某房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部的設備維修方案

設備維修方案下面是某房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部的設備維修方案，供讀者參考。一、給排水設備設施的維修養(yǎng)護管理方案（一）給排水設備設施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設備設施的維修養(yǎng)護工作，確保給排水設備設施各項性能良好，延長設備設施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。在制定過程中，要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經(jīng)理負責審核《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負責實施給排水設備設施的維修養(yǎng)護，公共事務部負責向有關用戶通知停水情況，以便用戶作好準備，遇突發(fā)事故停水，應向用戶作出解釋。（二）維修組的運作程序維修組的成員負責按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設施設備進行維修養(yǎng)護工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動后，由維修組負責，運行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后，應迅速集中人員趕到現(xiàn)場，進行搶修；維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調(diào)動。（三）水泵機組的維修養(yǎng)護1．水泵的維修養(yǎng)護生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。2．控制柜的維修養(yǎng)護維修組對控制柜每半年進行一次全面養(yǎng)護。維修養(yǎng)護內(nèi)容主要有：清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務必使柜內(nèi)無積塵、無污物；檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改，對于交流接觸器，應清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應更換；檢查復位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件；自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5ＭΩ，否則應進行干燥處理；外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應做除銹處理，然后擰緊接地線；熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損，導線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換；自動空氣開關電阻應不低于100ＭΩ，否則應烘干，在開關閉合或斷開過程中，應無卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈；中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確；信號燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應調(diào)整或更換；運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。3．電機的維修養(yǎng)護外觀檢查應整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應不低0.5ＭΩ，否則應烘干處理，電機接線盒內(nèi)三相導線及連接片應牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應重新油漆。4．相關閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換，清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。（四）水池、水箱的維修養(yǎng)護水池、水箱的維修養(yǎng)護每半年進行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗時的程序如下。1．首先關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。2．泄水閥處于開啟位置，用鼓風機向水池、水箱吹兩個小時以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。3．用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅，以確定空氣是否充足。4．打開水池、水箱內(nèi)照明設施或設臨時照明。5．清洗人員進入水池、水箱后，對池壁、池底洗刷不少于三遍，并對管道、閥門、浮球按上述維修養(yǎng)護要求進行檢修保養(yǎng)。6．清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。7．關閉泄水閥，注入清水。（五）室外給排水設施的維修保養(yǎng)室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應清除雜物，若管道坡度不正確，應重新鋪設，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標識清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次，要求噴水設施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養(yǎng)護一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全，對水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動現(xiàn)象進行修補、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數(shù)的5％進行試水，清掃箱內(nèi)外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標志，標志內(nèi)容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。（六）室內(nèi)給排水設備設施的維修養(yǎng)護1．消防設備的維修養(yǎng)護室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護內(nèi)容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護，其維修養(yǎng)護內(nèi)容如下。（1）每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥，報警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態(tài)。（2）每天檢查一次警鈴，啟動是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道。（3）每月對噴頭進行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時更換。（4）每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài)，保證閥門不會誤關閉。（5）每兩個月對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。當系統(tǒng)因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復到正常狀態(tài)。2．住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護住戶在使用過程中，由于使用不當或前期隱患，會出現(xiàn)各種各樣的問題，需要進行及時維修和正常養(yǎng)護，所涉及的維修養(yǎng)護內(nèi)容如下：（1）個別樓層停水。要先關掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處，以便派專業(yè)人員前來檢查維修。（2）維修墻內(nèi)水管。關閉室內(nèi)所有用水閥門，查看水表，如轉動說明墻內(nèi)水管破損漏水，然后關閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補好水泥，恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內(nèi)水管。（3）閥門接頭漏水。關閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶，應愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。（4）水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內(nèi)芯斷裂應更換內(nèi)芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應更換水龍頭，檢修完畢后，打開總閥門，反復開關水龍頭，開關自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量存放5分鐘，查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時注意清潔。（6）疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時再使用疏通機直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗，并告知用戶，使用時不要向管道亂丟雜物。（7）洗菜（臉）盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重更換彎管，不嚴重可用生膠帶密封接口契損處，達到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動或用力撞擊洗菜（臉）盆。當然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外，還會出現(xiàn)各種各樣的情況，住戶（使用者）除了使用時動作規(guī)范，注意清潔之外，一旦出現(xiàn)情況不要擅自進行修改，應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修，以確保維修效果和維修時間。（七）室內(nèi)給排水設備設施維修程序為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時進行，室內(nèi)維修應遵循一定的程序進行：1．住戶（使用者）向管理處申請。2．值班人員填寫“維修登記表”。3．維修組組長（班長）派工，并填寫“派工單”。4．維修工準備好工具，帶上“派工單”上門維修，進門時，應首先出示工作牌，用語禮貌，查看現(xiàn)場后，按公司規(guī)定的收費標準報價，經(jīng)業(yè)主同意后進行維修。5．維修過程應遵守操作規(guī)程，注意安全。6．維修完畢后，請住戶（使用者）驗收，驗收后，請業(yè)主在“派工單”上寫下意見，并簽名。7．派工單一式三份，維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。（八）室內(nèi)維修服務標準為了使物業(yè)管理公司所管轄的各部分給排水設備設施能安全、有效、長久的使用，確保住戶（使用者）提出的服務要求能得到滿足，特制定維修服務過程中的一些標準及要求，主要包括以下幾個方面：1．預約維修時間接到維修申請后無特殊情況，30分鐘內(nèi)到達，按住戶（使用者）約定時間，如暫時沒有維修人員應向住戶解釋，另約時間。2．維修時間原則上小故障30分鐘內(nèi)，一般故障2小時內(nèi)（不超過8小時），較難故障不超過3天。廚房、衛(wèi)生間、陽臺等設施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等，維修時間一般不超過2小時，水管、閘、閥、水表滲漏一般2小時內(nèi)，最長不超過8小時，如需改管視實際情況由班長確定，廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下，一般在4小時內(nèi)，如大面積或難以處理的最長不超過3天，并在維修后2周內(nèi)，每周不少于1次回訪；房間沒水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修，水池定期清洗外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時停水要寫出停水告示。3．提供材料維修過程中提供的材料應100％合格。4．服務態(tài)度維修人員上門服務或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。（九）給排水設備設施的維修養(yǎng)護的檢驗無論是室外給排水設備設施的維修養(yǎng)護，還是室內(nèi)給排水設施的維修養(yǎng)護，為了保證維修養(yǎng)護工作的正常進行，也為了保證維修養(yǎng)護工作達到用戶滿意，同時使給排水各種設備設施延長使用壽命，避免出現(xiàn)故障，因此，必須按標準要求對維修養(yǎng)護工作進行檢驗。其檢驗職責及檢驗內(nèi)容如下：1．檢驗職責一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗，并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責每月維修工作的回訪，工程部經(jīng)理及工程師負責周檢。2．檢驗內(nèi)容檢驗內(nèi)容主要包括服務及時性的檢驗，維修時間應根據(jù)預定時間，目的地的遠近，維修工作工藝復雜程度而定，一般性維修一般不超過8小時，對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72小時；維修質(zhì)量的檢驗，先進行外觀性檢查，然后對各種不同的設備利用目測、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達到要求標準。二、供配電設備設施的維修養(yǎng)護管理方案（一）安全操作注意事項1．操作高壓設備設施時，必須帶絕緣手套、著棉工作服、使用絕緣操作桿。2．操作低壓設備設施時，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設備。3．嚴禁帶電工作，緊急情況需帶電作業(yè)時，需具備如下條件：（1）有監(jiān)護人；（2）工作場地空間足夠，光線足夠；（3）所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等）；（4）工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。4．自動空氣開關跳閘或熔斷器熔斷時，應查明原因并排除故障后，在行恢復供電。不允許強行送電，必要時允許試送電一次。5．電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。6．變配電房拉、合閘時，應一人執(zhí)行一人監(jiān)護。（二）供配電設備設施操作1．配電變壓器停電的操作要領：（1）拉開各低壓出線開關；（2）拉開低壓總開關；（3）拉開配電變壓器高壓側開關。2．自發(fā)電停點的操作要領：（1）拉開發(fā)電機配電歸總開關；（2）關掉發(fā)電機控制電源。3．配電變壓器送電的操作要領：（1）合上配電變壓器高壓側開關；（2）合上低壓總開關；（3）合上各低壓出線開關。4．自發(fā)電送電的操作