)工作有賴于目標(biāo)公司的配合，為了便于工作開展，盡職調(diào)查工作小組在盡調(diào)開始前一般都要準(zhǔn)備一份“盡調(diào)清單”，列明目標(biāo)公司需要準(zhǔn)備回答的問題及需要提供的資料。除了目標(biāo)公司信息之外，在進(jìn)場盡調(diào)之前，通常還應(yīng)當(dāng)對相關(guān)法規(guī)進(jìn)行研究。法律盡調(diào)的目的就是要發(fā)現(xiàn)、判斷法律風(fēng)險(xiǎn)，對于目標(biāo)公司所適用的法律法規(guī)，尤其是地方性法規(guī)、地方規(guī)章，甚至是規(guī)范性文件（包括地方土政策），都應(yīng)該盡量了解。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（3）盡職調(diào)查的核心是堅(jiān)持重要性原則理論上，既然是盡職調(diào)查，當(dāng)然目標(biāo)公司的所有事項(xiàng)都得調(diào)查。但盡職不等于事無巨細(xì)，不等于不考慮調(diào)查深度、時(shí)間和成本。實(shí)際上，在多數(shù)項(xiàng)目中，時(shí)間會(huì)非常緊，要求對一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有事項(xiàng)進(jìn)行事無巨細(xì)的調(diào)查，往往是不現(xiàn)實(shí)的，甚至也是不必要的。法律盡職調(diào)查固然是要做到“盡職”、“全面”，但絕非是平均用力。會(huì)計(jì)上常用的“重要性原則”，可以作為法律盡職調(diào)查工作的參考。對于重要性事項(xiàng)，必須要全面細(xì)致的調(diào)查，不放過任何疑問。當(dāng)然，不同的調(diào)查項(xiàng)目，都有不同的調(diào)查重點(diǎn)，調(diào)查重點(diǎn)也會(huì)隨著項(xiàng)目情況、交易方案的要求不斷發(fā)生變化。舉例來說，做房地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)，客戶最關(guān)心的就是項(xiàng)目土地和房屋，這就是律師調(diào)查的重點(diǎn)所在，所以對于土地和房屋事項(xiàng)要調(diào)查的非常仔細(xì)，但對絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，知識產(chǎn)權(quán)和勞動(dòng)事務(wù)往往就不是重點(diǎn)問題了。按照重要性原則，對于項(xiàng)目中的核心問題，一定要調(diào)查的非常仔細(xì)。比如同樣是房屋和土地，如果僅僅是一般性企業(yè)的資產(chǎn)，通常查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證就可以算是盡職了；但對于房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地，就不能僅僅是看土地證了，而必須從土地“招拍掛”就開始進(jìn)行調(diào)查。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（4）看與問，是重要的調(diào)查手段收集、審閱客戶提供的文件資料，是調(diào)查工作重要的一環(huán)，也是花費(fèi)時(shí)間比較多的。但也不能忽視其他兩種調(diào)查手段，那就是：看與問。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該使用各種手段，并把通過各種手段得到的結(jié)果進(jìn)行相互驗(yàn)證?？础，F(xiàn)在不誠信的情況并不鮮見，交易對手有的時(shí)候說的可能不是真話，甚至有的時(shí)候提供的文件也是有問題的。比如，某項(xiàng)目收購，目標(biāo)公司向提供了項(xiàng)目的《施工許可證》，按照《建筑工程施工許可管理辦法》，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理《施工許可證》時(shí)，前提條件之一就是“施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷征收房屋的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求”。但看了現(xiàn)場才發(fā)現(xiàn)，這家企業(yè)的項(xiàng)目現(xiàn)場根本沒有拆遷，實(shí)際上不具備辦理《施工許可證》的條件。后來進(jìn)一步了解才知道，這家企業(yè)為了盡快辦理開發(fā)貸款，在實(shí)際還不具備施工條件的情況下，找關(guān)系辦了《施工許可證》。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（4）看與問，是重要的調(diào)查手段問。除了看，還需要問。在盡調(diào)的時(shí)候，可以跟目標(biāo)公司的對接人員進(jìn)行聊天，表面上問的有點(diǎn)東拉西扯，其實(shí)可以從側(cè)面去了解、驗(yàn)證我們需要的相關(guān)信息。向目標(biāo)公司提問題，在問之前就必須掌握一定的情況。比如，某項(xiàng)目盡調(diào)開始時(shí)，律師問這家項(xiàng)目公司是否有員工呢，對方說沒有。后來律師看了會(huì)計(jì)報(bào)表上有“應(yīng)付工資”，再去問，沒有員工怎么報(bào)表上會(huì)有應(yīng)付工資呢？對方解釋說，原來是這些人還沒有簽訂勞動(dòng)合同。問題就問出來了，不但有員工，而且還存在不簽訂勞動(dòng)合同的法律責(zé)任。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（5）盡職審慎，防范風(fēng)險(xiǎn)怎么才能算盡職、審慎呢？可能實(shí)體上不好下一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，但在程序上就比較容易確定了。具體而言，就是該有的程序、該有的流程都不應(yīng)該缺省，該去政府部門查詢的就必須去查詢，該審閱原件的就要看到原件。而且現(xiàn)對于各種資質(zhì)、證照、財(cái)產(chǎn)，網(wǎng)絡(luò)上基本都有查詢渠道，能查驗(yàn)的都要查驗(yàn)一下。舉個(gè)例子，某項(xiàng)目調(diào)查時(shí)，調(diào)查人員發(fā)現(xiàn)目標(biāo)公司簽訂了一份應(yīng)收賬款質(zhì)押的合同，但在詢問應(yīng)收賬款質(zhì)押是否辦理了登記時(shí)，目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)人員一口咬定，雙方只簽訂了質(zhì)押合同，沒有辦理質(zhì)押登記。據(jù)審慎原則，可以查詢的，調(diào)查人員必須要去查詢。結(jié)果，經(jīng)查詢，發(fā)現(xiàn)所涉應(yīng)收賬款質(zhì)押已經(jīng)辦理了登記手續(xù)。而如果聽信目標(biāo)公司人員的話，沒有履行必要的查詢程序，則就是沒有做到審慎原則，沒有盡職。

（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)2、盡職調(diào)查的主要內(nèi)容對房地產(chǎn)項(xiàng)目收購來說，法律盡職調(diào)查的內(nèi)容主要包括三塊：一是對公司的調(diào)查；二是對項(xiàng)目土地使用權(quán)屬的調(diào)查；三是對項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（1）對公司的盡職調(diào)查公司基本情況調(diào)查，主要包括公司的設(shè)立、股權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)重組、股份轉(zhuǎn)讓、財(cái)產(chǎn)狀況、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、債權(quán)債務(wù)等情況。其調(diào)查方法主要包括審核證照原件、到政府主管部門調(diào)閱注冊登記、年檢資料等。公司治理結(jié)構(gòu)調(diào)查。主要包括查閱公司章程，了解股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及高級管理人員的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位，出資方式是否合法，是否存在出資不實(shí)、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財(cái)務(wù)及機(jī)構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨(dú)立，公司資產(chǎn)是否被控股股東占用，股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。其調(diào)查方法主要包括查閱驗(yàn)資報(bào)告、到工商局調(diào)閱注冊登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料，調(diào)查分析公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性、資產(chǎn)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性等。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（1）對公司的盡職調(diào)查公司潛在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。主要包括：調(diào)查公司對外擔(dān)保形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，以及公司其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn)，如是否有稅務(wù)糾紛以及產(chǎn)品質(zhì)量保證及承諾等事項(xiàng)。其調(diào)查方法主要包括查閱公司董事會(huì)和股東會(huì)關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會(huì)議紀(jì)錄，向房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)查詢抵押、出質(zhì)，向公司開戶銀行發(fā)函詢證，確認(rèn)公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等情況。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（2）對土地使用權(quán)屬的調(diào)查土地使用權(quán)屬的調(diào)查的目的在于充分掌握擬開發(fā)土地的基本狀況，一般適用于一方提供土地，一方提供資金，雙方進(jìn)行合伙型聯(lián)建或新成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)的情況，其調(diào)查內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面：對土地要求的相關(guān)文件，主要包括：《國有土地使用證》；政府部門對該土地利用的總體規(guī)劃，包括規(guī)劃用途；國有土地使用權(quán)出讓合同正本及副本；國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的批復(fù)文件或招、拍、掛取得土地使用權(quán)的文件；土地利用要求，包括“主體建筑物的性質(zhì)、附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車場的大小、停車場建設(shè)要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、主體建筑的裝飾要求、建筑場地平整標(biāo)高、出入口方位、基礎(chǔ)設(shè)施完成年限、建筑項(xiàng)目完成年限等。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（2）對土地使用權(quán)屬的調(diào)查土地自身權(quán)屬相關(guān)文件，主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門出具的有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付情況的證明；土地的查封情況；土地的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益；任何第三方對該項(xiàng)目土地及房產(chǎn)的評估文件或類似成交價(jià)格文件；土地及項(xiàng)目現(xiàn)狀的描述文件，包括交通、場地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃?xì)?、熱力、電信、郵政、被拆遷人情況、環(huán)保、人防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門要求或?qū)彶橐庖?，以及與市政、公用、供電、電信等部門落實(shí)的上下水、電、供熱、燃?xì)狻㈦娦旁搭^供應(yīng)等市政公用設(shè)施配套方案。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（3）土地開發(fā)建設(shè)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)并購標(biāo)的企業(yè)目標(biāo)所在可能是土地使用權(quán)，也可能是土地一級開發(fā)權(quán)益、在建工程、房屋所有權(quán)等等，這些項(xiàng)目都實(shí)行政府批準(zhǔn)立項(xiàng)制度，都需要一系列審批、許可或登記等程序。另一種瑕疵就是并購標(biāo)的物因債務(wù)糾紛被司法機(jī)關(guān)查封，或存在其他第三人對標(biāo)的物享有抵押權(quán)、共有權(quán)等。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（4）項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查對項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查，適用于一方已經(jīng)組建項(xiàng)目公司，另一方增資入股項(xiàng)目公司或進(jìn)行在建工程收購的情況。其主要調(diào)查該項(xiàng)目是否取得以下文件，以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。將這些文件進(jìn)行分類，可大致分為如下四類：立項(xiàng)規(guī)劃審批相關(guān)文件，主要包括：規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案、通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門對各階段設(shè)計(jì)的批復(fù)等。拆遷相關(guān)文件，主要包括拆遷協(xié)議、與項(xiàng)目土地原使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票、證明等。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（4）項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查工程施工相關(guān)文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關(guān)圖紙，包括每層的平面圖、該項(xiàng)目的進(jìn)度報(bào)告，如監(jiān)理公司或工程進(jìn)度報(bào)告、對項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度及情況的其他描述文件、機(jī)電工程的費(fèi)用明細(xì)、未來公共區(qū)域的精裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修費(fèi)用明細(xì)、上述工程項(xiàng)目的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益（包括是否欠付工程款情況）、項(xiàng)目在建工程的查封情況、其他從工程現(xiàn)狀到竣工所需投入費(fèi)用的明細(xì)、該項(xiàng)目的工程造價(jià)報(bào)告或土建工程的結(jié)算文件等。項(xiàng)目租售相關(guān)文件，主要包括、該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證、項(xiàng)目的發(fā)展方案，包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車位數(shù)量等、該項(xiàng)目的商品房銷售的情況表或銷售情況說明，應(yīng)至少包括已銷售的樓層、面積、銷售價(jià)格、付款方式、購買的客戶等，并提供銷售合同有關(guān)買受人名稱、銷售房產(chǎn)坐落、單價(jià)等信息頁的復(fù)印件以及一份銷售合同的標(biāo)準(zhǔn)文本等等。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（5）高負(fù)債隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)企業(yè)并購后，目標(biāo)企業(yè)新股東要承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。若并購前未能對目標(biāo)公司債務(wù)情況調(diào)查清楚，貿(mào)然進(jìn)入一家資產(chǎn)負(fù)債率很高的房企，不僅降低并購后項(xiàng)目公司的盈利，而且可能迫使并購企業(yè)拿出大量自有資金用于償還債務(wù)，形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。案例：A公司對外債務(wù)數(shù)量大關(guān)系復(fù)雜，沒有書面合同，公司債與股東的個(gè)人債混同，公司成立時(shí)間較久，對外負(fù)債難以查清。項(xiàng)目負(fù)債及擔(dān)保待支付土地價(jià)款需支付拆遷成本借款擔(dān)保查封罰款其他備注900萬1.2億

5.85億2578萬債務(wù)查封

（一）法務(wù)視角下的收購流程1、標(biāo)志性時(shí)間節(jié)點(diǎn)2、四個(gè)階段3、法律風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)4、決策及決策成果（二）各階段的法務(wù)支持1、工作要點(diǎn)2、法律風(fēng)險(xiǎn)分析3、法務(wù)支持五、收購流程及法務(wù)支持11、六個(gè)標(biāo)志性時(shí)間節(jié)點(diǎn)基準(zhǔn)日

意向書簽訂

盡職調(diào)查及公告

收購協(xié)議簽訂

交割

收尾2、四個(gè)階段23456初期接觸期介入共管期過渡期消化融合期整理、分析擬收購項(xiàng)目信息鎖定交易，完成盡調(diào)，查證前面收集的信息，協(xié)助第二次決策逐步完成項(xiàng)目接收將外來項(xiàng)目融入收購方管理體系12456（一）法務(wù)視角下的收購流程33、法律風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)高低16———隨收購進(jìn)程推進(jìn)，信息獲取逐漸完整、系統(tǒng)，取得的資產(chǎn)權(quán)益及保障越來越多，對于收購方而言，收購失敗或放棄收購，回收投入的風(fēng)險(xiǎn)越來越低4、決策及決策成果收購過程中需歷經(jīng)兩次決策第一次依賴轉(zhuǎn)讓方披露的項(xiàng)目信息，決定是否確定收購意向決策成果為是否簽訂意向書第二次完成盡調(diào)，據(jù)盡調(diào)報(bào)告、債權(quán)申報(bào)公告情況及該期間項(xiàng)目整體情況，決定是否啟動(dòng)正式收購決策成果為是否簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（一）法務(wù)視角下的收購流程交易模式初步設(shè)置收集、整理擬收購項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息收集、整理轉(zhuǎn)讓方、收購方及其他利益相關(guān)方需求協(xié)助相關(guān)專業(yè)管線完成商業(yè)價(jià)值判斷及測算初步完成法律風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避措施建議1、推進(jìn)項(xiàng)目收購的工作要點(diǎn)意向書擬定（二）初期接觸的法務(wù)支持前期信息的真實(shí)、完整具有不確定性信息披露尚未完成盡調(diào)，無法核實(shí)信息的真實(shí)完整，收購方只能在假定轉(zhuǎn)讓方披露信息真實(shí)完整的前提下作出是否確定收購意向的第一次決策。此時(shí)誠意金及盡調(diào)投入風(fēng)險(xiǎn)較大，為規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)，保障措施也應(yīng)設(shè)定完善轉(zhuǎn)讓行為的合規(guī)性存疑，轉(zhuǎn)讓方是否適格需考察合規(guī)性自然人股東，身體、精神狀態(tài)、配偶情況；公司內(nèi)部決策流程是否履行完畢；法律規(guī)定的必要批準(zhǔn)核發(fā)手續(xù)是否齊備等。

交易期間無法預(yù)期擬收購項(xiàng)目的價(jià)值波動(dòng)交易周期股權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)歷周期較長，在接觸期、共管期，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)可能會(huì)隨時(shí)間推移產(chǎn)生價(jià)值變化。期間國家政策、法規(guī)的變化也可能導(dǎo)致價(jià)值變化，因而影響交易各方的商業(yè)預(yù)期。為規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)，建議盡量縮短交易周期。2、法律風(fēng)險(xiǎn)要素（二）初期接觸的法務(wù)支持

了解基礎(chǔ)信息和交易所涉各方的需求參與談判范例：股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議附件一提供資料清單聯(lián)合其他專業(yè)管線，確定此階段進(jìn)行初步商業(yè)價(jià)值判斷及交易模式所需的資料，擬定資料清單。3、法務(wù)支持（二）初期接觸的法務(wù)支持股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書擬定意向書目的及作用：鎖定交易，啟動(dòng)盡職調(diào)查，為下一步收購做準(zhǔn)備要點(diǎn)：初步設(shè)定交易架構(gòu)鎖定轉(zhuǎn)讓方信息披露有誤的責(zé)任轉(zhuǎn)讓方過錯(cuò)造成收購方放棄交易，此情形下為收購方設(shè)置保障，確保回收前期投入的安全3、法務(wù)支持（二）初期接觸的法務(wù)支持1、推進(jìn)項(xiàng)目收購的工作要點(diǎn)決定是否進(jìn)行股權(quán)收購鎖定交易，對印章證照賬本共管，保證交易排他性完成擬收購項(xiàng)目的財(cái)務(wù)審計(jì)和法律盡職調(diào)查根據(jù)盡調(diào)和公告結(jié)果進(jìn)行商業(yè)判斷和進(jìn)一步測算協(xié)助第二次決策股權(quán)收購協(xié)議擬定（三）介入共管期的法務(wù)支持歷經(jīng)盡職調(diào)查檢視和債權(quán)申報(bào)公告

信息披露可以假定信息真實(shí)完整、假定交易具備可行性可能存在未申報(bào)債權(quán)，即債權(quán)公告期滿≠除權(quán)已支付的誠意金存在可能無法回收的風(fēng)險(xiǎn)誠意金如對方不配合盡職調(diào)查，不履行信息披露義務(wù)，或進(jìn)行了虛假陳述等，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行，誠意金及其財(cái)務(wù)成本回收存在風(fēng)險(xiǎn)。建議完善擔(dān)保條款、協(xié)議的終止與解除條款的設(shè)置。聘請律所、會(huì)所進(jìn)行盡職調(diào)查的費(fèi)用投入存在風(fēng)險(xiǎn)盡調(diào)投入盡職調(diào)查費(fèi)用投入在出現(xiàn)上述違約事由時(shí)也面臨無法回收的風(fēng)險(xiǎn)，建議完善協(xié)議的終止與解除條款，完善違約方賠償責(zé)任。

資產(chǎn)價(jià)值股權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)歷周期較長，在接觸期、共管期，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)可能會(huì)隨時(shí)間推移產(chǎn)生價(jià)值變化。國家政策法規(guī)也可能導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值變化。建議穩(wěn)定推進(jìn)收購進(jìn)程。2、法律風(fēng)險(xiǎn)要素（三）介入共管期的法務(wù)支持選取律所/會(huì)所進(jìn)行法律盡職調(diào)查盡職調(diào)查協(xié)助律所進(jìn)行法律盡職調(diào)查，向各相關(guān)管線收集信息、填寫盡調(diào)清單。3、法務(wù)支持（三）介入共管期的法務(wù)支持選取律所/會(huì)所進(jìn)行法律盡職調(diào)查盡職調(diào)查雇傭第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行盡職調(diào)查資料的收集匯總、分析總結(jié)如盡調(diào)清單所示，在收購公司所需工作量巨大、交易時(shí)間有限的情況下，為實(shí)現(xiàn)收購目的，資料的收集、整理、調(diào)查、分析工作只能由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行股權(quán)交易涉及對價(jià)資產(chǎn)價(jià)值較高，盡調(diào)結(jié)論對交易決策至關(guān)重要，將盡調(diào)責(zé)任交給第三方機(jī)構(gòu)有利于分散責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)3、法務(wù)支持?jǐn)M定債權(quán)申報(bào)公告文件、在特定的報(bào)紙上公告?zhèn)鶛?quán)申報(bào)公告公告的目的：確認(rèn)目標(biāo)公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而推進(jìn)收購事項(xiàng)。配合盡調(diào)報(bào)告，掌握公司現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)和訴訟糾紛、抵押擔(dān)保等情況，轉(zhuǎn)讓完成前的債權(quán)債務(wù)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓完成后的債權(quán)債務(wù)由受讓方承擔(dān)公告的效果：并不能達(dá)到除權(quán)的效果，對第三人不具備法律上的約束力（三）介入共管期的法務(wù)支持3、法務(wù)支持甲乙方