第5章-物業(yè)基礎(chǔ)管理

第五

章物業(yè)的基礎(chǔ)管理物業(yè)管理基礎(chǔ)管理綜合管理物業(yè)本身設(shè)備設(shè)施環(huán)境管理安全管理衛(wèi)生管理綠化管理消防管理治安管理車(chē)輛道路管理

第一節(jié)房屋維修管理概述

一、房屋維修的含義1狹義：僅指對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕，

廣義：包括對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改造。2維修目的恢復(fù)、保持或提高房屋的安全性與耐久性改善或提高房屋的藝術(shù)性二、房屋維修責(zé)任的劃分

1新建房屋在保修期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé)2保修期滿后由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任并承擔(dān)費(fèi)用

對(duì)于業(yè)主委托物管企業(yè)管理的物業(yè)規(guī)定如下：1）物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修共用部位共用設(shè)施及場(chǎng)地a）共用部位：樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯面、走廊通道、門(mén)廳、電梯廳、車(chē)庫(kù)。b）共用設(shè)施及場(chǎng)地：上下水管（屋內(nèi)）、落水管、郵箱、垃圾箱、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)備、電梯、道路、化糞池、自行車(chē)棚、休息庭、健身設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市等。2)業(yè)主承擔(dān)自用部位自用設(shè)備的維修建設(shè)部發(fā)布的于1998年9月1日起實(shí)施的商品房購(gòu)房保修期規(guī)定：1屋面防水3年2墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年3墻面、頂棚摸灰層脫落1年4地面空鼓開(kāi)裂、大面積超砂1年5門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年6管道堵塞2個(gè)月7供熱、供冷系統(tǒng)為1個(gè)供暖期或供冷期8衛(wèi)生潔具1年9燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月三、房屋維修管理

1概念：是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕管理。2特點(diǎn)：1）復(fù)雜性2）計(jì)劃性與·非計(jì)劃性并存3）技術(shù)要求高

3原則：

1堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、適用”的原則

2采用不同標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別對(duì)待原則

3維護(hù)房屋不受損壞的原則

4為用戶服務(wù)的原則5修繕資金投資效果最大化原則經(jīng)濟(jì)：要使投入的人力、物力、財(cái)力少，而產(chǎn)出盡可能多，即少花錢(qián)，多修房，修好房，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。合理：房屋維修養(yǎng)護(hù)作為物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，要嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的維修規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定出房屋的修繕計(jì)劃和方案。安全：要牢記：“安全第一”，保證房屋建筑和業(yè)主的安全。適用：從實(shí)際出發(fā)、因地制宜，以適應(yīng)業(yè)主在使用和質(zhì)量上的實(shí)際需要，充分發(fā)揮房屋的功能。對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋應(yīng)制定不同的維修養(yǎng)護(hù)方案。根據(jù)房屋建造的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊有房屋兩大類(lèi)。（1）新建房屋做好房屋日常的維修保養(yǎng)，保持原貌；對(duì)居住小區(qū)還要做好居住環(huán)境的綜合治理。（2）舊有房屋1）分別采取保留、改建和拆建措施。有保留價(jià)值的房屋，要加強(qiáng)維修，合理使用。2）對(duì)結(jié)構(gòu)較好、設(shè)備齊全、等級(jí)較高的房屋，應(yīng)按原有的建筑風(fēng)格與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修。3）尚需利用的老住房，要通過(guò)適當(dāng)?shù)母慕?，以盡量改善居住水平和衛(wèi)生條件，并保證安全和正常使用。4）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)近期需拆遷的房屋，以簡(jiǎn)修為主，保證安全使用。5）危、陋住房有計(jì)劃地拆建。

四、房屋維修管理的內(nèi)容

安全檢查計(jì)劃管理技術(shù)管理質(zhì)量管理施工管理資金管理檔案資料管理內(nèi)容（一）安全檢查：是房屋使用、管理、維護(hù)和修理的重要依據(jù)。按規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行定期和不定期的檢查，可隨時(shí)掌握房屋狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的危損情況，搶修加固，解除危險(xiǎn)，保證房屋功能的正常發(fā)展，延長(zhǎng)房屋使用壽命，保護(hù)業(yè)主利益。（二）計(jì)劃管理1含義：是指有關(guān)房屋維修工作的內(nèi)容、步驟、和資金方面的安排、組織和控制活動(dòng)。2目的：1）有計(jì)劃的對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕,確保房屋安全正常使用2）保證維修資金的合理使用3）提高房屋維修管理水平，全面完成維修任務(wù)3房屋維修計(jì)劃的編制按期限分

年度維修計(jì)劃季度維修計(jì)劃月度維修計(jì)劃（1）年度維修計(jì)劃的編制

與工程量、工期、成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有密切的關(guān)系比如：編制年度竣工面積根據(jù)：工程項(xiàng)目和地點(diǎn)；房屋損壞等級(jí)；往年統(tǒng)計(jì)資料擬訂每人每天完成多少平方米。根據(jù)

職工的出勤率工時(shí)利用率不可預(yù)見(jiàn)因素等計(jì)算出所需要的實(shí)際生產(chǎn)工人人數(shù)全年竣工面積

=人數(shù)*每人每天完成的平方米數(shù)*全年工作日（2）季度修維修計(jì)劃的編制

是在年度維修計(jì)劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)編制的。應(yīng)注意：

a）根據(jù)不同的季節(jié)安排不同的維修項(xiàng)目。

如：屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季之前進(jìn)行。

b）不同季節(jié)安排不同住戶維修。如:

商業(yè)用戶的維修，盡量安排在營(yíng)業(yè)淡季。幼兒園、學(xué)校用房盡量安排在暑假期間施工。（3） 月度維修計(jì)劃的編制

根據(jù)季度計(jì)劃中各項(xiàng)工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制。（三）技術(shù)管理含義：是指房屋維修過(guò)程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)按國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的科學(xué)管理。依據(jù)：《房屋維修技術(shù)管理規(guī)定》

包括：1組織查勘鑒定，掌握房屋完損情況，擬定維修方案。2監(jiān)督施工單位按規(guī)定要求施工，竣工后，進(jìn)行工程驗(yàn)收。3組織自行施工的維修工程的施工管理，進(jìn)行工料消耗、工程質(zhì)量的檢查鑒定。4建立健全房屋維修技術(shù)檔案。

（四）質(zhì)量管理

按《城市房屋修繕規(guī)定》及《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行主要內(nèi)容：1修前要監(jiān)督中修以上質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)2修后要驗(yàn)收建設(shè)部《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》3修后要保修實(shí)行質(zhì)量保修制度，依據(jù)合同。（五）施工管理1企業(yè)自己組建維修隊(duì)伍2企業(yè)委托專業(yè)維修隊(duì)伍（六）維修資金管理指維修資金的籌措與合理使用來(lái)源1業(yè)主交的維修基金2物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的一部分3多種經(jīng)營(yíng)收入（七）檔案資料管理第二節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定一、房屋損壞的現(xiàn)象1自然損壞氣候因素：風(fēng)霜雨雪、冰凍、有害物質(zhì)的氧化作用生物因素:蟲(chóng)害（白蟻）、菌類(lèi)（霉菌）等作用。地理因素：地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降災(zāi)害因素：天災(zāi)人禍。地震、洪水、泥石流等。2人為損壞使用不當(dāng)：不合理改裝、搭建；不合理改變用途，周?chē)O(shè)施的影響等（人防工程等。）設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差預(yù)防保養(yǎng)不善：鋼筋混凝土露筋，鐵件落水設(shè)備沒(méi)有用油漆等。二、房屋的組成部分評(píng)定房屋完損等級(jí)按下列三個(gè)部分及其項(xiàng)目進(jìn)行：1結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻（配重墻）、屋面、樓地面等項(xiàng)目2裝修部分——門(mén)窗、外抹灰、頂棚（吊頂）、細(xì)木裝修等項(xiàng)目3設(shè)備部分——水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目

三、房屋完損等級(jí)分類(lèi)根據(jù)以上三部分的完好和損害程度，完損等級(jí)分五類(lèi)：

完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房1.完好房

指結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備各部分完好無(wú)損，能正常使用或有個(gè)別輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，不需修理或經(jīng)小修就可以正常使用。2.基本完好房

是指房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全，基本牢固，少量零部件有輕微破損，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備管道現(xiàn)狀基本完好，能正常使用，經(jīng)一般性的維修就能恢復(fù)，如保養(yǎng)性刷漆。3.一般損壞房指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞、部分構(gòu)部件有損壞或變形。如:屋面局部漏雨、裝修局部有破損、油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。4.嚴(yán)重?fù)p壞房

房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯的變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形，油漆老化見(jiàn)底。管道嚴(yán)重堵塞，已無(wú)法使用，需要進(jìn)行大修或改進(jìn)的房屋，但還能住。5.危險(xiǎn)房屋承重構(gòu)件已失去承重能力，已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能倒塌，不能確保住用安全，需拆除、翻新的房屋。說(shuō)明：對(duì)于有地震設(shè)防的城市，在劃分房屋完損等級(jí)時(shí)，應(yīng)結(jié)合抗震能力進(jìn)行鑒定，房屋經(jīng)過(guò)維修后，應(yīng)調(diào)整其完損等級(jí)。第三節(jié)房屋維修工程一、房屋維修工程的分類(lèi)（一）按房屋的完損狀況和工程性質(zhì)分五類(lèi)：1小修（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）：

即日常的養(yǎng)護(hù)，指為了保持房屋原有的完好等級(jí)，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞的工程。費(fèi)用：房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1%以下2中修涉及或拆換少量主體構(gòu)件費(fèi)用:

同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下主要適用于：

1）

少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)。2）一般損壞的房屋，如整棟房屋的門(mén)窗整修，樓地面、樓梯維修，抹灰修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線和零配件更換等。

3）整幢房屋的公用設(shè)備：如上下水管道、通風(fēng)采暖設(shè)備、電氣照明設(shè)備等需要局部更換或改裝；新裝工程及單項(xiàng)目的維修。中修的特點(diǎn)：工地比較集中，項(xiàng)目較小，工程量較大，常有周期性3大修工程：需拆換部分主體和房屋設(shè)備，但不需全拆。費(fèi)用：為同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上大修工程適用于：1）主體大部分嚴(yán)重?fù)p壞，有局部倒塌的危險(xiǎn)2）整幢房的公用設(shè)備（上水、下水、電照、通風(fēng)、采暖）等管線需要重新安裝3）

因改善居住條件需局部改建4）對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固大修后:

完好房或基本完好房4翻修工程：已失去維修價(jià)值，全拆重新建造，重新設(shè)計(jì)的工程。特點(diǎn):

是投資大，工期長(zhǎng)費(fèi)用比較：小修中修綜合維修大修翻修1%以下20%以下20%以上25%以上幾乎全部

5綜合維修工程（或輪修工程）

指成片、多幢（大樓可為單幢），大、中、小修一次性應(yīng)修則修，即改變一片房屋的面貌。費(fèi)用：同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上（三）按經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)分1恢復(fù)性修繕：基本修繕，不含重建。維修費(fèi)列支。2賠償性修繕:人為損壞或使用不當(dāng)。當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。3改善性修繕:超過(guò)原房屋的修繕標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)模。費(fèi)用：專款或用戶負(fù)責(zé)。4救災(zāi)性修繕：自然災(zāi)害和意外災(zāi)害。費(fèi)用:?？罨虮ｋU(xiǎn)費(fèi)。5返工性修繕：房屋設(shè)計(jì)或施工方法不當(dāng)。費(fèi)用：設(shè)計(jì)或施工單位負(fù)責(zé)。（二）按房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)分承重結(jié)構(gòu)的修繕：基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻及樓蓋非承重結(jié)構(gòu)的修繕：門(mén)窗、墻、頂棚、非承重墻。二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)

按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，將房屋分為一等、二等以下兩類(lèi)分別制定的。一類(lèi)房屋：承重的主要結(jié)構(gòu)是鋼筋混凝土建造的和磚木建造的，承重墻柱不得使用空心磚，半磚，孔磚，孔石砌筑，不得使用磚木邊建造；樓地面不得有普通水泥或含土面層；使用窗紗窗或雙層窗的正規(guī)門(mén)窗；墻面有中級(jí)或中級(jí)以上粉飾；獨(dú)廚、有水、電、衛(wèi)設(shè)備，采暖地區(qū)有暖氣（南方雨季不采暖）低于以上條件的為二等以下房屋。劃分兩類(lèi)房屋的目的在于對(duì)原結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備較好的一等房屋，加強(qiáng)維修養(yǎng)護(hù)，使其保持較高的使用價(jià)值；對(duì)二等以下的房屋，主要是通過(guò)維修保證住用安全，適當(dāng)改善住用條件。二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)修繕標(biāo)準(zhǔn)按九個(gè)分項(xiàng)確定：1主體工程指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)建的維修。無(wú)論哪一類(lèi)，都要安全牢固，不留隱患2木門(mén)窗及裝修工程木門(mén)窗開(kāi)關(guān)靈活，不松動(dòng)，不透風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。一等的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。3樓地面工程牢固、安全、平整，不起砂，拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開(kāi)裂，地坪無(wú)倒泛水現(xiàn)象。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，可增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。4屋面工程不滲漏、不堵水5抹灰工程不裂、不起泡、不剝落6油漆粉飾工程不起殼，不剝落，色澤均勻，木構(gòu)件應(yīng)定期進(jìn)行周期性保養(yǎng)。7水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程運(yùn)行安全，能正常使用8金屬構(gòu)件不銹蝕，損壞嚴(yán)重應(yīng)更換，無(wú)保留價(jià)值的應(yīng)拆除。9其他工程院墻、院內(nèi)道路、溝渠下道應(yīng)修復(fù)和疏通三、房屋修繕工程考核指標(biāo)1房屋完好率

=Σ完好房屋建筑面積+Σ基本完好房屋建筑面積

總建筑面積

完損等級(jí)評(píng)定一律以“建筑面積”為單位房屋完好率應(yīng)為50%~60%（新房屋除外）2房屋維修工程量=（平方米/人·年）年綜合維修建筑面積+年大中小修建筑面積年全部維修人員平均數(shù)房屋維修工程量應(yīng)為100~150平方米/人·年3房屋維修工程質(zhì)量合格率大中修工程質(zhì)量合格率=報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和合格率應(yīng)達(dá)到100%，其中優(yōu)良率為30%~50%。報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和4小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率=

月（季）度管區(qū)實(shí)際小修養(yǎng)護(hù)戶次數(shù)月（季）度管區(qū)實(shí)際報(bào)修戶次數(shù)小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率應(yīng)達(dá)到99%第四節(jié)房屋的日常養(yǎng)護(hù)

房屋日常養(yǎng)護(hù)

是房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)，“以防為主”。

一、含義及分類(lèi)房屋的日常養(yǎng)護(hù)：是保養(yǎng)維護(hù)房屋建筑的意思，是為了確保房屋的完好和正常使用，而進(jìn)行的經(jīng)常性的修理工作。分類(lèi)零星養(yǎng)護(hù)計(jì)劃養(yǎng)護(hù)1．零星養(yǎng)護(hù)：是結(jié)合實(shí)際情況或因突然損害而引起的小修特點(diǎn)：修理范圍廣，作業(yè)零星分散，時(shí)間要求緊，屬于經(jīng)常性服務(wù)養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容

P132：1)瓦屋面清掃，補(bǔ)漏及局部換瓦,修補(bǔ)存水、屋脊,平屋面裂縫修補(bǔ)，室外排水管道的疏通及少量更換等。2)木門(mén)窗維修及少量新做；裝配五金；接換柱角，支頂加固；木衍條加固及少量拆換；木屋架加固；木樓梯地塄；細(xì)木裝修的加固及局部拆換。3)水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通及少量拆換；便器、臉盆、菜池、浴缸的修補(bǔ)拆換；水嘴、閥門(mén)、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。4）燈口、電線、開(kāi)關(guān)的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤(pán)、板的安裝修理；電表與電分表的新裝及拆換。5）維修后的門(mén)窗補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆；樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆；樓地面、墻面刷涂料等。6）鋼門(mén)窗整修；白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天斜溝的整修、加固及少量拆換。2．計(jì)劃養(yǎng)護(hù)1）根據(jù)其壽命制定的小修計(jì)劃表即保養(yǎng)周期表

房屋的各種構(gòu)、部件都有它合理的使用年限，而應(yīng)訂立大、中、小三級(jí)修繕制度，以保證房屋正常使用，延長(zhǎng)其使用壽命。如：a)房屋的紗窗每3年左右就應(yīng)該刷一遍鉛油保養(yǎng)，不易壞；b)門(mén)窗、壁櫥的油漆每5年應(yīng)重新油漆一次；走廊墻面粉刷每3年一次；c)電梯例行潤(rùn)油及檢查每周1次；供水系統(tǒng)清洗水池每月1次。2）季節(jié)性養(yǎng)護(hù)是由于季節(jié)氣候原因而對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)如：防臺(tái)風(fēng)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)

定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)、安全指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)有：1月走訪查房率=

*100%當(dāng)月走訪查房戶數(shù)物業(yè)內(nèi)總戶數(shù)月走訪查房率50%以上，每季要走訪查房一遍2養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率=

*100%當(dāng)月完成屬計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目戶數(shù)

當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶數(shù)

養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率要求達(dá)到80%以上3養(yǎng)護(hù)及時(shí)率

月養(yǎng)護(hù)及時(shí)率=

*100%當(dāng)月完成的日常養(yǎng)護(hù)次數(shù)

當(dāng)月全部報(bào)修中應(yīng)修的戶次數(shù)

一般要達(dá)到99%，應(yīng)修盡修安全指標(biāo)：年職工負(fù)傷事故率小于0.3%維修案例分析1公有住房房屋出現(xiàn)問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)？

鄒某購(gòu)買(mǎi)了單位一棟5層樓的頂層住房，經(jīng)過(guò)幾年的使用，該棟樓房頂已多處漏水而影響居住，必須及時(shí)維修。但當(dāng)鄒某向其他樓房的購(gòu)房戶提出共同修繕樓頂時(shí)，他們以不是頂層住戶，沒(méi)有直接使用樓頂而不同意共負(fù)維修責(zé)任。原售房單位也不給解決此事，鄒某非?？鄲?，那么公有住房出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)該由誰(shuí)維修呢？

分析：

建設(shè)部頒布《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》該辦法第六、第七條

規(guī)定，公有住宅出售后，住宅共有部分和公用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由原售房單位承擔(dān)，原售房單位可按規(guī)定比例（與單位好壞有關(guān)）向購(gòu)房人收取維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。因此，樓頂?shù)姆浪S修，應(yīng)當(dāng)由樓內(nèi)所有的購(gòu)房人按規(guī)定比例向原售房單位繳納維修保養(yǎng)費(fèi)后，由原售房單位組織人員負(fù)責(zé)維修。

2物業(yè)公司私自撬門(mén)維修房屋，是否承擔(dān)賠償責(zé)任？

張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。一次張先生家突然漏水使樓下王小姐家的天花板、家具、衣被受到損害，因?yàn)樗鞑恢?，王小姐便?qǐng)求物業(yè)管理處前去維修。管理處在聯(lián)系不到張先生的情況下，私自將張先生家的房門(mén)撬開(kāi)，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)同意便擅自將房門(mén)撬開(kāi)，侵犯了自己的權(quán)利，因此要求物業(yè)管理公司賠償損失，大家想想，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎？3房屋該不該大修？

吳某是某住宅小區(qū)的業(yè)主，入住后不到3個(gè)月，發(fā)現(xiàn)新購(gòu)的房屋樓板上方出現(xiàn)裂縫，認(rèn)為房屋出現(xiàn)裂縫非常危險(xiǎn)，要求物業(yè)公司動(dòng)用小區(qū)維修基金進(jìn)行大修，否則他不愿交物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司認(rèn)為這不該大修，雙方發(fā)生糾紛。

第五節(jié)

物業(yè)的設(shè)備管理一、物業(yè)設(shè)備的概念是指附屬于物業(yè)的各類(lèi)設(shè)備的總稱。建筑物及其附屬設(shè)備的壽命:一般建筑物的壽命在60—70年左右，而設(shè)施設(shè)備的壽命在6—25年不等，對(duì)建筑物及其中的設(shè)備設(shè)施，要及時(shí)進(jìn)行維護(hù)和修理，以延長(zhǎng)其使用使命，使物業(yè)增值。國(guó)外對(duì)物業(yè)設(shè)備管理（FM）十分重視，如國(guó)際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）。二、物業(yè)設(shè)備分類(lèi)給排水系統(tǒng)供暖、供冷、通風(fēng)系統(tǒng)燃?xì)庠O(shè)備電氣工程設(shè)備防雷裝置智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)主要有:（一）給排水設(shè)備

~是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備中的各種冷水、熱水、開(kāi)水供應(yīng)和污水排放和中水系統(tǒng)的工程設(shè)施的總稱。1.供水設(shè)備分為供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)四個(gè)方面,從用途上看，房屋供水基本上可分為生活用水設(shè)備、生產(chǎn)用水設(shè)備、消防用水設(shè)備。2.排水設(shè)備是指用來(lái)排除生活污水和屋面雨水的部分，包括室內(nèi)排水管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。3.衛(wèi)生設(shè)備包括：浴缸、水盆、抽水馬桶、面盆等；根據(jù)接納污水的性質(zhì)，排水管分生活污水管道工業(yè)廢水管道室外雨水管道4.熱水供應(yīng)設(shè)備淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、減壓閥、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、熱水鍋爐、熱水水箱等。5.消防設(shè)備指建筑物內(nèi)部附屬的消防裝置：消防水池或水箱、消防栓、水槍、滅火器、消防龍頭、消防泵；溫感器、煙感器、防火卷簾、防火門(mén)、消防報(bào)警系統(tǒng)、消防電梯、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、消防通道、事故照明。6.中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)是將民用建筑或建筑小區(qū)排放的生活廢水、污水及冷卻水等經(jīng)過(guò)適當(dāng)處理后，回用于建筑或建筑小區(qū)作為生活雜用水的壓力供水系統(tǒng)。中水處理設(shè)備常用的有：格柵：截留粗大漂浮物毛發(fā)去除器油水分離器調(diào)解池沉淀池濾池深度處理構(gòu)筑物：消毒及活性炭吸附池供暖設(shè)備：按所用帶熱體（熱媒）不同分為熱量的發(fā)生器——如鍋爐、蒸汽噴射器等輸熱部分——如室外供暖管道散熱部分——如暖氣片、輻射板、暖風(fēng)機(jī)等供冷設(shè)備：制冷機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、循環(huán)泵等熱水供暖系統(tǒng)（住宅）蒸汽供暖系統(tǒng)電供暖（二）供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備（三）燃?xì)庠O(shè)備

燃?xì)庠睢⑷細(xì)獗?、天然氣管道等（四）電器工程設(shè)備1.供電設(shè)備包括鐵盒子（配電箱）、電表、總開(kāi)關(guān)、供電線路、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)（高壓開(kāi)關(guān)）、室內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、照明燈具等。2.弱電設(shè)備隨著人們生活水平的提高，弱電設(shè)備越來(lái)越多。主要包括：通訊設(shè)備(電話、傳真)、廣播設(shè)備(收音機(jī))、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備（寬帶）、消防報(bào)警設(shè)備、電視監(jiān)控設(shè)備、閉路共用天線電視系統(tǒng)設(shè)備等，總之是用電量小的設(shè)備,是相對(duì)于強(qiáng)電設(shè)備而言的.3.電梯設(shè)備是高層建筑:垂直運(yùn)輸設(shè)備。1）按使用性質(zhì)分客梯貨梯客貨兩用梯2）按速度分高速梯速度2m/s以上快速梯1.5m/s以上低速梯1.0m/s以上（五）防雷設(shè)備一般建筑物的避雷設(shè)施有：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶。設(shè)備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求確定的。如普通住宅：一般設(shè)給排水、供電、照明、供暖等設(shè)備高層住宅：需增加電梯、消防等綜合性商廈：配備全部設(shè)備，先進(jìn)齊全（六）智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇一般是指：配備了自動(dòng)化設(shè)備的系統(tǒng)。1計(jì)算機(jī)監(jiān)控技術(shù)設(shè)備2綜合布線技術(shù)設(shè)備3計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備4計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備三、物業(yè)設(shè)備的管理辦法（一）給水系統(tǒng)的管理具體措施：1做好物業(yè)給水系統(tǒng)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理。2防止二次供水的污染。3節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水事故的發(fā)生。4對(duì)供水管道、閥門(mén)、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。5制定事故處理預(yù)案，發(fā)生斷水故障，應(yīng)及時(shí)搶修。6消防水泵要定期試泵，至少每年一次。7建立責(zé)任制，由專人負(fù)責(zé)日常供水。8定期查表、讀表，定期督促交費(fèi)、收費(fèi)。限水、停水前應(yīng)提前通知。（二）排水系統(tǒng)的管理管理范圍界定：物業(yè)：室內(nèi)排水系統(tǒng)；道寬在3.5米以下的市政排水設(shè)施。市政工程管理部門(mén)：道寬在3.5米以上的市政排水設(shè)施。管理內(nèi)容：1重視巡視檢查與維修工作:a)定期對(duì)排水管進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通及清除污垢。b)定期檢查排污管的工作狀態(tài)，防止排污管由于氧化生銹而產(chǎn)生滲、漏水現(xiàn)象。c)對(duì)陳舊設(shè)備進(jìn)行更新，防止重大事故發(fā)生。d)室外排水溝渠應(yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。2建立健全排水設(shè)施的資料檔案。3加強(qiáng)宣傳教育工作。（三）供電系統(tǒng)的管理具體措施：1設(shè)備檔案的建立和完善。2建立健全嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電器維修制度，責(zé)任到人。3加強(qiáng)有關(guān)人員的培訓(xùn)。4建立24小時(shí)值班制度。5供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)a)檢查沿墻、脊檐、頂棚架設(shè)的明線是否松脫、垂落、損傷。b)檢查各類(lèi)絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化。c)檢查金屬管連接的地線是否良好。d)檢查開(kāi)關(guān)、燈頭、插座等是否牢固、燈頭吊線距地是否太低。（四）供暖系統(tǒng)的管理（一）鍋爐的檢查及保養(yǎng)1定期檢查有三個(gè)重點(diǎn)檢查鍋爐的受侵蝕情況。b)檢查附件是否嚴(yán)密。c)檢查受壓部件有無(wú)過(guò)熱變形或滲漏。超水壓試驗(yàn)滿足下列條件之一的：a)鍋爐已連續(xù)使用六年或鍋爐已停運(yùn)1年以上，再次使用的。b)鍋爐經(jīng)過(guò)移裝或改裝。c)鍋爐的受壓部件進(jìn)行了更新或挖補(bǔ)，或經(jīng)過(guò)較