房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

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市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析

市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析一、龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析(一)在限購、限貸、一房一價(jià)、加息、保障房創(chuàng)辦等各項(xiàng)政策持續(xù)作用并不斷加強(qiáng)的背景下，龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出新特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度同比明顯加大;

商品房創(chuàng)辦用地供應(yīng)大幅增加，尤其以保障性住房用地供應(yīng)增加明顯;新建商品房供給規(guī)模同比大幅裁減;新建商品房成交面積大幅裁減，房價(jià)漲幅明顯;二手房交易規(guī)模明顯減少。

(二)對于房地產(chǎn)投資方面，龍崗區(qū)固定資產(chǎn)投資額達(dá)成570億元。龍崗區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資176．88億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的31．01%，上一年度為130．29億元，比上年同期增長35．8%，其中住宅開發(fā)投資增幅明顯加大。

住宅、辦公樓、商業(yè)性用房、其他投資額分別為:112．063億元、3．74億元、28．496億元、32．581億元。顯而易見，龍崗區(qū)住宅投資占較大比重。房地產(chǎn)的投資相對上一年度增長了三到四成。關(guān)于民心工程的保障性住宅創(chuàng)辦規(guī)模明顯大幅增加。此外，隨著政策的完善和政府的大力推進(jìn)，龍崗區(qū)一批城市更新工程快速舉行，推動了房地產(chǎn)開發(fā)投資同比的大幅增加。

(三)土地市場，隨著城市更新的快速推進(jìn)，城市更新項(xiàng)目土地出讓照舊是龍崗區(qū)商品房創(chuàng)辦用地供應(yīng)的主角。龍崗區(qū)有32宗商品房創(chuàng)辦用地出讓，用地面積87．7公頃，同比增加55．03%，可創(chuàng)辦建筑面積322．29萬平方米，同比增加58．41%。從出讓用途看，居住用地出讓最多，有24宗地，用地面積73．2公頃，占商品房創(chuàng)辦用地出讓面積的83．47%，建筑面積為259．65萬平方米。

(四)商品房工程創(chuàng)辦明顯提速。國家持續(xù)加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控力度，加大了對閑置土地的處理力度，龍崗區(qū)商品房規(guī)劃報(bào)建面積為231．72萬平方米，同比增長19．43%。此外，龍崗區(qū)加大了保障性住房的創(chuàng)辦力度，使新建規(guī)劃報(bào)建面積持續(xù)穩(wěn)步增加。

(五)龍崗區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模同比有大幅的減少。龍崗區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的新建住房面積137．58萬平方米，同比裁減30．6%，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為14，459套，同比裁減30．72%。龍崗區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房主要以住宅為主，占龍崗區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積的93．88%。從龍崗區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)商品房供給位置處境看，大片面的商品房銷售集中在龍崗區(qū)的中心城區(qū)地帶，占全區(qū)商品房預(yù)售的七成以上。從深圳市范圍看，龍崗區(qū)、寶安區(qū)是深圳市新增商品房供應(yīng)的最大的區(qū)域，龍崗區(qū)占深圳市批準(zhǔn)預(yù)售面積439．92萬平方米的31．27%，商品房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模僅次于寶安區(qū)，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各區(qū)。龍崗區(qū)新的房屋預(yù)售規(guī)模大幅下降，主要是由于進(jìn)一步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場低迷，市場需求逐步裁減。在市場需求裁減、政策不斷深化的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)商推盤的積極性普遍不高。另外，龍崗區(qū)近幾年公開出讓土地明顯裁減，而逐步啟動的城市更新工程大片面還處于創(chuàng)辦階段，可上市的新建商品房工程不多。造成大幅下降的主要理由是新建住房批準(zhǔn)預(yù)售的規(guī)模裁減。

(六)在房地產(chǎn)調(diào)控的政策下，龍崗區(qū)新建商品房成交面積同比大幅下降，房價(jià)漲幅回落，龍崗區(qū)二級市場實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)進(jìn)展的目標(biāo)。新建商品房成交面積115．14萬平方米，同比裁減25．74%，成交套數(shù)12，658套，同比裁減22．18%。

其中，新建商品住房成交面積106．22萬平方米，同比裁減25．69%，成交套數(shù)11，831套，同比裁減20．99%。監(jiān)管政策因素和貨幣政策因素對房地產(chǎn)的營業(yè)額有直接的影響。龍崗區(qū)新建商品房成交均價(jià)為每平方米15，017元，同比上漲4．26%，從深圳市新建商品房成交均價(jià)范圍來看，坪山區(qū)新建商品房成交均價(jià)以每平方米10，882元排在最低，龍崗區(qū)排倒數(shù)其次位，最高為南山區(qū)的建商品房成交均價(jià)每平方米35，624元。目前，在持續(xù)嚴(yán)肅的調(diào)控政策下，龍崗區(qū)房價(jià)還處于較低的水平，隨著深圳特區(qū)一體化創(chuàng)辦步伐加快，龍崗區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局的逐步完善，區(qū)域環(huán)境進(jìn)一步得到改善，越來越多的購房者將會到龍崗區(qū)安居置業(yè)。

二、龍崗區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展環(huán)境分析當(dāng)下形勢，首輪的產(chǎn)業(yè)升級和城市更新已經(jīng)按照預(yù)期目標(biāo)達(dá)成效果。在此過程中，龍崗區(qū)也逐步積累了一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力和產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的根基。隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，城市功能大幅提升，民生工程的大量開工創(chuàng)辦，都將為龍崗區(qū)的進(jìn)展添加活力。并且，城市交通、高鐵、地鐵網(wǎng)絡(luò)的建立和鏈接已經(jīng)根本完成，大運(yùn)會后的社會經(jīng)濟(jì)效益也正在逐步顯現(xiàn)，都將極大地提高龍崗區(qū)的進(jìn)展速度和社會地位。在嚴(yán)峻的政策環(huán)境和優(yōu)越的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境雙重影響下，龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場在調(diào)整中保持了平穩(wěn)健康進(jìn)展。

(一)“十二五”規(guī)劃綱要的實(shí)施為龍崗區(qū)未來的進(jìn)展奠定了根基。在龍崗區(qū)實(shí)施十二五綱要的時(shí)期內(nèi)，龍崗將以經(jīng)濟(jì)創(chuàng)辦為首要目標(biāo)，以加快城市化速度和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為推動力。

不遺余力地逐步實(shí)現(xiàn)龍崗區(qū)的低碳生活，創(chuàng)新技術(shù)，進(jìn)展尖端產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化城市功能等進(jìn)展的目標(biāo)。同時(shí)，要以新的理念和創(chuàng)新的思路來規(guī)劃好龍崗區(qū)的進(jìn)展格局，逐步拉近與其它先舉行政區(qū)的距離。積極優(yōu)化區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。龍崗區(qū)爭取在完成十二五規(guī)劃時(shí)，進(jìn)展成為城市副中心。

(二)世界大學(xué)生運(yùn)動會的告成舉辦，改善了龍崗區(qū)的城市形象和地位。龍崗區(qū)抓住舉辦世界大學(xué)生運(yùn)動會機(jī)遇，以極快的速度推動創(chuàng)辦城市根基設(shè)施，城市市容和生態(tài)環(huán)境的大優(yōu)化，提高市民素質(zhì)，城市功能提升顯著。在龍崗區(qū)舉行的大運(yùn)會，大大加快了城市化進(jìn)程。大運(yùn)會新城成為新的發(fā)展引擎，龍崗區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)城市副中心的戰(zhàn)略地位。

(三)龍崗區(qū)交通環(huán)境改善顯著。軌道交通線路的連接，龍崗區(qū)距離市中心更近的距離，使龍崗區(qū)和特區(qū)內(nèi)精細(xì)相連，形成了半小時(shí)通勤圈，經(jīng)濟(jì)圈。同時(shí)高速鐵路的擴(kuò)建和改造，活躍了龍崗區(qū)的創(chuàng)辦。龍崗區(qū)交通優(yōu)勢明顯，已經(jīng)大大地超越了深圳市的其它行政區(qū)。這不僅推動了龍崗區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也使在龍崗區(qū)內(nèi)各行各業(yè)的進(jìn)展得到快速提升。

(四)特區(qū)一體化不僅盤活了龍崗區(qū)閑置存量土地，優(yōu)化了生態(tài)環(huán)境，激發(fā)了區(qū)域地理優(yōu)勢，還大大地提高了其在整體進(jìn)展中的地位。特區(qū)一體化工程將促進(jìn)龍崗區(qū)在各個領(lǐng)域的進(jìn)展，以改善居住環(huán)境，提高該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會地位。

(五)龍崗區(qū)區(qū)域合作，有利于擴(kuò)大空間和產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。深圳市龍崗區(qū)，是珠三角東部沿海城市圈與香港地區(qū)合作的重要領(lǐng)域，是深圳、東莞、惠州接壤地區(qū)，是珠江三角洲城市圈和海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的深圳通道。區(qū)域合作，對于龍崗區(qū)分外有利，能提高和擴(kuò)大進(jìn)展空間，能發(fā)揮區(qū)域樞紐功能。

三、結(jié)語企業(yè)的進(jìn)展及其價(jià)值的表達(dá)都脫不開企業(yè)所設(shè)立在的區(qū)域環(huán)境，區(qū)域環(huán)境抉擇著企業(yè)的生存和進(jìn)展。目前，龍崗區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r相比較較落后，限制了房地產(chǎn)的進(jìn)展，但在特區(qū)一體化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)的大環(huán)境下，未來龍崗區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展空間分外具有潛力。一方面，龍崗區(qū)的城市更新工程已經(jīng)成為商品房創(chuàng)辦用地的主要來源，城市更新不僅改善了片區(qū)的居住環(huán)境，還增加住房供應(yīng)規(guī)模，也是龍崗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力之一，這也是龍崗區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)求進(jìn)展的一個重要價(jià)值獲得渠道。另一方面，