某土地置換項目效益測算

****土地置換項目效益測算情況說明一、項目概況本項目位于**市翠屏區(qū)岷江西路，緊鄰岷江北岸，與南面的翠屏山公園遙遙相對，一江之隔，東臨內宜高速公路，西臨流杯池公園。本項目屬于**市政府對****股份有限公司進行重組的重要組成部分，所以**市政府提出了用土地進行置換“建新廠、建新城”的要求。涉及****占用土地約為618畝，其中已經辦理了土地證的有483畝。另外可以通過招拍掛獲得200余畝的河灘地和周邊其它地塊210畝土地，這樣就可以為新城建設提供約1028畝土地。二、項目測算編制依據1、****老廠區(qū)規(guī)劃圖；2、**舊州控制性詳細規(guī)劃；3、2007年**市轄區(qū)國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓結果公示表；4、2008年元月11日與**國資委會談記錄。三、項目規(guī)劃指標方案****項目地塊塊規(guī)劃指標方方案表規(guī)劃指標名稱單位方案一容積率按22方案二容積率按44總用地面積平方米685337685337總建筑面積平方米18504103700820地上總建筑面積平方米13706742741348可銷售面積平方米13501142700228容積率24建筑覆蓋率35%35%銷售面積比例97%97%住宅平方米11102462220492別墅平方米102801205602商業(yè)面積平方米137067274134公建配套平方米2056020560地下室面積平方米479736479736綠化率30%30%四、項目銷售收入表****項目地塊塊銷售收入表表銷售部分可售率銷售價格（均價）方案一容積率按22方案二容積率按44銷售面積（平方米米）合價（萬元）銷售面積（平方米米）合價（萬元）住宅100%360011102463996892220492799377別墅100%500010280151401205602102801商業(yè)100%8000137067109654274134219307車位60%4000013706328941370632894銷售收入合計5936371154380****項目地塊塊開發(fā)成本測測算表序號項目名稱方案一容積率按22方案二容積率按44備注計算面積（㎡）計算單價（元/㎡㎡）合價（萬元）計算面積（㎡）計算單價（元/㎡㎡）合價（萬元）一土地費用13501147611028002700228381102800土地成本（1000萬元/畝）18504105561028003221084319102800二前期工程費用1350114207382112700228207665151規(guī)劃設計及勘察費費用1850410407402322108440128842可行性研究費用1850410193322108411613監(jiān)理費用185041015277632210841548324“三通一平”費用185041020370132210842064425測繪費用18504103555322108439666圖紙審查費用18504103555322108439667招標管理費用185041059253221084516118報建費用1850410100185043221084100322119其它費用18504102037013221084206442三建安工程費用13501142132287842270022817414701411土建工程13706741000137067274134810002741352安裝工程1370674260356382741348260712752.1給排水工程1370674100137072741348100274132.2弱電工程13706748010965274134880219312.3暖通工程137067415205627413481541122.4強電工程1370674658909274134865178193電梯工程1370674709595274134870191894地下車庫工程47973622001055424797362200105542四基礎設施配套費用用1350114336453352700228283763121道路工程185041020370132210842064422排水工程1850410509252270022850135013燃氣工程1850410458327322108445144954供水工程185041030555132210843096635供電工程185041025462632210842580536污水處理工程185041010185032210841032217市政路燈工程185041059253221084516118景觀綠化工程1850410509252322108450161059其它18504101018503221084103221五項目運作費用13501147139625127002286851850181營銷費用1350114881187327002288623088銷售收入的2%2管理費用135011444593627002284311544銷售收入的1%3土地增值稅預提135011453712427002285113853銷售收入的1.22%4所得稅135011414519590270022814138095銷售收入的3.33%5營業(yè)稅135011424432947270022823764068銷售收入的5.555%6不可預見費用1350114881187327002288623088銷售收入的2%7財務費用13501145169082700