并行工程在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用

并行工程在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用嚴斌（揚州大學水利與建筑工程學院工管系，江蘇揚州225009）〔摘要） 并行工程的基本思想是:盡可能以并行工作的方式代替順序工作方式以優(yōu)化工作程序,縮短整個任務的完成時間。本文針對并行工程對房地產(chǎn)開發(fā)項目的意義進行了分析和思考，提出了并行工程給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來的巨大的經(jīng)濟效益?！碴P鍵詞） 并行工程房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益并行工程（concurrentengineering簡稱CE）是一種新的過程控制管理的哲理。它將不同的專業(yè)人員組成小組，協(xié)同工作，將原來的串行過程盡可能的并行進行，以保證在過程的各個階段盡量消除各種不必要的返工，使項目開發(fā)一次成功，從而進一步縮短項目開發(fā)時間，降低開發(fā)成本。并行工程技術的采用使得產(chǎn)品開發(fā)人員、工程技術人員、生產(chǎn)管理人員以及市場營銷人員等所有相關人員在產(chǎn)品設計的同時就通盤考慮產(chǎn)品的整個生命周期中的所有因素。1986年,美國國防開發(fā)研究所（IDA）以武器生產(chǎn)為背景，對傳統(tǒng)的生產(chǎn)模式進行了分析，提出了并行工程的概念:“并行工程是集成的、并行的設計產(chǎn)品及其相關過程（包括制造過程和支持過程）的一種系統(tǒng)工作模式。這種工作模式力圖使開發(fā)者們從一開始就考慮產(chǎn)品整個生命周期中從概念形成到產(chǎn)品報廢的所有因翥包括質量、成本、進度計劃和用戶要求?！逼浠靖拍钊缦聢D所示：并行工程基本概念示意圖房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期一般分為四個階段:項目的前期策劃和確立階段;項目的設計和計劃階段;項目的實施階段;項目的使用階段。對項目投資者來說,最重要的是收回投資和獲得預期的投資收益。并行工程在房地產(chǎn)項目中的應用會給工程項目帶來巨大的經(jīng)濟效益。1.并行工程能大大縮短項目開發(fā)和準備時間,使各階段的工作部分重合,能有效地縮短產(chǎn)品上市時間。（如下圖所示）過程的并行扣」丁 討程的申行執(zhí)行假設房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個周期的執(zhí)行時間分別以t1,t2,t3,t4來表示，四個周期的執(zhí)行間隔時間（步距）分別以k1,k2,k3來表示，則在相同情況下，分別采用串行和并行完成同一項目所需的時間為:Ts=t1+t2+t3+t4Tc=k1+k2+k3+t4Tc<Ts從上式可以看出由于并行技術的應用，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期明顯縮短。另外，在對各階段重合的程度可以用并行度P來描述，其計算公式是：P=1-Tc<Ts在一般情況下，過程的并行度P介于0?1之間,并且,P越大，并行度越高。房地產(chǎn)開發(fā)項目具備較強的時間效應，一個開發(fā)項目的前期、設計和實施時間的縮短能有效的降低市場變動風險和融資風險。項目的建造期相對比較容易確定，但項目開工前的時間長短一般難以預測，比如:拆遷、安置、補償和土地前期開發(fā)等。項目前期的時間拖得太長會增加融資成本從而加大了投資者的風險。另外，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境條件的變化對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生很大的影響。地區(qū)市場條件隨時間的變化呈現(xiàn)越來越難的預測情景，危險性顯而易見。并行工程能降低項目總成本。主要表現(xiàn)在:它將項目中可能產(chǎn)生的失誤主要限制在設計階段因設計問題而在項目后期再進行重大改動的情況將大大減少;并行工程利用計算機的仿真技術，以較低的成本增強了產(chǎn)品的宣傳力度;產(chǎn)品設計時就考慮了土地征用、拆遷、安置、補償、設計、建造、廣告、物業(yè)、銷售等成本形成環(huán)節(jié)產(chǎn)品壽命周期成本將會降低。并行工程能有效提高質量。它將質量問題消滅在產(chǎn)品設計階段，使所設計的產(chǎn)品便于制造、使用、維護。工程質量是項目獲得利潤的基本條件，在房地產(chǎn)投資項目中，對投資地點的選擇和投資機會的把握是一個非常重要的問題，正確的作出選擇往往會給投資商帶來相當可觀的利潤。同時，必須重視提高建筑產(chǎn)品的質量，一個質量低劣的建筑產(chǎn)品會因其使用過程中出現(xiàn)的各種問題影響開發(fā)項目的后期銷售和企業(yè)的信譽。保證功能的實用性。在項目開發(fā)過程中有市場營銷人員參與，甚至還發(fā)展到請未來的潛在客戶參與。這樣的設計方式能反映客戶的要求，保證去除冗余功能，提高產(chǎn)品的可靠性和實用性。目前我國的建筑的市場中出現(xiàn)個性化的建筑產(chǎn)品正是這種方式的體現(xiàn)，建筑產(chǎn)品的消費方式已經(jīng)由傳統(tǒng)的開發(fā)商建造、銷售及消費者的被動接受的購買，變成了消費者主動要求參與產(chǎn)品的設計過程雖然，目前消費者參與項目開發(fā)過程的程度還很低，但已明確的提示了房地產(chǎn)開發(fā)商們產(chǎn)品的開發(fā)必須首先要滿足顧客的需求，要了解顧客的需求，掌握顧客的消費心理,最有效的是邀請顧客參與產(chǎn)品的開發(fā)過程。顧客在效用獲得滿足時才可能愿意支付開發(fā)商確定的遠遠超過其成本的價格，所以，保證了功能的實用性最終給開發(fā)商帶來了高額的利潤。增強市場競爭力。并行工程可以較快地推出適銷對路的產(chǎn)品，最終有效地增強企業(yè)的競爭力。并行工程在房地產(chǎn)項目中的應用，使得生產(chǎn)、銷售等人員甚至客戶的同時參與提高了產(chǎn)品的適銷性，在產(chǎn)品得以順利銷售的過程中會產(chǎn)生許多的正面影響，資金的有效回收利用、高額的利潤、企業(yè)信譽的提高、能滿足需求的銷售產(chǎn)品的間接宣傳等均會促進企業(yè)的迅速發(fā)展，增強了市場競爭力。產(chǎn)品的存儲時間短，建造和銷售同時進行,降低投資風險。對房地產(chǎn)開發(fā)項目的通盤考慮能有效的縮短項目建造和銷售的時間，減小了產(chǎn)品滯銷的可能性，能降低項目開發(fā)的風險。另外，在項目建造過程中，開發(fā)商可以通過預租或預售部分或全部開發(fā)項目以降低融資成本使產(chǎn)品的租售期不至于拖得太長而增大開發(fā)商的風險。預租的預售能有效的降低投資風險。參考文獻1趙西萍.高級管理學教程及學習指導.高等教育出版社,1999,122錢多一.FPSO開發(fā)與并行工程.船舶,2001,053盧向