第十四講中美房地產(chǎn)發(fā)展路

第十四章中美房地產(chǎn)發(fā)展路徑比較研究一、中美土地制度與住宅供給模式比較（一）中美土地制度比較美國實(shí)行多元化的土地所有制，包括私人土地、聯(lián)邦政府土地、州及地方政府土地，三者的占比分別為58%、32%以及8%，此外還有2%的土地為印第安人保留地。各種所有制形式的土地之間可以自由買賣及租賃。中國實(shí)行社會主義土地公有制，即土地的全民所有和勞動群眾集體所有。（二）中美住宅供給模式比較在住宅供給上，目前美國和中國基本都是采用以市場性住宅為主的模式。美國政府雖然支持市場性住宅的建設(shè)，但同時(shí)也兼顧中低收入者的利益，如美國聯(lián)邦通過貸款擔(dān)保、貼息的方式，由政府承擔(dān)還款風(fēng)險(xiǎn)和大部分利息，以此來保證絕大部分民眾都擁有私人住房。中國政府正積極推行面向中低收入的保障房建設(shè)。二、中美城市住宅發(fā)展路徑與住宅調(diào)控

政策比較（一）美國城市住宅發(fā)展路徑與調(diào)控政策30年代以前，第一階段是純市場性住宅；

30年代至70年代，第二階段是福利性住宅為主、市場性住宅為輔；70年代至今，第三階段則又變成市場性住宅供給，與之前所不同的是，這一階段的市場性住宅中還包含了一部分福利性質(zhì)的市場性住宅。

中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)（%）

年份住宅別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他199857.595.0307.4912.0013.1717.24199964.304.3510.6508.2511.8015.64200066.455.4210.8805.9811.6415.94200166.475.8309.4504.8511.9116.77200267.106.6407.5604.8911.9816.03200366.746.2306.1305.0112.8315.43200467.168.1604.6104.9613.1014.78200568.276.6003.2604.8012.8214.12200670.227.4403.5904.7812.1212.88（三）中美房地產(chǎn)政策的比較分析在住宅屬性上，美國雖然是間接地把握住宅的經(jīng)濟(jì)屬性和社會屬性，并且，在住房供給上也經(jīng)歷了由市場性住宅到公共住宅再到市場性住宅的復(fù)雜過程，但美國政府從始至終都在關(guān)注中低收入群體的利益，只是在保障這一部分人的住房權(quán)利時(shí)使用的方法不同。中國對住宅屬性的理解常常是割裂的，以1998年為時(shí)間點(diǎn)，在此之前，政府僅僅看到了住宅的福利屬性；1998年以后，則只看到住宅的經(jīng)濟(jì)屬性，保障性住房建設(shè)被一度忽視。（四）中美兩國反高房價(jià)政策比較美國政府通過稅收和金融的手段實(shí)現(xiàn)行業(yè)紅利在全民范圍的再分配，可以在一定程度上緩解行業(yè)整體作為經(jīng)濟(jì)刺激手段實(shí)施過程中帶來財(cái)富過度集中問題。中國從1998年住房改革開始，隨著房價(jià)一路飆漲，政府就開始了對房地產(chǎn)的嚴(yán)格打壓，壓低住宅的經(jīng)濟(jì)屬性，增加房產(chǎn)投機(jī)者的成本，試圖以此達(dá)到強(qiáng)行降價(jià)的目的，由此也展開了長達(dá)十年之久的政府與房地產(chǎn)之間打擊與反彈的持久戰(zhàn)。中國政府的限制政策并沒有使房價(jià)下降，事實(shí)上，老百姓對住宅的剛性需求在這二十年里并未得到充分滿足，面對居高的房價(jià)，一邊是大批買不起房的老百姓，另一邊則是大批賣不出去的高價(jià)房。三、中美房地產(chǎn)價(jià)格差異的分析根據(jù)《福布斯》雜志2007年7月綜合官方數(shù)據(jù)對美國房價(jià)收入比最高地區(qū)的排名，當(dāng)時(shí)美國房價(jià)收入比最高的3個(gè)城市———洛杉磯、舊金山和圣地亞哥，其房價(jià)收入比分別為10.1、9.4和8.3。2008年3月，中國平均房價(jià)收入比約為7.3，大城市中房價(jià)收入比最高的前3位分別是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4），遠(yuǎn)高于合理水平。三大中國特色的消費(fèi)習(xí)慣第一，住房是成家立業(yè)的標(biāo)志。中國從封建社會直接跨入社會主義社會，老百姓心中那種根深蒂固的思想仍然保留著，比如說“要結(jié)婚先買房”、“給兒子留套房”等諸如此類的買房心理。第二，安全感。中國人多半認(rèn)為，有了房子才有踏實(shí)感、安全感，甚至說即使為了買一套房而節(jié)衣縮食半輩子也是正常的。第三，投資功能、投資體系不完善，投資品種相對較少，能夠直觀感覺的商品房具備良好的投資功能。為什么打壓需求的所謂“宏觀調(diào)控”不起作用呢？供給小于需求，價(jià)格必然上漲。即使一時(shí)的調(diào)控壓制了投資性需求以維持供需平衡，這頂多只是購房的剛性需求的延遲釋放，一旦管制放松必定出現(xiàn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性反彈。改變純市場性住房供給模式，增加福利性住房供給（如果是增加市場性住宅，其結(jié)果依然會是房價(jià)繼續(xù)上漲）。但這與地方政府的“土地財(cái)政”政策又是沖突的。四、基于中美房地產(chǎn)發(fā)展模式比較的啟示（一）必須加大福利性住宅在住宅供給中的比例中國需要建多少保障性住房才能緩解當(dāng)前的矛盾？如何安排市場性住房、保障性住房的比例才能既保障房地產(chǎn)的福利性供給以降低房價(jià)，又保障房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動性、維持整體經(jīng)濟(jì)的活躍，同時(shí)也不大量減少地方政府收入以維護(hù)政策的持續(xù)性？（二）政府必須對土地進(jìn)行限價(jià)供應(yīng)中國實(shí)行的是土地公有制，土地的定價(jià)和供應(yīng)數(shù)量完全由政府決定，這實(shí)際上就是一種政府對土地的壟斷，從積極方面來看，它有利于政府對土地的統(tǒng)籌管理，規(guī)范土地市場的運(yùn)作；從消極方面看，一些政府部門很可能為了私利而故意抬高地價(jià)，甚至人為地限定土地供給數(shù)量，加劇開發(fā)商之間的競爭，無形中增加了住宅成本。因此，無論從房價(jià)構(gòu)成模型分析，還是從保障性住宅的建設(shè)方面來看，政府都不能與民爭利，必須對土地進(jìn)行限價(jià)供應(yīng)。（三）以工業(yè)化模式取代傳統(tǒng)建造方式在國外，住宅建造通常采用工業(yè)化模式，以提高建設(shè)效率和住宅質(zhì)量、降低生產(chǎn)成本。與傳統(tǒng)建造方式不同的是，用工業(yè)化模式建造住宅不僅能改變傳統(tǒng)意義上以“圈地”和“囤地”為前提的開發(fā)理念，做到快速開發(fā)，避免土地閑置；并且，通過在工業(yè)化生產(chǎn)過程中貫徹標(biāo)準(zhǔn)化思想，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化操作和管理，發(fā)揮大批量制造的優(yōu)勢。中美政府在房地產(chǎn)開發(fā)中參與程度的比較及

建議（一）美國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府的參與方式政府對城市土地進(jìn)行整體規(guī)劃，可以通過建造道路、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施換取開發(fā)權(quán)，開發(fā)商在開發(fā)過程中注重產(chǎn)品的社會價(jià)值。按照參與方式和程度的不同大致可以分為兩個(gè)階段:在第一階段，即建設(shè)開發(fā)初期，政府會積極參與，在和企業(yè)的合作中主導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，直接增加供給，輔之以貼息。而在第二個(gè)階段，即成熟期，隨著房地產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展和住房水平的提高，對房地產(chǎn)開發(fā)的需求下降。因此，對開發(fā)商以及購房者實(shí)行優(yōu)惠貸款，支持非營利機(jī)構(gòu)開發(fā)低成本低租金住房，通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付維持著對低收入人群的租金補(bǔ)貼逐漸成為政府的主要參與方式。我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府的參與方式在我國實(shí)行的是土地有償使用制度，政府直接負(fù)責(zé)開發(fā)土地的“招拍掛”，并不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，主要工作是土地買賣和監(jiān)管。具體的開發(fā)任務(wù)完全由開發(fā)商進(jìn)行，使得開發(fā)商承擔(dān)著商人和城市建設(shè)者雙重身份，當(dāng)開發(fā)商注重利潤的獲得時(shí)，可能不能夠很好地完成保障中低收入者利益、保護(hù)環(huán)境等城市建設(shè)使命。中美房地產(chǎn)投資融資渠道的比較美國享有世界較為成熟多樣的房地產(chǎn)金融體系。包括商業(yè)銀行、投資基金、房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等。成熟的金融體系和投資渠道成為房地產(chǎn)發(fā)展的核心動力，同時(shí)，也使得房地產(chǎn)投資利益被國民共享，盡量避免個(gè)別消費(fèi)者供給開發(fā)商的結(jié)果。中國的房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)起步較晚，目前還較不成熟。開發(fā)商需要有強(qiáng)大的自有資金才能進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，依靠銀行貸款進(jìn)行間接融資是主要的融資渠道，民間資本很難進(jìn)入房地產(chǎn)投資，一方面增加房地產(chǎn)開發(fā)商的投資壓力，另一方面增加了房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。中美開發(fā)主體的比較美國房地產(chǎn)開發(fā)模式下的開發(fā)主體有較專業(yè)的細(xì)分:金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈，各產(chǎn)業(yè)鏈均衡發(fā)展并相互協(xié)調(diào)。以各類房地產(chǎn)基金為主體的金融業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)的動力核心，開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。中國房地產(chǎn)開發(fā)比較簡單，尚沒有形成房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)投資信托行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也未明顯分化。中美房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的差異比較美國：住宅開發(fā)為主，非住宅開發(fā)也占相當(dāng)規(guī)模。土地、房屋分別開發(fā)占絕對優(yōu)勢。開發(fā)/銷售模式與開發(fā)/租賃模式基本并重。中國：住宅開發(fā)占絕對優(yōu)勢，土地/房屋一體開發(fā)占絕對優(yōu)勢，開發(fā)/銷售模式占絕對優(yōu)勢。美國的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承接了85%左右的物業(yè)交易，在中國，以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最早、市場最成熟、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長三角和珠三角地區(qū)為例，中介機(jī)構(gòu)只承接了50%的新房銷售;而在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更不成熟的其它地區(qū)，由中介機(jī)構(gòu)承接的新房交易僅占10%－30%。結(jié)束語中美兩國處于房地產(chǎn)開的不同發(fā)展階段，結(jié)合中國實(shí)際，提出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的建議:一是加強(qiáng)政府在開發(fā)過程中的參與;