投資項(xiàng)目法律意見(jiàn)書(shū)

投資工程法律意見(jiàn)書(shū)CompanyDocumentnumber：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998投資工程法律意見(jiàn)書(shū)限公司：本所受貴公司托付，指派胡紅衛(wèi)律師對(duì)貴公司擬與 華僑農(nóng)場(chǎng) 公司〔下稱(chēng)公司〕簽訂國(guó)有土地租賃合同進(jìn)展農(nóng)業(yè)投資開(kāi)發(fā)事宜供給法律效勞，本所律師對(duì)相關(guān)事實(shí)進(jìn)展了盡職調(diào)查，現(xiàn)依據(jù)所調(diào)查的事實(shí)，結(jié)合相關(guān)中國(guó)法律的規(guī)定出具本法律意見(jiàn)書(shū)。為出具本法律意見(jiàn)書(shū)，本所律師特作如下聲明：1、本法律意見(jiàn)書(shū)依據(jù)出具日前已經(jīng)發(fā)生或存在的法律事實(shí)以及《中華人民共和國(guó)土地治理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《鼓舞外商投資產(chǎn)業(yè)名目》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)公司法》、《企業(yè)法人登記治理?xiàng)l例》、《公司登記治理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》以及我國(guó)其他現(xiàn)行法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定出具。2、本所律師已嚴(yán)格履行法定職責(zé)，遵循了勤勉盡責(zé)和誠(chéng)懇信用原則，對(duì)本次國(guó)有土地使用權(quán)租賃雙方主體資格的真實(shí)、有效性以及租賃程序的合法、合規(guī)性進(jìn)展充分的核查驗(yàn)證，保證本法律意見(jiàn)書(shū)不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述及重大遺漏。3、本所律師已對(duì)與出具法律意見(jiàn)書(shū)有關(guān)的全部文件資料進(jìn)展審查推斷，并據(jù)此出具法律意見(jiàn)。4、托付方及 公司向本所律師供給的有關(guān)材料和陳述均是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、有效的，無(wú)任何虛假、隱瞞和遺漏，且全部文件和材料的簽字和蓋章均是真實(shí)，所供給的文件復(fù)印件與原件相全都、副本與正本相全都。截止到本法律意見(jiàn)書(shū)出具之日，各項(xiàng)文件在提供給本所審查之后均沒(méi)有發(fā)生任何修改、修訂或其他變動(dòng)。5、在本法律意見(jiàn)書(shū)中我們僅就與本次國(guó)有土地使用權(quán)租賃有關(guān)的問(wèn)題發(fā)表法律意見(jiàn)，而不對(duì)相關(guān)的商業(yè)投資時(shí)機(jī)、商業(yè)價(jià)值、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等其他專(zhuān)業(yè)事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn)，我們對(duì)于這些商業(yè)事項(xiàng)并不具備核查和做出評(píng)價(jià)的適當(dāng)資格。6、本所律師僅將本法律意見(jiàn)書(shū)作為詢(xún)問(wèn)意見(jiàn)供托付方?jīng)Q策參考使用，托付方不能將其作為申報(bào)材料報(bào)送有關(guān)政府及其他部門(mén)和機(jī)構(gòu)，或者用于其他目的。未經(jīng)本所書(shū)面同意，也不得將其內(nèi)容向第三方泄露。本所律師依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，依據(jù)律師行業(yè)公認(rèn)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德標(biāo)準(zhǔn)和勤勉盡責(zé)的精神，發(fā)表法律意見(jiàn)如下：一、關(guān)于 公司武帽公司是一家合法成立的國(guó)有企業(yè)，持有市工商行政治理局核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)號(hào)為：〔企〕，住宅地為，法定代表人為，注冊(cè)資本金為萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍為農(nóng)業(yè)、林業(yè)牧業(yè)、漁業(yè)開(kāi)發(fā)和大路運(yùn)輸，出資人〔主管部門(mén)〕為。作為出資人和主管部門(mén)的實(shí)際上同一機(jī)構(gòu)。作為企業(yè)法人的最早設(shè)立于年月日，當(dāng)時(shí)的名稱(chēng)為“ ”，注冊(cè)資金為萬(wàn)元人民幣。二、關(guān)于擬租賃的土地1、土地的位置 。2、土地的權(quán)屬依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地治理法》的規(guī)定，該土地的全部權(quán)歸國(guó)家全部，企業(yè)只能擁有使用權(quán)。 至今未辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》。3、土地的使用性質(zhì)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十三條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)?！?。由于是無(wú)償取得土地使用權(quán)，該土地使用權(quán)從取得的性質(zhì)上屬于劃撥土地使用權(quán)。中國(guó)政府實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制制度?！吨腥A人民共和國(guó)土地治理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度?！?。“國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，掌握建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特別保護(hù)?！鞭r(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。建設(shè)用地是指建筑建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。使用土地的單位和個(gè)人必需嚴(yán)格依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地?！陡巨r(nóng)田保護(hù)條例》規(guī)定，“制止在根本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)建窯、建房、建墳或者擅自挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物。制止擅自將根本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)的耕地轉(zhuǎn)為非耕地?！薄吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法》其次條規(guī)定：“本法所稱(chēng)農(nóng)業(yè)，是指種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)等產(chǎn)業(yè)，包括與其直接相關(guān)的產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后效勞”。但是，中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地治理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》強(qiáng)調(diào)，“農(nóng)業(yè)內(nèi)部構(gòu)造調(diào)整也”。貴公司擬租賃的畝土地為農(nóng)業(yè)用地，依據(jù)上述法律規(guī)定，貴公司擬租賃的畝土地將不能用于非農(nóng)業(yè)用途。特別是依據(jù)是、國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地治理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》規(guī)定，除非是為改善生態(tài)環(huán)境需，即使是進(jìn)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚(yú)也不得占用耕地。4、土地上設(shè)置的限制權(quán)利依據(jù)本所律師調(diào)查，貴公司擬租賃的土地全部設(shè)立有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。公司在年月以的名義與其內(nèi)部職工簽訂了《土地承包經(jīng)營(yíng)合同》，將上述土地全部發(fā)包給其內(nèi)部職工承包經(jīng)營(yíng)。4、地上建筑物、構(gòu)筑物和附著物貴公司擬租賃的 土地上無(wú)建筑物、構(gòu)筑物，但均由現(xiàn)在的承包人種植有農(nóng)作物。三、關(guān)于投資開(kāi)發(fā)工程《中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法》第四十一條規(guī)定：“國(guó)家鼓舞社會(huì)資金投向農(nóng)業(yè)，鼓舞企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人捐資設(shè)立各種農(nóng)業(yè)建設(shè)和農(nóng)業(yè)科技、教育基金。”。“國(guó)家實(shí)行措施，促進(jìn)農(nóng)業(yè)擴(kuò)大利用外資”?！豆奈柰馍掏顿Y產(chǎn)業(yè)名目》將以下農(nóng)、林、牧、漁業(yè)工程列為鼓舞外商投資的范圍：〔1〕中低產(chǎn)農(nóng)田改造〔2〕蔬菜〔含食用菌、西甜瓜〕、水果、茶葉無(wú)公害栽培技術(shù)及產(chǎn)品系列化開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)〔3〕糖料、果樹(shù)、花卉、牧草等農(nóng)作物優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)技術(shù)、品種〔轉(zhuǎn)基因品種除外〕開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)〔4〕花卉生產(chǎn)與苗圃基地的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)〔5〕農(nóng)作物秸稈還田及綜合利用、有機(jī)肥料資源的開(kāi)發(fā)生產(chǎn)〔6〕中藥材種植、養(yǎng)殖〔限于合資、合作〕〔7〕林木〔竹〕營(yíng)造及良種培育〔8〕自然橡膠、劍麻、咖啡種植〔9〕優(yōu)良種畜種禽、水產(chǎn)苗種繁育〔不含我國(guó)特有的貴重優(yōu)良品種〕〔10〕名特優(yōu)水產(chǎn)品養(yǎng)殖、深水網(wǎng)箱養(yǎng)殖〔11〕防治荒漠化及水土流失的植樹(shù)種草等生態(tài)環(huán)境保護(hù)工程建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。假設(shè)貴公司擬投資的開(kāi)發(fā)工程在上述范圍內(nèi)，則屬于中國(guó)政府鼓舞外商投資的范圍。四、關(guān)于土地租賃合同1、關(guān)于貴公司作為租賃合同的主體資格依據(jù)中國(guó)法律的規(guī)定，外國(guó)投資者在中國(guó)境內(nèi)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必需取得中國(guó)政府認(rèn)可的資格，即在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立外商投資企業(yè)。《企業(yè)法人登記治理?xiàng)l例》規(guī)定，申請(qǐng)企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人登記主管機(jī)關(guān)審核，準(zhǔn)予登記注冊(cè)的，領(lǐng)取《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，取得法人資格，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。依法需要辦理企業(yè)法人登記的，未經(jīng)企業(yè)法人登記主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊(cè)，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。《中華人民共和國(guó)公司登記治理?xiàng)l例》規(guī)定，公司經(jīng)公司登記機(jī)關(guān)依法登記，領(lǐng)取《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，方取得企業(yè)法人資格。未經(jīng)公司登記機(jī)關(guān)登記的，不得以公司名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。企業(yè)法人登記和公司登記的登記機(jī)關(guān)為中國(guó)國(guó)家工商行政治理局和地方各級(jí)工商行政治理局。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有以下情形之一的合同無(wú)效：〔五〕違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。貴公司是在馬來(lái)西亞登記設(shè)立的公司，未經(jīng)中國(guó)的工商行政治理機(jī)關(guān)登記。依據(jù)上述規(guī)定，不能直接在中國(guó)境內(nèi)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，假設(shè)其直接簽訂土地租賃合同，將成為無(wú)效合同。2、關(guān)于 公司作為租賃合同的主體資格依據(jù)國(guó)土局的介紹，該土地使用權(quán)歸華僑農(nóng)場(chǎng)〔由于該土地未辦理《國(guó)有土地使用證》，本所律師至今又無(wú)法找到關(guān)于擁有合法使用權(quán)的批準(zhǔn)文件，該狀況臨時(shí)只能假設(shè)〕。雖然行政上隸屬于華僑農(nóng)場(chǎng)治理，但到底屬于另外一個(gè)企業(yè)法人。其本身并不擁有貴公司擬租賃的土地的使用權(quán)，假設(shè)由其單獨(dú)直接作為出租方簽訂土地租賃合同，將構(gòu)成法律上的無(wú)權(quán)處分，所簽訂的土地租賃合同在法律上屬于效力待定合同。該合同是否有效將取決于土地使用權(quán)人的表態(tài)。3、關(guān)于合同的審批《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的狀況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。第四十五條規(guī)定：“符合以下條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地治理部門(mén)和房產(chǎn)治理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物全部權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；(四)依照本條例其次章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交”由于華僑農(nóng)場(chǎng)是無(wú)償取得土地使用權(quán)，該土地使用權(quán)的取得性質(zhì)屬于劃撥土地使用權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，該土地出租必需履行批準(zhǔn)程序，報(bào)縣級(jí)國(guó)土資源治理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。出租方還必需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。需要特別說(shuō)明的是，依據(jù)上述規(guī)定該土地還必需辦理《國(guó)有土地使用證》方能出租。五、結(jié)論及提示1、假設(shè)貴公司擬投資的開(kāi)發(fā)工程屬于本法律意見(jiàn)書(shū)第三條所提示的《鼓舞外商投資產(chǎn)業(yè)名目》中列明的農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)和漁業(yè)范圍，則屬于中國(guó)政府鼓舞外商投資的工程，貴公司對(duì)該等工程的投資沒(méi)有任何法律障礙。2、華僑農(nóng)場(chǎng)、 及公司至今未供給其對(duì)擬出租的土地?fù)碛泻戏ㄊ褂脵?quán)的批準(zhǔn)文件或《國(guó)有土地使用證》中的其中之一。因此， 公司在法律上并不擁有擬出租的國(guó)有劃撥土地的合法使用權(quán)，且未辦理《國(guó)有土地使用證》，目前不具備完全的出租人的國(guó)有劃撥土地的合法使用權(quán)，且未辦理《國(guó)有土地使用證》，目前不具備完全的出租人的主體資格。應(yīng)當(dāng)由擁有合法使用權(quán)的批準(zhǔn)文件并且擁有《國(guó)有土地使用證》的單位作為出租方簽訂土地租賃合同。2、貴公司是外國(guó)企業(yè)，不具備中國(guó)企業(yè)法人的主體資格，不能直接簽訂土地租賃合同。應(yīng)當(dāng)待貴公司出資在中國(guó)境內(nèi)合法設(shè)立的外商投資企業(yè)登記前方能與具備出租資格的出租方簽訂土地租賃合同。3、擬租賃的土地為農(nóng)業(yè)用地，未經(jīng)法定程序?qū)徟安坏棉D(zhuǎn)變用途，特別是用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。4、所簽訂的土地租賃合同必需履行批準(zhǔn)程序，報(bào)縣級(jí)國(guó)土資源治理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。出租方還必需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵