高姿大廈評估報告材料-2016.3.3

實用標(biāo)準(zhǔn)文案上海陜西南路高姿大廈評估報告一、 項目信息1、地理位置項目位于黃埔區(qū)（原盧灣區(qū)）陜西南路 233號，1/10號線陜西南路站與9/12號線嘉善路之間，臨近上海文化廣場與紹興公園。文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案項目西臨陜西南路、南臨紹興路、北臨永嘉路，所在區(qū)域舊時為法租界，項目周邊擁有眾多歷史優(yōu)秀建筑及文物保護(hù)單位。 商辦產(chǎn)權(quán)，目前為漢庭快捷酒店。2、戶型項目整體為三角形。3、體量項目為1-11層，產(chǎn)權(quán)面積3901.11平方米。1）商業(yè)共三層2）辦公/酒店公寓為4-11層文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案4、目前情況項目為續(xù)輝所有，該地塊先抵押給農(nóng)行，之后續(xù)輝作為債務(wù)人將項目通過上海銀行抵押給東方資產(chǎn)公司。東方資產(chǎn)已擁有標(biāo)的 2年。目前項目在租，包括漢庭酒店等品牌。標(biāo)的：高姿大廈3,901.11m2，其中商業(yè)976.99m2，辦公2924.12m2收購總額：12,000萬,折合樓板價3.08萬元/m2付款方式：引進(jìn)銀行并購貸款（年利率： 9%），一次性支付100%收購款項，取得所有標(biāo)的房源的產(chǎn)權(quán)。收購款之外的成本承擔(dān)：裝修改造費、原租賃方清退費、代理費用、營銷費用、交易稅費稅費及承擔(dān)：辦理收購的過戶手續(xù)時所需要支付的交易稅費由收購方承擔(dān)；5、出讓方案文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案方案一：變賣東方資產(chǎn)申請解凍標(biāo)的后，按照約定價格進(jìn)行過戶。方案風(fēng)險點：1、標(biāo)的解凍后，至房產(chǎn)交易中心提交過戶登記材料后，交易中心承諾20個工作日完成過戶；由于續(xù)輝負(fù)債情況，在此期間其余債權(quán)人對標(biāo)的索權(quán)導(dǎo)致標(biāo)的被查封的風(fēng)險。2、東方資產(chǎn)要求遞交過戶材料后完成收購資金支付。方案二：拍賣與東方資產(chǎn)商定方案，對參與拍賣人選進(jìn)行準(zhǔn)入條件的設(shè)置。方案風(fēng)險點：無法鎖定獲取標(biāo)的價格。二、 地塊周邊情況分析1、地塊周邊現(xiàn)狀無專用停車場，僅地面停車場約 14個。2、區(qū)域供需分析文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案地塊附近可售項目不多，周邊目前無住宅銷售項目，寫字樓產(chǎn)品旁邊瑞金路日月光伯爵居。3、競品市場分析目前日月光伯爵居在售價格5.5-6萬，小面積的達(dá)到7萬以上，開發(fā)商月成交2-3套華麗家族匯景公寓二手價格在 5.2萬-6萬元之間項目如住宅性質(zhì)，價格肯定在10萬-15萬的價格，但辦公性質(zhì)的話價格話，項目價格在5萬-5.5萬左右（毛坯）。三、 產(chǎn)品定位及建議從項目實際情況來看，已無法再分割做小，那項目有以下 2種發(fā)展方向1、改建精品酒店（自持）房型割小，請?zhí)厣覂?nèi)設(shè)計師設(shè)計，相對有一定的市場2、重新精裝修，按酒店公寓出售按此地段的價格，裝修標(biāo)準(zhǔn)的成本在 3800元/平米左右，對外報6000元/平米。裝修標(biāo)準(zhǔn)（地暖/中央空調(diào)/新風(fēng)/軟水）廚房（mile等級）衛(wèi)生間（高儀/唯寶等級）商業(yè)可改成咖啡店或特色書店等小資文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案四、產(chǎn)品面積、價格及銷售速度建議因裝修成本無法進(jìn)入土增稅抵扣項，故每一套房的銷售都簽銷售合同和裝修合同兩份合同。（1）方案一（營銷部提供）：酒店公寓3-11樓，精裝，清水價格5.41萬元/平方米，裝修價格0.6萬元/平方米商業(yè)1-2樓，清水，價格預(yù)估在6.18萬左右銷售周期：2016年12月至2017年11月，共12個月銷售方式建議中介聯(lián)動為主（2）方案二（同策提供）：酒店公寓3-11樓，精裝，清水價格5.5萬，裝修后價格6.5元/平米商業(yè)1-2樓，清水，價格預(yù)估在7萬左右銷售周期：共9個月五、測算（1）方案一（營銷部提供）指標(biāo)類型套數(shù)建筑面積（m2）酒店公寓223295.3商業(yè)4605.81合計263901.11開發(fā)周期2016年2017456789101112123456789101112項目洽談獲取項目解押、清退及獲取產(chǎn)證招投標(biāo)、設(shè)計和樣板房售樓處施工銷售銷售計劃文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案面積2016年2017年2018年總計物業(yè)（m2）銷售比例15%85%0%100%酒店銷量（m2)5052,790-3,2953295售價(萬元/m2）5.555.385.41公寓銷售額（萬元）2,80515,017-17,821銷售比例29%71%0%100%商業(yè)606銷量（m2)174432-606售價(萬元/m2）6.256.156.18銷售額（萬元）1,0872,655-3,742銷量（m2)6793,222-3,901銷售合計銷售額（萬元）3,89217,671-21,563回款額（萬元）1,16718,9151,48021,563裝修單價--裝修合同合計裝修合同收入3031,674-1,977回款額（萬元）1521,8261,977回款額（萬元）1,31920,7411,48023,540備注：1、項目為二手房轉(zhuǎn)讓，考慮到改造成本不能進(jìn)行增值稅抵扣，銷售時按照銷售合同和裝修合同簽訂，涵蓋裝修合同4%的營業(yè)稅。2、銷售回款按照當(dāng)月 30%，次月20%，繳足50%首付后三個月銀行放貸的速度計算。3、裝修回款按照當(dāng)月 50%，次月50%的速度計算。目標(biāo)成本項目總體情況公寓商業(yè)目標(biāo)成可售面成本指標(biāo)目標(biāo)成可售面成本指標(biāo)目標(biāo)成可售面成本指標(biāo)建設(shè)總投資本(萬本(萬本(萬積(m2)(元/m2)積(m2)(元/m2)積(m2)(元/m2)元)元)元)一土地價款13,5113,90134,63311,4133,29534,6332,09860634,633二開發(fā)前期費1433,9013661213,29536622606366三主體建安費2,0113,9015,1551,8933,2955,7451186061,945四基礎(chǔ)設(shè)施費1013,901260863,29526016606260五配套設(shè)施費03,901003,295006060六開發(fā)間接費1353,9013471143,29534721606347開發(fā)成本15,9023,90140,76213,6273,29541,3522,27560637,552資金支付計劃2016年2017年2018年合計一收購額1200012000二對方出讓需支付稅費1,1521,1522.1營業(yè)稅及附加（收購增值額350350.3*5.65%）2.2印花稅（收購額*0.05%）66文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案土增稅（轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價2.3（每年加計5%）－有關(guān)稅金]×適796796.11用稅率）2.4所得稅（（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值--合理費用）×20%）三我方收購需支付稅費1,3941393.863.1承租人清退費1,00010003.2評估費（房產(chǎn)稅核價用）12123.3評估費（用于銀行貸款）10103.4交易手續(xù)費及登記費65.863.5契稅（收購額*3%）3603603.6印花稅（收購額*0.05%）及其他66收購總費用14,54614,546四裝修改造成本1,9285802,508五期間費用1,3561,937293,3225.1管理費（顧問費(=收購價格534209743*3.5%)+收入*1.5%）5.2營銷費（代理費(=毛坯收入589461,004*3%)+營銷費用）5.3財務(wù)費763781291,574合計17,8302,5172920,376收益情況銷售收入（萬元）裝修收入（萬合計（萬元）元）一收入21,563.071,977.1823,540.25二成本12,000.002,507.6814,507.68三期間費用3,321.763,321.76管理費用743.45743.45財務(wù)費用1,574.171,574.17營銷費用1,004.151,004.15四稅金3,545.4879.093,624.574.1收購稅費393.86393.864.2銷售稅金3,151.6279.093,230.714.2.1營業(yè)稅及附加540.3179.09619.404.2.2合同印花稅10.7810.784.2.3評估費（房產(chǎn)稅核價21.5621.56用）4.2.4土增稅2,578.972,578.97文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案五稅前凈利2,695.83-609.592,086.24六所得稅539.17539.17七稅后凈利2,156.66-609.591,547.08八稅后扣除2,152.412,152.41九實際凈利4.25-609.59-605.33備注：稅后扣除含對方出讓需支付稅費和承租人清退費。（2） 方案二（同策提供）指標(biāo)類型 套數(shù) 建筑面積（m2）酒店公寓 22 3,295.30商業(yè)一樓 4 605.81合計 26 3901.11銷售計劃時間總量2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月去化量26422444222建設(shè)總投資收購金額標(biāo)的收購均價元/平方30,760.48標(biāo)的公寓收購總價元120,000,000.00套數(shù)單元26其他：1、現(xiàn)有租戶清退費-漢庭、XX元10,000,000.002、承擔(dān)出讓方需繳納的房產(chǎn)相關(guān)稅費元3,563,000.003、承擔(dān)出讓方需繳納的增值稅費元7,961,100.00實際基金收購支出費用元141,524,100.00出讓方需要繳納的房產(chǎn)稅費-續(xù)輝序號支出項比例小計1合同印花稅0.05%60,000.002營業(yè)稅及附加5.65%3,503,000.003土地增值稅超率累進(jìn)7,961,100.00稅率買入方需要繳納的房產(chǎn)稅費-投資人序號支出項比例小計1評估費（房產(chǎn)稅核價用）120,000.002評估費（用于銀行貸款）100,000.003交易手續(xù)費0.025%30,000.004權(quán)屬登記費55014,3005抵押登記費55014,300文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案6契稅3%3,600,000.007合同印花稅0.05%60,000.008稅務(wù)籌劃100,000.009顧問費3.50%4,200,000.008,238,600.00二手房交易（非住宅）出讓方需要繳納的房產(chǎn)稅費-投資人序號支出項比例小計1合同印花稅0.05%111,824.002評估費（房產(chǎn)稅核價用）223,648.203營業(yè)稅及附加1-房價5.65%5,856,123.304營業(yè)稅及附加2-裝修5.65%1,861,844.505土地增值稅超率累進(jìn)30,089,232.00稅率6營銷費2.00%4,472,964.007代理費3.00%6,709,446.0049,325,082.00收益情況銷售收入（萬元）裝修收入（萬合計（萬元）元）一收入22,364.823,295.3025,660.12二成本12,000.003,295.3015,295.30三期間費用1,982.031,982.03管理費用420.00財務(wù)費用443.79營銷費用1,118.24四稅金4,021.94186.184,208.134.1收購稅費393.86393.864.2銷售稅金3,628.08186.183,814.274.2.1營業(yè)稅及附加585.61186.18771.804.2.2合同印花稅11.1811.184.2.3評估費（房產(chǎn)稅核價22.3622.36用）4.2.4土增稅3,008.923,008.92五稅前凈利4,360.85-186.184,174.66六所得稅-七稅后凈利-八稅后扣除2,162.412,162.41文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案九 實際凈利 2,198.44 -186.18 2,012.25備注：稅后扣除含對方出讓需支付稅費和承租人清退費。文檔大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案附件：各方案對比表方案一（營銷部提供）方案二（同策提供）差額（公司-同銷售收入（萬裝修收入（萬銷售收入（萬裝修收入（萬合計（萬元）合計（萬元）策）元）元）元）元）一收入21,5631,97723,54022,3653,29525,660-2,120二成本12,0002,50814,50812,0003,29515,295-788三期間費用3,3223,3221,9821,9821,3403.1管理費用7437434204203233.2財務(wù)費用1,5741,5744444441,1303.3營銷費用1,0041,0041,1181,118-114四稅金3,757793,8364,0221864,208-3724.1收購稅費39439439439404.2銷售稅金3,363793,4423,6281863,814-3724.2.