蒙城項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案

天縱地產(chǎn)蒙城項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案致：天縱地產(chǎn)片區(qū)宏觀環(huán)境研究片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作思考路徑項(xiàng)目屬性問題界定限制條件客戶目標(biāo)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合體量配比布局優(yōu)化客源通路生成客源導(dǎo)入可行性分析產(chǎn)品屬性客源定位策略思考發(fā)現(xiàn)問題：本案地塊的策劃必須基于對(duì)地塊的完全理解。因此，首先我們將從地塊本身的運(yùn)營(yíng)及現(xiàn)狀去尋找問題。城南新區(qū)地塊地處蒙城縣城南新區(qū)；距離縣城中心約2公里；本案屬于城南新區(qū)中心內(nèi)；約5分鐘車程老城區(qū)區(qū)位解析項(xiàng)目屬性地塊指標(biāo)地塊性質(zhì)：住宅用地占地：118.57畝總建筑面積：17.39萬平米容積率：2.2建筑限高：≤14米或≥24米建筑密度：≤23%綠地率：≥40%地塊東側(cè)沿莊子大道西側(cè)道路邊線向西130米范圍內(nèi)建筑限高≤14米；用地規(guī)模較大，且用地方正，容積率為2.2，將以低密度產(chǎn)品為主；城市綠地用地指標(biāo)及現(xiàn)狀項(xiàng)目屬性西面緊鄰蒙城條件最好的醫(yī)院，目前古正在建設(shè)中；東面鄰接新城規(guī)劃最大的文體休閑公園南面目前還是一片荒郊，但是蒙城新規(guī)劃的未來居住中心；北面鄰近永興路，通往老城中心；從項(xiàng)目四至來看，目前整體道路的通達(dá)性較強(qiáng)；而東面的文體休閑公園正在建設(shè)中，對(duì)項(xiàng)目將是較大利好；項(xiàng)目四至項(xiàng)目屬性宗地地塊資源1、兩大景觀資源，核心優(yōu)勢(shì)無可復(fù)制；新城人工河穿梭于本案——沿莊子大道130米，屬外部水系資源，提升項(xiàng)目景觀資源；地塊東側(cè)緊鄰城市公園——230畝休閑文體公園一路之隔；2、地塊整體開間大而進(jìn)深短，適于營(yíng)造大開間產(chǎn)品，有助于產(chǎn)品力的提升；項(xiàng)目屬性項(xiàng)目宗地休閑文體公園地塊位于蒙城城南新城板塊，距離老城中心5分鐘車程；地塊所處片區(qū)的交通通達(dá)性較強(qiáng)，為本案的客源通路打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；地塊較為方正，且水系資源優(yōu)勢(shì)明顯，在容積率的控制范圍內(nèi)，產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，如何充分利用水景公園營(yíng)造本案核心價(jià)值點(diǎn)成為關(guān)鍵；地塊印象總結(jié)項(xiàng)目屬性基于客戶必須實(shí)現(xiàn)一定現(xiàn)金流的目標(biāo)，且需營(yíng)造高端產(chǎn)品以實(shí)現(xiàn)價(jià)值與品牌的雙豐收，因此，我們必須基于市場(chǎng)及客戶以尋求本案的突破點(diǎn)！客戶目標(biāo)：1、在實(shí)現(xiàn)一定現(xiàn)金流的情況下，整合資源，塑造城南新城板塊價(jià)值！2、營(yíng)造低密度高端產(chǎn)品線，并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)及品牌知名度的雙重收益；3、實(shí)現(xiàn)首期待建產(chǎn)品組合的資金回收；客戶目標(biāo)問題思考1、該項(xiàng)目在蒙城市場(chǎng)將扮演什么樣的角色，整體站位如何？2、蒙城對(duì)本案高端產(chǎn)品的接受度如何，相對(duì)于周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而言，本案的產(chǎn)品差異化如何營(yíng)造，如何充分利用水景公園資源營(yíng)造本案核心優(yōu)勢(shì)？問題界定本篇報(bào)告將主要解決以下幾點(diǎn)問題：?jiǎn)栴}思考如此，一處僻靜的土壤開始放飛夢(mèng)想現(xiàn)在，讓我們靜下心來去發(fā)現(xiàn)我們的定位去尋找我們的客戶去開拓我們的疆土開始我們的發(fā)現(xiàn)之旅問題思考片區(qū)宏觀環(huán)境研究片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作思考路徑項(xiàng)目屬性問題界定限制條件客戶目標(biāo)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合體量配比布局優(yōu)化客源通路生成客源導(dǎo)入可行性分析產(chǎn)品屬性客源定位策略思考分析問題：基于對(duì)問題的了解，我們將從宏觀和市場(chǎng)的視角來透視其生存的土壤。區(qū)位交通蒙城位于安徽西北部，東接京滬鐵路中心站蚌埠市90公里，西連京九鐵路中心站阜陽(yáng)市90公里，南毗淮南，北鄰淮北，南京至洛陽(yáng)高速橫穿東西，省道307線、305線、203線交匯于縣城，渦河、茨淮新河連通淮河，長(zhǎng)年通航。城市文化定位蒙城縣歷史悠久，文化底蘊(yùn)豐厚，是省級(jí)歷史文化名城。始建于殷商，唐天寶元年（公元742）正式定名為蒙城縣，沿用至今，是一代先哲莊子的故里。地理位置優(yōu)越，交通便捷城市文化定位為“皖北水鄉(xiāng)”宏觀環(huán)境城市印象2010年末全縣總戶數(shù)374261戶，總?cè)丝?319244人；年末全縣單位從業(yè)人員37463人，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬98036萬元，人均2.6萬年收入，同比增長(zhǎng)19.6%。農(nóng)民人均純收入5211元，比上年增長(zhǎng)17.5%；全年辦理結(jié)婚登記15301對(duì)；外出務(wù)工人數(shù)達(dá)35萬人。城市向心力足,人口導(dǎo)入力強(qiáng)戶籍人口增長(zhǎng)高城鎮(zhèn)入城人口增幅明顯宏觀環(huán)境城市人口認(rèn)知時(shí)間節(jié)點(diǎn)2008年2011年2015年備注城區(qū)人口18萬人25萬人40萬人人口增量―――7萬人15萬人新增需求―――175萬㎡375萬㎡按每人25㎡計(jì)算供求分析2011至2015年每年平均遞增人口為3萬人，其住宅需求量年平均為75萬㎡

2010年，蒙城GDP達(dá)到114.76億元,比上年增長(zhǎng)14.1%；蒙城屬黃淮糧倉(cāng)大縣這一農(nóng)產(chǎn)品、畜牧養(yǎng)殖優(yōu)勢(shì)明顯、礦產(chǎn)資源豐富，已探明的地下儲(chǔ)量?jī)?yōu)質(zhì)煤8億噸；蒙城產(chǎn)業(yè)支柱明顯，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為煤炭、汽車生產(chǎn)、汽車改裝、肉食品加工、木材加工、輕紡服裝、建筑建材等行業(yè)，“江淮安馳”、“五洲”牛肉、“東升食品”等品牌。社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展水平名列2010年度亳州地區(qū)全列。蒙城縣隸屬亳州市，人口131萬，面積2091平方公里，耕地面積230萬畝，轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個(gè)辦事處、1個(gè)工業(yè)園區(qū)和1個(gè)林場(chǎng)。2010年亳州市人均GDP1300美元宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)總量經(jīng)濟(jì)步入“黃金發(fā)展期”宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)國(guó)際化利用外資，外資流入持續(xù)增加。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額9532萬美元，比上年增長(zhǎng)57.6%。全縣共有12家從事出口企業(yè)，其中加工業(yè)企業(yè)6家，貿(mào)易流通企業(yè)6家。出口產(chǎn)品主要有紡織品、服飾、化工制品、輕工制品等。

實(shí)際利用外資5844萬美元，同比增長(zhǎng)31.9%。外商直接投資主要集中在中能集團(tuán)安馳汽車有限公司安徽省東升食品有限公司蒙城財(cái)富汽車零部件制造有限公司安徽省宏健食品有限公司蒙城縣鑫磊服飾有限公司安徽全森木業(yè)有限公司等幾家企業(yè)2010年，蒙城的固定資產(chǎn)投資總額為54.5億元，同比增長(zhǎng)62.2%其中房地產(chǎn)投資為15.5億元，同比增長(zhǎng)198.8%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。宏觀環(huán)境固定資產(chǎn)投資年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額100.98億元，比2010年年初增加18.8億元，比上年增長(zhǎng)22.9%。其中居民儲(chǔ)蓄存款72.3億元，比上年增長(zhǎng)20.5%。人民儲(chǔ)蓄率在不斷提高。宏觀環(huán)境財(cái)政金融情況全縣共有各類學(xué)校484所，普通中學(xué)61所，初中46所，小學(xué)335所，幼兒園55所，職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)24個(gè)；全縣共有教職工12111人，其中專任教師11130人。全縣衛(wèi)生機(jī)構(gòu)25個(gè)（不含診所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生分院并入中心衛(wèi)生院統(tǒng)計(jì)）。其中縣級(jí)醫(yī)院2所，中醫(yī)院1所，城市社區(qū)醫(yī)院3個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院14所，疾病預(yù)防控制中心、衛(wèi)生監(jiān)督所、婦幼保健院、衛(wèi)校、農(nóng)合醫(yī)療管理局各一個(gè)。衛(wèi)生機(jī)構(gòu)在崗職工2584人。教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)眾多。宏觀環(huán)境教育、醫(yī)療經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度城市化進(jìn)程經(jīng)濟(jì)國(guó)際化進(jìn)程城市國(guó)際化進(jìn)程經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度快；外資帶動(dòng)作用明顯，經(jīng)濟(jì)國(guó)際化程度不斷提高；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨合理，第二產(chǎn)業(yè)保持增速，第三產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展較快；城市化進(jìn)程快，服務(wù)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。城市發(fā)展具有深厚的人文底蘊(yùn)；近年來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)發(fā)展的相對(duì)完善，極大的促進(jìn)了蒙城的城市化進(jìn)程；居民消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，城市發(fā)展速度較塊。城市化進(jìn)程城市化Ⅰ可見的、物化的過程城市化Ⅱ抽象的、意識(shí)的過程人口和非農(nóng)業(yè)活動(dòng)的地域集中過程；非城市型景觀轉(zhuǎn)化為城市型景觀的地域推進(jìn)過程。城市文化、城市生活方式和價(jià)值觀的擴(kuò)散過程。蒙城的城市化進(jìn)程處于由城鎮(zhèn)化Ⅰ向城市化Ⅱ過渡的階段。城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步騰飛，蒙城即將進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)極宏觀環(huán)境城市總結(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展的良性循環(huán)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)總量增加經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化物質(zhì)資源豐富服務(wù)業(yè)發(fā)展提供城市發(fā)展硬環(huán)境提供城市發(fā)展軟環(huán)境

城市發(fā)展提供城市發(fā)展內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施完善

良性的經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展模式，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展相互促進(jìn)的過程，要求增加城市多元化、功能化、服務(wù)化的意識(shí)，在蒙城政府的引導(dǎo)下，目前大量的基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的跟進(jìn)，使得城市發(fā)展的軟硬件都具備，蒙城即將得到新一輪的發(fā)展契機(jī)與高潮，對(duì)房地產(chǎn)支撐作用明顯；蒙城經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展的良性循環(huán)宏觀環(huán)境城市總結(jié)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型開盤時(shí)間總量體（萬M2）銷售率市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目御景華庭聯(lián)排、多層、小高層、高層未開盤15——金成御園小高層、高層2011年6月開盤1613%玖隆國(guó)際多層、小高層、高層、商業(yè)未開盤50——名邦學(xué)府小高層、高層未開盤20——未來城別墅、多層、高層已至尾盤1690%本案別墅、多層洋房、小高層、高層——17——合計(jì)：134產(chǎn)品以多層、小高層、高層為主，高層住宅逐漸被蒙城市民所接受；目前蒙城房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在城南新區(qū)，老城區(qū)項(xiàng)目較少，且規(guī)模也相對(duì)較小；從老城區(qū)的市場(chǎng)來看目前可供銷售的項(xiàng)目不多，且多處于尾盤階段；從后繼可售量的產(chǎn)品來看，產(chǎn)品大多同質(zhì)化；區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)概況項(xiàng)目名稱主力戶型面積（平方米）御景華庭聯(lián)排：260、280、330多層：90、113、116小高層：90、110高層：100、119金成御園90—120110占多數(shù)玖隆國(guó)際102—140名邦學(xué)府73—119未來城多層、高層：115—120疊加別墅：220從戶型面積來看：目前蒙城在推項(xiàng)目的戶型面積大多還集中在較大的戶型；主力供應(yīng)為90-110㎡三房、120㎡以上的大三房；但大多無太大亮點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將明顯加??；蒙城城南新區(qū)板塊目前在推的項(xiàng)目面積段以110㎡的三房居多，隨著房?jī)r(jià)的推高以及主力客戶的剛需，將會(huì)從大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型的小戶型的趨勢(shì)；城南新區(qū)目前在售的項(xiàng)目主要以外出務(wù)工鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的人員為主，因此應(yīng)以控制總價(jià)的產(chǎn)小戶型產(chǎn)品為主；產(chǎn)品趨向于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，無太多創(chuàng)新點(diǎn)；區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境戶型面積分析市場(chǎng)版塊價(jià)格分析城南新區(qū)價(jià)格3900元/㎡從板快價(jià)格來看，目前城南新區(qū)普通價(jià)格3900元／平方米，而聯(lián)排疊加別墅均價(jià)在5500元/㎡左右，老城區(qū)目前普通住宅的價(jià)格集中在3300-4000元／平米．從價(jià)格來看，價(jià)格箱體較為清晰，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時(shí)區(qū)域土地價(jià)格不斷上漲的情況下，其價(jià)格未來上升趨勢(shì)明顯，但由于區(qū)域大盤積聚，同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量較大，因此短期內(nèi)價(jià)格體系不會(huì)有較大突破；老城區(qū)價(jià)格3500元/㎡區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境價(jià)格分析住宅市場(chǎng)以110平米以上舒適型戶型為主，整體市場(chǎng)價(jià)格箱體明晰，目前城南新區(qū)普通價(jià)格3900元／平方米，而聯(lián)排疊加別墅均價(jià)在5500元/㎡左右，老城區(qū)目前普通住宅的價(jià)格集中在3300-4000元／平米；新區(qū)市場(chǎng)在售項(xiàng)目后期供應(yīng)量較大，僅玖隆國(guó)際項(xiàng)目就50萬方，且加上目前本案周邊的兩個(gè)大盤的體量，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；從產(chǎn)品來看，目前可售和預(yù)推項(xiàng)目大多同質(zhì)化，缺乏差異性，且大多還是以大戶型為主，產(chǎn)品提升空間較大。土地供應(yīng)集中于新區(qū)，為蒙城房地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)方向；目前市場(chǎng)上已完成多層向小高層、高層過渡，客戶對(duì)電梯房產(chǎn)品抗性較弱；城南新區(qū)為蒙城近幾年住宅市場(chǎng)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域于前期成功導(dǎo)入新城概念及政府對(duì)市政配套的加大建設(shè)，逐漸被更多客戶所認(rèn)知認(rèn)同，因此，首次置業(yè)的自住型需求也逐漸被引導(dǎo)入市；整體市場(chǎng)價(jià)格箱體明晰，若想突破現(xiàn)有的價(jià)格，需尋求產(chǎn)品與客戶的精準(zhǔn)定位；區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)總結(jié)購(gòu)買目的－－以居住為主客戶來源－－以外出置業(yè)返鄉(xiāng)客為主，老城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為補(bǔ)充整體客戶基本特征描述中高端客戶中端客戶主力購(gòu)買群體本案客戶界定客戶定位分類客戶消費(fèi)偏好描述項(xiàng)目類別墅產(chǎn)品普通住宅產(chǎn)品主力置業(yè)客戶群有實(shí)力的購(gòu)買年齡段，35-50歲，目前工作或居住在蒙城城區(qū)，或者在北京、上海、江浙等創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)25-40歲，目前工作居住在蒙城城區(qū)，或者外出置業(yè)務(wù)工及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔購(gòu)買用途自住為主，改善目前的居住環(huán)境，基本為首次購(gòu)買類別墅產(chǎn)品，追求產(chǎn)品的品質(zhì)的身份的認(rèn)同感自用為主，以改善型居住為主，對(duì)配套有較高的要求行業(yè)可能周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)個(gè)體業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外出創(chuàng)業(yè)者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)個(gè)體、企業(yè)高級(jí)藍(lán)領(lǐng)、公務(wù)員、政府官員、私營(yíng)業(yè)主,其中主力的客源為外出置業(yè)人員、企事業(yè)管理人員購(gòu)房者愿承擔(dān)的總價(jià)50萬-100萬30萬-45萬主力戶型需求3房、4房及以上2房、3房主力面積區(qū)間別墅200㎡—250㎡住宅80㎡—110㎡配套需求偏好文化、運(yùn)動(dòng)休閑高端配套，便捷的道路交通對(duì)于未來升值潛力較為看重，注重區(qū)域發(fā)展風(fēng)格需求對(duì)于風(fēng)格，特別是外立面的品質(zhì)感要求較高要求風(fēng)格的出挑及與眾不同，現(xiàn)代風(fēng)格居多景觀需求1、綠地2、水景1、綠地2、水景附加需求室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林景觀需求：安全且私密性室內(nèi)：露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、凸窗等細(xì)部設(shè)計(jì)室外：景觀、商業(yè)需求：總價(jià)控制，車位充足客戶定位片區(qū)宏觀環(huán)境研究片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作思考路徑項(xiàng)目屬性問題界定限制條件客戶目標(biāo)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合體量配比布局優(yōu)化客源通路生成客源導(dǎo)入可行性分析產(chǎn)品屬性客源定位策略思考本案將采取什么樣的開發(fā)思路及開發(fā)策略，也將通過一定案例的研究給予支撐；針對(duì)蒙城客戶——從整體蒙城價(jià)格箱體來看，別墅與普通住宅價(jià)差較大，未來城配置了部分疊加產(chǎn)品，銷售均價(jià)年前就已達(dá)到5500元/平米，且目前基本售罄；因此，別墅的去化不在于地塊的遠(yuǎn)近，而在于產(chǎn)品的營(yíng)造和資源的稀缺；針對(duì)蒙城客戶而言，未來城別墅的熱銷證明其有較強(qiáng)的購(gòu)買力，本案通過產(chǎn)品的差異性及資源的合理利用，完全有可能導(dǎo)入該類客戶；因此，我司建議本案低密度產(chǎn)品的開發(fā)以別墅＋多層洋房為主；策略思考差異競(jìng)爭(zhēng)，人無我有新城水系連接本案，景觀的營(yíng)造及資源的占有對(duì)客戶而言更具殺傷力；產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)核心策略部分產(chǎn)品營(yíng)造上注重投資、養(yǎng)老型需求，激發(fā)潛在客戶需求，與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)形成一定差異化；從后續(xù)供應(yīng)量來看，別墅及多層退臺(tái)洋房產(chǎn)品成為低密度類產(chǎn)品的斷層，建議主力營(yíng)造該類產(chǎn)品；產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)核心策略同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，人有我優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須作出特色，附加值強(qiáng)于蒙城南部新城板塊的可類比項(xiàng)目；華而不奢，戶型的創(chuàng)新將成為未來競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)所在；以高層、多層退臺(tái)洋房、別墅定位，配合較高的產(chǎn)品附加值，市場(chǎng)接受度無需檢驗(yàn)，且由于交通的通達(dá)性因素，配合價(jià)格策略更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；產(chǎn)品定位核心策略客戶以蒙城當(dāng)?shù)厣狭骺蛻魹橹?，追求產(chǎn)品品質(zhì)的改善類客戶；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)客戶為輔，滿足其養(yǎng)老、投資等需求；產(chǎn)品偏好度高層、退臺(tái)洋房、別墅為開發(fā)的主要產(chǎn)品類型；高層住宅以改善型的戶型為需求主流：三房?jī)蓮d為主要戶型，面積控制在85-110平米左右，有較高附加值；以舒適型的退臺(tái)洋房為需求：滿足改善型客戶的需要，面積控制在100—120平米左右，有15%以上的附送面積；以經(jīng)濟(jì)型別墅為別墅主流需求：在滿足空間尺度的前期下盡量控制面積，面積控制在200－250平米為宜，有30％以上的附送面積；用最大的產(chǎn)品附加值創(chuàng)造項(xiàng)目開發(fā)的溢價(jià)空間?？們r(jià)范圍高層產(chǎn)品總價(jià)以35－50萬為主流，退臺(tái)洋房總價(jià)控制在45-60萬以內(nèi)；別墅總價(jià)控制在120—150萬以內(nèi)。片區(qū)宏觀環(huán)境研究片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作思考路徑項(xiàng)目屬性問題界定限制條件客戶目標(biāo)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品組合體量配比布局優(yōu)化客源通路生成客源導(dǎo)入可行性分析產(chǎn)品屬性客源定位策略思考本案做什么樣的產(chǎn)品，才能突破區(qū)域局限，吸引本案的鎖定客戶可能的產(chǎn)品組合項(xiàng)目容積率2.2區(qū)域獨(dú)棟項(xiàng)目稀缺.但政策不允許.多層退臺(tái)花園洋房市場(chǎng)接受度高雙拼不易營(yíng)造項(xiàng)目最高檔產(chǎn)品類型，而合院能夠營(yíng)造獨(dú)棟別墅效果。院墅屬于別墅類物業(yè).項(xiàng)目高端產(chǎn)品容積率決定需輔以高層產(chǎn)品疊加別墅雙拼別墅酒店小高層花園洋房聯(lián)排別墅小高層院墅商業(yè)配套獨(dú)棟別墅產(chǎn)品選型占地：7.9萬平米總建筑面積：17.39萬平米容積率：2.2建筑限高：≤14米或≥24米建筑密度：≤23%綠地率：≥40%物業(yè)配比物業(yè)占地比例建面比例別墅0.152％0.382.2％退臺(tái)多層洋房0.810%423%小高層＋商業(yè)（11-18F）0.8611%13.0175%合計(jì)1.8123%17.39100%多層退臺(tái)洋房+高層+別墅占地面積：7.9萬平米建筑面積：17.39萬平米容積率：2.2限高：≤14米或≥24米房型面積區(qū)間（m2）面積配比兩房75～8515%緊湊型三房85-10035%精致型三房100-11025%舒適型洋房100-12023%別墅210-2302％別墅區(qū)遵循建筑南低北高原則，最大化利用土地；地塊西北面緊鄰醫(yī)院及五里河路、永興路，沿街車流較多，地塊價(jià)值相對(duì)較低，因此將小高層、高層延伸過去；別墅退臺(tái)洋房作為相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)，保證其私密性及景觀價(jià)值的充分利用；整體布局退臺(tái)洋房具有視覺沖擊力的立面項(xiàng)目總體風(fēng)格協(xié)調(diào)色彩以暖色系為主外墻用材品質(zhì)化、差異化外部構(gòu)件風(fēng)格一致化住宅與別墅剝離的同時(shí)，為了保障項(xiàng)目的整體性與協(xié)調(diào)性，有必要采用適當(dāng)?shù)慕ㄖL(fēng)格，保持格調(diào)相近例如市場(chǎng)上品質(zhì)公寓的英倫風(fēng)格的建筑外立面、美國(guó)賴特風(fēng)格別墅等的外立面都不是普通住宅所采用的，具有較高的視覺沖擊力據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，住宅項(xiàng)目色調(diào)應(yīng)避免過于陰暗和壓抑，建議以暖色系為主，包容性高，方便協(xié)調(diào)住宅與別墅的色彩同步，并通過明度和純度的色彩變化來塑造效果高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品通常以石材為外墻材料，建議提升外墻品質(zhì)，采用露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角等建筑物外部細(xì)節(jié)構(gòu)件也需要保持與環(huán)境和建筑一致的風(fēng)格產(chǎn)品風(fēng)格建筑■建筑風(fēng)格選定莎士比亞故鄉(xiāng)Stratford小鎮(zhèn)上的Tudor風(fēng)格作為項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，力圖營(yíng)造出更適合人們居住的、更具歸屬感的社區(qū)氛圍。建筑細(xì)節(jié)繼承了英國(guó)古典鄉(xiāng)村別墅的精髓，穩(wěn)重凝練的氣質(zhì)；出顯示更純粹的英倫氣度。NewTudor風(fēng)格溫暖而尊貴的格調(diào)建筑建筑材質(zhì)米黃色花崗巖繡石座底的高度正處于給人莊重和不壓抑兼得的位置暗紅色磚墻結(jié)合仿古文化石貼面每家戶前的戶外樓梯紅磚鋪就紅磚和浮雕裝飾的精致外墻瓦面專門采用了拉毛處理同時(shí)滿足排水和內(nèi)斂的要求Stucco質(zhì)感涂料建筑建筑歐式宮廷風(fēng)格建筑歐式宮廷風(fēng)格建筑小高層公寓——新古典融合現(xiàn)代風(fēng)格立面下挖1m再抬高3.3m形成了4.3m的層高，同時(shí)贈(zèng)送20㎡下沉花園，保姆房?jī)?nèi)另設(shè)衛(wèi)生間首層南向入戶花園，客廳面寬6米挑高4.2m，餐廳處有70cm的錯(cuò)層，北向亦有花園贈(zèng)送6m13m二層三層閣樓70cm下沉花園入戶花園北向花園樓梯的寬度為1米以上，較為舒適每間臥室均有主臥的功能（衣帽間、衛(wèi)生間）為了使露臺(tái)形狀方正而犧牲了頂層閣樓的面積，狹窄且功能性不強(qiáng)戶型——聯(lián)排中間套地下一層一層

地上面積219㎡，地下面積約90㎡

戶型面寬大，每層層高3-3.3米，比較舒適，但5層空間層次過多戶型——聯(lián)排邊套地下室（贈(zèng)送）一層二層夾層（贈(zèng)送）三層地下室層高4.3米，下沉式花園面積尺度較大，配有車位一個(gè)；保姆房?jī)?nèi)配備衛(wèi)生間，功能獨(dú)立；主入口門廳寬敞；客廳處挑空5.1米，餐廳和廚衛(wèi)均抬高；北向花園入戶，功能動(dòng)線合理二樓設(shè)置家庭廳，上空挑高5.5米，但采光窗面積不大，影響光線；二層挑空中夾層設(shè)立一間臥室，面積完全贈(zèng)送；三樓為主臥，設(shè)有書房、衣帽間及較大尺度的衛(wèi)生間，南北均有露臺(tái)。地上約246㎡，地下約100~140㎡雙重挑高，贈(zèng)送夾層，較高附加值聯(lián)排戶型225平米地下室1F戶型建議雙車位設(shè)計(jì)，地下室直接采光，地下室贈(zèng)送約95平米；進(jìn)深15.5米，開間7.5米，較大的開間設(shè)計(jì)；1F設(shè)計(jì)三重院落系統(tǒng)，包括前庭后院及內(nèi)庭院，空間感較強(qiáng)；閣樓3F2F戶型建議閣樓約附送40平米，超高附加值；高層公寓部分競(jìng)爭(zhēng)下的性價(jià)比升級(jí)，通過多種贈(zèng)送方式，成為核心競(jìng)爭(zhēng)力常規(guī)贈(zèng)送方式半贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)全贈(zèng)送露臺(tái)、飄窗進(jìn)一步提升方式贈(zèng)送“房間”贈(zèng)送面積達(dá)5%-10%偷容積率贈(zèng)送房間根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，對(duì)于居家類小戶型產(chǎn)品，客戶關(guān)注的主要因素為戶型面積彈性、實(shí)用性及產(chǎn)品舒適度。其中面積彈性是目前購(gòu)買客戶關(guān)注小戶型的核心因素戶型建議1+1房:75平方米1.戶型方正、尺度適宜2.附送的近13平米的建筑構(gòu)件后期可改造成房間，附加值高。3.南面陽(yáng)臺(tái)可擴(kuò)充作為客廳的補(bǔ)充空間。戶型建議1.戶型緊湊，尺度適宜2.空中花園、轉(zhuǎn)角飄窗，贈(zèng)送面積達(dá)10平方米兩房?jī)蓮d:90平方米戶型設(shè)計(jì)建議戶型建議相同面積下的功能升級(jí)，提高房間使用率，書房、儲(chǔ)藏室等空間浪費(fèi)，功能性有待提升90平米通透戶型為例功能性升級(jí)——打造全功能戶型空間戶型建議市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，戶型普遍無創(chuàng)新能力——本項(xiàng)目可以在戶型產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)行上突破戶型建議空中院館（小高層戶型）亮點(diǎn)：買2房送1房，解決點(diǎn)式品字樓采光和通風(fēng)的問題戶型建議戶型建議增設(shè)半地下室設(shè)計(jì)：高層底層設(shè)半地下室，地下室?guī)н叴霸O(shè)計(jì)，銷售時(shí)連同一樓銷售，客戶可當(dāng)作小復(fù)式使用。戶型建議組團(tuán)園林廣場(chǎng)音樂噴泉水景音樂噴泉中心水景觀景觀——廣場(chǎng)硬地廣場(chǎng)細(xì)節(jié)\小品社區(qū)標(biāo)識(shí)社區(qū)門牌號(hào)藝術(shù)風(fēng)格的圍墻景觀細(xì)節(jié)\小品景觀通過開挖與填土的方式，對(duì)地形進(jìn)行重塑，使社區(qū)的高產(chǎn)生變化，從而營(yíng)造出高低錯(cuò)落的漫坡生活體驗(yàn)。通過坡地的一高一低以及景觀的一遮一擋，造成五步一畫，十步一景的場(chǎng)面坡地設(shè)置溪谷廊橋設(shè)置自然河流景觀營(yíng)造人造河流景觀營(yíng)造不僅對(duì)社區(qū)的3條天然河流的營(yíng)造，還在藍(lán)湖郡中央主軸挖渠成溪，并引入天然河流的河水，增添社區(qū)內(nèi)情趣主干道連接藍(lán)湖郡的廊橋景觀河道中的石橋第一層：高7-8米、胸徑20公分以上的大喬木，如30年銀杏，山茶花等名貴植被第二層：4-5米高的小喬木，大灌木第三層：2-3米高的灌木第四層：花卉，小灌木第五層：草坪，地被坡地景觀設(shè)置第五層第四層第三層第三層第二層第一層第二層機(jī)動(dòng)車道路兩邊鋪設(shè)竹林，輔以坡地草坪，擁有較強(qiáng)的景觀延伸性；步行道路以盆栽、草坪、灌木叢、喬木等，形成立體化的景觀體系，提高舒適度；局部以石材鋪路，彰顯情趣；機(jī)動(dòng)車道路步行道路小徑景觀——道路景觀景觀——親水平臺(tái)/組團(tuán)水景景觀——親水平臺(tái)/組團(tuán)水景私家花園景觀別墅及花園洋房的庭院是本案的一大賣點(diǎn)，因此，做好花園景觀對(duì)本案的產(chǎn)品里提升有較大的促進(jìn)作用；配套——會(huì)所創(chuàng)新型別墅產(chǎn)品——合院創(chuàng)新的聯(lián)排方式為設(shè)置新里弄式院落別墅，即圍合式聯(lián)排，并且以組團(tuán)的方式擺放，最大程度的提升容積率。組團(tuán)主要的景觀為中間共享的下沉式庭院，且每戶均與兩戶別墅相連。組團(tuán)與組團(tuán)之間的排布屬于傳統(tǒng)的一字排開，之間的距離為20米左右，相對(duì)比較緊湊項(xiàng)目排布設(shè)置參考案例：龍湖藍(lán)湖郡新里