房產(chǎn)稅、土地使用稅

房產(chǎn)稅、土地使用稅主要納稅事項及案例解析欒慶忠（內(nèi)訓(xùn)資料注意保密）

房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅征稅范圍、納稅人二、房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)及賬務(wù)處理三、減免稅優(yōu)惠四、納稅義務(wù)發(fā)生時間五、其他規(guī)定上述內(nèi)容詳見《房產(chǎn)稅主要納稅事項表》六、案例解析七、疑難問題

六、案例解析例1：甲公司20X1年受讓國有土地面積1000平方米，合同約定受讓金額為260000元（實際支付260000元后，當?shù)卣颠€60000元，但未具體規(guī)定資金的專項用途），繳納耕地占用稅30000元、契稅5200元，另支付原住戶樹木遷移費900元，20X1年外包其他單位承建平房350000元（年底已完工，建筑面積510平方米）。20X2年該公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅計算：1、容積率＝510÷1000＝0.512、應(yīng)并入的土地價值＝260000＋30000＋5200＋900＝296100（元）3、房產(chǎn)稅＝（350000＋296100）×（1—30％）×1.2％＝5427.24（元）

六、案例解析例2：乙公司有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，房屋原值5600000元，該公司20X2年1月對該土地進行評估，評估增值后的每平方米平均地價1.5萬元。20X2年公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅計算：1、容積率＝8000÷20000＝0.42、應(yīng)并入的土地價值＝應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價＝8000平方米×2×1萬元/平方米＝16000萬元。（評估價值不屬于取得土地使用權(quán)支付的價款，不需要計入房產(chǎn)原值。）3、房產(chǎn)稅＝（5600000＋160000000）×（1—30％）×1.2％＝1391040（元）

六、案例解析《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅［2010］121號）規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

六、案例解析【相關(guān)提醒】1、用于計算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值不完全等同于房產(chǎn)會計賬面價值。2、購買的商品房，購買時的房屋價款已含土地價值，按照購買時的房屋價款計算房產(chǎn)稅即可，不要重復(fù)計算地價。3、宗地和容積率。宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個權(quán)屬單位。容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。除宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價這種情況外，宗地容積率等于或高于0.5的，一律按照地價全額計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

六、案例解析【相關(guān)提醒】4、當前有部分企業(yè)（主要是老的國有企業(yè)）的土地仍是國家劃撥的，取得土地時沒有支付成本。近年來隨著國有企業(yè)改制，部分劃撥土地雖以國家授權(quán)經(jīng)營、作價入股等方式進行了價值評估，但這種評估價值不屬于取得土地使用權(quán)支付的價款，不需要計入房產(chǎn)原值。5、土地價值應(yīng)在不同房產(chǎn)中進行分攤。

如果一宗土地上既有已經(jīng)建成投入使用的房產(chǎn)，又有在建或規(guī)劃建設(shè)的房產(chǎn)，在將土地價值計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅時，是否可以將該宗土地的價值在不同房產(chǎn)中進行分攤。

在建房產(chǎn)和待建房產(chǎn)尚未建成使用，按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關(guān)規(guī)定不屬于應(yīng)稅房產(chǎn)，不應(yīng)當繳納房產(chǎn)稅，其占用土地的價值也不應(yīng)該作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)繳稅。據(jù)此，該宗土地的地價，應(yīng)按照建成和在建（包括待建）房產(chǎn)的建筑面積比例進行分攤。其中：建成房產(chǎn)所分攤的土地價值應(yīng)計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅；在建和待建房產(chǎn)分攤的土地價值，待房產(chǎn)建成后再計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

六、案例解析【相關(guān)提醒】6、非應(yīng)稅建筑物所占土地的價值可扣除。按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關(guān)政策，獨立于房屋之外的建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，不屬于房產(chǎn)，不是房產(chǎn)稅的征稅對象，其所占用土地的價值也不應(yīng)該計入應(yīng)稅房產(chǎn)的原值征收房產(chǎn)稅。因此，在計算應(yīng)計入房產(chǎn)原值的地價時，可將非房產(chǎn)稅征稅對象的建筑物所占的土地價值進行扣除。7、土地價值并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅后，城鎮(zhèn)土地使用稅仍應(yīng)當按照實際占用土地面積乘以適用稅額計算繳納。8、當?shù)卣颠€土地款，不能沖減土地使用權(quán)的賬面價值。9、企業(yè)取得土地時跟地方政府約定，分期投資，土地也分為幾期使用，這時計算房產(chǎn)稅時需根據(jù)全部土地價值還是根據(jù)已開發(fā)的面積分開核算？另外，企業(yè)有部分廠房出租給別的公司使用，根據(jù)規(guī)定應(yīng)從租計交房產(chǎn)稅，那相應(yīng)的土地價值如何分割分配到自用房產(chǎn)和出租房產(chǎn)，出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計稅基礎(chǔ)要不要增加土地價值？對于土地分期投資的情形，計入房產(chǎn)原值的土地價值應(yīng)當是根據(jù)項目預(yù)算總建筑面積分配確認，對于出租房產(chǎn)，從租計征房產(chǎn)稅，計稅依據(jù)不包括土地價值。

六、案例解析例3：某企業(yè)20X2年初委托施工企業(yè)建造倉庫一幢，9月末辦理驗收手續(xù)，倉庫入賬原值400萬元，9月30日將原值300萬元的舊車間對外投資聯(lián)營，當年收取固定利潤l0萬元。當?shù)卣?guī)定房產(chǎn)計稅余值扣除比例為30％。該企業(yè)以房產(chǎn)進行投資，收取固定收入，不承擔投資風(fēng)險，應(yīng)按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝400×（1—30％）×1.2％÷12×3＋300×（1—30％）×1.2％÷12×9＋10×12％＝3.93（萬元）例4：某企業(yè)6月以經(jīng)營租賃方式租出一處房屋，租賃期到當年年末，當年獲取租金10萬元。同時融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值1000萬元，租賃期5年，租入當月投入使用，每月支付租賃費10萬元。計算房產(chǎn)余值的扣除比例為20％。當年某企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝1000×（1－20％）×1.2％×6÷12＋10×12％＝6（萬元）。

六、案例解析例5：2015年3月10日，某商貿(mào)公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房購買合同，并于2016年3月10日辦理交付手續(xù)，請問商貿(mào)公司應(yīng)于何時計算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅？解析：商貿(mào)公司應(yīng)于2016年4月份起開始計算。例6：2016年6月10日，某公司一棟建造原值為1000萬元辦公樓被拆除，請問公司這棟辦公樓2016年應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？解析：應(yīng)計算至2016年6月末。1000×（1-20%）×1.2%

÷12×6=4.8（萬元）注意：要及時做好相關(guān)資料的備案，以及稅源變更登記。

七、疑難問題納稅人一些特殊規(guī)定應(yīng)稅房產(chǎn)排除項目疑難問題解析

納稅人一些特殊規(guī)定：1.無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。（財稅〔2009〕128號）2.納稅單位將應(yīng)稅房產(chǎn)無租出借給免稅單位使用的，應(yīng)由房產(chǎn)所有人繳納房產(chǎn)稅。——區(qū)別土地稅：對免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅（89）國稅地字第140號3.免稅單位和個人出租的，由出租人繳納房產(chǎn)稅。（財稅地字[1986]第008號）4.2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（財稅[2009]128號3條）5.分期付款購買的商品房，且雙方均未取得房產(chǎn)證的，由實際使用人繳納房產(chǎn)稅。（國稅函［2002］284號）6.住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。財稅〔2006〕186號

納稅人一些特殊規(guī)定：7.2010年12月21日起，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅。（財稅[2010]121號2條）8.承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金，應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅（[86]財稅地字第008號23條）9.自2007年1月1日起執(zhí)行，對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅（財稅[2006]186號1條）

10.2004年8月19日起，微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。（財稅[2004]140號）之前“可由地方根據(jù)實際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅”規(guī)定失效。11.2004年8月19日起，企業(yè)停產(chǎn)、撤消后原有的閑置不用的房產(chǎn)應(yīng)征收房產(chǎn)稅（財稅[2004]140號）之前“原有的房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局批準可暫不征收房產(chǎn)稅”規(guī)定失效。12.納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅（財稅字[1986]8號19條）。

納稅人一些特殊規(guī)定：13.工商行政管理部門的集貿(mào)市場用房，不屬于工商部門自用的房產(chǎn)，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（1987年3月23日

財稅地[1987]3號3條）14.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。（[86]財稅地字第008號25條）15.2013年1月1日起，對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（財稅[2012]68號第1條）16.對國有、集體企業(yè)在清產(chǎn)核資工作中進行資產(chǎn)價值重估后的新增價值，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。對固定資產(chǎn)重估后新增價值已增提折舊的企業(yè)，應(yīng)按照重估的價值征收房產(chǎn)稅；對資產(chǎn)重估后未能按新增價值提折舊的企業(yè)，可由同級清產(chǎn)核資機構(gòu)出具證明，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核實，在規(guī)定的期限內(nèi)，對其固定資產(chǎn)重估后新增部分免征房產(chǎn)稅。申請減免手續(xù)按《山東省地方稅務(wù)局房產(chǎn)稅減免管理暫行辦法》的規(guī)定辦理。（魯?shù)囟惾諿1998]9號）17.

隨著經(jīng)濟體制改革的深入，納稅人資產(chǎn)都需進行評估。對于納稅人的房產(chǎn)，評估后已對帳簿上固定資產(chǎn)科目中記載的房產(chǎn)價值進行調(diào)整的，應(yīng)從房屋原值變動的次月起，按調(diào)整后的帳面房產(chǎn)值征稅。

（魯?shù)囟惖刈諿1996]3號）

納稅人一些特殊規(guī)定：18、山東省地方稅務(wù)局公告2013年第4號：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用或出租建造的待出售的商品房，自用的應(yīng)按房屋原值、出租的應(yīng)按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。

二、賓館、飯店、酒店、公寓、寫字樓、培訓(xùn)中心、招待所、療養(yǎng)院等單位出租客房或?qū)懽珠g等房產(chǎn)的，不論其用途如何，一律按其租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。

三、關(guān)于房屋租金確定問題

出租房屋的租金應(yīng)包括出租的房屋及其不可分割、不單獨計價的各種附屬設(shè)施及配套設(shè)施的租金收入。對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等，凡單獨計價的可予以扣除；凡不單獨計價或計價明顯偏高以及劃分不清的，由稅務(wù)部門核定予以扣除。對出租的房產(chǎn)，凡有與之配套的相對獨立的機器設(shè)備及露天停車、倉儲等用地的，其租金部分，可由當?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機關(guān)核準，在計稅租金中予以扣除。

四、本公告自2013年10月14日起執(zhí)行，有效期至2018年10月13日

應(yīng)稅房產(chǎn)排除項目：1、獨立于房屋的建筑物獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。（財稅地[1987]3號1條）2、加油站罩棚加油站罩棚不屬于房產(chǎn)（財稅[2008]123號）3、未出售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的未出售的商品房（國稅發(fā)[2003]89號第1條）。上述商品房不包括出租的待出售的商品房（財稅字[1986]8號19條）。4、大修期間的房屋因大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的房屋，在房屋大修期間（免征）

（國稅函（2004）839號文第1條）

應(yīng)稅房產(chǎn)排除：5、危險房屋經(jīng)有關(guān)部門鑒定停止使用的毀損不堪居住的房屋和危險房屋（免征）（財稅字[1986]8號16條）6、農(nóng)產(chǎn)品（農(nóng)貿(mào)）市場房產(chǎn)自2013年1月1日起至2015年12月31日止，對專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（財稅[2012]68號第1條）之前，對集貿(mào)市場中簡易市場的房屋，可給予房產(chǎn)稅免稅照顧。（1996年1月22日，魯?shù)囟惖刈諿1996]第3號第6條）7、農(nóng)民居住房屋對農(nóng)林牧漁業(yè)用地和農(nóng)民居住用房屋及土地，不征收房產(chǎn)稅和土地使用稅（國稅發(fā)[1999]44號2條）。8、納稅困難房屋遭受自然災(zāi)害后恢復(fù)修建的房產(chǎn)以及其他納稅有困難的，給予定期減稅或免稅照顧。[山東省施行細則第八條三項]

建制鎮(zhèn)征稅范圍不包括所轄行政村，為什么地方政府將某些鎮(zhèn)所轄行政村也納入房產(chǎn)稅征稅范圍？建制鎮(zhèn)征稅范圍不包括所轄行政村。但《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔1999〕44號)第二條規(guī)定：關(guān)于建制鎮(zhèn)具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局提出方案，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定批準后執(zhí)行，并報國家稅務(wù)總局備案。對農(nóng)林牧漁業(yè)用地和農(nóng)民居住用房屋及土地，不征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。

所以某些村民委員會所轄范圍內(nèi)的房產(chǎn)也納入了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍。

房屋大修期間免征房產(chǎn)稅嗎？《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅部分行政審批項目取消后加強后續(xù)管理工作的通知》（國稅函[2004]839號）：一、對《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（〔86〕財稅地字第8號）第二十四條關(guān)于“房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅”的規(guī)定作適當修改，取消經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核的內(nèi)容。

納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應(yīng)說明。

二、納稅人房屋大修停用半年以上需要免征房產(chǎn)稅的，應(yīng)在房屋大修前向主管稅務(wù)機關(guān)報送相關(guān)的證明材料，包括大修房屋的名稱、座落地點、產(chǎn)權(quán)證編號、房產(chǎn)原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止時間等信息和資料，以備稅務(wù)機關(guān)查驗。具體報送材料由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局確定。

三、稅務(wù)機關(guān)要加強房產(chǎn)稅的稅源管理，摸清納稅人房屋的使用狀況，并設(shè)立房產(chǎn)稅稅源管理臺賬。有條件的地方要充分利用信息化手段，建立房產(chǎn)稅信息管理系統(tǒng)，及時掌握房產(chǎn)稅的申報、納稅、免稅情況，加強稅源管理。

企業(yè)新建廠房后對原廠房閑置未用如何繳納房產(chǎn)稅?

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅有關(guān)減免稅政策的通知》（財稅﹝2004）140號）文件規(guī)定：“為了規(guī)范稅收政策，進一步加強房產(chǎn)稅的征收管理，經(jīng)研究決定，對《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字﹝1986）008號）的部分內(nèi)容作適當修改，即廢止第十八條關(guān)于微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)可由地方根據(jù)實際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅和第二十條企業(yè)停產(chǎn)撤銷后，對它們原有的房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局批準可暫不征收房產(chǎn)稅的規(guī)定?！?/p>

因此，對于新建廠房后原廠房閑置未用的依舊需要繳納房產(chǎn)稅。

物業(yè)用房由誰來納稅？

物業(yè)公司使用全體業(yè)主共同所有的房屋進行辦公，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)由誰來繳納？

根據(jù)《財政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第一條規(guī)定，對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。

城鎮(zhèn)土地使用稅也由實際使用單位繳納。物業(yè)用房屬于物業(yè)公司經(jīng)營用房，雖然產(chǎn)權(quán)是全體業(yè)主的，但仍應(yīng)由實際使用人物業(yè)公司來交這筆房產(chǎn)稅。

無租使用其它單位房產(chǎn)怎樣納稅？與免租期有何不同？《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）文件第一條規(guī)定：“無租使用其它單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。”這個無租是指一直無租，由無償承租方持出租方固定資產(chǎn)房屋原值按余值代繳納房產(chǎn)稅。對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。(財稅〔2010〕121號)前免后租形式的，由免租期間房產(chǎn)稅由出租人即產(chǎn)權(quán)所有人繳納！徹底免租（即無租使用的），由承租方代繳納房產(chǎn)稅！備注：建議前期少收租金后期多收租金即可。

房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍怎樣界定？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕003號）文件第一條規(guī)定：“"房產(chǎn)"是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)?！?/p>

《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋》規(guī)定：房屋一般是指有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保暖，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場所。

房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍怎樣界定？

《房產(chǎn)測量規(guī)范》：2.2米以下不計算建筑面積，但根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知））規(guī)定，房屋套內(nèi)具有使用功能但層高（高度）低于2.2米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。結(jié)論：房產(chǎn)稅僅對房屋征稅，但對2.2米以下的房屋也要征稅，比如地下室，一般情況下低于2.2米的不計算可售面積。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕003號）文件第二條規(guī)定：“房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起?！?/p>

房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍怎樣界定？

國稅發(fā)〔2005〕173號：一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。二、對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

計算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價嗎？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅字〔2010〕121號）文件第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！弊诘睾腿莘e率。宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個權(quán)屬單位。容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。1.土地系無償劃撥，無地價，則不宜將所占土地估價計算房產(chǎn)稅。2.土地系租入后建房，依據(jù)房不離地原則，房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于出租方。3.宗地上分期開發(fā)，應(yīng)將每期占地面積計入地價。

人防設(shè)施出租是否適用轉(zhuǎn)租行為？

根據(jù)財稅[2005]181號文件規(guī)定：出租的地下建筑包括地下人防設(shè)施，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施出租的行為不屬于轉(zhuǎn)租行為，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

職工宿舍房產(chǎn)免稅房屋建造成本怎樣分攤？

我公司新建兩棟樓，其中生產(chǎn)辦公樓一棟，職工宿舍樓一棟，供職工免費居住，宿舍樓是否免交房產(chǎn)稅？另外，由于兩棟樓同時建造，無法區(qū)分各自成本，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)時是否可以按面積分攤成本？

《

財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知

》（財稅[2000]125號）規(guī)定，企業(yè)向職工出租的單位自有住房暫免征收房產(chǎn)稅。參照此規(guī)定，你公司新建職工宿舍樓供本單位職工免費居住，宿舍樓免交房產(chǎn)稅。由于兩棟樓同時建造，無法區(qū)分各自成本，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)時可以按面積分攤成本。

房產(chǎn)稅納稅籌劃都有哪些方法？

一、從征稅范圍進行籌劃

二、從計稅依據(jù)進行籌劃：合理確定房產(chǎn)原值；合理分解房租收入

；通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租；從價計征和從租計征的選擇；三、充分利用優(yōu)惠政策進行籌劃

城鎮(zhèn)土地使用稅一、土地使用稅征稅范圍、納稅人二、土地使用稅適用稅額、計稅依據(jù)及賬務(wù)處理三、減免稅優(yōu)惠四、納稅義務(wù)發(fā)生時間五、其他規(guī)定上述內(nèi)容詳見《土地使用稅主要納稅事項表》六、案例解析七、疑難問題

六、案例解析例1：甲公司有A、B、C三塊生產(chǎn)經(jīng)營用地，A土地使用權(quán)屬于甲公司，面積10000平方米，其中幼兒園占地1000平方米，廠區(qū)內(nèi)綠化占地2000平方米；B土地使用權(quán)屬甲公司與乙公司共同擁有，面積5000平方米，實際使用面積各半；C面積3000平方米，甲公司一直使用但土地使用權(quán)未確定。假設(shè)A、B、C的城鎮(zhèn)土地使用稅的單位稅額為每平方米8元，則甲公司全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅計算為（10000－1000＋5000÷2＋3000）×8＝116000元。

例2：某市肉制品加工企業(yè)占地60000平方米，其中：辦公占地5000平方米，生豬養(yǎng)殖基地占地28000平方米，肉制品加工車間占地16000平方米，企業(yè)內(nèi)部道路及綠化占地11000平方米。企業(yè)所在地城鎮(zhèn)使用稅單位稅額每平方米0.8元。該企業(yè)全年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅＝（60000—28000）×0.8＝25600（元）。例6—3：某公司有A、B兩處單獨地下建筑設(shè)施（兩地段年稅額8元/平方米）。其中，A設(shè)施現(xiàn)為地下商場，有地下土地使用證，登記面積為5000平方米；B設(shè)施現(xiàn)用于儲藏物品，地下土地使用證上未標明土地面積，但經(jīng)有關(guān)部門測量該地下建筑垂直投影面積為2000平方米。對A、B兩處單獨地下建筑設(shè)施，該公司每年應(yīng)該繳納土地使用稅＝（5000＋2000）×8×50％＝28000（元）。例6—4：某公司土地使用證登記面積為37000平方米（該地段年稅額8元/平方米），但經(jīng)有關(guān)部門清查后發(fā)現(xiàn)該納稅人實際占用土地面積為40000平方米，納稅人實際占用土地面積與土地使用證登記面積或批準面積不一致的，應(yīng)按照實際占用土地面積繳納土地使用稅，該公司每年應(yīng)該繳納土地使用稅40000×8＝320000（元）。

六、案例解析例3：某公司有A、B兩處單獨地下建筑設(shè)施（兩地段年稅額8元/平方米）。其中，A設(shè)施現(xiàn)為地下商場，有地下土地使用證，登記面積為5000平方米；B設(shè)施現(xiàn)用于儲藏物品，地下土地使用證上未標明土地面積，但經(jīng)有關(guān)部門測量該地下建筑垂直投影面積為2000平方米。對A、B兩處單獨地下建筑設(shè)施，該公司每年應(yīng)該繳納土地使用稅＝（5000＋2000）×8×50％＝28000（元）。例4：某公司土地使用證登記面積為37000平方米（該地段年稅額8元/平方米），但經(jīng)有關(guān)部門清查后發(fā)現(xiàn)該納稅人實際占用土地面積為40000平方米，納稅人實際占用土地面積與土地使用證登記面積或批準面積不一致的，應(yīng)按照實際占用土地面積繳納土地使用稅，該公司每年應(yīng)該繳納土地使用稅40000×8＝320000（元）。

六、案例解析例5：2016年6月10日，某公司一棟占地1000平方米辦公樓被拆除，請問公司這棟辦公樓2016年應(yīng)納多少土地使用稅？年稅額為20元每平方米。解析：應(yīng)計算至2013年6月末。1000×20

÷12×6=10000（元）注意：要及時做好相關(guān)資料的備案，以及稅源變更登記。

六、案例解析例6：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年12月10日與國土部門簽訂土地出讓合同，取得土地10000平方米，合同約定12月31日前交付，其中配套幼兒園建設(shè)用地1000平方米，其余用于商品房建設(shè)，總建筑面積20000平方米。2016年6月份交房100套面積12000平方米，其余商品房約定2017年2月全部交付，土地使用稅單位稅額為12元/平方米，請計算甲公司2015年與2016年該企業(yè)應(yīng)繳納土地使用稅?

六、案例解析（一）房產(chǎn)開始交付前該企業(yè)應(yīng)從2015年1月開始申報繳納土地使用稅2015年應(yīng)繳納（10000-1000）×12=108000元2016年6月份開始交房，上半年應(yīng)就全部面積納稅：（10000-1000）×12÷2=54000元（二）房產(chǎn)開始交付后2016年6份交房12000平方米，從7月份應(yīng)減少其分攤土地面積=（10000-1000）×（12000÷20000）=5400平方米2016年下半年應(yīng)繳納（（10000-1000）-5400）×12÷2=21600元

七、疑難問題購買的地下車位是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

依據(jù)《財政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]128號）規(guī)定，自2009年12月1日起，對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

企業(yè)取得土地使用權(quán)，土地已投入使用，但土地使用證仍在辦理中，是否需要繳納土地使用稅？

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）文件第二條規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，你單位有償取得土地使用權(quán)，不論是否取得土地使用證，也不論土地是否投入使用，都應(yīng)自合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

辦學(xué)用土地免稅時間從什么時候開始？

新成立的公司想把取得的土地作為辦學(xué)土地使用,但在建成之前,土地還不屬于建學(xué)用土地時是否需要繳納土地使用稅?

對你公司通過出讓或轉(zhuǎn)讓的形式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照《財政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。自學(xué)校建成次月，你公司可以按照《財政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于教育稅收政策的通知》（財稅[2004]39號）第二條的規(guī)定，可免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

《關(guān)于石油天然氣生產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財稅〔2015〕76號）

經(jīng)研究，現(xiàn)就石油天然氣（含頁巖氣、煤層氣）生產(chǎn)企業(yè)用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策通知如下：一、下列石油天然氣生產(chǎn)建設(shè)用地暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅：

1.地質(zhì)勘探、鉆井、井下作業(yè)、油氣田地面工程等施工臨時用地；

2.企業(yè)廠區(qū)以外的鐵路專用線、公路及輸油（氣、水）管道用地；

3.油氣長輸管線用地。二、在城市、縣城、建制鎮(zhèn)以外工礦區(qū)內(nèi)的消防、防洪排澇、防風(fēng)、防沙設(shè)施用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。三、享受上述稅收優(yōu)惠的用地，用于非稅收優(yōu)惠用途的，不得享受本通知規(guī)定的稅收優(yōu)惠。四、除上述第一條、第二條列舉免稅的土地外，其他油氣生產(chǎn)及辦公、生活區(qū)用地，依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。五、地方人民政府應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)規(guī)定，確定工礦區(qū)范圍。對在工礦區(qū)范圍內(nèi)的油氣生產(chǎn)、辦公、生活用地，其稅額標準不得高于相鄰的縣城、建制鎮(zhèn)的適用稅額標準。

《關(guān)于石油天然氣生產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財稅〔2015〕76號）

六、石油天然氣生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)稅收減免管理規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)備案免稅土地情況。七、本通知自2015年7月1日起執(zhí)行。原國家稅務(wù)局《關(guān)于對中國石油天然氣總公司所屬單位用地征免土地使用稅問題的通知》[（89）國稅地字第088號]、《關(guān)于對中國海洋石油總公司及其所屬公司用地征免土地使用稅問題的規(guī)定》[（90）國稅油發(fā)003號]同時廢止。對（89）國稅地字第088號和（90）國稅油發(fā)003號文件規(guī)定免稅，但按本通知規(guī)定應(yīng)當征稅的土地，自2015年7月1日至2016年12月31日，按應(yīng)納稅額減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅；自2017年1月1日起，全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

《關(guān)于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2015]98號）

一、自2015年1月1日起至2016年12月31日止，對物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設(shè)施用地，