某經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

目錄HYPERLINK\l"_Toc174989255"第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1HYPERLINK\l"_Toc174989256"一、申報(bào)單位概況1HYPERLINK\l"_Toc174989257"1、申報(bào)項(xiàng)目1HYPERLINK\l"_Toc174989258"2、申報(bào)單位1HYPERLINK\l"_Toc174989259"3、公司簡(jiǎn)介1HYPERLINK\l"_Toc174989260"二、項(xiàng)目概況1HYPERLINK\l"_Toc174989261"1、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)1HYPERLINK\l"_Toc174989262"2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo)1HYPERLINK\l"_Toc174989263"3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3HYPERLINK\l"_Toc174989264"三、研究結(jié)論5HYPERLINK\l"_Toc174989265"第二章政策及市場(chǎng)分析5HYPERLINK\l"_Toc174989266"一、經(jīng)濟(jì)適用房政策5HYPERLINK\l"_Toc174989267"1、概述5HYPERLINK\l"_Toc174989268"2、宏觀政策6HYPERLINK\l"_Toc174989269"3、***市地方政策10HYPERLINK\l"_Toc174989270"二、需求分析12HYPERLINK\l"_Toc174989271"三、市場(chǎng)現(xiàn)狀14HYPERLINK\l"_Toc174989272"1、房?jī)r(jià)14HYPERLINK\l"_Toc174989273"2、住房市場(chǎng)分析15HYPERLINK\l"_Toc174989274"3、***市住房公積金使用情況19HYPERLINK\l"_Toc174989275"三、開發(fā)企業(yè)分析20HYPERLINK\l"_Toc174989276"第三章建筑設(shè)計(jì)方案21HYPERLINK\l"_Toc174989277"一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則21HYPERLINK\l"_Toc174989278"二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案21HYPERLINK\l"_Toc174989279"三、建筑方案22HYPERLINK\l"_Toc174989280"1、建筑單體設(shè)計(jì)22HYPERLINK\l"_Toc174989281"2、輔助工程25HYPERLINK\l"_Toc174989282"四、結(jié)構(gòu)方案26HYPERLINK\l"_Toc174989283"1、設(shè)計(jì)條件26HYPERLINK\l"_Toc174989284"2、結(jié)構(gòu)選型26HYPERLINK\l"_Toc174989285"五、配套設(shè)施27HYPERLINK\l"_Toc174989286"1、給排水方案27HYPERLINK\l"_Toc174989287"2、暖通專業(yè)28HYPERLINK\l"_Toc174989288"3、電氣專業(yè)28HYPERLINK\l"_Toc174989289"六、節(jié)能節(jié)水措施29HYPERLINK\l"_Toc174989290"1、節(jié)能措施29HYPERLINK\l"_Toc174989291"2、節(jié)水措施30HYPERLINK\l"_Toc174989292"第四章項(xiàng)目選址及土地利用31HYPERLINK\l"_Toc174989293"一、項(xiàng)目選址31HYPERLINK\l"_Toc174989294"1、項(xiàng)目位置31HYPERLINK\l"_Toc174989295"2、項(xiàng)目周邊環(huán)境31HYPERLINK\l"_Toc174989296"3、項(xiàng)目地質(zhì)條件31HYPERLINK\l"_Toc174989297"二、用地方案32HYPERLINK\l"_Toc174989298"1、土地權(quán)屬及占地面積32HYPERLINK\l"_Toc174989299"2、土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃32HYPERLINK\l"_Toc174989300"第五章征地拆遷33HYPERLINK\l"_Toc174989301"一、總述33HYPERLINK\l"_Toc174989302"二、原則33HYPERLINK\l"_Toc174989303"1、評(píng)估原則33HYPERLINK\l"_Toc174989304"2、征地拆遷原則34HYPERLINK\l"_Toc174989305"三、補(bǔ)償34HYPERLINK\l"_Toc174989306"四、影響分析34HYPERLINK\l"_Toc174989307"第六章環(huán)境分析35HYPERLINK\l"_Toc174989308"一、污染物分析35HYPERLINK\l"_Toc174989309"1、生活垃圾類別35HYPERLINK\l"_Toc174989310"2、生活污水35HYPERLINK\l"_Toc174989311"二、環(huán)境影響及措施35HYPERLINK\l"_Toc174989312"1、垃圾數(shù)量預(yù)測(cè)35HYPERLINK\l"_Toc174989313"2、垃圾處理36HYPERLINK\l"_Toc174989314"3、影響分析36HYPERLINK\l"_Toc174989315"第七章經(jīng)濟(jì)分析37HYPERLINK\l"_Toc174989316"一、投資估算37HYPERLINK\l"_Toc174989317"1、投資估算編制依據(jù)37HYPERLINK\l"_Toc174989318"2、建設(shè)投資估算37HYPERLINK\l"_Toc174989319"3、投資估算表38HYPERLINK\l"_Toc174989320"二、融資方案42HYPERLINK\l"_Toc174989321"1、概述42HYPERLINK\l"_Toc174989322"2、融資方案43HYPERLINK\l"_Toc174989323"三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)43HYPERLINK\l"_Toc174989324"1、評(píng)價(jià)依據(jù)43HYPERLINK\l"_Toc174989325"2、評(píng)價(jià)范圍及評(píng)價(jià)方法44HYPERLINK\l"_Toc174989326"3、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)44HYPERLINK\l"_Toc174989327"4、年收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算44HYPERLINK\l"_Toc174989328"5、成本費(fèi)用估算45HYPERLINK\l"_Toc174989329"6、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)46HYPERLINK\l"_Toc174989330"第八章社會(huì)影響評(píng)價(jià)48HYPERLINK\l"_Toc174989331"一、適應(yīng)性48HYPERLINK\l"_Toc174989332"二、社會(huì)影響49HYPERLINK\l"_Toc174989333"1、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的宏觀影響49HYPERLINK\l"_Toc174989334"2、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)***市的影響52HYPERLINK\l"_Toc174989335"第九章結(jié)論53附表附圖第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、申報(bào)單位概況1、申報(bào)項(xiàng)目***公司***經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2、申報(bào)單位申報(bào)單位：***公司公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售。3、公司簡(jiǎn)介***公司，成立于二000年七月，公司注冊(cè)資金5000萬元，開發(fā)資質(zhì)等級(jí)為貳級(jí)，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售等。公司共有在冊(cè)職工36人，其中工程技術(shù)人員33名，高級(jí)職稱人員2人，中級(jí)職稱人員20人，初級(jí)職稱11人。公司下設(shè)經(jīng)理辦、總工辦、項(xiàng)目部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部、售房部等部門。二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)該項(xiàng)目位于***市南三環(huán)路***。2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo)2.1建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目新建住宅459.00套，共40137.00平方米，物管衛(wèi)居及公建740.50平方米，總建筑面積40877.50平方米。項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、綠化、管網(wǎng)工程等配套設(shè)施工程。詳見下表1-1。建筑內(nèi)容一覽表表1-12.2項(xiàng)目目標(biāo)因此本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀為建設(shè)原則，定位于滿足區(qū)域中低收入家庭對(duì)住房的需求。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1概況本項(xiàng)目總投資8603.33萬元；其中建設(shè)投資8603.33萬元，沒有流動(dòng)資金。資金籌措：企業(yè)自有資金3303.33萬元；銀行貸款5300.00萬元，均用于建設(shè)投資。年均利潤(rùn)總額為238.65萬元，年均所得稅78.76萬元，年均稅后利潤(rùn)159.89萬元。3.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包含建筑指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見表1-2）。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表表1-2三、研究結(jié)論該項(xiàng)目符合《***市城市總體規(guī)劃》要求，結(jié)合***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費(fèi)群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要；項(xiàng)目的建筑規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會(huì)效益，研究結(jié)果認(rèn)為本項(xiàng)目是必要的、可行的。第二章政策及市場(chǎng)分析一、經(jīng)濟(jì)適用房政策1、概述經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；其布局要符合城市規(guī)劃的要求；其使用功能滿足居民基本生活的需要。經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施在解決中低收入家庭住房問題的同時(shí)，還體現(xiàn)出一定的宏觀經(jīng)濟(jì)職能，主要指促進(jìn)新的商品化、社會(huì)化城市住房供給體系的構(gòu)建，并擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房政策是公民住房社會(huì)保障體系的主要組成部分，是一項(xiàng)深得民心的安民政策。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)享受特定的稅費(fèi)優(yōu)惠，同時(shí)承擔(dān)一定的限制條件。經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)時(shí)享受的優(yōu)惠主要有：（1）用于建造經(jīng)濟(jì)適用房的土地，實(shí)行政府行政劃撥，免交土地出讓金；（2）建造經(jīng)濟(jì)適用房的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收。經(jīng)濟(jì)適用房的限制主要來自利潤(rùn)方面。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格由開發(fā)成本、稅金及利潤(rùn)三部分構(gòu)成，基準(zhǔn)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格的上浮幅度，由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限。經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)利潤(rùn)，不得超過各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的確定要與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。2、宏觀政策經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)住房體制改革的階段性產(chǎn)物，在其產(chǎn)生之時(shí)就被賦予了住房供應(yīng)體系的主體地位。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房政策推出幾年來，在中央有關(guān)部門的積極推動(dòng)下，各地采取了多種形式，組織經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，但進(jìn)展情況卻大有不同。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場(chǎng)的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識(shí)也在深化。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革初期，中央就針對(duì)城鎮(zhèn)居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關(guān)商品化改革設(shè)想。不過，在當(dāng)時(shí)的情況下，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及承受能力、經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程安排等方面的制約，住房體制一時(shí)還不具備商品化、市場(chǎng)化的條件。1991年6月，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國(guó)發(fā)〔1991〕30號(hào)文件）中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。到1997、1998年房改的關(guān)鍵時(shí)刻，國(guó)家意識(shí)到在當(dāng)時(shí)的情況下，難以實(shí)施房產(chǎn)的完全市場(chǎng)化。市場(chǎng)上的商品房?jī)r(jià)格與工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力差距較大。強(qiáng)行推行房產(chǎn)市場(chǎng)化，必會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，于是經(jīng)濟(jì)適用房在1998年適時(shí)推出。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程由政府主導(dǎo)，通過采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一規(guī)劃、免收多項(xiàng)費(fèi)用、限制利潤(rùn)率等一系列措施來降低成本。嚴(yán)格地講，經(jīng)濟(jì)適用房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計(jì)劃體制、半市場(chǎng)體制的性質(zhì)。其經(jīng)濟(jì)性指其價(jià)格相對(duì)于完全意義上的商品房?jī)r(jià)格，能適應(yīng)中低收入家庭（主要是工薪階層）的經(jīng)濟(jì)承受能力。經(jīng)濟(jì)適用房制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程而產(chǎn)生和發(fā)展。1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)基本內(nèi)容和任務(wù)。1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》更明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標(biāo)之一是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。經(jīng)濟(jì)適用房制度的基本性質(zhì)與我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標(biāo)密切相關(guān)。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是:停止福利性的實(shí)物住房分配制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化和市場(chǎng)化，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制及我國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)需求。這決定了經(jīng)濟(jì)適用房制度從產(chǎn)生之日起就具備雙重屬性:一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是商品房，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系的重要組成部分；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是社會(huì)保障性住房，是現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)住房保障體系的重要組成部分。經(jīng)濟(jì)適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。1998年，建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見》指出:發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的是為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷地滿足中低收入家庭日益增長(zhǎng)的住房需求。2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。2004年建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條給經(jīng)濟(jì)適用房下了更為具體完整的定義，“經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。2005年3月26日，國(guó)務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；（二）切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；（六）全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；（八）認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。

2005年4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：（一）強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；（二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；（三）加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；（四）完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；（六）加強(qiáng)金融監(jiān)管；（七）切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序；（八）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。2006年5月17日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，文件明確要求：（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。該《意見》明確提出，各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例要求。并規(guī)定：自2006年6月1日起，各城市(含縣城)年度(從6月1日起計(jì)算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。同時(shí)明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成?！?007年8月1日，國(guó)務(wù)院召開會(huì)議，原則上通過《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。改革開放以來我國(guó)城市住宅建設(shè)快速發(fā)展，城市居民住房條件得到較大改善。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，應(yīng)加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。會(huì)議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時(shí)，要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購房者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理。3、***市地方政策“十五”期間，***市出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)法規(guī)及部門規(guī)章，有《***市住房分配貨幣化實(shí)施辦法》、《***市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法》、《***市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》、《***市直管公房平房出售辦法》、《***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《***市住宅共用部位、共用設(shè)備項(xiàng)維修資金管理辦法》等。進(jìn)入法律程序準(zhǔn)備出臺(tái)的法規(guī)、規(guī)章有《***市城市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則》、《***市城市危險(xiǎn)房屋管理實(shí)施細(xì)則》、《***市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修改）》等。2004年９月１日起，***市正式實(shí)施的《***市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》明確規(guī)定，政府國(guó)土部門依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房年度計(jì)劃在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先安排，而且其建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收，按規(guī)定應(yīng)收取經(jīng)營(yíng)服務(wù)性費(fèi)用的按低限收取，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用由政府承擔(dān)。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)適用房堅(jiān)持保本微利的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成，利潤(rùn)不得超過３％。為確保開發(fā)建設(shè)單位權(quán)益，所有涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)性收費(fèi)全部實(shí)行交費(fèi)登記卡制度，任何單位不得以押金、保證金等名義變相收取費(fèi)用。2006年***市政府在出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。該意見指出，“十一五”期間，將重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房180萬平方米，其中中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房總計(jì)要占到130.3萬平方米，只有49.7萬平方米住房為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房。同時(shí)規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。同時(shí)，***市政府將從信貸、土地供應(yīng)、閑置土地處置等多方面入手，保證中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對(duì)空置3年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。同時(shí)，對(duì)購買自住房且套型建筑面積90平方米以上個(gè)人住房按揭貸款比例不得低于30％。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。加大閑置土地的處置力度，對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；對(duì)雖動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4的，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。二、需求分析住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對(duì)象。隨著城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)城市人口增長(zhǎng)加快。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時(shí)，由于他們剛參加工作收入有限，面對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)只能是望洋興嘆，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。他們?cè)诔鞘袆趧?dòng)多年后，對(duì)于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟(jì)情況也就產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展，使家庭越來越小，成員越來越少。很多大家庭往往分成了一個(gè)個(gè)的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。加之80后生育高峰期的年輕人現(xiàn)在即將成家立業(yè)，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。2007年1月專門從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的REICO工作室發(fā)表2006年度報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。由于土地供給彈性很小，房?jī)r(jià)的漲跌主要取決于房屋需求的變化；REICO工作室認(rèn)為，25-45歲群體是購買商品房的主要群體。理論上，25-35歲人員處于婚齡期，對(duì)住房的需求屬于剛性需求，彈性較小；而35歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。因此未來15年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。有數(shù)據(jù)顯示，在2006年至2010年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響，35—45歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在2.6億左右，由此決定在2010年前，35—45歲的群體住房改善需求將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而到2010—2020年的時(shí)候，受第三次“嬰兒潮”的影響，25—35歲人口比重會(huì)上升，這部分人口總數(shù)大概在1.2億左右。截至2005年底，中國(guó)城市化率為43.0%，與發(fā)達(dá)國(guó)家甚至部分新興工業(yè)化國(guó)家相比，我國(guó)的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn)。社會(huì)學(xué)者預(yù)計(jì)，未來城市化進(jìn)程將逐步加快。如果未來10年中國(guó)城市化率以每年1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)每年新增城市人口將近2000萬人，按照人均需求住房面積25平方米計(jì)算，每年新增城市人口的住房需求將超過5億平方米。將購房者的家庭月收入分為五組，1999元以下為低收入組，2000—3000元為中低收入組，3001—5000元為中等收入組，5001—8000元為中高收入組，8001元以上為高收入組。對(duì)上述分組狀況進(jìn)行分析可以看出，家庭年收入在2.4-6萬元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入2.4—3.6萬元的中低收入群體占到42.47%，3.6-6萬元的中等收入家庭占總數(shù)的30.43%。中低收入家庭在社會(huì)上占據(jù)了絕大多數(shù)，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對(duì)住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場(chǎng)產(chǎn)品在數(shù)量上向中低端產(chǎn)品靠近，對(duì)于普通居民住宅的需求加大。近年來，隨著住房的市場(chǎng)化程度提高，住房?jī)r(jià)格的攀升和社會(huì)各階層收入差距的加大，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，提出了加強(qiáng)住房保障，建立以普通商品房為主體、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和90平方米以下戶型的比例。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過多次調(diào)整后的住房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實(shí)際，更加符合我國(guó)當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟(jì)狀況。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應(yīng)市場(chǎng)的現(xiàn)狀并不如人意。特別是中小戶型普通商品房的供應(yīng)量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價(jià)格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體住房條件的改善，社會(huì)反響比較強(qiáng)烈。三、市場(chǎng)現(xiàn)狀1、房?jī)r(jià)近年，我國(guó)房?jī)r(jià)尤其是住房?jī)r(jià)格上漲較快，1998年以來，全國(guó)商品住房銷售價(jià)格年均上漲6.5%，比居民消費(fèi)價(jià)格年均0.6%的漲幅高5.9個(gè)百分點(diǎn)據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅與上月持平。其中：新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.4%，漲幅比上月高0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲1.4%、7.7%和8.5%，環(huán)比分別上漲0.6%、1.0%和1.2%。分地區(qū)看，所有70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%等。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州5.6%、烏魯木齊2.8%、寧波1.9%、南寧、杭州和洛陽均上漲1.7%等。2007年上半年，全國(guó)地級(jí)以上城市都已建立了廉租住房制度。1—6月經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長(zhǎng)34.4%，增速比去年同期提高了28.3%,2005年以來經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)下降的局面得到改變。2、住房市場(chǎng)分析2.1山西省住住房市場(chǎng)“十五”期間，由于山西經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速健健康發(fā)展，人人們的生活水水平快速提高高，在其它消消費(fèi)增長(zhǎng)平穩(wěn)穩(wěn)的情況下，居居民改善居住住條件的愿望望非常強(qiáng)烈，促促使房地產(chǎn)一一級(jí)市場(chǎng)需求求旺盛，但同同時(shí)也出現(xiàn)了了商品房?jī)r(jià)格格上漲過快的的問題。2001—2005年商品房平平均銷售價(jià)格格分別為1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，年年平均增幅達(dá)達(dá)14.6%，各年的增增幅分別為20.7%、6.4%、12.3%、10.3%和24.4%。其中住宅宅的銷售價(jià)格格分別為12249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，年年平均增幅達(dá)達(dá)13.8%，各年的增增幅分別為26.8%、0.3%、0.8%、21.5%和22.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房銷售價(jià)價(jià)格分別為2419、2698、3135、3403和5759元/平方米，年年均增幅為15.5%，各年的增增幅分別為：：-13.77%、11.5%、16.2%、8.5%和69.2%。2006年山西省省經(jīng)濟(jì)適用房房施工面積307.6萬平方米，同同比增長(zhǎng)19.3%，新開工面面積185萬平方米，同同比增長(zhǎng)12.8%，竣工面積99.3萬平方米，同同比增長(zhǎng)0.2%。與全國(guó)和和中部六省相相比，山西省省經(jīng)濟(jì)適用房房建設(shè)發(fā)展緩緩慢。2006年，山西省省經(jīng)濟(jì)適用房房開發(fā)投資總總量居全國(guó)第第16位，居中部部六省第4位；增速居居全國(guó)第20位，居中部部六省第5位；占全國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房房投資總量的的2.44%，占中部六六省經(jīng)濟(jì)適用用房投資總量量的14.4%。同時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的開開發(fā)投資在各各市之間的發(fā)發(fā)展也并不平平衡。在全省省11個(gè)市中，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房開開發(fā)投資比上上年增長(zhǎng)有4個(gè)市，分別別是呂梁市、陽陽泉市、朔州州市、****市；而其他7個(gè)市則都有有所下降。2007年第一季季度，山西省省房地產(chǎn)完成成投資17.3億元，住宅宅完成投資13.4億元，其中中經(jīng)濟(jì)適用房房完成投資9378萬元，同比比增長(zhǎng)24.5%，辦公樓完完成投資3709萬元，同比比下降63.9%。雖然經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房投資資只占住宅總總投資的7%，但以前僅僅為2%-3%。這個(gè)數(shù)據(jù)據(jù)說明，從2006年以來，山山西省加快經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房建建設(shè)和棚戶區(qū)區(qū)改造、實(shí)施施安康居住工工程、著力改改善居民居住住條件的宏觀觀調(diào)控措施開開始產(chǎn)生效果果。目前山西房地產(chǎn)開開發(fā)投資處于于快速發(fā)展階階段，但商品品房的開發(fā)和和市場(chǎng)供給的的結(jié)構(gòu)性失衡衡問題突出，主主要表現(xiàn)在：：一是非住宅宅商品房開發(fā)發(fā)較快?！笆濉逼陂g，住宅宅投資累計(jì)完完成314.8億元，年均均增幅為29.4%，非住宅投投資累計(jì)完成成217.3億元，年均均增幅高達(dá)45.9%，非住宅的的建設(shè)規(guī)模和和發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于住宅的的發(fā)展。二是是經(jīng)濟(jì)適用房房建設(shè)發(fā)展緩緩慢。200120055年間，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房投資資分別為14.3、17.7、16.1、17.2和16.1億元，環(huán)比比增速分別為為-16.11%、23.7%、-9.2%、7.3%和-6.7%，遠(yuǎn)低于同同期房地產(chǎn)開開發(fā)投資的增增幅，經(jīng)濟(jì)適適用房竣工面面積也沒有明明顯增加。三三是大戶型住住房供應(yīng)過多多，而小戶型型住房供應(yīng)過過少。四是高高價(jià)位住房偏偏多，中低價(jià)價(jià)位住房偏少少，中低收入入家庭能夠買買得起的住房房偏少。2.2***市市住房市場(chǎng)整體情況“十五”期間，***市住住房產(chǎn)業(yè)快速速發(fā)展，使全全市城鎮(zhèn)人均均住房建筑面面積由2001年的18.774平方米增加到2005年的21平方米，形成成了商品房、廉廉租房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房多層層次的住房供供應(yīng)和保障體體系。2006年****市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)投資完完成21.42億元，比上上年增長(zhǎng)46.6%，其中，住住宅投資15.44億元，增長(zhǎng)21.3%。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)投資占占固定資產(chǎn)投投資的比重為為13.388%。全市商品房房屋施工面積積244.999萬平方米，比比上年增長(zhǎng)55.444%；商品房屋屋竣工面積90.91萬平方米，比比上年增長(zhǎng)212.994%；商品房屋屋銷售面積79.6萬平方米，比比上年增長(zhǎng)19.866%。2006年，****市城鎮(zhèn)居居民人均住房房面積達(dá)到117.37平方米，比上上年增加0..45平方米；農(nóng)村村居民人均住住房面積達(dá)到到17.46平方米，比上上年增加0..92平方米。根據(jù)***市房管管局統(tǒng)計(jì)，2006年內(nèi)全市住住宅建設(shè)總量量為202萬平方米，其其中經(jīng)濟(jì)適用用住房面積為為60萬平方米，****市40萬平方米，縣縣級(jí)20萬平方米。在在今后五年內(nèi)內(nèi)全市城鎮(zhèn)每每年建設(shè)住房房180萬平方米，其其中低價(jià)位、中中小套型普通通商品房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房占占到130.3萬平方米，49.7萬平方米為市市場(chǎng)調(diào)節(jié)住房房。由此可以以看出，今后后五年內(nèi)****市房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和和需求量空間間很大。樓盤情況近幾年，***市市商品房建設(shè)設(shè)逐年加快，新新開樓盤數(shù)量量不斷增加，檔檔次也在不斷斷提高，大都都朝著花園式式、高層次、高高標(biāo)準(zhǔn)方向發(fā)發(fā)展。（1）樓盤檔次目前***市現(xiàn)有有樓盤可用高高、中、低三三個(gè)檔次來劃劃分。eq\o\ac(○,1)高檔次樓盤：地理理位置、周邊邊環(huán)境良好，樓樓層較高(9—26層不等)，建筑材料料質(zhì)量好，房房間戶型多樣樣，結(jié)構(gòu)合理理，物業(yè)配套套設(shè)施齊全，均均配有車庫、車車位，樓間距距大，采光良良好，綠化覆覆蓋率高。eq\o\ac(○,2)中檔次樓盤：地理理位置一般，樓樓層在1－7層左右，個(gè)個(gè)別也有高層層，戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)可以，綠化化面積、小區(qū)區(qū)景觀稍差，物物業(yè)管理、配配套設(shè)施較全全。eq\o\ac(○,3)低檔次樓盤：地理理位置較差，大大多處在城市市周邊，樓層層在1－7層不等，樓樓房間距小，物物業(yè)管理和配配套設(shè)施不夠夠全，無車庫庫，無綠化或或少綠化，周周邊公共設(shè)施施少。這部分分樓盤以經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用房、新新農(nóng)村改造建建設(shè)房屋居多多，適合大部部分中低檔收收入家庭購買買。（2）戶型面積由于各樓盤的檔次次不同，各戶戶型所占比重重也各不相同同，從40--288mm2不等。就中中、高檔樓盤盤來看，800m2以下戶型較較少，約占20％以下;80100m2約占30％左右，大大部分是1000m2以上的戶型型，達(dá)到70％左右。銷售價(jià)格目前***市商品品房均價(jià)在2850元左左右，二手房房?jī)r(jià)格也超過過1800元/m2。高檔次樓樓盤售價(jià)在每每平方米3000元以上；中中檔樓盤銷售售價(jià)格在每平平方米2500－2900元左右；低低檔樓盤銷售售價(jià)格在每平平方米1300－2400左右。在商品房銷售價(jià)格格上，2006年***市開發(fā)發(fā)建設(shè)限價(jià)普普通商品住房房，限房?jī)r(jià)格格初步定位為為2300元/m2。就目前***市城城市居民的消消費(fèi)水平所能能接受的商品品房?jī)r(jià)格在2300元/m2左右，適用用面積也在990m2左右,中/小戶型銷售售比較好,大戶型銷售售比較困難，在在售樓盤中所所剩也以大戶戶型居多。統(tǒng)計(jì)表明***市市房?jī)r(jià)與居民民收入之比已已超過8:1，而發(fā)展中中國(guó)家合理的的房?jī)r(jià)收入比比應(yīng)在3-6之間，住房房消費(fèi)已成為為許多市民不不能承受之重重。3、***市住房公積積金使用情況況住房公積金是指各各單位及其在在職職工繳存存的長(zhǎng)期住房房?jī)?chǔ)金，用于于職工購買、建建造、翻建、大大修自住住房房。住房公積積金屬于政策策性貸款，貸貸款利率低于于商業(yè)貸款。中國(guó)人民銀行****中心支行行所公布的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料顯示示，截至2004年底，****全市住房公公積金累計(jì)歸歸集余額為14.7億元，個(gè)人人住房貸款余余額僅為884.330萬元，僅占占住房公積金金歸集余額的的0.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于此時(shí)全國(guó)45.6％的平均水水平，有14.6億元的資金金長(zhǎng)期沉淀。即即便是在2003年，全國(guó)個(gè)個(gè)人住房公積積金貸款率個(gè)個(gè)別城市達(dá)到到了80%的這個(gè)小高高潮中，****市的個(gè)人人住房公積金金放貸率也僅僅僅是1%。2006年3月，***市個(gè)人人住房公積金金歸集余額達(dá)達(dá)到19.2億元，覆蓋蓋率達(dá)70%以上，個(gè)人人住房公積金金放貸率降到到了0.01%。截至2006年3月，全市累累計(jì)發(fā)放個(gè)人人住房貸款僅僅為2167..4萬元。2006年****住房公積金金政策發(fā)生重重大調(diào)整，主主要包括貸款款最高額度、最最長(zhǎng)年限增加加；同時(shí)，可可通過聯(lián)保的的形式貸款。過去，人們從住房房公積金貸款款一般最高額額度為10萬元，現(xiàn)增增加到15萬元；過去去貸款最長(zhǎng)年年限為10年，現(xiàn)延長(zhǎng)長(zhǎng)為20年。過去貸貸款只能以房房屋產(chǎn)權(quán)做抵抵押，現(xiàn)在，貸貸款者可通過過有公積金的的其他人員，根根據(jù)公積金賬賬戶情況為其其擔(dān)保進(jìn)行貸貸款。采用聯(lián)保形式貸款款較房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)抵押貸款而而言，不僅免免去不少繁瑣瑣的手續(xù)，貸貸款者還可少少交一筆數(shù)目目可觀的抵押押登記費(fèi)。聯(lián)聯(lián)保貸款形式式實(shí)施將降低低住房公積金金貸款的門檻檻，刺激人們們的貸款熱情情，方便人們們貸款，激發(fā)發(fā)廣大居民的的購房熱情。四、開發(fā)企業(yè)分析目前***市具有有房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將近130家左右，其其中具有壹級(jí)級(jí)開發(fā)資質(zhì)的的有一家，具具有貳級(jí)開發(fā)發(fā)資質(zhì)的有五五家，具有叁叁級(jí)開發(fā)資質(zhì)質(zhì)的有三十家家，具有肆級(jí)級(jí)開發(fā)資質(zhì)的的六十五家。本項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)****公司的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及商品品房銷售，其其資質(zhì)為貳級(jí)級(jí)。因此，該該開發(fā)企業(yè)具具有開發(fā)本項(xiàng)項(xiàng)目的技術(shù)能能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，達(dá)到了了國(guó)家相關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求。第三章建筑筑設(shè)計(jì)方案一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)導(dǎo)思想與原則則政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)計(jì)劃劃中曾明確指出，“經(jīng)濟(jì)適用住住房是具有保保障性質(zhì)的政政策性住房，是是解決中等偏偏下收入家庭庭住房的重要要途徑”。其目標(biāo)群群體被明確集集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括括全社會(huì)家庭庭總數(shù)70%的群體。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想想有以下幾個(gè)個(gè)方面為指導(dǎo)導(dǎo)原則：（1）盡可能的滿足中中低收入家庭庭的住房需求求。以中小戶戶型為主。充充分考慮全市市居民的收入入水平，以解解決全市中低低收入群眾的的住房問題，構(gòu)構(gòu)建社會(huì)主義義和諧社會(huì)。（2）尊重地方文化和和塑造社區(qū)文文化，充分考考慮該地區(qū)和和周圍環(huán)境特特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)時(shí)代特色和地地域城市風(fēng)貌貌。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重提提高生活質(zhì)量量，處理好建建筑及綠化、道路硬化的關(guān)關(guān)系，合理組織室室外步行和活活動(dòng)場(chǎng)地，進(jìn)進(jìn)一步提高室室外公共設(shè)施施水平。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案用地使用強(qiáng)度：（1）用地面積積：總用地面面積為267700.000平方米，合40.005畝；（2）容積率：1..53；（3）建筑密度：：8.84%；（4）綠化：居住住用地內(nèi)綠地地率約為400.00%；（5）建筑規(guī)模：：總建筑面積積為408777.50平平方米，其中中住宅401137.000平方米，物管衛(wèi)衛(wèi)居及其它公公建740..50平方米米；（6）建筑間距：：建筑間距應(yīng)應(yīng)符合相關(guān)規(guī)規(guī)范及規(guī)章的的要求。建筑筑物退道路紅紅線的距離：：道路交叉口口周圍的建筑筑物后退道路路紅線距離；；自道路紅線線折點(diǎn)起70米范圍內(nèi)，臨臨其所有建筑筑退道路紅線線不得小于220米。消防要求：保證有有符合消防規(guī)規(guī)范的消防通通道。道路及及出入口設(shè)置置：地塊內(nèi)部部主道路建筑筑控制線的寬寬度不小于115米。配套要求求：按《城市市居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配配套相適應(yīng)的的公共設(shè)施及及市政設(shè)施。三、建筑方案1、建筑單體設(shè)計(jì)1.1住宅設(shè)計(jì)本項(xiàng)目以“鮮明時(shí)時(shí)代特色和舒舒適居住環(huán)境境”為主題，以21世紀(jì)的居住住水準(zhǔn)為目標(biāo)標(biāo)，按照現(xiàn)代代居住生活模模式建設(shè)居住住環(huán)境優(yōu)美、配配套服務(wù)設(shè)施施完善的居住住區(qū)。（1）設(shè)計(jì)原則以人為“核心”，一一切以居住者者的生活行為為模式和現(xiàn)代代文明居住生生活模式為依依據(jù)，合理組組織住宅套型型平面，住宅宅設(shè)計(jì)突出以以起居廳為主主的設(shè)計(jì)原則則。廚廁設(shè)施施標(biāo)準(zhǔn)化，集集中管井，力力求達(dá)到居住住性、舒適性性和安全性的的要求。（2）套型多樣結(jié)合現(xiàn)代住宅的特特點(diǎn)，結(jié)合****市居民民的居住水準(zhǔn)準(zhǔn)及現(xiàn)代生活活需求，在規(guī)規(guī)劃中提供適適應(yīng)不同需要要的多種套型型住宅，形式式各異。（3）創(chuàng)造良好的居住住環(huán)境為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蚝蛱攸c(diǎn)，住宅宅布置成南北北向，進(jìn)深控控制在14..5m左右，起起居室、臥室室廚房有自然然采光，房?jī)?nèi)內(nèi)空氣南北對(duì)對(duì)流，起居室室以朝南居多多，并且每戶戶至少有一個(gè)個(gè)臥室朝南。（4）合理分配戶內(nèi)各各功能空間的的面積，適當(dāng)當(dāng)擴(kuò)大起居室室的面積，衛(wèi)衛(wèi)生間分室布布置，在有限限的面積指標(biāo)標(biāo)下，做到面面積有限功能能全，合理組組織和布置各各功能行為空空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動(dòng)區(qū)區(qū)與靜區(qū)，以以提高居住的的舒適性。102m2戶型：：①有兩個(gè)主臥室朝陽陽，餐廳、廚房房、小臥三個(gè)個(gè)房間通過餐餐廳相連，既方便聯(lián)系系，又減少客廳廳開門數(shù)量，便于客廳擺擺放家具。②除衛(wèi)生間、餐廳間間接采光外，其余房間均均對(duì)直接采光光通風(fēng)。③沒有明顯的過廳，將走道隱含含在客廳或餐餐廳中，擴(kuò)大了客廳廳及餐廳的視視覺效果。④走進(jìn)客廳，對(duì)面有有一片完整的的墻面，便于住戶裝裝飾。⑤衛(wèi)生間門隱藏于進(jìn)進(jìn)門處，改善了客廳廳的景觀效果果。⑥功能齊全、空間組組合緊湊、合合理、簡(jiǎn)潔，滿足住戶所所需大廳小臥臥之心理需求求。87m2戶型：①入戶設(shè)有過渡空間間，以便住戶戶在此放置衣衣帽架、鞋柜柜、雨具等，出出入時(shí)更衣，換換鞋、整裝，使使室內(nèi)更為整整潔。②起居室與過渡空間間緊密相聯(lián)，便便于客人出入入。以起居室室為中心，合合理組織戶內(nèi)內(nèi)交通，起居居室多為朝南南，并具有良良好的自然采采光和通風(fēng)條條件。③廚房設(shè)計(jì)模塊化，為為成套廚房家家具進(jìn)入廚房房提供條件。廚廚房與就餐空空間相連，并并采用輕質(zhì)(玻璃隔斷等)隔斷、推拉拉門分隔，兩兩個(gè)空間既有有分隔又有聯(lián)聯(lián)系，互相滲滲透、延續(xù)，使使用便捷。④衛(wèi)生間盡可能做到到自然采光與與通風(fēng)，洗臉臉盆設(shè)在前室室；管道集中中，節(jié)約投資資。⑤臥室的布置，做到到“動(dòng)靜分區(qū)”，使臥室具具有較強(qiáng)的私私密性。每戶戶至少有一個(gè)個(gè)朝南的臥室室。⑥把就餐從起居室內(nèi)內(nèi)分離出來，使使用更為方便便。⑦每戶設(shè)有朝南的陽陽臺(tái)，適當(dāng)增增加進(jìn)深，形形成空中花園園，并考慮花花盆的安全擱擱置，以利于于垂直綠化，美美化環(huán)境。北北向結(jié)合廚房房設(shè)計(jì)生活陽陽臺(tái)，洗衣機(jī)機(jī)直接放在陽陽臺(tái)，便于使使用。83及80m2戶戶型：①客廳內(nèi)設(shè)兩個(gè)門，一個(gè)門對(duì)外外與門廳相連連，另一個(gè)門對(duì)對(duì)內(nèi)通過走廊廊與臥室、衛(wèi)衛(wèi)生間、餐廳廳、廚房相連連。會(huì)客時(shí)，將內(nèi)門關(guān)上上不影響家人人在臥室、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚房房的活動(dòng)。各各套型對(duì)客廳廳開門較少,,廳內(nèi)都有較較完整的整體體墻面，利于家具布布置，平面利用率率高。②大臥室設(shè)置在南向向，小臥室設(shè)置置在北側(cè)，并通過走廊廊與客廳、餐餐廳、衛(wèi)生間間相聯(lián)系，通風(fēng)采光良良好。靜鬧環(huán)環(huán)境截然分開開，可保證臥室室安靜與私密密性的要求，不會(huì)因?yàn)闀?huì)會(huì)客、看電視視影響休息和和子女學(xué)習(xí)等等。③進(jìn)戶入口設(shè)門廳。門門廳是人們從從室外進(jìn)入室室內(nèi)的緩沖空空間，這項(xiàng)設(shè)計(jì)將將門廳從以往往的客廳中獨(dú)獨(dú)立出來，可增強(qiáng)室內(nèi)內(nèi)空間的私密密性，并能遮擋由由樓梯間傳來來的噪聲和視視線。在門廳廳中設(shè)置鞋柜柜、壁柜，為居住者提提供換鞋的空空間，克服了進(jìn)戶戶直接入客廳廳污染室內(nèi)環(huán)環(huán)境的缺陷。門門廳對(duì)保溫、防防寒都起到一一定的作用。④在設(shè)計(jì)上將廚房、餐餐廳與客廳及及臥室等房間間隔開，形成一個(gè)封封閉的空間，阻擋了廚房房中的油煙及及氣味的進(jìn)入入。⑤衛(wèi)生間，內(nèi)設(shè)長(zhǎng)浴浴盆、淋浴器器、坐便器、毛毛巾?xiàng)U、手紙紙盒等。設(shè)置置地漏以沖洗洗地面。地漏漏應(yīng)采用高水水封地漏，有效地解決決下水道返臭臭、逆水問題題，并使流水通通暢便于清理理，易于檢修。衛(wèi)衛(wèi)生間內(nèi)采用用活動(dòng)式隔斷斷將浴廁合理理分隔成兩部部分，減少干擾。⑥充分利用陽臺(tái)擴(kuò)展展戶外空間，完善陽臺(tái)休休息環(huán)境。南南陽臺(tái)(即生活陽臺(tái)臺(tái))挑出1.5m作為客客廳的延伸，將陽臺(tái)門做做成落地式平平開玻璃門，增加客廳采采光面積，陽臺(tái)內(nèi)可設(shè)設(shè)置躺椅、運(yùn)運(yùn)動(dòng)健身器材材等。北陽臺(tái)臺(tái)(即服務(wù)陽臺(tái)臺(tái))可設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)設(shè)施、曬衣架架等，以減少室內(nèi)內(nèi)家具的充滿滿度，使室內(nèi)更整整潔、舒適。1.2新建戶型統(tǒng)統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目新建住宅4459.000套，共401377.00平平方米，其中中中小戶型（面面積在90平方米以下）3577.00套，面積計(jì)為297333.00平平方米。戶型統(tǒng)計(jì)表3-12、輔助工程2.1綠化景觀規(guī)規(guī)劃本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)綠化圍圍合建筑理念念，在小區(qū)內(nèi)內(nèi)每個(gè)樓棟間間都被綠地包包圍，小區(qū)中中心綠化形成成綠帶，向內(nèi)內(nèi)滲透與各組組團(tuán)綠地相連連，向外擴(kuò)展展與城市道路路綠化帶相連連，使得整個(gè)個(gè)綠化系統(tǒng)形形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良良的生活與休休閑環(huán)境。小小區(qū)沿貫通小小區(qū)內(nèi)部的主主干道形成中中心綠化景觀觀帶，極大的的豐富了小區(qū)區(qū)的空間關(guān)系系。2.2交通組織住宅區(qū)共設(shè)有2個(gè)個(gè)主要出入口口，分別位于于南面和小區(qū)東北角。小區(qū)內(nèi)部部設(shè)東西方向向及南北方向向交叉的主干干道，并設(shè)置置與主干道相相互聯(lián)通的通通向各樓棟間間的副通道。住住宅區(qū)沿內(nèi)部部小區(qū)主干道道設(shè)置步行景景觀節(jié)點(diǎn)，為為居民提供散散步、鍛煉場(chǎng)場(chǎng)所。2.3其它配套設(shè)設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站布置在在小區(qū)西南側(cè)側(cè)較隱蔽處。物物業(yè)管理位于于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口口處，并布置置傳達(dá)室，負(fù)負(fù)責(zé)日常的便便民活動(dòng)。其其他設(shè)備用房房結(jié)合物業(yè)管管理用房統(tǒng)一一安排。四、結(jié)構(gòu)方案1、設(shè)計(jì)條件(1)抗震等級(jí)：：按抗震設(shè)防防列度7度設(shè)防；耐耐火等級(jí)為II級(jí)；(2)主要設(shè)計(jì)使使用荷載：樓樓面活荷載2.0KKN/㎡屋屋面活荷載0.5KKN/㎡標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)壓0.555KN/㎡㎡標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)雪壓0.225KN/㎡㎡2、結(jié)構(gòu)選型擬建小區(qū)主要分為為住宅建筑、集集中公共建筑筑。結(jié)構(gòu)形式式如下：（1）住宅結(jié)構(gòu)形式：：鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)；主體體混凝土強(qiáng)度度等級(jí)均采用用C30?；A(chǔ)混凝凝土強(qiáng)度等級(jí)級(jí)采用C30；基礎(chǔ)墊層層采用C15。鋼筋：HPB2335及HRB4000。（2）集中公建結(jié)構(gòu)形形式：磚混結(jié)結(jié)構(gòu)。五、配套設(shè)施1、給排水方案1.1設(shè)計(jì)規(guī)范范及依據(jù)(1)《建筑給排排水設(shè)計(jì)規(guī)范范》GB500015—2003(2)《建筑設(shè)計(jì)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87(20001)(3)《居住小區(qū)區(qū)給水排水設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》CECSSS7—94(4)《室外給水水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJB—86(5)《室外排水水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJl4—87(6)建設(shè)單位設(shè)設(shè)計(jì)要求1.2設(shè)計(jì)內(nèi)容容室內(nèi)外給排水及消消防用水設(shè)計(jì)計(jì)。1.3系統(tǒng)方案案(1)室外給水系系統(tǒng)水源由城市供水管管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)區(qū)配套給水管管網(wǎng)提供，消消防水系統(tǒng)與與生活給水分分開獨(dú)立設(shè)置置，分別設(shè)置置室外消防水水和室內(nèi)消防防水系統(tǒng)，管管網(wǎng)環(huán)狀布置置。室外設(shè)置置500m3消防水池一一座，可以滿滿足消防用水水量。本項(xiàng)目目設(shè)消防專用用水泵二臺(tái)保保證消防用水水壓力。(2)室外排水系統(tǒng)統(tǒng)生活污水經(jīng)室外化化糞池處理進(jìn)進(jìn)入城市下水水管網(wǎng)。雨水有組織排入城城市雨水管網(wǎng)網(wǎng)。(3)室內(nèi)生活給排排水系統(tǒng)生活冷水采用上行行下給垂直供供水方式。衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)集中中給排水系統(tǒng)統(tǒng)。采用單立立管排水系統(tǒng)統(tǒng)，有組織排排入污水管道道，排水管應(yīng)應(yīng)采用PVC管。水壓滿滿足最不利點(diǎn)點(diǎn)自由水頭22.0米，水質(zhì)為一一般生活用水水。(4)室內(nèi)消火栓系系統(tǒng)室內(nèi)消火栓設(shè)計(jì)流流量為20LL/S，火災(zāi)延續(xù)續(xù)時(shí)間2h，水壓滿足足最不利點(diǎn)消消火栓充實(shí)水水柱10M。2、暖通專業(yè)2.1采暖規(guī)劃劃概況本區(qū)設(shè)一個(gè)冬季采采暖熱力站向向小區(qū)內(nèi)各建建筑供暖。2.2設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)(1)《采暖通風(fēng)風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500019—2003(2)《建筑設(shè)計(jì)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87(20001版)(3)《山西省民民用建筑節(jié)能能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB304—216—1999(4)建設(shè)單位位設(shè)計(jì)要求2.3采暖設(shè)計(jì)計(jì)(1)本工程采暖暖熱源由換熱熱站提供。(2)樓內(nèi)采暖均均為分戶計(jì)量量，采用一戶戶一表制，采采暖系統(tǒng)采用用單管水平串串聯(lián)跨越式系系統(tǒng)。3、電氣專業(yè)3.1設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)（1）建設(shè)單位提供的的《設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》及《設(shè)設(shè)計(jì)要求》；；（2）《當(dāng)?shù)毓╇娍尚行行宰稍儓?bào)告告》；（3）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)關(guān)規(guī)范、規(guī)程程及相關(guān)行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；（4）相關(guān)專業(yè)提供的的設(shè)計(jì)資料。3.2設(shè)計(jì)內(nèi)容容（1）本設(shè)計(jì)包括建設(shè)設(shè)紅線內(nèi)的以以下內(nèi)容:變配電系統(tǒng)統(tǒng)；照明系統(tǒng)統(tǒng)；防雷保護(hù)護(hù)、安全措施施及接地系統(tǒng)統(tǒng)；電話系統(tǒng)統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)統(tǒng)；有線電視視系統(tǒng)；對(duì)講講系統(tǒng)；消防防系統(tǒng)。（2）照明系統(tǒng)：電源源由配電室引引出低壓220／380V交流聚氯乙乙烯電纜直埋埋引至各樓電電纜連接柜。本本項(xiàng)目建筑按按三類防雷的的建筑物設(shè)計(jì)計(jì)防雷系統(tǒng)，在在屋頂設(shè)置避避雷帶。（3）電話寬帶系統(tǒng)：：各樓獨(dú)立設(shè)設(shè)置電話寬帶帶網(wǎng)絡(luò)交接箱箱。（4）有線電視系統(tǒng)：：各樓獨(dú)立設(shè)設(shè)置電視信號(hào)號(hào)放大箱。（5）對(duì)講系統(tǒng)：各住住宅單元均設(shè)設(shè)有對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)，通過總線線連接至本樓樓對(duì)講主機(jī)。（6）消防系統(tǒng)：住宅宅及大型公共共建筑根據(jù)國(guó)國(guó)家規(guī)范要求求設(shè)置火災(zāi)報(bào)報(bào)警系統(tǒng)和消消防聯(lián)動(dòng)控制制系統(tǒng)；火災(zāi)災(zāi)應(yīng)急廣播系系統(tǒng)；消防專專用電話系統(tǒng)統(tǒng)；應(yīng)急照明明控制及消防防系統(tǒng)接地。六、節(jié)能節(jié)水措施施1、節(jié)能措施1.1設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家頒布實(shí)施的現(xiàn)現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能能和合理利用用能源的規(guī)定定及標(biāo)準(zhǔn)；各各相關(guān)專業(yè)提提供的有關(guān)技技術(shù)資料。1.2建筑設(shè)計(jì)節(jié)節(jié)能措施（1）屋面采用80mmm聚苯板保保溫層，SBBS防水層；；坡屋面鋪油油氈瓦，上人人屋面鋪水泥泥磚。（2）外墻采用70厚厚聚苯板保溫溫層，聚合物物砂漿打底抹抹面，刷外墻墻涂料。不采采暖樓梯間為為50厚膠粉聚聚苯顆粒保溫溫漿料；（3）戶門采用雙膠合合板門，內(nèi)夾夾20厚模塑聚聚苯板，窗為為塑鋼窗單層層中空玻璃，空空氣層厚度為為12mm，氣氣密性不低于于3級(jí)，傳熱系系數(shù)為2.77。（4）地下室外墻外側(cè)側(cè)采用3000厚爐渣保溫溫層，沿外墻墻散水和室內(nèi)內(nèi)地面下2MM范圍內(nèi)商團(tuán)團(tuán)。（5）門窗三道密封保保溫、隔熱、隔隔音。1.3安裝工程設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)能措施施（1）給排水部分：給給水管暗管采采用PP—R管，地溝內(nèi)內(nèi)及立管采用用熱鍍鋅鋼管管，排水明管管采用UPVVC管，暗管管采用離心式式鑄鐵排水管管。室內(nèi)設(shè)熱熱水供應(yīng)系統(tǒng)統(tǒng)。（2）采暖部分采用分分戶熱水地?zé)釤岵膳到y(tǒng)，戶戶內(nèi)供暖管道道埋設(shè)于地面面墊層內(nèi)，除除戶內(nèi)管道采采用PE—RT管，其他他管道采用鍍鍍鋅鋼管。室室內(nèi)供熱系統(tǒng)統(tǒng)采用低溫地地板輻射采暖暖技術(shù)，增大大發(fā)熱面積，使使熱輻射均勻勻。（3）室外供熱管網(wǎng)采采用地溝敷設(shè)設(shè)，并加保溫溫層，保溫層層厚度嚴(yán)格計(jì)計(jì)算。采暖供供熱系統(tǒng)，嚴(yán)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)負(fù)負(fù)荷設(shè)置，不不得擴(kuò)大負(fù)荷荷，設(shè)置計(jì)量量?jī)x表嚴(yán)格控控制。2、節(jié)水措施（1）施工過程中采用用高效節(jié)水型型工藝技術(shù)、設(shè)設(shè)備材料。（2）供水系統(tǒng)采取防防滲、防漏措措施，降低水水資源無效消消耗，提高水水資源利用率率。（3）選用節(jié)水型，質(zhì)質(zhì)量可靠的衛(wèi)衛(wèi)生潔具。（4）按規(guī)定安裝各級(jí)級(jí)水表，以控控制用水量。（5）水池、水箱采取取防水質(zhì)惡化化的措施。第四章項(xiàng)目目選址及土地地利用一、項(xiàng)目選址1、項(xiàng)目位置該經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)發(fā)項(xiàng)目位于***市南三三環(huán)路****。2、項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目建成后交通通較為便利。項(xiàng)項(xiàng)目周邊無標(biāo)標(biāo)志性或特殊殊建筑。本項(xiàng)項(xiàng)目將與周邊邊環(huán)境已有建建筑物協(xié)調(diào)一一致，且道路路綠化合理均均衡，滿足城城市規(guī)劃要求求。3、項(xiàng)目地質(zhì)條件3.1工程地質(zhì)***市礦藏資源源豐富，是我我國(guó)著名的“煤鄉(xiāng)”，煤炭?jī)?chǔ)量量大、質(zhì)量好好、熱值高，已已探明的煤炭炭總儲(chǔ)量達(dá)376.9億噸，是我我國(guó)重要的優(yōu)優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤生生產(chǎn)基地。境境內(nèi)地下礦藏藏還有鐵、銅銅、鋁、鋅、磷磷以及石灰石石、云母、石石墨、大理石石、花崗石等等。礦區(qū)總體上西北翼翼寬緩，地層層傾角一般5°—15°，東南翼較較陡，地層傾傾角最大30°—60°，邊緣局部部地段直立至至倒轉(zhuǎn)。但總總的來看，區(qū)區(qū)內(nèi)地層傾角角平緩，一般般為5°—8°，構(gòu)造簡(jiǎn)單單。3.2水文地質(zhì)條條件***地處黃土高高原，屬溫帶帶大陸型氣候候，降水少、日日照多，晝夜夜溫差大，四四季分明。年年日照時(shí)數(shù)為為3000小時(shí)，無霜霜期東南部156天、西北部100天，年均氣氣溫7℃，年均降水360-4550毫米，年均蒸蒸發(fā)量11444毫米，降水多多集中分布于于7-9月間。***市是水資源源缺乏地區(qū)之之一，全市水水資源總量為為18.25億立方米，有有大中型水庫庫6座，總庫容6.79億立方米。二、用地方案1、土地權(quán)屬及占地地面積該地塊原歸屬于****市***鄉(xiāng)***，后出出讓于該項(xiàng)目目單位。項(xiàng)目地塊位于***市南三三環(huán)路****。項(xiàng)目總用地地面積為266700.000平方米米，合40.005畝。2、土地現(xiàn)狀及相關(guān)關(guān)規(guī)劃2.1土地利用現(xiàn)現(xiàn)狀該項(xiàng)目總用地面積積為267000.00平方米。該地塊現(xiàn)利用率率極低，其上上附著少數(shù)建筑筑物，其余多為荒地被垃圾圾覆蓋。2.2規(guī)劃為了城市發(fā)展和社社會(huì)繁榮穩(wěn)定定，該地塊被劃為為城市規(guī)劃用用地，為居住住用地，用于于居民住房建建設(shè)，以滿足足***市廣大中低收收入家庭的住住房需求。2.3合理性本項(xiàng)目對(duì)該地塊的的開發(fā)利用合合理，項(xiàng)目選選址符合****市城市土土地利用總體體規(guī)劃及城市市發(fā)展規(guī)劃，符符合國(guó)家相關(guān)關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。第五章征地地拆遷一、總述對(duì)已有建筑物的拆拆遷是為了保保證國(guó)家公共共設(shè)施和公益益事業(yè)建設(shè)用用地。為了滿滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的需要，我我國(guó)設(shè)置了城城市房屋拆遷遷相關(guān)法律制制度。2001年，我國(guó)出出臺(tái)了《城市市房屋拆遷管管理?xiàng)l例》，這這是拆遷所遵遵循的法律依依據(jù)。本次拆遷的法律依依據(jù)有：國(guó)務(wù)院《城市房屋屋拆遷管理?xiàng)l條例》山西省《城市房屋屋拆遷條例》山西省《城市房屋屋拆遷補(bǔ)助與與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫暫行辦法》***市《城市房房屋拆遷補(bǔ)償償安置暫行辦辦法》建設(shè)部《城市房屋屋拆遷估價(jià)指指導(dǎo)意見》二、原則1、評(píng)估原則在征地拆遷過程中中應(yīng)做到客觀觀、公正，在具體評(píng)估估時(shí)作業(yè)應(yīng)遵遵循下列原則：（1）合法原則，即要求求評(píng)估應(yīng)以估估價(jià)對(duì)象的合合法權(quán)益為前前提進(jìn)行，其其中合法權(quán)益益包括合法產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，合法使使用，合法處處分等；（2）最佳使用原則最佳佳使用原則，即即指法律上允允許、技術(shù)上上可能、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上可行，經(jīng)經(jīng)過充分合理理的論證，能能使估價(jià)對(duì)象象的價(jià)值達(dá)到到最大的一種種最可能的使使用；（3）替代原則，即要求求評(píng)估結(jié)果不不得明顯偏離離類似房地產(chǎn)產(chǎn)在同等條件件下的正常價(jià)價(jià)格；（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，即即要求評(píng)估結(jié)結(jié)果應(yīng)是對(duì)象象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的客觀合合理價(jià)格或價(jià)價(jià)值；（5）公平原則，即要求求評(píng)估應(yīng)站在在中立的立場(chǎng)場(chǎng)上，提出一一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事事人都相公平平的價(jià)格。2、征地拆遷原則在征地拆遷時(shí)應(yīng)遵遵守以下基本本原則：（1）符合城市規(guī)劃的的要求；（2）有利于城市舊區(qū)區(qū)改造；（3）合理補(bǔ)償；（4）有利于環(huán)境的改改善；三、補(bǔ)償本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e226700..00平方米米，項(xiàng)目單位按每畝30萬元進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)償，共支付付土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)1201..49萬元。本項(xiàng)目地塊上附著著少數(shù)建筑物物，共涉及到到搬遷12戶475平方米米，按每平方方米2550.000元進(jìn)行補(bǔ)償償，共支付拆拆遷安置費(fèi)用用121.113萬元。四、影響分析本項(xiàng)目補(bǔ)償方案中中的補(bǔ)償依據(jù)據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)均符合國(guó)家家相關(guān)規(guī)定，并并且符合當(dāng)?shù)氐貙?shí)際情況，實(shí)實(shí)現(xiàn)了土地的的合理利用。第六章環(huán)境境分析一、污染物分析該項(xiàng)目為新建住宅小小區(qū)，所產(chǎn)生生的污染物主主要為生活垃垃圾和生活污污水。1、生活垃圾類別可回收物：指宜于于資源利用的的垃圾，包括括紙類、塑料料、橡膠、玻玻璃、金屬和和織物等。廚房垃圾：指剩飯菜和和瓜果殼等生生物性垃圾，適適于生化處理理或堆肥。電器件：包括柱形形和扣形電池池，以及各種種廢舊電器等等。紙類：包括書報(bào)紙紙、包裝紙和和紙板紙等，不不包括衛(wèi)生紙紙。瓶罐：各類瓶罐物物品，包括塑塑料的、金屬屬的、玻璃的的等，不包括括陶瓷的。其它垃圾：指可回回收物和有害害垃圾之外的的垃圾，如灰灰土、磚瓦和和陶器等。2、生活污水生活污水指居民生生活中排出的的受過不同程程度污染的水水體，主要有有廚房廢水及及因生活衛(wèi)生生產(chǎn)生的廢水水。二、環(huán)境影響及措施施1、垃圾數(shù)量預(yù)測(cè)根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的時(shí)時(shí)間情況以及及發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)預(yù)測(cè)生活垃圾圾量為1.11kg/人*天。本項(xiàng)目目住宅部分為為401377.00平平方米，按人人均住房面積積為30平方米計(jì)算，該該社區(qū)一天產(chǎn)產(chǎn)生的垃圾為為1.47噸。2、垃圾處理生活污水通過管道道排入城市污污水管道，進(jìn)進(jìn)行集中處理理。生活垃圾從源頭開開始分類，實(shí)實(shí)行分類投放放、分類收集集、分類運(yùn)輸輸和分類處理理，促進(jìn)垃圾的的減量和回收收利用，禁止止混合垃圾直直接填埋處理理。為了維護(hù)社區(qū)環(huán)境境衛(wèi)生，共同同營(yíng)造“文明、衛(wèi)生生、整潔、舒舒適、優(yōu)雅、有有序”的生活、工工作環(huán)境，小小區(qū)內(nèi)將配置置符合環(huán)保的的生活分類垃垃圾桶（紅桶桶、綠桶、黃黃桶）：（1）紅桶為有害垃圾圾桶，如：日日光燈管、電電池、噴霧罐罐、涂改液瓶瓶、指甲油瓶瓶、藥品、藥藥瓶、針頭、針針筒等；綠桶為不可回收垃垃圾桶，如：：剩余飯菜、魚魚肉殘?jiān)?、菜菜葉、果皮等等廚房垃圾；；黃桶為可回收垃圾圾桶，如：紙紙類、玻璃、金金屬、塑料、橡橡膠、竹木制制品、紡織品品類。（2）生活垃圾分類投投入相應(yīng)的垃垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)嚴(yán)禁隨意丟棄棄。（3）將裝修土頭垃圾圾裝袋后堆放放在垃圾桶旁旁。3、影響分析本項(xiàng)目建設(shè)及建成成后產(chǎn)生的垃垃圾不會(huì)對(duì)環(huán)環(huán)境形成明顯顯的影響，且且在項(xiàng)目實(shí)施施過程中及建建成后均采取取相關(guān)處理措措施，從而最最大程度上實(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)環(huán)境境的保護(hù)。第七章經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析一、投資估算1、投資估算編制依據(jù)據(jù)（1）根據(jù)各專業(yè)提供的的建筑安裝工工程量和設(shè)備備清單；（2）《山西省建筑工工程概算定額額》晉建標(biāo)字字（2003）86號(hào)；（3）其他費(fèi)用依據(jù)《山山西省建設(shè)工工程其他費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)》（2002）；（4）業(yè)主提供的有關(guān)資資料；（5）編制單位掌握的資資料。2、建設(shè)投資估算2.1建筑工程費(fèi)費(fèi)建筑工程費(fèi)依據(jù)《山山西省建筑工工程概算定額額》概算指標(biāo)標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際建筑筑設(shè)計(jì)情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整確定定。2.2工程建設(shè)其其他費(fèi)用（1）本投資估算中土土地使用費(fèi)，按按照《中華人人民共和國(guó)土土地管理法》、《山山西省實(shí)施（中中華人民共和和國(guó)土地管理理法）辦法》及及《城市房屋屋拆遷管理?xiàng)l條例》規(guī)定，分分別計(jì)算建設(shè)設(shè)項(xiàng)目取得土土地使用權(quán)而而支付的費(fèi)用用。（2）建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)包括建設(shè)單單位開辦費(fèi)、建設(shè)設(shè)單位管理經(jīng)經(jīng)費(fèi)等為保證證項(xiàng)目建設(shè)工工作正常進(jìn)行行所需的各種種費(fèi)用。（3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)包括括項(xiàng)目建議書書和可行性研研究報(bào)告編制制費(fèi)、勘察費(fèi)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施施工圖預(yù)算費(fèi)費(fèi)等。（4）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)包括括設(shè)計(jì)、施工工階段對(duì)工程程實(shí)施監(jiān)理工作所需需的費(fèi)用，按照國(guó)國(guó)家物價(jià)局、建建設(shè)部[19922]價(jià)費(fèi)字479號(hào)執(zhí)行。（5）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)指指在規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行行新建、改建建、擴(kuò)建（包包括翻修后超超過原面積30%的建設(shè)項(xiàng)目目）各類工程程項(xiàng)目的單位位和個(gè)人，均均需繳納的用用于完善該項(xiàng)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施施的費(fèi)用。（6）城市消防設(shè)施配套套費(fèi)指新建、改改建、擴(kuò)建（包包括翻修后超超過原面積30%的建設(shè)項(xiàng)目目）各類工程程項(xiàng)目的單位位和個(gè)人，均均需繳納的用用于城市消防防站等消防設(shè)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)費(fèi)用。（7）人防工程易地建設(shè)設(shè)費(fèi)是指在修修建民用建筑筑時(shí)，同時(shí)修修建戰(zhàn)時(shí)可用用于防空的地地下室，但因因地質(zhì)、地形形、結(jié)構(gòu)、規(guī)規(guī)模和施工等等原因不適宜宜修建防空地地下室的，經(jīng)經(jīng)當(dāng)?shù)厝朔乐髦鞴懿块T批準(zhǔn)準(zhǔn)可不建設(shè)防防空地下室，或或者防空地下下室竣工后，因因施工質(zhì)量不不合格，經(jīng)過過人防主管部部門驗(yàn)收并經(jīng)經(jīng)過補(bǔ)修或返返工仍不合格格的，由建設(shè)設(shè)單位向所在在地人防主管管部門繳納異異地建設(shè)費(fèi)。（8）城市新增用水量增增容費(fèi)是指新新建、改建、擴(kuò)擴(kuò)建（包括翻翻修后超過原原面積30%的建設(shè)項(xiàng)目目）各類工程程項(xiàng)目的單位位，需要新增增用水量的，須須按《山西省省實(shí)施<城市節(jié)約用用水管理規(guī)定定>辦法》,向城市節(jié)水水部門一次性性交納增容費(fèi)費(fèi)。（9）辦公及生活家具具購置費(fèi)：包包括能滿足本本項(xiàng)目初期正正常使用和管管理所必須的的辦公和生活活家具、用具具的費(fèi)用。2.3預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)取一類工工程費(fèi)用和二二類其他費(fèi)用用之和的8%；價(jià)差預(yù)備費(fèi)費(fèi)根據(jù)目前物物價(jià)狀況，按按零計(jì)算。3、投資估算表項(xiàng)目建設(shè)總投資估估算匯總表（見見表7-1）；建設(shè)投資估算表（見見表7-2）；主要建構(gòu)筑物造價(jià)價(jià)一覽表（77-3）其它費(fèi)用估算表（見見表7-4）；分年投資計(jì)劃與資資金籌措表詳詳見附表1?？偼顿Y估算匯總表表表7-1建設(shè)投資估算表表7-2主要建構(gòu)筑物造價(jià)價(jià)一覽表表7-3其它費(fèi)用估算表表7-4二、融資方案1、概述經(jīng)估算本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)投資（不含含建設(shè)期利息息）84177.30萬元元。含建設(shè)期期利息是86603.333萬元，總投投資86033.33萬元元。擬采用自自籌和銀行貸貸款方式籌措措。自有資金的籌措為為3303..33萬元，占占總資金比例例為38.40%。銀行貸款款5300..00萬元,占總資金比比例為61.60%。2、融資方案本項(xiàng)目所需資金為為8603..33萬元。2.1自有資金籌籌措本年共需自籌資金金為33033.33萬元元。已經(jīng)通過劃撥的形形式獲得了土土地使用權(quán)，支支付土地補(bǔ)償費(fèi)及拆遷遷安置費(fèi)13322.622萬元；第一年年住宅均可完完工，保守估估計(jì)高層住宅宅價(jià)格為2550元/平方米。同時(shí)時(shí)住宅的出售比比例為55%，預(yù)測(cè)其預(yù)訂訂比例為60%，預(yù)訂金比比例為60%，即本本年通過預(yù)訂訂金形式可籌籌得資金20026.522萬元。見下下表7-5。第一年預(yù)訂金表7-52.2貸款本年度貸款53000.00萬萬元，用于建建設(shè)資金。2.3其它從第二年開始，房房屋開始出售售，獲得收入入，產(chǎn)生利潤(rùn)潤(rùn)。其余資金金要求均可由由產(chǎn)生的利潤(rùn)潤(rùn)滾動(dòng)解決。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、評(píng)價(jià)依據(jù)（1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法與參數(shù)數(shù)》（第三版版）；（2）國(guó)家現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)規(guī)規(guī)定及參數(shù)；；（3）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)關(guān)財(cái)務(wù)及稅收收政策；（4）中國(guó)國(guó)際工程咨咨詢公司《投投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指指南》；（5）建設(shè)單位及工程程項(xiàng)目各有關(guān)關(guān)專業(yè)提供的的相關(guān)資料。2、評(píng)價(jià)范圍及評(píng)價(jià)價(jià)方法評(píng)價(jià)范圍和項(xiàng)目投投資及建設(shè)規(guī)規(guī)模一致。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用新建建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)價(jià)方法，評(píng)價(jià)價(jià)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)現(xiàn)行財(cái)稅制度度和價(jià)格體系系，采用現(xiàn)行行價(jià)格，分析析計(jì)算項(xiàng)目的的效益和成本本費(fèi)用，進(jìn)行行編制財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表、計(jì)算財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)、考察項(xiàng)目目的盈利能力力（各種數(shù)據(jù)據(jù)均為含稅價(jià)價(jià)）。3、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）