深圳(寶安)汽車銷售服務(wù)基地可行性研究報(bào)告

《深圳（寶安）汽車銷售服務(wù)基地可行性研究報(bào)告》項(xiàng)目準(zhǔn)備書(shū)復(fù)旦大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院（深圳分院）復(fù)旦-深圳城市發(fā)展策劃研究中心二零零六年十二月二十二日內(nèi)容框架一、項(xiàng)目解讀二、工作內(nèi)容策劃三、項(xiàng)目工作進(jìn)度四、成果內(nèi)容和費(fèi)用五、成果保證和承諾深圳市汽車經(jīng)銷商商會(huì)上海復(fù)旦規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院(深圳分院)二零零柒年一月《深圳（寶安）汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)園可行性研究》初步成果匯報(bào)

參加項(xiàng)目包括:

復(fù)旦規(guī)劃設(shè)計(jì)院項(xiàng)目組

法國(guó)規(guī)劃師ANTOINEMOTTE

法國(guó)規(guī)劃師JACQUESFERRIER

項(xiàng)目背景1、新的發(fā)展階段催生新生活模式

國(guó)家走上新發(fā)展階段，意味著城市尤其是發(fā)達(dá)大城市的生活模式、工作模式、交通模式和消費(fèi)模式將產(chǎn)生一個(gè)巨變。汽車在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，會(huì)成為中國(guó)城市生活的核心內(nèi)容。

2、中國(guó)新現(xiàn)代化進(jìn)程全面加速催生集聚型服務(wù)業(yè)

產(chǎn)業(yè)規(guī)模的迅速攀升和市場(chǎng)的國(guó)際拓展，需要中國(guó)主要城市提供規(guī)?；?、集聚型、國(guó)際化產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能。3、發(fā)展理念新變革要求新型的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略

新發(fā)展觀要求新發(fā)展戰(zhàn)略與之呼應(yīng)，中國(guó)主要城市需要從發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的視角，實(shí)踐新發(fā)展模式。4、“十一五”發(fā)展規(guī)劃

對(duì)外開(kāi)放的不斷拓展和經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的進(jìn)一步發(fā)展，建設(shè)各種類型的國(guó)際化城市成為許多地方政府的目標(biāo)定位,國(guó)際化城市的首要條件是國(guó)際化的服務(wù)功能.項(xiàng)目環(huán)境分析

1、城市政策因素

《深圳政府工作報(bào)告：未來(lái)5年將走產(chǎn)業(yè)立市之路》未來(lái)5年，深圳要加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈高端升級(jí)，加快從加工裝配向設(shè)計(jì)制造轉(zhuǎn)變……走一條具有深圳特色的新型工業(yè)化道路。

2、人口規(guī)模因素

深圳土地總面積1952.84平方公里，其中經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積395.81平方公里。深圳目前的總?cè)丝谝呀咏?200萬(wàn)。深圳每平方公里的土地上有3597人，人口密度在全國(guó)大中城市中是最高的。

3、功能環(huán)境因素

寶安轉(zhuǎn)型：打造珠三角服務(wù)業(yè)基地。寶安把現(xiàn)代物流業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)作為未來(lái)發(fā)展的五大支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)，將打造生產(chǎn)性服務(wù)基地、開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)基地和生態(tài)旅游基地。

4、產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境

《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2006—2010）》是我市建市以來(lái)第一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃。根據(jù)《規(guī)劃》，我市商業(yè)在布局上將呈現(xiàn)出“一軸、兩帶、十四個(gè)特色街區(qū)”的新格局，《規(guī)劃》通過(guò)對(duì)商業(yè)（街）區(qū)、零售業(yè)態(tài)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)和批發(fā)市場(chǎng)的布局進(jìn)行引導(dǎo)，提高網(wǎng)點(diǎn)配置的合理性，增強(qiáng)深圳商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力。項(xiàng)目必要性分析

1、發(fā)展概況

截至2005年8月底統(tǒng)計(jì)，深圳市符合標(biāo)準(zhǔn)的汽車展銷市場(chǎng)共有76處，總占地面積118.2公頃，總建筑面積45.9萬(wàn)平米。市場(chǎng)類型大體可分為兩類：一類是集中多家經(jīng)銷商共同經(jīng)營(yíng)的聚集型汽車交易市場(chǎng)，另一類是獨(dú)立的品牌專賣店。二、發(fā)展規(guī)模

2005年1至9月份深圳市實(shí)現(xiàn)汽車新車銷售8.98萬(wàn)輛，較去年同期增長(zhǎng)10％。迄今，深圳市汽車保有量為94萬(wàn)輛，實(shí)際行駛機(jī)動(dòng)車數(shù)量為120萬(wàn)量左右。三、發(fā)展布局

深圳市汽車展銷市場(chǎng)的場(chǎng)地取得方式，有購(gòu)買、租用、非法占地三種類型。其中租用臨時(shí)場(chǎng)地是主要方式，占了78.9%；自有用地所占比例很低。

四、存在問(wèn)題

行業(yè)發(fā)展處于自發(fā)、無(wú)序狀態(tài)

1）業(yè)態(tài)分布的無(wú)序性。

2）空間分布的無(wú)序性。

存在土地資源浪費(fèi)和低效開(kāi)發(fā)的問(wèn)題

“合法市場(chǎng)、違法用地”現(xiàn)象突出

五、對(duì)城市規(guī)劃的影響

1）違反城市規(guī)劃。

2）影響城市環(huán)境景觀。

3）干擾城市交通秩序。

4）在消防、安全方面存在隱患。六、產(chǎn)生的原因

1）汽車行業(yè)的高速發(fā)展帶來(lái)了與之相關(guān)的汽車服務(wù)業(yè)的迅速增長(zhǎng)，形成了目前汽車展銷市場(chǎng)遍地開(kāi)花的情況；

2）汽車行業(yè)的高額利潤(rùn)驅(qū)使市場(chǎng)非理性發(fā)展。

3）行業(yè)準(zhǔn)入管理及市場(chǎng)退出的機(jī)制尚未形成。

4）市場(chǎng)的短期行為突出。

七、解決途徑

亟需產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的指導(dǎo)。

亟需空間布局規(guī)劃引導(dǎo)。

亟需完善行業(yè)相關(guān)的土地政策和管理辦法。項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目選址條件

項(xiàng)目區(qū)位要求

項(xiàng)目空間規(guī)模

項(xiàng)目用地條件

項(xiàng)目配套環(huán)境二、項(xiàng)目規(guī)劃分析-區(qū)域發(fā)展格局

深圳前海－寶安、平湖、鹽田。國(guó)際性物流基地，以區(qū)域物流為基礎(chǔ)，國(guó)際物流為重點(diǎn)，城市配送物流為支撐。高速公路：適時(shí)建設(shè)（東岸）機(jī)荷高速跨珠江口連接（西岸）西部沿海高速、江中高速的南部跨海高速公路通道；延伸常虎高速、莞惠高速向西經(jīng)西岸都市區(qū)至云浮、廣西，向東至揭陽(yáng)、福建，形成珠三角中部高速公路通道；

三、項(xiàng)目規(guī)劃分析-城市發(fā)展戰(zhàn)略

深圳在《深圳2030城市發(fā)展策略》中明確提出在深圳西部建一個(gè)泛珠三角區(qū)域概念的經(jīng)濟(jì)中心、服務(wù)業(yè)中心，但并不否認(rèn)現(xiàn)在福田中心區(qū)是深圳城市的行政中心、經(jīng)濟(jì)中心和文化中心，兩者并不矛盾。

四、項(xiàng)目規(guī)劃分析-城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展

提升特區(qū)外產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托所在?，F(xiàn)狀工業(yè)用地主要集中在特區(qū)外，比例明顯超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)

五、項(xiàng)目規(guī)劃分析-物流發(fā)展布局

現(xiàn)代物流業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的“雙重促進(jìn)”作用日益明顯.深圳物流業(yè)發(fā)展存在問(wèn)題:

1、第三方物流企業(yè)面臨著不利的發(fā)展環(huán)境

2、物流基礎(chǔ)設(shè)施的利用效率偏低

3、物流發(fā)展的城市交通環(huán)境亟待改善

4、園區(qū)的集聚作用尚未得到充分發(fā)揮六、項(xiàng)目規(guī)劃分析-近期建設(shè)規(guī)劃

深化區(qū)域合作，提升區(qū)域中心城市的輻射力

寶安機(jī)場(chǎng)地區(qū)：加快機(jī)場(chǎng)二跑道和新航站樓建設(shè)，完善周邊交通設(shè)施，調(diào)整周邊用地功能，提升區(qū)域交通樞紐地位，促進(jìn)物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

園區(qū)建設(shè)與整合計(jì)劃

促進(jìn)物流業(yè)的合理布局，形成“7＋2”的物流業(yè)空間格局。七、項(xiàng)目規(guī)劃分析-組團(tuán)規(guī)劃指引

促進(jìn)物流業(yè)的合理布局，形成“7＋2”的物流業(yè)空間格局。園區(qū)詳細(xì)規(guī)劃案例總結(jié)一:

在交通樞紐點(diǎn),成功的吸引人群的步行系統(tǒng)需要親近人的建筑材料,尤其是木材\石材配以透明材料(玻璃)的使用(巴黎德芳斯\倫敦道克蘭).混凝土和金屬材料的大量使用會(huì)降低人們的行走和停留興趣.案例總結(jié)二:

在交通樞紐點(diǎn),成功吸引人群的步行系統(tǒng),需要方便的垂直交通設(shè)施(方便行李)和水平傳送設(shè)施,維護(hù)成本與吸引人群達(dá)到適當(dāng)?shù)钠胶恻c(diǎn)就具有可操作性.案例總結(jié)三:

在交通樞紐點(diǎn),成功吸引人群的步行系統(tǒng),需要考慮遮陽(yáng)\避雨\溫度適宜的問(wèn)題,人們?cè)谄渲械臏囟雀杏X(jué)是決定其是否選擇的主要因素之一.案例總結(jié)四:

在交通樞紐點(diǎn),成功吸引人群的步行系統(tǒng),需要考慮整體的景觀設(shè)計(jì),包括人們的觀景感受\設(shè)施色彩設(shè)計(jì)\風(fēng)格的人文內(nèi)涵\空間上的起伏變化\植物配置\水體設(shè)計(jì)等.案例總結(jié)五:

在交通樞紐點(diǎn),成功吸引人群的步行系統(tǒng),需要考慮清晰明確的標(biāo)識(shí)指引系統(tǒng).例如,一覽無(wú)遺的總平面示意圖\地面材料表化\空間的標(biāo)志\視覺(jué)中心構(gòu)筑物\燈光和特殊材料等.案例總結(jié)六:

在交通樞紐點(diǎn),成功吸引人群的步行系