某大廈物業(yè)管理

HYPERLINK\l"_Toc155776220"第一章**大廈物業(yè)管理2HYPERLINK\l"_Toc155776221"第一節(jié)**大廈概述2HYPERLINK\l"_Toc155776222"一、定義和范疇2HYPERLINK\l"_Toc155776223"二、誕生背景2HYPERLINK\l"_Toc155776224"三、發(fā)展歷程2HYPERLINK\l"_Toc155776225"四、對社會的影響3HYPERLINK\l"_Toc155776226"五、現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢3HYPERLINK\l"_Toc155776227"第二節(jié)**大廈構(gòu)成及其特征5HYPERLINK\l"_Toc155776228"一、特征剖析5HYPERLINK\l"_Toc155776229"二、系統(tǒng)的構(gòu)成特點(diǎn)8HYPERLINK\l"_Toc155776230"第三節(jié)自動化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析15HYPERLINK\l"_Toc155776231"一、自動化系統(tǒng)15HYPERLINK\l"_Toc155776232"二、自動化系統(tǒng)的功能18HYPERLINK\l"_Toc155776233"三、自動化系統(tǒng)的組成22HYPERLINK\l"_Toc155776234"四、自動化系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò)24HYPERLINK\l"_Toc155776235"五、實(shí)例點(diǎn)評——哈爾濱報業(yè)大廈自控管理系統(tǒng)集成25HYPERLINK\l"_Toc155776236"第四節(jié)電氣系統(tǒng)物業(yè)管理模式及實(shí)例分析28HYPERLINK\l"_Toc155776237"一、空調(diào)系統(tǒng)管理模式28HYPERLINK\l"_Toc155776238"二、電梯系統(tǒng)管理模式41HYPERLINK\l"_Toc155776239"三、照明系統(tǒng)管理模式44HYPERLINK\l"_Toc155776240"四、實(shí)例點(diǎn)評——山西日報社新聞采編大樓的供配電系統(tǒng)44HYPERLINK\l"_Toc155776241"第五節(jié)辦公自動化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析47HYPERLINK\l"_Toc155776242"一、辦公自動化系統(tǒng)概述47HYPERLINK\l"_Toc155776243"二、辦公自動化系統(tǒng)規(guī)劃52HYPERLINK\l"_Toc155776244"三、實(shí)例點(diǎn)評——深房廣場ＯAS系統(tǒng)設(shè)計與分析55HYPERLINK\l"_Toc155776245"第六節(jié)通信自動化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析60HYPERLINK\l"_Toc155776246"一、語音通訊模式60HYPERLINK\l"_Toc155776247"二、衛(wèi)星通信模式61HYPERLINK\l"_Toc155776248"三、圖文通信模式61HYPERLINK\l"_Toc155776249"四、數(shù)據(jù)通信模式61HYPERLINK\l"_Toc155776250"五、新型通信系統(tǒng)管理模式62HYPERLINK\l"_Toc155776251"六、公共廣播系統(tǒng)管理模式65HYPERLINK\l"_Toc155776252"七、實(shí)例點(diǎn)評——廣東國際大廈通信系統(tǒng)66HYPERLINK\l"_Toc155776253"第七節(jié)**大廈系統(tǒng)規(guī)劃與設(shè)計實(shí)例分析68HYPERLINK\l"_Toc155776254"一、高校**化教學(xué)樓設(shè)計68HYPERLINK\l"_Toc155776255"二、常州國際金融大廈設(shè)計71HYPERLINK\l"_Toc155776256"三、民用機(jī)場候機(jī)樓設(shè)計76HYPERLINK\l"_Toc155776257"四、智慧廣場**化系統(tǒng)設(shè)計79HYPERLINK\l"_Toc155776258"第八章其他類型的物業(yè)管理84HYPERLINK\l"_Toc155776259"第一節(jié)工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理84HYPERLINK\l"_Toc155776260"一、工業(yè)廠房與倉庫的管理84HYPERLINK\l"_Toc155776261"二、工業(yè)廠房與倉庫的服務(wù)86第一章**大廈物業(yè)管理第一節(jié)**大廈概述一、定義和范疇**大廈的內(nèi)涵至今還在不斷發(fā)展變化，所以迄今為止還沒有一個普遍接受的定義。但是我們基本可以采用以下的方式來定義：**大廈利用計算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)及自動控制技術(shù)，經(jīng)過系統(tǒng)綜合開發(fā)，將樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)(ＢAS)、通信自動化系統(tǒng)(CAＳ)、辦公自動化系統(tǒng)(OＡＳ)與大廈和結(jié)構(gòu)有機(jī)地集成為一體，為人們提供理想的安全、舒適、節(jié)能、高效的工作和生活空間。**大廈起源于美國聯(lián)合科技建筑集團(tuán)(ＵnitedTechnologiesＢuildingSystems，簡稱UTBＳ)所介紹的康涅狄格州市政大樓(CityPlaceｂuilding)我們可從其所描述的情況中概括出**大廈具有以下性質(zhì)：１.樓內(nèi)設(shè)置數(shù)字式程控電話，全樓布滿可供LAＮ(局域網(wǎng))通信的電話網(wǎng)。２.諸如計算機(jī)傳感器、LAＮ等在**大廈里得到高效綜合的應(yīng)用，使得以最節(jié)省的消耗得到最舒適的溫度、最悅耳的音樂、最愉快的氣氛，使居住者能夠上下出入方便，并確保防火、防煙、防震、防盜，保證控制電梯、空調(diào)設(shè)備的功能等。３.能高度自動處理辦公室事務(wù)，由于辦公室里各種終端聯(lián)網(wǎng)作業(yè)，所以文字處理、電子郵件、檔案共享、科學(xué)計算等要求能夠靈活自如地加以處理。４.通信費(fèi)用少。５.可提供電視會議、座談等辦公業(yè)務(wù)需要的使用場所及信息傳遞途徑。６.具備自動保安系統(tǒng)，如電子自動警戒、追蹤和記錄。７.確保符合電子化辦公環(huán)境的性能。例如圖像顯示設(shè)備(VisualＤisplayTerminal)的應(yīng)用可能帶來的問題——燈光(窗光)幻影、空調(diào)噪聲等，另外，工作人員在此環(huán)境內(nèi)長時間工作，需要綠色植物調(diào)節(jié)身心健康，相應(yīng)地對建筑環(huán)境也要做出必要的考慮。二、誕生背景**大廈與一般建筑的不同之處在于，**大廈能夠使人“足不出戶，日理萬機(jī)”。美國UTBＳ公司在１９８１年最初使用“**”兩字時，那時的含義與現(xiàn)在相比，具有相當(dāng)大的區(qū)別。其它的**大廈，如日本的本田大廈、NTT品川大廈等，情況也是如此。這是因?yàn)?*大廈的興起有著其特定背景，隨著背景因素的變化，**大廈的內(nèi)涵也在不斷變化。促使**大廈蓬勃興起的背景因素主要有以下三方面：１.計算機(jī)及通信技術(shù)的飛速發(fā)展，將人們原來的夢想變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)，原來的不可能成為可能。２.計算機(jī)通信自由及通信線路大眾化，促使了信息技術(shù)毫無約束地發(fā)揮作用。３.在大樓銷售競爭中，如果沒有獨(dú)特的魅力便難以推銷成功，將原來長方體式建筑造型變?yōu)楣P筒式建筑造型就是其中一種促銷手段，冠以“**大廈”則更是一種促銷措施。三、發(fā)展歷程１.１９７３年，Ｈｅrbert大學(xué)社會學(xué)家ＤｅnielBell聲稱“信息時代到來了”，從此以后，重要的不再是勞動力和能源，信息開始扮演著越來越重要的角色。２.原來是以電話為代表的通信時代，到了７０年代中期，興起了通信技術(shù)與信息處理并行的所謂compunication時代。３.７０年代末期，開始使用“**(intelligent)”一詞。４.１97８年９月，NTT副社長北原在國際計算機(jī)通信會議(IＣＣＣ)上提倡信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(INS)，使得希望利用網(wǎng)絡(luò)的人，只要擁有一條網(wǎng)絡(luò)線路，就可以獲取多種信息服務(wù)，獲得豐富多彩的信息。５.１９８２年ICOT財團(tuán)成立，專門從事生產(chǎn)具有推理能力的人工**計算機(jī)(第五代計算機(jī))，信息通信的能力因此大為提高。６.１９84年１月，康涅狄格州市政大樓建成，從此“**”一詞開始廣為傳播。７.１９84年２月，在紐約召開世界第一屆Teleport(信息發(fā)射基地)會議，會議決定發(fā)射廣播衛(wèi)星，24小時將信息傳播到世界各地。８.同年日本指定盛岡市等地作為新媒體地區(qū)，探討信息化的需求，調(diào)查其可行性(feasibility)。９、１９８５年３月，日本選定Teletopia(未來型通信都市構(gòu)想)的20個地域。１０、同年４月，日本電氣公司轉(zhuǎn)為民營，成立NTT(日本電信電話株式會社)，從此競爭加快了**化的步伐。11.１９８６年成立**聯(lián)合促進(jìn)會，研究**大廈及其周圍地區(qū)環(huán)境，推進(jìn)調(diào)查研究工作，邁入了**綜合城市建設(shè)的新紀(jì)元。四、對社會的影響單一**大廈的效果只能體現(xiàn)在該建筑內(nèi)部，但若能與同類型建筑互相交換信息，則信息面更廣、效果會更好。所以**建筑對社會的影響越來越大，成本越來越低廉，信息越來越快、準(zhǔn)、全?？梢韵胂螅谐蝗?，在家上班猶如到辦公室上班一樣，完全可以成為現(xiàn)實(shí)。與此同時，高度**大廈也存在下列的一些問題：１.電子設(shè)備對于工作人員健康的不利影響；２.由于過分依賴**化自動管理，一旦機(jī)器發(fā)生故障，可能導(dǎo)致一系列問題，甚至癱瘓；３.工作中，人只面對計算機(jī)，減少了工作中面對面交談的機(jī)會，可能造成人際關(guān)系淡漠；４.因?yàn)檫^度依賴計算機(jī)，將影響人們的應(yīng)變能力；５.計算機(jī)病毒廣泛流行，利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)犯罪的事件增多。五、現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢由于經(jīng)濟(jì)水平、文化需求差距很大，美國、日本等當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)大國，已經(jīng)開始綜合智能城市構(gòu)想的建設(shè)。在美國，已有數(shù)以萬計的**大廈拔地而起。在日本，新建的辦公大樓已有60%是**大廈。發(fā)達(dá)國家，如瑞士、瑞典等，因祟尚自由生活，追求舒適安全，所以雖然擁有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但人們只求住在**住宅中，滿足于自動保安及高度視聽享受。至于發(fā)展中國家的人民，溫飽問題尚未解決，更不用說追求**住宅的享受了。雖然各國現(xiàn)狀有所不同，但是**大廈未來的發(fā)展趨勢是一樣的，只是發(fā)展先后而已。所以從美、日現(xiàn)狀出發(fā)，設(shè)想我國在１０年后應(yīng)該會有下列發(fā)展：１.在大城市附近交通便利的地方，建立國際信息發(fā)射基地Teleport，吸引企業(yè)界聚集，共享豐富快捷的信息服務(wù)。這種基地，小的如社區(qū)，大的如城鎮(zhèn)，世界上已有22處。２.今后的商業(yè)城市一定是Teletopia(未來型通信城市)，是綜合**(IntelligentComplex)的城市，其組成單元是**大廈(IntelligentＢuilding)，是建筑企業(yè)(如UTBＳ)與通信企業(yè)(如AT&Ｔ)聯(lián)合開發(fā)的跨領(lǐng)域合作完成的高附加值的新興事物。在屋里就能知道世界各個角落發(fā)生的事，然后再做出決策下達(dá)命令。因此今后**大廈必須具有ＯＡ(ＯfficeAutomation)、ＢA(ＢｕildingAutomtion)及ＣＡ(CommunicationＡutomatioｎ)的功能才行。圖7-7-1概括表示了**大廈的基本框架。圖7-7-1**大廈的框架概念綜上所述，對“**”兩字含義需要補(bǔ)充說明的是，“**”應(yīng)該主要體現(xiàn)綜合技術(shù)，因?yàn)橄到y(tǒng)綜合是**的重要手段，它把OＡ和ＢＡ聯(lián)系成為一個整體，變成一元化服務(wù)(TotalService)。經(jīng)過系統(tǒng)集成，優(yōu)化組合各種信息，以較少的費(fèi)用獲取較多的信息，實(shí)現(xiàn)自動報警、防災(zāi)保安、自動調(diào)節(jié)室溫、自動換氣、代繳電費(fèi)水費(fèi)、節(jié)省能源的目標(biāo)。我國的**大廈尚處在萌芽階段，一切都在追隨美、日等先進(jìn)國家的前進(jìn)步伐。以日本為例，日本最初因?yàn)橘Y料檔案及ＷAN落后，亟待充實(shí)，所以從LAN的對接著手，著眼于與WAN的對接(dcking)，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)以利用外部資料。同時注意建筑理念的轉(zhuǎn)變，不單純追求建筑**化，而且要求功能與人的配合，通過人機(jī)界面有效發(fā)揮高度**效應(yīng)。發(fā)達(dá)國家認(rèn)為資料檔案化發(fā)展的結(jié)果是，一般檔案文件將全部被計算機(jī)所取代，一般知識信息不再像以前那樣充滿價值，只有創(chuàng)造性的知識才能真正擁有未來的知識產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)該激發(fā)人們的創(chuàng)造潛能，使得**建筑更**，**城市更發(fā)達(dá)。第二節(jié)**大廈構(gòu)成及其特征一、特征剖析美國UTBＳ推出的市政大樓大致具有下列特征：１.“**”主要用在出租式大樓；２.ＳTS(SharedTenantService)：用戶電話交換設(shè)備的免費(fèi)服務(wù)；３.OneStopShopping：一個窗口滿足任何通信及ＯＡ的有關(guān)要求，即所謂的功能集成；４.集成程度不同：有多少**建筑就有多少個**等級；５.目標(biāo)在于提高辦公室工作效率，方法是通信技術(shù)的集成(integration)；６.每個建筑都有集成，但是集成的目標(biāo)不僅限于一棟建筑，可以聯(lián)系跨越數(shù)座大廈。(一)**大廈的構(gòu)成因素。1.**大廈的目標(biāo)。**大廈的目的是讓中小企業(yè)能夠共享到如同大企業(yè)規(guī)模的方便、快捷、安全、高層次的辦公室工作環(huán)境。對于**大廈，商業(yè)界與企業(yè)界學(xué)者們的研究結(jié)論往往是不一樣的。前者往往認(rèn)為**大廈的目的在于提高利潤，后者卻樂于宣稱“**的目的的在于改善辦公室工作環(huán)境”。前者強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，后者強(qiáng)調(diào)運(yùn)用效果。**大廈錯綜復(fù)雜的關(guān)系，請參見下圖7-7-2，其上半部分反映**大廈與用戶需求的關(guān)系，下半部分反映**大廈與**綜合方法的關(guān)系。圖7-7-2**大廳目標(biāo)的復(fù)雜關(guān)系總之，用戶的實(shí)際需求和**大廈的高額利潤引起了開發(fā)商的極大興趣，迫使研究建筑信息技術(shù)的學(xué)者不得不絞盡腦汁全力以赴，采取最為有效的集成方法，以節(jié)省投資，獲得最高利潤。學(xué)者們的研究對象已從**大廈擴(kuò)展到**城市。(二)**大廈的技術(shù)內(nèi)涵。１.傳輸技術(shù)。用于**建筑的重要技術(shù)多種多樣，其中，傳輸技術(shù)起著不可缺少的主要作用。猶如人體中聯(lián)系大腦的神經(jīng)系統(tǒng)一樣，通信系統(tǒng)遍及建筑物各處。其中主神經(jīng)線路是星型LAN，通常采用雙絞線電纜(ＴwistPairＣable)為主要配線材料。２.**化技術(shù)。美國人把單獨(dú)使用的**大廈稱為ＳmartＢuilding，多用戶合用的**建筑才稱為IntelligentＢuilding，目的在于強(qiáng)調(diào)**化技術(shù)就是綜合集成。集成各軟硬件要素時，如果稍有傾向，就會產(chǎn)生有所偏重的**化。常見的**大廈偏重于豪華，所以**化技術(shù)除了集成的意義外，給人的印象更多是“豪華”。而當(dāng)今學(xué)者們推崇的**化是由八種因素綜合平衡構(gòu)成的。這八種因素分別為：OＡ設(shè)備、通信設(shè)備、防災(zāi)防盜設(shè)備、電氣設(shè)備、傳輸設(shè)備、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備、人體工程學(xué)、身份辨別系統(tǒng)等，如圖7-7-3所示。圖7-7-3**大廈技術(shù)內(nèi)涵（二）——**化技術(shù)３.人體工程學(xué)技術(shù)。(１)人體工程學(xué)概念。**大廈的功能在于盡量提高環(huán)境舒適與方便程度，所以必須根據(jù)ERＧＯ-ＮＯＭＩＣＳ的觀念進(jìn)行探討。ＥＲＧＯＮOＭIＣＳ由希臘語ＥＲＧOＮ(工作)、ＮＯＭＯＳ(管理)及IＣＳ(學(xué)科)等三個詞合成而來，本意為“研究人與工作環(huán)境的科學(xué)”，首先為英國海軍的Ｍarell所提倡。美國常稱其為ＨumanEngineering，日本譯成“人間工學(xué)”，就是我們常說的人體工程學(xué)的意思。(２)人體工程學(xué)環(huán)境化。過去ＥＲＧ０ＮＯＭICＳ往往只針對機(jī)器或家具的人機(jī)界面，如今美國人將它的涵義擴(kuò)大，認(rèn)為空間環(huán)境也應(yīng)列入研究范圍之中。通常情況下，辦公室工作人員對工作環(huán)境的要求具體包括：①工作便捷，容易達(dá)到高效率；②提供如同都市生活的方便；③身心舒暢的工作環(huán)境；④心情愉快、氣氛輕松的周圍環(huán)境；⑤處處想到工作人員是人，并不是機(jī)器；⑥尊重工作人員獨(dú)特的創(chuàng)造興趣。以上六種需求，可以按觀點(diǎn)分類改寫成為：①在業(yè)務(wù)上要功能齊全；②在生活上要方便；③在生理上要舒適；④在心理上要愉快；⑤不干涉獨(dú)立人格；⑥尊重個人志趣愛好。(３)活動空間工作流線化。１)空間規(guī)劃。①活動空間應(yīng)按下列四個目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃：Ａ.提供舒適、容易滿足各種需求的生活空間；Ｂ.提供適合自控系統(tǒng)精密要求的環(huán)境，以滿足節(jié)省能源的需要；Ｃ.提供能夠提高工作效率的情報及通信自動化系統(tǒng)環(huán)境；Ｄ.提供方便高效的輔助工作環(huán)境，即所謂的工作服務(wù)環(huán)境。②在設(shè)計時，除考慮是否符合人體工程學(xué)環(huán)境外，同時還應(yīng)重視下列五個重點(diǎn)：Ａ.適應(yīng)性(Flexibility，Ａｄaptability)Ｂ.可用性(Ａｖailability)Ｃ.安全性、保安性(Ｓafety，Security)Ｄ.可靠性(Reliability)Ｅ.經(jīng)濟(jì)性、效率性(EConomy，Ｅfficiency)③重視上面五個重點(diǎn)的理由：Ａ.由于辦公室的空間使用并非只限于一種工作，通常為日常工作、一般業(yè)務(wù)、各種會議、研究開發(fā)等目的而引進(jìn)OＡ設(shè)備，為了空間能夠靈活地得以利用，硬件條件逐年都在完善提高。所以要求使用上具有兼容性；Ｂ.**大廈要提高信息系統(tǒng)的用途和地位，主要是看使用它是否會更加方便，即要有便利性；Ｃ.**大廈號稱樓宇自動化，除了大樓電梯能自動經(jīng)濟(jì)有效運(yùn)作外，建筑物在遇到地震、火災(zāi)時都應(yīng)具有自動抗震、自動防火及指導(dǎo)避難的功能，以確保人身及財產(chǎn)安全。所以**大廈必須具有安全性、可靠性及經(jīng)濟(jì)高效的重要保障。④**大廈要特別注意按照下列規(guī)則進(jìn)行設(shè)計：Ａ.對于硬件用途，應(yīng)能夠互通、互換、具有較強(qiáng)的兼容性；Ｂ.按處理的急緩需要和裝置的重要程度，合理確定配備率或共同性后，據(jù)此決定空間區(qū)域等級(rank)，必要時區(qū)域能夠及時開放，以便各個區(qū)域靈活連通；Ｃ.通信管道應(yīng)合理布置在**大廈的各個角落，如神經(jīng)系統(tǒng)一樣發(fā)揮重要作用；Ｄ.建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、建筑設(shè)備備甚至網(wǎng)絡(luò)設(shè)設(shè)施都應(yīng)具有有靈活性(flexxibiliity)；Ｅ.電視會議議室及會客廳廳可提供用戶戶公共使用，衛(wèi)衛(wèi)星天線與大大樓主機(jī)應(yīng)設(shè)設(shè)連通裝置，自自助餐廳、醫(yī)醫(yī)療中心等不不僅為用戶服服務(wù)，也可對對外開放，以以便利大家生生活；Ｆ.**大廈廈除了抗震、耐耐火設(shè)施及防防災(zāi)避難指導(dǎo)導(dǎo)設(shè)施外，還還應(yīng)做到保護(hù)護(hù)大樓內(nèi)一切切資料完好無無損，絕對防防止資料遭到到泄漏、破壞壞、涂改；Ｇ.應(yīng)盡量提提高系統(tǒng)可靠靠性。萬一出出現(xiàn)系統(tǒng)死機(jī)機(jī)或誤操作，就就要具有防止止錯誤擴(kuò)大，并并迅速復(fù)原的的對應(yīng)措施。這這些措施都是是系統(tǒng)工作制制度的基本事事項(xiàng)，在規(guī)劃劃時應(yīng)該合理理地進(jìn)行設(shè)計；Ｈ.**大廈廈除節(jié)省能源源和運(yùn)行費(fèi)用用外，也應(yīng)考考慮精兵簡政政，提高服務(wù)務(wù)人員的工作作效率。２)空間布局局。雖然根據(jù)辦公公空間的工作作性質(zhì)，辦公公空間布局可可以有所變化化，但仍要考考慮基本一致致的型式。換句話話說，要營造造“多中有一，一一中有多，多多而不亂，一一而有致”的藝術(shù)品味味。傳統(tǒng)的辦公桌桌排列雜亂無無章可循。今今天則更加注注重人體工程程學(xué)空間布置置方式及業(yè)務(wù)務(wù)活動路線，以及OＡ設(shè)備的有有效共享。下下面分為四個個層次舉例說說明OＡ的設(shè)置布布局。第第一個層次是按單位位多人共用ＯＯＡ機(jī)器，所所以O(shè)Ａ機(jī)器設(shè)置置在樓角或OＡ設(shè)備室，稱稱為孤立式(ｓtandalonne)或犄角式布布局。第二個層次是是按部門單位位設(shè)置OＡ機(jī)器，各各機(jī)器間通過過LAN(局域網(wǎng))聯(lián)合運(yùn)行來來發(fā)揮效率，稱稱為部門式布布局。第三個層次是是３人或４人人使用一臺ＯＯＡ機(jī)器，若若辦公室達(dá)到到這種規(guī)模，則則ＯＡ機(jī)器必必然與業(yè)務(wù)息息息相關(guān)。公司司想要查資料料、洽談磋商商、會客決策策都將依賴OＡ機(jī)器，所所以必須提供供理想的空間間條件。這是是OＡ機(jī)器以工工作站的形式式出現(xiàn)，稱為為工作站式布布局。第四個層次是是1人或２人使使用一臺ＯＡＡ機(jī)器的工作作站布局，這這種布局講究究工作保密性性及活動路線線，采取舒適適的矮墻隔間間形式，滿足足建筑設(shè)計提提出的光、熱熱、聲條件，以以及保密和開開放兼?zhèn)涞囊蟆＿@種布布局可以稱為為間隔式布局局。二、系統(tǒng)的構(gòu)成特特點(diǎn)(一)**大廈的分級。我們可以根據(jù)據(jù)**大廈功能能的綜合程度度，具體評價價其**水平的高高低優(yōu)劣。因此當(dāng)**大大廈分級時，要要根據(jù)實(shí)際情情況來考察主主要因素和次次要因素的構(gòu)構(gòu)成關(guān)系，例例如我們可以參參考下列的分分法?！こ跫墶⑤^低級———有電話共享享服務(wù)系統(tǒng)、樓樓宇自動化系系統(tǒng)、防災(zāi)防防盜系統(tǒng)等?！ぶ屑?、一般級———初級之外還還有個人計算算機(jī)共享的配配套程序，可可用于通信服服務(wù)?！じ呒?、共享級———中級之外還還有計算機(jī)系系統(tǒng)的一切共共享服務(wù)。以上是僅按經(jīng)經(jīng)濟(jì)性及通用用性分級，其其實(shí)它們都有有逐步擴(kuò)充的的可能。今天天的基本級可可能明天發(fā)展成中中級，后天發(fā)發(fā)展為高級，高高級的成為更更高級，成為為**城市網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的一部分等等等。給出分分級標(biāo)準(zhǔn)只是是為了便于說說明條件，并并非一定要分分級。(二)**大廈系統(tǒng)范圍圍的劃分。**城市是由***大廈、全電電氣化住宅、公公寓群及工廠廠構(gòu)成，所以以基本上是ＨＨA/ＦA/ＯA/IM的綜合體。當(dāng)當(dāng)然也可以分分別視為自動動化住宅(HA)、自動化工工廠(FA)、自動化辦辦公室(ＯＡ)、**大廈(ＩＭ)。在結(jié)構(gòu)上上將由大廈***化(ＢＩ)、通信**化(CI)、電源**化(EI)、辦公自動動化(OA)及保安系統(tǒng)統(tǒng)自動化(ＳA)所組成。(三)**大廈的規(guī)劃要要點(diǎn)與必備的的電氣設(shè)備系系統(tǒng)。１.**大廈廈的規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)。**大廈的**來來自于下列軟軟件的集成綜綜合運(yùn)作：(１)遙控通信/自備交交換自動化(CA)；(２)辦公室工作信息自自動化處理(ＯA)；(３)大樓管理自動化運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)(BA)；(4)防盜、防火火、防劫自動動化保安管理理(SA)；(５)自動換氣，自動調(diào)調(diào)光，環(huán)境舒舒適化(MA)。除了應(yīng)該具備備上列各項(xiàng)外外，還應(yīng)增加加如何定期及及不定期維修修硬件等。２.必要的電電氣設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)。從規(guī)劃角度來來看，必要的的電氣設(shè)備系系統(tǒng)一般包括括：(１)信息交換系統(tǒng)(CCS)——如電話通通信、工作站站通信、圖像像通信；(２)大樓綜合管理系統(tǒng)統(tǒng)(ＢＳ)——如節(jié)約能能源、安全控控制、環(huán)境管管制。大樓監(jiān)視控制制必要的設(shè)備備包括：(１)新型電話機(jī)；(２)信息網(wǎng)絡(luò)，如ＬAAN、ＷAN等；(３)數(shù)字式用戶交換機(jī)機(jī)(簡寫為數(shù)字字式ＰＢＸ)；(４)電子計算機(jī)；(５)電源設(shè)備。除了上述必要的設(shè)設(shè)備外，***大廈還需要要另外一些設(shè)設(shè)備，它們隨隨著大廈內(nèi)企企業(yè)規(guī)模和業(yè)業(yè)務(wù)種類而有有所不同。辦辦公大樓信息息系統(tǒng)通信組組合概念如圖圖7-7-44所示，它把把大樓信息通通信系統(tǒng)與外界的的網(wǎng)絡(luò)相接通通，構(gòu)成了多多重組合***關(guān)系。圖7-7-4信信息系統(tǒng)通信信組合概念示示意圖【圖7-7--4說明】本圖是以數(shù)字字式ＰＢＸ為為主體的通信信系統(tǒng)，綜合合了以電子計計算機(jī)為中心心的LAN信息交換系統(tǒng)并結(jié)合合了電視會議議等特殊的專專線服務(wù)信息息處理系統(tǒng)。**大廈里的各種種通信儀器與與大廈、公用用通信線路、專專用線路甚至至高速數(shù)字線線路的聯(lián)系必必須以數(shù)字式式ＰBX或新型電話話為核心。所所以今天***大廈的發(fā)展展，與它們有有很大的關(guān)系系。數(shù)字式ＰＢＸ已經(jīng)經(jīng)能夠綜合傳傳統(tǒng)電話的功功能，并增加加存儲交換功功能、數(shù)據(jù)終終端機(jī)存檔功功能、聲音傳傳遞功能及連連接專用線功功能，若再加加上新型電話話機(jī)連接辦公公室計算機(jī)服服務(wù)、記錄聲聲音服務(wù)、文文字處理服務(wù)務(wù)及用住宅設(shè)設(shè)備接通專用用線路的功能能，就會如虎虎添翼。但ＰＰＢＸ的能力力有限，當(dāng)需需要高速通信信(超過64dbpps傳輸速度)及圖像通信信時，它會一一籌莫展，就就需要中心計計算機(jī)的幫助助。所以今天天**化的發(fā)展展，是數(shù)字式式ＰＢＸ、新新型電話機(jī)及及ＯＡ用計算算機(jī)三者的功勞。根據(jù)企業(yè)規(guī)模及業(yè)業(yè)務(wù)種類的不不同，日本NTT推薦的選擇擇標(biāo)準(zhǔn)如表77-7-1。不但要研究通通信系統(tǒng)，還還應(yīng)探討辦公公業(yè)務(wù)處理(OＡ)與樓宇自動動化(ＢＡ)之間的互相相作用。例如如對于特定用用戶，ＮTT提供業(yè)務(wù)用用電視(ITV)、教育用電電視(ETV)、醫(yī)療用電電視(MTV))等電視通信信系統(tǒng)。對于于INＳ模式系統(tǒng)統(tǒng)還要考慮信信息積累、變變換媒體通信信功能等。對于通信收費(fèi)費(fèi)，日本采用用固定單價收收費(fèi)，不論使使用多少都沒沒有折扣。而而美國對于大大用戶有合同性折折扣率(大用戶能得得到七折優(yōu)惠惠再以八折分分租給別人)，以節(jié)省大大樓管理費(fèi)用用，因此在美國除了了上述機(jī)種外外，還需要其其它必要的軟軟件及機(jī)器。３.電源設(shè)施施應(yīng)有的配合合，請參照有有關(guān)規(guī)定。４.空調(diào)設(shè)備備應(yīng)有的配合合。新一代辦公環(huán)環(huán)境的四個要要素是聲、熱熱、光及衛(wèi)生生。除了光以以外，其它要要素的效果都都將直接或間接地地受到空調(diào)設(shè)設(shè)備好壞的影影響。若空調(diào)調(diào)設(shè)備系統(tǒng)缺缺少靈活性(flexxibiliitｙ)，則將損害到**建筑的功功能，所以要要特別關(guān)注空空調(diào)系統(tǒng)。(１)目前是發(fā)展時期，所所以應(yīng)該預(yù)留留多少，需要要設(shè)計者與所所有者協(xié)商之之后才能決定定。雖然結(jié)果果常是根據(jù)愛愛好而做出結(jié)結(jié)論，但一般般來說，建筑筑物的規(guī)模越越小，越需要要考慮因?qū)韥戆仓脵C(jī)器，而考考察確保施工工方便的位置置與空間。(２)大樓里空調(diào)系統(tǒng)宜宜采取區(qū)域劃劃分方式進(jìn)行行規(guī)劃。屬于于獨(dú)立部門的的大樓，用這這種方式很容容易規(guī)劃好；；但是租賃大大樓由于租戶戶的使用情況況不一，所以以對于租賃大大樓則不宜采采用。按保安需要程程度，分為輕輕、中、重三三組區(qū)域，如如表7-7--2按以下程程序處理。①輕級保安區(qū)是出租性工作室室區(qū)域，由于于工作人員大大多吃住在這這里，所以室室內(nèi)環(huán)境較為為重要，冷氣氣、暖氣系統(tǒng)統(tǒng)往往隨住戶戶愛好而變化化，應(yīng)多考慮慮溫度控制和和隔間變化帶帶來的影響。要要根據(jù)模數(shù)單單位確定區(qū)域的大小，或或按終端計算算機(jī)或復(fù)印機(jī)機(jī)等OＡ機(jī)器配置置要求進(jìn)行考考慮。接待室室和會議室要要另外考慮室室內(nèi)換氣等。但但不論采取什什么方式，今今后的**建筑最好好按一人一臺臺計算機(jī)終端端進(jìn)行設(shè)計。輕級保保安區(qū)的負(fù)載載變動幅度約約在20(kccal/ｈ·㎡)［２３.２６w/(ｈ·㎡)］左右，采用小小型懸掛式空空調(diào)最為合適適，建筑物設(shè)設(shè)計施工時應(yīng)應(yīng)按這個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝設(shè)。②中級保安區(qū)僅占出出租面積的１１０％上下，但但墻砌到天花花板高度，相相互之間完全全隔開，每小小時平方米產(chǎn)產(chǎn)生熱量７５５～１５０kcal(３１４～６６２８KJ)(ＳＨ)，冬天也需需要使用冷氣氣。好在這種種區(qū)域分布在在建筑物中心心，便于設(shè)置置冷卻水管等等。設(shè)計時不不但要預(yù)設(shè)冷冷卻水配管，還還要預(yù)留修理理漏水用的進(jìn)進(jìn)出空間及從從空調(diào)機(jī)接出出冷風(fēng)的空間間，這樣才能能應(yīng)付自如地地暫停區(qū)域供水來修理理漏水。③重級保安區(qū)都是與與中心計算機(jī)機(jī)相關(guān)的房間間，保安、載載荷、自由進(jìn)進(jìn)出方式和層層高都比其他區(qū)域講究究，約占建筑筑面積５％～～７％，也必必須留有冷卻卻水管的配置置和維修空間間。由于有些些租戶為了保保密性可能要要求專用配管管，所以管徑徑不要太大，占占滿預(yù)留空間間。這個區(qū)域域的冷氣負(fù)載約為５00kcaal/(h··㎡)［５８１.５w］左右。為為**管理專設(shè)設(shè)的主計算機(jī)機(jī)和數(shù)字式ＰＰＢＸ室等的的冷熱源或空空調(diào)機(jī)都應(yīng)分分設(shè)專用為宜宜。(３)０Ａ辦公時代講究究省能省力，**建筑更是如此?！笆∧堋⑹×Φ谝弧钡臅r代已經(jīng)經(jīng)過時，現(xiàn)在在是“**(全能、方便便、有效)、進(jìn)取”的時代，是是以積極開發(fā)發(fā)(努力生產(chǎn)、調(diào)調(diào)節(jié)生產(chǎn)、控控制生產(chǎn))來代替消極極的節(jié)省能源源人力(當(dāng)然不是放棄節(jié)約能能源人力，只只是不再一味味主張省能省省力)的時代。例例如在ＯＡ辦辦公時代，有有“時間外”(正常辦公時時間外)的觀念；時時間外用電增增加了大樓設(shè)設(shè)施的消耗，是是應(yīng)按高價計計罰并限制用量。但在在講究**的今天，為為了迎接國際際通信密集化化、高速化的的需求，不得得不采取“時間外也是是時間內(nèi)”的做法，縮縮小晝夜不同同時間用電的的單價差額，以以滿足不同用用戶的用電需需要。對于時間外的的問題，以前前是以全公司司為對象，今今天改以“科”為對象進(jìn)行行區(qū)域劃分。但是如果要兼顧省能省力，就還要**地操作控制空調(diào)設(shè)備，所以大樓空調(diào)必須系統(tǒng)化，減少傳送動力并盡量利用自然熱源。對于下列各項(xiàng)要仔細(xì)考慮，如果預(yù)算金額可以應(yīng)付，就應(yīng)設(shè)法予以滿足。①降低空調(diào)機(jī)與風(fēng)槽槽間的空氣阻阻力；②大溫度差送風(fēng)及送送水；③變流量送水系統(tǒng)((VWV方式)；④空調(diào)面積變化時傳傳送動力的適適應(yīng)效率；⑤濕度、CO2粉塵塵控制的經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)。關(guān)于節(jié)省熱能能，則應(yīng)按照照下列原則實(shí)實(shí)施：①了解冬季所需熱能能，把握整個個建筑的負(fù)載載特性，設(shè)計計以熱能再生生為重點(diǎn)的系系統(tǒng)。因?yàn)?*建筑中控控制濕度最為為重要，所以以不必考慮使使用外氣進(jìn)行行房屋冷卻。②應(yīng)使建筑部分負(fù)載載特性良好，使使它容易按照照二次側(cè)變流流量方式或大大溫度送水。③為了實(shí)現(xiàn)安全及自自動化管理，即即使耗能稍多多一點(diǎn)，也應(yīng)應(yīng)在所不惜。④宜設(shè)置全熱交換器器或蓄熱槽以以存貯冬季冷冷水及夏季溫溫水。(四)**大廈的主要工工作內(nèi)容。**大廈三大系統(tǒng)統(tǒng)的主要工作作內(nèi)容見表77-7-3。傳統(tǒng)的建筑多多采用大型儀儀表集中盤對對各個重要設(shè)設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)視，并并通過操作盤盤來進(jìn)行集中式的的操作，配線線上則采用一一對一的配線線方式。***大廈實(shí)際是是高新技術(shù)在在傳統(tǒng)建筑業(yè)業(yè)中，信息技技術(shù)向傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的集集中表現(xiàn)。結(jié)結(jié)合我國國情情，特別是房房地產(chǎn)業(yè)，***大廈的側(cè)重點(diǎn)是建筑筑設(shè)備自動化化。ＢＡ系統(tǒng)統(tǒng)是**大廈的基基本起點(diǎn)，它它采用計算機(jī)機(jī)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)術(shù)、自動控制制和通信技術(shù)術(shù)，組成高度度自動化的綜綜合管理系統(tǒng)統(tǒng)，把建筑物物內(nèi)的所有設(shè)設(shè)備和設(shè)施有有效地管理起來，實(shí)實(shí)現(xiàn)節(jié)能、高高效、可靠、安安全地運(yùn)行。在在**大廈中，與與大廈環(huán)境相相關(guān)的應(yīng)用技技術(shù)還有：地地板配線技術(shù)術(shù)、墻板配線線技術(shù)、頂棚棚配線技術(shù)。系系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)布布線，是通過過綜合布線系系統(tǒng)(PremmisesＤistriibutioonSysstem)來實(shí)現(xiàn)的，綜綜合布線系統(tǒng)統(tǒng)對**大廈來說說，就如人體體內(nèi)的神經(jīng)系系統(tǒng)，其特點(diǎn)點(diǎn)是將所有的的語言、數(shù)據(jù)據(jù)、視頻信號號等的布線，通通過統(tǒng)一的規(guī)規(guī)劃設(shè)計，綜合在一套套標(biāo)準(zhǔn)的布線線系統(tǒng)中。信信號傳輸技術(shù)術(shù)的進(jìn)步，使使得一對信號號線路可傳輸輸多種信號。PD系統(tǒng)提供開開放式的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)通訊接口，能能支持多廠商商的不同類型型設(shè)備的數(shù)據(jù)據(jù)傳輸和網(wǎng)間間互聯(lián)，其幾乎包含含了全部弱電電系統(tǒng)的布線線，可以傳輸輸數(shù)據(jù)、文本本、圖像、傳傳感器、模擬擬或數(shù)字語音音等信號，綜綜合布線將***大廈的各各子系統(tǒng)有機(jī)機(jī)地連接，為為系統(tǒng)的集成成提供了物理理介質(zhì)：ＢＡ系統(tǒng)采用用集散式的計計算機(jī)控制系系統(tǒng)，通常分分為中央管理理系統(tǒng)、系統(tǒng)統(tǒng)監(jiān)督控制器器、現(xiàn)場控制機(jī)三三級管理?，F(xiàn)現(xiàn)場控制機(jī)包包括各類設(shè)備備如水泵、空空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)機(jī)等自帶的保保護(hù)器、控制制箱；溫度、濕濕度、煙、壓壓差、流量、液液位等傳感器器和各類調(diào)節(jié)節(jié)閥門等?，F(xiàn)現(xiàn)場控制機(jī)對對設(shè)備或?qū)ο髤?shù)實(shí)實(shí)行自動檢測測、自動保護(hù)護(hù)、自動故障障報警和自動動調(diào)節(jié)控制。系系統(tǒng)監(jiān)督控制制器則是接受受系統(tǒng)內(nèi)各現(xiàn)現(xiàn)場控制機(jī)傳傳送的信息，按按照設(shè)定的程程序或管理人人員的指令實(shí)實(shí)現(xiàn)對各設(shè)備備的控制管理，并將將信息上傳到到中央管理系系統(tǒng)。中央管管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)責(zé)對整個ＢＡＡ系統(tǒng)實(shí)施組組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)監(jiān)督、管理、控控制。由于**大廈廈的各**化子系統(tǒng)統(tǒng)是由多廠商商提供的，因因此，必須通通過綜合布線線系統(tǒng)及計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技技術(shù)，把構(gòu)成成**大廈的各各子系統(tǒng)集成成為一個相互互關(guān)聯(lián)、統(tǒng)一一和協(xié)調(diào)的系系統(tǒng)，使資源源達(dá)到充分地地共享。而系系統(tǒng)的集成是是一個涉及多多學(xué)科、多技技術(shù)的綜合性性應(yīng)用領(lǐng)域。８８０年代起，國際上上就興起系統(tǒng)統(tǒng)集成商業(yè)務(wù)務(wù)。系統(tǒng)集成成商并不從事事硬、軟件的的生產(chǎn)和開發(fā)發(fā)，而是根據(jù)據(jù)業(yè)主需求，設(shè)設(shè)計系統(tǒng)建設(shè)設(shè)方案，選擇擇不同廠商的的產(chǎn)品進(jìn)行組組合，以自己己的技術(shù)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)為用戶建設(shè)一個適適當(dāng)?shù)南到y(tǒng)：：其必須為用用戶提供的三三大服務(wù)是：：１.系統(tǒng)優(yōu)化設(shè)設(shè)計；２.系統(tǒng)優(yōu)化施工；３.系統(tǒng)運(yùn)行管管理。隨著**大廈廈的逐步普及及，傳統(tǒng)的電電氣設(shè)備安裝裝公司必須適適應(yīng)市場動向向，將傳統(tǒng)的的安裝方式與**大廈應(yīng)用用的高新科技技有機(jī)地結(jié)合合起來，提高高技術(shù)隊伍的的水平及安裝裝層次，集設(shè)設(shè)備安裝及系系統(tǒng)集成于一一體，敢于向向**大廈的綜綜合性工程挑挑戰(zhàn)，才能使使自己跟上時時代發(fā)展的步步伐，在市場場經(jīng)濟(jì)中永遠(yuǎn)遠(yuǎn)立于不敗之之地。第三節(jié)自動化系系統(tǒng)物業(yè)管理理及實(shí)例分析析一、自動化系統(tǒng)**大廈自動化系系統(tǒng)是**建筑中的的一個重要系系統(tǒng)。**大廈自動動化系統(tǒng)是一一種將與智能大廈有關(guān)關(guān)的電力、照照明、空調(diào)通通風(fēng)、給排水水、消防、保保安、運(yùn)輸?shù)鹊仍O(shè)備集中監(jiān)監(jiān)視、控制和和管理的綜合合性的系統(tǒng)。過過去，對空調(diào)調(diào)、采暖通風(fēng)風(fēng)、動力站房房、給排水、變變配電等設(shè)備備的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)視的中央監(jiān)監(jiān)視系統(tǒng)和空空調(diào)、給排水水、變配電的的自動控制裝裝置是各自獨(dú)獨(dú)立的。隨著著計算機(jī)技術(shù)術(shù)的進(jìn)步及數(shù)數(shù)字通信技術(shù)術(shù)的提高，兩兩者合二為一一，發(fā)展成為為所有自控設(shè)設(shè)備可相互傳傳送信息，以以整個系統(tǒng)來來進(jìn)行綜合控控制管理的統(tǒng)統(tǒng)一體。這種種系統(tǒng)以計算算機(jī)局域網(wǎng)絡(luò)絡(luò)為通信基礎(chǔ)礎(chǔ)，以計算機(jī)機(jī)技術(shù)為核心心，具有分散散監(jiān)控和集中中管理的功能能。它是與數(shù)數(shù)據(jù)通信、圖圖形顯示、人人機(jī)接口、輸輸入輸出接口口技術(shù)相結(jié)合合的，用于設(shè)設(shè)備運(yùn)行管理理、數(shù)據(jù)采集集和過程控制制的自動化系系統(tǒng)。鑒于自自動化系統(tǒng)對對于**大廈物業(yè)業(yè)管理上高效效、方便，因因此在**大廈建設(shè)設(shè)中已經(jīng)被廣廣泛應(yīng)用。(一)**大廈自動化系系統(tǒng)的子系統(tǒng)統(tǒng)一般**大廈廈設(shè)備控制可可分為２個子子系統(tǒng)：設(shè)備備運(yùn)行管理和和控制系統(tǒng)以以及防火與保保安系統(tǒng)。每個子子系統(tǒng)包含若若干受監(jiān)控對對象的系統(tǒng)，各各受監(jiān)控對象象的系統(tǒng)又有有相互協(xié)調(diào)的的功能。１.設(shè)備運(yùn)行行管理和控制制系統(tǒng)。它包括暖通空空調(diào)系統(tǒng)、給給排水系統(tǒng)、電電氣系統(tǒng)、運(yùn)運(yùn)輸系統(tǒng)和其其他要納入的的設(shè)備的控制制和管理。２.防火與保保安系統(tǒng)。它包括火災(zāi)報報警及消防控控制系統(tǒng)，出出入口控制系系統(tǒng)，防盜報報警系統(tǒng)，結(jié)結(jié)構(gòu)防震、防防水、防凍系統(tǒng)及及其他要納入入的設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)。(二)**大廈設(shè)備運(yùn)行行管理和控制制系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理理和控制系統(tǒng)統(tǒng)所管理的設(shè)設(shè)備主要是***大廈內(nèi)所所有的機(jī)電設(shè)設(shè)備，包括暖暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備備、給排水系系統(tǒng)、電氣系系統(tǒng)設(shè)備及運(yùn)運(yùn)輸設(shè)備。１.暖通空調(diào)調(diào)系統(tǒng)設(shè)備。主要有熱水泵泵、冷卻塔、冷冷凍水泵、制制冷機(jī)組、新新風(fēng)機(jī)組、空空氣處理機(jī)組組、變風(fēng)量機(jī)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、熱熱交換器、鍋鍋爐、分汽缸缸、凝結(jié)水回回收系統(tǒng)等。２.給排水系系統(tǒng)設(shè)備。主要有高位水水箱、低位水水箱、水泵、加加壓泵、飲水水設(shè)備、熱水水供應(yīng)設(shè)備、生生活水處理設(shè)設(shè)備、污水處處理設(shè)備等。３.電氣系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備。主要有配變電電設(shè)備、自備備電源、不間間斷電源(ＵPS)、照明設(shè)備備、動力設(shè)備備等。４.運(yùn)輸設(shè)備備。有電梯、自動動扶梯、文件件或原材料自自動輸送裝置置等。**大廈設(shè)備運(yùn)行行管理和控制制系統(tǒng)有２種種形式，即現(xiàn)現(xiàn)場自動控制制系統(tǒng)和中央央監(jiān)視控制系系統(tǒng)。１.現(xiàn)場自動動控制系統(tǒng)。用于對空調(diào)、動動力站房、給給排水等設(shè)備備相關(guān)的過程程(物理量)進(jìn)行常規(guī)控控制、程序控控制、節(jié)能控控制等。如在在空調(diào)設(shè)備中中，進(jìn)行環(huán)境境溫度、濕度度的控制；在在動力站房設(shè)設(shè)備中，對熱熱泵、冷凍機(jī)、水水泵的臺數(shù)控控制和壓力控控制等；在給給排水設(shè)備中中，對進(jìn)行建建筑物內(nèi)給水水、排水、水水處理的水箱箱和水泵的控控制。還有照照明自動控制制、電梯的自自動控制等。這這些系統(tǒng)都是是相對獨(dú)立的。２.中央監(jiān)視視控制系統(tǒng)。監(jiān)視建筑物內(nèi)內(nèi)的各種設(shè)備備的運(yùn)行狀態(tài)態(tài)，不僅進(jìn)行行顯示、記錄錄、操作，還還能與變配電電、空調(diào)等整個系系統(tǒng)相關(guān)的設(shè)設(shè)備聯(lián)動控制制。例如，按按照預(yù)先設(shè)定定的時間表進(jìn)進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行行控制，當(dāng)使使用辦公室時時，為了按時時達(dá)到設(shè)定的的溫度，通過過設(shè)定空調(diào)的的起動／停止止時刻，進(jìn)行行最佳起動／／停止控制。(三)**大廈防火與保保安系統(tǒng)。**大廈防火與保保安系統(tǒng)又稱稱安全保衛(wèi)系系統(tǒng)，主要是是保障建筑物物內(nèi)部人員、物物資和設(shè)備的安全。它它分為保安系系統(tǒng)和火災(zāi)自自動報警系統(tǒng)統(tǒng)。1.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)統(tǒng)(FAS)。安全保衛(wèi)系統(tǒng)統(tǒng)并不單是確確保建筑物日日夜24小時方便地地出入，更重重要的是保護(hù)護(hù)使用者的人人身安全?；鸹馂?zāi)自動報警警系統(tǒng)設(shè)置了了各種探測器器，隨時探測測建筑物內(nèi)的的火災(zāi)情況以以防止蔓延燃燃燒。一旦接接到火災(zāi)警報報，立即在中中央監(jiān)視(裝置)顯示，并即即時停止空調(diào)調(diào)的運(yùn)行，同同時自動開啟啟防排煙風(fēng)機(jī)機(jī)及采取其他他相應(yīng)動作。２.保安系統(tǒng)統(tǒng)(SCＳ)。在保安系統(tǒng)中中，有在大廈廈、房間等的的出入口實(shí)行行機(jī)械化管理理的出入管理理系統(tǒng)(ＡCＳ)。在出入管管理系統(tǒng)中，有有鑰匙管理箱箱方式和身份份卡方式，還還有防止不法法侵入并發(fā)出出警報的閉路路電視監(jiān)視系系統(tǒng)(CCTVV)以及防盜監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)。(四)**大廈各子系統(tǒng)統(tǒng)間的關(guān)系。設(shè)備運(yùn)行管理理和控制系統(tǒng)統(tǒng)與防火與保保安系統(tǒng)這２２個子系統(tǒng)各各有不同的功功能，但相互互又有一定的聯(lián)系系。目前，這這２個子系統(tǒng)統(tǒng)之間的關(guān)系系可以是下面面的其中之一一。１.防火與保保安系統(tǒng)納入入ＢＡ系統(tǒng)。在在技術(shù)上，這這２個子系統(tǒng)統(tǒng)完全可以納納入ＢＡ系統(tǒng)統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)共用主站，僅僅僅分站分設(shè)設(shè)或是作成一一套系統(tǒng)，這這樣，整個ＢＢＡ系統(tǒng)控制制協(xié)調(diào)性較好好。如發(fā)生火火災(zāi)時，可以以自動打開公公共避難通道道及出入口、關(guān)關(guān)閉空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)等協(xié)調(diào)性動動作。這樣，設(shè)設(shè)備資源可以以共享，節(jié)省省投資，節(jié)省省人力。為滿足管理體體制的要求，可可以設(shè)防火及及保安專用中中央站，賦予予它較高的操操作級別。在在上海市頒布實(shí)實(shí)施的《***建筑設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》中，“關(guān)于**化系統(tǒng)集集成”的一般規(guī)定定中指出：“建筑**化系統(tǒng)集集成，應(yīng)具有有各個**化系統(tǒng)信信息的匯集和和對各類信息息的綜合管理理”。《智能建筑設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)》中關(guān)關(guān)于甲級***建筑物“火災(zāi)報警與與消防聯(lián)動控控制”的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是：“系統(tǒng)應(yīng)與ＢＢＡ系統(tǒng)合用用或作為其一一個子系統(tǒng)實(shí)實(shí)現(xiàn)報警、滅滅火、消防聯(lián)聯(lián)動等的各項(xiàng)項(xiàng)功能。當(dāng)管管理體制上有困困難時，可以以單獨(dú)組成系系統(tǒng)，但應(yīng)留留有接口，使使其與ＢＡ系系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)?！保?防火與保保安系統(tǒng)獨(dú)立立于ＢＡ系統(tǒng)統(tǒng)。這是受到到目前管理體體制的限制不不得已的做法法。如果在管管理體制上有有困難可以這這樣做，但是是控制的協(xié)調(diào)調(diào)性往往受到到減弱。因而而在設(shè)計上應(yīng)應(yīng)注意其協(xié)調(diào)性。(五)**大廈自動化系系統(tǒng)技術(shù)的發(fā)發(fā)展。從控制設(shè)備硬硬件來看，***大廈自動動化系統(tǒng)技術(shù)術(shù)的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)經(jīng)歷了幾個個階段。從50年代的氣動動儀表控制系系統(tǒng)，60年代發(fā)展為為電動單元組組合儀表，７７０年代發(fā)展展為采用小型型或超級小型電子計算算機(jī)的集中式式控制系統(tǒng)，以以及后來采用用微型計算機(jī)機(jī)的集散式控控制系統(tǒng)(DCＳ)，目前正在在向采用現(xiàn)場場總線(FCS)的**儀表控制制系統(tǒng)發(fā)展。從從功能上來看看，是一個從從監(jiān)控到管理理的發(fā)展過程程。早在數(shù)十年前前國外就有超超高層建筑了了。它的設(shè)備備非常多，分分成各種系統(tǒng)統(tǒng)，如空調(diào)系系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)統(tǒng)、變配電系系統(tǒng)、保安系系統(tǒng)、消防系系統(tǒng)、停車場場管理系統(tǒng)等等，各自獨(dú)立立，相互之間間沒有什么聯(lián)聯(lián)系。這些系系統(tǒng)的運(yùn)行操操作比較復(fù)雜雜。在當(dāng)時的的技術(shù)條件下下，只能采用用氣動或電動動單元組合儀儀表對各個設(shè)設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)視，并并通過操作盤盤來進(jìn)行集中中操作。在配配線上，采用用多線制配線線的方式。如如果需要將某某一設(shè)備的狀狀態(tài)信號及操操作功能全部部顯示于中央央監(jiān)控室內(nèi)，就必需一對對一地設(shè)置配配線。這樣不不但耗用的導(dǎo)導(dǎo)線很多，安安裝不便，費(fèi)費(fèi)用大，而且且只能選擇一一些最重要的的設(shè)備在中央央監(jiān)控室內(nèi)顯顯示和操作，大大多數(shù)設(shè)備仍仍需在現(xiàn)場操操作和記錄。８０年代，即即使采用小型型或超級小型型電子計算機(jī)機(jī)的控制系統(tǒng)統(tǒng)，仍然有安安裝不便和線線路投資大的問題題。隨著微型型電子計算機(jī)機(jī)技術(shù)的迅猛猛發(fā)展，***大廈的中央央控制系統(tǒng)也也開始發(fā)生變變化。由于電電子計算機(jī)的的信號傳輸技技術(shù)的進(jìn)步，對對樓內(nèi)各種設(shè)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)監(jiān)測不必再一一對一地配置線路了。一一對信號線路路就可傳送多多種信號，所所有的設(shè)備狀狀態(tài)都可以顯顯示于中央監(jiān)監(jiān)控室內(nèi)，很很容易進(jìn)行操操作和管理，不不但節(jié)省了人人力，而且提提高了效率。在控制功能方方面，由于當(dāng)當(dāng)時的現(xiàn)場控控制設(shè)備價格格昂貴，功能能也不完善，所所以大部分的的系統(tǒng)運(yùn)算及處處理功能，仍仍需集中到中中央控制室內(nèi)內(nèi)由計算機(jī)主主機(jī)進(jìn)行處理理。當(dāng)時的中中央監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)功能，只限限于初級的設(shè)設(shè)備狀態(tài)變化化顯示，按時時間表和直接接控制管理，以以及對現(xiàn)場反反饋的數(shù)據(jù)進(jìn)行運(yùn)算。進(jìn)入90年代代，以前需要要由中央控制制室內(nèi)計算機(jī)機(jī)主機(jī)完成的的功能，已由由一些低價格格、高處理能能力的現(xiàn)場控控制器所取代代。中央監(jiān)控控室的操作人人員，只要下下達(dá)所需要的的指令，現(xiàn)場場控制器就會自動地地參考其他數(shù)數(shù)據(jù)、自動運(yùn)運(yùn)算并控制相相關(guān)的設(shè)備，以以達(dá)到操作者者的要求。這這樣一來，中中央控制系統(tǒng)統(tǒng)的主機(jī)，就就不需要再負(fù)負(fù)擔(dān)大量的數(shù)數(shù)據(jù)運(yùn)算工作作，而中央控控制系統(tǒng)的功功能也逐漸由控制改為為提供各種數(shù)數(shù)據(jù)報表和專專項(xiàng)的統(tǒng)計文文件。此時，“中央控制系系統(tǒng)”的名稱就逐逐步改為“中央管理系系統(tǒng)”，其系統(tǒng)形形式也由以前前的集中監(jiān)視視、集中控制制，變化為集集中監(jiān)視、集集中管理、分散散控制；中央央控制室的主主機(jī)也變?yōu)橐砸蕴峁﹫蟊砗秃途o急應(yīng)變處處理為主。因因此，中央監(jiān)監(jiān)控室也可以以稱為防災(zāi)中中心。該中心心不斷地將各各種數(shù)據(jù)報表表提供給管理理人員，通過過分析數(shù)據(jù)報報表，求取本本大樓可以節(jié)節(jié)約的運(yùn)行成成本(如節(jié)約能源源、節(jié)約人事事成本等)的方式，從從而進(jìn)一步提提高大樓的附附加值。當(dāng)有有災(zāi)害發(fā)生時時，可以通過過大樓管理系系統(tǒng)得知何時時何地發(fā)生何何種事故，便便于事故處理理人員迅速作作出反應(yīng)，減減小事故帶來來的危害和影影響。目前，國際上上又有現(xiàn)場總總線系統(tǒng)(FCＳ)的出現(xiàn)，這這是一種開放放式系統(tǒng)。其其特點(diǎn)是采用用**化變送器器、**化執(zhí)行器器和現(xiàn)場總線線網(wǎng)絡(luò)，使得得符合同一現(xiàn)現(xiàn)場總線標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的不同產(chǎn)品品可以相互連接，相相互操作，通通過網(wǎng)關(guān)可以以實(shí)現(xiàn)不同現(xiàn)現(xiàn)場總線的互互聯(lián)。因而該該系統(tǒng)具有開開放性、可擴(kuò)擴(kuò)展性和先進(jìn)進(jìn)性等優(yōu)點(diǎn)。這樣，建筑物物自動化系統(tǒng)統(tǒng)已經(jīng)從純機(jī)機(jī)械控制系統(tǒng)統(tǒng)、氣動控制制系統(tǒng)、液壓壓控制系統(tǒng)、電電動控制系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)化為電子控控制系統(tǒng)。其其控制方式已已經(jīng)從模擬的的控制方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為直接數(shù)數(shù)字控制(ＤＤＣ)及現(xiàn)場總線線系統(tǒng)方式。系系統(tǒng)形式開始始從集中式、分分布式轉(zhuǎn)變?yōu)闉槿植际?。這這些分布式控制系統(tǒng)既既是獨(dú)立的，又又是相互聯(lián)系系的、綜合的的、統(tǒng)一的。(六)**大廈管理系統(tǒng)統(tǒng)?，F(xiàn)代的大廈管管理系統(tǒng)應(yīng)該該是一個***化的綜合管管理系統(tǒng)。它它應(yīng)能夠利用用收集到的樓樓內(nèi)相關(guān)資料，分分析整理成有有效的信息，運(yùn)運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)術(shù)和方法使大大樓的運(yùn)行方方式更有效、運(yùn)運(yùn)行成本更低低、競爭力更更強(qiáng)。同時，使使大樓內(nèi)各個個子系統(tǒng)高度度綜合，做到到設(shè)備控制綜綜合保安、防防火，提高物業(yè)管管理的效率和和綜合服務(wù)功功能。這種具具有高生產(chǎn)率率、低運(yùn)行成成本和高安全全性大樓管理理系統(tǒng)，稱為為“**大廈管理理系統(tǒng)”或“**大廈管理理與控制系統(tǒng)統(tǒng)”。大廈物管管理系統(tǒng)收集集與建筑物內(nèi)的的各種設(shè)備相相關(guān)的信息，并并進(jìn)行數(shù)據(jù)的的收集、累積積、計算等。它它包括建筑物物管理業(yè)務(wù)、保保養(yǎng)業(yè)務(wù)、收收租業(yè)務(wù)、能能源管理及建建筑物所有者者的維持預(yù)算算管理等事務(wù)務(wù)的自動處理理。例如：臺賬管管理、合同管管理、運(yùn)行業(yè)業(yè)績管理、保保養(yǎng)時間表管管理、維修計計劃管理、維維修業(yè)務(wù)支援援、設(shè)備履歷歷管理、預(yù)算算管理、設(shè)備備圖紙管理、自自動集中抄表表、費(fèi)用計算算等管理業(yè)務(wù)務(wù)的軟件自動處理。這這是一種以目目前國際上先先進(jìn)的分布式式信息與控制制技術(shù)而設(shè)計計的集散型系系統(tǒng)(ＤCS)。二、自動化系統(tǒng)的的功能建立**大廈廈自動化系統(tǒng)統(tǒng)的目的是在在于向建筑物物的使用者提提供舒適、安安全和方便的的環(huán)境，使承租者者及管理者能能夠通過整個個大樓的節(jié)能能、節(jié)省人工工來降低運(yùn)行行成本，維持持和提高總的的資產(chǎn)價值。(一)**大廈自動化系系統(tǒng)的功能。建筑物自動化化系統(tǒng)的功能能有以下幾個個方面：１.節(jié)省人工工及提高管理理的效率。通過對所有設(shè)設(shè)備的監(jiān)控可可減少設(shè)備管管理人員和他他們的勞動強(qiáng)強(qiáng)度。如改善善設(shè)備運(yùn)行狀狀況，可不斷地收收集設(shè)備運(yùn)行行資料，安排排計劃性維修修，改進(jìn)建筑筑物和設(shè)備的的管理，并可可將大量的信信息集中進(jìn)行行綜合性管理理。因此，投投入很少的人人員即可操作作建筑物內(nèi)的的設(shè)備。還可可進(jìn)一步有效效地利用信息息，實(shí)現(xiàn)更高高質(zhì)量的管理理。２.維持最佳佳環(huán)境。**大廈的環(huán)境包包括溫度、濕濕度等的溫?zé)釤岘h(huán)境，空氣氣中的二氧化化碳、粉塵的的含量以及照照明等。對于于每個使用者者以及設(shè)備來來說，始終維維持最佳的環(huán)環(huán)境，是提高高工作效率、更更好地發(fā)揮設(shè)設(shè)備功能和延延長使用壽命命的必要條件件，因此使建建筑物具有良良好的工作和和生活環(huán)境，已已成為建筑物自動化化系統(tǒng)的主要要管理目標(biāo)。３.節(jié)省能源源。通過控制和管管理使設(shè)備高高效運(yùn)行，減減少大廈物能能源消耗，提提高整體節(jié)能能效果。例如如能正確地控制所所設(shè)定的溫度度，加入適當(dāng)當(dāng)?shù)男嘛L(fēng)，根根據(jù)空調(diào)的負(fù)負(fù)荷進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)?shù)目刂疲途涂梢杂行У氐乩米匀荒苣茉矗苊饫死速M(fèi)，給用戶戶提供最舒適適的環(huán)境。這這對于設(shè)定目目的的實(shí)現(xiàn)具具有很大的作作用。對大廈廈物的照明，按按照是否有人人及照明時間間或外界自然然采光情況進(jìn)進(jìn)行綜合控制制，也能收到到很好的節(jié)能能效果。據(jù)有有關(guān)資料介紹紹，設(shè)有大廈廈自動化系統(tǒng)統(tǒng)的建筑物，比比不設(shè)定的可可以節(jié)約能源25%。４.提高***大廈的安全全性。保護(hù)人員和設(shè)設(shè)備的安全，提提高災(zāi)害防治治能力，使***大廈成為為安全的場所所，是**大廈自動化系統(tǒng)統(tǒng)的主要目標(biāo)標(biāo)。由于建筑筑物設(shè)備的所所有信息集中中于中央監(jiān)控控室，因而了了解設(shè)備狀態(tài)態(tài)和操作就變變得相當(dāng)容易易。即使有停停電或火災(zāi)等等異常發(fā)生時時，也能進(jìn)行行相應(yīng)的處理理，維持大廈廈在良好的運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)。另另外，通過安安全系統(tǒng)的綜綜合化，在不不妨礙使用的的前提下，實(shí)實(shí)現(xiàn)了確保大大廈使用者的的安全及機(jī)密密。５.能更好地地給大廈使用用者提供方便便。通過各設(shè)備的的綜合控制，可可以為每個使使用者提供更更高質(zhì)量的服服務(wù)和方便。在在確保安全的的同時，使用用者可24小時(ｈ)不分晝夜自自由地出入建建筑物。(二)**大廈自動化系系統(tǒng)的服務(wù)功功能。**大廈自動化系系統(tǒng)的功能是是通過設(shè)置大大廈設(shè)備控制制系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的，特別是是節(jié)能功能。**大廈設(shè)備備控制系統(tǒng)投投資主要通過過節(jié)能來回收收。節(jié)能可以以通過優(yōu)化控控制過程及優(yōu)優(yōu)化控制的條條件來取得。**大廈設(shè)備控制制系統(tǒng)的服務(wù)務(wù)功能是對各各種設(shè)備的自自動控制和數(shù)數(shù)據(jù)處理。１.各種設(shè)備備的自動控制制。設(shè)備的自動控控制內(nèi)容很多多，主要是按按照一定的條條件控制設(shè)備備的運(yùn)行。具具體有：程序序控制設(shè)備的啟動動和停止；用用于室溫控制制的模擬量調(diào)調(diào)節(jié)，如Ｐ，PI，PID調(diào)節(jié)；能耗耗管理、能源源管理；優(yōu)化啟啟停、時間優(yōu)優(yōu)化控制，設(shè)設(shè)備定時啟動動和停止；日日期-時間與節(jié)日日程序(TOＤ)；維護(hù)管理、優(yōu)先先級操作、報報警報告、數(shù)數(shù)據(jù)報表、參參數(shù)設(shè)定。２.數(shù)據(jù)處理理。它包括數(shù)據(jù)傳傳輸和數(shù)據(jù)處處理２個方面面：(１)數(shù)據(jù)傳輸。將控制點(diǎn)的模模擬量和數(shù)字字量傳輸?shù)娇乜刂破?。各個個控制器間數(shù)數(shù)據(jù)傳輸，如如通過通信接接口(RS２３2，RS48５)或調(diào)制解調(diào)調(diào)器(ＭＯDEＭ)進(jìn)行數(shù)據(jù)傳傳輸。通過網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)傳輸數(shù)據(jù)據(jù)到中央站。(２)數(shù)據(jù)處理。主要有模擬量量測量、設(shè)備備故障監(jiān)測報報告、運(yùn)行時時間累加、脈脈沖積算、設(shè)設(shè)備啟停狀態(tài)態(tài)、歷史趨勢數(shù)據(jù)據(jù)、警報及事事故處理。(三)**大廈自動化系系統(tǒng)的整體功功能。**大廈自動化系系統(tǒng)的整體功功能可概括為為以下幾點(diǎn)：：１.對建筑設(shè)設(shè)備實(shí)現(xiàn)以最最佳控制為中中心的過程控控制自動化；；２.以運(yùn)行狀狀態(tài)監(jiān)測和計計量為中心的的設(shè)備管理自自動化；３.以安全狀狀態(tài)監(jiān)視為中中心的防災(zāi)自自動化；４.以節(jié)能運(yùn)運(yùn)行為中心的的能源管理自自動化。(四)**大廈設(shè)備運(yùn)行行管理和控制制系統(tǒng)的功能能規(guī)劃。設(shè)備運(yùn)行管理理和控制系統(tǒng)統(tǒng)的功能要按按照需求、等等級標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)實(shí)際情況來提提出。通常***大廈內(nèi)有多種種設(shè)備，如空空調(diào)、通風(fēng)設(shè)設(shè)備、鍋爐、冷冷凍設(shè)備、冷冷庫、給水排排水設(shè)備、水水處理設(shè)備等等，大多數(shù)由由制造廠提供供一定的配套套測量控制儀儀表和自動化化裝置，以便便對這些設(shè)備備進(jìn)行監(jiān)控。這些裝置置有的已經(jīng)從從模擬儀表和和自動化裝置置發(fā)展為數(shù)字字化的監(jiān)控裝裝置，如果能能夠符合要求求，就用配套套的控制裝置置。當(dāng)然，也也可增加一些些需要設(shè)備運(yùn)運(yùn)行管理和控控制系統(tǒng)完成成的功能。建建筑物自動化化系統(tǒng)的主要要作用是進(jìn)一一步提供對這這些設(shè)備的集集中監(jiān)控，也也可以說，對對這些設(shè)備控控制的補(bǔ)充和和完善。這時時，要注意設(shè)設(shè)備運(yùn)行管理理系統(tǒng)和建筑筑物自動化系系統(tǒng)的通信接接口。如果配配套的控制裝裝置不能夠符符合要求，就就要用**大廈自動動化和控制系系統(tǒng)來完成。１.暖通空調(diào)調(diào)系統(tǒng)的監(jiān)控控。它包括下下面幾方面的的內(nèi)容：(１)冷熱源機(jī)組控制及及有關(guān)物理參參數(shù)的測量，如如流量、壓力力、溫度、熱熱量測量控制制，以及冷凍凍機(jī)控制、鍋鍋爐控制、采采暖系統(tǒng)控制制、冷卻塔控控制、熱交換換器控制等。(２)空調(diào)工況優(yōu)化控制制。包括空氣氣處理機(jī)組控控制、變風(fēng)量量機(jī)組控制、風(fēng)風(fēng)機(jī)盤管控制制、新風(fēng)機(jī)組組控制。(３)室內(nèi)外空氣參數(shù)測測量。包括溫溫度、濕度、風(fēng)風(fēng)速等的測量量。(４)空氣壓縮機(jī)組或氣氣力輸送裝置置控制。２.給水排水水系統(tǒng)的控制制。它包括給給水排水流量量、壓力、溫溫度測量與控控制；高位水水箱、地下水水池、污水池池的水位測量量、報警、調(diào)調(diào)節(jié)；水泵監(jiān)監(jiān)控，即按水水箱水位起動動停止水泵，按按管網(wǎng)壓力用調(diào)調(diào)速器自動控控制水泵轉(zhuǎn)速速，備用泵自自動投入；熱熱水供應(yīng)系統(tǒng)統(tǒng)控制，以及及排水系統(tǒng)阻阻塞顯示、報報警；水處理理系統(tǒng)控制。３.電氣系統(tǒng)統(tǒng)控制。主要要內(nèi)容有：(１)電源監(jiān)測。電壓、電電流、功率、功功率因數(shù)、頻頻率、斷路器器的狀態(tài)監(jiān)測測。(２)負(fù)荷監(jiān)測。各級負(fù)負(fù)荷的電壓、電電流、功率的的監(jiān)測。(３)負(fù)荷控制。電網(wǎng)負(fù)負(fù)荷調(diào)度控制制，當(dāng)超負(fù)荷荷時，系統(tǒng)停停止低優(yōu)先級級的負(fù)荷。(４)照明控制。辦公室室按照規(guī)定的的工作時間或或室內(nèi)有無人人員控制照明明開關(guān)，公共共場所按室外外亮度控制照照明；按照時時間程序進(jìn)行行節(jié)日照明控控制、室外照照明控制、航航空障礙燈控控制；與火災(zāi)報警及及保安系統(tǒng)聯(lián)聯(lián)動控制有關(guān)關(guān)照明。照明明設(shè)備的亮度度控制，是以以營造氣氛、節(jié)節(jié)能及延長燈燈泡壽命為主主要目的。(５)電機(jī)控制?？蓪ぶ分返碾姍C(jī)啟動動控制、電機(jī)機(jī)狀況及行程程監(jiān)控。(６)備用電源自動啟動動。在主要電電源供電中斷斷時，自動啟啟動備用柴油油發(fā)電機(jī)或燃燃?xì)廨啓C(jī)發(fā)電電機(jī)組；在恢恢復(fù)供電時停停止備用電源源，并進(jìn)行倒倒閘操作。(７)供電恢復(fù)控制。當(dāng)當(dāng)供電恢復(fù)時時，按照設(shè)定定的優(yōu)先程序序，啟動各個個設(shè)備電機(jī)，迅迅速恢復(fù)運(yùn)行行。注意，要要避免同時啟啟動各個設(shè)備備，而使供電電系統(tǒng)跳閘。４.運(yùn)輸系統(tǒng)統(tǒng)控制及運(yùn)輸輸系統(tǒng)運(yùn)行情情況監(jiān)視。主主要有電梯的的群控、自動動調(diào)度、卡片片控制；自動動扶梯按時間間調(diào)度控制；；傳送系統(tǒng)控控制，即自動動控制傳送系系統(tǒng)將物品輸輸送到目的地地。(五)**大廈管理系統(tǒng)統(tǒng)的功能。**大廈管理系統(tǒng)統(tǒng)可以說是辦辦公自動化系系統(tǒng)和**大廈自動動化系統(tǒng)的一一種結(jié)合。１.**大廈廈管理系統(tǒng)業(yè)業(yè)務(wù)需求主要要有以下幾方方面：(１)出租型租賃貸借內(nèi)內(nèi)容的管理與與情況的掌握握。(２)大廈整體收支狀況況的管理與經(jīng)經(jīng)營狀態(tài)的掌掌握。(３)傳送和交換有關(guān)出出租的必要信信息。(４)大廈、設(shè)備及備用用品有關(guān)情況況的掌握、維維護(hù)、保養(yǎng)及及運(yùn)行。(５)公用會議室、停車車場、庫房等等的使用管理理。(６)大廈的清掃、警衛(wèi)衛(wèi)等的管理。(７)分別對各住戶電力力、煤氣、水水的使用管理理、調(diào)節(jié)與結(jié)結(jié)算。(８)大廈的全部電氣、煤煤氣、冷熱水水等的使用狀狀況的管理、調(diào)調(diào)節(jié)及結(jié)算。(９)大廈環(huán)境與設(shè)施服服務(wù)的管理。(1０)大樓設(shè)備與設(shè)施綜綜合利用優(yōu)化化管理等。２.**大廈廈管理系統(tǒng)的的服務(wù)功能有有：(1)大樓經(jīng)營管管理功能，即即各種資源出出租租金管理理。具體有：：①收支管理。經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀及收支管管理，稅金管管理。②預(yù)算管理。包括維維護(hù)、檢修、清清潔、保養(yǎng)等等的人工費(fèi)，材材料、設(shè)備、備備用品消耗預(yù)預(yù)算。③委托合同管理。包包括維修、保保安、清潔等等從業(yè)人員與與產(chǎn)權(quán)業(yè)主間間的合同管理理。④資金管理。包括租租賃費(fèi)、服務(wù)務(wù)費(fèi)、公用(水、電、氣)費(fèi)、電話費(fèi)費(fèi)、公用事業(yè)業(yè)費(fèi)(走廊照明、空空調(diào)等)。⑤合同管理。指租住住戶與產(chǎn)權(quán)業(yè)業(yè)主間合同管管理。⑥出租、借信息管理理。指有關(guān)租租借信息等。(２)大樓運(yùn)行管理功能能。具體有：：①大樓物品維修計劃劃管理，維修修業(yè)務(wù)支援。②大樓設(shè)備臺賬管理理、設(shè)備維修修管理、設(shè)備備圖紙管理。③樓層設(shè)施布局管理理。④環(huán)境衛(wèi)生管理、清清潔運(yùn)行管理理、垃圾處理理管理。⑤測量統(tǒng)計管理。⑥安全管理。⑦備用品管理。⑧能源管理。⑨停車場管理等。(３)出租服務(wù)管理功能能。是指為用用戶提供各種種方便性，實(shí)實(shí)現(xiàn)細(xì)致、周周到的服務(wù)的的功能，具體體如下：①公共設(shè)施使用預(yù)訂訂。包括會議議室、庫房、展展廳、多功能能大廳等日程程預(yù)訂計劃管管理。②規(guī)定時間外需用空空調(diào)的申請管管理。③備用品領(lǐng)用出租管管理。包括申申請領(lǐng)用備品品及其費(fèi)用管管理。④預(yù)約旅行服務(wù)。包包括代辦交通通、住宿。⑤辦公設(shè)備服務(wù)。包包括微機(jī)、傳傳真機(jī)、文字字處理機(jī)等的的辦公設(shè)備服服務(wù)、利用狀狀況管理。⑥收集出勤數(shù)據(jù)。指指對員工出勤勤狀況的統(tǒng)計計與管理。⑦租金狀況通報。指指對各租借戶戶租金狀況的的查詢及時應(yīng)應(yīng)答、通報。⑧無現(xiàn)金服務(wù)。指對對樓內(nèi)自動售售貨機(jī)、商場場、餐廳等等等提供信用磁磁卡或**卡結(jié)算。⑨遠(yuǎn)程計算服務(wù)。使使住戶可共享享主計算機(jī)資資源，通過網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)能接遠(yuǎn)程程用戶終端。⑩支持樓層布局設(shè)計計。指用簡單單的ＣAD系統(tǒng)支持各各樓層新用戶戶入住時的布布局設(shè)計。B11通信郵件件服務(wù)。具有有電子函件、聲聲音郵件、傳傳真郵件等服服務(wù)，能提高高對外各種聯(lián)聯(lián)絡(luò)業(yè)務(wù)效率率。B12信息向?qū)?dǎo)服務(wù)。包括括CATV，ＶRS(視頻應(yīng)答系系統(tǒng))和工作站等等，能提供各各種公共信息息服務(wù)。B13用戶其他他需要的服務(wù)務(wù)等。以上所列的***大廈管理理系統(tǒng)的管理理與服務(wù)功能能，都需要以以系統(tǒng)集成技技術(shù)為基礎(chǔ)開開發(fā)大批配套系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)用軟件，這這也是計算機(jī)機(jī)技術(shù)在建筑筑物自動化系系統(tǒng)方面更深深、更廣層次次的應(yīng)用。隨隨著人類社會會信息化與科科學(xué)技術(shù)的迅迅速發(fā)展，這這種應(yīng)用需求求將永無止境境，也正好成成為大廈管理系統(tǒng)向前前發(fā)展的推動動力。三、自動化系統(tǒng)的的組成**大廈自動化系系統(tǒng)的核心是是電子計算機(jī)機(jī)。電子計算算機(jī)具有數(shù)據(jù)據(jù)采集、存貯貯、邏輯判斷斷、高精度運(yùn)運(yùn)算等能力，因因而在設(shè)備控控制方面，已已經(jīng)從模擬控控制系統(tǒng)發(fā)展展到應(yīng)用數(shù)字字直接控制技技術(shù)來控制空空調(diào)設(shè)備、通通風(fēng)設(shè)備、鍋鍋爐、制冷設(shè)設(shè)備。這些都都是**大廈自動動化系統(tǒng)的基基礎(chǔ)。將這些設(shè)備備的監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技技術(shù)聯(lián)接成局局域網(wǎng)或廣域域網(wǎng)，形成建建筑物自動化化系統(tǒng)，可實(shí)實(shí)現(xiàn)設(shè)備的集集中監(jiān)控，通通過集中監(jiān)控控提高了設(shè)備備的控制管理理水平。一般集散型***大廈自動動化系統(tǒng)由下下列部件構(gòu)成成：傳感器和和執(zhí)行器、控控制分站、中中央站及管理(監(jiān)控)中心。在全全分散型系統(tǒng)統(tǒng)中，傳感器器和執(zhí)行器都都是**化的，它它們和控制分分站沒有區(qū)別。(一)傳感器和執(zhí)行器。各種傳感器和和執(zhí)行器又稱稱現(xiàn)場終端(InfoormatiionPooint，IP)。傳感器有有非電量傳感感器和電量傳傳感器。非電電量傳感器有有溫度、壓力力、液位、位位移等物理量量的傳感器，還還有門感應(yīng)開開關(guān)、紅外／／微波探測器器、煙感探測測器、溫感探探測器、振動動探測器等，非非電量傳感器器一般輸出電電信號。電量量傳感器有電電流電壓、頻頻率、電功率率、功率因數(shù)數(shù)傳感器等，輸輸出電信號有有模擬信號也有是數(shù)數(shù)字信號。輸輸入器有讀卡卡器。執(zhí)行器可控制制風(fēng)量、閥門門開度、電源源開關(guān)等。執(zhí)執(zhí)行器有電動動式、電子液液壓式、電子子氣動式等多種。(二)控制分站?？刂品终景凑照帐欠駥?shí)現(xiàn)閉閉環(huán)控制功能能區(qū)分為分散散控制型(ＤＣＰ)和數(shù)據(jù)采集集型(DGP)。分散控制制型按照有無無微處理器分分為**型(ＤＣＰ-I)和普通型(ＤCＰ-Ｇ)。目前，控控制分站一般是**型的(DCＰ-Ｉ)，有的稱智智慧外圍站(InteelligeentOuutstattion，IOＳ)，由分布式處理器組組成。分布式式處理器實(shí)際際上是一種微微處理器控制制的直接數(shù)字字控制器(ＤＤC)，能作獨(dú)立控制器器執(zhí)行控制作作用。它能提提供的控制作作用如比例、微微分、積分控控制、數(shù)據(jù)總總和及報警、輸輸出監(jiān)測。它它又有很強(qiáng)的的通信能力，可可組成網(wǎng)絡(luò)實(shí)實(shí)現(xiàn)高速實(shí)時時運(yùn)算。一般般有幾路模擬擬量和數(shù)字量輸入入，輸出也有有幾路模擬量量和數(shù)字量。其其中有：模擬量輸入((AI)，如溫度、壓壓力、液位變變送器輸出。數(shù)字量輸入((DI)，通常為接接觸點(diǎn)閉合、斷斷開情況。模擬量輸出((ＡO)，用以操作作調(diào)節(jié)閥、風(fēng)風(fēng)門。數(shù)字量輸出((ＤO)，用以電機(jī)機(jī)啟動、停止止控制。２位位控制(ＯN/OFFF)。有的控制分站設(shè)有有數(shù)字量累計計的接口，可可輸入低頻脈脈沖信號，用用作電度、水水量的積算。典型的控制制器，如美國國Honeyywell公司的ＤeltaNeｔR70444ExccelPllus控制器，為為使其能獨(dú)立運(yùn)行，可可使用手提式式W１04４操作終端(ＰOT)或Ｗ１04５可編程終終端(PPT)。又如美國JoohnsonnConttrols公司的DC９１00控制器、Ｃ260控制器、AHU控制器、LCＰ控制器、手手提式操作終終端ＳM9１00、Ｙ１99。再如美國Auto一Ｍatrix公司的ＳＯLO／ＤＸ控制器、SOLO//IX控制器、ＳＳＯLO／GX控制器、ＵCT-１變風(fēng)量空空調(diào)控制器、手手提式操作終終端ＳOＬ０Tool。有的控制分站站只有數(shù)據(jù)采采集功能，只只能作參數(shù)顯顯示和簡單的的開關(guān)控制功功能，這種分分站稱為ＤＧＰ(ＤataGGatherringＰanel)。如美國Ｈoneywwell公司以前的的產(chǎn)品S1200，S５４１，這種控制器器目前已淘汰汰了。(三)中央站及監(jiān)控中心心。中央站設(shè)置在在監(jiān)控中心，由由中心控制電電子計算機(jī)、顯顯示器和鍵盤盤、打印機(jī)等等組成，是整整個系統(tǒng)的顯顯示控制裝置置。管理中心心或上位計算算機(jī)，可以對對整個系統(tǒng)實(shí)實(shí)行管理和優(yōu)優(yōu)化。所用電電子計算機(jī)也也從過去的小小型電子計算算機(jī)發(fā)展為微微型計算機(jī)工工作站；所用用的中央處理理器目前常見見為Intel８0X８６，Pentiium等；監(jiān)控顯顯示已從字符符式發(fā)展為圖圖形式(ＶGA或SVGA)。高分辨率率彩色顯示器器帶有鼠標(biāo)器器，并具有一一定內(nèi)存、硬硬盤、并行及及串行通信接接口的系統(tǒng)。它它的操作軟件有多用戶戶、實(shí)時、多多任務(wù)處理能能力。目前一一般提供視窗窗操作系統(tǒng)，操操作人員不需需要掌握專門門的計算機(jī)知知識就可操作作該系統(tǒng)。分站和中央站站通過通信接接口進(jìn)行數(shù)據(jù)據(jù)通信，是一一種數(shù)據(jù)網(wǎng)關(guān)關(guān)或信息交換換站。如Ｈoneywwell公司的W705２(單通道結(jié)構(gòu))，W705３(多通道結(jié)構(gòu))；JohnssonCoontrolls公司的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)控制器(ＮＣＵ)，都能作為為獨(dú)立控制器器執(zhí)行獨(dú)立的的控制作用。它它把數(shù)據(jù)信息息傳到中心控控制電子計算算機(jī)，又能接接受中心控制制電子計算機(jī)機(jī)的控制。中央站的作用用是存取全部部數(shù)據(jù)和控制制參數(shù)，長期期趨勢記錄、分分析控制和監(jiān)監(jiān)督，優(yōu)化控控制，輸出打印印報告，非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)程序開發(fā)發(fā)，提供設(shè)備備維修管理數(shù)數(shù)據(jù)、資料和和指標(biāo)等。(四)監(jiān)控點(diǎn)的類型。監(jiān)控點(diǎn)即被調(diào)調(diào)量，一般劃劃分為下面４４類：１.顯示型。包包括運(yùn)行狀態(tài)態(tài)、報警狀態(tài)態(tài)及其他。２.控制型。包包括設(shè)備節(jié)能能運(yùn)行控制、直直接數(shù)字控制制、順序控制制(按時間順序序控制或工藝藝要求的控制制)。３.記錄型。包包括狀態(tài)檢測測與匯總表輸輸出、積算記記錄及報表生生成、巡回記記錄。４.復(fù)合型。指指同時有２種種以上監(jiān)控需需要。四、自動化系統(tǒng)的的結(jié)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)**大廈自動化系系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)指指單機(jī)系統(tǒng)或或多機(jī)系統(tǒng)。對對于多機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)一般組成網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，指的是其網(wǎng)絡(luò)拓拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，它它是建**大廈物業(yè)業(yè)管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)。單機(jī)系統(tǒng)或多多機(jī)系統(tǒng)它有集中式、分分級分布式和和全分布式３３種結(jié)構(gòu)。１.集中式結(jié)結(jié)構(gòu)(單機(jī)系統(tǒng))。集中式結(jié)構(gòu)采采用單片機(jī)、單單板機(jī)或工業(yè)業(yè)控制機(jī)。各各種信號送到到控制器集中中處理。它適適合于小型系統(tǒng)統(tǒng)，以一臺微微機(jī)實(shí)行控制制。如果有多多種設(shè)備要控控制，各自采采用單機(jī)控制制。由于各設(shè)設(shè)備之間沒有有通信，所以以功能是有限限的。２.分級分布布式結(jié)構(gòu)。分布式結(jié)構(gòu)((ＤＣＳ)又稱集散系系統(tǒng)(TDＳ)或多機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)。各種設(shè)備備采用分站(單元控制器)控制，各控控制器接成網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。它可以以由中央站控控制，有２級級或３級結(jié)構(gòu)構(gòu)的分級式或或不分級的集集散系統(tǒng)，適適合于大型和和中型系統(tǒng)。分分站進(jìn)行實(shí)時時控制及調(diào)節(jié)節(jié)，中央站進(jìn)進(jìn)行監(jiān)控管理理。如中央站站停止工作不不影響分站工工作，網(wǎng)絡(luò)通通信也不會中中斷。分站設(shè)設(shè)在受控對象象系統(tǒng)附近，以以微機(jī)實(shí)現(xiàn)監(jiān)控功能能，可和中央央站通信。分分站之間也可可實(shí)行通信，使使網(wǎng)絡(luò)上成員員可以實(shí)現(xiàn)資資源(硬件設(shè)備，軟軟件，信息)共享。該系系統(tǒng)有下列特特點(diǎn)：(1)節(jié)省人力，通通過集中管理理控制，簡化化操作及培訓(xùn)訓(xùn)維護(hù)等。(２)節(jié)能，通過集中管管理控制，合合理調(diào)度負(fù)荷荷。縱觀國內(nèi)眾多多**大廈，常常常會發(fā)現(xiàn)如如下的問題：：１.中標(biāo)廠家家從系統(tǒng)的配配置上不能保保證自動化管管理的完美實(shí)實(shí)現(xiàn)；2.一個好的方案往往往通過承包商商層層盤剝，最最后只