《在建工程質(zhì)押制度法律分析9700字（論文）》

在建工程質(zhì)押制度的法律分析報告TOC\o"1-3"\h\u13940一、在建工程抵押制度概述 115448（一）在建工程抵押的概念與法律特征 1114761.在建工程抵押的概念 1305582.在建工程抵押的法律特征 17285（二）在建工程抵押的設定 221761二、在建工程抵押法律制度的比較分析 321016（一）國外在建工程抵押的法律規(guī)定 319475（二）我國在建工程抵押的法律規(guī)定 46674三、在建工程抵押權和相關權利的沖突問題分析 53382（一）在建工程抵押與土地使用權 510643（二）在建工程抵押與工程承包人優(yōu)先受償權 62955（三）在建工程抵押與商品房預購人權利 614122四、在建工程抵押權的法律完善建議 77083（一）在立法層面完善在建工程抵押制度 7256641.加快出臺在建工程抵押的司法解釋 7255132.明確設定條件 726535（二）在其他層面完善在建工程抵押制度 8276331.加強對房地產(chǎn)評估機構的監(jiān)管 8106122.明確登記部門 8246333.實行在建工程抵押登記與土地抵押登記統(tǒng)一辦理 9170734.對抵付墊資款的在建工程抵押進行嚴格管理 9186575.加強在建工程抵押的信息化平臺建設 1010166參考文獻： 112169致謝 13

一、在建工程抵押制度概述（一）在建工程抵押的概念與法律特征1.在建工程抵押的概念在建工程抵押的概念有廣義層面和狹義層面的區(qū)分。廣義而言，在建工程抵押是指抵押人利用其正在進行的合法取得的工程，將其抵押給債權人，在不轉移占有的情況下作為債務人履行債務的擔保，是一種新的擔保方式，包括對自己債務和第三方債務的擔保這兩種類型。從狹義上講，在建工程抵押是指抵押人利用合法取得的土地使用權和在建工程投入資產(chǎn)抵押給銀行，作為償還貸款履約擔保的擔保方法。從中國現(xiàn)行法律對在建工程抵押的定義來看，采用了狹義的概念，也就是根據(jù)建設部第56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定的在建工程抵押，指的是抵押人為在建工程籌集貸款資金，提供其合法獲得的土地使用權和在建項目的投入資產(chǎn)以不轉移占有的方式作為償還貸款履約的擔保而抵押給貸款銀行。上述定義似乎特別指向的是在建工程抵押貸款，而不是在建工程的抵押。根據(jù)這一定義，對在建工程抵押將有許多限制，比如在建工程項目的抵押人只能是債務人，不能是第三方；在建工程抵押目的只可是從銀行獲得貸款供工程的后續(xù)建造；在建工程的抵押物只能是銀行貸款申請的項目本身；貸款數(shù)額不僅受到擔保物價值的限制，而且還受到工程后續(xù)建設中所需資金數(shù)額的限制；在建工程從基本完工到獲得正式所有權證書的時間檔內(nèi)不能進行抵押等限制。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，市場參與者之間的經(jīng)濟交流不斷加強，擔保也成為經(jīng)濟交往的必要手段。因此，在建工程抵押的概念僅限定在利用在建工程向銀行為自身債務提供擔保，有許多不合理的地方，不利于房地產(chǎn)市場以及整個市場經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮。因此，筆者認為廣義的在建工程抵押更加科學和合理。2.在建工程抵押的法律特征在建工程抵押權是將在建工程作為抵押物而設定的抵押權，具有傳統(tǒng)抵押權的基本法律屬性。首先，具有從屬性。換句話說，在建工程確立的抵押權依附于其擔保的主債權之下。在建工程抵押權行使時，必須有合法被擔保的債權。若所擔保的債權不存在或是消滅，則抵押權隨擔保債權消滅而消滅。當債權轉移時，在建工程抵押權也隨之轉移。若債權改變以后抵押沒有隨之改變，則原抵押權不再擔保變更以后的債權。抵押權利必須與其擔保的債權一并轉讓，才可以成為其他債權的擔保。第二，具有物上代位的特征。在擔保期內(nèi)，因作為擔保物的在建工程毀損或者滅失而獲得的賠償金，屬于設立抵押權的在建工程的替代物，抵押權人可以對賠償金優(yōu)先受償。《物權法》第174條規(guī)定：在擔保期內(nèi)，如果擔保資產(chǎn)受損、滅失或被征用，擔保資產(chǎn)的所有人可優(yōu)先獲得保險、補償或賠償金。如果主債履行期未屆滿，則可以提存保險、賠償或補償金。第三，具有流通性的特點。只有擔保物具有流通性時，才能依法轉讓。法律禁止流通的財產(chǎn)不得作為擔保物。第四，權屬關系明確。作為擔保物的在建工程項目的所有人為抵押人，或者抵押人有權處分。如果正在進行的工程項目已依法被查封，扣押或采取其他強制措施，則不能作為抵押物。在建工程是一種未來資產(chǎn)，它作為抵押物產(chǎn)生的是一種期待權，因此和普通抵押擔保具有不同特征：第一，抵押標的物不特定。在建工程標的物是尚未建造或正在建造中的建筑，抵押標的不是具體的“物”，具有不特定性。第二，主債用途特定。在建工程抵押擔保的主債權只能用作繼續(xù)建造在建工程項目的資金，它具有特定性和專用性，主債權和擔保物密切相關。第三，抵押期間的階段性。如果用普通抵押物作抵押，需要進行抵押登記，只需登記一次。但是將在建工程作為抵押物，登記機關必須在抵押合同中登記，如果抵押物在抵押期內(nèi)完工，當事人必須在收到不動產(chǎn)所有權證書后對竣工的不動產(chǎn)重新辦理抵押登記。第四，抵押貸款合同的特殊性。對于以在建工程作為抵押物的，抵押合同除具備一般抵押條款外，還應有有關在建工程基本情況的特別規(guī)定。（二）在建工程抵押的設定設定在建工程抵押權需由抵押人和債權人先簽署書面抵押協(xié)議。在我國，在建工程抵押合同可單獨訂立，也可以選擇將抵押條款在原債權合同上載明的方式來訂立。在建工程抵押的當事雙方應是建筑單位(即主債務人)和貸款銀行，其中建筑單位是抵押人，貸款銀行是抵押權人。抵押權人應當是有權進行貸款經(jīng)營的金融機構。正在建工程抵押合同應當采用書面形式，包括以下主要條款：抵押雙方的姓名和住所；主債的種類和數(shù)額；在建工程的名稱、處所、建筑面積、占地面積以及價值等基本情況；在建工程的占用管理人、占用管理辦法、占用管理責任和在建工程意外損毀的責任；抵押期限及抵押權滅失條件等等，另一個與在建工程抵押設定有關的問題是在建工程的抵押登記。由于中國目前的立法采取登記生效主義，所以抵押登記對在建工程抵押效力的影響很大。在建工程的抵押合同必須在簽署之日起30天內(nèi)，由當事人雙方向在建工程所在地的主管部門辦理抵押登記。抵押合同自抵押登記之日起生效。二、在建工程抵押法律制度的比較分析（一）國外在建工程抵押的法律規(guī)定國外有關土地與建筑物的關系主要有兩個不同的立法體制，包括一體主義和分離主義。在一體主義下，地產(chǎn)概念與不動產(chǎn)概念相互關聯(lián)，地上定著物包括建筑物以及其他工作物，被認為是土地重要組成部分，而不是獨立的物，不應單獨成為權利的客體。德國民法典規(guī)定貼附于土地上的物，尤其是建筑物應當是土地的重要組成部分。所以，一體主義下，土地這個詞的意思通常包括建筑物。但是，這一原則不是絕對的，也有例外。將建筑物附著于土地上是出于臨時目的，或為行使在他人土地上所享有的權利而把建筑物附著在他人的土地上，建筑物不是土地的一部分。依據(jù)一體主義，建筑物既可以是土地的重要組成部分，也可以作為土地權或其他土地權的重要組成部分，隨著土地權的轉移而轉移，建筑物本身無法獨立于土地成為權利的客體。大多數(shù)歐洲國家，例如德國、法國、瑞士、意大利等國的法律都采取的是一體主義。在分離主義下，在法律限制范圍內(nèi)，土地所有權的法律效力也可以及于地面之上和之下，但附著于土地的建筑被視為獨立的物，而不在土地所有權效力范圍內(nèi)。土地所有權轉讓后，土地上的建筑物可以與土地分開，成為所有權的客體，并單獨轉讓。因此，建筑被認為是一個獨立的物體，它可以獨立于所依附的土地，成為權利客體。日本《不動產(chǎn)登記法》規(guī)定，建筑物作為獨立所有權客體，須和土地分開登記。如果同一人是土地所有者同時也是其上建筑物的所有者，則土地及其上建筑物只可分別成為所有權客體，相互分離并分別成為所有、抵押和轉讓的標的物，即土地及其上建筑物屬于一人所有，則所有人能夠只以建筑物或者只以土地作為抵押物。（二）我國在建工程抵押的法律規(guī)定中國現(xiàn)行法律中與在建工程抵押有關的立法規(guī)范主要有：第一，1995年生效的《擔保法》對在建工程是否可以作為抵押物未作明確規(guī)定，該法34條界定了可抵押財產(chǎn)的范圍，第37條規(guī)定了不可作為抵押物的范圍。根據(jù)這兩條規(guī)定的字面解釋，沒有嚴格禁止在建工程作為抵押物，根據(jù)民法的一般解釋規(guī)則，可以確定在建工程抵押只要符合擔保法的其他要求，即可視為有效。第二，1997年實施的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中明確將在建工程抵押視為三種抵押方法之一。具體規(guī)定為：為了獲得在建工程建設資金的貸款，抵押人可以使用其合法獲得的土地使用權以及在建工程項目的資產(chǎn)作為抵押物，在不轉移占有的情況下抵押給貸款銀行作為貸款償還的擔保，但這一規(guī)定的問題是，該辦法作為部門規(guī)章，直接規(guī)定了一種新的抵押形式，是否是合法的？該辦法對在建工程貸款資金使用情況的嚴格限制往往不符合現(xiàn)代社會的擔保要求。第三，1999年的新《合同法》中規(guī)定了承包者的建筑工程價款優(yōu)先受償權。這項規(guī)定雖然關注保護承包者的權利和利益，但在建工程若是已抵押給貸款銀行，實際上銀行抵押權和承包商對工程價款的優(yōu)先受償權將會出現(xiàn)沖突，而且可以很易地從邏輯上得出這樣的結論，即承包人的工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于商定的抵押權。但問題是在現(xiàn)實生活中，銀行的權利和利益也必須得到考慮，特別是目前銀行貸款激勵措施普遍不足，若是如此解決這一問題，銀行可能不再接受在建工程的抵押。第四，2000年通過的《擔保法》的司法解釋明確規(guī)定了以依法獲準但是尚未建造或正在建造的建筑物作抵押，如果當事人抵押登記完成的，法院可認定抵押有效。這項規(guī)定從法律上確認了在建工程抵押的法律效力。然而，應當指出，司法解釋忽略了一個問題：一般來說，在建工程抵押有兩種抵押情形，第一種是在建工程的抵押人為獲得貸款，繼續(xù)為在建工程提供建筑資金，以不轉移占有的形式將其合法取得的土地使用權及其上在建工程的投入資產(chǎn)抵押給銀行作為償還債務的擔保。第二種是在建工程抵押是為自身的其他債務擔保或為他人債務提供擔保。這一擔保形式根據(jù)《擔保法》的司法解釋來看是有效的，盡管它不符合建設部的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中規(guī)定的在建工程的抵押款應當用于在建工程項目，但建設部的規(guī)章法律等級較弱，不會被適用。此外，還有一個問題，即該條規(guī)定法院可認定抵押有效，即決定抵押是否有效的權力屬于法院。第五，2007年通過的《物權法》中規(guī)定的債務人或第三方有權處分的可予以抵押的資產(chǎn)中明確規(guī)定了在建工程，提高了法律效力層級，也是第一次以法律形式明確規(guī)定可以對在建工程進行抵押。但是《物權法》規(guī)定是一項原則規(guī)定，我們應該看到在建工程抵押和普通不動產(chǎn)抵押有很多不同之處。因此，也應制定特別規(guī)定，但這些在《物權法》中沒有反映出來。三、在建工程抵押權和相關權利的沖突問題分析（一）在建工程抵押與土地使用權在建工程抵押權與土地使用權發(fā)生沖突的主要原因是中國對于房屋所有權和土地所有權轉讓的處理較為獨特。如上所述，盡管中國的土地使用權及其上附著的房屋所有權被認為是兩個獨立的“物”，但采用的是房地一體的抵押模式。在此模型中，在建工程抵押的本質(zhì)是將在建工程及其所占的建設用地使用權設立共同抵押，有權使用建筑用地。在建工程抵押和土地使用權抵押不可避免地發(fā)生沖突的原因是，兩者對同一抵押物的價值具有優(yōu)先受償權，如何確定兩者之間抵押權的順序成為一個關鍵問題。尤其是物權法廢除了擔保法要求不能超額抵押、不可重復抵押的規(guī)定后，雙方權利之間的沖突似乎越來越嚴重。在兩種情況下，在建工程抵押與建設用地使用權抵押之間存在沖突。第一，建設用地使用權人在獲得建設用地使用權后立即對建設用地使用權作抵押，工程開工之后還確定了在建工程的抵押權；第二種類型是在建工程的所有者在建設期間設立了在建工程抵押，項目完成后，將整個建設工程設定抵押。依物權法的規(guī)定，即使只對房屋設定抵押，抵押的效力將及于建設用地使用權，因此造成兩者之間也發(fā)生了沖突。筆者認為，兩者在設立時最主要的特點在于需要登記才可設立，也就是說，這兩種抵押都有明確的對抗日期，因此只要是確定兩者設立時間，兩者的權利順序就能確定。因此，如果建設用地抵押是在在建工程抵押之前設立，那么建設用地使用權可根據(jù)建設用地使用權的相應份額對項目的拍賣價款優(yōu)先受償，在建工程的抵押權人可就剩余部分和其上建筑物的價值優(yōu)先受償；如果建設用地使用權抵押于在建工程抵押之后設立，那么在建工程的抵押權人可以對整個工程項目，包括地面建筑物和建設用地使用權的全部價值優(yōu)先受償，后設立的建設用地抵押權隨后受償。（二）在建工程抵押與工程承包人優(yōu)先受償權日常生活中經(jīng)常能夠看到房地產(chǎn)商用在建工程向銀行提供抵押從而獲得項目貸款，這種抵押權即為在建工程抵押權。一旦房地產(chǎn)商和銀行設定了抵押貸款，銀行就會成為抵押權人，如果借款人到期無力償還拖欠的債務，銀行可以處置在建工程項目并就所得價款優(yōu)先受償。但是，法律不僅對在建工程抵押權進行了規(guī)定，而且還規(guī)定了承包商對于建設工程價款的優(yōu)先受償權。因此，在建工程抵押權人在行使抵押權時產(chǎn)生了法律沖突。作為抵押人，銀行享有對債務人房地產(chǎn)商的債權，承包商是在建工程的施工方，也享有對房地產(chǎn)商的債權。當房地產(chǎn)商無法支付建設工程的工程價款時，承包商享有對工程拍賣所得價款的優(yōu)先受償權。如果銀行作為抵押權人也希望在此時行使其抵押權，則在建工程的抵押權人與工程價款優(yōu)先受償權人之間將存在權利沖突。合同第286條規(guī)定了承包商對工程價款的優(yōu)先受償權，但沒有具體說明其性質(zhì)，對此學者之間頗有爭議。主要有三種觀點：一是法定抵押權理論；二是法定優(yōu)先權理論；三是留置權理論。由于這種權利的性質(zhì)目前還沒有達成共識，所以不可能用物權優(yōu)先于債權的原理來解決在建工程抵押權人和建設工程價款的優(yōu)先受償權人之間的法律沖突。目前，有關銀行的在建工程抵押權和建設工程價款的優(yōu)先受償權的效力問題，最高院發(fā)布的司法解釋中有明確規(guī)定：法院審理房產(chǎn)糾紛案件以及辦理執(zhí)行案件時，要依合同法286條規(guī)定進行審理，這意味著承包商的優(yōu)先受償權更加優(yōu)先，它要優(yōu)先于在建工程抵押權以及其他債權。（三）在建工程抵押與商品房預購人權利在建工程抵押權人與商品房預購人之間的利益沖突尤為突出。主要原因是：第一，在建工程抵押權成立后，在建工程并未轉移占有，仍然由抵押人所占有。此時，為了盡快賣掉房子，抵押人可能會明知在建工程抵押權已經(jīng)設立的情形之下，將被作為預售的商品房，抵押權人對這種情況一般不會及時知道，在開發(fā)商提前賣掉房子后，當實現(xiàn)抵押權的條件得到滿足時，抵押權人準備實現(xiàn)抵押權時才發(fā)現(xiàn)抵押物已經(jīng)出售。此時，抵押權人和商品房預購者之間將出現(xiàn)利益沖突。第二，與上述情況相反的是，房地產(chǎn)商首先將在建工程進行商品房的預售，然后再向債權人抵押。這時商品房預購者與在建工程抵押權人之間也會產(chǎn)生利益沖突。關于如何合理解決這些沖突，筆者認為：如果是抵押權人在設定建設工程抵押權以后才將在建工程作為商品房預售，這種情形下就必須遵循物權優(yōu)先的原則。因為在民法理論中，物權優(yōu)先于債權受償。抵押權是一種擔保物利，屬于物權范疇，而商品房預購者獲得的是對開發(fā)商是債權。因此，此種情況下，在建工程抵押權應優(yōu)先于商品房預購人的債權而受償。但是，還有一種情況是一旦商品房預購者預開發(fā)商辦理了過戶登記，當時債權人的債權就轉變成對房屋所享有的物權，就不可再適用物權優(yōu)先于債權的原理了。但是，物權法中也規(guī)定：在抵押期間，抵押人在未獲得抵押權人同意的情況下，不可轉讓抵押物，除非受讓人代為償還債務消滅抵押權。因此，在正常情況下，只有在建工程的抵押權人允許或受讓人代債務人清償了債務，此時抵押人才可處分抵押物，否則，抵押權人無權未經(jīng)許可擅自處分擔保物。四、在建工程抵押權的法律完善建議（一）在立法層面完善在建工程抵押制度1.加快出臺在建工程抵押的司法解釋我國物權法、不動產(chǎn)登記暫行條例及其實施細則都已經(jīng)實施，但沒有全面規(guī)定在建工程抵押登記的情形。由于所涉及的法律、法規(guī)及規(guī)章較多，不同級別的法律規(guī)定之間存在許多未得到充分協(xié)調(diào)的沖突，因此有必要加快出臺建設工程抵押的司法解釋。通過司法解釋，將目前在建工程抵押所涉及或可能涉及的各種情況一一列出，然后進行全面分析，就這些問題制定明確的規(guī)定。例如，可以規(guī)定對在建工程抵押開展信息化管理，加強各部門之間的信息交流，同時可以更好地協(xié)助有關利益攸關方保護其合法利益。2.明確設定條件明確在建工程抵押權的設定條件，對中國在建工程抵押制度具有重要意義。它關系到抵押權人的重大利益以及在建工程抵押權是否能夠成立的問題。因此，必須清楚的是滿足哪些條件下才可以設定在建工程抵押權。根據(jù)上述分析，筆者認為存在以下四個方面：首先，必須明確的是，在對在建工程設定抵押權時，抵押人對在建工程享有合法處分權。否則，在建工程抵押權制度將不再能夠盡可能地保護債權人的利益，并將失去其功能。其次，在設定在建工程抵押權時，抵押人必須取得合法建設用地使用權證書，只有合法取得了該證書，才可通過在建工程的合法登記，才可以使債權人的債權得到保障。第三，設定在建工程抵押權時，必須已經(jīng)開始進行生產(chǎn)，且已經(jīng)投入的資金必須達到在一定比例。通過這種方式，才可為抵押權人在未來實現(xiàn)抵押權時帶來更多的保護，從而更好的保護抵押權人的利益。第四，抵押人對在建工程抵押權進行設定時，必須依法取得建設工程規(guī)劃許可證書。如果沒有規(guī)劃許可將很有可能成為非法建筑，影響未來在建工程抵押權人的利益。第五，設定在建工程抵押權應當辦理抵押登記，登記是使抵押權獲得公信力的必要手段。只有在建工程抵押權經(jīng)過抵押登記之后，它才能產(chǎn)生公信力，更好地保護債權人的利益。（二）在其他層面完善在建工程抵押制度1.加強對房地產(chǎn)評估機構的監(jiān)管加強對房地產(chǎn)估價機構的監(jiān)督，首先是立法是必需的。只有明確規(guī)定評價機構的權利和義務，才能進行更加科學和標準化的監(jiān)測；第二，找出正確的監(jiān)管模式和機構。目前世界其他國家的監(jiān)管模式主要包括金融機構的監(jiān)管模式勞動、政府和專業(yè)協(xié)會分工監(jiān)督模式和工業(yè)當局監(jiān)督模式。三種監(jiān)管模式都有各自的好處是，但不一定適合我們國家。中國應該從自己的情況出發(fā)，找到適合我的國家狀況監(jiān)測模式。從以上三種中國監(jiān)管模式可以看出，政府監(jiān)管的重要性從情況來看，房地產(chǎn)評估將涉及財政部、建設部以及土地和資源部。這就創(chuàng)造了這個房間房地產(chǎn)估價部門存在多種技能，各部門也存在分工。進入工業(yè)存在障礙，缺乏系統(tǒng)。因此，作者建議政府承擔這一責任，從宏觀角度利用房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)督來改變這種情況。這種混亂的現(xiàn)狀有助于集中監(jiān)督權力、統(tǒng)一標準和統(tǒng)一行使權力。2.明確登記部門因為我國一貫堅持在兩個部門分別進行房和地的登記。盡管單獨登記房和地的缺點是顯而易見的，但由于各種原因，中國大部分地區(qū)仍然保留分離的房地登記模式。在房地分離的登記模式中，一些抵押人已經(jīng)在辦理房產(chǎn)抵押登記之前，預先對土地進行了抵押登記。如果按房隨地走這一原則，任務區(qū)的建筑物也被抵押，抵押登記將不予辦理，這是不合理的。根據(jù)房地分離登記的模式，房和地的登記機關之間也會出現(xiàn)不一致，導致登記程序不一致和登記所有權證書不一致，從而造成了許多問題。也將對在建工程抵押登記制度帶來不良影響，不僅會迫使當事人進行重復勞動，而且會增加登記費用，降低了登記的效率，增加了抵押權申請人的負擔。因此，很容易在登記機構的行政職能之間造成交叉和摩擦。不利于抵押權的申請。為了解決以上問題，最重要的途徑是改變中國傳統(tǒng)的分離登記方式，實行房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一登記，統(tǒng)一房地登記機關，并實行房地產(chǎn)權證的合一。3.實行在建工程抵押登記與土地抵押登記統(tǒng)一辦理中國目前在建工程抵押登記存在許多問題。就行政行為的效率和便利性而言，目前存在效率低下和程序復雜等問題。筆者認為，為了滿足當前市場發(fā)展的需要，有必要必須為在建工程找到新的抵押登記方法，以取代現(xiàn)有的登記方法。依房隨地走的原則，一般而言，如果土地使用權被抵押，則土地上的建筑物也應一并抵押，反之亦然，例如如果一棟建筑物被抵押，其所在區(qū)域內(nèi)的建筑用地使用權也應隨之被抵押。為此，可以將土地抵押登記以及房屋抵押登記一并辦理。抵押登記的目的是使第三方知道不動產(chǎn)上已設定抵押權，并防止第三方因不知道抵押權而遭受損失。抵押登記機構無法對抵押物的價值進行評估，也不需要考慮擔保物價值是否可用于擔保主債權，登記機關所要做的就是對抵押權進行登記，只要抵押雙方當事人達成一致的意思表示即可。因此，對于在建工程抵押登記只需對現(xiàn)有的土地使用權抵押登記制度稍作修改，就可以很好地完成在建工程抵押登記任務。關于其具體辦法，只要求抵押人在辦理在建工程抵押登記時，登記機關要求其提供一份抵押合同，并在審查后，標注土地抵押的狀況和在建工程的抵押狀況，并且將土地抵押和在建工程抵押的狀況記錄在發(fā)給抵押人的土地他項權證書中。4.對抵付墊資款的在建工程抵押進行嚴格管理近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)商不斷試圖抓住這個機會發(fā)展。因此，資金已成為每個開發(fā)人員面臨的最大問題。一旦籌資鏈中斷，后果將非常嚴重。所以在在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要施工單位來墊款。施工單位在完成抵付墊資后，為了保護自己的權利，往往會要求開發(fā)商在其開發(fā)的項目中使用部分房地產(chǎn)作為抵付款的擔保。根據(jù)物權法的有關原則，如果開發(fā)商要向銀行抵押這些財產(chǎn)以獲得貸款，他們必須通過施工單位的書面同意，否則就不能抵押，一旦抵押給銀行，就會導致施工單位和銀行之間的權利沖突，很難妥善解決。因此抵押登記部門應該對抵付墊資款的在建工程抵押實行嚴格管理，避免發(fā)生權利的沖突。5.加強在建工程抵押的信息化平臺建設由于我國目前設定在建工程抵押涉及許多相關機構，然而每個機構持有的信息是不同的，如果不同機構之間的信息交流可以大大加強，使有關部門之間的相關信息更加準確和暢通，這樣就能夠方便信息的使用。因此，必須建立一個信息化的平臺來對在建工程抵押進行管理。隨著計算機技術的不斷進步，個人電腦越來越普及，中國現(xiàn)有網(wǎng)絡的不斷發(fā)展，為在建工程信息化平臺的管理提供了良好的物質(zhì)基礎。通過對在建工程抵押創(chuàng)建一個信息數(shù)據(jù)庫，并對信息進行整理，實現(xiàn)信息的共享，這樣就可以清晰明了的知道每個在建工程的基本信息，包括土地使用權抵押貸款、房屋編號和預售條件等等有關情況。通過這種方式，不僅可以共享信息，還可進行數(shù)據(jù)控制，設定相關條件和實行程序化管理。例如，某一在建工程所在范圍的土地使用權已經(jīng)辦理抵押登記，抵押人又要求辦理在建工程抵押，然后就可以設定一個條件，即必須先辦理土地抵押權的解除手續(xù)，下一步才可以辦理在建工程抵押。這不僅提高了登記機