物業(yè)管理住改商管理辦法

住改商管理辦法1.0目的明確物業(yè)管理過程中對住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主擅自將住宅改為商業(yè)行為（以下簡稱住改商） 的控制措施及對物業(yè)管理責任部門的考核、 激勵方式。2.0適用范圍所有已交付住宅項目3.0定義無4.0職責4.1物業(yè)事業(yè)部物業(yè)管理中心： 制定住改商控制作業(yè)指導書，確定住改商管理的總體原則，根據(jù)各區(qū)域公司實施情況及時修訂指引。4.2物業(yè)事業(yè)部客戶關系管理中心： 檢查一線公司對裝修管理要求的落實情況。4.3區(qū)域公司品質(zhì)管理中心：負責監(jiān)控和跟進各項目住改商處理情況，落實各項目住改商的檢查。協(xié)助處理疑難住改商，為各項目提供專業(yè)支持。4.4項目物業(yè)服務中心：為業(yè)主辦理裝修手續(xù)，書面告知禁止住改商，做好防止住改商的宣傳與引導。4.4.2項目現(xiàn)場的日常巡查與提示。4.4.3對住改商突發(fā)事件的協(xié)調(diào)處理。5.0程序要點5.1前期識別及宣傳5.1.1住改商管理的前置要求：精品文庫前期介入階段，物業(yè)事業(yè)部前期介入專業(yè)部門結合地產(chǎn)公司的設計方案，考慮到當?shù)乜蛻粞b修習慣，分析可能出現(xiàn)的住改商情況，提出物業(yè)的意見，建議地產(chǎn)公司能夠通過修改設計方案避免違章出現(xiàn)的，應盡可能避免。各區(qū)域公司要主動協(xié)助地產(chǎn)商業(yè)配套房屋銷售招租，合理配備商業(yè)服務業(yè)態(tài)，盡力滿足社區(qū)商業(yè)配套需求，避免住改商的潛在需求。新項目制定《臨時管理規(guī)約》時，應將禁止住改商列入業(yè)主業(yè)務內(nèi)容，后期在業(yè)主大會通過《管理規(guī)約》時，也應包括上述內(nèi)容。 交房前對項目房屋進行現(xiàn)場勘查，針對住改商可能性大的房屋列出清單，項目給予高度關注，制定應對措施，將禁止住改商內(nèi)容編制成《（小區(qū)名）裝修管理指引》，明確各崗位職責并對裝修管理和服務人員進行培訓。交房時與此類房屋業(yè)主進行溝通，宣傳禁止住改商的法律法規(guī)，并注意收集業(yè)主反饋，對流露出住改商意向的業(yè)主房號進行重點關注；應在多場合通過靈活有效的方式向業(yè)主進行裝修要求的宣傳引導， 在入住辦理現(xiàn)場節(jié)選《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《裝修管理規(guī)定》、小區(qū)《管理規(guī)約》等相關法規(guī)和制度，制作宣傳文件海報等進行宣傳。交房前與當?shù)卣嚓P職能部門進行有效溝通，尋求政策支持；5.2裝修手續(xù)辦理識別裝修告知：在業(yè)主辦理裝修登記過程中應提示業(yè)主小區(qū)禁止住管商，裝修管理人員嚴格審核裝修方案和圖紙，核對是否有商業(yè)用途的設計內(nèi)容。審核過程中著重關注加建改造事項，是否屬于違章行為。存在住改商等違章訴求的方案，必須和業(yè)主及裝修單位溝通，讓業(yè)主仔細了解相關法規(guī)與本小區(qū)管理規(guī)約的規(guī)定。裝修服務協(xié)議：歡迎下載 2精品文庫遵循地方法規(guī)、管理規(guī)約明確的裝修限制行為， 在《裝飾裝修管理協(xié)議》內(nèi)約定禁止住改商的條款。住改商事件處理要求：涉及容易引起業(yè)主關注或者群訴的住改商 :（如擴建、搭建房屋，侵占綠地等公共部位，明顯更改房屋外觀等），服務中心需立即啟動預案，按照采取有效并合法手段給予堅決制止。對于已經(jīng)完成的住改商，可按要求逐步完成整改，新建違章必須堅決制止。控制：要求所有門崗人員對住改商的物品能夠清晰識別，涉及住改商的裝修材料和物料用品，堅決嚴禁進入小區(qū)，并立即通知項目經(jīng)理及控制中心；項目經(jīng)理應立即組織人員對住改商戶進行溝通，現(xiàn)場作好相關記錄包括照片、攝像等?，F(xiàn)場巡查控制：裝修管理巡查崗、安全巡邏崗、客戶經(jīng)理等物業(yè)工作人員每天對現(xiàn)場進行巡查監(jiān)控，要求及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主住改商情況，將違章信息及時上報項目經(jīng)理和控制中心。立即制止：在確定住改商情況后，按以下預案要求處理：服務中心當日內(nèi)下發(fā)《裝修整改通知書》，并持續(xù)采取措施對違章情況進行制止，包括但不限于禁止住改商材料進場、采取必要措施對違章施工現(xiàn)場進行實施停止施工操作、組織人員先行恢復被破壞、占用的公共區(qū)域和設施，加大對住改商施工人員出入管理力度，引導相鄰業(yè)主向執(zhí)法機關進行投訴等措施，以促進違章情況的整改。送達書面《裝修整改通知書》時業(yè)主不配合接收的，由物業(yè)服務中心進行現(xiàn)場取證（以EMS的形式郵寄；張貼入戶門上拍照留存等）后上報政府行政執(zhí)法部門，并跟蹤事件的處理結果。重復發(fā)生違章和新發(fā)違章一樣，每發(fā)歡迎下載 3精品文庫生一次都應向業(yè)主發(fā)《裝修整改通知書》，并保留好存根。 發(fā)現(xiàn)住改商情況后24小時內(nèi)物業(yè)服務中心須將違章情況書面上報區(qū)域公司品質(zhì)管理中心，并按業(yè)務信息上報要求報區(qū)域公司領導和物業(yè)事業(yè)部領導。區(qū)域公司總經(jīng)理核實情況后判斷是否向行政執(zhí)法部門舉報。向行政執(zhí)法部門舉報住改商應采取書面形式， 取得報告回執(zhí)后交物業(yè)服務中心保存，行政執(zhí)法部門不給回執(zhí)的，物業(yè)服務中心應將書面報告以快遞形式發(fā)送至行政執(zhí)法部門，并妥善保管回執(zhí)單?；貓?zhí)單上應有郵寄材料的名稱信息。5.3資料記錄和存檔要求裝修巡查過程中發(fā)現(xiàn)有住改商跡象， 應在《裝修現(xiàn)場巡查記錄》詳細記錄，并請業(yè)主或業(yè)主授權人員簽字確認， 同時拍攝照片與相應記錄一并存檔。各服務中心每月派專人整理、歸檔違規(guī)裝飾裝修相關的材料， 下列違規(guī)裝飾裝修的材料需及時整理，統(tǒng)一放入業(yè)主資料歸檔：與業(yè)主簽訂的《裝飾裝修管理協(xié)議》；對住改商現(xiàn)場的拍照、錄音、錄像；業(yè)主簽字的《裝修整改通知書》；對裝修情況的巡查記錄；受侵害業(yè)主的投訴記錄及處理報告；向行政執(zhí)法部門的書面報告及回執(zhí)；違章、違約拆改照片需沖洗后歸檔，尚未取得業(yè)主簽字的記錄， 在取得業(yè)主簽字或第三方證明后再歸檔。各區(qū)域公司至少每半年需對住改商資料完整性進行核查， 以保證資料的完整性和合規(guī)性。歡迎下載 4精品文庫5.4追責和激勵政策工作人員管理腐敗的預防和管理 :無論何種渠道得知以下情況，各區(qū)域公司品質(zhì)管理中心負責核實情況，并報集團審計部門開展管理責任調(diào)查。首先通過管理流程和質(zhì)量記錄查清管理責任，然后對責任人進行腐敗嫌疑調(diào)查。 責任人存在收受好處費等情況的，按照公司規(guī)章處理。工作人員觸犯法律的，移送公安機關查處。客戶的裝修方案已經(jīng)注明住改商部分但被默許和備案的。裝修方案沒有注明，在裝修實施過程中出現(xiàn)住改商，按照裝修巡查、現(xiàn)場品質(zhì)巡查等流程應該發(fā)現(xiàn)而沒有發(fā)現(xiàn)的。發(fā)現(xiàn)了住改商行為，報告給責任人，未得到有效處理也沒有繼續(xù)向上呈報的。應該啟動處理預案但沒有啟動的。啟動了預案但工作消極，沒有達成目標也沒有協(xié)調(diào)上級資源處理的。管理過程中任何人存在違規(guī)，未經(jīng)允許向有關單位和個人提供便利獲取利益的，經(jīng)查實，均嚴格按照公司規(guī)章處理。有工作人員觸犯法律的，移送公安機關查處。5.5住改商信息動態(tài)記錄和獎罰：各物業(yè)服務中心每月《住宅項目運營統(tǒng)籌一覽表》中設置住改商動態(tài)記錄，凡當月出現(xiàn)住改商戶及制止情況，均需在表格中注明，凡當月項目新增一戶住改商并正常營業(yè)的，對項目進行1000--3000元的處罰，項目經(jīng)理個人給予處罰500—1000元；項目成功制止一戶住改商并恢復被破壞綠地和公共設施的，對項目給予