房地產(chǎn)項目市調(diào)計劃學(xué)習(xí)報告計劃

黃巖·翠屏春曉市調(diào)狀況剖析

一、項目概略

樓盤地點：黃巖北城街道，北院大道與G104交錯口北側(cè)(原老雙鴿企業(yè))

開盤時間：2015年6月7日

入住時間：一期2017年8月

物業(yè)種類：住所、別墅

產(chǎn)權(quán)年限：住所70年

裝飾狀況：毛坯

樓層狀況：最高33層，最低21層

建筑類型：高層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅

建筑及園林設(shè)計：深圳市建筑設(shè)計研究總院

開發(fā)商：臺州市騰業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)

售樓地點：黃巖大橋路888號（原雙鴿企業(yè)）

物業(yè)企業(yè)：第一太平戴維斯物業(yè)管理企業(yè)

泊車位：花園洋房、別墅、排屋有2~7個車位，地下泊車位2205個。

規(guī)劃用地面積：㎡

總建筑面積：㎡，此中地上邊積（計算容積率）㎡，地下車庫建筑面積㎡

建筑風(fēng)格：經(jīng)典法式建筑風(fēng)格

容積率：

綠化率：30%

戶型面積：排屋等面積260-430平方不等，洋房面積450平方，稀缺限量8套超800平米豪華尊貴洋房。

高層住所面積從84-215平方米，還有少許250平以上尊貴復(fù)式戶型。

幢數(shù)：共30多棟法式排屋、洋房和12棟幢21F-33F高層住所

戶數(shù)：高層總合1422套

園區(qū)配套：黃巖翠屏春曉項目自己裝備高端健身、休閑會所，幼兒園、戶外泳池、主題景觀花園等。

學(xué)區(qū)：北城小學(xué)、北城中學(xué)。

在售均價：高層9#、11#樓、12#樓在售，9#樓戶型面積135平-143平，均價11000元/平。12#樓和11#樓均僅剩少

量在售，戶型面積為83平-134平，11#樓均價8800元/平，12#樓均價9280元/平。

法式排屋在售面積275平-430多平，洋房戶型面積為400平-800平（還有加贈面積100多平-200平），

排屋售價在600萬/套-900萬/套左右，洋房售價在售800萬-1800萬元/套。

去化狀況：網(wǎng)簽存案881套，已簽約167套，去化率19%，簽約均價元/平。

項目地區(qū)地圖：

項目成效圖：

戶型圖：二、競品剖析黃巖區(qū)當(dāng)前住所性質(zhì)在售項目14個：、臺州新城吾悅廣場、翠屏春曉、永寧公館、

億邦豪庭、耀達天璽、皇家藍庭、尚品南郡、曙光馨園、江南世家、寧江明月、拓鑫新

景家園、寧溪·溪上玫瑰苑、春色新苑（劃線項目位于寧溪、院橋，不在競品地區(qū)范圍內(nèi)）。

翠平春曉主要競品項目十個：

①、臺州新城吾悅廣場、億邦豪庭、江南世家、皇家藍庭

②、、寧江明月

③、耀達天璽、尚品南郡、曙光馨園、永寧公館

1、臺州新城吾悅廣場

戶型：二居89平米、三居115平米、三居142平米、四居133平米、四居139平米、四居165平米、四居185平米建筑面積：124000平米占地面積：45000平米建筑類型：建筑綜合體、高層、小高層裝飾狀況：毛坯物業(yè)類型：住所、商店容積率：綠化率：30%物業(yè)企業(yè)：新城物業(yè)泊車位車位數(shù)（地上、地下）：一期430開發(fā)商：臺州新城萬博房地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)樓盤地點：臺州市黃巖區(qū)永寧江與大橋路交匯處(黃巖區(qū)政府對面,永寧公園旁)開盤時間：2015年11月22日交托時間：估計2017年5月交托在售均價：商店共推出60多套，戶型面積20多平-80平左右，均價20000多-30000元/平。住所清盤中，僅剩少許房源在售，戶型面積為133平、139平、185平、142平、165平，1#、2#、3#樓售價14000多元-15000多元/平,5#、11#樓12000多-13000多元/平。優(yōu)惠方式：現(xiàn)購住所和商店均可享98折優(yōu)惠，付款方式優(yōu)惠：商業(yè)貸款99折，全款97折。去化狀況：網(wǎng)簽存案675套，已簽約627套，去化率93%，簽約均價元/㎡。2、億邦豪庭

樓盤地點：黃巖區(qū)二環(huán)西路888號

開盤時間：2015年7月26日入住時間：2017年8月

物業(yè)種類：住所、商店

產(chǎn)權(quán)年限：商店40年，住所70年

裝飾狀況：毛坯

建筑類型：高層、塔樓

在售戶型：

開??發(fā)??商：浙江億邦房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)

建筑面積：95044平米

占地面積：32036平米

樓層狀況：由11幢17﹢1層高層建筑構(gòu)成

建筑及園林設(shè)計：中國建筑上海設(shè)計研究院

景觀設(shè)計：杭州藍天園林設(shè)計院有限企業(yè)

容積率：綠化率：30%

物業(yè)企業(yè)：臺州億邦物業(yè)管理服務(wù)有限企業(yè)

泊車位:億邦豪庭約500個泊車位，車位配比為1:1

泊車位售價：15萬元/位

在售均價：當(dāng)前在售房源戶型面積50平-140平左右，價錢在元/平，均價13000

東邊商店僅少部分在售，西邊商店主力戶型面積50多平-60多平易120平，售價

優(yōu)惠方式：現(xiàn)購住所和商店可享按揭99折，全款98折優(yōu)惠。

去化狀況：網(wǎng)簽存案1063套，已簽約327套，去化率31%，簽約價元/㎡。

元/平，一房一價。

20000多元/平-50000

多元/平不等。

3、江南世家

樓盤地點：黃巖區(qū)東城街道王西村桔鄉(xiāng)大道北延長段

開盤時間：2014年11月8日

入住時間：2016年9月

物業(yè)種類：住所、商店

產(chǎn)權(quán)年限：商店40年，住所70年

裝飾狀況：毛坯

建筑類型：高層、小高層

開??發(fā)??商：臺州黃巖江南房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)

開盤時間：2014年11月8日

入住時間：2016年9月

價錢詳情均價：9000元/平米

打折優(yōu)惠：購房享全款97折，按揭99折。

售樓地點：黃巖區(qū)桔鄉(xiāng)大道486號江南大廈

戶型：二居88平米、二居89平米、三居142平米建筑面積：41864平米

占地面積：20932平米

建筑類型：高層、小高層

容積率：2

綠化率：30%

物業(yè)費：元/平方米·月

泊車位:188個，為地下有產(chǎn)權(quán)車位。

泊車位售價：萬元/位

去化狀況：網(wǎng)簽存案727套，已簽約463套，去化率64%，簽約價元/㎡。

、皇家藍庭

樓盤地點：黃巖區(qū)站西大道西側(cè)、朱砂街北側(cè)

開盤時間：2014年5月18日

入住時間：2016年1月8日

物業(yè)種類：住所

產(chǎn)權(quán)年限：商店40年，住所70年

裝飾狀況：毛坯

建筑類型：小高層

在售戶型：二居90—96平米、三居115—117平米、三居126平米、三居142—158平米、躍層220平米

開??發(fā)??商：臺州市黃巖銀豐置業(yè)有限企業(yè)

建筑面積：平米

占地面積：25500平米容積率：

綠化率：25%物業(yè)費：元/平方米·月泊車位：1：1，332個車位。泊車位售價：有產(chǎn)權(quán)車位萬元/位，無產(chǎn)權(quán)車位萬/個。銷售價錢：尾盤僅剩少許在售，主要為低樓層房源，以90多平為主，均價9000元/平不到。去化狀況：網(wǎng)簽存案939套，已簽約801套，去化率85%，簽約價元/㎡。5、

樓盤地點：黃巖南臨八二省道延長段，西面是橫貫?zāi)媳钡谋痹壕€?

開盤時間：2016年5月28日

入住時間：待定

物業(yè)種類：住所

產(chǎn)權(quán)年限：住所70年

裝飾狀況：毛坯建筑類型：高層、疊排別墅、塔樓

開??發(fā)??商：臺州市黃巖本州房地產(chǎn)有限企業(yè)

建筑風(fēng)格：新古典風(fēng)格

打折優(yōu)惠：存2萬抵4萬，還可享全款96折，按揭99折。售樓地點：黃巖世紀(jì)大道與朝元路交匯處（消防大隊東）戶型：二居83平米、三居118平米、三居119平米、三居120平米、三居128平米、三居130平米建筑面積：124272平米占地面積：45892平米容積率：綠化率：30%在售均價：于9月中下旬推出5#樓，共186套房源左右，均價9000元/平左右，戶型面積為120平、130平。此外還有1#、2#、3#、4#樓在售，戶型面積83-132平左右，均價9000元/平左右。商店現(xiàn)僅剩1套81平的，售價200萬元/套左右，商店可享全款94折，按揭99折。去化狀況：網(wǎng)簽存案1331套，已簽約610套，去化率46%，簽約價9592,57元/㎡。、寧江明月

樓盤地點：黃巖世紀(jì)大道與北院線交匯處?

開盤時間：2013年5月二期

入住時間：2015年12月

物業(yè)種類：住所、別墅

產(chǎn)權(quán)年限：商店40年，住所70年

裝飾狀況：毛坯

建筑類型：類獨棟別墅、高層、疊排別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅

在售戶型：三居107平米、三居137平米、三居138平米、三居142平米、三居143平米、四居168平米、四居197平米

開??發(fā)??商：臺州綠城泰業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)

售樓地點：黃巖世紀(jì)大道與北院線交匯處（項目現(xiàn)場售樓處）

物業(yè)企業(yè)：綠城物業(yè)物業(yè)費：高層元/平·月，排屋4元/平·月

車位價錢：有產(chǎn)權(quán)車位15萬元/個，無產(chǎn)權(quán)11萬元/個

在售價錢：當(dāng)前不久前推出的瓏灣8#在售，共90多套房源，戶型面積

瓏灣3#、5#、9#樓在售，戶型面積107平-197平不等，均價13000

平，起價12000多元/平。

107平、138平，售價11000多-14000元/平左右；翠屏苑僅剩部分房源，戶型面積

多元/平。還有

138平-192

優(yōu)惠方式：全款96折，按揭98折。

建筑面積：150000平米

占地面積：54666平米

容積率：

綠化率：%園區(qū)配套：16萬方濱江公園、五星級酒店、獨立

去化狀況：網(wǎng)簽存案2835套，已簽約2238

36班幼兒園、大型商業(yè)綜合體

套，去化率79%，簽約價元/㎡。

7、永寧公館

樓盤地點：黃巖二環(huán)南路和二環(huán)西路交錯口?

開盤時間：2014年7月5日

入住時間：2016年年末二期17年中旬

物業(yè)種類：住所、商店

產(chǎn)權(quán)年限：住所70年

裝飾狀況：毛坯

建筑類型：高層、小高層

開??發(fā)??商：臺州朗成房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)

售樓地點：黃巖二環(huán)南路和二環(huán)西路交錯口

物業(yè)企業(yè)：浙江綠城物業(yè)管理企業(yè)

物??業(yè)??費：元/平方米·月

價錢詳情：均價15000元/平米

打折優(yōu)惠：現(xiàn)購住所立減300元/平，存5萬抵8萬

戶型：二居95平米、三居104平米、三居134平米、三居143平米、三居159平米、三居188平米、四居260平米建筑面積：300000平米占地面積：100000平米樓幢：由22棟高層住所和外頭社區(qū)底商構(gòu)成容積率：綠化率：30%泊車位：共911個靈活車位，此中地下911個車位數(shù)：1:車位售價：17#、19#、28#地下有產(chǎn)權(quán)車位158000元/個無產(chǎn)權(quán)萬元/位園區(qū)配套：約1000㎡觀景泳池、運動主題會所、休閑體驗式商業(yè)街、幼兒園、雙層生活商場等去化狀況：網(wǎng)簽存案3750套，已簽約3036套，去化率81%，簽約價元/㎡。、耀達天璽

樓盤地點：黃巖區(qū)二環(huán)西路與委羽街交匯處?

開盤時間：2014年9月21日

入住時間：2016年6月30日

物業(yè)種類：住所、商店

產(chǎn)權(quán)年限：商店40年，住所70年

裝飾狀況：毛坯

建筑類型：高層、疊排別墅、聯(lián)排別墅開??發(fā)??商：臺州市黃巖耀達置業(yè)有限企業(yè)售樓地點：黃巖區(qū)世紀(jì)大道3號（黃巖耀達酒店1F）戶型：二居88平米、二居125平米、四居140平米、樓層平面圖建筑面積：320000平米占地面積：142000平米樓層狀況：疊排，聯(lián)排，小高層18層建筑及園林設(shè)計：澳大利亞HASSELL承建商：標(biāo)力建設(shè)企業(yè)景觀設(shè)計：上海秀領(lǐng)瀚禾景觀設(shè)計有限企業(yè)容積率：綠化率：30%物業(yè)企業(yè)：臺州耀達物業(yè)有限企業(yè)物業(yè)費：元/平方米·月物業(yè)費一期疊加元/㎡，排屋元/㎡泊車位:排屋456個，高層920個、商業(yè)146個，無阻礙車位13個，地面泊車位47個，幼兒園專用車位20個在售均價：高層在售，為12#、9#、15#、16#、17#、21#樓。戶型面積125平、140平、141平、170平，均價為元/平，一期排屋已交房，三期排屋火爆認(rèn)籌，聯(lián)排別墅500平左右（地上和地下），售價628萬/套起。去化狀況：網(wǎng)簽存案425套，已簽約304套，去化率72%，簽約價120000元/㎡。、曙光馨園

樓盤地點：黃巖德邦物流北面（鄰近水世界游泳館）?

開盤時間：2014年1月3日

入住時間：2016年5月年末

物業(yè)種類：住所、商店

產(chǎn)權(quán)年限：住所70年

裝飾狀況：毛坯

建筑類型：小高層

開??發(fā)??商：黃巖曙光億邦房地產(chǎn)有限企業(yè)

售樓地點：黃巖德邦物流北面（鄰近水世界游泳館）

物業(yè)企業(yè)：浙江綠城物業(yè)管理企業(yè)

物??業(yè)??費：元/平方米·月

學(xué)區(qū)：實驗小學(xué)西城分校建筑風(fēng)格：新古典風(fēng)格建筑面積：平米

占地面積：平米

樓層狀況：總計11幢，總合590戶。1#60戶│2-3#64戶│4#90戶│5#77戶此中復(fù)式有6戶共計83戶│6#54戶復(fù)式11戶共65戶│7#28戶復(fù)式4戶總32）│8#28戶復(fù)式4戶總合32戶│9#30復(fù)式4戶共34戶10#30戶復(fù)式4戶共34戶11#28戶復(fù)式4戶共32戶建筑及園林設(shè)計：浙江建院建筑規(guī)劃設(shè)計院承建商：曙光控股企業(yè)有限企業(yè)代理商:杭州逸木房地產(chǎn)營銷策劃有限企業(yè)景觀設(shè)計:浙江普天園林建筑發(fā)展有限企業(yè)容積率:2綠化率:30%泊車位:泊車位配比1：，總車位745個泊車位售價：萬元/個（有產(chǎn)權(quán)）和萬元/個（無產(chǎn)權(quán)）在售均價：住所戶型面積為120多平、135平、176平，均價13500元/平。商店僅剩5、6套左右在售，主要為4#樓底下商店，戶型面積為平、122平、200多平，均價25000元/平左右。優(yōu)惠方式：此刻購買住所可立減700元/平，商店可享95折優(yōu)惠。去化狀況：網(wǎng)簽存案1222套，已簽約1020套，去化率83%，簽約價元/㎡。、尚品南郡

樓盤地點：（黃巖大轉(zhuǎn)盤鄰近）二環(huán)路勞動南路交界，御景華庭對面?

開盤時間：2013年6月1日

入住時間：2015年12月31日

物業(yè)種類：住所、商店

產(chǎn)權(quán)年限：商店40年，住所70年

裝飾狀況：毛坯建筑類型：建筑綜合體

開??發(fā)??商：臺州市巨鼎置業(yè)有限企業(yè)

售樓地點：黃巖港灣名府小區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格：法式

建筑面積:25825平米占地面積:38000平米容積率:綠化率:25%物業(yè)企業(yè)：巨鼎物業(yè)物??業(yè)??費：住所元/平·月，商店元/平·月泊車位售價:20萬元/位在售均價：住所僅剩十套左右在售，戶型面積130平以及躍層210-280平，均價17800元/平；商店戶型面積主力戶型為60平左右，一層商店售價40000元/平，層高米，二層商店售價22000元/平左右，層高米。優(yōu)惠方式：住所享93折優(yōu)惠，商店可享95折優(yōu)惠。去化狀況：網(wǎng)簽存案380套，已簽約182套，去化率48%。

三、總結(jié)剖析

1、從大環(huán)境上看，臺州三區(qū)里，黃巖對比椒江跟路橋，黃巖地區(qū)的房產(chǎn)項目相對較少，

市場上只有十多個盤在售。而椒江以及路橋地區(qū)房產(chǎn)項目都在三十多個。因此致使黃巖

市場均價明顯高于椒江區(qū)以及路橋區(qū)。最后的影響是：黃巖地區(qū)部分客戶流失，到椒江

區(qū)購買商品房。一方面椒江在售盤許多，關(guān)于客戶選擇性更大，同時房產(chǎn)競爭強烈，價

格保持較低水平，另一方面椒江為臺州行政區(qū)，將來發(fā)展明顯比其余地區(qū)更有空間。

2、黃巖地區(qū)在售項目較少，主要集中在新城區(qū)以及老城區(qū)兩個商圈。價錢競爭不明顯，

一直保持在均價萬左右。各大項目優(yōu)惠幅度不夠大，去化速度較緩。經(jīng)剖析對照，臺州

三區(qū)整體市場較為疲軟，購房熱度不高，區(qū)日成交量僅十多套。市調(diào)當(dāng)日，走訪幾個案

場，均未見有其余來訪客戶。

3、對比翠屏春曉湊近地段項目：布置房許多，房產(chǎn)中介走訪，整體在售均價為8000元/

平方。商品房項目主假如新城吾悅廣場，新城品牌較好，鄰近公園，商業(yè)住所相聯(lián)合，

在售價錢萬，湊近清盤，在售房源不多。

對比翠屏春曉同種類項目：君廷世紀(jì)、寧江明月、耀達天璽。三個項目均為排屋高層相

聯(lián)合的大型項目。君廷世紀(jì)為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，高層戶型跟翠屏春曉湊近，地點湊近城西，

地理地點不占優(yōu)勢，在售均價9000元/平方，明顯低于翠屏春曉，當(dāng)前往化率湊近50%。

寧江明月是綠城的項目，品牌優(yōu)勢主打高質(zhì)量，園區(qū)內(nèi)部配套齊備，固然地點湊近君庭

世紀(jì)，在售均價萬/平方，起價平方。去化率湊近80%。耀達天璽位于新城區(qū)，