綜合體項目前期定位與物業(yè)發(fā)展建議

綜合體項目前期定位與物業(yè)發(fā)展建議謹呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目策劃工作的階段劃分第一階段（中期）提交初步結(jié)論第二階段啟動區(qū)工作最終成果區(qū)域城區(qū)功能模塊分析區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談典型客戶拜訪項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷成功案例借鑒項目初步產(chǎn)品定位項目整體營銷思路提交初步結(jié)論根據(jù)客戶建議深化分析，完善報告第一階段摸底第一階段終稿2我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標為導(dǎo)向標志性城市綜合體項目規(guī)避市場風險，實現(xiàn)利潤最大化提供產(chǎn)品組合定位和營銷解決方案我們的目標3本報告是嚴格保密的。4項目界定區(qū)位屬性項目屬性性4酒店分布帶商務(wù)分布帶差旅中轉(zhuǎn)區(qū)工業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)項目500米片區(qū)城市功能分析酒店分布帶5美食街未來仍是淄博核心商圈的組成《淄博市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》將規(guī)劃出兩個市級商業(yè)中心：一個是以美食街、金晶大道、共青團路為依托的老城區(qū)市級商業(yè)主中心；另一個是以華光路為骨架、西十路為依托，以新城核心區(qū)為核心的新城區(qū)市級商業(yè)副中心。6從三馬路到金晶大道，中心路仍然是中心城區(qū)重要的商業(yè)街區(qū)和交通干道，而且是淄博中高檔酒店最為集中的區(qū)域中心路三個主要功能：城市主干道、酒店一條街、老城商業(yè)街淄博之根：中心路的三重城市角色7政府計劃對中心路以東、東四路以西企業(yè)實施搬遷，但可預(yù)見時期內(nèi)現(xiàn)狀仍然維持由于資金、土地等各種限制條件，本區(qū)域東部重型化工機械企業(yè)搬遷計劃仍將延遲。重化工企業(yè)對商務(wù)住宿接待有一定需求，因就近原則，對中心路酒店群有一定依賴。8老城區(qū)核心地段，但發(fā)展空間有限核心商圈與東部工業(yè)區(qū)交匯處中心路酒店群的南北中間點區(qū)域?qū)傩钥偨Y(jié)由于淄博城市功能在本區(qū)域交叉并急劇過渡，所以區(qū)域?qū)傩暂^為復(fù)雜，市民對于本區(qū)域的認識差別較大，甚至充滿了對立與矛盾，這將使得項目定位和市場預(yù)期也多了許多變量。9本報告是嚴格保密的。10項目界定區(qū)位屬性項目屬性性10占地面積：7514㎡總建筑面積：48239.87㎡地上建筑面積：43001.87㎡容積率：5.72綠地率：37.2%覆蓋率：33.8%項目經(jīng)濟技術(shù)指標11項目背景與約束條件定位為商住綜合體，非住宅；底商規(guī)劃及定位尚未定案；綜合開發(fā)成本高，必須實現(xiàn)高附加值；務(wù)必整合開發(fā)商及地段優(yōu)勢資源12項目地塊SWOT分析處于核心商圈綜合配套豐富城市展示面好；區(qū)域交通便利地塊狹窄，裙樓與上層部分交通組織難度大；西一路形象差，環(huán)境嘈雜；中心路路寬狹窄，行車停車不便優(yōu)勢劣勢13項目地塊SWOT分析核心商圈缺乏高檔公寓配套；酒店接待、商務(wù)辦公存在發(fā)展機會地塊位于核心商圈東南角，可能被邊緣化；公寓體量巨大，競爭激烈；商業(yè)地產(chǎn)屢次失敗，市場投資信心受挫機會威脅14項目總體功能界定一個城市核心商圈的綜合配套項目美食街商圈具有淄博其他地方無以倫比的商業(yè)資源，但是它卻一直缺乏與其緊密結(jié)合的綜合性高檔服務(wù)配套項目，區(qū)域功能尚有缺憾，本案可以擔當起完善片區(qū)功能的責任。15本報告是嚴格保密的。16定位分析定位原則小戶型公寓酒店（酒店式公寓）寫字樓商業(yè)性16定位原則定位原則之一：不擠公交車，補缺不插隊定位原則之二：把雞蛋放在幾個籃子里規(guī)避激烈的正面競爭，尋找市場空白點。作為老商圈，商業(yè)零售經(jīng)營已出現(xiàn)飽和跡象，發(fā)展空間受限制，應(yīng)該予以規(guī)避。作為體量達到700多套之巨的項目，物業(yè)形態(tài)單一將面臨極大市場風險，應(yīng)該豐富項目產(chǎn)品線，滿足區(qū)域綜合配套要求。17本報告是嚴格保密的。18定位分析定位原則小戶型公寓酒店（酒店式公寓）寫字樓商業(yè)性18已售小戶型公寓調(diào)研照片項目名稱售價（元/平方米）租金銷售率出租率客戶群體東方國際公寓2800550—900元100%100%高收入群體、駐外辦事處、年輕女性安嘉公寓2500500—700元——80%投資者居多，售后基本用于租賃，賺取租金

美達公寓2300

500—1000元100%

100%

實力相對雄厚的投資者帶動，整層購買客戶占比重較大

天都華府

2830

400--700元90%——高收入年輕消費群體為主19項目名稱售價銷售率客戶群體銷售狀況玉龍峰景370020%公寓性質(zhì)的商務(wù)寫字樓，小型公司辦事處、品牌代理目前項目整體銷售狀況較差，與周邊區(qū)域內(nèi)樓盤相比，價格偏高，且產(chǎn)品本身存在缺陷財富廣場3450

20%目前主要以內(nèi)部員工及開發(fā)商老客戶為主共選房130套，其中老客戶50套、內(nèi)部員工80套，華都名城320080%以上以通訊城為龍頭，帶動投資客，主要以公務(wù)員、個體企業(yè)老板、品牌代理商為主成功定位為通訊港之后，項目銷售進度加快，風尚領(lǐng)域

3000

80%

個體老板、私營投資者居多

舊房改造，前期銷售狀況一般，銷售周期長，后期基本滯銷世紀上城2800

80％以投資客戶為主、少量自住，側(cè)重投資和地段升值潛力的客戶今年市面上銷售周期最短的小戶型住宅，小戶型部分目前已接近尾盤在售小戶型公寓調(diào)研20共青團路新村路人民路柳泉路東一路東方國際公寓財富廣場世紀上城魯中項目核心商圈小戶型公寓分布示意華都名城美食街金晶大道金寶島風尚領(lǐng)域21典型樓盤分析：東方國際公寓

公開日期：2004年10月銷售價格：2800元/平方米銷售周期：3個月總套數(shù)：146套面積：39、52、63、67

目前租金：550元—900元出租率：100%

購買人群分析：少部分作為自住客戶，大部分為投資客戶，其中周邊商圈內(nèi)個體老板投資者占多數(shù)。租賃人群分析：年輕高薪者、特殊需求者、小公司等。22作為投資產(chǎn)品，對商業(yè)商務(wù)環(huán)境嚴重依賴；淄博與成熟商圈緊密結(jié)合的小戶型公寓并不多見，大部分位于核心商圈外圍；市場上小戶型公寓多是“大改小”，且無任何特色。地段最重要本案就在美食街商圈，做投資型小戶型公寓條件十分理想，但務(wù)必進行產(chǎn)品升級。本案區(qū)位極佳小戶型公寓分布規(guī)律23美食街商家高級職員、私營企業(yè)主駐淄辦事處、服務(wù)型公司片區(qū)特殊需求人群周邊區(qū)縣私營企業(yè)主城區(qū)年輕人居住過渡小戶型使用者美食街商圈私營企業(yè)主、商鋪房東片區(qū)特殊需求人群周邊區(qū)縣私營企業(yè)主其他區(qū)域投資者小戶型購買者小戶型公寓客戶分析24結(jié)論：本項目適合小戶型公寓定位戶型建議：套數(shù)控制35-50平米單身公寓，套數(shù)比80%；55-65平米一房一廳，套數(shù)比20%為規(guī)避市場風險，建議將總體套數(shù)控制在350套以內(nèi)。其他建議單獨廚衛(wèi)；精裝修送全屋家電；高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)25本報告是嚴格保密的。26定位分析定位原則小戶型公寓酒店（酒店式公寓）寫字樓商業(yè)性26酒店按檔次分為高檔酒店（四五星級，一半多三星級）、經(jīng)濟型酒店（一二星級，約一半三星級）、普通旅館（社會旅館、個體旅館）。所謂經(jīng)濟型酒店是指將客戶鎖定在中小企業(yè)商務(wù)人士、休閑及自助游客人,房價在200元左右的中小規(guī)模酒店。經(jīng)濟型酒店裝飾簡單、前衛(wèi)。它摒棄了傳統(tǒng)酒店繁瑣的配套設(shè)施，把主攻方向放在免費寬帶上網(wǎng)、IDD電話、所有床鋪臥具等均按照高星級酒店標準設(shè)置等方面，是“一星大堂二星房間四星大床”。中國經(jīng)濟型飯店的平均房價為154元，而75%的受調(diào)查企業(yè)認為經(jīng)濟型市場的平均房價還將繼續(xù)上漲。國內(nèi)經(jīng)濟型品牌酒店目前在市場上占有的比例還不足10%，但發(fā)展迅速，大有取代傳統(tǒng)三星級酒店的勢頭。大部分星級酒店的餐廳按獨立核算都是虧損，又是酒店管理最煩瑣的工作，除早餐外，至少70%的住店客人并不在酒店內(nèi)用餐。錦江之星；如家酒店連鎖；莫泰168；中州快捷；中江之旅；新宇之星；速8；城市之家；揚子江飯店；7天連鎖酒店中國經(jīng)濟型酒店供應(yīng)前十強

經(jīng)濟型酒店發(fā)展機遇良好27酒店業(yè)特征及客源分析近年淄博酒店業(yè)生意火爆，年入住率都超過60%；傳統(tǒng)高檔酒店側(cè)重休閑、住宿、娛樂，且各有特色；經(jīng)濟型酒店正在崛起，標準間150-180元價格受歡迎；目前產(chǎn)權(quán)式酒店達不到應(yīng)有的標準，更近似酒店；酒店業(yè)快速發(fā)展與其他酒店不同，本案就在美食街，商務(wù)客源豐富；中心路連接火車站高速公路，酒店密集，能輸送客源；東部工業(yè)區(qū)可為項目帶來部分商務(wù)住宿客源；根據(jù)區(qū)域客源特征，本地段適合經(jīng)濟型商務(wù)酒店定位；本案客源有保證2829

淄博市三星級酒店調(diào)查酒店名稱位置房價規(guī)模配套年均入住率泰興大酒店淄博市中心路19號，淄博市張店區(qū)火車站北100米，到淄博商廈僅需5分鐘。18017500/158間中西餐廳，康樂中心，KTV夜總會，美容美發(fā)，大型宴會廳，不同規(guī)模會議廳10個。65%玫瑰大酒店淄博市中心路1號，淄博市火車站對面，步行到淄博商廈僅需5分鐘。17018660/123間聊齋特色中餐廳，KTV歌舞廳，練歌房，健身中心，商務(wù)中心。60%錦繡大酒店淄博市中心路197號，距濟青高速路下路口3公里14012000/80套火鍋，中西餐廳，桑拿洗浴，健身中心，會議廳兩個。75%勞動大廈淄博市西六路15017000/120間大連天天漁港，西餐廳，溫泉洗浴，健身中心，大堂咖啡廳，不同規(guī)模會議廳7個。60%魯中賓館淄博市張店區(qū)人民西路1號，步行至淄博市商業(yè)中心銀座廣場需要20分鐘15023000/220間大中型餐廳3個，宴會廳14個，容納1715人的淄博人民會堂，各類接待廳15個。63%30

淄博市四星級酒店調(diào)查酒店名稱位置房價規(guī)模配套年均入住率世紀大酒店淄博市柳泉路99號，地處淄博市政區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之間4004.5萬/123間海鮮燕鮑翅酒樓，意大利餐廳和正宗日本料理?？Х葟d，占地10000平方米的夏威夷娛樂洗浴中心，KTV夜總會，室內(nèi)網(wǎng)球場，大型宴會廳，及另外五個會議廳85%淄博飯店淄博市中心路177號，地處市中心商業(yè)區(qū)黃金地段3004.8萬/398間中、西、日式餐廳，旋轉(zhuǎn)觀光餐廳、咖啡廳，KTV和健身中心，多功能會議廳，大型宴會廳，大小會議室9個，小型模擬高爾夫球場。83%淄博賓館淄博市中心路189號，步行10分鐘即可抵達市中心淄博商廈1903.2萬/160余套中、西式餐廳，歐式風格的咖啡廳，大堂酒吧，占地5000平方米的東方明珠夜總會，以及大小10個會議廳。76%天樂園皇家大酒店淄博市西一路15號，淄博市火車站對面2403.2萬/200間東海龍王美食總府，路以西餐廳，咖啡廳，KTV夜總會，健身中心，溫泉洗浴，大型宴會廳，以及大小宴會廳8個。90%鳳陽大酒店淄博市西四路2004萬/186間中西餐廳以及鳳陽明珠旋轉(zhuǎn)餐廳，保齡球館，健身中心，容納600人的大禮堂，以及大小會議室9個，7-9層酒店式寫字樓。70%以上31典型樓盤分析：風景華庭酒店風景華庭無論從銷售還是招商方面都是比較成功的案例，甚至銷售尾期曾出現(xiàn)搶購的局面。與其同期的美旗假日酒店銷售狀況亦是如此?？梢姶祟惍a(chǎn)品的市場空間及熱度。32銷售起價為3400元/平米，均價為3800元/平米，歷時近1年，全部售罄。經(jīng)營模式：前5年實行返租，年回報8%（稅前），由專業(yè)酒店管理公司代為經(jīng)營管理，以培育市場，5年之后由業(yè)主自行打理?？蛻羧后w：購買群體主要為投資客，約占90%；現(xiàn)狀：目前，風景華庭已委托山東吉華酒店管理有限公司代為管理，現(xiàn)正籌備開業(yè)。1-3層五福樓酒店（金五福）招商進駐。位于張店區(qū)華光路，定位為“淄博市首家酒店式服務(wù)公寓”，推廣用名“風景華庭酒店式服務(wù)公寓”，共19層，其中1-3層為產(chǎn)權(quán)式酒店，4層為商務(wù)會所，5層為自用辦公區(qū)，6-19層為酒店式公寓。其中酒店式公寓總體量為348套。戶型面積在30-90m2，主力戶型為40m2左右，占80%。每戶配有獨立衛(wèi)生間和開放式廚房，全部精裝修并帶全套家私家電銷售。典型樓盤分析：風景華庭33產(chǎn)權(quán)式（公寓式）酒店典型運作模式開發(fā)商通過高品質(zhì)裝修和組建專門酒店管理公司，將項目包裝成高端產(chǎn)品酒店，從而使投資者感覺到項目未來的保值增值潛力，吸引投資者注意；通過長期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊投資模式，促使意向的投資者進行實質(zhì)投資，并實現(xiàn)較長時間內(nèi)的投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，酒店管理公司可獲得長時間經(jīng)營管理權(quán)，從而保證了將公寓按照酒店方式進行經(jīng)營管理，實現(xiàn)酒店的功能；在項目進入經(jīng)營階段，為投資者提供一定期限的免費使用權(quán)；酒店的直接客戶是投資者，他們將本項目作為酒店和投資產(chǎn)品來購買，他們所看中的是高檔酒店和專業(yè)的經(jīng)營管理為項目帶來保值和增值；間接客戶是短期居住的商務(wù)客人。34

此種模式適合于對項目成本構(gòu)成不了解，投資渠道少，不理解資金時間價值的投資者。為達到酒店的品質(zhì)，開發(fā)商在前期必須要增大投資成本，使項目銷售風險加大。必須與專業(yè)的酒店管理團隊合作，有良好的酒店銷售渠道，才能夠保證項目的穩(wěn)定回報。經(jīng)營期間定期重新裝修和更換家具，需追加投資，增大經(jīng)營風險。產(chǎn)權(quán)式（公寓式）酒店典型運作模式對于開發(fā)商而言，采取此種方式主要的弊端在于：35將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店，按照高檔酒店價格出售給投資者。用高總價獲取較高首付款，一次獲得大部分成本回收。成功運營，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的經(jīng)營利潤。

通過獲得長期的統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)，實現(xiàn)高檔酒店的功能，對于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價值的提升有促進作用。

可以帶動其它物業(yè)保值增值，提高公寓品質(zhì)，促進其銷售。對于開發(fā)商而言，采取此種方式主要的好處在于：產(chǎn)權(quán)式（公寓式）酒店典型運作模式36符合公司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，從單純的住宅開發(fā)向復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)過渡。符合商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律。對項目整體品質(zhì)有提升作用，保證項目總體價值和高回報。符合目前市場中投資者的投資心理和多重投資的目的。能夠提升公寓及其它物業(yè)的價值，帶動其經(jīng)營和銷售，縮短回款速度。產(chǎn)權(quán)式（公寓式）酒店可行性分析37結(jié)論：本項目適合經(jīng)濟型商務(wù)酒店戶型建議：套數(shù)控制以40平米左右標準間為主，精裝修為規(guī)避市場風險，建議將總套數(shù)控制在200套以內(nèi)。其他建議“一星大堂二星房間四星大床”，把主攻方向放在免費寬帶上網(wǎng)、IDD電話、所有床鋪臥具等均按照高星級酒店標準設(shè)置等方面；酒店裝修必須前衛(wèi)有特色；摒棄傳統(tǒng)酒店繁瑣的配套設(shè)施，不考慮餐飲娛樂設(shè)施；可考慮設(shè)小型會議室、商務(wù)中心提供打印、復(fù)印、傳真及票務(wù)代定服務(wù)；盡可能節(jié)省大堂接待空間；38酒店式公寓調(diào)研酒店式公寓能夠提供酒店水準服務(wù)與管理的高檔公寓，一般要依托于星級酒店而存在，在酒店管理公司的統(tǒng)一管理下經(jīng)營。實質(zhì)上是酒店長租客房的一個變種；對客戶來說，是較便宜而且可以享受比較自由住家生活的酒店客房。酒店式公寓使用客戶要求高于普通公寓租客，一般由企業(yè)主、高管等社會精英構(gòu)成。所謂酒店式公寓的風景華庭和美旗假日酒店已經(jīng)演變?yōu)榻?jīng)濟型酒店。由此來看，淄博市場上并沒有真正意義上的酒店式公寓。如果結(jié)合本項目商務(wù)酒店的定位，我項目也可以與其組合，推出真正意義上的酒店式公寓，業(yè)主可委托酒店租賃經(jīng)營，為酒店長租客戶服務(wù)，也可自行租賃。39照片項目名稱售價標準間套房銷售率經(jīng)營狀況風景華庭（均價）3800——————100%運營前準備階段美旗假日酒店（均價）3800150、168、3000—4000100%運營情況良好，與酒店結(jié)合，周邊住宿氛圍強如家酒店經(jīng)濟型酒店，不售140、159——————經(jīng)營狀況良好，地處繁華街區(qū)，屬淄博核心商業(yè)區(qū)中心之一酒店式公寓調(diào)研40全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全提供家政服務(wù)、鐘點工服務(wù)HBO電視，寬帶上網(wǎng)停車方便有會所、酒吧等休閑娛樂場所，服務(wù)高檔完善裝修最好簡單而有品質(zhì)居住區(qū)域安全有保證優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理能和一群同是自己圈子的朋友在一起，不會孤單酒店式公寓客戶需求分析41酒店式服務(wù)公寓參考標準配置標準化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)相對寬大的露天生活空間完善的廚房配套設(shè)施無框架玻璃沐浴屏風高品質(zhì)裝飾材料貫穿始終提供可供將來之需的家具組件常規(guī)設(shè)施高速電梯私密性安全性極佳的地下停車場獨立的客人停車場地下儲藏室緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)使用選擇長期定居臨時居?。ㄆ溆鄷r間需彈性出租和日常打理）臨時居?。ㄆ溆鄷r間用于假期出租）出租輪流的假期客房預(yù)約42結(jié)論：本項目適合酒店式公寓定位戶型建議：套數(shù)控制以40平米左右標準間為主，精裝修為規(guī)避市場風險，建議將總套數(shù)控制在200套以內(nèi)。其他建議針對長租客戶，裝修風格體現(xiàn)時尚居家型；由商務(wù)酒店提供酒店式物業(yè)服務(wù)如洗衣服、更換被單、清洗衛(wèi)生間等，還可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念。43本報告是嚴格保密的。44定位分析定位原則小戶型公寓酒店（酒店式公寓）寫字樓商業(yè)性44

淄博寫字樓市場調(diào)研

頤鴻大廈贏環(huán)大廈榮寶齋園林大廈鳳陽大酒店云龍大廈發(fā)展大廈中房大廈鉆石大廈租金25元/m2月均價300022元/m2月30元/m2月均價280025元/m2月75元/m2月整層57元/m2月（9000平）20元/m2月20元/m2月18元/m2月30元/m2月物業(yè)管理費公共部分管理費包括在租金中，水電費用自理租金中包含物業(yè)管理費用1元/m23元/m2月租金中包括水電費和物業(yè)管理費1.0元/m2月1.0元/m2月1.5元/m2月1.5元/m2配套1部西子OTIS電梯，外立面效果一般兩部國產(chǎn)電梯2部國產(chǎn)電梯2部國產(chǎn)電梯會議室1容300人，2000元/半天會議室1容600人，3000元/半天1部國產(chǎn)電梯1部國產(chǎn)電梯3部迅達電梯2部官產(chǎn)電梯出租80％已售50％投資占20％；入住60％70％以上95％98％98％98％95％80％45

片區(qū)寫字樓市場調(diào)研照片名稱租金物業(yè)費業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況齊閩大世界12－151.3藥品、貿(mào)易等一般，出租率約70％淄博科貿(mào)中心約14無貿(mào)易、化妝品、房地產(chǎn)、律師事務(wù)所、藥品、化工等較好，出租率90％以上龍澤苑商務(wù)中心約13無建筑公司、房地產(chǎn)較好，出租率100％46

典型樓盤分析：淄博科貿(mào)中心

位置：東一路39號（東一路與商場東路交叉口西南角）共9層，帶電梯，租金約14元/m2/月，無樓層差價，無其他物業(yè)費用。租賃行業(yè)：貿(mào)易、化妝品、房地產(chǎn)、律師事務(wù)所、藥品、化工、信息服務(wù)等。整棟樓被淄博開發(fā)區(qū)精細化工研究所購買，租價較低。47美食街金晶大道共青團路新村路人民路柳泉路東一路八大局寫字樓淄博科貿(mào)中心鉆石商務(wù)大廈宏程名座齊閩大世界金豪大廈龍澤苑商務(wù)中心富麗商城

項目周邊寫字樓分布圖48

張店城區(qū)寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀寫字樓租金價格穩(wěn)定，月租金在20—30元/平方米寫字樓租賃狀況良好，但銷售周期長，銷售難度大不利于快速回收成本租賃狀況目前張店區(qū)寫字樓售價范圍在1500—4600元/平米近幾年新開發(fā)寫字樓銷售周期普遍漫長，銷售滯緩目前在售寫字樓總體量較大銷售狀況寫字樓本身硬件配備不高，功能方面僅停留在辦公寫字樓對停車位要求越來越高產(chǎn)品特點49

片區(qū)內(nèi)寫字樓市場狀況項目緊鄰核心商圈，經(jīng)銷商、代理商對辦公及會議接待有一定的潛在需求項目處于核心商業(yè)圈邊緣地帶，商圈內(nèi)部分商業(yè)行業(yè)有一定的就近辦公需求項目周邊尚沒有環(huán)境檔次較好的純寫字樓存在，客觀存在辦公升級的有限需求市場需求雖然區(qū)域內(nèi)寫字樓并不成熟，寫字樓在本區(qū)域內(nèi)存在一定的市場空間。但寫字樓業(yè)態(tài)受區(qū)域、地塊和價格影響，并不是本項目的首選。如大規(guī)模上寫字樓，可能會出現(xiàn)中關(guān)村、嬴環(huán)商務(wù)大廈等寫字樓銷售不利的狀況。市場威脅50結(jié)論：本項目可做較少體量的寫字樓戶型建議：套數(shù)控制以50-70㎡小開間戶型為主為規(guī)避市場風險，建議將體量放小，總套數(shù)控制在50套以內(nèi)，僅作為片區(qū)內(nèi)需求的適量補充和配合。其他建議可自由間隔；寫字樓定位為小面積“中小企業(yè)發(fā)展基地”，對形象和檔次要求并不很高，所以建議將寫字樓樓層放低，以避免售價和使用成本過高。51本報告是嚴格保密的。定位原則小戶型公寓酒店（酒店式公寓）寫字樓商業(yè)定位分析5252

中心路沿街商業(yè)調(diào)研店名位置業(yè)態(tài)面積月租金88褲業(yè)美達沛客南臨服裝約20m2125寶元體育中心路商廈對過體育用品約90m274紅寶體育用品大觀園中心路新華書店對過體育用品約10m2125藝森電腦刻印社中心路國美對面打印約30m2111品牌折扣中心路項目南臨服裝約15m2111孚德專賣中心路商行對過鞋類約40m26549褲業(yè)中心路商行南3鋪服裝約25m2100謙祥茶荘中心路商行對過偏南茶類約60m24253

美食街商圈沿街商業(yè)調(diào)研店名位置業(yè)態(tài)面積月租金曉霞褲業(yè)西二路與共青團路路口服裝約40m240諾基亞通訊淄博劇院對過手機通訊約60m233永固五金中心路與西二路路口五金約160m226水星家紡西二路與美食街路口東床上用品約240m265萊爾維斯西二路與美食街路口西100米服裝約60m218054

核心商圈已建商業(yè)項目掃描

國美電器王府井廣場銀座淄博商廈規(guī)模約8000平方米占地20000平方米5.6萬平方米約10萬平方米區(qū)位中心路柳泉路與共青團

路交匯點柳泉路與共青團

路交匯點美食街租金約為營業(yè)額的21％，因商品利潤而異。展臺維護費用600元/月150元/m2·月,可租3年每年遞增，租金以15％。提點21％——業(yè)態(tài)規(guī)劃4層：冰箱，洗衣機，冰柜3層：彩電，碟機，發(fā)燒音響，線材2層：灶具，熱水器，食品加工機，風扇1層：手記，數(shù)碼相機，電腦，電話品牌服飾，黃金珠寶首飾，特色餐飲，西式連鎖快餐，異國風味餐廳等－1層：食品及日常用品為主的綜合超市1層：化妝品，鞋2層：女裝3層：男裝4層：家電－1層:家電1層：食品及日常用品為主的綜合超市，化妝品，鞋2層：女裝3層：男裝4層：兒童裝……

檔次定位中高檔中檔高檔中高檔消費者分析城市內(nèi)主流客戶城市內(nèi)主流客戶城市內(nèi)高檔消費人群城市內(nèi)主流客戶55

核心商業(yè)區(qū)已建商業(yè)項目掃描

科技器材大樓美食街沿街小鋪中心路沿街小鋪商場東路沿街小鋪規(guī)模約7000平方米多為10-30平米小鋪多為10-20平小鋪多為10-20平小鋪區(qū)位中心路美食街沿中心路商場東路租金2層：40元/m2·月3層：22元/m2·月209元/m2·月80元/m2·月60元/m2·月業(yè)態(tài)規(guī)劃電子器材，攝影測繪器材，五金工具，傳真機等15家品牌服裝專門店或主題店，9家餐飲店，1家金店，1家珠寶行，農(nóng)業(yè)銀行，眼睛店等11家體育用品店，2家藥店，2家復(fù)印店，2家書店，聯(lián)通網(wǎng)通，工行，辦公用具，影視中心，孕童服飾等12家電子電器變頻器等銷售店，1家藥店，1家五金經(jīng)銷，家電維修中心，一家鮮花超市檔次定位中檔中檔中低檔中低檔56

核心商業(yè)區(qū)在建商業(yè)項目掃描華都名城規(guī)模：總用地11693平米，建筑面積66581平米，商業(yè)地下一層13691平米（小商場），地上4層20492平米；公寓9609平米，寫字樓22791平米。區(qū)位：中心路與共青團路交口營銷模式：價格：戶型：公寓80-110平米（后改?。┺k公46-70平米物業(yè)類型：

商業(yè)＋公寓＋辦公綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)：國際名店城、華都國際通訊城、華都國際流行港

車位：300多57

核心商業(yè)區(qū)在建商業(yè)項目掃描金寶島建筑面積：15萬其中商業(yè)為9萬，一期1-3層為商業(yè)3.35萬;4-7層為寫字樓;9-12層豪宅二期5層大型購物中心及娛樂中心三期23層高檔寫字樓和5星級酒店區(qū)位：柳泉路與新村路交口營銷模式：只售不租。價格：寫字樓1.5元/平米，豪宅均價4000，底3商鋪，臨街聯(lián)體10000多，內(nèi)部單層賣6000-8000，物管費商鋪4元/平米，業(yè)態(tài)規(guī)劃：

內(nèi)鋪：男飾，女飾，童裝，內(nèi)衣，褲襪，運動休閑外鋪里側(cè)：品牌皮件，進口家用生活飾品，流行箱包客戶：80％來自張店小店擴展58

典型商業(yè)項目分析：利群淄博購物廣場建筑面積：5.3平米，4000平米停車場，是一座集購物，餐飲，娛樂，休閑于一體的大型購物中心區(qū)位：商場東路2號營銷模式：青島利群拷貝，出租租：25％返點業(yè)態(tài)規(guī)劃：

F5：精品家電冰箱空調(diào),洗衣機,彩電,音響,通訊器材,數(shù)碼,電腦,廚具,健身器材,辦公文體用品F4：運動休閑,時尚風向標,兒童樂園,時尚休閑裝,牛仔休閑裝,運動休閑裝,兒童服飾,童鞋,玩具,床上用品F3：秀美天地職業(yè)女裝,淑女裝,少女休閑,針織內(nèi)衣F2：紳士世界休閑男裝,精品男裝,羊絨衫,襯衣,西褲F1：名貴大堂化妝品,黃金珠寶,玉器,鐘表眼睛,男女皮鞋,箱包皮具B1：超市煙酒茶葉,食品百貨,海鮮,日用品,洗護用品,美味快餐品牌商家：化妝品：玉蘭油，羽西等國內(nèi)品牌。鞋：百麗，老人頭，猴王，紅蜻蜓男裝：BOSS，雅戈爾，杉杉等；女裝：淑女屋等家電：菲利普等開業(yè)時間：2005年4月19日銷售情況：招商95％59

典型商業(yè)項目分析：新天地建筑面積：5.3萬平米區(qū)位：美食街中段營銷模式：負1層－銷售或返租，1-2層先銷售然后返租，3-5出租價格：負1層8000元/m21-2層10000-50000元/m2租：1-2層提點：15％，負1層65元/m2·月業(yè)態(tài)規(guī)劃：5層：臺商獨資娛樂城；3-4層韓國服裝城；1-2層名牌折扣店；負1層低價秀水街品牌商家：鞋：百麗，達芙妮衣服：Esprit，阿瑪妮，登喜路包廂：皇冠，沙馳韓國城：皮爾.卡丹兒童用品開業(yè)時間：2005年5月20日銷售情況：已售完，招商80％，目前百貨賣場經(jīng)營失敗，已關(guān)門60金帝購物中心金晶大道美食街柳泉路共青團路利群銀座購物中心王府井商廈國美電器美達沛客項目淄博飯店肯德基麥當勞新天地協(xié)亨手機美旗假日酒店五福樓興國大酒店天泰金店商行總行天樂園皇家大酒店玫瑰大酒店金豪大廈眾成商場淄博賓館魯中賓館張店賓館項目周邊商業(yè)分布狀況銀豐賓館交通招待所新村路交通賓館淄博科技器材大樓東方賓館61

核心商圈商業(yè)發(fā)展特點美食街沿街商鋪租金價格較高，平均租金在80—100元/平方米之間；西二路、共青團路、新村路租金較低，在25—50元/平方米之間；中心路沿街商業(yè)租金差距較大，平均租金在50元/平方米沿街業(yè)態(tài)混雜，大型商場、中小型店鋪云集；沿街商業(yè)一般以大型連鎖企業(yè)入住為依托（如銀座）；在銷售方面難度比較大（如利群的前身九龍城項目）；后期經(jīng)營難度比較大（如一世界數(shù)碼廣場、新天地）；主題賣場建立要考慮同業(yè)損害。主題賣場62區(qū)域商業(yè)調(diào)研分析大賣場定位風險大：中心路-美食街商業(yè)業(yè)態(tài)嚴重飽和，發(fā)展前景有限九龍城、新天地運營失敗對于投資客的投資信心打擊很大，淄博產(chǎn)權(quán)式商鋪再度成功可能很小本項目位于美食街商圈東南邊緣，大賣場經(jīng)營風險大63大商業(yè)分割定制出售較為可行如果本項目商務(wù)酒店定位成立，則酒店服務(wù)配套和大堂等將侵占底部商業(yè)面積，商業(yè)部分將不是本項目重點，如此商業(yè)面積將面臨賣場不規(guī)則、經(jīng)營面積“不大不小”的尷尬。建議將底部大商業(yè)劃小，以臨街商鋪向機構(gòu)客戶定制出售，依托利群、商廈經(jīng)營，適合體育用品店、手機連鎖等經(jīng)營面積需求較小的業(yè)態(tài)。結(jié)論64本報告是嚴格保密的。65產(chǎn)品定位65項目總體定位為高檔次商務(wù)綜合建筑體；項目主要功能之間，應(yīng)形成運轉(zhuǎn)良好的互動作用，成為淄博獨特的高品質(zhì)綜合性項目；整體項目以服務(wù)型公寓為主要功能，以商務(wù)酒店為主要支持，酒店式公寓為搭配，輔以商量寫字樓，配合底部商業(yè)，形成項目的主體；三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐，形成1+1

大于2的合力，最終以較強的綜合實力參與市場競爭。

總述66產(chǎn)品類型配置檔次套數(shù)單位面積功能原來選擇服務(wù)型公寓低300左右35-65長期居住/辦公租周邊居民樓酒店式公寓高150左右40為主中短期居住/辦公幾乎沒有選擇商務(wù)酒店中200以內(nèi)40為主短期住宿接待住旅館、或星級酒店寫字樓低50以內(nèi)50-70中小企業(yè)、辦事處辦公租周邊原來居民樓或臨街營業(yè)房辦公商業(yè)10-15400-700體育用品店、音像書籍手機連鎖店產(chǎn)品定位組合建議67一般城市綜合體功能構(gòu)成示意底部（和附屬裙樓）為商業(yè)、餐飲、娛樂等配套設(shè)施；酒店在配套設(shè)施層以上；公寓在酒店之上；寫字樓在公寓之上；頂層可設(shè)觀光層、等特色設(shè)施。配套設(shè)施酒店公寓寫字樓會所觀光層68商務(wù)會所配套建議為提升項目整體品質(zhì)，建議設(shè)立商務(wù)會所一座，提供商務(wù)洽談、休閑咖啡、中西健康自助餐，棋牌，美容美發(fā)，圖書報章閱覽等多功能綜合性服務(wù)，不考慮酒樓。商務(wù)會所可為營銷推廣提供強力支持。69本案產(chǎn)品組合排布建議國際公寓小套型寫字樓商務(wù)酒店臨街底商酒店式公寓南棟北棟會所70本案產(chǎn)品組合排布說明為減少規(guī)劃調(diào)整，在現(xiàn)行規(guī)劃上對多種關(guān)聯(lián)產(chǎn)品排布組合為統(tǒng)一形象和合理使用，北座從上到下將北座分為酒店式公寓、商務(wù)酒店和寫字樓等功能，各部分之間相互支持。由于服務(wù)型公寓主要是居家和商住用途，體量大，功能比較統(tǒng)一，建議將其放在南座。71本案產(chǎn)品組合排布說明商務(wù)酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。這類人群需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準，對配套的要求不是非常強烈。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設(shè)施，可共享公寓、寫字樓的配套設(shè)施：商務(wù)會所。建議將會所放置于底部，方便公寓、酒店和寫字樓客戶消費，也可對外經(jīng)營。商務(wù)酒店為短期租戶，而酒店式公寓以長期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當分用。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。為增強昭示性，建議商務(wù)酒店大堂設(shè)在中心路臨街面，酒店式公寓大堂可設(shè)在側(cè)面。72本報告是嚴格保密的。73營銷策略形象定位推售策略73魯中城市會館讓美食街為你賺錢淄博核心商圈商務(wù)集群74什么是“會館”會館原本是指洽談工作、商量業(yè)務(wù)和往來接待的場所，也是行業(yè)內(nèi)部聯(lián)絡(luò)鄉(xiāng)誼、進行行會活動的中心，會館在清代和近代興盛一時。為什么是“城市會館”本案物業(yè)形態(tài)都是為商務(wù)接待活動服務(wù)的，與會館本意相同本項目包含酒店、公寓、寫字樓、會所等多種物業(yè)形式，在推廣中難以擁有一個品質(zhì)感強、立意新穎的形象定位。“商務(wù)會館”可以總領(lǐng)這多種形態(tài)?！俺鞘袝^”檔次感強，大氣，可以有助于項目推廣。形象定位說明75國際公寓酒店式公寓城市會館經(jīng)濟型商務(wù)酒店中小企業(yè)發(fā)展基地企業(yè)家俱樂部酒店式服務(wù)支持城市會館產(chǎn)品形象支持指服務(wù)型公寓，模糊功能性，增強外延商務(wù)會所的形象包裝指服務(wù)于周邊中小企業(yè)、渠道商的寫字樓76寫字樓企業(yè)家俱樂部定點接待酒店提供創(chuàng)業(yè)基金商務(wù)會所商務(wù)酒店服務(wù)型公寓酒店式公寓營銷概念與物業(yè)功能支持關(guān)系示意圖77營銷概念一：少數(shù)人的圈子

人以群分的自然規(guī)律成了這個圈子的身份識別，無可復(fù)制的生活氛圍也固化了這個圈子的結(jié)構(gòu)。這個圈子是金字塔的頂尖部分，他們渴望獨處的機會，他們是公眾人物，生活越公開，越有獨處渴望的空間。他們渴望內(nèi)心的安靜，他們有時不愿意任何打擾，需要一個可以思考人生，面向自我，追求基業(yè)大計的地方。他們需要一個適合加班的地方，不愿意整天守候在大班臺，又不愿意把工作帶回家去，他們需要換一個工作環(huán)境繼續(xù)工作，換一種感覺和工作狀態(tài)。他們需要一個處理隱私的地點，他們平時受到太多的干擾，手機響個不停，他們在節(jié)假日想把自己隱藏起來，讓自己享受內(nèi)心的平靜。他們需要一個社交圈子，他們需要認識更多的朋友，合作伙伴，建立更龐大的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。他們需要一個位于工作和生活之間的中間站。本案的誕生，讓這種理想變成了現(xiàn)實，既有讓生活歸于寧靜的超然環(huán)境，又有維系不散的上層圈子，使生而平等的人群獲得了各自彼此區(qū)分的身份認同。以此為基礎(chǔ)，在“不和陌生人度假”的訴求之外，那些自覺有條件“與眾不同”的人們建構(gòu)起了一個相對完整的私人生活形態(tài)。78營銷概念二：企業(yè)家俱樂部商務(wù)酒店、酒店式公寓、國際公寓和寫字樓都為精英商務(wù)人群提供了交流聚會的場所，我們可以整合利用以上資源，成立淄博首家企業(yè)家俱樂部，為項目推廣提供豐富的營銷活動支持。企業(yè)家俱樂部可以與威通公司豐富的商務(wù)網(wǎng)絡(luò)資源相結(jié)合，并爭取政府支持，為企業(yè)提供各種綜合服務(wù)。企業(yè)家俱樂部可與溫州商會、臺商協(xié)會等相關(guān)商業(yè)協(xié)會、團體聯(lián)誼，結(jié)成伙伴關(guān)系，共同組織各種活動，實現(xiàn)商務(wù)資源共享。加入企業(yè)家俱樂部可享受本案物業(yè)銷售、消費的綜合折扣，并獲取俱樂部會員卡。本案寫字樓、公寓客戶可自動入會。企業(yè)家俱樂部可設(shè)立“中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金”，以促進物業(yè)銷售，同時提升開發(fā)商公關(guān)形象?？裳埰髽I(yè)家俱樂部會員單位成為本案商務(wù)酒店的定點接待酒店，促進商務(wù)酒店的經(jīng)營和銷售。為少數(shù)人提供的高檔俱樂部，以財富為標志的少數(shù)人社交圈，作為整個商務(wù)綜合建筑體的核心和亮點，并填補淄博高端商務(wù)配套市場的空白，形成強大的市場吸引力79高檔商務(wù)俱樂部一般是在經(jīng)濟發(fā)達城市才出現(xiàn)的。張店作為魯中區(qū)域中心城市，對商務(wù)設(shè)施的需求會更多樣化，需要產(chǎn)生高端商務(wù)產(chǎn)品。淄博的經(jīng)濟發(fā)展帶動了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，也產(chǎn)生了一批豪富階層。他們擁有巨額的財富，位于社會金字塔的頂尖，他們需要專屬的商務(wù)活動空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。淄博目前此種高檔商務(wù)產(chǎn)品還非常少，本項目可填補市場空白。高檔商務(wù)俱樂部