武漢超高層建筑建安成本經(jīng)濟(jì)技術(shù)專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告

超高層住宅建安成本經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告目錄第一章武漢當(dāng)?shù)爻邔泳幼∥飿I(yè)概況第二章超高層住宅建筑及機(jī)電設(shè)計(jì)要求第三章超高層住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求第四章超高層住宅建安成本差異性分析第五章結(jié)論與建議xx項(xiàng)目擬建設(shè)超過(guò)100米的住宅或公寓超高層建筑,根據(jù)現(xiàn)掌握的信息及資料,謹(jǐn)主要從建安成本角度對(duì)擬建造的超高層進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)專(zhuān)項(xiàng)分析.武漢當(dāng)?shù)爻邔泳幼∥飿I(yè)概況武漢當(dāng)?shù)啬壳暗湫偷某邔泳幼∥飿I(yè)主要有:世茂錦繡長(zhǎng)江,最高建筑為55層;時(shí)代廣場(chǎng)，最高建筑為56層;水岸星城，最高建筑為53層;復(fù)地東湖國(guó)際，最高建筑為44層，其中xx集團(tuán)的濱江物業(yè)比較典型，并在上海，南京，武漢，福州，蕪湖等地形成品牌開(kāi)發(fā)，均占據(jù)海景江景等強(qiáng)勢(shì)景觀資源，以較高的物業(yè)水準(zhǔn)，強(qiáng)化視野，通風(fēng)，采光，園林景觀優(yōu)勢(shì)來(lái)抵消客戶(hù)對(duì)超高層的不安全感，地面脫離感等抗性，營(yíng)造超高層居住優(yōu)越感，時(shí)代廣場(chǎng)，水岸星城，東湖國(guó)際等武漢本地項(xiàng)目也有類(lèi)似特性，塔樓本身因超強(qiáng)景觀和地段優(yōu)勢(shì)而能夠較高溢價(jià)，且高度均突破100米，控制在150米左右，物業(yè)均價(jià)均超過(guò)10000元/m2,高端物業(yè)超過(guò)18000元/m2。超高層住宅建筑及機(jī)電設(shè)計(jì)要求2.1超高層定義：根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352—2005：建筑高度大于1OOm的民用建筑為超高層建筑。我國(guó)目前從《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》來(lái)看，一般也將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱(chēng)為超高層建筑。事實(shí)上，在100米的高度，建筑物無(wú)論從結(jié)構(gòu)還是設(shè)備及施工等方面均無(wú)明顯的質(zhì)的變化。根據(jù)理論及經(jīng)驗(yàn)分析，一般在50層(大約150米)左右，是超高層建筑設(shè)計(jì)的敏感高度。所謂“敏感”，是指在這一高度以上，建筑物的超長(zhǎng)尺度特性(絕對(duì)高度以及巨大規(guī)模)將引起建筑設(shè)計(jì)概念的變化，這種變化促使建筑師必須提出有效的設(shè)計(jì)對(duì)策，調(diào)整設(shè)計(jì)觀念，應(yīng)用適宜的建筑技術(shù)。2.2超高層住宅的消防設(shè)計(jì)要求：《民用建筑設(shè)計(jì)通則》：建筑高度超過(guò)100m的超高層民用建筑,應(yīng)設(shè)置避難層(間),《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：6.1.13建筑高度超過(guò)100m的公共建筑,應(yīng)設(shè)置避難層（間）,并應(yīng)符合下列規(guī)定：6.1.13.1避難層的設(shè)置,自高層建筑首層至第一個(gè)避難層或兩個(gè)避難層之間,不宜超過(guò)15層。6.1.13.2通向避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分隔、同層錯(cuò)位或上下層斷開(kāi),但人員均必須經(jīng)避難層方能上下。6.1.13.3避難層的凈面積應(yīng)能滿(mǎn)足設(shè)計(jì)避難人員避難的要求,并宜按5.00人/m2計(jì)算。6.1.13.4避難層可兼作設(shè)備層,但設(shè)備管道宜集中布置。6.1.13.5避難層應(yīng)設(shè)消防電梯出口。6.1.13.6避難層應(yīng)設(shè)消防專(zhuān)線電話,并應(yīng)設(shè)有消火栓和消防卷盤(pán)。6.1.13.7封閉式避難層應(yīng)設(shè)獨(dú)立的防煙設(shè)施。6.1.13.8避難層應(yīng)設(shè)有應(yīng)急廣播和應(yīng)急照明,其供電時(shí)間不應(yīng)小于1.00h,照度不應(yīng)低于1.00lx。分析：關(guān)于避難層面積要求,只規(guī)定了公共建筑的為5.00人/m2,但對(duì)于住宅沒(méi)有具體規(guī)定,計(jì)算超高層住宅避難層面積時(shí),可以按公共建筑的要求,設(shè)計(jì)中可考慮空中花園及設(shè)備層,由于有避難層（間）、核心筒,加之內(nèi)部結(jié)構(gòu)條件等因素,同等條件下,公攤一定會(huì)比高層的高出一些,相同建筑面積下,使用面積會(huì)略低一些?！陡邔用裼媒ㄖO(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定超高層公共建筑應(yīng)設(shè)避難層。經(jīng)過(guò)調(diào)研其城市已建成的超高層住宅,超高層住宅一般不設(shè)避難層。2005年7月1日實(shí)行的《民用建筑設(shè)計(jì)通則》超高層民用建筑應(yīng)設(shè)避難層。超高層公共建筑中一個(gè)會(huì)議室中人數(shù)可能比超高層住宅中的總?cè)藬?shù)還要多,所以消防規(guī)范未對(duì)超高層住宅設(shè)避難層作強(qiáng)制要求實(shí)際中,如南京世茂濱江項(xiàng)目超高層未設(shè)置避難層,而通過(guò)增加消防樓梯和電梯等進(jìn)行回避處理。2.2.2《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：7.2.4高級(jí)旅館、重要的辦公樓、一類(lèi)建筑的商業(yè)樓、展覽樓、綜合樓等和建筑高度超過(guò)100m的其它高層建筑,應(yīng)設(shè)消防卷盤(pán),其用水量可不計(jì)入消防用水總量。7.4.6.2消火栓的水槍充實(shí)水柱應(yīng)通過(guò)水力計(jì)算確定,且建筑高度不超過(guò)100m的高層建筑不應(yīng)小于10m；建筑高度超過(guò)100m的高層建筑不應(yīng)小于13m。7.4.7.2高位消防水箱的設(shè)置高度應(yīng)保證最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力。當(dāng)建筑高度不超過(guò)100m時(shí),高層建筑最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不應(yīng)低于0.07MPa；當(dāng)建筑高度超過(guò)100m時(shí),高層建筑最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不應(yīng)低于0.15MPa。當(dāng)高位消防水箱不能滿(mǎn)足上述靜壓要求時(shí),應(yīng)設(shè)增壓設(shè)施。分析：充實(shí)水柱10m跟13m的區(qū)別在于水泵的選用；靜水壓力0.07Mpa和0.15Mpa的區(qū)別在于屋頂消防水箱到頂層的高差,所以此條款對(duì)造價(jià)影響很小?！陡邔用裼媒ㄖO(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：7.6.1建筑高度超過(guò)100m的高層建筑及其裙房,除游泳池、溜冰場(chǎng)、建筑面積小于5.00m2的衛(wèi)生間、不設(shè)集中空調(diào)且戶(hù)門(mén)為甲級(jí)防火門(mén)的住宅的戶(hù)內(nèi)用房和不宜用水撲救的部位外,均應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。分析：該條款規(guī)定超高層建筑的戶(hù)門(mén)必須為防火門(mén),且前室及裙房要做自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。國(guó)內(nèi)已建成的超高層住宅很多未執(zhí)行該規(guī)定。即使噴淋管道于空調(diào)風(fēng)管同時(shí)暗敷于吊頂內(nèi),并采用側(cè)壁出水方式,也很難滿(mǎn)足噴淋安裝要求和美觀要求。這是規(guī)范只考慮了超高層公共建筑,未考慮超高層住宅的原因。上海市制定了自己的地方性規(guī)范。2005年10月1日新版《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》對(duì)超高層住宅有了明確規(guī)定。戶(hù)內(nèi)不再要求噴淋設(shè)施,但保留了火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),分戶(hù)門(mén)為甲級(jí)防火門(mén)。這樣相比于普通高層住宅延長(zhǎng)了等待救援的時(shí)間,縮短了報(bào)警時(shí)間,不再一味強(qiáng)調(diào)火災(zāi)早期撲滅(噴淋)。這充分考慮到了住宅建筑與公共建筑的區(qū)別性?！陡邔用裼媒ㄖO(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：8.2.1除建筑高度超過(guò)50m的一類(lèi)公共建筑和建筑高度超過(guò)100m的居住建筑外,靠外墻的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室和合用前室,宜采用自然排煙方式。(建筑內(nèi)的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室都是建筑著火時(shí)最重要的疏散通道,一旦采用的自然排煙方式其效果受到影響時(shí),對(duì)整個(gè)建筑的人員將受到嚴(yán)重威脅。對(duì)超過(guò)50m的一類(lèi)建筑和超過(guò)1OOm的其它高層建筑不應(yīng)采用這種自然排煙措施)。分析：該條款規(guī)定超高層住宅的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室必須采用機(jī)械排煙。《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116－98：3.1.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)對(duì)象應(yīng)根據(jù)其使用性質(zhì)、火災(zāi)危險(xiǎn)性、疏散和撲救難度等分為特級(jí)、一級(jí)和二級(jí),并宜符合表的規(guī)定。(建筑高度超過(guò)100m的高層民用建筑為特級(jí))。分析：該條款規(guī)定超高層住宅的火災(zāi)報(bào)警控制器和火災(zāi)探測(cè)器的要求級(jí)別為最高級(jí)。超高層住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求3.1抗震設(shè)防分類(lèi)：按《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2008：高層建筑中，當(dāng)結(jié)構(gòu)單元內(nèi)經(jīng)常使用人數(shù)超過(guò)8000人時(shí)，抗震設(shè)防宜劃為重點(diǎn)設(shè)訪類(lèi)。分析：該條款的8000人對(duì)應(yīng)的建筑面積大致在80000m2,一般140米內(nèi)的超高層單棟或獨(dú)立結(jié)構(gòu)單元面積很難超過(guò)80000m2,進(jìn)而結(jié)構(gòu)的抗震設(shè)防類(lèi)別不需要由標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類(lèi)提高到重點(diǎn)設(shè)訪類(lèi)，此條對(duì)140米內(nèi)超高層結(jié)構(gòu)成本無(wú)影響。3.2《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002：高度超過(guò)150m的高層建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)具有良好的使用條件,滿(mǎn)足舒適度要求,按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009規(guī)定的10年一遇的風(fēng)荷載取值計(jì)算的順風(fēng)向與橫風(fēng)向結(jié)構(gòu)頂點(diǎn)最大加速度αmax不應(yīng)超過(guò)表的限值。必要時(shí),可通過(guò)專(zhuān)門(mén)風(fēng)洞試驗(yàn)結(jié)果計(jì)算確定順風(fēng)向與橫風(fēng)向結(jié)構(gòu)頂點(diǎn)最大加速度αmax,且不應(yīng)超過(guò)表的限值。分析：該條款規(guī)定高度超過(guò)150m的高層建筑的舒適性要求,對(duì)于150m以下的高層建筑,只要滿(mǎn)足規(guī)范要求就能滿(mǎn)足舒適性的要求。一般情況下,140米內(nèi)建筑高度不會(huì)因風(fēng)載產(chǎn)生的建筑位移晃動(dòng)導(dǎo)致電梯導(dǎo)軌出現(xiàn)破壞性變形,因此對(duì)電梯的要求在這個(gè)階段未有多大變化。140米內(nèi)風(fēng)壓變化,和100米建筑比較,也未對(duì)建筑幕墻、玻璃等帶來(lái)太大影響。3.3建筑結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002和《建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5001-2001有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計(jì)等級(jí)規(guī)定,武漢當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)防烈度為6度,地震基本加速度為0.05g.如住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，140米內(nèi)高度建筑與100米左右高度建筑均屬A類(lèi)高層,剪力墻抗震等級(jí)均為三級(jí)；如公寓采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，130米內(nèi)高度建筑與100米左右高度建筑均屬A類(lèi)高層,框架及剪力墻抗震等級(jí)均為三級(jí)；如公寓采用框架-核心筒結(jié)構(gòu)，150米內(nèi)高度建筑與100米左右高度建筑均屬A類(lèi)高層,筒體剪力墻抗震等級(jí)均為二級(jí)；分析：a.超高層高度在140米以?xún)?nèi)時(shí)，結(jié)構(gòu)抗震等構(gòu)造與普通100米內(nèi)高層相比并無(wú)特殊要求，但達(dá)到150米時(shí)，須采用框架-核心筒體結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)按B類(lèi)高層設(shè)計(jì)，構(gòu)造要求明顯提高，從而較大增加結(jié)構(gòu)成本；b.因此140米內(nèi)的超高層與100米普通高層有關(guān)構(gòu)造配筋率要求一致,結(jié)構(gòu)底部加強(qiáng)區(qū)的高度也沒(méi)有區(qū)別,不會(huì)因此引起結(jié)構(gòu)含鋼量的大量增加。3.4超高層塔樓高寬比的要求：《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002有關(guān)高層高寬比要求,A類(lèi)高層一般不宜超過(guò)7。分析：此點(diǎn)要求雖在采用合理的結(jié)構(gòu)體系情況下亦能做一定超越,但高寬比過(guò)小,將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)抗側(cè)剛度偏弱,豎向構(gòu)件布置將偏多,進(jìn)而影響住宅平面的可調(diào)整靈活度,有關(guān)墻厚的增加或柱截面加大還將導(dǎo)致實(shí)際得房率降低。超高層住宅建安成本與100米左右住宅建安成本差異性分析1建筑方面；建筑方面除幕墻和門(mén)窗等因?yàn)槌邊^(qū)域風(fēng)壓增加所導(dǎo)致的框料及型材厚度一定程度的增加,具體導(dǎo)致的成本增加,據(jù)有關(guān)資料顯示為15-20元/m2；2景觀方面：在項(xiàng)目總?cè)莘e率保持不變的前提下,建筑高度增加,導(dǎo)致的建筑密度降低,將帶來(lái)景觀園林空間的增加,相應(yīng)的景觀綠化成本亦有增加,具體可依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際景觀單位造價(jià)目標(biāo)計(jì)算；3結(jié)構(gòu)方面：3.1武漢項(xiàng)目基本的工程條件參數(shù),抗震設(shè)防烈度：6度,地震基本加速度：0.05g,在此條件下140米內(nèi)的剪力墻結(jié)構(gòu)住宅與100米左右剪力墻住宅塔樓同屬A類(lèi)高層,在抗震等級(jí)上,140米塔樓和100米塔樓剪力墻抗震等級(jí)一致,均為三級(jí).結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求上來(lái)講,構(gòu)件的含鋼率限值無(wú)差別；3.2100米左右的塔樓底部剪力墻厚度可控制在300厚內(nèi),主力墻厚度可控制在250;而140米左右塔樓因軸壓比的限制,底部剪力墻厚度局部將達(dá)到400,但可以通過(guò)具體措施改善因墻體厚度增加導(dǎo)致的底部幾層實(shí)際得房率偏低的問(wèn)題；3.3就上部結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō),100米內(nèi)剪力墻結(jié)構(gòu)含鋼量可控制在48-58kg,混凝土用量可控制0.35-0.38m3/m2;根據(jù)塔樓整體等效懸臂受力原理,140米內(nèi)塔樓因地震力合水平風(fēng)荷載作用增加,將導(dǎo)致整體用鋼有一定增加,用鋼量可控制在55-70kg,混凝土整體用量增加不多,一般可控制在0.38-0.43左右；整體比較結(jié)構(gòu)主材成本預(yù)計(jì)增加15%左右,按市價(jià)即每平米造價(jià)增加60-65元左右；3.4樁基和基礎(chǔ)部分,如果增層能減少原設(shè)計(jì)樓棟數(shù)量,不認(rèn)為樁基成本會(huì)有太大增加,考慮到140米較之100米塔樓豎向荷載增加20%左右,但考慮到通常情況下樁基承載力的富余度,如能減少塔樓,此種成本增加可忽略；但基礎(chǔ)筏板厚度以及埋深將有增加,此條導(dǎo)致塔樓的基礎(chǔ)造價(jià)及圍護(hù)成本增加15-20%左右；如按照基礎(chǔ)成本170元/m2計(jì)算,圍護(hù)成本如考慮放坡暫時(shí)忽略,約增加20-25元/m2造價(jià)；3.5工期成本因素,如武漢當(dāng)?shù)馗邔影?/3結(jié)構(gòu)樓層節(jié)點(diǎn)完成為預(yù)售條件,預(yù)計(jì)增加開(kāi)盤(pán)所需時(shí)間35天左右,因超高層區(qū)段涉及建材豎向運(yùn)送、混凝土高空泵送等問(wèn)題,所需時(shí)間單層至少按7-8天預(yù)留計(jì)算；3.6施工措施成本,高層和超高層均可采用滑模工藝,單位施工措施成本變化可忽略,考慮樓高140米導(dǎo)致的塔吊及混凝土泵送成本增加應(yīng)可控制在5%內(nèi)；分析：140米高層和100米高層住宅結(jié)構(gòu)成本的增加在80-100元左右,在有效控制的前提下,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本將不會(huì)有大的影響。3.4機(jī)電安裝成本：分析：根據(jù)有關(guān)資料,因超高層消防設(shè)計(jì)及水系統(tǒng)要求引起的造價(jià)增加將達(dá)150-250元/m2。結(jié)論與建議5.1根據(jù)目前掌握的類(lèi)似超高層項(xiàng)目資料,超高層住宅項(xiàng)目如在總的容積率不變的前提下,可降低建筑密度,提高景觀園林空間,但如無(wú)其他較強(qiáng)景觀或顯赫地段優(yōu)勢(shì),超高層住宅塔樓本身抗性較強(qiáng)，溢價(jià)空間不大,如有條件不作，應(yīng)避免設(shè)置超高層；如有景觀優(yōu)勢(shì),超高層區(qū)段（100以上）實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)要能超