第二章房地產(chǎn)估價概述

第二章房地產(chǎn)估價概述第一節(jié)我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)第二節(jié)房地產(chǎn)估價的基本問題第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析2012.21第二章導(dǎo)論第一節(jié)我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、土地所有權(quán)二、房屋所有權(quán)三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)四、房地產(chǎn)抵押權(quán)2012.22第二章導(dǎo)論一、土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是土地所有者對自己所有的土地享有完全的占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利。土地所有權(quán)是土地產(chǎn)權(quán)制度在法律上的體現(xiàn)。我國“實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”，習(xí)慣稱國有(所有)土地和集體(所有)土地。1.國有土地2.集體所有土地2012.23第二章導(dǎo)論1.國有土地含義及特點(diǎn)：國有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這不僅表現(xiàn)為土地所有權(quán)的本質(zhì)：絕對性、排他性和永久性；而且體現(xiàn)于其無限制性，即國有土地為國家最高法律所確認(rèn)和保護(hù)，擁有對國有土地的最終處分權(quán)。與此相對，即使是最完整的土地私有制國家，其私有土地所有權(quán)也因公共利益的需要而受到法律的限制。2012.24第二章導(dǎo)論我國國有土地主要包括三個部分：①城市市區(qū)的土地；②國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地等；③農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征用、征購、收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外)。組成：2012.25第二章導(dǎo)論國家土地所有權(quán)的惟一主體是中華人民共和國，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。國家實行土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，“國有土地實行有償、有限期使用制度”，通過有償出讓的土地使用權(quán)可以依法進(jìn)入土地(房地產(chǎn))市場，但行政劃撥的國有土地使用權(quán)除外。使用：2012.26第二章導(dǎo)論含義：集體土地所有權(quán)是我國土地公有制的另一表現(xiàn)形式?！稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?.集體所有土地2012.27第二章導(dǎo)論集體所有土地同樣具有對其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其權(quán)利的完全性和充分性在一定條件下受到一定的“限制”，“國家因公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。(1)國有土地與集體所有土地存在讓渡，但只能是單向的。(2)集體所有土地的最終處分權(quán)屬于國家。(3)集體所有土地在被征用時其經(jīng)濟(jì)利益得不到應(yīng)有的滿足。限制性：2012.28第二章導(dǎo)論

二、房屋所有權(quán)含義：房屋所有權(quán)是房屋所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其所有的房產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干擾的權(quán)利。2012.29第二章導(dǎo)論我國房屋所有權(quán)所有形式：1．國家所有房屋2．集體所有房屋3．公民個人所有的房屋4．中外合資房產(chǎn)所有權(quán)和外產(chǎn)所有權(quán)2012.210第二章導(dǎo)論這是我國社會主義全民所有制在法律上的體現(xiàn)，是國家財產(chǎn)所有權(quán)的重要組成部分。國有房產(chǎn)是我國城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的重要組成部分，主要包括：①國家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門直接管理的公房；②國家授權(quán)給機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位自行管理的公房；③宗教類用房。1．國家所有房屋2012.211第二章導(dǎo)論

這是我國勞動群眾集體所有制在法律上的體現(xiàn)，是我國社會主義房屋公有制的另一表現(xiàn)形式。集體房屋所有權(quán)的主體可以是具有法人資格的各種集體組織。集體房屋所有權(quán)所涉及的房屋主要是城鎮(zhèn)集體組織的工業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、文化教育等建筑物及其設(shè)施。2．集體所有房屋2012.212第二章導(dǎo)論這是國家保護(hù)公民合法財產(chǎn)在法律上的體現(xiàn)。城鎮(zhèn)個人所有的房屋大部分是住宅。近年來，隨著多種經(jīng)濟(jì)成分的形成，個體、私營和股份制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)個人非住宅房屋的比例在逐步提高。公民個人房屋所有權(quán)的取得主要通過以下途徑：興建、購置、繼承、接受贈與以及其他根據(jù)法律規(guī)定所取得的。3．公民個人所有的房屋2012.213第二章導(dǎo)論如外國政府、社團(tuán)，國外及港澳臺企業(yè)、私人等在我國境內(nèi)所有的房產(chǎn)，我國企業(yè)與經(jīng)濟(jì)組織和外國政府、國外與港澳臺企業(yè)或個人合資建造、購買的房產(chǎn)。4．中外合資房產(chǎn)所有權(quán)和外產(chǎn)所有權(quán)2012.214第二章導(dǎo)論

三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)

1．國有土地使用權(quán)的種類土地使用權(quán)存在行政劃撥和有償使用兩類。有償使用包括：作價入股、土地租賃、有償出讓等形式。行政劃撥：除上述土地使用權(quán)的有償使用外，還存在行政劃撥的情況。行政劃撥的土地使用權(quán)主要有：①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2012.215第二章導(dǎo)論2．出讓土地使用權(quán)的收益出讓土地使用權(quán)的收益歸國家所有。

其占有權(quán)、使用權(quán)受出讓年期的限制；收益權(quán)除受土地出讓年期的限制外，其土地增值收益之部分，即由土地所有權(quán)及土地周圍環(huán)境改善而引起的土地增值收益部分，應(yīng)當(dāng)歸土地所有者所有；處分權(quán)則需在合法的前提下才能行使。2012.216第二章導(dǎo)論四、房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押含義：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時，房屋所有權(quán)與該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)需同時抵押。當(dāng)債務(wù)人不能履行擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)依法從抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款中優(yōu)先受償(扣除必要的變現(xiàn)費(fèi)用，如律師費(fèi)、估價費(fèi)、拍賣費(fèi)等)。

2012.217第二章導(dǎo)論以有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，此時為單純的土地使用權(quán)抵押，這在房地產(chǎn)開發(fā)中是經(jīng)常的。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往將已合法取得的土地使用權(quán)(價值量一般較大)設(shè)定抵押權(quán)，進(jìn)行抵押，以作為向金融機(jī)構(gòu)融資的擔(dān)保資信，獲取房地產(chǎn)開發(fā)所需的大量資金。從理論上而言，開發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)中獲得的融資在整個投資量中的比例越大，開發(fā)商的獲利也越大。

2012.218第二章導(dǎo)論以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)一般不可以設(shè)定抵押權(quán)，但在必要的情況下，也可設(shè)定抵押權(quán)。此時，劃撥土地使用權(quán)之抵押權(quán)的處置有兩種方式：①在設(shè)定抵押權(quán)前將劃撥使用土地通過出讓轉(zhuǎn)化為有償使用土地，此時相當(dāng)于以出讓方式獲得有償土地使用權(quán)的抵押情況；②不改變行政劃撥土地使用方式直接進(jìn)行抵押。但當(dāng)?shù)盅菏?，債?wù)人不能履行債務(wù)擔(dān)保，抵押權(quán)人依法以抵押的土地進(jìn)行拍賣時，從拍賣所得的價款中應(yīng)最先扣除相當(dāng)于拍賣時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金，上繳國家，余后抵押權(quán)人方可享受優(yōu)先受償權(quán)利。2012.219第二章導(dǎo)論五、房地產(chǎn)租賃權(quán)房地產(chǎn)租賃是指房地產(chǎn)合法權(quán)益人作為出租人將其合法擁有的房地產(chǎn)出租給承租人使用(主要是房屋)，并由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)租賃權(quán)的設(shè)置實際上是房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)益的暫時讓渡，承租人具有暫時的占有、使用乃至收益的權(quán)利，但具有不損壞房屋本體之義務(wù)。出租人則從承租人中獲取一定的租金，以作為房地產(chǎn)暫時讓渡的補(bǔ)償。2012.220第二章導(dǎo)論第二節(jié)房地產(chǎn)估價的基本問題一、房地產(chǎn)估價的涵義二、房地產(chǎn)估價的內(nèi)容三、房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)四、房地產(chǎn)估價的基本要素五、房地產(chǎn)估價的必要性六、房地產(chǎn)估價的原則2012.221第二章導(dǎo)論一、房地產(chǎn)估價的涵義房地產(chǎn)估價，英文為realestateappraisal或realpropertyvaluation；日本和韓國稱不動產(chǎn)鑒定評價，簡稱不動產(chǎn)鑒定；香港常稱為物業(yè)估價。房地產(chǎn)估價是指由房地產(chǎn)專業(yè)估價人員依據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)資料，根據(jù)特定目的，遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，應(yīng)用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的價值、使用價值和最可能實現(xiàn)的合理價格作出真實、客觀、合理的推測與判斷的過程。2012.222第二章導(dǎo)論正確認(rèn)識什么是房地產(chǎn)估價，最核心的是把握以下幾點(diǎn)：1．房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。2．房地產(chǎn)估價不是對房地產(chǎn)價格的主觀確定，而是把房地產(chǎn)客觀實在的價格通過估價活動正確地反映出來。3．房地產(chǎn)估價，既是對房地產(chǎn)價格的評估，也是對房地產(chǎn)價值和使用價值的評估。4．房地產(chǎn)估價工作不是任何人都能從事的工作，它是一項專業(yè)性很強(qiáng)的工作，從事這項工作的人需要經(jīng)過專門的訓(xùn)練和考核，也需要具備專業(yè)化的知識和職業(yè)道德品質(zhì)。2012.223第二章導(dǎo)論二、房地產(chǎn)估價的內(nèi)容

(一)土地價格估價

(二)建筑物價格估價（三）房地產(chǎn)估價（四）期貨房地產(chǎn)的估價（五）滅失的房地產(chǎn)的估價2012.224第二章導(dǎo)論三、房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)即時性市場性預(yù)測性公正性咨詢性專業(yè)性2012.225第二章導(dǎo)論四、房地產(chǎn)估價的基本要素估價的對象估價的目的估價的主體估價標(biāo)準(zhǔn)估價程序估價方法2012.226第二章導(dǎo)論五、房地產(chǎn)估價的主要依據(jù)供需原則變動原則替代原則最有效使用原則2012.227第二章導(dǎo)論六、房地產(chǎn)估價的必要性理論上的必要性現(xiàn)實中的必要性房地產(chǎn)交易的需要房地產(chǎn)抵押的需要房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)征用和拆遷補(bǔ)償?shù)男枰康禺a(chǎn)糾紛解決的需要房地產(chǎn)管理的需要企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、兼并買賣、破產(chǎn)清算的需要2012.228第二章導(dǎo)論七、房地產(chǎn)估價的原則合法原則最高最佳使用原則替代原則估價時點(diǎn)原則公平原則綜合性原則2012.229第二章導(dǎo)論第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析一、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)二、房地產(chǎn)市場調(diào)查房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法2012.230第二章導(dǎo)論一、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)房地產(chǎn)市場是產(chǎn)權(quán)交易市場房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場房地產(chǎn)市場具有周期性2012.231第二章導(dǎo)論房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查房地產(chǎn)價格調(diào)查對項目周邊居民消費(fèi)傾向的調(diào)查2012.232第二章導(dǎo)論房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序調(diào)查準(zhǔn)備。確定調(diào)查的問題及地域范圍，制定調(diào)查計劃與方法。正式調(diào)查。收集資料。結(jié)果處理。將收集的資料進(jìn)行分類、統(tǒng)計、分析。2012.233第二章導(dǎo)論房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法直接調(diào)查法。直接與調(diào)查對象接觸、交流。間接調(diào)查法。通過報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)收集有關(guān)房地產(chǎn)資料，然后進(jìn)行分析，去偽存真。直接征詢。問卷調(diào)查?，F(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查。調(diào)查者偽裝成買樓者，獲取交易資料。2012.234第二章導(dǎo)論(2)集體所有土地的最終處分權(quán)屬于國家如國家因鐵路、公路等大型交通設(shè)施或其他基礎(chǔ)設(shè)施如環(huán)境保護(hù)等建設(shè)的需要而需征用集體所有土地的，集體土地所有單位應(yīng)服從國家建設(shè)和發(fā)展的需要，同意征用，具有明顯的強(qiáng)制性；集體土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但可以承包，既可以承包給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以承包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人；集體所有土地只有經(jīng)征用轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓、轉(zhuǎn)讓，進(jìn)入土地(房地產(chǎn))市場。2012.235第二章導(dǎo)論(3)集體所有土地在被征用時其經(jīng)濟(jì)利益得不到應(yīng)有的滿足

盡管對集體所有土地的征用有一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但僅僅是補(bǔ)償，并非是對等的經(jīng)濟(jì)交換關(guān)系，也不考慮實際的市場情況及其發(fā)展趨勢。然而，土地的價格主要地是由土地未來能給所有者或使用者可能帶來的經(jīng)濟(jì)收益所決定的，而不是過去的收益水平。過去的收益水平僅是一種參考。2012.236第二章導(dǎo)論房地產(chǎn)估價表現(xiàn)為一種主觀的活動，但要剔除主觀因素的干擾，客觀的評估。為此，許多國家規(guī)定：估價人員與被估價房地產(chǎn)有利害關(guān)系時要采取回避的辦法；估價收費(fèi)不能與估價額完全掛鉤；規(guī)定了估價規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)。2012.237第二章導(dǎo)論即時性房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性，同一宗房地產(chǎn)在不同的時點(diǎn)上就會有不同的價格；對過去已經(jīng)消失的房地產(chǎn)和未來尚未建立的房地產(chǎn)的估價均必須將其模擬為某一時刻存在。2012.238第二章導(dǎo)論市場性

房地產(chǎn)估價以實際市場為基礎(chǔ)，在模擬市場條件下，對房地產(chǎn)現(xiàn)實狀況進(jìn)行評估。而不論該房地產(chǎn)是否需要進(jìn)入市場交易。估價結(jié)果的有效性，需要按市場標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗。2012.239第二章導(dǎo)論預(yù)測性

是指房地產(chǎn)的估價工作是用預(yù)測房地產(chǎn)在未來時空的潛能說明現(xiàn)實的。即通過預(yù)見未來而判定現(xiàn)實的價格。表現(xiàn)在：通過預(yù)測未來的收益借以評估現(xiàn)在的價格；通過預(yù)期未來的房地產(chǎn)的使用狀況借以評估現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格；通過預(yù)期房地產(chǎn)的使用年限來評估出現(xiàn)在的價格。2012.240第二章導(dǎo)論公正性

是指房地產(chǎn)估價行為對于估價當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于房地產(chǎn)估價本身的需要，而不是服務(wù)于估價當(dāng)事人中任何一方的需要。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)估價是按公正的估價標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程進(jìn)行的。估價主體應(yīng)該是與估價對象房地產(chǎn)及評估當(dāng)事人沒有利害關(guān)系的第三者。2012.241第二章導(dǎo)論咨詢性指房地產(chǎn)估價結(jié)論只是一種有關(guān)待估房地產(chǎn)價值的專業(yè)化意見，這種意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。評估結(jié)論為房地產(chǎn)買賣提供參考，成交價不一定就是評估價；房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以為房地產(chǎn)交易提供專業(yè)服務(wù)，也可以為房地產(chǎn)投資、經(jīng)營、開發(fā)提供咨詢服務(wù)。2012.242第二章導(dǎo)論專業(yè)性房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)擁有專業(yè)人員，專業(yè)人員具備專業(yè)知識、專業(yè)資格、專業(yè)職稱。為社會提供“房地產(chǎn)估價”這一專業(yè)服務(wù)。2012.243第二章導(dǎo)論估價目的

指為何種需要而評估房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)估價目的的類型有：房地產(chǎn)交易；房地產(chǎn)課稅、保險；房地產(chǎn)管理；處理房地產(chǎn)糾紛；房地產(chǎn)經(jīng)營。2012.244第二章導(dǎo)論估價標(biāo)準(zhǔn)指估價中應(yīng)遵循的公允的價格標(biāo)準(zhǔn)，這一價格標(biāo)準(zhǔn)是公開的市場價值，即在公開市場條件下房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的價格。房地產(chǎn)評估價格是客觀價格，又稱公平價格，而不是委托人或估價人員所希望或認(rèn)定的價格。2012.245第二章導(dǎo)論理論上的必要性房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，難以形成公眾容易識別的適當(dāng)價格；對房地產(chǎn)價格評估需要專門的知識和經(jīng)驗，非專業(yè)人員難以做到；有助于建立合理的房地產(chǎn)交易秩序，保障房地產(chǎn)交易的公平