物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設施設備的維修措施

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設施設備的維修措施1.公用設施設備的維護管理“xx項目”在建設中在智能化方面的配置標準也是達到一個相當高的水準，它配置了樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、衛(wèi)星和共用天線系統(tǒng)以及比較完善的能源計量及計費系統(tǒng)等?！癤X項目”建筑設備運行的特點將是時間很長，空調(diào)、電梯、公共照明等系統(tǒng)處于長時間的運行狀態(tài)。針對這樣的客戶群體，無論在辦公環(huán)境和條件方面還是生活設施保障方面，工程部的運作將以保證能夠適應用戶的特殊要求為首要目標。我司對“XX項目”工程管理實施以服務為主、管理為輔的運行模式，發(fā)揮我司的工程人員技術(shù)精湛，后備力量雄厚并能及時提供技術(shù)支持的特點，設備運行管理與維修保養(yǎng)既各有側(cè)重又不分離的方式，集設備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務及他們之間的最優(yōu)化組合，為“XX項目”創(chuàng)造一個安全、高效、舒適、便利的辦公和生活環(huán)境。1.1設備設施管理總體目標與質(zhì)量標準表序號 項目 目標值11 1完好率99%彳動力2 供電 正常率99%系統(tǒng)系空統(tǒng)調(diào)合格率99%4系照統(tǒng)明正常率99.5%

標準鋼構(gòu)件油漆完好，無銹蝕。外墻飾面完好、清潔，屋面無積水。屋架、柱、梁、樓板無裂縫變形。墻體、臺階、雨蓬無裂縫、不開裂。屋頂隔熱層完好無損；避雷帶無間斷。幕墻內(nèi)不松動、不漏風、平整、美觀，接縫嚴密。地坪平整、牢固、安全、無倒泛水，無腐朽現(xiàn)象。燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱安裝牢固。計劃外停電每年不多于1次。開關(guān)有效，接地可靠。照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。電力輸送電纜溫度不高于規(guī)定值。按照設計數(shù)據(jù)提供舒適的室內(nèi)溫度，誤差值土1°C。公共區(qū)域照明燈具損壞時間不長于24小時，所有燈具故障控制在總燈具數(shù)0.5%以內(nèi)。各排水管道暢通，無滲漏，堵塞。5j完好率98%排水泵運行與控制正常有效。<各排水橫管無倒返水，排水暢通。七,條充完好率報警探測器可靠、正常。6警消系防警鈴、警笛等裝置、聲響正常；閃光器頻率、亮度符合要統(tǒng)報99.5%求。監(jiān)統(tǒng)聯(lián)像清布控的現(xiàn)象7視圖系像完好率99%云臺攝像機動作靈活。統(tǒng)監(jiān)控制鍵盤按鍵功能可靠，操縱靈活。各點控制正確，達到節(jié)能與舒適效果。8控樓系宇完好率99%DDC各電接點連接可靠?？刂葡鋬?nèi)、外觀清潔。輸入/各傳統(tǒng)自感器，數(shù)據(jù)信號傳輸正確。2.設備設施分項管理要求設備管理的綜合要求設備圖紙、檔案資料齊全，建立設備臺賬，項目齊全、目錄清晰、管理完善，可隨時查閱。制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查測試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。設備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責任事故。設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。供電系統(tǒng)保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。限電、停電按規(guī)定提前通知用戶，消除無計劃停電。配電室管理嚴格按國家標準操作運行。制定臨時用電管理措施并嚴格執(zhí)行。所有電工均有國家規(guī)定的上崗資格。維修保養(yǎng)嚴格按計劃執(zhí)行。電梯系統(tǒng)電梯按規(guī)定時間運行，安全設施齊全有效，通風、照明及其它附屬設施完好。電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。轎廂、井道保持清潔。出現(xiàn)運行故障后，維修人員能迅速到達現(xiàn)場。星級賓館空調(diào)箱工作噪音控制在標準范圍內(nèi)；溫控開關(guān)及各種閥門、控制部分正常完好，做好節(jié)能工作。給排水系統(tǒng)按規(guī)定對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康證俱全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。高壓水泵/水池/水箱有嚴密的管理措施，限水、停水能預先通知用戶。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。對飲用水系統(tǒng)、紫外線飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過濾、反沖洗、消毒，符合國家飲用水標準。對所有飲用水加熱器定期檢查，定期清洗除垢，并有防干燒措施。加強用水管理，用水有計劃，按時抄錄水表讀數(shù)。發(fā)現(xiàn)異常，及時找出多用水的原因，及時整改。弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)（PDS綜合布線，會議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等），確保狀態(tài)良好，維修及時率99%以上，調(diào)試合格率1%。做好外部通訊設備的保養(yǎng)，配合專業(yè)單位按時完成周期檢測。配備專業(yè)電腦管理人員，對中心內(nèi)智能化設置進行管理和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時排除或與專業(yè)單位取得聯(lián)系。對重要的智能化管理點采取定點監(jiān)控，記錄運行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。消防系統(tǒng)消防控制中心及消防器材配備齊全，完好無損，可隨時啟用。配備專職和兼職消防人員，定期演練，開展消防知識及法規(guī)宣傳教育。制訂突發(fā)性火災等災害應急方案，設立消防疏散示意圖，保證緊急疏散通道通，照明設施、引路標志完好。無火災及其它安全隱患。8.設備設施系統(tǒng)運行管理方案?冷水機組及水泵運行管理方案按時運行冷凍機組，根據(jù)負載的變化情況，隨時調(diào)節(jié)開機數(shù)量。每周對每臺機組的運行時間進行統(tǒng)計，平衡每臺機組的平均運行時間。定時抄錄運行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機電流和線圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范圍內(nèi)。循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機械密封每分鐘低于2滴，盤根密封每分鐘低于12滴。每年三、四月份進行一次開機前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度：啟動器運行，空調(diào)水系統(tǒng)運行（包括冷凍水泵、水流開關(guān)、閥門等）；微電腦控制中心的設定值：測試運行控制和安全控制功能；啟動熱泵機組，檢查整個系統(tǒng)的運行狀況，記錄運行參數(shù)；分析運行記錄，處理機組問題。每年十一、十二月份進行一次停機后檢查和保養(yǎng)：檢查電機組件（記錄電壓、測試記錄電機繞組絕緣電阻）；檢查壓縮機潤滑油系統(tǒng)；（根據(jù)需要更換潤滑油、油過濾器和干燥過濾器，檢查油泵、密封和油泵電機，清潔排污管，檢查加熱器和恒溫器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過濾器和電磁閥等部件）；執(zhí)行各項操作，檢查電機啟動器；（檢查控制面板；檢查冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，補充制冷劑，記錄視鏡液位，檢查制冷劑循環(huán)平衡狀態(tài)；整修保溫層）。進行季節(jié)檢查五?十月份，每月一次：檢查螺桿機組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤滑系統(tǒng)的運行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機和啟動器運行；運行參數(shù)分析，確認機組運行正常。檢查主接觸器觸點是否磨蝕，控制柜是否清潔。水泵、電機和管道每年一次大保養(yǎng)：軸承清潔加油、泵體潤滑油更換、必要對調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈等；對循環(huán)管道及各閥門、壓力表、溫度表、保溫層及其它附件全面的檢查、維修、保養(yǎng)、捉漏。冷熱季節(jié)轉(zhuǎn)換時對所有的冷凍水和冷卻水管道的閥門進行檢查、捉漏、加油，必要時更換。檢測繞性接管的變形程度，超出額定值立即更換。每年保養(yǎng)膨脹水箱，清除雜物、銹斑，涂刷油漆等防護層。5月到10月的冷凍機運行期間，每天巡視冷卻塔，清除垃圾雜物，疏通噴頭。給水系統(tǒng)管理方案定時巡視水泵房設備和生活蓄水池，觀察電流壓力等數(shù)據(jù)是否在額定范圍之內(nèi)。每月檢查、清潔一次水泵。檢查其運行情況、流量、揚程等主要參數(shù)，電機絕緣測試，電流檢測。每季度對水泵進行加油潤滑、捉漏保養(yǎng)；滴水每分鐘低于2滴。清洗過濾器一次。每年對水泵全面維護保養(yǎng)一次，內(nèi)容為：軸承清潔添加二硫化鉬油脂、泵體潤滑油更換，必要時調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、校驗壓力表等。生活水管道中所有的減壓閥門、壓力表等附件每年保養(yǎng)校驗一次，保養(yǎng)內(nèi)容為清洗、捉漏、加油。每年二次保養(yǎng)電子除垢儀，保養(yǎng)內(nèi)容為清潔除塵，除接觸件上的氧化物。每周一次對管道中的隔污裝置進行反沖洗排污。外圍、外露管道每年整理、油漆一次。每年4月和10月對蓄水池進行清洗、消毒，并將水樣送防疫站檢樣，若水樣不合格將立即進行整改。清洗同時對液位控制裝置進行保養(yǎng)。供電和動力系統(tǒng)管理方案每2小時巡視一次各變壓器房和開關(guān)設備，巡視情況應作如實記錄并簽名，記錄的真實、完整和可靠性由巡視者負責。雷雨、臺風季節(jié)或設備有異常情況時，應進行特巡及夜間熄燈巡視。每天巡視各層強電機房和主機房的動力控制柜、配電箱、照明箱等，發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象立即處理。每月檢查、除塵清掃動力控制柜、配電箱、照明箱，并對箱體內(nèi)的標識、指示燈進行檢查，并對雙電源切換箱功能進行檢查和試驗，各控制柜自動、手動功能檢查和試驗。每月對繼電控制柜內(nèi)元器件清潔、檢查一次，每半年校正一次熱繼電器的整定值。每年一次對各導線的接頭緊固、接地測試，要求接地電阻小于1歐姆。定期對高壓供電系統(tǒng)進行電氣絕緣和繼電保護試驗，確保供電安全。電梯運行管理電梯管理員每日對所有電梯主要部位巡視一次，并將電梯運行情況（時間、狀態(tài)）記錄于《電梯運行日記》。電梯管理員每周對電梯運行狀況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡專業(yè)維保公司處理，督促專業(yè)維保公司進行維護保養(yǎng)。當電梯年檢即將接近時，督促專業(yè)維保公司做電梯年檢、年審。如發(fā)生故障困人，用內(nèi)線電話安慰被困人員并及時處理，聯(lián)絡電梯公司尋找原因。工程師負責電梯日常綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集。同時每兩周一次對電梯管理員、專業(yè)維保公司維修保養(yǎng)工作進行指導及檢查監(jiān)督。每月一次組織有關(guān)人員對電梯及電梯機房進行設備檢查。設備設施基礎管理機房管理未經(jīng)許可機房區(qū)域，無關(guān)人員一律不得進入。未經(jīng)主管工程師同意，機房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準在機房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。機房內(nèi)不準會客，不準帶無關(guān)人員入內(nèi)。參觀者須事先征得工程部主管同意，并有專業(yè)設備人員陪同后方可讓其入內(nèi)并做好登記工作。機房內(nèi)有人時，門不得敞開。離開時，門必須鎖上。保持機房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設施完好，保持機房的防塵、防水、防小動物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風良好，電源設備、設施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內(nèi)溫度不準超過40°C。機房內(nèi)保持整潔，設備、設施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內(nèi)用物品，不準亂堆亂放物品。設備、設施的放置不準隨意挪動和更改，應按計劃定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內(nèi)吸煙，嚴禁擅自動用明火和加熱設備，如施工動用電焊和加熱設備，需經(jīng)保安部門批準。機房內(nèi)必須常備消防器材，并定期對消防器材進行檢查。機房內(nèi)不同設備之間須有明顯區(qū)分標記，各種機組、配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號燈等設備予以明確，醒目功能標識。機房內(nèi)各種設備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài)，所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改。機房設備功能標識應簡單明確。無特殊情況開關(guān)應開至“自動”位置。圖紙資料管理設備檔案資料是“xx項目”的重要財富，任何人不得將資料占為已有。為使設備檔案成為活的資料，我們將不斷豐富設備技術(shù)檔案內(nèi)容，使之成為“XX項目”的一份寶貴財富，設備技術(shù)圖紙資料管理作業(yè)程序可依如下步驟進行。所有設備設施的清點、匯總。所有設備設施的登記。所有設備設施的整理、分類。所有價值在20元以上的設備立案、建檔。所有立案建檔的設備編目。有建檔設備資料的收藏、防護、應用和定期清理。圖紙資料的借閱必須由部門主管批準方可進行，不得將其攜帶出“xx項目”。設備、設施建立臺帳和編碼管理工程部負責對所有設備進行編碼，為了使編碼更具科學性、正確性，便于計算機管理，所以要求編碼具有唯一性和可操作性。為了提高和延長設備的使用壽命，加強設備的科學管理，工程部制定相應的設備維修保養(yǎng)方法，并根據(jù)設備的特性制訂相應的維修計劃，確保各類設備安全、可靠、高效、低耗和正常運行，為“xx項目”租戶提供優(yōu)良的工作和生活環(huán)境。每臺設備的明顯處要設置設備標識，保持設備臺賬、設備臺卡、設備標識內(nèi)容的一致性。設備類別和主要內(nèi)容如下：表設備歸類示例表電氣設備給排水設備消防設備

動力控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）、照明配電箱等水箱、生活泵、飲用水系統(tǒng)設備、排水泵等暖通設備電梯設備弱電設備

消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、濕式報警器、消防箱、氣體滅火系統(tǒng)、正壓送風機、消防排煙機、火災報警柜（箱）、消防聯(lián)動控制柜（箱）等空調(diào)箱、新風機、變風量機、循環(huán)泵、空調(diào)機及其配套設備等客梯、消防梯樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等報修急修制度與服務規(guī)范報修急修制度工程部對設備、設施除按規(guī)定實行定期檢修、保養(yǎng)和循環(huán)維修、保養(yǎng)外，還必須實行報修、緊急修理制度。凡是樓內(nèi)用戶發(fā)現(xiàn)設備、設施損壞、異?；蛴幸蓡?，可立即報修。凡設備設施使用部門發(fā)現(xiàn)設備設施有損壞，異常時應立即暫停使用，由使用部門填寫報修單，送工程部辦公室。緊急情況或突發(fā)設備事故可用電話直接通知工程部報修。接到報修后應做好登記，按報修內(nèi)容指派維修工在10分鐘時間內(nèi)到達現(xiàn)場進行修理。進入公共區(qū)域和客戶區(qū)域修理時，應著裝整潔，對客人要有禮貌，修理動作要輕，進入客戶區(qū)域進行修理時應征得客人同意后方可進入修理，在修理工作進行時不準翻看辦公室內(nèi)的任何資料。修理工對設備設施修理后，應清除掉設備、設施上的油污、灰塵等，對散落在地上的垃圾要清除干凈，修理工具和備品備件要收好，不得有遺漏，在客戶區(qū)域內(nèi)設備、設施作過移動應恢復原狀，客戶認為不滿意可在維修單上寫明或拒絕簽名。所有修理人員應按所修理設備的操作規(guī)程進行，不得違反各種設備的安全操作規(guī)程，確保安全生產(chǎn)。服務規(guī)范進入辦公室內(nèi)進行維修服務必須征的客戶的同意，如是公共設備的檢查和維修工作必須事先與業(yè)主約定。除非遇到緊急情況，不能在未得到辦公室客戶同意的情況下進房。員工到達房間門應輕輕敲門，并說：“您好，我是工程部XXX，需要對XX設備進行保養(yǎng)（檢查、維修）可以進來嗎？”得到同意后應說“謝謝!”。進入十分整潔的房間，員工應穿上鞋套。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。工作前對辦公桌上采取保護措施，以避免損壞或污染辦公設備或文件。工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時應事先向客戶打招呼，并說“非常抱歉，將會有異聲”。工作結(jié)束，收拾好工具，應向客戶介紹維修/保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設備的注意事項，請客戶驗收，在客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應告訴客戶情況良好或有什么問題等。離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃干凈。走出房間步子要輕，工具袋背在肩上，至門，應回身面對客戶說：“謝謝，再見”。整個工作期間不得收受任何饋贈的物品，也不能借用客戶的工具、抹布等。11房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新※根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況※需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復※屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修※編織合理的維修養(yǎng)護計劃，建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全※合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變原建筑的用途※各類設備設施信息記錄清晰明確，臺帳清楚※及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設備設施的完好※因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務※完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設備設施保養(yǎng)制度※完善的管理、檢查、考核制度※給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態(tài)※建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準※搞好維修保養(yǎng)計劃管理,科學安排施工進度。12.房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定【房屋、建筑設施】建物維修工a.按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》的內(nèi)容要求進行修繕養(yǎng)護；b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與要求》對商業(yè)廣場房屋建筑，公用部位、設施進行巡查；將周期巡查、養(yǎng)護結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內(nèi)；房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；房屋、設施發(fā)生異常，及時報告設備主管，并在設備主管協(xié)同下排除異常。設備主管負責房屋、設施的技術(shù)資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督；對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；【供配電設備】電工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》；配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》；按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。設備主管負責設備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每周巡視配電房設備，檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件?！鞠涝O備】日常巡視設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障;定期檢查由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；由設備主管組織，并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。維修保養(yǎng)設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作；設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)。設備主管負責設備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每周巡視消防設備，檢查巡視記錄；每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門【給排水設備】管道工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；設備主管負責設備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每周巡視水泵房設備，檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件?！救蹼娫O備】分承包方維保人員a.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。電工每日按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設備巡視記錄表》；信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)。保安人員負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。設備主管負責設備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；每周巡視弱電房設備，檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件；【電梯設備】分承包方電梯維保人員每周按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄于《設備故障記錄表》上，并及時處理。電工每日按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)；負責電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備，記錄《設備定期啟動表》。設備主管負責設備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；實施電梯設備的運行管理，按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄；每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況，填寫《電梯設備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；【水泵設備】管道工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。設備主管負責設備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每周巡視水泵房設備，檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。13.房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案【樓底層大廳】對樓底層大廳的玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡檢養(yǎng)護：每周一次落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s?15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象;落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。對大樓門廳內(nèi)照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。維護檢查保養(yǎng)：每周一次【樓道】對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。維護檢查保養(yǎng)：每周一次對樓道內(nèi)防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。維護檢查保養(yǎng)：每月一次對樓道、扶梯進行巡查：每月一次扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；樓梯臺階、踏步平整無塌，不絆腳，無開裂；樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上平順、接縫嚴密平整。對樓面進行巡查：每季一次內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標牌齊全，標識清晰