2023年土地一級(jí)招商方案范本

第23頁共23頁2023年土地一級(jí)招商方案范本第一章土?地一級(jí)開發(fā)?流程1、?選地由政?府或開發(fā)商?針對(duì)土地儲(chǔ)?備整理或擬?定的項(xiàng)目進(jìn)?行項(xiàng)目選址?。2、土?地前期開發(fā)?申請(qǐng)?jiān)?地所有者或?使用者在征?得區(qū)縣和鄉(xiāng)?鎮(zhèn)政府或上?級(jí)主管部門?得同意后向?市國土局提?出土地前期?開發(fā)申請(qǐng)。?3、土地?開發(fā)項(xiàng)目預(yù)?審市國土?局受理申請(qǐng)?并進(jìn)行土地?開發(fā)項(xiàng)目預(yù)?審。4、?土地開發(fā)實(shí)?施方案預(yù)審?通過土地?預(yù)審的項(xiàng)目?，根據(jù)項(xiàng)目?的性質(zhì)，委?托市、區(qū)縣?土地儲(chǔ)備機(jī)?構(gòu)負(fù)責(zé)__?_編制土地?儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)?施方案，開?發(fā)實(shí)施方案?主要包括：?待儲(chǔ)備開發(fā)?地塊的范圍?、土地面積?、控規(guī)條件?、地上物狀?況、儲(chǔ)備開?發(fā)成本、土?地收益、開?發(fā)計(jì)劃、實(shí)?施方式等。?5、土地?開發(fā)方案修?改編制了?開發(fā)實(shí)施方?案的項(xiàng)目由?市國土局會(huì)?同市發(fā)展改?革、規(guī)劃、?建設(shè)、交通?、環(huán)保等部?門參加的聯(lián)?審會(huì)，通過?會(huì)審，對(duì)建?設(shè)項(xiàng)目土地?前期開發(fā)的?實(shí)施方案中?土地、產(chǎn)業(yè)?政策、城市?規(guī)劃、建設(shè)?資質(zhì)、交通?及環(huán)保等條?件提出原則?意見。6?、確定土地?開發(fā)單位?土地儲(chǔ)備機(jī)?構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施?土地開發(fā)的?，由土地儲(chǔ)?備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)?籌措資金、?辦理規(guī)劃、?項(xiàng)目核準(zhǔn)、?征地拆遷及?大市政建設(shè)?等手續(xù)并_?__實(shí)施。?其中通過招?標(biāo)方式選擇?開發(fā)企業(yè)負(fù)?責(zé)土地開發(fā)?具體管理的?，開發(fā)企業(yè)?的管理費(fèi)用?不高于土地?儲(chǔ)備開發(fā)成?本的___?%。以招標(biāo)?方式確定開?發(fā)企業(yè)后，?土地儲(chǔ)備機(jī)?構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中?標(biāo)開發(fā)企業(yè)?簽訂土地前?期開發(fā)管理?委托協(xié)議。?通過招標(biāo)?方式選擇開?發(fā)企業(yè)實(shí)施?土地開發(fā)的?，由開發(fā)企?業(yè)負(fù)責(zé)籌措?資金、辦理?規(guī)劃、項(xiàng)目?核準(zhǔn)、征地?拆遷和大市?政建設(shè)等手?續(xù)并___?實(shí)施。招標(biāo)?底價(jià)包括土?地儲(chǔ)備開發(fā)?的預(yù)計(jì)總成?本和利潤，?利潤率不高?于預(yù)計(jì)成本?的___%?。通過招標(biāo)?方式確定開?發(fā)企業(yè)后，?土地儲(chǔ)備機(jī)?構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中?標(biāo)開發(fā)企業(yè)?簽訂土地前?期開發(fā)委托?協(xié)議7、辦?理相關(guān)用地?手續(xù)土地?儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)?施單位向市?規(guī)劃部門辦?理規(guī)劃意見?，向市國土?部門辦理用?地手續(xù)，向?市發(fā)展和?改革委員會(huì)?辦理核準(zhǔn)手?續(xù)，涉及交?通、園林、?文物、環(huán)保?和市政專業(yè)?部門的，應(yīng)?按照有關(guān)規(guī)?定辦理相應(yīng)?手續(xù)如果開?發(fā)項(xiàng)目涉及?新增___?土地辦理農(nóng)?用地征收、?農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)?或存量國有?建設(shè)用地收?回國有土地?使用權(quán)的，?土地儲(chǔ)備開?發(fā)實(shí)施單?位依法辦理?相關(guān)手續(xù)，?并獲得市人?民政府的批?準(zhǔn)。8、?確定實(shí)施規(guī)?劃方案開?發(fā)單位委托?編制可行性?研究報(bào)告，?規(guī)劃方案，?工程造價(jià)預(yù)?算和具體設(shè)?計(jì)實(shí)施方案?等。9、?辦理拆遷安?置及市政基?礎(chǔ)建設(shè)在?取得市人民?政府的批準(zhǔn)?文件后由土?地儲(chǔ)備開發(fā)?實(shí)施單位到?相關(guān)委辦局?辦理征地、?拆遷市政基?礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?等相關(guān)手續(xù)?。（征用_?__土地與?征用劃撥土?地的程序不?同，詳見《?征用___?土地及劃撥?土地的程序?》）___?實(shí)施征地、?拆遷和市政?基礎(chǔ)設(shè)施建?設(shè)。危改、?文保、綠隔?等項(xiàng)目需按?規(guī)定承擔(dān)回?遷房建設(shè)。?10、_?__驗(yàn)收開?發(fā)土地建?設(shè)項(xiàng)目的土?地前期開發(fā)?完成后由市?國土局__?_相關(guān)委辦?局進(jìn)行驗(yàn)收?，驗(yàn)收審核?的內(nèi)容：審?核土地前期?開發(fā)成本?___驗(yàn)收?土地開發(fā)程?度是否達(dá)到?合同的要求?根據(jù)委托合?同支付相應(yīng)?土地開發(fā)費(fèi)?或管理費(fèi)納?入市土地儲(chǔ)?備庫11?、辦理建設(shè)?用地規(guī)劃許?可證辦理建?設(shè)用地規(guī)劃?許可證申請(qǐng)?材料：用地?申請(qǐng)報(bào)告法?人營業(yè)執(zhí)照?立項(xiàng)批文?縣以下建制?鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)?政府證明?經(jīng)___批?準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃?或總平面設(shè)?計(jì)圖紙（一?式___份?）12、辦?理建設(shè)用地?委托釘樁?建設(shè)單位需?委托測(cè)繪單?位對(duì)建設(shè)項(xiàng)?目規(guī)劃用地?進(jìn)行測(cè)繪釘?樁，由測(cè)繪?院按照建設(shè)?用地釘樁成?果及繪制要?求繪制地形?圖。13?、辦理國有?土地使用權(quán)?出讓申請(qǐng)?國有土地使?用權(quán)出讓申?請(qǐng)一般指協(xié)?議出讓申請(qǐng)?，申請(qǐng)用地?者應(yīng)當(dāng)同時(shí)?向市城市規(guī)?劃局、市土?地局提出用?地申請(qǐng)，并?提供下列文?件：申請(qǐng)用?地報(bào)告書；?國家投資?的建設(shè)項(xiàng)目?應(yīng)當(dāng)提供有?關(guān)部門關(guān)于?建設(shè)項(xiàng)目的?批準(zhǔn)文件；?在地區(qū)注冊(cè)?登記的企事?業(yè)單位應(yīng)當(dāng)?提供有關(guān)批?準(zhǔn)成立（設(shè)?置）機(jī)構(gòu)的?批準(zhǔn)文件?、營業(yè)執(zhí)照?。未在經(jīng)濟(jì)?特區(qū)注冊(cè)登?記的國內(nèi)其?他公司、企?業(yè)、其他_?__應(yīng)當(dāng)提?供上級(jí)主管?部門的批準(zhǔn)?文件、營業(yè)?執(zhí)照。境外?公司、企業(yè)?、其他__?_應(yīng)當(dāng)提供?有效的營業(yè)?注冊(cè)登記證?件（開業(yè)執(zhí)?照）、章程?、董事會(huì)成?員___、?注冊(cè)所在地?的公證機(jī)關(guān)?和律師事務(wù)?所出具的證?明文件及注?冊(cè)銀行開具?的資信證明?。個(gè)人申請(qǐng)?用地的應(yīng)當(dāng)?提供合法的?___件。?在省、市營?業(yè)的銀行存?款的資信證?明書；大型?、重點(diǎn)項(xiàng)目?需提供項(xiàng)目?建議書、環(huán)?境保護(hù)分析?報(bào)告、初步?規(guī)劃方案?；法定代表?人___明?書、法定代?表人授權(quán)委?托書及其他?應(yīng)當(dāng)提交的?文件。1?4、主管部?門實(shí)地勘察?房地產(chǎn)項(xiàng)目?用地單位將?《城鎮(zhèn)建設(shè)?用地批準(zhǔn)書?申請(qǐng)審批表?》返回行政?主管部門，?帶領(lǐng)行政主?管部門的工?作人員到用?地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地?勘察，查明?土地狀況。?15、委?托地價(jià)評(píng)估?、辦理核定?地價(jià)手續(xù)?建設(shè)單位委?托有相關(guān)資?質(zhì)的土地評(píng)?估公司對(duì)所?規(guī)劃用地進(jìn)?行評(píng)估，必?須經(jīng)市、縣?、自治縣國?土局批準(zhǔn)，?并核定的地?價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記?手續(xù)。1?6、土地估?價(jià)報(bào)告的預(yù)?審根據(jù)《?國家土地管?理局土地估?價(jià)報(bào)告預(yù)審?制度實(shí)施方?案》，對(duì)需?經(jīng)國家土地?管理局確認(rèn)?估價(jià)結(jié)果的?土地估價(jià)報(bào)?告，承擔(dān)估?價(jià)的中介機(jī)?構(gòu)可在向委?托方提交土?地估價(jià)報(bào)告?前，向國家?土地管理局?提出預(yù)先_?__申請(qǐng)，?由國家土地?管理局__?_有關(guān)人員?對(duì)土地估價(jià)?報(bào)告進(jìn)行預(yù)?審，經(jīng)預(yù)審?合格后，再?向委托方提?交土地估價(jià)?報(bào)告，由委?托方按規(guī)定?程序向國家?土地管理局?申請(qǐng)土地估?價(jià)結(jié)果確認(rèn)?。17、?辦理土地出?讓審批1?8、舉行土?地出讓活動(dòng)?（招、拍、?掛）土地?前期開發(fā)企?業(yè)接受土地?整理儲(chǔ)備中?心的委托進(jìn)?行土地前期?開發(fā)，生地?變成熟地之?后項(xiàng)目駿工?驗(yàn)收合格后?___個(gè)月?之內(nèi)政府優(yōu)?先對(duì)土地進(jìn)?行招標(biāo)、拍?賣、掛牌，?開發(fā)企業(yè)有?優(yōu)先競爭權(quán)?。19、?簽訂國有土?地使用權(quán)出?讓合同國?有土地使用?權(quán)出讓合同?，是指市、?縣人民政府?土地管理部?門代表土地?所有者——?國家，作為?出讓方與受?讓方（土地?使用者）按?照平等、自?愿、有償?shù)?原則，對(duì)出?讓土地的范?圍、面積?、年限、用?途、出讓土?地的交付、?土地使用權(quán)?出讓金的繳?納、土地開?發(fā)建設(shè)與利?用、土地使?用權(quán)轉(zhuǎn)讓、?出租、抵押?、土地使用?權(quán)期限屆滿?、不可抗力?、違約責(zé)任?等問題友好?協(xié)商、達(dá)成?一致意見后?，依法簽訂?的書面協(xié)議?。國有土地?使用權(quán)出讓?合同應(yīng)按照?平等、自愿?、有償?shù)脑?則簽訂。?20、交付?土地出讓金?21、領(lǐng)取?臨時(shí)國有土?地使用證、?領(lǐng)取正式國?有土地使用?證按合同?的約定支付?余款。付清?地價(jià)款后向?市或區(qū)、縣?房地局申領(lǐng)?臨時(shí)國有土?地使用證，?付清全部地?價(jià)款向市或?區(qū)、縣房地?局申領(lǐng)正式?國有土地使?用證。第?二章土地一?級(jí)開發(fā)辦理?拆遷安置全?流程一、?征用___?土地的拆遷?安置1、征?用___土?地用地申請(qǐng)?房地產(chǎn)開?發(fā)公司提出?用地申請(qǐng)時(shí)?，應(yīng)當(dāng)提交?建設(shè)項(xiàng)目用?地申請(qǐng)書，?申請(qǐng)書中應(yīng)?包括以下各?項(xiàng)主要內(nèi)容?：申請(qǐng)單位?名稱項(xiàng)目?的基本情況?，包括立項(xiàng)?、規(guī)劃選址?等情況建?設(shè)用地基本?情況，包括?用地位置、?用地面積、?土地利用現(xiàn)?狀等房地?產(chǎn)開發(fā)公司?提出用地申?請(qǐng)時(shí)，在建?設(shè)項(xiàng)目用地?申請(qǐng)書后應(yīng)?附具以下各?項(xiàng)文件、資?料：用地?單位有關(guān)資?質(zhì)證明項(xiàng)?目可行性研?究報(bào)告批復(fù)?或者其他有?關(guān)批準(zhǔn)文件?土地行政主?管部門出具?的建設(shè)項(xiàng)目?用地預(yù)審報(bào)?告初步設(shè)計(jì)?或者其他有?關(guān)批準(zhǔn)文件?建設(shè)項(xiàng)目總?平面布置圖?占用耕地?的，必須提?出補(bǔ)充耕地?方案建設(shè)?項(xiàng)目位于地?質(zhì)災(zāi)害易發(fā)?區(qū)的，應(yīng)當(dāng)?提供地質(zhì)災(zāi)?害危險(xiǎn)性評(píng)?估報(bào)告2、?到擬征地所?在區(qū)（縣）?房地局立案?行政主管?部門收到房?地產(chǎn)開發(fā)公?司提出的征?用申請(qǐng)后，?應(yīng)自申請(qǐng)之?日起___?日內(nèi)擬定各?項(xiàng)征地方面?方案：擬定?各項(xiàng)征地方?案后逐級(jí)上?報(bào)審批立案?：農(nóng)用地轉(zhuǎn)?用方案，報(bào)?請(qǐng)市、縣_?__同意；?市、州簽署?意見。3?、簽訂征地?協(xié)議、簽訂?補(bǔ)償安置協(xié)?議征地協(xié)?議書的簽訂?必須體現(xiàn)自?愿、公開、?公正、平等?、有償?shù)脑?則，既不能?阻礙國家建?設(shè)，又不能?傷害___?和農(nóng)民的利?益。拆遷安?置補(bǔ)償協(xié)議?由拆遷人與?被拆遷房屋?所有人協(xié)商?簽訂。被拆?遷人應(yīng)當(dāng)在?房屋拆遷公?告規(guī)定的期?限內(nèi)，攜帶?房屋所有權(quán)?證、土地使?用權(quán)證或者?其他合法?證件，到公?告指定的地?點(diǎn)與拆遷人?辦理房屋拆?遷補(bǔ)償安置?手續(xù)。4?、確定補(bǔ)償?安置方案?區(qū)、縣國土?房管局根據(jù)?征用土地方?案和征地補(bǔ)?償?shù)怯浨闆r?，擬訂征地?補(bǔ)償、安置?方案。并且?對(duì)征地補(bǔ)償?、安置方案?進(jìn)行公告，?修改、確定?、審批。其?一般操作過?程如下：征?地補(bǔ)償、安?置方案的公?告→征地補(bǔ)?償、安置方?案公告的實(shí)?施→征地補(bǔ)?償、安置?方案的意見?→征地補(bǔ)償?、安置方案?的確定→征?地補(bǔ)償、安?置方案的審?批要求→征?地補(bǔ)償、安?置費(fèi)用的管?理5、區(qū)?（縣）房地?局審核各項(xiàng)?協(xié)議、市政?府下文征地?區(qū)（縣）?房地局審核?各項(xiàng)協(xié)議通?過后，市政?府下達(dá)具有?國家強(qiáng)制性?的征地批文?。征地事由?、征地范圍?、征地的審?批權(quán)限、審?批程序、實(shí)?施征地的主?體、實(shí)施征?地程序等都?由法律具體?規(guī)定。6?、交納各項(xiàng)?稅費(fèi)繳納?耕地占用稅?、菜田建設(shè)?費(fèi)、征地管?理費(fèi)、糧差?費(fèi)等各項(xiàng)稅?費(fèi)。各項(xiàng)稅?費(fèi)由區(qū)局開?單，銀行收?費(fèi)，分別轉(zhuǎn)?到區(qū)財(cái)政局?（耕地占用?稅）、菜田?建設(shè)費(fèi)（市?蔬菜辦）、?征地管理費(fèi)?（區(qū)國土局?）、糧差費(fèi)?（市___?）。7、?辦理批地文?件、批地圖?8、辦理?凍結(jié)戶口、?調(diào)查戶口核?實(shí)勞動(dòng)力?拆遷范圍和?拆遷方案確?定后，區(qū)、?縣國土房管?局通過公安?機(jī)關(guān)辦理戶?口凍結(jié)手續(xù)?。拆遷人持?《建設(shè)用地?規(guī)劃許可證?》向國土房?管局提出戶?口凍結(jié)申請(qǐng)?，調(diào)查戶口?核實(shí)勞動(dòng)力?，國土房管?局確定拆遷?范圍。9?、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)?工工作、農(nóng)?轉(zhuǎn)居工作、?辦理超轉(zhuǎn)人?員安置工作?到市國土局?核農(nóng)轉(zhuǎn)非指?標(biāo)，然后由?村收取戶口?本，最后到?派出所、公?安局、勞動(dòng)?局等辦理農(nóng)?轉(zhuǎn)非及勞動(dòng)?力安置手續(xù)?，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)?工手續(xù)，落?實(shí)需要安置?農(nóng)業(yè)人口的?安置途徑、?安置工作。?根據(jù)《土?地管理?xiàng)l例?》，國家按?照征用土地?的比例分期?分批將被征?地單位的農(nóng)?業(yè)戶口轉(zhuǎn)為?非農(nóng)業(yè)戶口?。每次轉(zhuǎn)為?非農(nóng)業(yè)戶口?的人數(shù)，按?照被征用的?耕地面積除?以征地時(shí)該?單位的人均?耕地面積計(jì)?算。被征地?單位的農(nóng)業(yè)?戶口轉(zhuǎn)為非?農(nóng)業(yè)戶口，?由所在市、?縣、自治縣?人民政府按?照規(guī)定的條?件審批。?10、地上?物作價(jià)補(bǔ)償?工作拆遷?人將被拆除?房屋的價(jià)值?，以貨幣結(jié)?算方式補(bǔ)償?給被拆除房?屋的所有人?。這是一種?貨幣補(bǔ)償形?式。區(qū)、縣?國土房管局?應(yīng)當(dāng)依照征?地補(bǔ)償、安?置方案向被?征用土地的?農(nóng)村___?經(jīng)濟(jì)__?_和農(nóng)民支?付土地補(bǔ)償?費(fèi)、地上附?著物和青苗?補(bǔ)償費(fèi)。根?據(jù)《城市房?屋拆遷管理?條例》，實(shí)?行作價(jià)補(bǔ)償?的，作價(jià)補(bǔ)?償?shù)慕痤~可?以按所拆房?屋面積的重?置價(jià)格結(jié)合?成新，乘以?___％結(jié)?算。11?、征地結(jié)案?、申請(qǐng)《建?設(shè)用地批準(zhǔn)?書》辦理?“核減耕地?通知書”及?征用土地結(jié)?案函，房地?產(chǎn)開發(fā)公司?需提供：“?三表”原件?耕地占用稅?、菜田建設(shè)?費(fèi)、征地管?理費(fèi)、糧差?費(fèi)等繳交證?明或收據(jù)農(nóng)?轉(zhuǎn)非辦結(jié)證?明原件征地?補(bǔ)償協(xié)議（?復(fù)印件）征?地補(bǔ)償款付?清證明（由?村出）用?地單位辦理?建設(shè)用地批?準(zhǔn)書時(shí)，應(yīng)?向行政主管?部門提交以?下各項(xiàng)文件?、資料：辦?理《建設(shè)用?地批準(zhǔn)書》?的申請(qǐng);市?政府批準(zhǔn)征?（占）地的?批文;《建?設(shè)用地規(guī)劃?許可征》附?件和附圖;?與《建設(shè)用?地規(guī)劃許可?證》附圖同?比例尺的地?形圖___?份;釘樁坐?標(biāo)成果通知?單;工程進(jìn)?度計(jì)劃;計(jì)?劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)?單，但當(dāng)年?批準(zhǔn)征（占?）地的免交?。12、?委托進(jìn)行拆?遷工作當(dāng)?房地產(chǎn)開發(fā)?公司采用委?托拆遷形式?時(shí)，按照房?屋拆遷法規(guī)?的規(guī)定，需?要辦理委托?手續(xù)并交納?一定比例的?代辦費(fèi)，由?委托代辦單?位具體實(shí)施?拆遷。1?3、辦理拆?遷申請(qǐng)根?據(jù)《城市房?屋拆遷管理?條例》，拆?遷人應(yīng)當(dāng)持?以下文件向?當(dāng)?shù)胤课莶?遷行政主管?部門申領(lǐng)拆?遷許可證：?拆遷申請(qǐng)書?；建設(shè)項(xiàng)?目批準(zhǔn)文件?和資金證明?；規(guī)劃部門?選址意見或?者規(guī)劃批準(zhǔn)?文件；建設(shè)?用地批準(zhǔn)文?件附圖；?拆遷計(jì)劃和?方案（包括?對(duì)被拆遷人?安置地點(diǎn)、?補(bǔ)償形式、?臨時(shí)安置補(bǔ)?助、搬遷過?渡期限和搬?遷方式等）?。14、?審批、領(lǐng)取?拆遷許可證?市、縣人?民政府房屋?拆遷管理部?門自收到申?請(qǐng)之日起_?__日內(nèi)，?對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)?進(jìn)行___?，對(duì)符合條?件的，核發(fā)?房屋拆遷許?可證。根據(jù)?《城市房屋?拆遷管理?xiàng)l?例》，任何?單位和個(gè)人?需拆遷房屋?，必須持國?家規(guī)定的批?準(zhǔn)文件、拆?遷計(jì)劃和拆?遷方案，向?縣級(jí)以上人?民政府房屋?拆遷主管部?門提出拆遷?申請(qǐng)，經(jīng)批?準(zhǔn)并發(fā)給房?屋拆遷許可?證后，方可?拆遷。1?5、簽訂房?屋拆遷責(zé)任?書房屋拆?遷責(zé)任書是?拆遷人實(shí)施?拆遷時(shí)需簽?署的書面文?件。拆遷人?在領(lǐng)取房屋?拆遷許可證?時(shí)，與被拆?除房屋所在?地的區(qū)、縣?國土房管局?簽訂責(zé)任書?。16、?辦理拆遷公?告與通知根?據(jù)《城市房?屋拆遷管理?條例》的規(guī)?定，建設(shè)單?位的房屋拆?遷申請(qǐng)被批?準(zhǔn)后，由當(dāng)?地房屋拆遷?行政主管部?門向各被拆?遷房屋的所?有人或使用?人發(fā)出《房?屋拆遷通知?書》，并通?知各有關(guān)行?政主管部門?協(xié)助；同時(shí)?，房屋拆遷?許可證一經(jīng)?發(fā)放，房屋?拆遷主管部?門應(yīng)當(dāng)將拆?遷入、拆遷?范圍、拆遷?期限等以房?屋拆遷公告?或其他形式?予以公布；?房屋拆遷主?管部門和拆?遷人應(yīng)當(dāng)及?時(shí)向被拆遷?人做好宣傳?、解釋工作??？h級(jí)以上?地方人民政?府在___?有關(guān)部門論?證后，應(yīng)當(dāng)?將房屋征收?目的、房屋?征收范圍、?實(shí)施時(shí)間等?事項(xiàng)予以公?告，并采取?論證會(huì)、聽?證會(huì)或者其?他方式征求?被征收人、?公眾和專家?意見。公告?時(shí)間不得少?于___日?；但是，房?屋征收范圍?較大的，公?告時(shí)間不得?少于___?日。17?、辦理戶口?凍結(jié)18、?暫停辦理相?關(guān)事項(xiàng)房?屋征收部門?在應(yīng)“房屋?拆遷公告”?時(shí)一并通知?暫停辦理相?關(guān)手續(xù)。拆?遷范圍內(nèi)的?單位和個(gè)人?在暫停辦理?相關(guān)手續(xù)期?間不得進(jìn)行?下列活動(dòng)：?房屋及其?附屬物的新?建、擴(kuò)建、?改建、裝修?；改變房屋?和土地用途?；租賃房屋?。19、?確定拆遷安?置方案確?定拆遷方案?：拆遷人按?照拆遷方案?的各項(xiàng)內(nèi)容?，制作拆遷?預(yù)分方案表?，確定拆遷?方案。方案?審批備案：?拆遷人確定?的拆遷方案?報(bào)經(jīng)區(qū)、縣?國土房管局?審批后，報(bào)?市國土房管?局備案。?20、簽訂?拆遷補(bǔ)償書?面協(xié)議房?屋拆遷補(bǔ)償?安置書面協(xié)?議中必須有?拆遷當(dāng)事人?的單位、姓?名、經(jīng)辦人?姓名，協(xié)議?必須經(jīng)雙方?當(dāng)事人簽名?蓋章后才具?有法律效力?。拆遷非?出租房屋，?拆遷人與被?拆遷人簽訂?協(xié)議；拆遷?出租房屋，?拆遷人應(yīng)與?被拆遷人、?房屋承租人?簽訂協(xié)議。?協(xié)議的主要?內(nèi)容有：?拆遷補(bǔ)償方?式，貨幣補(bǔ)?償金額及其?支付期限；?安置用房面?積、標(biāo)準(zhǔn)和?地點(diǎn)；產(chǎn)?權(quán)調(diào)換房屋?的差價(jià)支付?方式和期限?；搬遷期限?、搬遷過渡?方式和過渡?期限；搬?遷補(bǔ)助費(fèi)和?臨時(shí)安置補(bǔ)?助費(fèi)或停產(chǎn)?停業(yè)損失費(fèi)?發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和?支付方式；?違約責(zé)任和?爭議解決的?方式；當(dāng)事?人約定的其?他條款。?21、召開?拆遷動(dòng)員會(huì)?，進(jìn)行拆遷?安置拆遷?人召集被拆?遷人或拆遷?單位參加，?由國土房管?局主持，召?開拆遷動(dòng)員?會(huì)議。拆遷?人進(jìn)行被拆?遷人的搬遷?、周轉(zhuǎn)，進(jìn)?行拆遷安置?。拆遷安置?完成后，原?房屋作價(jià)拆?除，做到場(chǎng)?平地凈。?22、發(fā)放?運(yùn)作拆遷補(bǔ)?償款發(fā)放?運(yùn)作拆遷補(bǔ)?償款一般程?序：開立資?金專戶→出?具存款證明?→資金使用?監(jiān)督→開具?領(lǐng)款憑證→?支取補(bǔ)償款?項(xiàng)23、?拆遷施工現(xiàn)?場(chǎng)防塵污染?管理拆遷?人及其委托?的拆除單位?在進(jìn)行房屋?拆遷施工的?同時(shí)必須嚴(yán)?格按照標(biāo)準(zhǔn)?落實(shí)揚(yáng)塵治?理措施。?24、移交?拆遷檔案資?料拆遷人?應(yīng)當(dāng)在被拆?遷人全部搬?遷完畢后_?__個(gè)月內(nèi)?向區(qū)、縣國?土房管局移?交拆遷檔案?資料并辦理?有關(guān)手續(xù)。?25、房?屋拆遷糾紛?的裁決拆?遷人與被拆?遷人不能達(dá)?成拆遷補(bǔ)償?安置協(xié)議時(shí)?，拆遷人、?被拆遷人雙?方任何一方?均可向房屋?拆遷管理部?門申請(qǐng)拆遷?補(bǔ)償安置裁?決，房屋拆?遷管理部門?是被拆遷人?的，由同級(jí)?人民政府裁?決。26?、___?二、征用劃?撥土地拆遷?安置1、國?有土地使用?權(quán)劃撥用地?申請(qǐng)用地?單位辦理劃?撥用地申請(qǐng)?時(shí)，應(yīng)向行?政主管部門?提交以下各?項(xiàng)文件、資?料：劃撥國?有建設(shè)用地?申請(qǐng)書，填?寫《___?市城鎮(zhèn)建設(shè)?用地批準(zhǔn)書?申請(qǐng)審批表?》，計(jì)劃行?政主管部門?核發(fā)的立項(xiàng)?批復(fù)和項(xiàng)目?可行性研究?報(bào)告批復(fù)，?中央單位的?建設(shè)項(xiàng)目?還需提交市?建委的《規(guī)?劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目?計(jì)劃通知書?》，屬于危?舊房改造項(xiàng)?目需提交危?改立項(xiàng)批復(fù)?及危改責(zé)任?書，屬于經(jīng)?濟(jì)適用住房?項(xiàng)目需提交?經(jīng)濟(jì)適用住?房立項(xiàng)批復(fù)?。規(guī)劃行?政主管部門?核發(fā)的《建?設(shè)用地規(guī)劃?許可證》及?附圖、《審?定設(shè)計(jì)方案?通知書》及?附圖，建?設(shè)用地范圍?內(nèi)有中央產(chǎn)?、___、?___產(chǎn)、?文物的需提?交有關(guān)用地?協(xié)議；與《?建設(shè)用地規(guī)?劃許可證》?附圖相同比?例尺的地形?圖___份?（藍(lán)圖）；?建設(shè)項(xiàng)目?資金來源證?明；建設(shè)?單位的工商?營業(yè)執(zhí)照和?企業(yè)開發(fā)資?質(zhì)批準(zhǔn)證書?。2、主?管部門現(xiàn)場(chǎng)?勘察交表?：用地單位?將《城鎮(zhèn)建?設(shè)用地批準(zhǔn)?書申請(qǐng)審批?表》返回行?政主管部門?。勘察：用?地單位帶領(lǐng)?行政主管部?門的工作人?員到用地現(xiàn)?場(chǎng)實(shí)地勘察?，查明土地?狀況。3?、劃撥用地?申請(qǐng)的審核?、報(bào)批根?據(jù)《土地管?理?xiàng)l例》，?國有土地使?用權(quán)劃撥應(yīng)?當(dāng)堅(jiān)持以項(xiàng)?目帶土地的?原則，且必?須符合土地?利用總體規(guī)?劃、城市規(guī)?劃和土地利?用年度計(jì)劃?。國有土?地使用權(quán)劃?撥用于非農(nóng)?業(yè)建設(shè)的。?縣級(jí)（含縣?級(jí)市）人民?政府___?公頃以下，?地級(jí)市人民?政府___?公頃以下。?超過限額的?，報(bào)省人民?政府批準(zhǔn)。?行政主管?部門進(jìn)行劃?撥用地申請(qǐng)?的___時(shí)?，用地單位?須提交以下?各項(xiàng)文件、?資料：劃撥?國有建設(shè)用?地申請(qǐng)書，?填寫《__?_市城鎮(zhèn)建?設(shè)用地批準(zhǔn)?書申請(qǐng)審批?表》；計(jì)劃?行政主管部?門核發(fā)的立?項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)?目可行性研?究報(bào)告批復(fù)?，中央單位?的建設(shè)項(xiàng)?目還需提交?市建委的《?規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)?目計(jì)劃通知?書》；屬于?危舊房改造?項(xiàng)目需提交?危改立項(xiàng)批?復(fù)及危改責(zé)?任書；屬于?經(jīng)濟(jì)適用住?房項(xiàng)目需提?交經(jīng)濟(jì)適用?住房立項(xiàng)批?復(fù)；規(guī)劃?行政主管部?門核發(fā)的《?建設(shè)用地規(guī)?劃許可證》?及附圖、《?審定設(shè)計(jì)方?案通知書》?及附圖；?建設(shè)用地范?圍內(nèi)有中央?產(chǎn)、___?、___產(chǎn)?、文物的需?提交有關(guān)用?地協(xié)議；與?《建設(shè)用地?規(guī)劃許可證?》附圖相同?比例尺的地?形圖___?份（藍(lán)圖）?；建設(shè)項(xiàng)目?資金來源證?明；建設(shè)?單位的工商?營業(yè)執(zhí)照和?企業(yè)開發(fā)資?質(zhì)批準(zhǔn)證書?。4、取?得劃撥用地?批準(zhǔn)劃撥?用地申請(qǐng)的?批準(zhǔn)：行政?主管部門代?人民政府?dāng)M?文批復(fù)同意?用地單位用?地，并核發(fā)?《城鎮(zhèn)建設(shè)?用地批準(zhǔn)書?》及撥地紅?線圖。劃撥?用地申請(qǐng)的?備案：區(qū)、?縣國土房管?局核發(fā)《城?鎮(zhèn)建設(shè)用地?批準(zhǔn)書》后?___日內(nèi)?，應(yīng)將區(qū)、?縣政府劃撥?城鎮(zhèn)建設(shè)用?地批復(fù)、《?城鎮(zhèn)建設(shè)用?地批準(zhǔn)書附?件》及撥地?紅線圖各一?份，報(bào)送市?國土房管局?備案。辦理?劃撥用地批?準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，?用地單位需?準(zhǔn)備以下各?項(xiàng)文件、資?料：交納稅?費(fèi)證明；區(qū)?、縣政府劃?撥建設(shè)用地?批復(fù)；__?_市城鎮(zhèn)建?設(shè)用地批準(zhǔn)?書及附件、?撥地紅線圖?。第三章?相關(guān)稅費(fèi)?1、地價(jià)款?（土地出讓?金）地價(jià)?=土地取得?費(fèi)+土地開?發(fā)費(fèi)+利息?+土地增值?收益，其中?土地取得費(fèi)?包括征地費(fèi)?即三項(xiàng)補(bǔ)償?費(fèi)（土地補(bǔ)?償費(fèi)、安置?補(bǔ)助費(fèi)、青?苗和附著物?補(bǔ)償費(fèi)）；?各類稅費(fèi)（?耕地占用稅?、耕地開墾?費(fèi)、征地管?理費(fèi)、以及?地級(jí)城市收?取的新菜地?開發(fā)建設(shè)基?金）；新增?建設(shè)用地有?償使用。根?據(jù)《土地管?理?xiàng)l例》，?土地使用權(quán)?受讓人合同?生效之日起?___日內(nèi)?支付土地使?用權(quán)出讓金?、余額應(yīng)當(dāng)?在___日?內(nèi)付清。逾?期未付清出?讓金的，從?逾期之日起?每日加收未?付部分__?_‰的違約?金，逾期達(dá)?___日仍?未付清的，?土地行政主?管部門有權(quán)?解除合同，?定金不予退?回，限期拆?除地上建筑?物和附著物?，并可以請(qǐng)?求賠償。?2、土地使?用費(fèi)這里?土地有償使?用費(fèi)主要指?的是新增建?設(shè)用地土地?有償使用費(fèi)?。根據(jù)國家?財(cái)政部、國?土資源部、?中國人民銀?行《___?天調(diào)整新增?建設(shè)用地土?地有償使用?費(fèi)用政策等?問題___?》。3、?外商投資企?業(yè)土地使用?費(fèi)財(cái)政部?指出外商投?資企業(yè)繳納?的場(chǎng)地使用?費(fèi)或支付的?土地出讓金?，都作為土?地資源的取?得成本進(jìn)行?財(cái)務(wù)處理，?同時(shí)應(yīng)當(dāng)依?法繳納城鎮(zhèn)?土地使用稅?。外商投資?企業(yè)依法批?準(zhǔn)使用土地?的，須與國?土和房屋管?理部門簽定?用地合同，?合同中確定?應(yīng)納費(fèi)額。?4、防洪?工程建設(shè)維?護(hù)管理費(fèi)?防洪工程建?設(shè)維護(hù)管理?費(fèi)按照以下?各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收?取：對(duì)征?用土地、土?地使用權(quán)出?讓的單位和?個(gè)人，以建?設(shè)用地規(guī)劃?許可證確定?的土地面積?，按每平方?米___元?的標(biāo)準(zhǔn)征收?。對(duì)在劃?撥國有土地?上進(jìn)行項(xiàng)目?建設(shè)的單位?和個(gè)人，以?建設(shè)用地批?準(zhǔn)書確定的?土地面積，?按每平方米?___元的?標(biāo)準(zhǔn)征收。?對(duì)使用土?地從事非農(nóng)?業(yè)生產(chǎn)的單?位和個(gè)人，?以實(shí)際占地?面積，按每?平方米每年?___元的?標(biāo)準(zhǔn)征收。?5、土地?閑置費(fèi)按?照《土地管?理法》、《?城市房地產(chǎn)?管理法》、?《閑置土地?處置辦法》?（國土資源?部第___?號(hào)）和《_?__轉(zhuǎn)發(fā)建?設(shè)部等部門?關(guān)于調(diào)整住?房供應(yīng)結(jié)構(gòu)?穩(wěn)定住房價(jià)?格意見的知?》（__?_〔___?〕___號(hào)?）有關(guān)閑置?土地處置的?規(guī)定，加快?處置利用閑?置土地。土?地閑置費(fèi)原?則上按出讓?或劃撥土地?價(jià)款的百分?之二十征收?。6、土?地權(quán)屬調(diào)查?、地籍測(cè)繪?費(fèi)7、城鎮(zhèn)?土地使用稅?根據(jù)《_?__城鎮(zhèn)土?地使用稅暫?行條例》標(biāo)?準(zhǔn)收取。經(jīng)?省人民政府?批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)?落后市、縣?、自治縣土?地使用稅的?使用稅額標(biāo)?準(zhǔn)可適當(dāng)降?低，但最低?額不得超過?以上最低稅?額的___?%。8、?地價(jià)評(píng)估費(fèi)?根據(jù)國家?計(jì)委國家土?地局《__?_土地價(jià)格?評(píng)估收費(fèi)標(biāo)?準(zhǔn)___》?（計(jì)價(jià)格〔?___〕_?__號(hào)）規(guī)?定，一般宗?地評(píng)估采取?差額定率累?進(jìn)計(jì)費(fèi)，按?一般宗地地?價(jià)評(píng)估收費(fèi)?標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行?。一般宗地?評(píng)估收費(fèi)標(biāo)?準(zhǔn)為最高限?標(biāo)準(zhǔn)。9?、出讓土地?預(yù)訂金根?據(jù)《土地管?理?xiàng)l例》，?受讓人應(yīng)從?土地使用權(quán)?出讓合同生?效之日起_?__天內(nèi)繳?納地價(jià)款總?額___％?作為定金，?其余的在_?__天內(nèi)付?清，所付定?金可抵充地?價(jià)款。1?0、征地管?理費(fèi)11?、土地補(bǔ)償?費(fèi)和安置補(bǔ)?助費(fèi)土地?補(bǔ)償費(fèi)+安?置補(bǔ)助費(fèi)=?征地統(tǒng)一年?產(chǎn)值省范?圍內(nèi)征收農(nóng)?民___所?有土地，均?根據(jù)《省征?地統(tǒng)一年產(chǎn)?值標(biāo)準(zhǔn)》中?《ＸＸ市/?縣征地統(tǒng)一?年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)?表》標(biāo)準(zhǔn)收?取。12?、青苗及樹?木補(bǔ)償費(fèi)?在省范圍內(nèi)?依法征收農(nóng)?民___所?有土地涉及?青苗及地上?附著物補(bǔ)償?的，均按《?征地青苗及?地上附著物?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》?執(zhí)行。同一?地塊上間種?或套種其他?種類作物的?，其套種或?間種的青苗?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由?市、縣土地?行政主管部?門實(shí)施征地?時(shí)按照實(shí)際?情況與產(chǎn)權(quán)?人協(xié)商確定??！墩鞯厍?苗及地上附?著物補(bǔ)償標(biāo)?準(zhǔn)》中的青?苗不包括花?卉、景觀苗?木、名貴樹?木、特大樹?木等特殊苗?木。涉及特?殊苗木補(bǔ)償?的，應(yīng)委托?有相關(guān)資質(zhì)?的估價(jià)機(jī)構(gòu)?評(píng)估確定其?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，?取得產(chǎn)權(quán)人?同意的也可?以按照議價(jià)?方式確定其?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。?13、地?上物補(bǔ)償費(fèi)?根據(jù)《征地?青苗及地上?附著物補(bǔ)償?標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定?，地上附著?物的補(bǔ)償標(biāo)?準(zhǔn)由各市、?縣政府按照?各類建筑物?、構(gòu)筑物的?市場(chǎng)重置價(jià)?格制定并公?布實(shí)施。涉?及補(bǔ)償被征?收土地上的?電力、通訊?、水利、交?通等設(shè)施的?，應(yīng)委托有?相關(guān)資質(zhì)的?估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)?估確定其補(bǔ)?償標(biāo)準(zhǔn)。?14、新菜?田開發(fā)建設(shè)?基金新菜?地開發(fā)建設(shè)?基金是指國?家征用城市?郊區(qū)菜地時(shí)?，有用地單?位支付的，?用于開發(fā)新?菜地費(fèi)用。?15、耕?地占用稅?國有農(nóng)場(chǎng)（?含縣、市、?自治縣管的?農(nóng)、林、牧?、茶、漁、?鹽場(chǎng)）的適?用稅額按所?在縣、市、?自治縣稅額?標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。?16、耕?地開墾費(fèi)區(qū)?域因素修正?系數(shù)：其?中在___?土地征用時(shí)?拆遷安置各?項(xiàng)費(fèi)用：?1、房屋拆?遷補(bǔ)償費(fèi)?貨幣補(bǔ)償?shù)?金額，根據(jù)?被征收房屋?的區(qū)位、用?途、建筑結(jié)?構(gòu)、新舊程?度、建筑面?積等因素，?以房地產(chǎn)市?場(chǎng)評(píng)估價(jià)格?確定。被征?收房屋的房?地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)?估價(jià)格由具?有相應(yīng)資質(zhì)?的房地產(chǎn)價(jià)?格評(píng)估機(jī)構(gòu)?，按照房地?產(chǎn)估價(jià)規(guī)范?和有關(guān)規(guī)定?確定，但不?得低于房屋?征收決定生?效之日類似?房地產(chǎn)的市?場(chǎng)交易價(jià)格?。2、搬?家補(bǔ)助費(fèi)?根據(jù)《城市?房屋拆遷管?理?xiàng)l例》，?被拆除房屋?使用人因拆?遷而搬遷的?，由拆遷人?按被拆除房?屋建筑面積?每平方米不?低于___?元的標(biāo)準(zhǔn)，?付給搬家補(bǔ)?助費(fèi)。3?、提前搬家?獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)提?前搬家獎(jiǎng)勵(lì)?費(fèi)是指被拆?除房屋使用?人在規(guī)定的?搬家期限屆?滿前搬遷的?，拆遷人可?以對(duì)這部分?使用人支付?一定的提前?搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)?。一般由拆?遷人自行制?定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)?。4、臨?時(shí)安置補(bǔ)助?費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)?）臨時(shí)安?置補(bǔ)助費(fèi)付?給時(shí)間從被?拆遷人交出?房屋之日起?至拆遷人通?知被拆遷人?遷入安置用?房之日止，?超過協(xié)議規(guī)?定時(shí)間的，?從逾期之月?起，按原標(biāo)?準(zhǔn)的___?％付給。?5、停產(chǎn)停?業(yè)綜合補(bǔ)助?費(fèi)對(duì)因征?收非住宅房?屋造成停產(chǎn)?、停業(yè)的，?應(yīng)當(dāng)給予適?當(dāng)補(bǔ)償。根?據(jù)《城市房?屋拆遷管理?條例》，因?拆遷造成停?產(chǎn)停業(yè)的損?失，以拆遷?公告發(fā)布前?一年的月平?均利潤額按?月予以補(bǔ)償?。補(bǔ)償期限?最長不得超?過___個(gè)?月。利潤的?計(jì)算以稅務(wù)?部門核準(zhǔn)的?納稅申報(bào)為?準(zhǔn)。拆除被?拆遷人的商?業(yè)用房，因?拆遷影響不?能營業(yè)的，?根據(jù)以稅收?為準(zhǔn)的營業(yè)?額給予補(bǔ)償?；補(bǔ)償最高?限額每月不?超過停業(yè)前?___個(gè)月?平均月營業(yè)?額的___?％。6、?房屋拆遷服?務(wù)費(fèi)房屋?拆遷服務(wù)費(fèi)?，由承擔(dān)拆?遷服務(wù)的單?位按照一般?不超過房屋?拆遷補(bǔ)償安?置費(fèi)用的_?__%向拆?遷人收取。?開發(fā)商參?與土地一級(jí)?開發(fā)應(yīng)注意?的法律問題?1、項(xiàng)目?合法性問題?對(duì)于土地?一級(jí)開發(fā)商?來說，在投?資開發(fā)土地?一級(jí)開發(fā)項(xiàng)?目時(shí)，首先?需要考慮的?問題是土地?一級(jí)開發(fā)項(xiàng)?目是否合法?。由于目前?國家對(duì)土地?一級(jí)開發(fā)沒?有法律層面?的規(guī)定，各?地規(guī)定并不?一致，而且?各地地__?_府操作也?比較亂，實(shí)?踐中有些項(xiàng)?目的合法性?方面存在問?題。若項(xiàng)目?合法性方面?存在瑕疵，?將會(huì)給開發(fā)?商帶來很大?的潛在法律?風(fēng)險(xiǎn)，因此?，開發(fā)商應(yīng)?重視項(xiàng)目的?合法性問題?。開發(fā)商可?主要從以下?幾個(gè)方面對(duì)?土地一級(jí)開?發(fā)項(xiàng)目的合?法性進(jìn)行_?__：（?1）項(xiàng)目是?否符合城市?總體規(guī)劃和?土地利用總?體規(guī)劃實(shí)?踐中，有些?地___府?急于進(jìn)行城?市建設(shè)，甚?至在城市總?體規(guī)劃和土?地利用總體?規(guī)劃還沒有?編制和批準(zhǔn)?的情況下，?就委托開發(fā)?商開始進(jìn)行?土地一級(jí)開?發(fā)，這對(duì)于?開發(fā)商來說?風(fēng)險(xiǎn)很大，?若將來城市?總體規(guī)劃和?土地總體利?用計(jì)劃得不?到批準(zhǔn)，地?___府又?無力償還開?發(fā)商已發(fā)生?開發(fā)的成本?，開發(fā)商將?面臨投入資?金無法收回?的風(fēng)險(xiǎn)。?（2）立項(xiàng)?文件的合法?性開發(fā)商?在簽訂合同?之前應(yīng)認(rèn)真?審核項(xiàng)目立?項(xiàng)文件的合?法性，比如?是否經(jīng)有審?批權(quán)限的政?府批準(zhǔn)立項(xiàng)?、是否存在?立項(xiàng)文件的?內(nèi)容與實(shí)際?操作不一致?的情形，等?等。在實(shí)踐?存在著一些?須經(jīng)省級(jí)政?府批準(zhǔn)但只?有地方縣級(jí)?政府或經(jīng)濟(jì)?開發(fā)區(qū)管委?會(huì)的批文的?情形，若出?現(xiàn)上述情形?，開發(fā)商須?對(duì)立項(xiàng)文件?進(jìn)行補(bǔ)充和?完善。（?3）其他相?關(guān)項(xiàng)目文件?的合法性?開發(fā)商還應(yīng)?認(rèn)真審核其?他項(xiàng)目文件?的合法性，?比如控制性?規(guī)劃文件是?否已經(jīng)批準(zhǔn)?，征地拆遷?文件合法性?等。另外，?開發(fā)商為外?商投資企業(yè)?的，須注意?___自身?是否符合《?外商投資產(chǎn)?業(yè)指導(dǎo)目錄?》等相關(guān)外?商投資的法?律法規(guī)的規(guī)?定。2、?簽約程序問?題綜合分?析各地有關(guān)?土地一級(jí)開?發(fā)的規(guī)定，?大多規(guī)定政?府要求通過?招標(biāo)方式確?定土地一級(jí)?開發(fā)商。但?實(shí)踐中，很?多地___?府并未嚴(yán)格?遵守招標(biāo)確?定開發(fā)商的?程序，而是?直接與開發(fā)?商簽訂土地?一級(jí)開發(fā)協(xié)?議。對(duì)于開?發(fā)商來說，?則須注意簽?約程序的合?法性，以防?上級(jí)政府以?未通過合法?程序而不認(rèn)?可開發(fā)商的?一級(jí)開發(fā)主?體地位。就?此問題，即?使地___?府已就一級(jí)?開發(fā)事宜與?開發(fā)商協(xié)商?一致，開發(fā)?商也應(yīng)建議?地___府?按照規(guī)定通?過招標(biāo)形式?簽約。當(dāng)然?，由于有關(guān)?土地一級(jí)開?發(fā)的地方規(guī)?定并非屬于?法律或行政?法規(guī)層面，?即使不通過?招標(biāo)形式通?常也并不會(huì)?因此導(dǎo)致一?級(jí)開發(fā)合同?無效。3?、開發(fā)商應(yīng)?把握的土地?一級(jí)開發(fā)合?同中的要點(diǎn)?開發(fā)商簽?訂一份內(nèi)容?完善的土地?一級(jí)開發(fā)合?同，能夠有?效防范土地?一級(jí)開發(fā)過?程中的各種?風(fēng)險(xiǎn)，比如?拆遷難風(fēng)險(xiǎn)?、政策變化?風(fēng)險(xiǎn)、土地?出讓價(jià)格風(fēng)?險(xiǎn)等。從開?發(fā)商的角度?而言，簽訂?土地一級(jí)開?發(fā)合同時(shí)應(yīng)?注意把握以?下要點(diǎn)：?（1）約定?征地拆遷安?置補(bǔ)償工作?由政府負(fù)責(zé)?承擔(dān)對(duì)于?開發(fā)商來說?，在目前國?情下很難自?主完成拆遷?安置補(bǔ)償工?作。在此情?況下，開發(fā)?商應(yīng)要求在?土地一級(jí)開?發(fā)合同中約?定征地拆遷?安置補(bǔ)償工?作由政府方?面承擔(dān)，開?發(fā)商只負(fù)責(zé)?承擔(dān)相關(guān)費(fèi)?用。通常情?況下，開發(fā)?商可采取如?下兩種方式?承擔(dān)費(fèi)用：?政府包干和?據(jù)實(shí)支出。?政府包干，?即開發(fā)商與?政府約定一?個(gè)包干費(fèi)用?，由政府包?干完成征地?拆遷安置補(bǔ)?償工作。據(jù)?實(shí)支出，即?開發(fā)商根據(jù)?政府拆遷安?置工作的進(jìn)?展逐步據(jù)實(shí)?支出費(fèi)用。?開發(fā)商可根?據(jù)項(xiàng)目具體?情況決定采?取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)?用承擔(dān)方式?。（2）?約定分期分?塊滾動(dòng)開發(fā)?、減輕資金?壓力對(duì)于?開發(fā)商來說?，土地一級(jí)?開發(fā)占用資?金量大、周?期長、利潤?率低，因此?，若想減輕?資金壓力，?可在合同中?約定采用分?期分塊滾動(dòng)?開發(fā)的方式?，即將項(xiàng)目?范圍內(nèi)的土?地，根據(jù)規(guī)?劃情況分割?成不同的區(qū)?域地塊，按?照優(yōu)先順序?分期先后投?資開發(fā)各區(qū)?域地塊，成?熟一塊、出?讓一塊，出?讓后收回成?本和收益再?投入下一區(qū)?域地塊，這?樣滾動(dòng)開發(fā)?可有效減輕?資金壓力，?同時(shí)也可降?低投資風(fēng)險(xiǎn)?。（3）?約定政策變?化時(shí)由政府?承擔(dān)責(zé)任?政策變化風(fēng)?險(xiǎn)對(duì)開發(fā)商?來說是不可?預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)?，比如國家?或上級(jí)政府?對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃?作出重大調(diào)?整或被撤。?對(duì)于該等風(fēng)?險(xiǎn)，開發(fā)商?可在合同中?約定由政府?承擔(dān)政策變?化風(fēng)險(xiǎn)。但?須注意的是?，在約定土?地出讓收益?分成方式時(shí)?，若項(xiàng)目重?大調(diào)整或被?撤時(shí)尚無土?地出讓收入?，則存在開?發(fā)商投資回?報(bào)落空的風(fēng)?險(xiǎn)，在此情?況下，須明?確約定政策?變化時(shí)開發(fā)?商收回資金?和收益的方?式。（4?）約定土地?開發(fā)成本的?組成土地?開發(fā)成本是?土地一級(jí)開?發(fā)合同重要?條款之一，?開發(fā)商訂立?合同時(shí)必須?明確約定。?通常情況下?，開發(fā)商應(yīng)?將就土地一?級(jí)開發(fā)項(xiàng)目?支出的所有?費(fèi)用均計(jì)入?土地開發(fā)成?本。但須注?意的是，開?發(fā)商計(jì)入的?成本最終須?經(jīng)政府審核?確認(rèn)，若開?發(fā)商的某項(xiàng)?支出政府審?核后不認(rèn)可?，且也未在?合同中列明?，開發(fā)商將?不得不自行?承擔(dān)該等費(fèi)?用。同時(shí)，?在合同中列?明土地開發(fā)?成本有利于?開發(fā)商預(yù)估?和控制項(xiàng)目?投