經(jīng)營性物業(yè)的管理

第11章經(jīng)營性物業(yè)的管理11.2寫字樓物業(yè)管理的方式與目標11.3商業(yè)場所的類型與特點11.1寫字樓的類型與特點11.4商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容與特點11.5工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理11.6智能建筑的物業(yè)管理22023/2/5經(jīng)營性物業(yè)的含義及特點辦公類：行政辦公大樓、業(yè)務(wù)大樓、商務(wù)寫字樓等；商業(yè)類：商場、購物中心、購物廣場等；酒店類：酒店大廈、飯店賓館等；工業(yè)類：工業(yè)大廈、工業(yè)廠區(qū)、特種工業(yè)建筑等；綜合類：會展中心、會所、娛樂中心等。經(jīng)營性物業(yè)是指市場上公開出租、出售后用于經(jīng)營的物業(yè)。32023/2/51．經(jīng)營性物業(yè)具有商業(yè)特性：以商業(yè)貿(mào)易和房屋出租為主、其他營業(yè)性經(jīng)營為輔。2．以出租出售為主的經(jīng)營性物業(yè)具有價值不能庫存的特點：房屋建筑物及其設(shè)備設(shè)施的價值及管理服務(wù)費不能庫存。3．經(jīng)營性物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進的特點：保證其出租率、出售率和營業(yè)收入。4．經(jīng)營性物業(yè)具有綜合性的特點：供出租、購物、餐飲和文化娛樂休閑等。42023/2/5重點考慮到物業(yè)的出租經(jīng)營狀況、經(jīng)營收益狀況、租戶客戶穩(wěn)定狀況。經(jīng)營性物業(yè)管理的含義及特點經(jīng)營性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的活動（內(nèi)外環(huán)境變化會影響物業(yè)的使用期限和市場價格）；經(jīng)營性物業(yè)管理必須實施現(xiàn)代化、專業(yè)化管理；經(jīng)營性物業(yè)管理是綜合性的統(tǒng)一管理；經(jīng)營性物業(yè)管理具有極大的社會效益（使物業(yè)始終處于良好運行狀態(tài)，易于出租或出售）。52023/2/5經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容1．物業(yè)管理計劃制定確定管理目標檢測物業(yè)狀況：確定以后的維修保養(yǎng)責(zé)任，根據(jù)委托方和租戶客戶的要求改進物業(yè)制定租金方案和經(jīng)租策略：根據(jù)該物業(yè)的建造檔次、服務(wù)水平、市場狀況等編制物業(yè)管理費用預(yù)算：根據(jù)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備質(zhì)量狀況、管理服務(wù)質(zhì)量狀況、市場成本價格狀況和自身企業(yè)管理水平來確定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同：約定各方權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準等編制物業(yè)管理方案：管理服務(wù)原則、目標、內(nèi)容及處理規(guī)定等62023/2/52．租戶客戶關(guān)系管理發(fā)展商和租戶的關(guān)系管理：包括租賃關(guān)系、合作關(guān)系和責(zé)任關(guān)系。物業(yè)管理公司和租戶的關(guān)系管理：包括服務(wù)關(guān)系、費用關(guān)系和糾紛關(guān)系3．租賃營銷管理市場推廣管理：協(xié)助投資商加強物業(yè)租賃的市場推廣力度租賃業(yè)務(wù)管理：租賃合同、租賃裝修、租賃條款制定、租賃服務(wù)等方面營銷計劃管理：制定行之有效的營銷計劃營銷活動管理：舉辦各種市場和內(nèi)部的營銷推廣活動72023/2/54．制定出租管理辦法制定招租管理辦法：確定招租形式和宣傳類型及租賃業(yè)務(wù)管理辦法制定租金管理辦法：確定租金標準、收取辦法及優(yōu)惠懲罰辦法制定合同管理辦法：確定租賃合同和物業(yè)管理合同的各種管理辦法5．制定經(jīng)營管理辦法物業(yè)宣傳管理辦法：從各個方面對收益性物業(yè)進行有效的推廣宣傳消費顧客管理辦法：調(diào)查顧客的要求和滿意度，作出有效改進措施物業(yè)服務(wù)管理辦法：制定規(guī)范的管理辦法82023/2/5經(jīng)營性物業(yè)管理的資金來源和使用（一）經(jīng)營性物業(yè)的收入經(jīng)營性物業(yè)的收入——主要包括經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入兩個方面。經(jīng)營收入一般是指出租建筑物樓面和其附屬的配套設(shè)施設(shè)備的租金收入。其他業(yè)務(wù)收入則包括管理費、附屬性的餐飲、購物、商務(wù)中心、交通等項服務(wù)所得。92023/2/5（二）經(jīng)營性物業(yè)管理中的費用支出建筑物的維修養(yǎng)護費用；設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護費用；提供各種服務(wù)所需投入的費用；有關(guān)稅費，包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費、土地使用稅等。102023/2/511.1寫字樓的類型與特點112023/2/5寫字樓的含義及類型11.1.1寫字樓的含義“寫字樓”是指辦公大樓，也就是提供給各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。122023/2/511.1.2寫字樓的類型1．按建筑面積大小小型：建筑面積在1萬平方米以下中型：建筑面積在1萬至3萬平方米之間大型：建筑面積在3萬平方米以上132023/2/52．按功能單純型：基本上只有辦公一種功能商住型：既提供辦公又提供住宿的寫字樓綜合型：以辦公用途為主，同時兼具多種功能3．按現(xiàn)代化程度智能型寫字樓：具有高度自動化功能的辦公大樓非智能型寫字樓：傳統(tǒng)的、不具備現(xiàn)代功能的寫字樓142023/2/54．按建造等級、所處位置和物業(yè)管理的檔次等甲級：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)。乙級：建筑物的功能不是最先進的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。丙級：物業(yè)已使用的年限（樓齡）較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，存在較明顯的自然磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租客的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)。152023/2/511.1.3寫字樓的特點單體建筑規(guī)模大，機構(gòu)和人員集中使用時間集中，人員流動性大外觀裝飾標準高，內(nèi)部空間分割靈活設(shè)備系統(tǒng)先進，智能化水平高功能齊全，設(shè)備配套地理位置優(yōu)越，交通條件良好162023/2/511.2寫字樓物業(yè)管理的方式與目標172023/2/5（一）自主經(jīng)營性物業(yè)管理11.2.2寫字樓物業(yè)管理的方式自建自管模式自管與專業(yè)公司相結(jié)合的模式房地產(chǎn)開發(fā)商為了完善自己的售后服務(wù)，組建物業(yè)管理公司進行日后的管理以契約方式合理組合各類專業(yè)公司自管與顧問公司相結(jié)合的模式為了實現(xiàn)向?qū)I(yè)物業(yè)管理公司平穩(wěn)過渡，而在轉(zhuǎn)移階段聘請顧問公司保駕護航182023/2/5（二）委托服務(wù)型物業(yè)管理所謂委托型管理就是寫字樓建造完成后通過簽訂委托協(xié)議書將其委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司管理。委托管理型物業(yè)管理公司受托對寫字樓實施管理，并應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主要求提供產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和物業(yè)檔案資料的管理、物業(yè)的中介管理、多種經(jīng)營及有償服務(wù)等。租賃經(jīng)營性業(yè)主將已建好的寫字樓通過簽訂租賃或承包協(xié)議方式，將寫字樓出租或出包給物業(yè)管理公司，實現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)的分離。192023/2/5使物業(yè)保值增值確保寫字樓功能的正常發(fā)揮為業(yè)主及客戶提供一個安全、舒適、快捷的工作環(huán)境寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開。11.2.2寫字樓物業(yè)管理的目標應(yīng)與《細則》要求相符合202023/2/5保證設(shè)備完好，運行正常提供安全保障，常備不懈要求環(huán)境整潔，舒適幽靜質(zhì)量要求高，科技含量大寫字樓物業(yè)管理的特點212023/2/5房屋維修養(yǎng)護及裝修管理設(shè)施設(shè)備管理（設(shè)備制度管理；維修與保養(yǎng)管理）安全管理寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容（一）寫字樓物業(yè)管理的基本內(nèi)容清潔衛(wèi)生管理綠化服務(wù)（二）寫字樓的服務(wù)管理前臺接待服務(wù)委托代辦服務(wù)特約專項服務(wù)綜合配套服務(wù)222023/2/5（三）寫字樓的營銷管理寫字樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推介辦公空間的分割布局與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約客戶投訴與要求的受理與處理客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等232023/2/5商品租金成本租金基礎(chǔ)租金市場租金寫字樓租金的構(gòu)成242023/2/511.3商業(yè)場所的類型與特點252023/2/5

商業(yè)場所是指一種出租房產(chǎn)（攤位）供各類商人零售商品或提供服務(wù)獲得商業(yè)收入的物業(yè)，它是城市整體規(guī)劃建設(shè)中的一種重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物場所。11.3.1商業(yè)場所的含義262023/2/511.3.2商業(yè)場所的類型封閉型敞開型2．從建筑功能分商住混合型1．從建筑結(jié)構(gòu)上分3．從建筑規(guī)模來分市級購物中心地區(qū)購物商城居住區(qū)商城綜合型商業(yè)購物中心272023/2/511.3.3商業(yè)場所的特點規(guī)模功能合理化要求：合經(jīng)濟規(guī)律之理，合經(jīng)濟發(fā)展之理，合提高經(jīng)濟效益之理規(guī)模布局要求特殊：依據(jù)城市人口的數(shù)量、密集程度、顧客的多少，分散與集中兼?zhèn)?。建筑結(jié)構(gòu)新穎獨特設(shè)備全，商品多，客流量大282023/2/511.4商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容與特點292023/2/511.4.1商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理環(huán)境保潔及綠化管理安全保衛(wèi)管理消防管理車輛管理建立公共商業(yè)場所識別體系302023/2/511.4.2商業(yè)場所物業(yè)管理的特點需要確保商業(yè)場所的安全性需要確保設(shè)備設(shè)施的可靠性需要確保顧客消費的便利性需要確保環(huán)境的整潔性312023/2/5商業(yè)場所物業(yè)管理的要求商業(yè)樓宇應(yīng)樹立良好的形象建立商業(yè)樓宇識別體系（理念、視覺和行為識別體系）商業(yè)樓宇安全保衛(wèi)服務(wù)要求高（綜合性強、服務(wù)性強、治安人員素質(zhì)要求高）322023/2/5商業(yè)場所承租客商的類型零售商店的經(jīng)營品種范圍零售商店的不同形式不同層次的商店不同的商業(yè)機構(gòu)承租客商在商業(yè)場所的不同作用——基本承租戶、主要承租戶、一般承租戶332023/2/511.5工業(yè)物業(yè)管理342023/2/5工業(yè)物業(yè)的含義工業(yè)物業(yè)是指已建成并投入使用的各類工業(yè)廠房、標準廠房和工業(yè)園區(qū)及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。352023/2/5工業(yè)物業(yè)的類型重工業(yè)廠房：石油、鋼鐵橡膠、汽車工業(yè)等閣樓式廠房：水泥結(jié)構(gòu)、磚石外墻現(xiàn)代單層標準廠房：為一家住戶設(shè)計的孵化器式的廠房：歸業(yè)主所有并出租給新業(yè)主1．根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類：362023/2/52．根據(jù)工業(yè)場所的適用性分類普通型工業(yè)物業(yè)：既可用于倉儲，也可用于技術(shù)密集型或勞動密集型工業(yè)生產(chǎn)特殊型工業(yè)物業(yè)：受某種條件限制，僅適用于某些應(yīng)用范圍單一型工業(yè)物業(yè)：只適合于某一類型生產(chǎn)運行的物業(yè)372023/2/53．根據(jù)工業(yè)項目對環(huán)境的不同影響無污染工業(yè)區(qū)輕污染工業(yè)區(qū)一般工業(yè)區(qū)特殊工業(yè)區(qū)382023/2/511.5.3工業(yè)區(qū)的特點規(guī)劃區(qū)域大工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)獨特基礎(chǔ)設(shè)施配套要求高環(huán)境易污染交通條件好享受優(yōu)惠政策392023/2/5工業(yè)物業(yè)管理的含義工業(yè)物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對工業(yè)物業(yè)區(qū)內(nèi)廠房、倉庫等房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備的管理以及各種綜合性服務(wù)的管理。402023/2/5工業(yè)物業(yè)管理的職能負責(zé)廠房、建筑物的日常管理事務(wù)；代表各企業(yè)、車間統(tǒng)一對外聯(lián)系；監(jiān)督廠房和倉庫管理規(guī)定的實施；負責(zé)廠房和倉庫范圍內(nèi)公共部位及附屬設(shè)施的管理、養(yǎng)護和維修；負責(zé)建立廠房和倉庫修繕管理基金；按時收取和分攤管理費、維修費，并定期公布賬目；有權(quán)采取必要的措施，保證管理規(guī)定的實施。412023/2/5工業(yè)物業(yè)管理的特點做到制度嚴格，保證實施安全管理防范第一保證道路暢通，綠化有序重點設(shè)備必須維護到位422023/2/5（一）制定工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公約工業(yè)廠房與倉庫的管理規(guī)定；各個崗位的工作職責(zé)與操作規(guī)定；機器設(shè)備的安裝、管理、使用規(guī)定；材料領(lǐng)取、加工、檢驗、耗用等規(guī)定；產(chǎn)品入廠、入庫的規(guī)定；成品發(fā)貨出庫、出廠等制度；安全保衛(wèi)制度；消防制度。工業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容432023/2/5（二）工業(yè)廠房和倉庫共用部位的管理（三）工業(yè)廠房和倉庫內(nèi)部的管理各企業(yè)不得在紅線范圍內(nèi)的基地上屋頂、外墻技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備；無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少均不可占用園林綠化地面積。各企業(yè)要加強對員工教育，對違反環(huán)衛(wèi)保護規(guī)定的，要負相應(yīng)的責(zé)任。各企業(yè)不得以任何形式占用在購買或租賃合同中明確的公用部位。各企業(yè)應(yīng)教育員工愛護公用部位的房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備。各企業(yè)不得在廠房和倉庫的公共場地堆放貨物等東西。442023/2/5（四）工業(yè)區(qū)設(shè)備設(shè)施管理工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)備、設(shè)施：管理的專業(yè)性強，應(yīng)由工業(yè)企業(yè)自管；工業(yè)生活共用設(shè)備和設(shè)施、工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)備和設(shè)施：可委托物業(yè)管理公司進行管理。452023/2/5（五）工業(yè)區(qū)環(huán)境管理空氣污染水體污染1．工業(yè)區(qū)環(huán)境污染的類型固體廢棄物污染噪聲污染電磁波污染2．做好綠化和環(huán)衛(wèi)工作公共綠地公共場所3．認真清理物業(yè)管理區(qū)的違章搭建4．加強公用設(shè)施管理5．努力建設(shè)新型的人文環(huán)境宿舍住宅區(qū)及庭院綠地道路及廣場綠地462023/2/5（六）工業(yè)區(qū)安全管理綜合性