第九章假設開發(fā)法及其運用

第九章假設開發(fā)法及其運用第一節(jié)假設開發(fā)法概述一、假設開發(fā)法的含義假設開發(fā)法也稱為剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法、是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得的利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。第九章成假設開發(fā)法及其運用假設開發(fā)法的本質與收益法相同，是以房地產的預期未來收益（具體為預測的開發(fā)完成后的價值減去預測的后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤后的余額）為導向來求取房地產的價值。二、假設開發(fā)法的理論依據假設開發(fā)法的理論依據與收益法相同，是預期原理。其基本思想用這樣一個例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個典型的房地產開發(fā)商，在公平競爭、土地由最高出價者獲得的土地市場上取得一塊房地產開發(fā)用地，是如何思考該地塊的價格或者確定其出價的。具體如下：第九章成假設開發(fā)法及其運用假如有一塊房地產開發(fā)用地要出讓或轉讓，同時有許多房地產開發(fā)商想得到它。我作為其中的一個房地產開發(fā)商，將愿意出價多少？首先，我要較全面深入地調查、分析該塊土地的內外部狀況和當地的房地產開市場狀況其次，研究、判斷該塊土地在規(guī)劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。接下來，我要預測在未來適當的時機預售或銷售開發(fā)完成后的房地產，價格將是多少；第九章成假設開發(fā)法及其運用在做出了上述預測后，我便知道了自己愿意為該塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預測的該塊土地開發(fā)完成后的價格，減去預測的在未來開發(fā)經營過程中必須付出的各項成本、費用、稅金以及應當獲得的開發(fā)利潤后的余額。第九章成假設開發(fā)法及其運用由上可以看出，假設開發(fā)法在表現形式上是評估新開發(fā)的房地產（如新建商品房）價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價值；而在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。假設開發(fā)法更深層的理論依據類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法測算的通常是一次性的價格剩余。第九章成假設開發(fā)法及其運用三、假設開發(fā)法適用的估價對象和條件（一）假設開發(fā)法適用的估價對象假設開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產開發(fā)用地。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)建設的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產開發(fā)項目）、可重新改造或改變用途的舊的房地產（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇）。以下把這類房地產統稱為“待開發(fā)房地產”。第九章成假設開發(fā)法及其運用對于有規(guī)劃條件，但規(guī)劃條件尚未確定的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。因為在該房地產的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則估價師可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者有關專業(yè)機構、專家的意見，或者參照周邊地塊的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據此進行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的（即要進行可靠性分析），以及它對估價結果的影響或者估價結果對它的依賴性（包括它的變化將會導致的估價結果的變化，類似于要進行房地產開發(fā)項目評估中的敏感性分析）。第九章成假設開發(fā)法及其運用（二）假設開發(fā)法估價需要具備的條件在實際估價中，運用假設開發(fā)法測算出的結果的可靠程度，關鍵取決于以下兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據當地房地產市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值（以下簡稱開發(fā)完成后價值）。由于這兩個預測包含著較多的不確定性因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。第九章成假設開發(fā)法及其運用運用假設開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)；②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發(fā)建設和交易的稅費清單或目錄。第九章成假設開發(fā)法及其運用（三）假設開發(fā)法的其他用途假設開發(fā)法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發(fā)項目投資分析，是房地產開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開發(fā)法用于房地產估價與用于房地產開發(fā)項目投資分析的不同之處是；在選取有關參數、系數和測算有關數值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。第九章成假設開發(fā)法及其運用房地產開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策提供參考依據。假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供下列3種數值：（1）測算待開發(fā)房地產的最高價格（實際購買價格應小于等于最高價格）。（2）測算房地產開發(fā)項目的預期利潤（實際利潤高于預期利潤）。（3）測算房地產開發(fā)中可能出現的最高費用（是開發(fā)利潤不至于過低；費用支出能有效控制）。第九章成假設開發(fā)法及其運用四、假設開發(fā)法估價的操作步驟運用假設開發(fā)法估價一般分為以下6個步驟：①調查分析待開發(fā)房地產狀況和當地房地產市場狀況；②選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產狀況；③預測后續(xù)開發(fā)經營期（開發(fā)期和經營期）；④預測開發(fā)完成后的價值；⑤預測后續(xù)必要支出及應得利潤；⑥測算待開發(fā)房地產的價值。第九章成假設開發(fā)法及其運用調查分析該類房地產開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：（1）弄清地塊的區(qū)位狀況，包括3個層次：①地塊所在城市的性質；②地塊所在城市內的區(qū)域的性質；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務。（2）弄清地塊的實物狀況，包括面積、形狀、地勢、土壤、地基、基礎設施完備程度、場地平整程度等。弄清這些，主要是為預測后續(xù)必要支出服務。第九章成假設開發(fā)法及其運用（3）弄清地塊的規(guī)劃條件，包括弄清規(guī)劃確定的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清這些，主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定開發(fā)完成后的房地產狀況服務。（4）弄清將擁有的土地權利，包括弄清權利性質、使用期限、是否不可續(xù)期，以及對該房地產開發(fā)項目及建成后的房地產轉讓、抵押、出租甚至價格等的有關規(guī)定等。弄清這些，主要是為預測開發(fā)完成后的房地產價格、租金等服務。第九章成假設開發(fā)法及其運用在調查分析了房地產開發(fā)用地的狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。第九章成假設開發(fā)法及其運用第二節(jié)假設開發(fā)法的基本公式一、假設開發(fā)法最基本的公式假設開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產價值＝開發(fā)完成后的價值－后續(xù)必要支出及應得利潤后續(xù)必要支出及應得利潤＝待開發(fā)房地產取得稅費＋后續(xù)開發(fā)成本＋后續(xù)管理費用＋后續(xù)銷售費用＋后續(xù)投資利息＋后續(xù)銷售稅費＋后續(xù)開發(fā)利潤第九章成假設開發(fā)法及其運用與此相對照，如果是采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產價值，則公式為：開發(fā)完成后的房地產價值=待開發(fā)房地產價值＋待開發(fā)房地產取得待開發(fā)房地產的稅費＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤在實際估價中，對于上述公式中具體應減去的項目及其金額，要牢記“后續(xù)”兩字，掌握的基本原則是設想得到估價對象（待開發(fā)房地產）以后到把它開發(fā)建設完成，還需要開展的各項工作和相應的必要支出及應得利潤。因此，如果是已完成的工作和相應的支出及利潤，則它們已包含在估價對象的價值內，不應作為扣除項目。第九章成假設開發(fā)法及其運用運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產的狀況和開發(fā)完成后的房地產狀況；二是要把握開發(fā)完成后的房地產經營方式。第九章成假設開發(fā)法及其運用二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產狀況細化的公式上述假設開發(fā)法最基本的公式，按照估價對象狀況和開發(fā)完成后的房地產狀況，可具體細化如下：（一）求生地價值的公式1．適用于在生地上進行房屋建設的公式生地價值＝開發(fā)完成后的價值（預測已知）－取得生地的稅費－由生地建成房屋的成本－后續(xù)管理費用－后續(xù)銷售費用－后續(xù)投資利息－后續(xù)銷售稅費－后續(xù)開發(fā)利潤相對應的成本法公式為：開發(fā)完成后的價值＝生地價值＋取得生地的稅費＋由生地建成房屋的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第九章成假設開發(fā)法及其運用2．適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－取得生地的稅費－由生地開發(fā)成熟地的成本－后續(xù)管理費用－后續(xù)銷售費用－后續(xù)投資利息－后續(xù)銷售稅費－后續(xù)開發(fā)利潤相對應的成本法公式為：開發(fā)完成后的熟地價值＝生地價值＋取得生地的稅費＋由生地開發(fā)成熟地的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第九章成假設開發(fā)法及其運用（二）求毛地價值的公式1．適用于在毛地上進行房屋建設的公式毛地價值=開發(fā)完成后的價值－取得毛地的稅費－由毛地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤相對應的成本法公式為：開發(fā)完成后的價值＝毛地價值＋取得毛地的稅費＋由毛地建成房屋的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第九章成假設開發(fā)法及其運用2．適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－取得毛地的稅費－由毛地開發(fā)成熟地的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤相對應的成本法公式為：開發(fā)完成后的熟地價值：毛地價值＋取得毛地的稅費＋由毛地開發(fā)成熟地的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第九章成假設開發(fā)法及其運用（三）求熟地價值的公式（適用于在熟地上進行房屋建設）熟地價值＝開發(fā)完成后的價值－取得熟地的稅費－由熟地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤相對應的成本法公式為：開發(fā)完成后的價值＝熟地價值＋取得熟地的稅費＋由熟地建成房屋的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第九章成假設開發(fā)法及其運用（四）求在建工程價值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）在建工程價值=續(xù)建完成后的價值－取得在建工程的稅費－續(xù)建成本－續(xù)建管理費用－續(xù)建銷售費用－續(xù)建投資利息－續(xù)建銷售稅費－續(xù)建利潤相對應的成本法公式為：續(xù)建完成后的價值＝在建工程價值＋取得在建工程的稅費＋續(xù)建成本＋續(xù)建管理費用＋續(xù)建銷售費用＋續(xù)建投資利息＋續(xù)建銷售稅費＋續(xù)建利潤第九章成假設開發(fā)法及其運用（五）求舊房價值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）舊房價值＝裝飾裝修改造或改變用途后的價值－取得舊房的稅費－裝飾裝修改造或改變用途的成本（土地使用權出讓金）－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－裝飾裝修改造利潤相對應的成本法公式為：裝飾裝修改造或改變用途后的價值＝舊房價值＋取得舊房的稅費＋裝飾裝修改造或改變用途的成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋裝飾裝修改造利潤第九章成假設開發(fā)法及其運用三、按開發(fā)完成后的房地產經營方式細化的公式開發(fā)完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用市場法評估；適宜出租或營業(yè)的，其價值適用收益法評估。據此，將假設開發(fā)法最基本的公式細化如下：（一）適用于開發(fā)完成后的房地產銷售的公式V＝Vp－C式中V—待開發(fā)房地產的價值；Vp—采用市場法測算的開發(fā)完成后的價值；C—后續(xù)必要支出及應得利潤。第九章成假設開發(fā)法及其運用（二）適用于開發(fā)完成后的房地產出租或營業(yè)的公式V＝VR－C式中VR—采用收益法測算的開發(fā)完成后的價值；C—同上。第九章成假設開發(fā)法及其運用第三節(jié)現金流量折現法和傳統方法運用假設開發(fā)法評估待開發(fā)房地產的價值，具體有現金流量折現法和傳統方法。一、現金流量折現法和傳統方法的定義房地產的開發(fā)周期一般較長，其土地取得成本以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間不盡相同，特別是那些大型的房地產開發(fā)項目。因此，運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有以下兩種方式：一是采取折現的方式，以這種方式下的假設開發(fā)法稱為現金流量折現法；二是采取計算投資利息的方式，以這種方式下的假設開發(fā)法稱為傳統方法。第九章成假設開發(fā)法及其運用二、現金流量折現法與傳統方法的區(qū)別現金流量折現法與傳統方法主要有下列3大區(qū)別：（1）對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價時點（通常為現在）的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價時點的金額。而在現金流量折現法中，是模擬房地產開發(fā)過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現金流量預測。第九章成假設開發(fā)法及其運用（2）傳統方法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而現金流量折現法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上的價值（直接或最終折算到估價時點上），然后再相加減。例如，評估一宗房地產開發(fā)用地2008年8月15日的價值，要把預測的在未來發(fā)生的各項收入和支出都折算到2008年8月15日。如果預測該項目2011年8月15日開發(fā)完成后的房價（含地價）為5000萬元，折現率為10%，則需要將這5000萬元折現到2008年8月15日，即在2008年8月15日來看的房價實際為：［5000/（1＋10%）3］＝3756．57（萬元）第九章成假設開發(fā)法及其運用（3）在傳統方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。因此，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。這樣處理是為了與投資項目經濟評價中的現金流量分析的口徑一致，便于比較。第九章成假設開發(fā)法及其運用三、現金流量折現法和傳統方法的優(yōu)缺點從理論上講，現金流量折現法測算出的結果比較精確，但測算過程較為復雜；傳統方法測算出的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能并不完全如此，這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下3點：①后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要預測準確；②各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確；③各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確。由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確預測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應盡量采用現金流量折現法（形式和內容上更加符合估價的思路（連評帶估））。第九章成假設開發(fā)法及其運用1．運用假設開發(fā)法中的現金流量折現法估價時，無須做的是（）A．估算后續(xù)開發(fā)經營期B．估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C．估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D．估算開發(fā)期中的利息和利潤2．某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現根據城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場（改變用途）。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（）進行估價。A．比較法B．成本法C．假設開發(fā)法D．長期趨勢法第九章成假設開發(fā)法及其運用3.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的倒算法B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房。D．假設開發(fā)通常是一次性的價格剩余（類似于地租原理）第九章成假設開發(fā)法及其運用4．對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發(fā)法估價。（√）5．從估價角度看，房地產開發(fā)商應獲得的利潤（風險收益部分）要與其自有資金應得的利息（安全收益的部分）分開。（√）6．在現金流量折現法中，對開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，主要是根據估價時的房地產市場狀況來預測的。（×）第九章成假設開發(fā)法及其運用7．假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統方法和現金流量折現法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏離實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統方法。（×）第九章成假設開發(fā)法及其運用第四節(jié)假設開發(fā)法測算中各項的求取一、后續(xù)開發(fā)經營期為了預測開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的各項必要支出發(fā)生的時間及金額，便于進行折現或者測算投資利息，首先需要預測后續(xù)開發(fā)經營期（以下簡稱開發(fā)經營期）。開發(fā)經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產）的日期（即估價時點），終點是開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。開發(fā)經營期可分為建設期和經營期。建設期的起點與開發(fā)經營期的起點相同，終點是開發(fā)完成后的房地產竣工之日。建設期可分為前期和建造期。第九章成假設開發(fā)法及其運用經營期可根據開發(fā)完成后的房地產經營方式而具體化。由于開發(fā)完成后的房地產經營方式有銷售、出租和營業(yè)，所以經營期可具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運營期（針對出租和營業(yè)兩種情況），銷售期是自開始銷售開發(fā)完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。在有預售的情況下，銷售期與建設期有重疊。運營期的起點是開發(fā)完成后的房地產竣工之日，終點是開發(fā)完成后的房地產經濟壽命結束之日。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。第九章成假設開發(fā)法及其運用第九章成假設開發(fā)法及其運用二、開發(fā)完成后的價值預測開發(fā)完成后的價值，要弄清以下3個問題：①要弄清該價值是在哪種開發(fā)完成后的房地產狀況下的價值；②要弄清該價值是在哪個時間上的價值；③要弄清預測該價值的方法有哪些。（一）開發(fā)完成后的價值對應的房地產狀況開發(fā)完成后的價值，是指開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值。因此，在預測開發(fā)完成后的價值之前，需要弄清開發(fā)完成后的房地產狀況，然后再預測該狀況的房地產價值。第九章成假設開發(fā)法及其運用開發(fā)完成后的房地產狀況并不總是純粹的房地產，除了房地產，還可能包含著房地產以外的動產、權利等。特別是開發(fā)完成后的房地產為酒店、保齡球館這類收益性房地產的，其狀況通常是“以房地產為主的整體資產”，包含著建筑物內的家具設備等房地產以外的財產。在這種情形下，預測的開發(fā)完成后的價值還應包括家具設備等房地產以外財產的價值。第九章成假設開發(fā)法及其運用（二）開發(fā)完成后的價值對應的時間開發(fā)完成后的價值所對應的時間，不一定是開發(fā)完成之時，可能是開發(fā)完成之前的某個時間，也可能是開發(fā)完成之后的某個時間。因此，在預測開發(fā)完成后的價值之前，還需要弄清是預測開發(fā)完成后的房地產在哪個時間上的價值。對于開發(fā)完成后的房地產適宜銷售的，通常是預測它在開發(fā)完成之時的房地產市場狀況下的價值；但當房地產市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值；當房地產市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值。第九章成假設開發(fā)法及其運用（三）開發(fā)完成后的價值的預測方法在預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合（長期趨勢法的內容詳見本書第十章），即根據類似房地產過去和現在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位一般為單價而不是總價。第九章成假設開發(fā)法及其運用對于出租或營業(yè)的房地產，例如寫字樓、商店、旅館、餐館等，預測其開發(fā)完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。在這種情況下，收益法就不是一種獨立的估價方法，而被包含在假設開發(fā)法之中，成了假設開發(fā)法的一個部分。運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法來求取，否則，表面上是采用假設開發(fā)法估價，實質上是采用成本法估價。有人據此認為同一估價對象不能同時采用成本法和假設開發(fā)法來估價。但這種觀點是不正確的。第九章成假設開發(fā)法及其運用三、后續(xù)必要支出及應得利潤后續(xù)必要支出及應得利潤，是將待開發(fā)房地產狀況“變成”開發(fā)完成后的房地產狀況所必須付出的各項成本、費用、稅金及應當獲得的利潤，具體包括取得待開發(fā)房地產的稅費（以下簡稱取得稅費）以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。這些是假設開發(fā)法測算中都應當減去的項目，統稱為“扣除項目”。它們的估算方法與成本法中的相同（見本書第七章第二節(jié)“房地產價格構成”），但要注意以下兩點區(qū)別：①它們本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值；②它們是在取得待開發(fā)房地產之后到把待開發(fā)房地產開發(fā)完成的必要支出及應得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產之前所發(fā)生的支出及應得的利潤。第九章成假設開發(fā)法及其運用取得稅費是假定在估價時點購置待開發(fā)房地產，此時應由購置者（買方）繳納的有關稅費，例如契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照待開發(fā)房地產價值的一定比例來測算。第九章成假設開發(fā)法及其運用投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統方法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中，應計息項目包括：①未知的需要求取的待開發(fā)房地產的價值；②取得待開發(fā)房地產的稅費；③后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設期的終點，一般不考慮預售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知的需要求取的待開發(fā)房地產的價值是假設在估價時點一次性付清，因此其計息的起點是估價時點。后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內（如開發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算要求按半年、季或月來劃分。第九章成假設開發(fā)法及其運用在測算開發(fā)利潤時要注意在成本法中已講過的，利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率，它們的內涵及所對應的計算基數不同，測算時要相互匹配。另外，要注意利潤率是總利潤率還是年利潤率。第九章成假設開發(fā)法及其運用四、折現率折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率（資金成本)和開發(fā)利潤率（承擔風險）兩部分。第九章成假設開發(fā)法及其運用假設開發(fā)法的估價前提有以下3種；①估價對象仍然由其擁有者或開發(fā)商開發(fā)建設，可將這種估價前提簡稱為“自己開發(fā)前提”；②估價對象要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉讓給他人開發(fā)建設，可將這種估價前提簡稱為“自愿轉讓前提”；③估價對象要被迫轉讓給他人開發(fā)建設，可將這種估價前提簡稱為“被迫轉讓前提”。同一估價對象在這三種不同的估價前提下運用假設開發(fā)法估價，評估出的價值往往是不同的。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉讓前提下評估出的價值；自愿轉讓前提下評估出的價值，又要大于被迫轉讓前提下評估出的價值。但需要指出的是，在運用假設開發(fā)法時究竟應采用哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據估價對象所處的實際情況來選擇，并應在估價報告中充分說明理由。第九章成假設開發(fā)法及其運用（二）應考慮開發(fā)完成后的房地產價值以外的收益假設開發(fā)法本質上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產價值這種收入，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入或節(jié)省的費用。例如，深圳市1987年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588平方米的國有土地50年使用權，從當時預測的開發(fā)完成后的房地產價值減去開發(fā)成本等必要支出及應得利潤后的余額來看，價值也許不高，但由于是國內首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果，例如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，這塊土地的成交價格比較高是較自然的（當時該塊土地的拍賣底價為200萬元人民幣，最后成交價格為525萬元人民幣，比拍賣底價高了很多）。第九章成假設開發(fā)法及其運用第五節(jié)假設開發(fā)法總結和運用舉例一、假設開發(fā)法總結對假設開發(fā)法的內容進行歸納總結可知：假設開發(fā)法在本質上是一種收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。根據考慮資金時間價值的方式不同，假設開發(fā)法分為現金流量折現法和傳統方法。假設開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產，統稱為待開發(fā)房地產。假設開發(fā)法的測算結果為估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)必要支出及應得利潤。第九章成假設開發(fā)法及其運用二、假設開發(fā)法運用舉例［例9-1］某成片荒地的面積為2k㎡，適宜進行“五通一平”的土地開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/㎡；建設期為3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為2．5億元/k㎡；貸款年利率為8%；土地開發(fā)的年投資利潤率為10%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉讓價格的4%。請采用傳統方法測算該成片荒地的總價和單價。第九章成假設開發(fā)法及其運用適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－取得生地的稅費－由生地開發(fā)成熟地的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤［解］估價時點為購買該成片荒地之日。設該成片荒地的總價為V：開發(fā)完成后的熟地總價值＝800×2000000×60%＝9．6（億元）取得該成片荒地的稅費總額V×4%＝0．04V（億元）土地開發(fā)成本及管理費用、銷售費用總額＝2．5×2＝5（億元）第九章成假設開發(fā)法及其運用投資利息總額＝（V＋0．04V(價值及稅費一次性投入）×［（1＋8%）3－1）＋5（均勻投入）×［（1＋8%）1．5－1）＝0．27V＋0．612（億元）轉讓開發(fā)完成后的熟地的稅費總額＝9．6×6%＝0．576（億元）土地開發(fā)利潤總額＝（V＋V×4%）×10%×3＋5×10%×1．5＝0．312V＋0．75（億元）V＝9．6－0．04V－5－（0．27V＋0．612）－0．576－（0．312V＋0．75）V＝1．64l（億元）故：該成片荒地總價＝1．641（億元）該成片荒地單價＝164100000/2000000＝82．05（元/㎡）第九章成假設開發(fā)法及其運用［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面積為5000㎡，容積率為2，適宜建造一幢乙級寫字樓。預計取得該宗土地后將該寫字樓建成需要2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積l500元，勘察設計和前期工程費及其他工程費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費的6%；建筑安裝工程費、勘察設計和前期工程費及其他工程費、管理費用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預計為售價的2%。房地產交易中賣方應繳納的營業(yè)稅等稅費為交易價格的6%，買方應繳納的契稅等稅費為交易價格的3%．預計該寫字樓在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積3500元。請利用所給資料采用現金流量折現法測算該宗土地的總價、單價及樓面地價（折現率為12%）。第九章成假設開發(fā)法及其運用求熟地價值的公式（適用于在熟地上進行房屋建設）熟地價值＝開發(fā)完成后的價值－取得熟地的稅費－由熟地建成房屋的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤［解］估價時點為購買該宗土地之日。設該宗土地的總價為V：該寫字樓的總建筑面積＝5000×2＝10000（㎡）開發(fā)完成后的該寫字樓總價值＝3500×10000/(1+12%)2＝2790．18（萬元）第九章成假設開發(fā)法及其運用取得該宗土地的稅費總額＝V×3%＝0．03V（萬元）建筑安裝工程費、勘察設計和前期工程費及其他工程費、管理費用在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為折現計算的方便起見，假設各年的投入集中在該年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現年數分別是0．5和1．5的情況。第九章成假設開發(fā)法及其運用銷售稅費總額＝2790．18×6%＝167．41（萬元）V＝2790．18－0．03V－1546．55－57．41－167．41V＝989．14（萬元）故；土地總價＝989．14（萬元）土地單價＝9891400/5000＝1978．28（元/㎡）樓面地價＝9891400/10000＝989．14（元/㎡）第九章成假設開發(fā)法及其運用［例9-3］某舊廠房的建筑面積為5000㎡，根據其位置，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交出讓金等費用400元/㎡（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權。預計購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%；裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；在裝飾裝修改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預計為售價的2%，銷售稅費預計為售價的6%。請利用上述資料采用現金流量折現法測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現率為12%）。第九章成假設開發(fā)法及其運用求舊房價值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）舊房價值＝裝飾裝修改造或改變用途后的價值－取得舊房的稅費－裝飾裝修改造或改變用途的成本（土地使用權出讓金）－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－裝飾裝修改造利潤［解］估價時點為購買該舊廠房之日。設該舊廠房的正常購買總價為V第九章成假設開發(fā)法及其運用：第九章成假設開發(fā)法及其運用［例9-4］某在建工程的建設用地面積為3000㎡，規(guī)劃總建筑面積12400㎡（容積率4.133），用途為寫字樓，建筑結構為框架結構，于2006年3月1日開工。土地使用期限為50年，從開工之日起計，土地使用權出讓合同中約定不可續(xù)期；當時取得土地的花費為樓面地價800元/㎡。該項目的正常建設費用（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、管理費用等）為每平方米建筑面積2300元。至2007年9月1日完成了主體結構，相當于投入了40%的建設費用。預計至建成尚需1．5年（18個月），還需投入60%的建設費用。第九章成假設開發(fā)法及其運用建成半年后可租出，可出租面積為建筑面積的70%，可出租面積的月租金為60元/㎡，出租率為85%，出租的運營費用為有效毛收入的25%。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用。請利用上述資料采用現金流量折現法測算該在建工程2007年9月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為9%，折現率為13%）。第九章成假設開發(fā)法及其運用求在建工程價值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）在建工程價值=續(xù)建完成后的價值－取得在建工程的稅費－續(xù)建成本－續(xù)建管理費用－續(xù)建銷售費用－續(xù)建投資利息－續(xù)建銷售稅費－續(xù)建利潤第九章成假設開發(fā)法及其運用第九章成假設開發(fā)