商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中常遇到的問題及解決方案

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中常遇到的問題及解決方案1、市場條件判斷斷。對該項目的定位有個宏觀的思考.因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目.2、項目位置選擇不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。過之而無不及.一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),適應(yīng)就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選址。3、判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及7400043000199820002000撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確.該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對所在商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。不同的咨詢機構(gòu)在進行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào)查信息,建性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構(gòu)的融合。項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定,同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整.4、項目土地取得及政府許可員會等政府機構(gòu)的批準等。項目土地取得有兩大標準：的需要，得夠用。做初期，土地價格越低,前期資金壓力越小。5、項目定位細化啟動策略,財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能.反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準確程度取決于市場。程中取地工作已開始.6、項目規(guī)劃設(shè)計達不到應(yīng)有的要求,國內(nèi)設(shè)計機構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。7、設(shè)計方案的市場化指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司,由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準確度。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求.念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力.例：第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項目的方案設(shè)計得以確定。8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后,需要就以上方案否合理;判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷案及財務(wù)融資方案,驗證確定最終可行方案.9、項目方案的政府許可指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防在上述政府許可的各項內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進行審批通常需要委托專業(yè)交通研究機構(gòu)進行項目的交通分析和研究對商業(yè)房地項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進行方案設(shè)定及分析研究其可行性交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。 交通題可以成為項目的障礙也可以成為項目成功的瓶頸對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進入項目地來消費,否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進項目的內(nèi)部交通循環(huán).2）消防審批指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準的過程.如果消防部消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目,不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎規(guī)劃審批劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改，否則浪費太大。規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進行溝通,做好對政府的公共關(guān)系工作等。10、項目招投標后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程.11、項目的財務(wù)核算用分析結(jié)論。對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項目,該項工作需要，但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作很簡化很多。12、資金需求方案指財務(wù)融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進一步細化項目的資金需求量及資金制,再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案13、融資方案指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃.在此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的.有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點,所以在項目運做過高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。14、項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式，投資商一期間的資金準備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作.準確對商最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作.項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道.在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作.融資第一種融資操作對于初步進入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進展。2。5-5％的費用作為融資服務(wù)費。上述融資服務(wù)費的標準是國際15%左右融資費用的融資服務(wù)機構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之,這種融資機構(gòu)是不太可能完成項目的融資。第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊,這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成.15、市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。16、招商2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名17、價格策略依據(jù)市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次,市場策略將有效提升商鋪的價值.售價決策的準確性將有利于項目的出售操作.價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。18、租金策略市場的研究，和對未來市場的預(yù)測,不僅考慮自身市場空