第八章 城市住宅經濟

第八章城市住宅經濟世界上還有10億人口缺少住房，1億人口無家可歸第一節(jié)住宅的特征與屬性一、住宅的自然特征耐久性---窮其一生不動性：市場的區(qū)域局限性；使用權與所有權分離的普遍性環(huán)境共有性：二、住宅的經濟特征

城市住宅建設是投資成本大，投資周期長的經濟活動城市住宅是具有復雜產權關系的經濟活動住宅經濟的產業(yè)關聯(lián)度高強烈地依賴并支持金融業(yè)的發(fā)展住宅市場是具有競爭和壟斷雙重性質的市場城市住宅的經濟特征決定了城市住宅經濟具有消費性、投資性和投機性三重特征其他經濟特性昂貴性異質性區(qū)位性外部性---孟母三遷績優(yōu)性房產與地產的合一性---唇齒相依投資收益性---稀缺、累積資金杠桿性聯(lián)合國人居中心《世界人居報告》：一套住宅的平均價格是住戶年收入的2-3倍最為合理；超過5就會使大多數家庭買不起房子。三、住宅的社會特征作為人類生存的基本條件，是人權的重要組成部分維系家庭、關系福祉體現公平、衡量進步聯(lián)系社區(qū)、穩(wěn)定社會承載文化、寄托民俗四、住宅的屬性住宅的商品屬性：大批量作為商品交易是在工業(yè)化和城市化浪潮之后住宅的福利屬性：向所有人提供住房，就成了每個政府的施政綱領之一。而這個目標的實現，僅僅依賴市場的力量是遠遠不夠的，這就使住宅具有了另一個屬性——福利屬性。住宅物貴價高國家責任第二節(jié)住宅的供求與流通一、住宅的需求1、住宅需求及其相關概念住宅需求：各種可能的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的住宅服務的數量住宅存量：形成住宅結構的物質實體或物質財產住宅服務流量：單位時間里住宅向居民提供價格服務的數量2、住宅需求的性質住宅投資：出于盈利目的購買住宅的所有權住宅消費：出于消費的目的購買住宅的使用權業(yè)主自用：購宅自用3、住宅需求的階段(1)溫飽階段---

“每人一張床”，屬于生存型。(2)小康階段——“每戶一套房”，屬于衛(wèi)生型。(3)富裕階段——“每人一間房”，屬于享受型。4、城市住宅市場的需求分析HD=f(y,p,i,t)HD－－住宅需求量y－－居民收入和財產水平p－－住宅價格i－－住宅抵押貸款利率t－－通勤費用5、影響因素收入水平是影響住宅需求的一個重要因素住宅價格水平是影響住宅需求量最明顯的因素住宅抵押（按揭）貸款利率人們對于未來的預期通勤費用住戶收入因素有彈性,說明一個單位的收入變動,會引起大于一個單位的需求變動;Em<1,為缺乏彈性,說明一個單位的收入變動,會引起小于一個單位的需求變動。住宅價格因素即價格的變化(ΔR/R)引起的住宅需求的變化(ΔQ/Q)的幅度Ep所有家庭的住宅需求收入彈性小于1，說明住宅屬于必需品；隨著收入的增加，住宅需求的收入彈性在增加，而且低收入家庭的反應更為敏感，房東比租戶更為敏感；結婚家庭的住宅需求收入彈性一般大于非結婚家庭；對租戶和房東來說，采用當年的收入計算的住宅需求收入彈性都非常小，而采用預期收入情況下住宅需求收入彈性都比較大，反應了對未來占有房產的欲望強烈。人口與家庭因素職業(yè)構成：

年齡構成：

家庭構成：

稅收：在我國目前的房地產稅收體系中，存在的主要問題是房地產交易環(huán)節(jié)的稅收負擔偏重，而保有環(huán)節(jié)的負擔偏輕，致使部分居民買不起房，而買得起房的人養(yǎng)房成本過低，不利于實現人人有房住的和諧社會目標。利率與投機：1.當利率降低時，會迫使人們減少儲蓄而轉向消費或進行其他投資；2.在利率降低時，住宅抵押貸款的利率同時降低，這實際上降低了居民進行住宅消費或投資的比率，也會擴大居民的住宅需求。二、住宅的供給1、住宅供給及其相關概念住宅供給：

存量供給：

流量供給：住宅特征2、按價格劃分的不同等級住宅高級別墅區(qū)城郊中高檔多層住宅區(qū)高級公寓住宅區(qū)城郊中檔多層住宅區(qū)郊區(qū)廉價多層住宅區(qū)簡單住宅集聚區(qū)第一節(jié)住宅概述3、按政府引導的住宅市場劃分公房商品房按亞文化、亞群體分化----社會聚集1.文化社會價值取向趨同性集聚；2.不同的人需要不同的服務；3.人們都希望有一個良好的自然、社會環(huán)境。4、住宅供給的方式住宅生產住宅改進住宅維護5、城市住宅市場的供給分析HS=f(p,k,l,r)HS－－住宅供給量p－－住宅價格k－－建房資金i－－土地供給r－－國家政策6、影響因素住宅價格：從短期看，住宅供給彈性是缺乏的；從長期看，由于房產用途的可替代性，住宅供給價格彈性較大，價格變動將導致供給量的較大變動。土地政策：城市住宅的供給能力，在很大程度上決定于政府的土地政策。國家稅收政策：稅收一方面具有規(guī)范住宅市場交易秩序、創(chuàng)造平等競爭的市場環(huán)境的功能，同時某些稅率的高速以及各種稅收優(yōu)惠政策的出臺，都會直接影響投資者的收益，從而影響投資者對住宅的投入，限制或者擴大市場供給。金融市場與地產開發(fā)商：銀行利率高低直接影響住宅市場的供應量。開發(fā)商作為市場供應主體，其對未來預期的好壞顯然會影響住宅市場供給。可達性：三、住宅市場的簡單均衡SQP0DP0Q0

因此，市場均衡條件是在一定價格下的需求量與供給量相等。四、住宅的流通1、住宅流通的方式售賣租賃配給自建自用差價互換2、住宅售價的組成土地成本拆遷成本建設成本資金成本資金成本管理成本繳納稅金企業(yè)盈利效用調節(jié)8月8日上海浦東星河灣開盤,264套千萬豪宅在6小時內被搶購一空,星河灣以單日銷售40多億刷新了中國住宅銷售的紀錄。如何解讀中國豪宅市場的火爆？經濟學并沒有標準答案最簡單的解讀是“瘋狂的泡沫”!富豪們的瘋狂又從何而來？第一,富人愿意住在一起?！鞍偃f買屋,千萬買鄰?！钡诙?富人關注財產保值第三,富豪注重社區(qū)的環(huán)境3、住宅租金的構成地租折舊費保險費維修費管理費貸款利息繳納稅金房東贏利成本租金4、房價與房租的關系P=R/i式中，i為市場折現率（可用一年期定期儲蓄利率或政府債券年利率來代替）

第三節(jié)住宅市場與住宅金融一、住宅市場1、住宅市場的性質

進行住宅買賣和租賃行為的經濟組織可替代性很低市場門檻高信息不對稱2、住宅市場的類型根據交易對象劃分：住宅存量市場、住宅服務流量市場根據權益關系劃分：住宅業(yè)權市場、住宅租賃市場、住宅信托市場根據市場體系劃分：住宅一級市場、二級市場、三級市場3、住宅市場的特點地區(qū)性分散性多元性：商品屬性多重、交易形式多樣反復性4、住宅市場的過濾效應5、住宅市場的空置現象中國鬼城--住宅經濟學.ppt二、住宅金融1、住宅融資渠道商業(yè)性住宅抵押貸款住房公積金貸款住房儲蓄貸款合作建房集資建房典當2、住宅抵押貸款港臺俗稱“按揭”，

指以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。第二節(jié)我國城市住宅制度的問題與改革一、我國城市住宅福利分配制度存在的問題投資一元化，造成欠賬過多，總量不足低租金消減住房開支，引發(fā)畸形消費加重了企業(yè)負擔，削弱了城市政府的管理職能導致了城市建設的滯后，延誤了城市化進程分配體制導致住房分配不公平，滋生特權現象二、我國城市住宅制度改革中的現存問題商品房房價虛高，超出居民承受能力住房供給結構不合理，造成很大的商品房空置率投機商趁機“炒房”，擾亂住宅市場三、城市住房制度改革的思路與措施思路：住宅投資多元化住宅經營商品化3.住宅管理社會化措施：廉租房政策解決了在城市化過程中大量農民工在城市的居住問題經濟適用房政策：解決城鎮(zhèn)低收入居民住房問題的有效辦法問題：部分政府片面趨利，導致經濟適用房的供給忽冷忽熱建筑標準過高，銷售對象過泛“尋租”行為泛濫，政策成本過高

節(jié)制住房投資需求的政策：平抑房價、打擊投機行為，創(chuàng)造一個良好的市場環(huán)境，保證光大人民群眾的住房需求，是政府房地產政策的基本宗旨。專題問診中國地產深圳市有漲有跌房地產市場深圳市屬于一線城市，2006年9000元/平方米---2007年20000元/平方米，增長近100%。前三季度樓市繁榮，第四季度出現“跳水”“中天事件”加劇了房市的冰點日本房地產泡沫迅速高漲的房價、地價、虛幻化的國民購買力20世紀末期出現房地產泡沫20世紀80年代日本制造的產品廣受歐美國家青睞，日本通過出口經濟，實力提升西方國家為了扭轉對日貿易的大幅逆差，通過“廣場協(xié)議”迫使日元升值。市場上流通過多貨幣，老百姓擁有的貨幣過多，投資于土地和房地產“石油危機”、世界性金融危機波及日本，房產跳水式下降，經濟和金融問題嚴重。主要影響因素：1、供求嚴重失衡2、長期低貼現率貼現率是指將未來支付改變?yōu)楝F值所使用的利率，或指持票人以沒有到期的票據向銀行要求兌現，銀行將利息先行扣除所使用的利率。3、銀行信貸過度集中4、土地投機現象較為嚴重二、房地產泡沫的影響大量資金傾斜與房地產，產業(yè)結構畸形各企業(yè)擁房地產固定資產價格高漲，增大產品成本土地、房價上漲，加劇了住房難問題，很多市民不起房子，降低了生活質量和社會穩(wěn)定性“土地神話”----30年連續(xù)高漲，刺激購買需求催生一大批依托房價、土地投機致富的人們，加劇了貧富差距北京住宅區(qū)新變化自20世紀80年代以來，北京逐漸出現了住宅被動式的郊區(qū)化五環(huán)以外區(qū)域成為北京樓市熱點區(qū)域直接原因是土地供應---住宅用地供應區(qū)域主要集中在昌平、亦莊另一個原因是---房價，受“地產泡沫”、“奧運效應”