城中村改造專題講座

城中村改造專題講座主講人：陜西恒達(dá)律師事務(wù)所主任楊建生2017年1月7日城中村改造專題講座

城中村

是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。

城中村改造

是指根據(jù)本市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。

城中村改造的模式

1、政府主導(dǎo)型山西晉城的土地儲(chǔ)備模式、深圳規(guī)劃控制模式以及杭州的撤村建居模式均屬于這種類型。改造工作從村居規(guī)劃到土地征用、從村民轉(zhuǎn)制到居委會(huì)設(shè)立，均由政府組織、政府協(xié)調(diào)、政府推動(dòng)，一般設(shè)立專門的村居改造辦公室負(fù)責(zé)。政府主導(dǎo)型的城中村改造政策前后一致，相對(duì)公平公正，加上政府有關(guān)部門給予強(qiáng)力推動(dòng)，村居改造速度快，社會(huì)效果明顯，遺留問(wèn)題較少。但改造資金需要政府投入，村民安置壓力較大。對(duì)位置相對(duì)偏僻、市場(chǎng)化程度較低，村集體經(jīng)濟(jì)力量較小，村莊環(huán)境質(zhì)量差，群眾改造愿望強(qiáng)烈，拆遷對(duì)抗性弱的村莊，一般宜采用該方式。

城中村改造的模式

2、市場(chǎng)主導(dǎo)型珠海的城中村改造模式即是這種類型的典型代表。政府在改造工作中處于政策制定和監(jiān)督者的角色，城中村改造的資金籌措、房屋拆遷安置、房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)均由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行，政府承擔(dān)的壓力不大，改造的社會(huì)效果和環(huán)境效果也比較理想。缺點(diǎn)是對(duì)改造中釘子戶的處理缺乏響應(yīng)的法律支持，城中村相互之間拆遷補(bǔ)償政策的不一致也容易引發(fā)群眾攀比，村民與開(kāi)發(fā)商的利益博弈也常常延緩項(xiàng)目周期。該方式適合于區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地升值潛力較大的城中村。

城中村改造的模式

3、村集體主導(dǎo)型廣州的城中村改造即屬于這種類型。由村集體主導(dǎo)進(jìn)行城中村改造，農(nóng)民的利益有所保證，由于村民自己決策，自行改造，村民參與熱情高，避免了改造中的土地征用、房屋拆遷等諸多矛盾。但從實(shí)踐來(lái)看，一村一策的改造模式缺少政府推動(dòng)，改造工作常停滯不前，土地二元制的矛盾無(wú)法徹底解決。村集體一般城市意識(shí)差，政府規(guī)劃在執(zhí)行中往往走樣，城中村改造質(zhì)量、效果不甚理想，有時(shí)造成很大的浪費(fèi)。另外，資金籌措也是個(gè)難以解決的問(wèn)題。該方式比較適合村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，村班子威信較高的城中村。

城中村改造的“西安模式”

西安市城中村改造從2002年起，經(jīng)歷了起步、探索和全面發(fā)展的三個(gè)階段，西安市城六區(qū)共有城中村624個(gè)，農(nóng)業(yè)人口37萬(wàn)。

城中村改造“西安模式”

政府主導(dǎo)，以區(qū)為主，市場(chǎng)運(yùn)作，改制先行，改建跟進(jìn)，尊重民意，利民益民，整體推進(jìn)“四個(gè)轉(zhuǎn)變”，即：集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，農(nóng)村轉(zhuǎn)為居民，村委會(huì)轉(zhuǎn)為居委會(huì)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為城市混合經(jīng)濟(jì)或股份經(jīng)濟(jì)。西安·城中村改造

無(wú)形改造&有形改造無(wú)形改造1、農(nóng)轉(zhuǎn)非2、資產(chǎn)清核3、撤村建居4、集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地

有形改造1、土地利用2、規(guī)劃建設(shè)3、拆遷安置西安·城中村改造

無(wú)形改造—農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)轉(zhuǎn)非---農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民

根據(jù)區(qū)政府的安排，各區(qū)公安分局以城中村行政村為單位進(jìn)行農(nóng)業(yè)戶口人員登記、造冊(cè)和戶口一次性變更審批工作，待撤村建居后，換發(fā)新的戶口簿。西安·城中村改造

無(wú)形改造—農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)轉(zhuǎn)非---農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民就業(yè)：城中村村民轉(zhuǎn)為城市居民后，統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理范圍。因城中村改造而增加的就業(yè)崗位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于安排原村民。

保險(xiǎn)：城中村改制后，原村民應(yīng)當(dāng)依法參加社會(huì)保險(xiǎn)。社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)由政府、改制后的新經(jīng)濟(jì)組織和原村民個(gè)人按照比例承擔(dān)，具體辦法由市勞動(dòng)和社會(huì)保障部門制定。

政府承擔(dān)的費(fèi)用，以城中村土地依法收益中支付。城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，享受最低生活保障待遇。

西安·城中村改造

無(wú)形改造—資產(chǎn)清核資產(chǎn)清核—集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資城中村的清產(chǎn)核資工作由市農(nóng)業(yè)局按照城中村改造工作總體要求，制定切實(shí)可行的清產(chǎn)核資實(shí)施方案，具體實(shí)施工作由城中村所在區(qū)人民政府組織區(qū)相關(guān)職能部門進(jìn)行。工作中可以聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的技術(shù)服務(wù)單位參與。西安·城中村改造

無(wú)形改造—資產(chǎn)清核資產(chǎn)清核—集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資目標(biāo)：1、全面清查集體經(jīng)濟(jì)組織集體所有的資產(chǎn)，摸清集體資產(chǎn)存量、結(jié)構(gòu)、分布；2、理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定集體資產(chǎn)的價(jià)值總額；3、通過(guò)對(duì)集體所有資產(chǎn)所有權(quán)的登記，將集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員集體所有的資產(chǎn)納入管理范圍。西安·城中村改造

無(wú)形改造—資產(chǎn)清核資產(chǎn)清核—集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資主要工作內(nèi)容：1、清查資產(chǎn)；2、資產(chǎn)估價(jià)與價(jià)值重估；3、界定資產(chǎn)所有權(quán)；4、核實(shí)資金，確定集體資產(chǎn)價(jià)值總額；5、登記產(chǎn)權(quán)；6、建立健全規(guī)章制度；西安·城中村改造

無(wú)形改造—資產(chǎn)清核資產(chǎn)清核—集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資清產(chǎn)核資結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示并經(jīng)村民會(huì)議確認(rèn)。農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)清產(chǎn)核資工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。城中村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)清產(chǎn)核資結(jié)果，自行制定資產(chǎn)處置方案和組建新經(jīng)濟(jì)組織方案，經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)后實(shí)施。

原集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原村民的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

西安·城中村改造

無(wú)形改造—撤村建居撤村建居---撤銷村民委員會(huì)，建立居民委員會(huì)區(qū)民政部門、農(nóng)村工作部門及有關(guān)街道辦事處在轉(zhuǎn)戶審批和城中村資產(chǎn)清核完成、產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰后，撤銷村民委員會(huì)，建立居民委員會(huì)。西安·城中村改造

無(wú)形改造—撤村建居撤村建居---撤銷村民委員會(huì)，建立居民委員會(huì)撤村建居前，區(qū)農(nóng)村工作部門、有關(guān)街道辦事處及民政部門要制訂撤村建居方案交村民大會(huì)討論通過(guò)后，報(bào)區(qū)政府審批。日常辦公經(jīng)費(fèi)和人員工資、補(bǔ)貼按照現(xiàn)行社區(qū)居民委員會(huì)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。西安·城中村改造

無(wú)形改造—撤村建居撤村建居---撤銷村民委員會(huì)，建立居民委員會(huì)一個(gè)行政村可以獨(dú)立設(shè)立一個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)或就近并入現(xiàn)有社區(qū)居民委員會(huì)，也可多個(gè)行政村合并設(shè)立一個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。西安·城中村改造

無(wú)形改造—集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，村民委員會(huì)轉(zhuǎn)為居民委員會(huì)，集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)為股份公司后，均可以申請(qǐng)辦理土地確權(quán)手續(xù)。西安·城中村改造

無(wú)形改造—集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地市國(guó)土資源局受理城中村發(fā)展有限責(zé)任公司的土地確權(quán)申請(qǐng)后，應(yīng)會(huì)同市城中村改造辦公室對(duì)申請(qǐng)確權(quán)的土地進(jìn)行實(shí)地踏勘，核實(shí)地籍調(diào)查結(jié)果。經(jīng)審核認(rèn)為可以依法確定所有權(quán)和使用權(quán)的，將擬確權(quán)結(jié)果予以公告，公告期滿無(wú)異議，經(jīng)市國(guó)土資源局研究同意，由市國(guó)土資源局制發(fā)市人民政府土地確權(quán)文件，確定申請(qǐng)確權(quán)土地為國(guó)家所有，申請(qǐng)人可以依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。西安·城中村改造

有形改造—土地利用城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。除用于安置村民生活及建設(shè)公共設(shè)施用地外，其余的改造綜合用地，可以變更為經(jīng)營(yíng)性用地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

實(shí)施改造城中村范圍內(nèi)的少量國(guó)有土地，可以根據(jù)城中村改造需要，由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依法收購(gòu)或置換，用于城中村改造。

在市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他開(kāi)發(fā)建設(shè)中涉及到村莊整體拆遷的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進(jìn)行整體改造，避免出現(xiàn)新的城中村。

西安·城中村改造

有形改造—規(guī)劃建設(shè)城中村改造應(yīng)當(dāng)依據(jù)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

主要街區(qū)、文物景點(diǎn)周邊城中村的改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，應(yīng)當(dāng)廣泛征求各界意見(jiàn)，也可以公開(kāi)征集方案。

西安·城中村改造

有形改造—規(guī)劃建設(shè)城中村改造建設(shè)項(xiàng)目，在施工前應(yīng)當(dāng)依法辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

城中村改造所有建設(shè)項(xiàng)目免繳工程定額測(cè)定費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)基金。安置村民的住宅建設(shè)項(xiàng)目免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（不含代收資金），其他用于原集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展經(jīng)濟(jì)的建設(shè)項(xiàng)目減半收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（不含代收資金）。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置

城中村改造主體應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)償安置方案，進(jìn)行拆遷安置。

被拆遷人需要自行過(guò)渡的，城中村改造主體應(yīng)當(dāng)參照《西安市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給被拆遷人發(fā)放搬家補(bǔ)助費(fèi)和過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置城中村改造主體實(shí)施拆遷前應(yīng)當(dāng)依法領(lǐng)取房屋拆遷許可證。

城中村改造主體在動(dòng)遷之前，應(yīng)當(dāng)在指定銀行設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷補(bǔ)償安置資金，并與開(kāi)設(shè)拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶的銀行和市城中村改造辦公室簽訂拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議。該監(jiān)管資金未經(jīng)市城中村管理辦公室同意，銀行不得撥付。

補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置城中村房屋拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種補(bǔ)償安置方式。被拆遷人可以自主選擇安置補(bǔ)償方式。

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，根?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等因素，以房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定補(bǔ)償數(shù)額。

實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊(cè)戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合原房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積進(jìn)行安置。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置城中村改造主體安排被拆遷人在外自行過(guò)渡的過(guò)渡期限不得超過(guò)30個(gè)月。超過(guò)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定過(guò)渡期限的，從逾期之月起由城中村改造實(shí)施主體按不低于原過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的二倍向被拆遷人支付過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，超過(guò)6個(gè)月的，從第7個(gè)月起每月按不低于原過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的3倍支付過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)。

過(guò)渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起計(jì)算。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置城中村改造主體應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取房屋拆遷許可證后與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）被拆遷房屋的權(quán)屬、地址、面積、使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)等；

（二）補(bǔ)償方式、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)算方式；

（三）安置房屋的權(quán)屬、地址、面積、使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和過(guò)渡方式、過(guò)渡期限；

（四）違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置城中村改造主體與被拆遷人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，由當(dāng)事人申請(qǐng)市城市房屋拆遷安置管理辦公室依法對(duì)爭(zhēng)議進(jìn)行協(xié)調(diào)、裁決。

改制后的新經(jīng)濟(jì)組織作為改造主體實(shí)施改造的，可以按照批準(zhǔn)的改造方案結(jié)合本村土地資源和實(shí)際情況，自行制定具體的拆遷安置補(bǔ)償方案和過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。拆遷安置補(bǔ)償方案及過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公示，并經(jīng)原村民會(huì)議討論通過(guò)。

西安·城中村改造

監(jiān)督管理城中村改造主體在實(shí)施改造過(guò)程中應(yīng)當(dāng)文明守法。弄虛作假，侵占、私分和破壞農(nóng)村集體資產(chǎn)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

城中村改造主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的改造方案實(shí)施改造，未按照改造方案進(jìn)行城中村改造，或者擅自改變改造方案的，由有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)法規(guī)進(jìn)行處理。西安·城中村改造

流程圖西安·城中村改造

第一階段計(jì)劃申報(bào)階段

改造村依據(jù)城中村改造條件提出申請(qǐng)，經(jīng)所在街道辦事處(或農(nóng)工局)同意，報(bào)區(qū)城改辦審核同意后上報(bào)市城中村(棚戶區(qū))改造辦公室(以下簡(jiǎn)稱“市城改辦”)，由城中村工作處根據(jù)城中村改造計(jì)劃，改造專項(xiàng)規(guī)劃及改造村實(shí)際情況，提出是否列入改造計(jì)劃的意見(jiàn)，并上報(bào)市城改辦分管主任審定。西安·城中村改造

第二階段方案編制論證階段

經(jīng)市城改辦分管主任簽字同意列入改造計(jì)劃后，將材料轉(zhuǎn)送規(guī)劃管理處辦理。規(guī)劃管理處根據(jù)城中村工作處核定的人口、土地面積等內(nèi)容提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，委托設(shè)計(jì)單位編制控制性規(guī)劃后，由規(guī)劃管理處審核并提出意見(jiàn)，交由市城改辦主任辦公會(huì)審定。西安·城中村改造

第二階段方案編制論證階段按照審定的控規(guī)，由區(qū)城改辦組織編制改造村的改造工作方案(以下簡(jiǎn)稱“方案”)，并在市城改辦的指導(dǎo)下，由區(qū)城改辦組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘、方案論證，對(duì)方案要件的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，并對(duì)方案的科學(xué)性、可行性和合理性進(jìn)行論證，依據(jù)論證結(jié)果對(duì)方案進(jìn)行修改。

西安·城中村改造

第三階段方案審查階段

方案修改完善后，由區(qū)城改辦上報(bào)市城改辦。市城改辦相關(guān)業(yè)務(wù)處按審查要求予以初審。其中規(guī)劃管理處和建設(shè)房產(chǎn)處應(yīng)分別在10個(gè)工作日內(nèi)完成規(guī)劃預(yù)審和拆遷安置方案審查，土地管理處應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)完成土地預(yù)審，并提出書(shū)面意見(jiàn)。各處初審意見(jiàn)統(tǒng)一由城中村工作處匯總并于15個(gè)工作日完成方案修訂。西安·城中村改造

第四階段方案審定階段

城中村工作處將修訂后的方案報(bào)秘書(shū)處，由秘書(shū)處提交市城改辦主任辦公會(huì)研究審定。在下達(dá)方案批復(fù)前，由改造主體將拆遷安置資金足額存入市城改辦指定的銀行專用帳戶。拆遷安置資金由市、區(qū)兩級(jí)城改辦共同監(jiān)管。經(jīng)改造主體申請(qǐng)，市、區(qū)兩級(jí)城改辦根據(jù)拆遷安置進(jìn)度確定支付資金的數(shù)額。同時(shí)由土地管理處組織對(duì)改造綜合用地之外的土地簽訂儲(chǔ)備土地征地補(bǔ)償協(xié)議，完成以上工作后下達(dá)方案批復(fù)。西安·城中村改造

第五階段審批階段方案批準(zhǔn)后，各處室根據(jù)審批要件辦理相關(guān)手續(xù)。由土地管理處牽頭，會(huì)同城中村工作處和建設(shè)房產(chǎn)處，依照法定程序?qū)Τ侵写逋恋噩F(xiàn)狀招、拍、掛(政府主導(dǎo)，村民同意的改造模式)，確定改造主體，進(jìn)行城中村改造。

改造主體按照要求向規(guī)劃管理處報(bào)送相關(guān)材料，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃管理處于20個(gè)工作日內(nèi)完成建設(shè)用地條件審核，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

西安·城中村改造

第五階段審批階段建設(shè)房產(chǎn)處于15個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)項(xiàng)目單位拆遷條件審核，辦理拆遷許可手續(xù)。

改造主體和通過(guò)城中村土地現(xiàn)狀招、拍、掛獲得土地使用權(quán)的單位，向土地管理處報(bào)送有關(guān)材料，土地管理處根據(jù)審批權(quán)限辦理土地轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)、供地和發(fā)證。

用于安置的地塊，改造主體需備齊資料，向規(guī)劃管理處、建設(shè)房產(chǎn)處和土地管理處報(bào)送，規(guī)劃管理處須于20個(gè)工作日內(nèi)完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理，建設(shè)房產(chǎn)處辦于10個(gè)工作日內(nèi)完成施工許可證的辦理。西安·城中村改造

第五階段審批階段

對(duì)沒(méi)有走土地現(xiàn)狀招、拍、掛的，開(kāi)發(fā)用地需經(jīng)過(guò)招、拍、掛方式確定用地單位。取得開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的改造主體應(yīng)備齊必備資料，報(bào)送土地管理處，進(jìn)行土地登記和頒發(fā)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證；同時(shí)向規(guī)劃管理處和建設(shè)房產(chǎn)處報(bào)送相關(guān)材料，辦理相關(guān)手續(xù)。

同時(shí)由土地管理處對(duì)簽訂儲(chǔ)備土地征用補(bǔ)償協(xié)議的土地督促實(shí)施土地儲(chǔ)備。

西安·城中村改造

第六階段建設(shè)監(jiān)管階段

城中村工作處、規(guī)劃管理處、土地管理處和建設(shè)房產(chǎn)處依據(jù)各自業(yè)務(wù)職能和有關(guān)政策對(duì)方案執(zhí)行情況、拆遷安置情況、工程投資建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量等全過(guò)程監(jiān)管。

西安·城中村改造

第七階段辦理商品房預(yù)售許可證和辦理房產(chǎn)證階段

村(居)民安置房竣工并入住后，由改造主體在建設(shè)房產(chǎn)處協(xié)助下為拆遷安置的村(居)民辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

綜合開(kāi)發(fā)用地內(nèi)的開(kāi)發(fā)商品房達(dá)到房屋預(yù)售條件的，改造主體需備齊資料報(bào)送建設(shè)房產(chǎn)處辦理商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)商在城中村改造中的實(shí)務(wù)操作及應(yīng)注意的問(wèn)題（一）參與城中村改造的方式

1、全程參與城中村改造開(kāi)發(fā)商與區(qū)城改辦簽訂《城中村改造協(xié)議》，參與城中村的拆遷、安置，為城中村的拆遷安置提供資金，負(fù)責(zé)回遷安置房的建設(shè)，并依據(jù)《城中村改造協(xié)議》中的約定通過(guò)定向招牌掛的方式取得住宅、商業(yè)用地的土地使用權(quán)，進(jìn)行住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商在城中村改造中的實(shí)務(wù)操作及應(yīng)注意的問(wèn)題（一）參與城中村改造的方式

1、全程參與城中村改造（1）與區(qū)城改辦簽訂《城中村改造協(xié)議》；（2）為城中村改造提供資金，用于城中村的無(wú)形改造，拆遷安置補(bǔ)償；（3）負(fù)責(zé)回遷安置房的建設(shè)；（4）受區(qū)城改辦的委托，成為城中村拆遷工作的實(shí)施者；（5）通過(guò)招拍掛取得住宅、商業(yè)用地的土地使用權(quán)，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)；開(kāi)發(fā)商在城中村改造中的實(shí)務(wù)操作及應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）參與城中村改造的方式

2、在住宅、商業(yè)用地進(jìn)行招拍掛時(shí)，開(kāi)發(fā)商般可通過(guò)以下幾種方式取得城中村改造中用于住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)商在城中村改造中的實(shí)務(wù)操作及應(yīng)注意的問(wèn)題（1）直接參與國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛，以資金實(shí)力拿地；（2）若前