商墅市場分析

萬達(dá)ONE綠地獨(dú)角獸公園龍湖雁塔天宸海倫灣保利林語溪融創(chuàng)世園大觀華海湖濱會館融創(chuàng)曲江印雁棲玫瑰園售罄待入市在售浐灞板塊西安在售商墅項(xiàng)目較少，多以城市核心資源和強(qiáng)勢景觀資源為依托，分布于高新、浐灞及曲江板塊，建筑形式多以獨(dú)棟、聯(lián)排為主，疊拼項(xiàng)目較少；產(chǎn)權(quán)年限多為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地。區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型產(chǎn)權(quán)板塊特征高新板塊綠地獨(dú)角獸公園疊拼40年區(qū)域發(fā)展成熟，城市配套齊全，高科技產(chǎn)業(yè)聚集度高，區(qū)域內(nèi)集中大量優(yōu)質(zhì)客戶和西安中高端居住客戶萬達(dá)one聯(lián)排/獨(dú)棟40年曲江板塊龍湖雁塔天宸獨(dú)棟40年依托大唐芙蓉園、曲江池等景觀資源，良好的城市規(guī)劃配套設(shè)施，成為市場優(yōu)質(zhì)客戶客戶聚集地，且曲江一期市場已趨于飽和，二期可開發(fā)地塊逐漸減少，客戶外溢趨勢較為明顯雁棲玫瑰園獨(dú)棟40年融創(chuàng)曲江印//浐灞板塊海倫灣聯(lián)排40年依靠浐河及灞河的優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，板塊內(nèi)部城市配套逐漸齊全，居住舒適度不斷得以提升，開發(fā)程度較高，客戶認(rèn)知度相對較高保利林語溪聯(lián)排70年華海湖濱會館雙拼/獨(dú)棟40年融創(chuàng)世園大觀雙拼40年商墅市場分析-競爭格局曲江板塊高新板塊本案分布區(qū)域項(xiàng)目名稱占地（畝）建面（㎡）總戶數(shù)商墅戶數(shù)商墅體量（㎡）容積率產(chǎn)品面積（㎡）在售面積入市時間成交均價（元/㎡）高新板塊綠地獨(dú)角獸公園14031.5萬104104159122.5下疊141

上疊165165（上疊）2019年12月上疊19393-20000

下疊26240-26950萬達(dá)ONE——170萬2000438879.141聯(lián)排330-469

獨(dú)棟540-620/2018年12月5-7萬曲江板塊龍湖雁塔天宸46.35.4萬/765.4萬0.98190-360/2018年5月3-5萬雁棲玫瑰園94.918.9萬4622215002聯(lián)排7270㎡2019年7月5-7萬融創(chuàng)曲江印22023.8萬項(xiàng)目待入市，暫無具體信息/浐灞板塊保利林語溪57.911.6萬876112642.183聯(lián)排240/2019年1月1.9萬海倫灣167.231.6萬711153838.082聯(lián)排115/1242402019年11月1.8萬融創(chuàng)世園大觀122.920.6萬2691276701.423.5聯(lián)排193/235/2019年7月3-3.5萬華海湖濱會館——————6013萬0.55雙拼550

獨(dú)棟430/506/2013年8月6-7萬商墅產(chǎn)品形式以聯(lián)排為主，輔以少量疊拼產(chǎn)品；聯(lián)排供應(yīng)面積在72-235㎡，面積跨度區(qū)間大；疊拼供應(yīng)面積141-165㎡，成交均價1.9萬-2.6萬元/㎡。商墅市場分析-項(xiàng)目基本信息區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型供應(yīng)面積（㎡）樓層供應(yīng)套數(shù)成交面積

（㎡）成交套數(shù)去化周期月均去化套數(shù)月均去化面積（㎡）成交均價

（元/㎡）浐灞保利林語溪聯(lián)排2642.24112642.211120.9220.214764海倫灣聯(lián)排1803.84+1151803.81581.9150.321435華海湖濱會館獨(dú)棟1224.4/1669.71120.0855.814933聯(lián)排1554.81120.146.231183融創(chuàng)世園大觀聯(lián)排6701.43（地上2+地下1）275504.926132.0850.026712曲江雁棲玫瑰園獨(dú)棟1584.04（地上2+地下2）221368.019111.7124.464371龍湖雁塔天宸聯(lián)排18177.727618177.776155.12786.733734高新綠地獨(dú)角獸公園疊拼15752.6610415153.0100119.11300.020915萬達(dá)西安ONE獨(dú)棟8879.1673981.27180.6331.863143聯(lián)排134898.013181.1408.252161總計(jì)

5676527754753269/23627330997

單盤均值

2.8784.2

商墅市場分析-分項(xiàng)目供銷浐灞區(qū)域商墅月均去化緩慢，單盤月均去化套數(shù)僅1套；曲江雁棲玫瑰園72㎡的小小墅，總供應(yīng)22套，目前銷售了19套；高新綠地獨(dú)角獸項(xiàng)目單盤月均去化套數(shù)9套，是商墅里去化速度最快的項(xiàng)目。商墅市場分析-分面積供銷100以下110-140140-160180-200220-240240-260300-320320-340340-360360-400400-500500+供應(yīng)匯總成交匯總銷售均價匯總行標(biāo)簽供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價供應(yīng)成交銷售均價保利·林語溪111114764111114764海倫灣151521435151521435華海湖濱會館22230582223058龍湖·雁塔天宸383836225191928042191934444767633734綠地獨(dú)角獸公園16142508388861907410410020075融創(chuàng)世園大觀13132616613132711010272626795萬達(dá)西安One66503582256744225005733535157763143202055392雁棲玫瑰園221957731221957731總計(jì)22195773131292386788861907451513287224241970219192804219193444466503582256744225005733535151095169027726932675140-160㎡疊拼商墅（綠地獨(dú)角獸）成為絕對主力供銷面積，成交均價19074元/㎡；次主力供銷面積為180-200㎡（龍湖雁塔天宸），成交均價36225元/㎡，商墅項(xiàng)目體量較小，去化周期長，去化率高。商墅市場分析-面積段總價段交叉分析行標(biāo)簽150-200萬250-300250-300萬300-350萬350-400萬400-450萬450-500萬550-600萬600-700萬700-800萬900-1000萬1000-1100萬1600-1700萬1700萬+總計(jì)100以下1919110-14072101029140-160285886180-20013191951220-240561324240-2601919300-3201919320-340246340-36022360-40022400-50033500+189總計(jì)722873161913191338119219269商墅暢銷面積段140-160㎡，總價段300-350萬元產(chǎn)品為絕對主力；次主力為180-200㎡，總價段700-800萬。78%22%商墅市場分析-庫存分析區(qū)域競品商墅已推未售存量套數(shù)及去化周期分析區(qū)域競品商墅待推售存量及去化周期項(xiàng)目待推總套數(shù)融創(chuàng)曲江印12總計(jì)12總庫存20套商墅小存量+待推存量僅20套，主力為150-200㎡產(chǎn)品；待推項(xiàng)目為融創(chuàng)曲江印，商墅為獨(dú)棟產(chǎn)品，共計(jì)12套。項(xiàng)目名稱100㎡以下150-200㎡1000㎡以上總計(jì)綠地獨(dú)角獸公園

4

4融創(chuàng)世園大觀

11雁棲玫瑰園3

3總計(jì)3418商墅市場分析—曲江印未來潛在供應(yīng)融創(chuàng)曲江印規(guī)劃了12棟獨(dú)棟商業(yè)別墅，總建面約15400㎡，該產(chǎn)品現(xiàn)暫未入市。業(yè)主私人定制商業(yè)獨(dú)棟沉浸式園林風(fēng)格大平層五星級酒店商墅藝術(shù)中心/售樓部5A級寫字樓位于地塊西北角，12棟全開放式獨(dú)棟商墅，總面積約15400㎡項(xiàng)目西北側(cè)規(guī)劃兩棟寫字樓，建面共8-10萬方，后期打造為5A甲級寫字樓，西北角規(guī)劃為全開放式的12棟獨(dú)棟商業(yè)，名為無界街區(qū)，總面積約15400㎡，打造模式擬對標(biāo)曲江創(chuàng)意谷，后期計(jì)劃僅對小區(qū)業(yè)主出售，可做獨(dú)棟企業(yè)總部，也可接受私人訂制，目前尚未明確出售形式；無界街區(qū)內(nèi)部，附帶約7000㎡商業(yè)步行街，后期為開發(fā)商自持；東南角規(guī)劃為自建的五星級酒店，計(jì)劃引入上海璞麗酒店。浐灞板塊依靠浐河和灞河的優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，以及區(qū)域內(nèi)逐漸齊全的城市配套設(shè)施，居住舒適度不斷得以提升，商墅在售項(xiàng)目相較其他區(qū)域更多，客戶認(rèn)可度相對較高，但區(qū)域內(nèi)目前在售項(xiàng)目較少，僅海倫灣仍有少量產(chǎn)品，但產(chǎn)品品質(zhì)相對不高。在售商墅項(xiàng)目僅3個，高新、曲江、浐灞板塊均有少量在售項(xiàng)目，產(chǎn)品形式以聯(lián)排為主，供應(yīng)面積70-124㎡，成交均價1.8-7萬元；疊拼供應(yīng)面積141-165㎡，成交均價1.9-2.6萬元/㎡量價特征商墅市場主力供應(yīng)面積段為140-160㎡及180-200㎡，主力成交面積段為140-200㎡，其次為220-240㎡，各面