某花園工程房地產開發(fā)可行性報告成本管理

目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc50787366"一、總論1HYPERLINK\l"_Toc50787367"二、市場預測5HYPERLINK\l"_Toc50787377"三、建設規(guī)模與產品方案9HYPERLINK\l"_Toc50787378"四、選址方案12HYPERLINK\l"_Toc50787379"五、節(jié)能節(jié)水措施16HYPERLINK\l"_Toc50787380"六、環(huán)境影響評價19HYPERLINK\l"_Toc50787381"七、勞動安全衛(wèi)生與消防22HYPERLINK\l"_Toc50787382"八、組織機構與人力資源配置23HYPERLINK\l"_Toc50787383"九、項目實施進度27HYPERLINK\l"_Toc50787384"十、投資估算28HYPERLINK\l"_Toc50787385"十一、融資方案31HYPERLINK\l"_Toc50787386"十二、財務評價33HYPERLINK\l"_Toc50787387"十三、社會評價34HYPERLINK\l"_Toc50787388"十四、風險分析36HYPERLINK\l"_Toc50787389"十五、研究結論與建議38HYPERLINK\l"_Toc50787390"十六、附圖、附表41HYPERLINK\l"_Toc50787391"十七、組員評價55一、總論一．項目背景1.項目名稱:***花園2.承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質為一級。公司經營范圍：房地產開發(fā)、房地產經營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經營理念，開拓進取。蒲氏房地產開發(fā)集團公司的經營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活--提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值--服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)蒲氏房地產集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高蒲氏集團人的工作生活質量；為股東創(chuàng)造回報--以長遠利益回報蒲氏集團股東。3.可行性研究報告編制依據（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）武漢市2001、2002年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準地價》（9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關依據資料4.項目提出的理由與過程房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發(fā)展房地產經濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)***花園。東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產業(yè)基礎。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術產業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產、學、研、居為一體，產業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標。***花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。二．項目概況1.擬建地點擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。2.建設規(guī)模與目標自有資金為3000萬元，***花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?96戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。我國已經進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“***花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個花園小區(qū)***中不乏溫馨，溫馨伴隨著***。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.主要建設條件1.供水在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2.雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。3.供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。6.電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。4.項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金14828.67萬元。本項目完成后，預計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬元后，預計累計未分配利潤為3906.08萬元。5.主要技術經濟指標技術經濟指標項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數棟45平均層數層6.53地下車庫面積平方米4820停車位個240三．問題與建議考慮到***花園建成后，其用戶多數為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場預測一．市場調查據2002年武房指數報告顯示:房地產綜合物業(yè)價格為2968.76元/m2,住宅平均價格為2017.31元/m2寫字樓平均價格為4149.16元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前武漢市住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結果看,120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%承受總價格在31--40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調查結果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價格指數季度

洪山區(qū)指數2001第四季度度1145.392002第一季度度1273.522002第二季度度1327.122002第三季度度1451.752002第四季度度1488.672002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。二．產品供需預測根據調查，目前武漢市房地產投資大幅增加，2001年上半年武漢完成住宅建設投資39.47億元，比去年同期增長47.17%，施工面積達到958.2萬平方米。2002年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長15.4%，占總投資的75%，經濟房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市銷預售總面積為759.32萬㎡（其中住宅銷售面積393.13萬㎡）同比增長17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三．價格預測據調查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。今年武漢市基礎建設將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機，這將導致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我市房地產的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米1800—2200元。四．競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。五．市場風險分析1.該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大.2.通貨膨脹的防護能力：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。3.房地產開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。三、建設規(guī)模與產品方案建設規(guī)模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。一．建設規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），***花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?96戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2)二．產品方案1.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。***花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶型分配表樓型戶型格式面積（㎡）數量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺131.2264②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺168.4480③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房165.8290④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺81.442642.技術設備條件1)室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2)室內：1.內墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3)配套設備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。3.信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。3.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內設保安安。入口處有有寬廣的地下下停車場指示牌：居住區(qū)設設置各種指示示牌，如指示示公共服務設設施位置、公公共建筑以及及管理處等方方便居民使用用。庭院燈：保證居住住區(qū)夜間行人人車和公共次次序安全、既既有安全保護護功能、又可可美化環(huán)境。座椅板凳：設在廣廣場、水邊，既既綠化又方便便使用。欄桿：起安全保護護作用。兒童童活動場地以以塑料欄桿為為主。居住區(qū)區(qū)地形又高低低變化時，可可設臺階和擋擋土墻，方便便排水。宣傳欄：設在人流流集中必經之之地。大小高高度適宜，便便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)區(qū)域等人流較較多的地方、居居住樓旁設置置。廣場：社交游憩公公共場所，附附設游樂設施施。附表：技術經濟指標項目單位數量居住戶數戶996居住人數人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬㎡12.91.住宅建筑面積萬㎡11.62.公建面積萬㎡1.3住宅平均層數層6.53容積率1.29綠地率%45用地平衡表項目單位數量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡101.住宅用地萬㎡4.372.公建用地萬㎡2.133.道路用地萬㎡1.094.公共綠地萬㎡2.0其他用地萬㎡0.41四、選址方案眼下人們買房，不不光看房型、地地段、朝向，還還要看小區(qū)的的環(huán)境、園林林設計、信息息網絡等是否否到位。本著著節(jié)約用地，少少占耕地，減減少拆遷移民民有利于場區(qū)區(qū)合理布置和和安全運行幾幾有利于保護護環(huán)境和生態(tài)態(tài)，有利于保保護風景區(qū)和和文物古跡的的原則，依據據1、造就武漢漢市建設規(guī)劃劃的要求。2、適應小區(qū)區(qū)投資項目的的要求。3、適應小區(qū)區(qū)房屋用途的的要求。4、擁有便利利的交通條件件。5、滿足土地地的地質條件件，市政基礎礎設施等因素素需要。我們們選定三個位位置(詳見附圖1：場址位置置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場西西南。小區(qū)北北靠雄楚大街街、東接民院院路，西臨湖湖北經濟管理理大學，南至至南湖。選址位置二：擬建于關東科技工工業(yè)園內，東東臨關山三路路，南接大黃黃村，西連武武漢鼓風機廠廠、市消聲器器廠，北靠武武黃路，路對對面是原武漢漢城建學院、馬馬鞍山森林公公園。選址位置三：擬建于華中科技大大學西一門外外，北接中國國地質大學，西西臨魯磨路，南南靠華中科技技大學紫菘公公寓。三個方案各有千秋秋，但經過比比選優(yōu)化，最最終選擇“選址位置二”。其理由：通過收集資料、走走訪調查、查查閱資料及抽抽樣調查，運運用科學方法法整理和分析析相關的信息息資料，茲對對項目選址的的科學性、可可行性作以下下評述。一．項目概況1.自然條件通過對該地塊的構構成成分、結結構形式、資資源狀況、承承載力的情況況進行勘測和和研究，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)該地塊地質質好，屬于四四類土（沙礫礫堅土），地地基強度好，適適用于鋼筋混混凝土基礎，建建造10萬平方米的的房地產才不不會超過土地地承載力。該該地塊自然條條件良好，不不會影響到土土地平整、開開挖土石方、道道路鋪設、基基礎施工及地地下工程排水水。2.城市的基礎礎設施條件政府部門通過開發(fā)發(fā)項目征收環(huán)環(huán)境配套費，已已為項目提供供了排水、電電力、燃氣、供供熱、交通等等基礎設施。項項目與城市基基礎設施網絡絡連接點較近近，不需要建建造水處理系系統(tǒng)。同時經經該樓盤有十十余條公交線線路，五條過過江航線，即即將修建的漢漢口常青至武武昌森林公園園地鐵線路其其始就在這里里，交通方便便。周邊學校校、醫(yī)院、購購物、娛樂場場所和公園綠綠地完善齊備備，為居民日日常生活提供供便捷。珞瑜瑜路這幾年的的變化日新月月異，一改昔昔日的荒涼，成成為今天武昌昌地區(qū)一塊黃黃金地段開發(fā)發(fā)熱土。該街街區(qū)各項目配配套設施正在在不斷完善。如如菜場、超市市、郵局、銀銀行、……隨著大量居居民入住和光光谷的利用開開發(fā)，該街區(qū)區(qū)的發(fā)展前景景將一片樂觀觀。3.周邊環(huán)境條條件小區(qū)擬建于關東科科技工業(yè)園內內，北靠武黃黃路，路對面面是原武漢城城建學院。由由原城建學院院向北為東湖湖自然風景區(qū)區(qū)，東湖是全全國最大的市市內湖淡水湖湖之一，水域域開闊，風光光宜人，環(huán)湖湖路綠樹紅花花掩映，曲轉轉回折，是武武漢市民周末末休閑度假的的理想去處。東東北面的武昌昌自然環(huán)境保保護區(qū)——馬鞍山森林林公園，步行行5分鐘就可到到達。整個小小區(qū)有山有水水，樹木繁密密，綠地完善善齊備，污染染小，空氣清清新，環(huán)境幽幽雅。湛藍的天、清澈的的水是其引以為為傲的亮點，郁郁郁蔥蔥的松松林、芳草茵茵茵的綠地讓讓你在藍與綠綠的交響中感感受大自然的的氣息、享受受返樸歸真的的美麗。獨特特的地理位置置，賦予了小小區(qū)更深刻的的內涵。小區(qū)地處光谷，且且處在武漢重重點教育基地地位置，周圍圍有上10所高等學府府，學術氛圍圍濃厚，匯集集大量高素質質的人才，形形成一流人文文環(huán)境。與書書為鄰，以德德為友，讓人人盡情享受私私密化的個人人空間。項目選址區(qū)域附近近人口密度適適中，居住人人口都是從事事高新技術人人員，受教育育程度高，文文化素養(yǎng)好，消消費能力可靠靠，具有很強強的夠房能力力。此地浸染著聞名全全國的武漢高高校風景區(qū)的的書香墨秀。山山水環(huán)抱，人人杰地靈。云云集的高校帶帶來濟濟人才才。故選擇此此地的人士同同時也為下一一代選擇了一一個良好的文文化和教育環(huán)環(huán)境。二．開發(fā)地址的獲獲取與開發(fā)1.該地塊土地地使用權以出出讓方式取得得，土地開發(fā)發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合合理布局、綜綜合開發(fā)、配配套建設”的方針。該該項目建設用用地按如下程程序進行：(1)申請選址。向向土地管理部部門提出用地地申請，經同同意后進行選選址。(2)制訂方案。由由土地管理部部門組織用地地單位、被征征地單位及有有關部門，對對選址范圍的的人口、土地地和房屋等進進行調查研究究制定補償方方案。(3)申請批準。向向武漢市人民民政府正式申申請審批，批批準后的征地地方案，由城城市規(guī)劃部門門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃劃許可用地通通知。(4)發(fā)布用地通通告：由城市市土地管理部部門發(fā)出具有有法律效力的的用地通告。(5)簽定補償、安安置合同：由由用地單位的的法人代表與與土地所有者者或原有土地地使用者或他他們的委托人人，按平等互互利、等價有有償和協(xié)商一一致的原則簽簽定合同或協(xié)協(xié)議，并經土土地管理機關關簽證。(6)發(fā)證：由土土地管理部門門簽發(fā)準許使使用土地的證證明。2.對該地塊開開發(fā)成本主要要包括拆遷安安置費和土地地批租費(詳見投資開開發(fā)方案中的的項目的總投投資估算表)。三．建設條件1.供水在鼓風小區(qū)東側有有現(xiàn)狀DN10000mm上水管線線，本項目上上水可從上述述干線引入。2.雨，污水排排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管管線和DN1800毫米的污水管管線，可以就就進排入。3.供熱擬從武黃路新敷設設的供熱干線線接入。4.供電擬采用雙路供電，一一路從鼓風機機廠開閉站引引一條10千伏電纜，接接入小區(qū)內配配電室；另一一路可由東鑫鑫飯店配電室室引入?？紤]慮留有余地，變變壓器容量為為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了了天然氣高壓壓線，已建成成了天然氣高高中壓調壓站站。通過天然然氣中壓管向向區(qū)內送氣。本本項目住宅區(qū)區(qū)前后的道路路、綠化以及及所需的各種種市政條件及及基礎設施配配套，均由武武漢宏達房地地產開發(fā)公司司統(tǒng)一開發(fā)，各各種設施接口口均至本項目目紅線內。目目前，本項目目建設場地以以達到“三通一平”，其他配套套設施將與住住宅建設同步步進行。6.電信本項目預計需裝機機容量為820門的程控交交換機，擬由由洪山區(qū)電話話局從831開設下屬分分局解決。四．建設規(guī)模總占地面積10萬萬平方米，總總建筑面積12.9萬平方米（其其中公建面積積約1.3萬平方米），總總戶數996戶，地下停停車場48220平方米，綠化化面積近4.5萬平方米，容容積率1.3。小區(qū)內部部規(guī)劃“一中心四組組團”，中心區(qū)天天然山石人工工瀑布，周邊邊四個組團各各成體系、各各具特色。小小區(qū)內有托兒兒所、小商場場、銀行…………五．環(huán)境保護1.大氣制冷擬采用溴化鋰鋰裝置，取消消了制冷劑氟氟里昂的使用用，有利于保保護臭氧層。餐餐飲以煤氣為為燃料，所以以應在操作間間設計通風排排氣裝置，且且排氣煙囪避避開其它環(huán)境境敏感地段。地地下停車場廢廢氣主要為汽汽車尾氣，再再次安裝通風風排氣裝置。2.污水處理本項目產生的污污水主要有餐餐飲廢水，生生活廢水和洗洗浴污水。生生活廢水和餐餐飲廢水經隔隔油，沉淀處處理后排入下下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施施一．節(jié)能措施***花園小區(qū)建建筑熱環(huán)境和和能源系統(tǒng)的的設計應貫徹徹國家和地方方有關節(jié)約能能源的法規(guī)和和政策，嚴格格執(zhí)行《夏熱熱冬冷地區(qū)居居住建筑節(jié)能能設計標準》。保保證舒適，健健康的室內熱熱環(huán)境基礎上上，采取有效效的節(jié)能措施施，改善建筑筑的熱工性能能，降低建筑筑全年能耗；；積極采用對對環(huán)境污染小小的可再生能能源，并提高高采暖、空調調等耗能系統(tǒng)統(tǒng)的效率；最最大限度地減減少建筑對能能源的需求和和對空氣污染染的破壞，以以實現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的目標標。1、建筑節(jié)能技術該工程維護結構的的保溫材料選選擇和構造方方案如下：屋面：選用1500mm厚水泥泥聚苯保溫板板做保溫層，材材料密度2880-3000kg/m33.屋面?zhèn)鳠釤嵯禂?0..60W/((m2.k))外墻：普通內墻抹抹灰，2400厚粉煤灰燒燒結磚，外貼貼40厚聚苯板板，外飾面系系統(tǒng)涂層，外外墻傳熱為kk=0.777W/(m22.k)門窗：選用產品要要求其抗風性性能屬標準GGB71066第2級，空氣滲滲透性能屬標標準GB71108第3級，雨水滲滲透性能屬標標準GB71108第4級，外墻窗窗均為塑鋼雙雙玻，其傳熱熱系數為k==2.56WW/(m2..k),采用用保溫分戶門門，其傳熱系系數為k=11.70W//(m2.kk)樓梯間：普通內墻墻抹灰，2440厚粉煤灰灰燒結磚，靠靠樓梯間一側側加抹20厚保溫砂砂漿，其傳熱熱系數為k==1.67WW/(m2..k)2、采暖系統(tǒng)的保溫溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱熱效率的299MW的熱水水鍋爐(熱效率為800%)、APV湍流技技術高換熱系系數的換熱器器、高度聚乙乙烯保溫管(熱效率達900%)、自力式流流量控制器等等措施，達到到了供熱系統(tǒng)統(tǒng)部分節(jié)能的的要求。小區(qū)區(qū)內熱交換站站采用變頻循循環(huán)泵和流量量自動調節(jié)系系統(tǒng)，可根據據設定的流量量極值和室外外溫度的變化化自動調節(jié)流流量。小區(qū)內內管網敷設中中，采用高密密度聚乙烯直直埋保溫管和和聚氨脂發(fā)泡泡劑，有效避避免了在管網網傳送中的熱熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供供下回雙管式式。系統(tǒng)布置置簡單，水路路通暢，安裝裝檢修方便。最最大優(yōu)點是可可以實現(xiàn)各組組散熱器的單單獨調節(jié)而不不影響其他散散熱器的熱力力工作情況，并并為將來安裝裝熱表計量收收費創(chuàng)造了條條件。每組散散熱器進水管管安裝丹佛斯斯溫控閥。該該閥門可隨室室外氣溫變化化自動調節(jié)室室內溫度達到到恒定溫度，克克服了雙管系系統(tǒng)垂直失調調的弊病。采采暖系統(tǒng)按單單元設置，各各熱力出口均均安裝差壓控控制器。可避避免水力平衡衡調節(jié)的困難難，并為外網網自動調節(jié)創(chuàng)創(chuàng)造了條件。房房間散熱器選選用鋁合金暖暖氣片。3、建筑節(jié)能技術、材材料、工藝的的應用除了在保溫節(jié)能做做法及措施中中介紹的新技技術外，在****還原的的建設過程中中，應大量應應用四新技術術，為住宅產產業(yè)化及帶動動其他產業(yè)的的發(fā)展起到一一定的作用。地基處理采用CFFG樁復合地地基；地下室室地面及外墻墻采用聚氨脂脂涂料防水技技術；排水管管采用UPVVC管件；水水嘴采用瓷片片水嘴；坡屋屋面聚苯板保保溫技術；屋屋面防水全部部采用SBSS防水做法；；塑鋼門窗采采用單框雙層層中空玻璃；；單元分門戶戶采用高檔實實木及鋼制三三防門；樓道道照明采用紅紅外線光控開開關；樓梯間間入口采用防防盜對講系統(tǒng)統(tǒng)；燃氣采用用PGM2..51磁卡燃燃氣表；電表表為DDY--17磁卡電電表；水表采采用ZS-22遠程控制裝裝置；GRCC隔墻板、硅硅美輕質隔墻墻板應用技術術；變壓式通通風道；采用用高效有機硅硅廚廁防水技技術。二．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小小區(qū)水環(huán)境，提提供安全。有有效的供水、污污水處理、日日用系統(tǒng)，節(jié)節(jié)約用水。實實現(xiàn)水資源的的可持續(xù)發(fā)展展和利用，改改善小區(qū)生態(tài)態(tài)環(huán)境。建立立完善的給水水系統(tǒng)，保證證供水水質符符合衛(wèi)生要求求，水量穩(wěn)定定，水壓可靠靠；建立完善善的排水系統(tǒng)統(tǒng)；雨水或生生活污水經處處理后回用作作生活雜用水水等各種用途途時，水質應應達到國家規(guī)規(guī)定的相應標標準，以保障障回用水的安安全和適用。對小區(qū)用水水量和和水質進行估估算與評價，提提供詳盡的居居民用水量估估算資料。提提出合理用水水分配計劃、水水質和水量保保證方案。最最大限度地有有效利用水資資源，減少小小區(qū)污水的排排放量，實現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)用水的的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一一定范圍內補補充小區(qū)用水水，完善小區(qū)區(qū)屋頂和地表表徑流規(guī)劃，避避免雨水淹漬漬、沖刷給環(huán)環(huán)境帶來的破破壞。充分利利用雨水，減減少市政供水水。收集后的的雨水經適當當處理后回用用做小區(qū)雜用用水。2、綠化景觀用水節(jié)節(jié)水保障小區(qū)綠化、景景觀用水，改改善小區(qū)用水水分配，提高高景觀用水水水質和效率。景觀用水應設置循循環(huán)系統(tǒng)，并并應結合中水水系統(tǒng)進行優(yōu)優(yōu)化設計以保保證水質，提提高用水效率率。提倡營造造少灌或免灌灌綠化群落，減減少草坪面積積，尤其是冷冷地型草坪面面積。綠化用水應利用雨雨水或生活污污水回用作為為綠化用水，以以利于節(jié)水及及利用自然滲滲透補充地下下水。3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水水型器具，不不斷提高用水水效益。不使使用耗水9升和9升以上的座便便器。龍頭：(1)不使使用螺旋升降降式鑄鐵水嘴嘴。(2)根據用水場場合的不同，可可選用延時自自動關閉(延時自閉)式、水力式式、光電感應應式和電容感感應式等類型型水龍頭；手手壓、腳踏、肘肘動式水龍頭頭；停水自動動關閉(停水自閉)式水龍頭；；陶瓷片防漏漏水龍頭等節(jié)節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱熱水混合器具具(水溫調節(jié)器)；電磁式淋淋浴節(jié)水裝置置；節(jié)水噴頭頭等。節(jié)水型用水家用電電器：采用高高效節(jié)水洗衣衣機，洗碗機機等節(jié)水型家家電。六、環(huán)境影響評價價一．環(huán)境條件調查查***花園提出“綠色生態(tài)社社區(qū)”的概念。在在當前的房地地產開發(fā)過程程中，講究園園藝設計，提提倡健康住宅宅已是大勢所所趨，但目前前國內的景觀觀設計多采用用噴泉、廣場場等“硬質景觀”，較少采用用有生命力的的活生生的“軟質景觀”，只注重視視覺效果，而而沒有營造整整體氣氛，”形成了層次次分明的景觀觀體系，同時時設計師還十十分注意尺度度感，通過小小型景質將人人的視線從高高大的建筑物物上轉移，從從而減少了人人的壓抑感。45%的綠化率保保證了周圍良良好的環(huán)境，建建成后注重人人文環(huán)境和只只人化控制，污污染較少。自自然景觀優(yōu)越越、空氣清新新、濕度適宜宜，夏季涼爽爽，遠離鬧市市區(qū)的魯巷，周周邊高校分布布極廣，綠地地面積率大。遠遠離重工業(yè)區(qū)區(qū)，工業(yè)污染染小。二．施工期環(huán)境影影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲聲污染源施工期的噪聲主要要來源于包括括施工現(xiàn)場的的各類機械設設備和物料運運輸的交通噪噪聲。施工場場地噪聲主要要是施工機械械設備噪聲，物物料裝卸碰撞撞噪聲及施工工人員的活動動噪聲，各施施工階段的主主要噪聲源及及其聲級見表表。聲級最大大的是電鉆，可可達115dBB(A)。物料運輸輸的交通噪聲聲主要是各施施工階段物料料運輸車輛引引起的噪聲，各各階段的車輛輛類型及聲級級見表。本項項目運輸車輛輛安排時盡量量避開居民樓樓。各施工階段主要噪噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土土各種裝修材料及主主要設備大型載重機混凝土罐車、載重重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級級(2)施工期揚揚塵施工期揚塵主要來來自土方的挖挖掘揚塵及現(xiàn)現(xiàn)場堆放揚塵塵；建筑材料料（白灰、水水泥、沙子、石石子、磚等）的的現(xiàn)場搬運及及堆放揚塵；；施工垃圾的的清理及堆放放揚塵；人來來車往造成的的現(xiàn)場道路揚揚塵。(3)施工期廢水水污染源施工期產生的廢水水包括施工人人員的生活污污水和施工本本身產生的廢廢水，施工廢廢水主要包括括土方階段降降水井的排水水，結構階段段混凝土養(yǎng)護護排水，以及及各種車輛沖沖洗水。(4)施工期固體體廢棄物施工期固體廢棄物物主要為施工工人員的生活活垃圾、施工工渣土及損壞壞或廢棄的各各種建筑裝修修材料。2.施工期環(huán)境影響分分析(1)施工噪聲影影響根據噪聲污染源分分析可知，由由于施工場地地的噪聲源主主要為各類高高噪聲的施工工機械，這些些機械的單體體聲級一般均均在80dB以上，且各各施工階段均均有大量設備備交互作業(yè)，這這些設備在場場地內的位置置，同時使用用率有較大變變化，因此很很難計算其確確切的施工場場界噪聲，根根據本工廠施施工量，按經經驗計算階段段其各施工階階段的晝夜聲聲級見表。各施工階段晝、夜夜聲級估算值值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的的影響由于土石石方過程破壞壞了地表結構構，會造成地地面揚塵污染染環(huán)境，其揚揚塵量的大小小與諸多因素素有關，是一一個復雜、較較難定量的問問題。通過對施工期環(huán)境境影響的分析析，施工期主主要污染為噪噪聲與揚塵，為為減少其環(huán)境境污染，應做做到：①現(xiàn)場施工中中，建筑材料料的堆放及混混凝土拌和應應定點、定位位，并采取防防塵措施，設設置擋風板。施施工期間盡量量選用煙氣量量較少的內燃燃機械和車輛輛，減少尾氣氣污染，施工工道路經常保保持清潔，濕濕潤，以減少少汽車輪胎與與路面接觸而而引起的揚塵塵污染，同時時車輛應限速速行駛；混凝凝土攪拌等高高噪聲作業(yè)及及施工車的進進出口，盡可可能遠離居民民住宅，施工工車場地盡量量平整，減少少顛簸聲，以以減少施工噪噪聲對居民生生活的影響；；②施工中做到到無高噪聲及及爆炸聲，打打樁時不在夜夜深人靜時進進行，吊裝設設備噪聲滿足足環(huán)保要求；；③施工中不產產生超標準的的空氣污染，環(huán)環(huán)保措施與工工程進度做到到“三同時”，環(huán)境治理理設施應與項項目的主題工工程同時設計計，同時施工工，同時交付付使用；④建筑垃圾及及時清理，文文明施工；地地塊周圍樹立立高于3米的簡易屏障障，或在使用用機械設備旁旁樹立屏障，減減少施工機械械的噪音。三．項目建成后環(huán)環(huán)境影響影響響分析作為房地產開發(fā)項項目，基本無無工藝廢氣和和生產廢水排排放，因此污污染源分析主主要是燃料燃燃燒廢氣、生生活污水和生生活垃圾。1.大氣污染源分析(1)地下車庫廢廢氣***花園建有2240個停車位的的停車場，地地下車庫面積積4820，層高約3..9m。停車車場設有兩個個進出口。車車庫內的廢氣氣排放高度為為2.5米，排氣量約約7000立方米/h(2)天然氣燃燒燒廢氣居民住宅采暖和炊炊事采用天然然氣，最大燃燃氣量為1..8立方米/h，平均燃氣氣量為1.4立方米/h，996戶居民共用用天然氣244200000立方米。2.水污染源分析擬建項目的水污染染源主要是生生活污水。按按人均每天用用水150LL估算，居住住人口31887人，生活活耗水量每天天480立方米。污水水類型包括洗洗浴排水、沖沖廁排水和廚廚房污水。四．公眾參與***花園環(huán)境影影響評價“公眾參與”的木的在于于使公眾對擬擬建項目的各各種意見、建建議、和要求求貫徹于整個個環(huán)境影響評評價中，溝通通公眾與項目目建設方的相相互了解，彌彌補環(huán)境影響響評價過程中中可能存在的的疏漏，制定定出嚴格的環(huán)環(huán)境監(jiān)管措施施與實施計劃劃，使該項目目的規(guī)劃設計計更加完善和和合理，從而而有利于項目目的綜合效益益。公眾參與與的對象為洪洪山區(qū)人大常常委會的代表表以及附近周周圍的居民，項項目咨詢專家家。七、勞動安全衛(wèi)生生與消防擬建項目勞動安全全衛(wèi)生與消防防的研究是在在已確定的技技術方案和工工程方案的基基礎上，分析析論證在建設設和生產過程程中存在的對對勞動者和財財產可能產生生的不安全因因素，并提出出相應的防范范措施。一．勞動安全衛(wèi)生生1．危害因素和危害害程度分析分析在生產或作用用過程中可能能對勞動者身身體健康和生生產安全造成成危害的物品品、部位、場場所，以及危危害范圍和程程度。1)有毒有害物品的危危害。分析生生產和使用帶帶有危險性的的原料、材料料和產品，包包括爆炸品類類，易燃、易易爆、有毒氣氣體類，易燃燃液體類，易易燃固體類，氧氧化劑和過氧氧化物類，毒毒害品類，腐腐蝕品類，輻輻射物質類，以以及工業(yè)粉塵塵類等。分析析有毒有害物物品的物理化化學性質，引引起火災爆炸炸危險的條件件，對人體健健康的危害程程度以及造成成職業(yè)性疾病病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分分析高空、高高濕、高壓作作業(yè)，井下作作業(yè)，輻射、振振動、噪音等等危險性作業(yè)業(yè)場所，可能能造成對人身身的危害。2．安全措施方案針對不同危害和危危險性因素的的場所、范圍圍以及危害程程度，研究提提出相應的安安全措施方案案，主要有：：1)在選擇工藝技技術方案時，應應盡可能選用用安全生產和和無危害的生生產工藝和設設備。2)對危險部位和和危險作業(yè)應應提出安全防防護措施方案案。3)對危險場所，按按勞動安全規(guī)規(guī)范提出合理理的生產工藝藝方案和設置置安全間距。煤煤炭、冶金等等礦井開采項項目，應提出出防止瓦斯爆爆炸、礦井涌涌水、塌方冒冒頂等技術和和安全措施方方案。4)對易產生職業(yè)業(yè)病的場所，應應提出防護和和衛(wèi)生保健措措施方案。二．消防設施消防設施研究，主主要是分析項項目在生產經經營過程中可可能存在的火火災隱患和重重點消防部位位，根據消防防安全規(guī)范確確定消防等級級，并結合當當地公安消防防設施狀況，提提出消防監(jiān)控控報警系統(tǒng)和和消防設施配配置方案。1．火災危險性分析析分析生產過程中使使用的原材料料、中間產品品、成品的火火災危險性，包包括儲存物品品的火災危險險性，生產過過程中易燃、易易爆產生的部部位及火災危危險性，運輸輸過程中的火火災危險性等等。2．調查項目場址周周圍消防設施施狀況調查場址周邊公安安消防機構的的規(guī)模、裝備備，所在地公公安消防隊與與場址的距離離等，確定項項目對公安消消防機構的依依托程度。3．消防措施和設施施根據項目在生產經經營過程中存存在火災隱患患的部位、火火災危險類別別以及可能波波及的范圍，確確定應采用的的消防等級，并并結合項目場場址周圍消防防設施狀況，提提出消防監(jiān)控控報警系統(tǒng)和和消防設施配配置方案。八、組織機構與人人力資源配置置合理、科學地制定定管理方案，確確定項目的組組織機構和配配置人力資源源是保證項目目建設和生產產經營順利進進行、提高勞勞動率的重要要條件。在制制定管理方案案時，我們對對項目的組織織機構設置及及人力資源及及員工培訓等等內容進行了了研究，比選選優(yōu)化方案。一．組織機構設置置本公司是股份有限限制公司,分為權力機機構,經營管理機機構和監(jiān)督機機構.最高權力機機構是董事會會,實行董事會會領導下的總總經理負責制制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會會負責.總經理受董董事會任聘,,.各部門門分設經理,,負責組織織公司的經營營管理活動..高級職員由由董事會商議議任聘.監(jiān)理會由股股東代表2人和職工代代表8人組成.對公司的財財務和職權予予以監(jiān)督。組織機構圖：董事會監(jiān)理會總經理專家委員會會行政副總運營副總銷售副總辦人財財保采工營售物公事務安購程后業(yè)室部部部部部部銷服管務理部部部辦公室：1、負責責公司文檔管管理:可對公司的的文檔進行分分類管理。2、負責內部員工管理理:對公司的內內部職員的個個人資料進行行管理。人事部：負責人力力的招聘和錄錄用、調配和和使用、人事事的考核，晉晉升與獎懲，教教育和培訓工工作。財務部：負責資金金的籌集和管管理；財務的的核算和監(jiān)督督以及資金的的撥款和管理理；交納各種種稅務和上級級管理費等，保保證工程進度度和各項資金金使用計劃。保安部：負責巡察察報告、物資保保護、停車場場管理工作。采購部：負責做好好材料、購配配件、設備等等物資的采購購工作。工程部：一.工程前期準備1.技術準備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產開發(fā)發(fā)項目組織設設計》。3)編制或審核施工圖圖預算。4)編制或審核主要材材料、半成品品、設計計劃劃。5)對特殊項目或重要要的項目的考考察、參觀、學學習及必要的的培訓。2.物資準備3.現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏踏勘，“三通一平”，組織施工工單位放線并并檢驗。4.其它準備：A利用用招標形式、優(yōu)優(yōu)選施工隊伍伍。B辦理開工報報告。C辦理質監(jiān)委托托。D組織設計交交底。E摸清施工現(xiàn)現(xiàn)場地下有無無國家線路、水水管、天然氣氣管道和防空空洞等，如有有及時妥善處處理。二.現(xiàn)場工程管理1.前期階段的部分工工作：A舊建筑物及及妨礙工程施施工的障礙物物的拆除工作作。B、“三通一平”C其他的工作作（臨建、占占路，占地的的辦理）2.施工建設階段的工工作A施工前的各各項準備工作作，施工建設設階段的平衡衡和協(xié)調工作作，做好現(xiàn)場場技術管理B做好質量控控制與管理，加加強經濟簽證證的管理C做好工程收收尾的組織安安排，竣工驗驗收。D做好工程資資料的匯集、參參加開發(fā)項目目資料的歸檔檔工作。E做好工程決決算及項目移移交。營銷部：負責商品品房的銷售和和管理;作好銷售計計劃的編織機機銷售策劃工工作。售后服務部：負責責售后回訪，保保修修繕，工工程遺留問題題處理工作。物業(yè)管理部：負責責與業(yè)主委員員會相配合，共共同創(chuàng)建“整潔、文明明、安全、方方便”的優(yōu)秀物業(yè)業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職職能制的組織織形式，各級級領導對下級級部門和人員員不直接下達達命令,只是參謀作作用。這一組組織形式既能能及時指揮,,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職職能部門和專專業(yè)人員的工工作特長,但總經理要要注意協(xié)調和和聯(lián)系各職能能部門之間,,領導層要把把握管理系統(tǒng)統(tǒng)中的各種矛矛盾。對此組織機構進行行適應性分析析知：組建方方案符合《公公司法》和國國家有關規(guī)定定的要求，執(zhí)執(zhí)行機構具備備指揮能力和和組織協(xié)調能能力，組織機機構的層次和和運作方式能能滿足建設和和生產運營管管理的要求，項項目法人代表表及主要管理理人員的素質質能適應項目目建設和生產產運營管理的的要求，能承承擔項目籌資資建設、生產產運營、償還還債務等責任任。二．勞動定員部門管理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員合計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政管理其中：辦公室人事事部財務務部376376運營管理其中：保安部采購購部工程程部51020210271032銷售管理其中：營銷部售后服務部部物業(yè)管理部部21711361047合計327213090三．員工培訓1.公司管理層以以職員提供可可持續(xù)發(fā)展的的機會和空間間為己任。在在公司，職員員勤奮的工作作除可以獲得得薪金、享有有福利以外，更更可以得到公公司適時提供供的大量訓練練和發(fā)展機會會。2.在公司除獲得得正規(guī)培訓以以外，職員還還將自覺或不不自覺地得到到其他收獲：：職員將學到到怎樣善用時時間；職員將將學到如何發(fā)發(fā)揮團隊精神神；職員將學學會如何管理理、激勵、培培訓其他人；；職員將學到到更為有用的的專業(yè)技術知知識；職員的的經驗將是職職員邁向更高高職位的起點點；職員在公公司的經歷將將有助于職員員從事其他相相關工作。3.培訓為公司完完成經營目標標、提高績效效、實現(xiàn)事業(yè)業(yè)發(fā)展提供人人力資源的保保證。培訓是是職員勝任職職責、提升自自我、開發(fā)潛潛力、拓展職職業(yè)的途徑。4.培訓的形式式主要包括：：脫產培訓、在在職培訓、自自我啟發(fā)。脫脫產培訓是就就管理中共性性的、有必要要讓職員理解解和掌握的東東西（如工作作必須的技能能、知識、公公司理念等），對對職員進行的的集中脫產培培訓、研修。這這種培訓由專專任講師授課課或主持。在在職培訓是指指在日常工作作中對職員的的培養(yǎng)訓練。即即通過制定工工作計劃、分分配調整工作作、聽取匯報報和意見、評評價考核業(yè)績績、推進工作作改善、幫助助解決問題等等途徑對職員員進行的指導導。自我啟發(fā)發(fā)是指職員自自己加強學習習，提高修養(yǎng)養(yǎng)，不斷開發(fā)發(fā)和提高自身身能力。為此此職員必須要要善用所有的的學習資源，以以獲得進步和和發(fā)展，其中中“挑戰(zhàn)性的工工作角色”是最重要的的培訓過程。5.培訓種類主主要有以下四四種：①公司內部課課程：作為公公司職員，為為進一步了解解公司，適應應崗位職責要要求，職員可可申請或被指指定參加公司司內部舉辦的的各種培訓課課程，課程類類別主要有：：公司理念推推廣、自我開開發(fā)、管理研研修、專業(yè)技技能訓練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經驗，以利于在集團范圍內交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院?；驅I(yè)培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產進修和業(yè)余進修，其中脫產進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調配、選拔以及任免的參考依據。④外出考察：為拓展視野、豐富學習經驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟韧獾膬?yōu)秀企業(yè)或機構。6.培訓積分制制度。職員參參加各種培訓訓并獲得結業(yè)業(yè)后，可以向向人力資源部部門申報積分分，積分將是是職員在公司司參加培訓的的最全面記錄錄。年度累計計積分的多少少是職員晉級級或晉升的參參考標準之一一。不同類別別的職員積分分要求有所不不同。7.培訓信息公布布和查詢．人人力資源部門門將定期公布布培訓信息，主主要包括：年年度培訓服務務概覽、月度度培訓及研修修計劃、外部部培訓信息、周周培訓信息。職職員可以登錄錄到公司主頁上查查詢或咨詢所所在單位的人人事專職人員員。九、項目實施進度度為了爭取時間，縮縮短工期，保保質保量完成成工程，本項項目決定采取取平行施工方方式。本項目工程計劃自自2003年7月開工，至2005年6月竣工，總總工期2年。為了節(jié)節(jié)約投資，決決定分區(qū)分階階段開發(fā)。據據市場分析，預預計每期推出出商品房有50%可采用分期期付款的形式式預售，按市市場吸納能力力及公司開發(fā)發(fā)能力、資金金籌措的可能能性，本項目目工程開發(fā)建設設進度計劃安安排，如下表所示示2003.4—22005.6項目實施進度度計劃表時間任務2003年4月至至12月2004年1月至至12月2005年1月至至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．根據擬訂項目目的開發(fā)方案案，確定各開開發(fā)項目的工工程數量本建設項目總占地地面積約10萬平方米，總總建筑面積接接近13萬平方米（其其中公建面積積約1.3萬平方米），總總戶數996戶，地下停停車場0.7萬平方米，綠綠化面積近4.5萬平方米，容容積率1.3。小區(qū)內部部規(guī)劃“一中心四組組團”，中心區(qū)天天然山石人工工瀑布，周邊邊四個組團各各成體系、各各具特色。小小區(qū)內有托兒兒所、小商場場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)發(fā)成本（包括括安置費和土土地批租費）為為：（1）拆遷安置費：項目目用地范圍內內建筑物的拆拆遷安置費主主要分為：a.居民安置費費：200戶居民每戶13萬元計算共共計2600萬人民幣。b.房屋拆除費費：以每平方方米200元計算，共共拆除房屋面面積2800平方米共計56萬人民幣。c.其他費用：：主要指拆遷遷安置管理費費，按上述各各項之和2%計算，共計65.36萬人民民幣。（2）土地批租費：主要要包括土地出出讓金、回源源費和市政工工程配套費，共共計400萬人民幣。項目的供水、雨，污污水排放、供供熱、供電、供供氣以及電信信方面的配置置情況如下：：供水：在鼓風小區(qū)區(qū)東側有現(xiàn)狀狀DN10000mm上水管線線，本項目上上水可從上述述干線引入。雨，污水排放：武武黃路大街現(xiàn)現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管管線和DN1800毫米的污水管管線，可以就就進排入供熱：擬從武黃路路新敷設的供供熱干線接入入。供電：擬采用雙路路供電，一路路從鼓風機廠廠開閉站引一一條10千伏電纜，接接入小區(qū)內配配電室；另一一路可由東鑫鑫飯店配電室室引入?？紤]慮留有余地，變變壓器容量為為8000千伏安。供氣：已由魯磨路路引入了天然然氣高壓線，已已建成了天然然氣高中壓調調壓站。通過過天然氣中壓壓管向區(qū)內送送氣。本項目目住宅區(qū)前后后的道路、綠綠化以及所需需的各種市政政條件及基礎礎設施配套，均均由武漢宏達達房地產開發(fā)發(fā)公司統(tǒng)一開開發(fā)，各種設設施接口均至至本項目紅線線內。目前，本本項目建設場場地以達到“三通一平”，其他配套套設施將與住住宅建設同步步進行。電信：本項目預計計需裝機容量量為820門的程控交交換機，擬由由洪山區(qū)電話話局從831開設下屬分分局解決。路網布置：道路為為小區(qū)主干道道和組團內部部道路兩極。主主干道把小區(qū)區(qū)中心、四個個組團和幼托托串在一起，形形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內綠化及景點點建設：計劃劃小區(qū)綠化覆覆蓋率45%。區(qū)內修建建一個面積約約1000平米的小廣廣廠，建兩個個小涼亭，此此外，小區(qū)道道路兩旁還要要種植樹木，安安裝路燈。由此可得項目的主主要經濟指標標如下：項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積積平方米130平均每戶居住人數數人3.2容積率1.3綠化率%45主要經濟指標二．根據概算定額額指標，確定定單位工程造造價根據開發(fā)項目的工工程量可得：：總投資估算匯總表表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建筑工程費5361.703安裝工程費2056.484其他投資費2070.865項目管理費124.206不可遇見費186.317建設期利息946.568總投資14828.677開發(fā)項目固定資產產投資估算表表序號項目費用名稱金額（萬元元）1土地開發(fā)費4082.562建設工程費7418.18建筑工程費5361.70安裝工程費2056.483其他投資費2070.864項目管理費124.205不可預見費186.316建設期利息946.567項目投資總額14828.677十一、融資方案***花園的建設設項目中資金金問題是該項項目能否運行行成功的重要要問題。從工工程項目招標標開始，本公公司的財務狀狀況的好壞就就是能否通過過資格預審的的關鍵因素。只只有獲得籌集集到足夠的資資金，本公司司才能通過資資格預審獲得得大型土木工工程項目的招招標資格，特特別是對于一一些延期付款款工程，帶資資建設承包的的交鑰匙工程程等顯得由為為重要。工程程項目中的使使用資金，包包括固定資金金和流動資金金。固定資金金用于購置施施工機械設備備等固定資產產，流動資金金主要用于購購買工程所需需要的材料設設備、支付勞勞務工資和其其他費用等。隨隨著建設項目目的不斷進行行，資金不斷斷增值，用貨貨幣形式反映映出已耗費的的生產資料價價值和勞動者者所創(chuàng)造的收收益價值。因因此，如何籌籌措和管理資資金，是一個個重要的問題題。一．資金的渠道與與方式簽訂了工程承包合合同后，就應應該全力以赴赴地為該工程程籌措資金，以以免造成資金金拮據，周轉轉困難使工程程開工不足，工工程進度上不不去而影響信信譽和經濟效效益。因此要要注意從以下下幾個方面去去籌措資金：：1.籌措和利用用自有資金33000萬元元，為實施工工程項目，滿滿足開工前的的資金周轉，本本公司可根據據收入資金的的回報率適時時投入一部分分自有資金。主主要包括現(xiàn)金金和流動資產產，以及可以以在近期收回回的各種的應應收款項等，如如應收的銀行行的票據、已已完合同的應應收工程款等等。2．用銀行貸款50002.611萬元：貸款款是實施工程程項目的重要要資金來源，是是承包商利用用信貸資金經經營，借錢賺賺錢的一種方方法。本公司司可以向銀行行證明幾個方方面：本公司司的實有資本本額度充足，并并向銀行提供供本公司資產產負債表和近近期的損益表表，本公司承承包工程時的的資金信譽良良好，另外，還還可以向銀行行提供該建設設項目風險分分析，以及本本公司的工程程經驗豐富、實實際工作能力力強及誠實信信用等。經以以上幾個方面面調查了解后后，本公司有有信心讓銀行行認為貸款后后本公司有能能力還款。本本公司將采取取抵押貸款，以以工程設備作作抵押。從工工程所在地銀銀行獲得較多多的當地貨幣幣貸款。抵押押款和借款的的比例稱為抵抵押存款限額額。影響抵押押貸款利率的的因素是預期期的真實利率率、通貨膨脹脹和貸款風險險3.房屋預售：：房屋預售歷歷來是房地產產開發(fā)過程中中籌集資金的的重要方法，房房地產在銷售售過程中有兩兩種銷售方法法，一種是現(xiàn)現(xiàn)售，指房屋屋在建成后在在售出；另外外一種是預售售，俗稱“賣樓花”，指房屋在在還未建成的的時候就提前前將房屋售出出以達到盡快快回收資金的的目的，另外外也可彌補在在開發(fā)過程中中的資金不足足，由于****花園處在在大學集中地地區(qū)，估計將將會有許多大大學教師來購購房，由于大大學教師條件件相對較好，預預計銷售情況況會較好。因因此可充分利利用房屋預售售來籌集必要要的資金。預預計房屋預售售金可達5879..50萬元。二．編制資金流動動計劃，確定定資金的需求求額序號項目建設期2003200420052006小計1投資1.1分年計劃35%35%30%100%1.2建設投資4858.744858.744164.6313882.1111.3建設期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計14828.6772資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50三．資金的任用和和管理隨著施工準備、施施工生產、竣竣工驗收。缺缺陷責任期這這一變化，資資金也在隨著著運動并產生生變化。結合合資金在工程程過程中的變變化，應注意意以下問題：：1.資金本問題：主要要包括以下幾幾個方面a．由于資金的時間間價值形成的的利息。b．注意風險險的影響，如如投資風險、破破產的風險、工工程風險等。c．當發(fā)生通通貨膨脹和匯匯率浮動時，貨貨幣貶值，資資金所有者會會把通貨膨脹脹率考慮進去去，以保持貨貨幣資金的實實際價值。d．銀行借款款的成本率。風險因素和風險程程度分析表序號風險因素名稱風險程度災難性嚴重性較大一般1市場風險▲2資源▲3技術▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉資金金問題：具體體優(yōu)化方法如如下：a.分期分年度辦理銀銀行保函和保保險費。b.將工程初期準備費費用單列項目目一增加初期期收入，可以以緩和資金矛矛盾。c.根據工程進度，有有選擇地租賃賃施工用機械械設備。d.材料設備付款方面面，通過與供供貨商談判交交涉，可以想想法減少材料料及工程設備備的物化資金金占用或縮短短占用資金。e.向分包商轉移資金金壓力。3.及時回收資金，減減緩墊資周轉轉壓力，提高高資金效益。十二、財務評價一．設項目法人項項目財務評價價1.銷售收入、銷售稅稅金及附加估估算表（見附附表6）2.損益和利潤分配表表（新設項目目法人項目）（見見附表7）3.財務指標1）財務凈現(xiàn)值（FFNPV）與財務內內部收益率（FIRR）根據項目現(xiàn)金流量量表，可計算算出財務凈現(xiàn)現(xiàn)值和財務內內部收益率財務凈現(xiàn)值（FNNPV）=57011.73萬元財務內部收益率((FIRR))=27.550%經過表中計算可知知，項目財務務凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項目除除達到基準的的收益率外，還還能后的超過過收益，具有有財務上，經經濟上的可行行性，項目財財務內部收益益率（FIRR）>8%且水平較高，表明明項目具有盈盈利能力，故故可行。2）項目投資利潤率率投資利稅率投資回收期借款償還期期項目總投資額為114828..67萬元，總總銷售收入為為231855.92萬元元，總銷售利利潤額為71109.722萬元（見損益益和利潤分配配表）投資利潤率＝平均均利潤總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤率＝平均均利潤總額/銷售收入×1100％＝30.66％投資回收期＝4..27年（根據現(xiàn)金金流量表）3）流動資金流動資金估算表（見見附表5）二．敏感性分析編制敏感性分析表表（見附表13）、繪制敏感感性分析圖（見見附圖5）三．財務評價結論論本房地產投資開發(fā)發(fā)方案在財務務方面是完全全可行的。十三、社會評價一．項目對社會影影響分析隨著國民經濟的發(fā)發(fā)展，房地產產市場已成為為國民經濟的的重要組成部部分，尤其是是住宅房地產產的開發(fā)已成成為房地產開開發(fā)市場的核核心，它對拉拉動我國國民民經濟的增長長起到了至關關重要的作用用隨著人民生生活水平的提提高，人們對對住房的需求求不僅僅滿足足于有一個基基本的居住條條件，人們現(xiàn)現(xiàn)在更加重視視居住的質量量，居住的環(huán)環(huán)境（包括室室內環(huán)境和室室內環(huán)境），本本小區(qū)的建房房目標就是要要建造適合人人們居住生活活的良好的環(huán)環(huán)境。本小區(qū)區(qū)的建設不但但可以為大量量武漢居民提提供高質量的的住房，解決決人們對優(yōu)質質住房的需求求，還給該地地區(qū)的人文、自自然環(huán)境帶來來了巨大的改改善：本小區(qū)區(qū)的將綠化面面積達到45%，由于本小小區(qū)地處各大大高校附近將將會吸引大批批高校教師前前來居住。除此以外，由于該該項目的建設設，將會帶來來大量的就業(yè)業(yè)機會。小區(qū)區(qū)的建設過程程將會給包括括設計院、施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位等提提供許多機會會。小區(qū)建好好以后，要想想維護小區(qū)良良好的室外環(huán)環(huán)境，必須大大量人員進行行維護，這就就給許多物業(yè)業(yè)公司提供了了機會。可見見，本項目的的建設將會給給社會提供大大量的就業(yè)機機會。二．項目對所在地地的互適性分分析該項目開發(fā)完畢后后，所在地人人流，車流將將有很大的增增量，對交通通和市場將有有更高的要求求。但考慮到到該地區(qū)地處處大學城附近近，周圍的交交通條件較好好。建成后交交通和市場環(huán)環(huán)境應大體滿滿足需求。對對于居民子女女的上學問題題也是人們比比較關心的問問題。該地區(qū)區(qū)的教學環(huán)境境還是相當不不錯，在小區(qū)區(qū)附近有關山山中學，華中中理工附屬中中學，華中科科技大學等。居居民子女在這這兒能享受很很好的學習環(huán)環(huán)境。三．社會評價結論論總的說來，該項目目的建設對社社會各個領域域的發(fā)展都有有拉動作用。對對社會的發(fā)展展是有積極的的作用。項目建設對社會的的影響及相關關措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響響項目市場價格與工工薪階層居民民收入平衡，但但對低收