麗江古城商戶需求及業(yè)態(tài)需求調(diào)查

麗江項(xiàng)目客戶訪談分析報(bào)告

2015年9月8日

一、商家訪談分析

商戶業(yè)態(tài)訪談業(yè)態(tài)：客棧、餐館、零售、酒吧訪談戶數(shù)：共計(jì)100家（為保證質(zhì)量，商戶訪談以具有代表性的商戶為對(duì)象）；其中客棧34家、餐館25家、零售30家、酒吧11家訪談區(qū)域：以項(xiàng)目地為中心，向發(fā)展成熟的西邊延伸；項(xiàng)目周邊商戶占80%,其余地方商戶占20%經(jīng)營(yíng)面積及樓層經(jīng)營(yíng)面積：客棧的經(jīng)營(yíng)面積為各業(yè)態(tài)中最大，一般300㎡為起點(diǎn)，最大可達(dá)800余㎡

零售業(yè)態(tài)基本都在100㎡以下，個(gè)別可到達(dá)100㎡以上，酒吧和餐飲大部分在150-300㎡以內(nèi)。經(jīng)營(yíng)樓層：客棧全部為整棟式經(jīng)營(yíng)；零售以單層經(jīng)營(yíng)為主，部分為一拖二形式；酒吧、餐

飲整棟居多單鋪形式也大量存在；零售餐飲酒吧客棧租金情況（元/㎡/月）除位置以外的租金規(guī)律是：面積越大，租金越低

客棧一般在20-50之間居多

酒吧、餐館以120-180居多

零售店基本在200以上客棧餐飲、酒吧零售目前租金支付周期及遞增情況客棧：投資大、租期長(zhǎng)、租期一般為10年起、支付周期反而短為年付，最多5年付；餐飲：投資小、租期短、租期一般為1-5年、支付周期1-3年；零售：投資小、租金高、房東怕漲房租不愿簽約期過(guò)長(zhǎng)，租客怕支付周期長(zhǎng)也不愿簽約期過(guò)長(zhǎng)，一般租期在5年以內(nèi)，無(wú)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，支付周期為2-3年一付；各業(yè)態(tài)租期內(nèi)的房租遞增普遍維持在3%左右。目前房租剩余年限及轉(zhuǎn)讓費(fèi)情況剩余房租在3年內(nèi)的以零售和餐飲業(yè)態(tài)為主，基本不收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)；以客棧和酒吧為代表的這類物業(yè)，房租剩余時(shí)間較長(zhǎng)，一般在6-10年或更長(zhǎng)，且這類物業(yè)裝修成本大，轉(zhuǎn)讓費(fèi)用也相對(duì)較高；拓店計(jì)劃及租賃方式拓店：因整體經(jīng)濟(jì)下滑嚴(yán)重，目前古城內(nèi)的商戶絕大部分無(wú)拓店計(jì)劃，個(gè)別商戶因影響較小，

具備經(jīng)營(yíng)頭腦，表示有計(jì)劃拓店；租賃：在假設(shè)所有客戶都有拓店計(jì)劃或者重新開(kāi)店的前提下，整棟租賃的較多，這部分主要

是客棧、餐飲、酒吧業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)仍以單鋪為主；需求租賃面積在假設(shè)所有客戶都有拓店計(jì)劃或者重新開(kāi)店的前提下，訪談商戶中需求100㎡以下、400-600㎡的客戶占據(jù)61%。該面積段的商鋪，前者主要是零售需求，后者主要是客棧、餐飲及酒吧需求。對(duì)項(xiàng)目租金及支付年限的期望在訪談商戶中，人們還是希望租金支付仍是5年為主的簽約期限，而租期合同可以接受10-20年的占據(jù)61%。這主要是基于目前現(xiàn)狀的延續(xù)，因?yàn)檫@樣可以使他們“不確定的麗江生活模式”的風(fēng)險(xiǎn)降低。是否愿意在負(fù)一層經(jīng)營(yíng)原因：1、完全體現(xiàn)不出“麗江特色”，很難吸引人流；2、負(fù)一層經(jīng)營(yíng)無(wú)法吸引人流；3、負(fù)一層在雨季太潮濕，尤其客棧及餐飲接受度低；客棧業(yè)態(tài)分析總結(jié)目前現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)期望經(jīng)營(yíng)面積

300-700㎡拓店計(jì)劃絕大多數(shù)沒(méi)有

經(jīng)營(yíng)樓層

整棟租賃方式整棟

租金情況

20-60元／㎡／月需求面積300-600㎡

支付周期

1-3年期望租期年限10-20年

剩余房租

10年左右期望占地面積280-400㎡（10-18間房）遞增率2%

負(fù)一層經(jīng)營(yíng)意愿不愿意（庭院除外）

轉(zhuǎn)讓及費(fèi)用有200萬(wàn)左右

麗江古城客棧總數(shù)已達(dá)到4000余家，雖然目前客棧總數(shù)較多，經(jīng)營(yíng)壓力較大，但是古城內(nèi)的客棧，還是在盈利的，只是較比于之前，盈利減少；但是客戶對(duì)本項(xiàng)目客棧經(jīng)營(yíng)缺乏足夠信心，主要是期房風(fēng)險(xiǎn)大、總投資大、周期較長(zhǎng)等原因；酒吧業(yè)態(tài)分析總結(jié)目前現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)期望經(jīng)營(yíng)面積

100-200㎡左右拓店計(jì)劃絕大多數(shù)沒(méi)有

經(jīng)營(yíng)樓層

整棟、整層租賃方式單層、整棟

租金情況

180-220元／㎡／月需求面積180-250㎡

支付周期

5-10年期望租期年限10-20年

剩余房租

5-8年期望經(jīng)營(yíng)面積150-200㎡

遞增率3%

負(fù)一層經(jīng)營(yíng)意愿不愿意（對(duì)負(fù)一層規(guī)劃設(shè)計(jì)不清楚；

轉(zhuǎn)讓及費(fèi)用有100-150萬(wàn)左右

麗江古城酒吧數(shù)量也在這兩年激增，導(dǎo)致大量酒吧虧損，但是仍有大量盈利酒吧

的存在，麗江的酒吧有著不可替代的作用，主要在于經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新。酒吧商戶對(duì)項(xiàng)目的擔(dān)心主要是：不相信開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)一部分出售、另外一部分自持；和投資總價(jià)較高以及再者是他們對(duì)期房存在戒備心理。同時(shí)對(duì)負(fù)一層無(wú)信心。餐館業(yè)態(tài)分析總結(jié)目前現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)期望經(jīng)營(yíng)面積

40-100㎡拓店計(jì)劃少數(shù)商戶經(jīng)營(yíng)樓層

單層租賃方式單層

租金情況

120-180元／㎡／月需求面積50-150㎡

支付周期

2-3年期望租期年限5-10年

剩余房租

3年內(nèi)————

遞增率3%

負(fù)一層經(jīng)營(yíng)意愿不愿意轉(zhuǎn)讓及費(fèi)用有視情況

古城內(nèi)小型餐飲企業(yè)居多，餐飲店流動(dòng)性大，穩(wěn)定性差；餐飲商戶對(duì)項(xiàng)目的擔(dān)心主要是：同樣對(duì)自持商業(yè)的不信任和對(duì)期房存在戒備心理；零售業(yè)態(tài)分析總結(jié)目前現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)期望經(jīng)營(yíng)面積

100㎡以下拓店計(jì)劃基本沒(méi)有經(jīng)營(yíng)樓層

單層租賃方式單層

租金情況

200元／㎡／月以上需求面積100㎡以下

支付周期

2-3年期望租期年限3-5年

剩余