某項(xiàng)目二期可研報(bào)告經(jīng)典版

××市****投資有限公司***投資房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告***市****投資有限公司2010年12月目錄HYPERLINK\l"_Toc250709139"第一章總論5HYPERLINK\l"_Toc250709140"一、項(xiàng)目概況：5HYPERLINK\l"_Toc250709141"二、項(xiàng)目主辦單位概況5HYPERLINK\l"_Toc250709142"三、可行性研究范圍及依據(jù)6HYPERLINK\l"_Toc250709143"四、研究結(jié)論7HYPERLINK\l"_Toc250709144"第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性分析9HYPERLINK\l"_Toc250709145"一、項(xiàng)目提出的背景9HYPERLINK\l"_Toc250709146"二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析9HYPERLINK\l"_Toc250709147"第三章市場預(yù)測10HYPERLINK\l"_Toc250709148"一、***市房地產(chǎn)價格調(diào)查10HYPERLINK\l"_Toc250709149"二、市場需求分析11HYPERLINK\l"_Toc250709150"三、本項(xiàng)目客戶特征分析12HYPERLINK\l"_Toc250709151"第四章項(xiàng)目建設(shè)條件13HYPERLINK\l"_Toc250709152"一、地理位置13HYPERLINK\l"_Toc250709153"二、自然條件14HYPERLINK\l"_Toc250709154"第五章工程設(shè)計(jì)方案15HYPERLINK\l"_Toc250709155"一、依據(jù)15HYPERLINK\l"_Toc250709156"二、設(shè)計(jì)原則15HYPERLINK\l"_Toc250709157"三、總圖布局15HYPERLINK\l"_Toc250709158"四、交通組織系統(tǒng)17HYPERLINK\l"_Toc250709159"五、景園綠化系統(tǒng)18HYPERLINK\l"_Toc250709160"六、建筑工程與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案19HYPERLINK\l"_Toc250709161"七、配套公用工程23HYPERLINK\l"_Toc250709162"第六章節(jié)能措施27HYPERLINK\l"_Toc250709163"第七章環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù)27HYPERLINK\l"_Toc250709164"一、環(huán)境保護(hù)27HYPERLINK\l"_Toc250709165"二、勞動保護(hù)和安全防護(hù)28HYPERLINK\l"_Toc250709166"第八章工程進(jìn)度計(jì)劃29HYPERLINK\l"_Toc250709167"第九章投資估算及資金籌措31HYPERLINK\l"_Toc250709168"一、編制依據(jù)及說明31HYPERLINK\l"_Toc250709169"二、總投資估算32HYPERLINK\l"_Toc250709170"三、資金籌措33HYPERLINK\l"_Toc250709171"第十章財(cái)務(wù)測算及經(jīng)濟(jì)效益評價34HYPERLINK\l"_Toc250709172"一、測算依據(jù)34HYPERLINK\l"_Toc250709173"二、財(cái)務(wù)測算35HYPERLINK\l"_Toc250709174"三、財(cái)務(wù)分析36HYPERLINK\l"_Toc250709175"四、財(cái)務(wù)評價結(jié)論37附表:1、總投資估算表2、建筑安裝工程投資估算表3、總圖工程投資估算表4、投資使用計(jì)劃與資金籌措表5、銷售收入和經(jīng)營稅金及附加估算表6、損益表7、現(xiàn)金流量表8、資金來源與運(yùn)用表9、借款還本付息表10、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表附圖：1、地理位置示意圖2、總平面圖3、鳥藍(lán)圖附件：1、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》注冊號440301104414216第一章總論一、項(xiàng)目概況：1、項(xiàng)目名稱：***投資房地產(chǎn)項(xiàng)目2、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：3、項(xiàng)目地址：***市*區(qū)*東村4、占地面積：57330㎡5、總建筑面積：345150㎡6、總投資：85621.89萬元7、資金籌措；銀行貸款7000萬元，自籌21406.23萬元，房屋預(yù)售款57215.66萬元。8、項(xiàng)目建設(shè)期：3年二、項(xiàng)目主辦單位概況項(xiàng)目主辦單位：***市****投資有限公司單位地址：***市*區(qū)1棟312法人代表:注冊資本：500萬元企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資信息咨詢及其他信息咨詢（包含培訓(xùn)、人才中介服務(wù)、證券及其他限制項(xiàng)目）；投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國內(nèi)貿(mào)易（法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目除外）三、可行性研究范圍及依據(jù)1、研究范圍***投資房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積57330㎡內(nèi)的住宅樓、商住樓的開發(fā)建設(shè)及總圖布置、配套工程的建設(shè)和效益測算。2、研究要點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析市場分析項(xiàng)目選址工程設(shè)計(jì)方案投資估算及資金籌措經(jīng)濟(jì)效益評價3、編制依據(jù)***投資房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)規(guī)劃委托方建設(shè)項(xiàng)目選址意見國家頒布的現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃》GB50180-93項(xiàng)目單位提供的相關(guān)資料及可行性研究報(bào)告編制委托書四、研究結(jié)論1、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位指標(biāo)值備注小區(qū)總規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積㎡573302凈用地面積573302.1建筑用地㎡151902.2綠化用地㎡200652.3道路及廣場用地㎡220753總建筑面積㎡3451503.1地上建筑面積㎡331150其中公建面積88860㎡3.2地下建筑面積㎡140004容積率6.025綠化率％35.006建筑密度％26.507居住戶數(shù)戶20898居住人口人70009公用工程9.1供水M3／d15009.2供電KVA1320010總投資萬元85621.89910.1工程投資萬元68922.10010.2其他費(fèi)用萬元7999.6210.3預(yù)備費(fèi)萬元7692.1710.4建設(shè)期貸款利息萬元1008.0011財(cái)務(wù)測算指標(biāo)萬元11.1總銷售收入萬元330410.00011.2銷售成本萬元95534.21111.3經(jīng)營稅金及附加萬元18585.55511.4土地增值稅萬元10757.52211.5利潤總額萬元108715.77311.6所得稅萬元35876.20011.7凈利潤萬元728390.55311.8投資利潤率％126.9711.9投資利稅率％274.3211.10銷售利潤率％32.9011.9財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％77.03稅前50.24稅后11.10財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I==12%）萬元61591.533稅前37254.488稅后11.11投資回收期年3.01稅前3.39稅后2、研究結(jié)論（1）本項(xiàng)目依據(jù)本小區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃，符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控政策，可滿足本地區(qū)的住房需求，改善其居住條件提高其生活質(zhì)量，使小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)更加合理。（2）該項(xiàng)目工程統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，因地制宜，資源共享，可形成居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全、成本適中，質(zhì)量較高的居民小區(qū)。（3）該項(xiàng)目總投資85621.89萬元，項(xiàng)目實(shí)施后可實(shí)現(xiàn)利潤72839.53萬元，稅金126160.07萬元，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（4）該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項(xiàng)指標(biāo)均表明項(xiàng)目盈利能力較好。從財(cái)務(wù)角度分析風(fēng)險(xiǎn)較小。項(xiàng)目資金由銀行貸款、自籌和預(yù)售房款解決，投資成本合理，投資回收期短，還款快，從財(cái)務(wù)分析是可行的。項(xiàng)目經(jīng)可行性研究，認(rèn)為可行，應(yīng)盡快組織實(shí)施。第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性分析一、項(xiàng)目提出的背景該項(xiàng)目場地屬當(dāng)?shù)伛v軍的家屬院。原有建筑均系70年代建設(shè)的多層建筑，房屋老舊，土地利用率不高，居民居住條件較差。不少隨軍家屬住房困難，有改善住房條件的強(qiáng)烈愿望。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析本項(xiàng)目建設(shè)可大大改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，提高土地利用率，同時可以解決周邊居民的住房困難問題，為當(dāng)?shù)靥峁┉h(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量可靠，價格合理的房產(chǎn)資源，為平抑當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格做出貢獻(xiàn)。第三章市場預(yù)測一、***市房地產(chǎn)價格調(diào)查01.水榭山75000元/平平方米02.十二橡樹莊園40000元/平平方米03.萬科華府25000元/平平方米04.書香門第上河22000元/平平方米05.龍岸20000元/平平方米06.溪山16000元/平平方米07.金地上塘道花14500元/平平方米08.佳兆業(yè)上品雅12500元/平平方米09.榮域12000元/平平方米2009年***市商品房價格調(diào)查結(jié)果（單位：元/平方米）商品房項(xiàng)目規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)最低成交價最高成交價集中成交價（1）住宅一類地段多層普通商品住宅城區(qū)中心地段120002200016000一類地段高層普通商品住宅城區(qū)中心地段180002500020000二類地段多層普通商品住宅城區(qū)一般地段80001800012000二類地段高層普通商品住宅城區(qū)一般地段120002100016000三類地段多層普通商品住宅城區(qū)郊區(qū)地段5000120009000三類地段高層普通商品住宅城區(qū)郊區(qū)地段90001500012000高檔商品住宅不分地段180004000025000（2）非住宅寫字樓不分地段150003000020000商業(yè)用房不分地段150003500025000二、市場需求分析一個城市對于住宅需求進(jìn)而對于包括非住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，通常跟人口的增長保持的正相關(guān)的關(guān)系，在宏觀房地產(chǎn)利好的形勢帶動下，***市的房地產(chǎn)市場正趨向良性發(fā)展，老百姓入市的積極性很高，國家住房貨幣政策還要繼續(xù)跟進(jìn).據(jù)調(diào)查，***市60%的家庭有住房消費(fèi)的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消費(fèi)的需求，***市外來人口對住房的需求也很大，幾乎占本地需求量的1/3之多。房地產(chǎn)市場之所以趨好，主要還是房改政策的拉動。第一，停止福利分房，就是讓大家丟掉分房的幻想；第二，住房貨幣化就是充分調(diào)動大家花錢買房的積極性；第三，開放的住房二級市場就是鼓勵大家賣舊買新，賣小買大；第四，國家對首次購房者已經(jīng)出臺了許多減免或降低稅費(fèi)的政策；第五，金融信貸方面延長了還款期限，降低了貸款利率。這些政策對激活房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極的作用。三、本項(xiàng)目客戶特征分析本項(xiàng)目的商品住宅市場的潛在客戶可以分為四類：國企中等收入以上管理人員、隨軍家屬（主要為回遷住戶）和政府機(jī)關(guān)干部、私營企業(yè)老板及白領(lǐng)階層、準(zhǔn)備在***長期發(fā)展的外來人員，其中也包括周邊一些縣市的私營企業(yè)老板。這些群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，有實(shí)力支付不菲的房價。國企和政府機(jī)關(guān)的干部大部分都已經(jīng)在房改中獲得了單位分配的住房，但是由于原來分配的住宅戶型和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，子女也已經(jīng)長大，正在準(zhǔn)備購買第二套住房。經(jīng)濟(jì)適用房對私營企業(yè)老板缺乏吸引力，商品房是他們的首選。這些群體金融意識較強(qiáng)，往往選擇按揭作為付款方式，他們對面積的要求一般都在120㎡以上，以三房和四房為主，構(gòu)成了商品住宅的消費(fèi)主體。根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，被調(diào)查對象中29.5%在近三年內(nèi)有購房愿望，61.4%在五年內(nèi)有購房愿望，說明消費(fèi)者對未來的前景看好，消費(fèi)積極性比較高。上世紀(jì)七十年代末八十年代初我國對計(jì)劃生育問題加緊了控制，提倡一對夫婦只生一個孩子。經(jīng)過二十余年的貫徹，城市獨(dú)生子女家庭已占新婚家庭的80%以上，第一批獨(dú)生子女已到結(jié)婚生子年齡，而且以后會逐年增多，獨(dú)生子女新結(jié)婚對中檔商品房的消費(fèi)，是不可忽視的消費(fèi)群體。綜上，預(yù)測本項(xiàng)目市場前景看好。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件一、地理位置***投資房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)地理位置，位于***市*區(qū)*東村。是一片靠山面水、交通便利、風(fēng)景秀麗、周邊公共設(shè)施齊備的住宅建筑風(fēng)水寶地。項(xiàng)目場地東鄰銀龍花園，西鄰銀湖汽車站，南鄰銀湖中英文學(xué)校，北靠鳳凰嶺。小區(qū)南側(cè)泥崗東路、西側(cè)玉平快速干道、東側(cè)布吉路均為城市主干道。***火車北站距本案不足2km。站在住宅陽臺即可觀賞銀湖美景。周邊地區(qū)分布有幼兒園、學(xué)校、體育場、醫(yī)院、街道辦事處、街心公園等設(shè)施。本項(xiàng)目占地面積57330㎡，建筑面積345150㎡。二、自然條件***是中國南部海濱城市，毗鄰香港。位于北回歸線以南，東經(jīng)113°46′至114°37′，北緯22°27′至22°52′。地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊***河與香港相聯(lián)；北部與東莞、惠州兩城市接壤。遼闊海域連接南海及太平洋。***是中國廣東省省轄市，國家副省級計(jì)劃單列城市。***經(jīng)濟(jì)特區(qū)在其轄區(qū)內(nèi)。***下轄6個行政區(qū)和兩個新區(qū)。*區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，寶安區(qū)、*區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)外。本案所在*區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)之外。*是***市生態(tài)資源最豐富的區(qū)域。林木覆蓋率達(dá)54%，占全市林地總面積的55%。生態(tài)控制線面積485平方公里，占全區(qū)總面積的57.48%，占全市生態(tài)控制線面積的49.8%。大鵬半島、排牙山、馬巒山、清林徑森林公園等還處于原生態(tài)。區(qū)內(nèi)有森林公園、市政公園、社區(qū)公園等大小公園112個，總面積344.61平方公里。其中，排牙山森林公園面積94平方公里，馬巒山郊野公園31.66平方公里，青林徑森林公園30平方公里，正在建設(shè)的大運(yùn)山自然公園4.18平方公里。***屬亞熱帶海洋性氣候，溫潤宜人，降水豐富。常年平均氣溫22.4℃，無霜期為355天，平均年降雨量1933.3毫米，日照2120.5小時。第五章工程設(shè)計(jì)方案一、依據(jù)1、***市城市總體規(guī)劃（1998～2010）；2、*區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；3、***開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃；4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》及相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。二、設(shè)計(jì)原則1、貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則；2、堅(jiān)持以人為本、環(huán)境為先、以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，努力營造高品質(zhì)的居住文化氛圍；3、運(yùn)用城市設(shè)計(jì)理理論，使小區(qū)區(qū)建筑有識別別性和組團(tuán)多多樣化；4、崇尚自然，遵循循自然優(yōu)先的的原則，創(chuàng)造造一個居住舒舒適，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，高水平平，高質(zhì)量的的新型居住小小區(qū)；5、貫徹“市場觀念念”“品牌戰(zhàn)略”為商品化經(jīng)經(jīng)營，社會化化管理創(chuàng)造條條件。三、總圖布局***開發(fā)住宅小小區(qū)基地方整整，地勢北高高南低，背靠鳳凰嶺嶺。場地兩側(cè)側(cè)山勢由北向向南延伸，猶猶如突出一對對沙發(fā)扶手，山上綠樹成蔭。如何將自然美景和小區(qū)建筑聯(lián)系在一起，演繹成一個舒適而富有詩意，生動而充滿激情的城市與自然美景空間綜合體是本案的最大挑戰(zhàn)。從大自然中的各種景觀形態(tài)及藝術(shù)大師對客觀物體及空間形式的表現(xiàn)方式中吸取靈感，在地塊規(guī)劃的格網(wǎng)內(nèi)采取適度自由、靈活的建筑形態(tài)組合，以回應(yīng)住戶對陽光、空氣及良好的景觀環(huán)境的追求。在區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)居住單元不僅具有良好的朝向和通風(fēng)，而且具有寬廣深遠(yuǎn)的視覺景觀，有效地避免了高層密度居住環(huán)境中常見的視覺與空間壓抑的弊病。對城市空間而言，方方案利用拼接接單元之間的的穿插與組合合、建筑高度度的變化，使使出社區(qū)沿任任何一個外向向的道路界面面均形成了動動態(tài)而富有節(jié)節(jié)奏感的城市市輪廓線，并并且小區(qū)內(nèi)外外景觀在水平平與高度方向向均是流動的的、變化的，對對住戶而言，空空間內(nèi)外的流流動和變化是是充滿人性與與關(guān)愛的。對對社區(qū)而言，這這種布局強(qiáng)化化了空間的流流動與共享。項(xiàng)目由商住樓、住住宅樓、及公公共設(shè)施建筑筑幾部分構(gòu)成，內(nèi)內(nèi)容高度綜合合，各部分的的合理使用與與有效的管理是本方案案設(shè)計(jì)的難題題之一。如果果說整體形態(tài)態(tài)、空間布局是自自由而浪漫的，方方案對功能的的理解和組織織則是充滿理理性的。方案案根據(jù)基地周邊環(huán)境特點(diǎn)點(diǎn)及項(xiàng)目內(nèi)容容，總體采用用相對靈活的的住宅單元組合，南側(cè)側(cè)沿街外圍布置商住樓，北側(cè)山腳和中中部布置住宅宅樓，中間低層層安排公用建建筑，形成外外向商業(yè)服務(wù)務(wù)、內(nèi)向居住、且相對圍合的居住組組團(tuán)，商鋪沿小小區(qū)南邊城市道路路展開。為了避免免高層高密度度帶來的空間間封閉感，方方案采用北側(cè)樓層較較高，南側(cè)樓樓層較低，住住宅底層局部部架空，建筑形體、高高度的變化等等細(xì)節(jié)的精心心設(shè)計(jì)，讓建建筑自然地融融入整體環(huán)境境之中，由于于基地形態(tài)的的變化及住宅宅單元在整體體環(huán)境中的不不同位置，方方案采用整體體明確，局部部因地制宜的的方式，精心心打造每一居居住單元的內(nèi)內(nèi)外景觀，形形成豐富而多多樣的居住單單元形式。同同時布局過程程中充分考慮慮地下空間的的利用，停車車、設(shè)備間及及人防功能等等均集中于地地下室，而這這種布置又充充分考慮了上上部主要景觀觀綠化對覆土土深度的要求求。四、交通組織系統(tǒng)統(tǒng)合理進(jìn)行交通組織織并建立與景景觀相配合的的有序的道路系系統(tǒng)。沿南側(cè)側(cè)道路設(shè)置小小區(qū)主入口，東西兩側(cè)設(shè)設(shè)置小區(qū)次入入口。車行通通過環(huán)繞基地地周邊的內(nèi)部部環(huán)道自然地地形成車行服服務(wù)干道。在在小區(qū)內(nèi)設(shè)置置弧形景觀大道道，將小區(qū)內(nèi)內(nèi)南側(cè)和東西各個出入口有機(jī)的連接接，提高了建建筑環(huán)境品質(zhì)質(zhì)。人車分流流，而商業(yè)服服務(wù)的部分建筑旁則采用有組織的人人車混行的設(shè)設(shè)計(jì)理念。充充分利用市政道路，并并通過環(huán)繞基基地的環(huán)道自然然地形成車行行服務(wù)干道。停停車全部采用用地下停放形式式，地上主要要布置小區(qū)水水景廣場、景景觀小品、綠化草坪和和健身場地。保保障區(qū)域內(nèi)的的交通便捷和和安全，避免免干擾，特別別是步行系統(tǒng)統(tǒng)兼內(nèi)部緊急急通道，可同同時作為消防防通道及搬家通道用。而區(qū)區(qū)內(nèi)道路采用用自由的線型、伴以景觀與園園林化處理，并并沿景觀大道自然延延伸到區(qū)內(nèi)各各個景點(diǎn)。五、景園綠化系統(tǒng)統(tǒng)景園空間間及環(huán)境的設(shè)計(jì)計(jì)與營造是本本項(xiàng)目成敗的的關(guān)鍵，如何何在高密度和和場地局促的的條件下創(chuàng)造造層次豐富的的景園空間，使使社區(qū)內(nèi)部各各種活動各得得其所是本方方案所面臨的的挑戰(zhàn)。方案采用用多種設(shè)計(jì)手手段，盡量避避免高層高密密度帶來的空空間擁擠與視覺覺壓抑?！?)小區(qū)區(qū)北側(cè)建筑相對對較高，以高高層住宅樓主。小區(qū)南側(cè)建筑相對對較低．以高高層商住樓為主。南區(qū)建筑布局局盡量通透，形形成豐富的體體型輪廓，圍圍合而不封閉閉的組團(tuán)空間間。2)沿主主要干道設(shè)連連續(xù)的商業(yè)界界面，內(nèi)部主主要中心綠化化中建筑局部部架空，作為為社區(qū)小型公公共場所，形形成以公共活活動為主的多多層次社區(qū)活活動場所，架架空部分不僅僅豐富視覺景景觀的層次，且且為住戶提供供風(fēng)雨無阻的的戶外活動場場所。3)在有有限的場地范范圍內(nèi)建筑圍圍合形成集中中的、多層次次中央花園，集集中的綠化、水水體、架空系統(tǒng)、公共綠地、私家家庭院、小品品通過場地與與步行小徑連連接，共同演繹可游可可居的社區(qū)活活動場所。4)為了了保證活動場場所的完整性性，采用完全全人車分流的的交通組織，住住戶從主要出出入口返家的的過程，完全全不受機(jī)動車車干擾，接觸觸到的是豐富富多彩、自然然與人工相得得益彰的景園園環(huán)境．讓住住戶感受到一一種真正的“家’’的氛圍。水要盡質(zhì)全區(qū)景園園空間層次大大致可分為以以下幾部分：：1)中心心綠地的層次次——社區(qū)內(nèi)主要要公共空間由由連接主要步步行入口及內(nèi)內(nèi)部單元的步步行軸線與環(huán)環(huán)道圍合而成成，中心高層層底層架空，地地面采用緩坡坡，局部綠化化、水體相對對集中，反映映了社區(qū)公共共活動的場景景，起伏的地地形、密植的的樹林、寬闊闊的草坪及精精心設(shè)計(jì)的小小品形成集中中的景觀效果果。內(nèi)部道路路及入口廣場場局部鋪裝處處理形成步行行帶，同時考考慮了作為搬搬家及消防緊緊急通道的通通行。2)架空空的底層空間間，沿主要步步行帶局部架架空作為社區(qū)區(qū)內(nèi)半公共空空間，結(jié)合建建筑底層形狀狀，采用植草草與鋪裝相結(jié)結(jié)合，作為社社區(qū)戶外活動動的泛會所，如如兒童游戲場場、成人休閑閑等半室外場場所。3)北側(cè)側(cè)結(jié)合山體護(hù)護(hù)坡設(shè)計(jì)獨(dú)特特的景觀，形形成局部底層層私家花園的的層次，為維維持物業(yè)一定定的檔次，方方案考慮了局局部私家庭院院，并采用低低矮與較為通通透的院墻處處理，增加花花園的空間層層次。六、建筑工程與結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案案1、住宅建筑小區(qū)規(guī)劃占地面積為為573300㎡。本方案根根據(jù)基地中住住宅的不同位位置設(shè)計(jì)了多多種不同的住住宅基本單元元，每棟住宅宅又因地制宜宜設(shè)計(jì)了不同同的標(biāo)準(zhǔn)戶型型，輔以底層層、頂層單元元的變化，形形成共十余種種不同的戶型型選擇。其平平面設(shè)計(jì)具有有以下共同特特點(diǎn)：平面布置均強(qiáng)調(diào)充充分利用每一一單元位置的的獨(dú)特景觀，主主臥室朝南布布置，客廳或或是朝南，或或是朝向最佳佳景觀面。采采用大面積開開窗，結(jié)合凸凸窗、落地窗窗等，為住戶戶創(chuàng)造良好的的視景條件，同同時均考慮戶戶內(nèi)公共活動動空間的開敝敝、靈活性。室室內(nèi)盡量設(shè)計(jì)計(jì)玄關(guān)、儲藏藏等過渡空間間，以組織含含蓄、雅致的生生活空間。電梯廳均直直接對外采光光通風(fēng)，公共共梯間管井、戶戶外空調(diào)機(jī)位位及廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間煙道、通通風(fēng)等管道空空間盡量集中中，統(tǒng)一設(shè)計(jì)計(jì)，以不影響響空間使用及及立面效果為為前提。頂層層復(fù)式、底層層等特殊單元元均統(tǒng)一設(shè)計(jì)計(jì)，豐富建筑筑形體與戶型型的選擇。方方案特別根據(jù)據(jù)不同單元的的組合，仔細(xì)細(xì)設(shè)計(jì)了靈活活的平臺書房房、構(gòu)架等連連接細(xì)節(jié)。住宅立面則采用簡簡潔的現(xiàn)代構(gòu)構(gòu)成手法，立立面與體型設(shè)設(shè)計(jì)忠實(shí)反映映建筑的空間間及平面功能，材材質(zhì)樸實(shí)而親親切。建筑設(shè)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)形體體與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)，通過材料料的色彩與質(zhì)質(zhì)感變化，創(chuàng)創(chuàng)造溫馨的家家園形象主面主主要材料為面面磚，局部陽臺、構(gòu)構(gòu)架采用涂料，陽臺欄欄桿、空調(diào)機(jī)機(jī)位、凸窗、構(gòu)構(gòu)架局部墻體體等細(xì)節(jié)處理理使整體形漿漿典雅、清新新。每一單元元底層大堂立面的精心設(shè)計(jì)與不同處處理，提高了了物業(yè)可識別別性與檔次。不同單元的立面靈靈活處理，豐豐富了總體空空間輪廓與形形象。而總體色色彩亦以整體體和諧，局部部變化為原則則，立面局部部體形構(gòu)架與與材質(zhì)變化為為整體注入了了活力。2、底商住宅建筑方案在南側(cè)臨街建建底商住宅建筑，與北側(cè)側(cè)住宅樓共同同構(gòu)成強(qiáng)烈的的焦點(diǎn)和主體體。人們首先先映入眼簾的的是一組具有有標(biāo)志性的建建筑綜合體。商商住樓采用規(guī)則而而又便于靈活活劃分的平面面設(shè)計(jì)，通過過每層局部的的變化和頂部部的精心推敲敲構(gòu)成立面上上退后與表面面層次，經(jīng)典典簡潔的建筑筑語言創(chuàng)造城城市低造價商商住建筑的典典范。立面的形式了材空隱要的考臨業(yè)流要3、主要建筑物設(shè)計(jì)計(jì)概況本項(xiàng)目地上建筑由由高層商住樓樓、高層住宅樓及辦公樓裙裙房等構(gòu)成。地地下為人防、設(shè)設(shè)備、汽車及自行行車停放等。主要建筑物設(shè)計(jì)概概況樓號建筑物名稱建筑面積（㎡）層數(shù)層高(m)單元數(shù)結(jié)構(gòu)類型1住宅樓40590333.03剪力墻結(jié)構(gòu)2住宅樓35310333.03剪力墻結(jié)構(gòu)3住宅樓40590333.03剪力墻結(jié)構(gòu)4住宅樓26100303.02剪力墻結(jié)構(gòu)5住宅樓28800303.02剪力墻結(jié)構(gòu)6住宅樓15600303.01剪力墻結(jié)構(gòu)7住宅樓32100303.03剪力墻結(jié)構(gòu)8住宅樓15600303.01剪力墻結(jié)構(gòu)9住宅樓28800303.02剪力墻結(jié)構(gòu)23商住樓39360333/4.53裙房2層11商住樓28300333/4.52裙房2層地下停車場1400013/4.51框架結(jié)構(gòu)合計(jì)3451504、住宅戶型和商鋪鋪面積設(shè)計(jì)為滿足不同消費(fèi)者者的購房需求求，本項(xiàng)目住住宅面積為3222990㎡.設(shè)計(jì)的戶型型有77～94～100～124～146㎡／戶戶等多種戶型型，共2089戶。計(jì)劃入住住總?cè)藬?shù)約7000人。底商裙房面積88860㎡.商鋪攤位面積積可有60～270～700～2000㎡／／個等多種類類型設(shè)計(jì)，以滿足足不同經(jīng)商、辦辦公客戶的需需求。5、地基處理方案根據(jù)地質(zhì)報(bào)告和規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，高高層住宅樓及及商住樓均采采用樁筏基礎(chǔ)礎(chǔ)。基礎(chǔ)地板下需鋪3300mm厚厚河卵砂層，砂砂中含泥量不不超過5%墊層每邊擴(kuò)擴(kuò)出基礎(chǔ)外緣緣600mmm。分層夯實(shí)實(shí)。6、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案高層住宅樓為框架架剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，抗震等級級為一級。7、層高：住宅3mm，商鋪4.55m地下停車場4.55m8、墻體:高層：外外墻：水泥焦焦渣空心磚墻墻、磚墻；內(nèi)墻：水泥泥焦渣空心磚磚墻、磚墻、鋼鋼筋砼剪力墻墻9、柱：鋼筋砼柱10、梁：鋼筋砼梁11、板：鋼筋砼平板板12、地面：砂石墊層層；3∶7灰土墊層，水水泥砂漿面層層；13、樓面：水泥砂漿漿樓面，地磚磚面層；14、屋面：水泥焦渣渣找坡，水泥泥蛭石隔熱層，SBS卷材防水層層；15、門窗：木門、鋁鋁合金門窗、防防火門、塑鋼鋼窗；16、裝飾：天棚、抹抹灰面106涂料、鋁合合金龍骨石膏膏板吊頂；內(nèi)內(nèi)粉、抹灰面面、106涂料、面磚磚貼面；外粉粉、抹灰面、花花崗巖板、瓷瓷磚貼面；七、配套公用工程程1、給水工工程本項(xiàng)目最大用水量量為：1500m3/d其中居民生活用水水1260mm3/d，以180LL／人·d×7000人計(jì)；底商用水18m33/d，以2L／㎡·d×88660㎡計(jì)；室外澆灑用水400m3/d，以2L／㎡·d×200065㎡計(jì)；；不可預(yù)見用水1882m3/d；日最大用水量約11500m3/d；消防用水量，高層層建筑室內(nèi)消消火栓用水量量20L/S，室外消火火栓給水量220L/S，按同時火火災(zāi)次數(shù)一次次，火災(zāi)延續(xù)續(xù)時間2小時計(jì)，最最大消防用水水量為1444M3。供水水源采用城市市自來水。北北側(cè)中心花園園地下設(shè)儲水水池1座，容量500M3。各高層樓頂分分別設(shè)屋頂水水箱，容量330M3／個給水采用下分式枝枝狀管網(wǎng)供水水，給水管采采用鍍鋅鋼管管和PE管材。2、排水工程日排水量約12000M3排水系統(tǒng)分為排污污水系統(tǒng)和排排雨水系統(tǒng)，排排污水管道設(shè)設(shè)置在小區(qū)道道路下枝網(wǎng)狀狀通向各建筑筑物。生活污污水經(jīng)排水管管流入化糞池池經(jīng)初步沉淀淀處理后經(jīng)小小區(qū)污水管道道排入城市污污水管網(wǎng)統(tǒng)一一處理。排污污水系統(tǒng)在小小區(qū)邊角處地地下建30噸化糞池7座。排雨水系統(tǒng)：屋面面雨水經(jīng)落水水管流經(jīng)地面面與地面雨水水匯集到排雨雨水管溝，送送至本小區(qū)南南側(cè)城市雨水管管網(wǎng)。地面雨雨水口設(shè)置間間距40m。排水管網(wǎng)采用UPPVC隔聲塑料管管、鑄鐵管和和鋼筋砼預(yù)制制管。3、供電工程用電總負(fù)荷110000KW其中：住宅樓用電電9600KWW底商商裙房用電200KW其他他用電12000KW在小區(qū)四周邊角地地段設(shè)置11臺×1200KVA箱式變壓器器，變壓器總總?cè)萘?3200KVVA。室外電纜溝設(shè)于小小區(qū)道路下面面，高壓電纜纜引出小區(qū)后后與城市10KV高壓供電網(wǎng)網(wǎng)接通。低壓壓電纜枝狀直直埋地下通向向各建筑物。建建筑物內(nèi)暗敷敷鋼管，穿銅銅芯塑料線或或塑膠線；本項(xiàng)目申請****市供電局供供電。4、通訊工程本項(xiàng)目預(yù)設(shè)電話線線路和電視、網(wǎng)網(wǎng)路線路。穿穿鋼暗敷于建建筑物墻內(nèi)。每每戶客廳和臥臥室均設(shè)有電電話線、電視視線和網(wǎng)絡(luò)線線路接線盒，以以滿足住戶的的通訊、信息息需求。5、通風(fēng)和空調(diào)工程本項(xiàng)目住宅面積33222900㎡，由住戶采采用分體式空空調(diào)，各住宅樓房房間均設(shè)分體體式空調(diào)插座座和預(yù)留孔。商業(yè)面積88600㎡，采用中央央空調(diào)。地下車庫設(shè)通風(fēng)電電扇排風(fēng)。6、煤氣工程本項(xiàng)目住宅用城市市煤氣，煤氣氣管網(wǎng)設(shè)計(jì)、安安裝、調(diào)試均均由市煤氣公公司統(tǒng)一實(shí)施施。煤氣低壓壓干管DN200，庭院干管DN150。7、其他配套工程（1）消防工程消防給水系統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)遵照《建建筑設(shè)計(jì)防火火規(guī)范》（GB16--87）、《高層層民用建筑設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范范》（GB500044-955）、《汽車車庫設(shè)計(jì)規(guī)范范》（GBJ988-87）、以及國國家現(xiàn)行的有有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范范要求。高層建筑地下停車車庫設(shè)置消火火栓和自動噴噴水滅火系統(tǒng)統(tǒng)。高層住宅宅樓各層均設(shè)設(shè)消火栓、消消防安全門和和疏散樓梯。室外消防通道≥55m，消火栓間間距120m，消防水量量為10～20L／秒。高層層滅火利用樓樓頂水箱和地地下儲水池水水源作消防用用水。（2）豎向交通本項(xiàng)目11棟高層層住宅樓共設(shè)設(shè)50部電梯，每每單元均設(shè)電電梯2部，步行樓梯梯1處，安全門外外設(shè)消防疏散散樓梯。（3）通風(fēng)和制冷8、原住戶搬遷與舊舊建筑拆除方方案本項(xiàng)目場地原有建建筑面積121700m2,其中出租給給學(xué)校建筑7548mm2；修理廠占占用1320mm2；住宅樓3300mm2.目前與學(xué)校的租期期已到期。由由于本項(xiàng)目建建設(shè)，租賃合合同將不再續(xù)簽。修理理廠系自用建建筑。學(xué)校和和修理廠建筑筑可按項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃拆除。項(xiàng)項(xiàng)目建成后以以與原建筑面面積（121700㎡）相同面積新新房給予補(bǔ)償償，作為地價價使用權(quán)補(bǔ)償償。住宅樓建筑按原建建筑面積進(jìn)行行置換新房，超超出面積部分分按新房m2市場售價補(bǔ)齊齊差價。項(xiàng)目建設(shè)期間對原原住戶發(fā)放過過渡期補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按30元/m2.月，過渡期期計(jì)劃為3年。需支付過過渡補(bǔ)償費(fèi)356.440萬元。第六章節(jié)能措措施本項(xiàng)目屬民用建筑筑類別，設(shè)計(jì)計(jì)中要遵照《民民用建筑節(jié)能能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ26-95）執(zhí)行。主要節(jié)能措施有：1、建筑物盡可能采采用南北朝向向。2、屋頂加強(qiáng)保溫隔隔熱，并預(yù)設(shè)設(shè)太陽能熱水水器的承載能能力，各住戶戶陽面陽臺側(cè)側(cè)均預(yù)留預(yù)埋埋太陽能熱水水器支撐件。民居生活用熱水盡量使用太陽能。3、小區(qū)道路照明和和樓道采用光控、聲聲控節(jié)能燈。4、居民用水、電、氣氣、均計(jì)量設(shè)設(shè)表。5、動力用電設(shè)備采采用節(jié)能型產(chǎn)產(chǎn)品。第七章環(huán)境保保護(hù)和安全防防護(hù)一、環(huán)境保護(hù)1、廢水：本項(xiàng)目廢廢水主要是居居民生活污水水，洗滌污水水，經(jīng)排水系系統(tǒng)排入室外外化糞池，經(jīng)經(jīng)沉淀處理后后排入市政污污水管網(wǎng)統(tǒng)一一治理。2、廢物：本項(xiàng)目廢廢物主要是居居民生活垃圾圾，由居民分分類裝袋后投投入室外分類類垃圾箱，統(tǒng)統(tǒng)一由小區(qū)物物業(yè)管理公司司派員回收或或外運(yùn)。3、廢氣：本項(xiàng)目廢廢氣主要是廚廚房煤氣燃燒燒廢氣，由住住戶安裝排油油煙機(jī)抽入室室外。本項(xiàng)目建筑裝潢材材料均采用環(huán)環(huán)保型材料，盡盡可能減少建建筑物內(nèi)苯、甲甲醛等有害氣氣體的來源。住住宅完工后充充分通風(fēng)，使使殘留有害氣氣體充分散發(fā)發(fā)后再入住。4、項(xiàng)目施工中的三三廢治理本項(xiàng)目在實(shí)施過程程中產(chǎn)生的建建筑垃圾，采采用定點(diǎn)集中中堆放及時清清理的方式進(jìn)進(jìn)行處理。少少量生活廢水水經(jīng)排污管排排到城市污水水管網(wǎng)，施工工時盡量減少少噪音污染，夜夜間施工不影影響周圍居民民休息。二、勞動保護(hù)和安安全防護(hù)1、項(xiàng)目施工期間應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格遵守國國家有關(guān)勞動動安全的規(guī)定定，由施工企企業(yè)設(shè)置專職職安全員負(fù)責(zé)責(zé)監(jiān)督檢查安安全施工，做做到安全施工工，文明施工工。2、因建設(shè)場地臨街街，施工中應(yīng)應(yīng)采取必要的的措施，嚴(yán)密密注意過往行行人的安全，施施工現(xiàn)場進(jìn)出出車輛應(yīng)合理理設(shè)計(jì)行車路路線，確保交交通安全。第八章工程進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃工程計(jì)劃工期為33年，具體工工程進(jìn)度計(jì)劃劃如下：1、項(xiàng)目前期工作階階段5個月，其中中：（1）可研報(bào)告編制及及報(bào)批2個月；（2）勘察設(shè)計(jì)2個月月；（3）住戶搬遷3個月（4）場地三通一平2個個月；2、工程實(shí)施階段分分2期進(jìn)行。第一期建設(shè)1#、2#、3#、7#，共4棟住宅樓，其中中：主體工程建設(shè)100個月；室內(nèi)裝飾工程4個個月；室外配套工程建設(shè)設(shè)2個月第二期建設(shè)4＃、5＃、6#、8#、9#、10#、11#、共7棟商住樓，其其中：主體工程建設(shè)166個月；室內(nèi)裝飾工程8個個月；室外配套工程建設(shè)設(shè)6個月；整體綠化工程3個個月；3、全部工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收1個月。工程進(jìn)度表序號月份項(xiàng)目第一年第二年第三年246810121416182022242628303234361前期項(xiàng)目前期工作階段段1.1可研編制及報(bào)批1.2勘察設(shè)計(jì)住戶搬遷1.3場地三通一平2工程實(shí)施階段2.11期主體工程建設(shè)2.2室內(nèi)裝修工程2.3室外配套工程建設(shè)設(shè)2.42期主體工程建設(shè)2.4室內(nèi)裝修工程3室外配套工程建設(shè)設(shè)場地綠化3全部工程竣工驗(yàn)收收第九章投資估估算及資金籌籌措一、編制依據(jù)及說說明1、編制制依據(jù)（1）《市政工程投資資估算指標(biāo)》建標(biāo)[2007]163號》（2）國家計(jì)委、財(cái)政部部計(jì)價格[20011]585號（3）廣東省物價局、財(cái)財(cái)政廳粵價[20033]160號（4）《廣東省建設(shè)工程其其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》（5）《廣東勘察設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《廣東省建筑安安裝工程概算算定額》（7）《廣東省建設(shè)工工程費(fèi)用定額額》（8）《廣東省行政事業(yè)性性收費(fèi)項(xiàng)目和和標(biāo)準(zhǔn)（建設(shè)設(shè)部門）》2、編制說明（1）土地費(fèi)：本項(xiàng)目目土地采用與與軍隊(duì)駐地合合作建房模式式。項(xiàng)目完成后后對原住戶無無償提供同等等面積住房，按場地原有建筑物建筑面積12170m2補(bǔ)償，作為本項(xiàng)目土地使用權(quán)補(bǔ)償。原住戶置換超出原建筑面積的新房，超出部分按市場價補(bǔ)齊差額。（2）搬遷過渡費(fèi)：本項(xiàng)項(xiàng)目對搬遷戶戶（建筑面積積3300㎡）提供3年期的搬遷遷過渡費(fèi)。過過渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為為30元/㎡·月。需支付付過渡費(fèi)3556.40萬元。（3）其他費(fèi)用根據(jù)《廣廣東省建設(shè)工工程其他費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算。（4）根據(jù)財(cái)政部、國國家稅務(wù)局、國國家發(fā)展計(jì)劃劃委員會財(cái)稅稅字（1999）299號《關(guān)于暫暫停征收國家家資產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)稅的的通知》規(guī)定定，從20000年1月1日起暫停征收收固定資產(chǎn)投投資方向稅。（5）根據(jù)國家計(jì)委，國國家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)關(guān)于停止收取取供（配）電電工程貼費(fèi)有有關(guān)問題的通通知》，計(jì)價價格（2002）98號，從20002年7月1日起停止收取取供電貼費(fèi)。（6）本項(xiàng)目地下室115000㎡㎡，戰(zhàn)時可兼兼作人防工程程設(shè)施，故未未計(jì)算人防工工程易地建設(shè)設(shè)費(fèi)。（6）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)：按基建建投資額的5%計(jì)算。（7）貸款年利息按55.76％計(jì)計(jì)。二、總投資估算項(xiàng)目總投資856621.899萬元工程費(fèi)用688922.110萬元其中：建筑安裝工工程627787.500萬元總圖及設(shè)備備工程61344.60萬元元其他費(fèi)用79999.622萬元其中：搬遷過渡費(fèi)356.440萬元建設(shè)單位管管理費(fèi)3444.61萬元元勘察費(fèi)2066.77萬元元設(shè)計(jì)費(fèi)16888.59萬元元可研報(bào)告編編制費(fèi)1103.388萬元建設(shè)單位臨臨時設(shè)施費(fèi)551.338萬元工程監(jiān)理費(fèi)11138.822萬元招標(biāo)代理費(fèi)660.01萬萬元城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套費(fèi)34446.111萬元消防設(shè)施配配套費(fèi)1103.555萬元預(yù)備費(fèi)77692.117萬元建設(shè)投資合計(jì)884613..89萬元建設(shè)期貸款利息1088.00萬元元詳見附表1《總投投資估算表》、附附表2《建筑安裝裝工程投資估估算表》、附附表3《總圖工程程投資估算表表》三、資金籌措項(xiàng)目總投資885621..89萬元其中：申請銀行貸貸款7000..00萬元，占總總投資8.118％，自籌籌214066.23萬元元，占總投資資25.000％，房屋預(yù)預(yù)售收入577215.666萬元，占占總投資666.82％。四、資金使用計(jì)劃劃資金使用計(jì)劃表單位：：萬元資金來源年份合計(jì)銀行貸款自籌預(yù)售房款第一年28406.233700021406.2330第二年28607.833028607.833第三年28607.833028607.833合計(jì)85621.89700021406.23357215.666第一年計(jì)劃用款228406..23萬元，資資金來源為銀銀行貸款7000萬元，自籌籌214066.23萬元元；第二年計(jì)劃用款228607..83萬元，全部使使用房屋預(yù)售售款286007.83萬萬元。第三年計(jì)劃用款228607..83萬元，全部使使用房屋預(yù)售售款286007.83萬萬元。詳見附表4《投資資使用計(jì)劃與與資金籌措表表》、附表8《資金來源源與運(yùn)用表》第十章財(cái)務(wù)測測算及經(jīng)濟(jì)效效益評價一、測算依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部部聯(lián)合發(fā)布的的《建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評價方方法與參數(shù)》（第第三版）中華人民共和國建建設(shè)部《房地地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價方法》《中華人民共和國國土地增值稅稅暫行條例》（國國務(wù)院1993年138號令）國家現(xiàn)行稅費(fèi)政策策及相關(guān)法規(guī)規(guī)委托單位提供的相相關(guān)資料二、財(cái)務(wù)測算1、銷售收入入本項(xiàng)目建筑總面積積3451550㎡，銷售售總收入為33304100萬元，平均均售價99223元／㎡。（1）分分年度銷售（預(yù)預(yù)售）計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃劃為3年。在建設(shè)期期第二年,本項(xiàng)目第一一期工程基本本完工，第二二期工程主體體工程完成一一部分后開始始預(yù)售總建筑筑面積的15%，預(yù)售款約約495611.50萬元元；在建設(shè)期第三年,,本項(xiàng)目第二二期工程主體體工程基本完完成后預(yù)售25%，預(yù)售款約約826022.50萬元元；經(jīng)營期2年，第一一年銷售30%，銷售額約約991233.00萬元元；第二年售售完其余的30%，銷售額約約991233.00萬元元。（2）按建建筑物類型銷銷售（預(yù)售）計(jì)計(jì)劃本項(xiàng)目總建筑面積積3451550㎡，其中12170㎡用于補(bǔ)償償土地使用費(fèi)費(fèi)，其余3329880㎡可用于銷銷售，平均售售價按99223元／㎡，銷銷售收入萬元元；其中商用店面建筑筑面積88660㎡，售價價按15000元／㎡，銷銷售收入133290.000萬元；地下停車場建筑面面積140000㎡，計(jì)劃劃銷售收入約約7000.000萬元。詳見附表5《銷售售收入和經(jīng)營營稅金及附加加估算表》2、總成本費(fèi)用估算算銷售成本955534.221萬元工程造價855621.889萬元土地成本萬萬元管理費(fèi)用44956.116萬元銷售費(fèi)用44956.116萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用00.00萬元詳見附表6《損益益表》3、利潤、稅金估算算銷售收入3330410..00萬元總成本費(fèi)用955534.211萬元經(jīng)營稅金及附加185855.55萬元元土地增值稅1075574.522萬元利潤總額1008715..73萬元所得稅額355876.220萬元凈利潤772839..53萬元三、財(cái)務(wù)分析1、財(cái)務(wù)盈利利能力分析由附表7《現(xiàn)金流流量表》（全全部投資）計(jì)計(jì)算可知：（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率所所得稅前777.03％；；所得稅后550.24％％（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（iic=12%）所得稅前前615911.53萬元元，所得稅后后372544.48萬元元。（3）投資回收期所得得稅前3.01年；所得得稅后3.339年。由附表5《損益表表》計(jì)算可知知（4）投資利潤率1226.97％％投資利稅率2744.32％銷售利潤率32..90％2、借款償還能力分分析由附表9《借款還還本付息計(jì)算算表》可知本項(xiàng)目貸款額70000萬元，貸款款期限3年，還款資資金來源為建建設(shè)期利息準(zhǔn)準(zhǔn)備金和本項(xiàng)項(xiàng)目利潤。可可按計(jì)劃還本本付息。四、財(cái)務(wù)評價結(jié)論論從項(xiàng)目盈利能力指指標(biāo)分析，項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率、投投資回收期、財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投投資利潤率和和投資利稅率率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，均高于行行業(yè)基準(zhǔn)值，各各項(xiàng)指標(biāo)均表表明，本項(xiàng)目目盈利能力較較好。從財(cái)務(wù)分析角度看看，本項(xiàng)目是是一個建設(shè)周周期較短，經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和社社會效益較好好的房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目，企企業(yè)在實(shí)施過過程中，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格控制投資資，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營營策略，使項(xiàng)項(xiàng)目取得預(yù)期期效益?？偼顿Y估算表附表1序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(元)估算值(萬元)第一部分工程程費(fèi)用68922.1001建筑安裝工程費(fèi)用用m234515062787.5002總圖及設(shè)備工程費(fèi)費(fèi)用6134.60第二部分其它它費(fèi)用7999.621土地費(fèi)（按原建筑筑面積補(bǔ)償）m2121700.001.1搬遷過渡費(fèi)356.402建設(shè)單位管理費(fèi)344.613勘察費(fèi)206.774設(shè)計(jì)費(fèi)1688.595招投標(biāo)代理費(fèi)60.016可研報(bào)告編制費(fèi)103.387建設(shè)單位臨時設(shè)施施費(fèi)551.388工程監(jiān)理費(fèi)1138.829人防工程費(fèi)m2免0.0010供電貼費(fèi)KVA免0.0011城市基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)萬元68922.1000.053446.1112水增容費(fèi)m31500免0.0013消防設(shè)施配套費(fèi)m23451503103.55小計(jì)76921.722第三部分預(yù)備備費(fèi)7692.17固定資產(chǎn)投資84613.899建設(shè)期貸款利息萬元70000.05761008.00總投資資85621.899建筑安安裝工程投資資估算表附表2單位：萬元序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(元)估算值11#、3#住宅樓樓m2811801435.0011649.3331.1土建工程m2811801250.0010147.5001.2水衛(wèi)消防m(xù)28118065.00527.671.3監(jiān)控系統(tǒng)m28118030.00243.541.4電氣照明m28118065.00527.671.5煤氣m28118010.0081.181.6電話、電視線路m28118015.00121.7722#住宅樓m2353101435.003632.002.1土建工程m2253101250.003163.752.2水衛(wèi)消防m(xù)22531065.00164.522.3監(jiān)控系統(tǒng)m22531030.0075.932.4電氣照明m22531065.00164.522.5煤氣m22531010.0025.312.6電話、電視線路m22531015.0037.9734#商住樓m2261001435.003745.353.1土建工程m2261001250.003262.503.2水衛(wèi)消防m(xù)22610065.00169.653.3監(jiān)控系統(tǒng)m22610030.0078.303.4電氣照明m22610065.00169.653.5煤氣m22610010.0026.103.6電話、電視線路m22610015.0039.1545#、9#住宅樓樓m2576001435.008265.604.1土建工程m2576001250.007200.004.2水衛(wèi)消防m(xù)25760065.00374.404.3監(jiān)控系統(tǒng)m25760030.00172.804.4電氣照明m25760065.00374.404.5煤氣m25760010.0057.604.6電話、電視線路m25760015.0086.4056#、8#住宅樓樓m2312001435.004477.205.1土建工程m2312001250.003900.005.2水衛(wèi)消防m(xù)23120065.00202.805.3監(jiān)控系統(tǒng)m23120030.0093.605.4電氣照明m23120065.00202.805.5煤氣m23120010.0031.205.6電話、電視線路m23120015.0046.8067#住宅樓m2321001440.0018083.1006.1土建工程m21255771250.0015697.1336.2水衛(wèi)消防m(xù)212557765.00816.256.3監(jiān)控系統(tǒng)m212557735.00439.526.4電氣照明m212557765.00816.256.5煤氣m212557710.00125.586.6電話、電視線路m212557715.00188.37710#商住樓m2393601620.006376.327.1土建工程m2393601450.005707.207.2水衛(wèi)消防m(xù)23936045.00177.127.3監(jiān)控系統(tǒng)m23936035.00137.767.4電氣照明m23936065.00255.847.5煤氣m23936010.0039.367.6電話、電視線路m23936015.0059.04711#商住樓m2283001620.004584.607.1土建工程m2283001450.004103.507.2水衛(wèi)消防m(xù)22830045.00127.357.3監(jiān)控系統(tǒng)m22830035.0099.057.4電氣照明m22830065.00183.957.5煤氣m22830010.0028.307.6電話、電視線路m22830015.0042.458地下停車場m2140001410.001974.008.1土建工程m2140001250.001750.008.2水衛(wèi)消防m(xù)21400065.0091.008.3監(jiān)控系統(tǒng)m21400030.0042.008.4電氣照明m21400065.0091.00合計(jì)3451501819.1462787.500總圖及設(shè)備工程投投資估算表附表3單位：萬元序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(元)估算值備注1供水管道ｍ250015037.502污水管道ｍ250025062.503供電線路ｍ250030075.004煤氣管道ｍ250015037.506雨水管道ｍ250025062.507化糞池座78000056.0030t／座8地下蓄水池座140000040.00500t/座9水泵房㎡309002.7010室外道路照明ｍ250012030.0011室外道路及地面硬硬化㎡20000100200.0012地下立體停車場0013小區(qū)綠化及景觀㎡20065200401.3014屋頂水箱個11100000110.0030t/個15生活及消防水泵臺332000066.0016圍欄及大門m120018021.6017電梯部507000003500.0018商鋪中央空調(diào)套240000080.0019變配電設(shè)備套1110000001100.0013200KVAA合計(jì)6134.60投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表4單位:萬萬元序號年份建設(shè)期經(jīng)營期合計(jì)項(xiàng)目123451總投資(含全部流流動資金)28406.23328607.83328607.83385621.8991.1固定資產(chǎn)投資28204.63328204.63328204.63384613.8991.2固定資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅1.3建設(shè)期利息201.60403.20403.201008.001.4流動資金2資金籌措28406.23328607.83328607.83385621.8992.1自有資金21406.23321406.233其中：用于于流動資金現(xiàn)金21406.23321406.233土地折合資金0.000.002.2扣除有關(guān)費(fèi)用后的的銷(預(yù))售收入0.0028607.83328607.83357215.6662.3借款7000.007000.00長期借款7000.007000.00流動資金借款其他短期借款銷售收入和經(jīng)營稅金及附加估算表附表5單位:萬元序號年份銷售面積平均單價合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營期序號項(xiàng)目m2(元/m2)(萬元)12345商品房銷(預(yù))售售比例15%25%30%30%1總建筑面積3451501.1補(bǔ)償土地使用權(quán)面面積1217010000121701.2可用于銷售的面積積3329801.3地下建筑面積1400012銷(預(yù))售收入3329809923330410.00049561.50082602.50099123.00099123.0001.12.1住宅31012010000310120.00046518.00077530.00093036.00093036.0001.22.2商業(yè)建筑88601500013290.0001993.503322.503987.003987.001.32.3地下停車位1400050007000.001050.001750.002100.002100.0023經(jīng)營稅金及附加18585.5442787.844646.395575.665575.662.13.1營業(yè)稅16520.5002478.084130.134956.154956.152.23.2城市建設(shè)維護(hù)稅1156.44173.47289.11346.93346.932.33.3教育費(fèi)附加495.6074.34123.90148.68148.682.43.4價格調(diào)控其金247.8037.1761.9574.3474.342.53.5河道工程管理費(fèi)165.2024.7841.3049.5649.56損益表附表6單位:萬元序號年份合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營期項(xiàng)目123451銷售收入330410.00049561.50082602.50099123.00099123.0002銷售成本95534.21114330.12223883.55528660.27728660.2772.1工程造價85621.89912843.28821405.47725686.57725686.5772.2土地費(fèi)用0.000.000.000.002.3管理費(fèi)用4956.16743.421239.041486.851486.852.4銷售費(fèi)用4956.16743.421239.041486.851486.852.5財(cái)務(wù)費(fèi)用0.003經(jīng)營稅金及附加18585.5550.002787.844646.395575.665575.664土地增值稅107574.55235858.17735858.17735858.1775利潤總額108715.7730.0032443.54418214.39929028.90029028.9006應(yīng)稅所得額108715.7730.0032443.54418214.39929028.90029028.9007所得稅35876.2000.0010706.3776010.759579.549579.548凈利潤72839.5330.0021737.17712203.64419449.36619449.366投資利潤率：126.97%投資利稅率：274.32%銷售利潤率：32.90%現(xiàn)金流量表(全部投資))附表7單位::萬元序號年份項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營期123451現(xiàn)金流入330410.0000.0049561.50082602.50099123.00099123.0001.1經(jīng)營收入330410.0000.0049561.50082602.50099123.00099123.0001.2回收固定資產(chǎn)余值值0.001.3回收流動資金0.002現(xiàn)金流出257570.44828406.23343588.88877601.22253987.07753987.0772.1固定資產(chǎn)投資84613.89928204.63328204.63328204.6332.2財(cái)務(wù)費(fèi)用1008.00201.60403.20403.202.3經(jīng)營成本9912.321486.842478.082973.702973.702.4經(jīng)營稅金及附加18585.5552787.844646.395575.665575.66