房地產(chǎn)：春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一-浙江平湖：22年8月限購放松后外地購房客增多疫情管控政策放松后到訪量提升

證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告—行業(yè)點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)|大市相關(guān)研究報(bào)告1/17)022/12/28)弦，能否冰企到位資金持續(xù)承壓》(2022/12/16) 《銀保監(jiān)允許保函置換預(yù)售資金規(guī)定的點(diǎn)評(píng):允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性壓力或?qū)⑦M(jìn)一率、現(xiàn)金流持續(xù)承壓；房企分化加劇，頭部與區(qū)域深企優(yōu)勢(shì)顯著》(2022/11/4)《中國(guó)真實(shí)住房需求還有多少？(2022版)》2/8/3)《凡益之道，與時(shí)偕行——關(guān)于短期博弈與長(zhǎng)期格局中銀國(guó)際證券股份有限公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格房地產(chǎn)行業(yè)證券分析師：夏亦豐328348yifengxia@證券分析師：許佳璐328710jialu.xu@節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一核心觀點(diǎn)城市宏觀：位于長(zhǎng)三角中心區(qū)的百強(qiáng)縣級(jí)市，未來發(fā)展?jié)摿^大。平湖是浙江省嘉興市下轄縣級(jí)市，下轄3個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)(當(dāng)湖街道、鐘埭街道、曹橋街道、乍浦鎮(zhèn)、新埭鎮(zhèn)、新倉鎮(zhèn)、獨(dú)山擁有住0年末社科院發(fā)布的百強(qiáng)縣中產(chǎn)業(yè)為兩大戰(zhàn)略性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)：1)新房：22年樓市整體供需兩弱。22年平湖新房供應(yīng)量?jī)H約3014套，為16年來中大戶型購房門23滑，同比連續(xù)兩個(gè)月下滑，當(dāng)前(23年1月)二手房房?jī)r(jià)為9236元/平，同比-2.4%，其中二手個(gè)地區(qū)是當(dāng)湖街道、曹橋街道和鐘埭街道，均超過萬元。根據(jù)我們對(duì)當(dāng)?shù)刈畲蠓?政策：22年購房政策明顯放開，5月起限購基本放開(由本市戶籍不限購、外地戶籍限購1套改有社保的外地戶籍、本市連續(xù)繳存社保滿6個(gè)月不限購)，8月起部分限144方以下商品房限售放開)，另有公積金貸款額度上調(diào)、多孩家庭購房補(bǔ)貼等政策。根據(jù)對(duì)平湖工作和繳納社保的人員)均不限購，純外地戶籍(戶籍和社保繳納均不在12年后開始品牌房企陸續(xù)入駐，本土房企與外來房企共同發(fā)展，平湖樓市也進(jìn)入到多元發(fā)展期，呈現(xiàn)產(chǎn)品多元化、營(yíng)銷多元化以及客戶多元化等特征。從18年開始出 0年，深耕南越雅苑、鉑爾曼酒店、玲瓏灣、明湖璟園、悅宸里多個(gè)項(xiàng)目。明湖璟園的熱銷主要 ，2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一2的“1212”產(chǎn)業(yè)體系 42房地產(chǎn)市場(chǎng)：去化壓力急劇增加，房?jī)r(jià)已連續(xù)三個(gè)月下跌 62.1從統(tǒng)計(jì)局口徑看，2021年銷售同比雖下滑，但整體仍具備韌性 62.22022年新房成交量為往常的三分之一；去化壓力嚴(yán)峻 72.32022年11月以來，二手房房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月下跌 92.42022年土地出讓降幅近六成，本土開發(fā)商歸來 92.5政策：2022年5月基本放開限購，8月限購部分放開 112.6購房客：以自住為主，近期外地購房客增多 12 3.1明湖璟園：南市熱銷樓盤，靜態(tài)毛利率預(yù)計(jì)在33% 133.2尚品美寓：濱江集團(tuán)深耕平湖南市，靜態(tài)毛利率達(dá)38% 162023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一3 2021年的三分之一 7 埭街道 90 7 2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一450.040.030.020.010.00.01城市宏觀：位于長(zhǎng)三角中心區(qū)的百強(qiáng)縣級(jí)市發(fā)展?jié)摿^大，構(gòu)建獨(dú)特的“1212”產(chǎn)業(yè)體系50.040.030.020.010.00.0位于長(zhǎng)三角中心區(qū)的百強(qiáng)縣級(jí)市，未來發(fā)展?jié)摿^大。平湖是浙江省嘉興市下轄縣級(jí)市(嘉興為浙江省轄地級(jí)市，下轄5縣2區(qū))，陸地面積554平方公里(占嘉興市比重為14.15%)。平湖市下轄3個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)，有當(dāng)湖街道、鐘埭街道、曹橋街道、乍浦鎮(zhèn)、新埭鎮(zhèn)、新倉鎮(zhèn)、獨(dú)山港鎮(zhèn)、廣陳鎮(zhèn)、林埭鎮(zhèn)。根據(jù)平湖市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年末平湖常住人口68.35萬人，較2020年末增長(zhǎng)1.8%，常住人口城鎮(zhèn)化率67.6%，同比提升0.6個(gè)百分點(diǎn)；戶籍總戶數(shù)17.32萬戶，戶籍總?cè)丝?1.3萬人，同比增長(zhǎng)1.0%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率58.3%，近五年來人口仍然整體穩(wěn)定，小幅增長(zhǎng)。2021年平湖城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村居民人均可支配收入分別為7.18和4.39萬元，同比分別增長(zhǎng)9.1%和10.1%，城鄉(xiāng)收入比為1.64:1，居民收入水平高于浙江省全省整體水平，城鄉(xiāng)可支配收入差距也相對(duì)較小(2021年浙江省城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村居民可支配收入分別為6.85、3.52萬元，城鄉(xiāng)收入比值為1.94)。城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均擁有住房面積分別為48.2和65.4平，遠(yuǎn)高于全國(guó)水平(全國(guó)城鄉(xiāng)居民人均住宅建面分別為39.8、48.9平)。2020年12月，社科院發(fā)布《全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力100強(qiáng)》，平湖排名第39。2021年平湖實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)907.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.2%，占全嘉興市的比重為14.3%；按戶籍人口計(jì)算，人均GDP17.78萬元，按常住人口計(jì)算，人均GDP13.38萬元。圖表1.平湖市為浙江省嘉興市下轄5縣2區(qū)之一，為縣級(jí)市圖表2.平湖市下轄3個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)資料來源：百度百科，中銀證券圖表3.2021年平湖戶籍總?cè)丝?1.3萬人，同比增長(zhǎng)1.0%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率58.3%平湖市戶籍人口60.049.449.650.050.350.851.3226.427.227.928.529.924.7201620172018201920202021戶籍人口城鎮(zhèn)資料來源：平湖市統(tǒng)計(jì)局《浙江省嘉興市平湖市2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，中銀證券圖表4.2021年平湖城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村居民人均可支配收入分別為7.18和4.39萬元，同比分別增長(zhǎng)9.1%和10.1%平湖市城鄉(xiāng)居民可支配收入7181487181465797700006000065797700006000050000400005839753654497754391437219399033444331479314793000020000100000201620172018201920202021資料來源：平湖市統(tǒng)計(jì)局《浙江省嘉興市平湖市2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，中銀證券2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一5十四五期間，平湖將構(gòu)建“1+2+1+2”產(chǎn)業(yè)體系，即數(shù)字產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)裝備制造和化工新材料，服裝箱包時(shí)尚產(chǎn)業(yè)，新能源和生命健康。以2021年平湖實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)907.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15.1億元，增長(zhǎng)2.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值548.3億元，增長(zhǎng)10.7%，其中工業(yè)增加值513.7億元，增長(zhǎng)11.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值344.1億元，增長(zhǎng)7.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2020年的1.8:58.2:40.0調(diào)整為1.7:60.4:37.9。2021年全市830家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值2573.0億元，比上年增長(zhǎng)32.3%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值489.0億元，增長(zhǎng)13.5%；實(shí)現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值率41.8%，工業(yè)產(chǎn)銷率99.5%；實(shí)現(xiàn)出口交貨值320.9億元，增長(zhǎng)21.9%。戰(zhàn)略性重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方面，平湖市“1212”特色產(chǎn)業(yè)中兩大戰(zhàn)略性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是以康邁爾、津上精密等為代表的平湖先進(jìn)裝備制造業(yè)以及產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，漸漸形成了精密數(shù)控機(jī)床、汽車、新材料三大產(chǎn)業(yè)鏈。2021年全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值314.8億元，增長(zhǎng)16.5%；戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值175.4億元，增長(zhǎng)12.1%；裝備制造業(yè)增加值143.1億元，增長(zhǎng)21.8%；數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心制造業(yè)增加值74.0億元，增長(zhǎng)15.7%。圖表5.2021年平湖市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)907.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.2%1,00090080070060050040030020000平湖市GDP907.512%9.2%7739.2%7737869.6%6367.6%6.8%3.0%9.8%7145468%6%4%2%0%201620172018201920202021嘉興平湖市:GDP(億元)同比增速資料來源：平湖市統(tǒng)計(jì)局《浙江省嘉興市平湖市2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，中銀證券圖表6.2021年平湖市第一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為1.7：9市三大產(chǎn)業(yè)占比1.7%37.937.9%60.4%資料來源：平湖市統(tǒng)計(jì)局《浙江省嘉興市平湖市2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，中銀證券2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一686.3%80%60%40%20%63.7%28.9%0%-9.2%-11.4%-20%-37.5%-40%-60%286.3%80%60%40%20%63.7%28.9%0%-9.2%-11.4%-20%-37.5%-40%-60%性從統(tǒng)計(jì)局口徑來看，2021年房地產(chǎn)開發(fā)保持正增長(zhǎng)，銷售同比雖下滑，但整體仍具備韌性。2021年平湖房地產(chǎn)開發(fā)投資完成125.4億元，比2020年增長(zhǎng)3.2%。房屋施工面積591.9萬平，同比下降9.1%，其中住宅478.5萬平，同比下降7.4%。商品房銷售面積128.1萬平，同比下降8.7%，其中住宅124.9萬平，同比下降9.2%；商品房銷售額183.6億元，同比增長(zhǎng)0.5%，其中住宅180.4億元，同比增長(zhǎng)0.1%；商品住宅銷售均價(jià)14444元/平，同比增長(zhǎng)10.2%。圖表7.2021年平湖房地產(chǎn)開發(fā)完成額125.4億元，同比000806040200浙江省平湖市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額2250.0%007631.276535119.4%53513.2%3.2%-4.2%2015201620172018201920202021房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額(億元)同比增速60%50%40%30%20%%0%-10%中銀證券圖表8.2021年平湖商品住宅銷售面積125萬平，同比下湖市商品住宅銷售面積806040200632015201620172018201920202021商品住宅銷售面積(萬平)同比增速資料來源：平湖市統(tǒng)計(jì)局《平湖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，中銀證券圖表9.2021年平湖商品住宅銷售金額180億元，同比增浙江省平湖市商品住宅銷售金額250125080%84.3%80%195000060%40%60%40%9090429.6%20%8520%85464650-20%-28.8%0 2015201620172018201920202021-40%0商品住宅銷售金額(億元)同比增速中銀證券圖表10.2021年平湖商品住宅銷售均價(jià)14444元/平，同浙江省平湖市商品住宅銷售金額16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00001444463.7%1302716,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00001444463.7%130271310511841114357311723313.9%20%13.9%0.6%-1.1%0.6%-1.1%-3.4% 2015201620172018201920202021-10%商品住宅銷售均價(jià)(元/平)同比增速資料來源：平湖市統(tǒng)計(jì)局《平湖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，中銀證券2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一7140012001000800600400214001200100080060040020002022年平湖樓市整體供需兩弱。2022年平湖新房供應(yīng)量?jī)H約3014套，為2016年以來歷史最低，不足2021年的三分之一。從結(jié)構(gòu)上來看，主城區(qū)預(yù)售供應(yīng)約1375套，鄉(xiāng)鎮(zhèn)預(yù)售供應(yīng)約1639套，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊也是首次力壓主城，實(shí)現(xiàn)反超。大幅縮減的供應(yīng)量也從側(cè)面反映出自2021年以來，樓市的不景氣已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，進(jìn)而影響了房企拿地開發(fā)的熱情。從月度供應(yīng)情況來看，2022年3月是全年供應(yīng)的高峰期。恰逢當(dāng)時(shí)全國(guó)有一波年后的反彈行情出現(xiàn)，但隨后又因疫情再度下行。此后主城區(qū)5-12月份僅新增供應(yīng)了107套。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊在主城區(qū)供應(yīng)大減后，反而為市場(chǎng)注入了700多套新房，這主要是因?yàn)橄掳肽陙砥缴虾？偷膹?fù)蘇，加上開發(fā)商以低首付+高傭金做宣傳，以價(jià)換量。從成交來看，2022年平湖主城區(qū)新房成交量不足2000套(上半年約730套)，加上鄉(xiāng)鎮(zhèn)全年新房成交不足3000套，與上萬成交量的大年份相比，僅為其三分之一。即使開發(fā)商營(yíng)銷活動(dòng)不斷，但收效甚微。2022年的行情整體依舊偏弱，與大環(huán)境的持續(xù)低迷加上經(jīng)濟(jì)上的疲軟密切相關(guān)。根據(jù)我們對(duì)當(dāng)?shù)刈畲蠓慨a(chǎn)中介新時(shí)代房產(chǎn)以及樓盤的調(diào)研，2023年春節(jié)期間整體到訪量較去年有明顯提升，但最終成交量暫不明晰。以目前的行情延續(xù)，未來存量房的去化壓力仍舊相當(dāng)嚴(yán)峻，當(dāng)前新房去化周期超過2年。據(jù)平湖房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前平湖主城區(qū)在售新房庫存大約為57萬方，約4700套左右，較2021年末大約44萬平的體量明顯增加，按照2022年主城區(qū)不足2000套的新房成交量，去化周期在2.5年左右，與往年7~8個(gè)月，2021年末的10.5個(gè)月相比也明顯提升。不同板塊的存量有明顯差異，南市新區(qū)為目前主城區(qū)主要的新房存量板塊。其中有超過25萬方新房集中在南市板塊，占總庫存的40%以上。而同為熱點(diǎn)區(qū)域的東湖板塊存量房數(shù)量卻極為緊俏，僅不到10萬方，且以大面積低密產(chǎn)品為主，如鴻翔的傳承樾府、榮安的東湖留莊，都是主打疊墅。經(jīng)開、曹橋、城西三個(gè)板塊整體存量也不多，分別都集中在1-2個(gè)項(xiàng)目上，選擇余地也不大。圖表11.2022年平湖新房供應(yīng)量?jī)H約3014套，為2016年以來歷史最低，不足2021年的三分之一14000120001000080006000400020000平湖市一手房供應(yīng)套數(shù)(套)132811019101909017817483017125650456834274301413759957626025692016201720182019202020212022全市(不含乍浦)主城區(qū)資料來源：平湖房產(chǎn)網(wǎng)，中銀證券圖表12.從月度供應(yīng)情況來看，2022年3月是全年供應(yīng)的高峰期2022年平湖市一手房供應(yīng)套數(shù)(套)160013881105271105278983382 350 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市(不含乍浦)主城區(qū)資料來源：平湖房產(chǎn)網(wǎng)，中銀證券對(duì)于購房者來看，在售樓盤選擇較少，但購房門檻明顯降低。具體樓盤來看，目前主城區(qū)在售10個(gè)樓盤中，除了濱江·尚品美寓、鴻翔·傳承樾府和曹橋的悅湖里之外，其他的基本都非新開樓盤。而新價(jià)略高，實(shí)際成交的也不多。因此對(duì)于購房者而言，當(dāng)前實(shí)際購房過程中的可選項(xiàng)相比去年而言基本沒有差別，甚至還要更少。不過根據(jù)我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)相比去年有所回調(diào)，雖然目前在售盤預(yù)售均價(jià)普遍還是在1.4萬-3萬之間，但結(jié)合售樓處的折扣，部分項(xiàng)目售價(jià)甚至已經(jīng)回到5年前，配合上2成首付，購房門檻明顯降低。2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一8圖表13.當(dāng)前平湖主城區(qū)在售樓盤資料來源：平湖房產(chǎn)網(wǎng)，中銀證券近些年平湖各板塊的分化也越來越明顯，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：1)價(jià)格分化。價(jià)格上的分化是最明顯的，從目前各板塊在售項(xiàng)目均價(jià)就能看出，南市與東湖板塊在價(jià)格最高，3萬+的高層住宅，4.5萬+的別墅均在售。而與之相對(duì)的城北、城西，間隔僅數(shù)公里，卻有近萬元價(jià)差，預(yù)售均價(jià)始終低于1.8萬，相比5年前全城1.4萬元/平的大一統(tǒng)格局，板塊分化明顯加大。2)產(chǎn)品分化。2020年7月以后拍下的地塊，平湖的開發(fā)商熱衷于做大平層與別墅。這種現(xiàn)象主要體現(xiàn)在南市與東湖板塊，南市鐘情于大平層，從平湖壹號(hào)到明湖璟園，再到四季華庭、尚品美寓，均為以120平以上的中大戶型為主。東湖板塊近兩年則熱衷于做低密類產(chǎn)品，起步就是150平的別墅、洋房。3)需求分化，也就是客群分化，改善比例明顯增加。這也是開發(fā)商熱衷于將產(chǎn)品面積做大的核心原因。剛需也出現(xiàn)了斷檔，從當(dāng)前平湖樓市的格局來看，改善在東南，剛需去西北。隨著土地出讓節(jié)奏的放緩，以及房企的日漸保守，打造純改善盤成為平湖市場(chǎng)開發(fā)商的普遍做法，剛需客正面臨“無房可挑”的情況，新的剛需客，除了房源較差的尾盤和價(jià)格略高的次新房，當(dāng)前幾乎無產(chǎn)品可以選擇，這也打擊了這一群體的置業(yè)積極性，拉低了整體的成交量。因此我們認(rèn)為，對(duì)于平湖來說，除了經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入等大環(huán)境的改善，信心的修復(fù)，對(duì)未來不確定性擔(dān)憂的消除；樓市的恢復(fù)還需要優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、增加市場(chǎng)選項(xiàng)，讓剛需也有配套產(chǎn)品可以選擇。二手房方面，根據(jù)我們對(duì)當(dāng)?shù)刈畲蠓慨a(chǎn)中介新時(shí)代房產(chǎn)的調(diào)研，平湖近兩年的二手房成交量都較少。我們對(duì)比了兩年的數(shù)據(jù)：新時(shí)代房產(chǎn)的2021年1-6月月均成交量為20套，6月成交10套，2021年7-12月為5-8套，12月為8套；其余當(dāng)?shù)刂薪槌山涣扛?，為個(gè)位數(shù)。新時(shí)代房產(chǎn)2022年行情較好的月份月均成交10套左右，差的月份月均3-4套，全年月均成交量大約5-7套。2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一9新房房?jī)r(jià)持穩(wěn)，二手房房?jī)r(jià)近三個(gè)月出現(xiàn)下跌。由于供應(yīng)樓盤的區(qū)位變化，2022年8月平湖新房房?jī)r(jià)明顯提升，現(xiàn)平穩(wěn)居于1.6萬元/平左右。2023年1月平湖新房房?jī)r(jià)為15958元/平，在售樓盤27個(gè)。二手房房?jī)r(jià)方面，2021年12月-2022年11月二手房房?jī)r(jià)呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，2022年11月-2023年1月房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月下滑，同比連續(xù)兩個(gè)月下滑，當(dāng)前(2023年1月)平湖市二手房房?jī)r(jià)為9236元/平，同比下降2.4%，其中二手房房?jī)r(jià)最高的三個(gè)地區(qū)是當(dāng)湖街道、曹橋街道和鐘埭街道，二手房房?jī)r(jià)分別為11195元/平、10169元/平、10003元/平，均超過萬元。根據(jù)我們對(duì)當(dāng)?shù)刈畲蠓慨a(chǎn)中介新時(shí)代房產(chǎn)的調(diào)研，2022年1月平湖市較好的房源新房房?jī)r(jià)為2.1-2.2萬元/平，二手房為2.5-2.6萬元/平。2023年1月平湖市新房房?jī)r(jià)最高的是南市板塊濱江尚品美寓，開盤價(jià)3萬/平左右含精裝修，二手房房?jī)r(jià)相對(duì)較高的是御瓏灣和南市學(xué)區(qū)比較好的商品房，均價(jià)2.2-2.3萬元/平左右，對(duì)比2022年1月跌了2000-3000元/平。圖表14.2023年1月平湖新房房?jī)r(jià)為15958元/平1650016000155001500014500平湖新房房?jī)r(jià)(元/平)1595814000資料來源：安居客，中銀證券圖表15.2023年1月平湖二手房房?jī)r(jià)為9236元/平，同1000098009600940092009000880086008400820080002020年4月2020年6月2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年2月2022年4月2022年6月2022年8月2022年10月2022年12月平湖二手房房?jī)r(jià)(元/平)2020年4月2020年6月2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年2月2022年4月2022年6月2022年8月2022年10月2022年12月9236資料來源：房天下，中銀證券圖表16.2023年1月平湖二手房房?jī)r(jià)最高的三個(gè)地區(qū)是當(dāng)湖街道、曹橋街道和鐘埭街道平湖市2023年1月各地區(qū)二手房房?jī)r(jià)(元/平)12000100120001000080006000400020000101691016910003914790859072895082387373資料來源：房天下，中銀證券來2022年的土地出讓面積、宗數(shù)也都雙雙觸及歷史低位。2022年全市(含乍浦)總計(jì)出讓土地面積約13.7萬方，總建面積約26.5萬方，同比減少59%，共計(jì)3宗，和2017年153.9萬平的峰值相比大幅縮水。由此我們基本可以判斷，在需求端不改善的情況下，2023年的新房將依舊維持低量供應(yīng)的態(tài)勢(shì)，若2023年需求反彈走旺，可能會(huì)出現(xiàn)階段性一房難求的局面。2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一10圖表17.2022年全市(含乍浦)總計(jì)出讓土地總建面積約26.5萬方，共計(jì)3宗806040200平湖市土地成交情況153.9136.3136.3136.4115.764.546.426.519932172016201720182019202020212022土地成交總建面(萬平)土地成交宗數(shù)資料來源：平湖房產(chǎn)網(wǎng)，中銀證券2022年成交的三宗地塊，2宗位于南市新區(qū)，1宗位于嘉興港區(qū)。南市兩宗地塊均位于南市路東側(cè)，與目前在售的濱江·尚品美寓和卓越·明湖璟園相鄰，位于黃金地段。其中，2022平-16號(hào)地塊實(shí)際樓面價(jià)約14000元/平，由城發(fā)地產(chǎn)(城投)奪得。2022平-52號(hào)地塊在11月份經(jīng)過一輪流拍之后，第二次掛牌被元城地產(chǎn)(本土房企)拿下，實(shí)際樓面價(jià)約10800元/平。從指標(biāo)上來看，兩塊地最大容積率均在2.0左右，限高60米，后期大概率會(huì)以20層及以下的高層住宅為主。乍2022-24號(hào)地塊則位于港區(qū)管委會(huì)北側(cè)，實(shí)際樓面價(jià)約4618元/平，由錦湖地產(chǎn)(中南建設(shè))奪得。地塊整體位置優(yōu)越，且與周邊項(xiàng)目相比樓面價(jià)也處于較低水平，開發(fā)性價(jià)相當(dāng)不錯(cuò)。從2017年的君悅府、瀧悅府，到2018年的漫悅灣、錦悅府，中南深耕嘉興港區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。圖表18.2022年成交的三宗地塊，2宗位于南市新區(qū)，1宗位于嘉興港區(qū)資料來源：平湖房產(chǎn)網(wǎng)，中銀證券2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一11開發(fā)商格局方面，2022年在平湖我們看到了本土開發(fā)商的回歸。以2012年為分界線，在這之前是平湖本土房企獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的時(shí)代。而后品牌房企陸續(xù)入駐，帶來更為先進(jìn)的人居理念，以及更加完善的配套設(shè)施，提升平湖人民的居住水平，例如恒大的精裝，濱江的物業(yè)，龍湖的園林。2012年首個(gè)品牌房企恒大進(jìn)駐平湖，開發(fā)恒大名都；2013年第二個(gè)品牌房企碧桂園入駐，開發(fā)平湖碧桂園；2014年平湖迎來了濱江集團(tuán)，帶來超級(jí)大盤濱江萬家花城；隨后，2016年新城控股拿地，2017年融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、龍湖集團(tuán)陸續(xù)拿地。2012-2017年的這段時(shí)間內(nèi)，本土房企拿地也很活躍，與外來房企共同發(fā)展，整體市場(chǎng)也進(jìn)入到多元發(fā)展期，呈現(xiàn)產(chǎn)品多元化、營(yíng)銷多元化以及客戶多元化等特征。這期間，深耕本土的知名房企景樂房產(chǎn)，先后開發(fā)了景樂雅苑、景樂雅苑二期和江南景苑，同樣平湖知名的房企浙江中筑置業(yè)，先后開發(fā)了中薈城、名門府、名璟府。從2018年開始出現(xiàn)了明顯的變化，2018-2021年平湖本土房企再未拿地。2018年莎普愛思地塊出讓，浙江中筑置業(yè)和萬科分別競(jìng)得一塊。莎普愛思的這塊地后，也就是2018年到2021年平湖本土房企再未拿地，在此期間的土拍競(jìng)拍均是品牌房企競(jìng)得。將近5年時(shí)間中，先后有卓越、世茂、濱江、鴻翔、鼎仁、榮安、佳源等一眾全國(guó)型房企拿下城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。其中卓越、濱江、鴻翔更是持續(xù)深耕平湖的代表，在平湖多盤聯(lián)動(dòng)。在此期間本土房企未參與土拍一方面是因?yàn)榈貎r(jià)逐漸攀升，另一方面是實(shí)力的不足，無論是資金實(shí)力還是開發(fā)能力，外來品牌房企都更勝一籌。而2022年，平湖出現(xiàn)了本土房企回歸的現(xiàn)象。受制于樓市低迷、資金鏈緊張、房企暴雷不斷，品牌房企也開始收縮自己擴(kuò)張的步伐，對(duì)于平湖這類四五線小城市的拿地更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)迎來了品牌房企的空檔期，同時(shí)土地價(jià)格也更趨合理，也給了本土房企重新入局的機(jī)會(huì)。例如本土房企元城拿下的南市新區(qū)2022平-52#地塊，成交樓面價(jià)10800元/平，與兩年前對(duì)比，此價(jià)格更易消化。2022年平湖購房政策明顯放開，5月開始限購基本放開，8月部分限售放開。2022年5月12日，嘉興發(fā)布樓市新政，對(duì)購房政策做出調(diào)整，基本放開了限購：本市戶籍居民限購全面放開；非本市戶籍人口在本市連續(xù)繳存社保滿6個(gè)月及以上的，限購放開。自5月1日起，平湖也對(duì)首套首次購房申請(qǐng)公積金貸款最高額度實(shí)行上浮：?jiǎn)稳俗罡哔J款額度由30萬元→40萬元；雙人及以上最高貸款額度由60萬元→80萬元。8月，嘉興再度出臺(tái)調(diào)控政策，原有的取消限購范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，針對(duì)外地人才6個(gè)月社保的要求也再度放寬(在長(zhǎng)三角地區(qū)有社保的外地戶口限購放開)；限售則在面積端進(jìn)行放寬(建筑面積144方以下商品房限售放開)；更對(duì)二孩、三孩居民家庭進(jìn)行購房補(bǔ)貼。圖表19.2022年平湖樓市新政策策內(nèi)容概要《嘉興市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》從實(shí)行監(jiān)管銀行公開招標(biāo)、合理確定監(jiān)置監(jiān)管節(jié)點(diǎn)、加強(qiáng)監(jiān)管賬戶管理和明確主體部門責(zé)任等方面作了強(qiáng)化預(yù)售資金全流程監(jiān)管步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，主要涉及：1)在長(zhǎng)12日調(diào)控新政中，已經(jīng)放開限購；2)建筑面積144方以下(含144方)商品房限售放開；3)戶籍二孩、三孩家庭購房支持政策。日有所調(diào)整。居民的合理住房需求。在提供購房商品住宅說明后，支持本市市戶籍人才合理住房需求。對(duì)非本市戶籍的各類各類人才，在本市。日公積金(本次額度上浮與住房公積金支持人才安居及品質(zhì)提升等優(yōu)惠政策不疊加使用)1.調(diào)整城區(qū)(城鎮(zhèn))范圍內(nèi)有合法穩(wěn)定住所落戶隨遷對(duì)象；.進(jìn)一步放寬租賃落戶居住條件；2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一12圖表20.2022年“512”、“802”政策調(diào)整后限購、限售的變化全市范圍(含五縣)有3套及以上住房(拆遷安置房月29日)購44方以下(含144平)商品房限售開根據(jù)對(duì)平湖市最大的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介：新時(shí)代房產(chǎn)的調(diào)研，平湖的“五限”政策為：1)限購：2022年8月明顯放松。2022年8月以前本地戶籍不限購、外地戶籍限購1套；2022年8月以后本地戶籍和本地外籍(即戶口不在平湖、在平湖工作和繳納社保的人員)均不限購，純外地戶籍(戶籍和社保年8月前，首套無限售，第二套房產(chǎn)限售時(shí)間為2年(該政策從2021年3月15日開始，此前不限售)；2022年8月以后，首套無限售規(guī)定，第二套144平以下不限售，144平以上限售2年。3)限貸：我們將近兩年的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，自2021年11月以來信貸政策持續(xù)寬松。平湖近兩年的房貸利率最高點(diǎn)在2021年10-11月(首套房房貸利率為6.2-6.3%)，2022年1月的調(diào)研結(jié)果顯示，彼時(shí)的首套與二套房貸利率分別為5.6%、5.7-5.8%；首付比例分別為30%、30-40%；放款周期方面，10月放款周期最長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月。2023年1月的調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前首套與二套房貸利率分別為4.1%、4.9%，首付比例分別為20%、30%，放款周期僅1周。4)無限價(jià)、限簽政策。圖表21.平湖“五限”政策“五限”政策本地戶籍不限購、本地外籍(戶籍不在平湖、但在平湖工作繳納社保)均不限購(2022年8月開始)，外地戶籍仍限購1套2套房產(chǎn)限售時(shí)間為2年(該政年(2022年8月開始)-6.3%；%、30%無無無無根據(jù)對(duì)平湖市最大的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介：新時(shí)代房產(chǎn)的調(diào)研，我們對(duì)比了近兩年的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)：2022年1月的調(diào)研結(jié)果顯示，平湖購房客以本地人居多，以自住需求為主，投資客較少，二手房成交的面積段主要集中在90平以下。2023年1月的調(diào)研結(jié)果顯示，在限購政策放松后，外地購房客明顯增多，主要是因?yàn)樵谄胶蚬さ耐獾厝吮容^多，以自住剛需為主，戶籍全國(guó)各地都有。2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一133項(xiàng)目調(diào)研：目前南市板塊是平湖置業(yè)首選板塊。南市新區(qū)是平湖城市戰(zhàn)略發(fā)展的核心承載區(qū)，是平湖最具活力的發(fā)展板塊。隨著平湖市政府、平湖行政中心的遷移，多做商務(wù)總部的進(jìn)駐，卓越鉑爾曼五星級(jí)酒店的建成，南市CBD(中央商務(wù)區(qū))形成的同時(shí)，南市CLD(中央生活區(qū))藍(lán)圖也成型。目前全南市CBD核心區(qū)只有2個(gè)項(xiàng)目在售：濱江集團(tuán)的尚品美寓和卓越地產(chǎn)的明湖璟園，合計(jì)不足400套可售。在平湖行情較好的時(shí)候，南市曾創(chuàng)下1000多套房源日清的戰(zhàn)績(jī)。在行情低迷的當(dāng)下，我們選取以上兩個(gè)最有代表性的樓盤調(diào)研?；谧吭狡胶继?hào)的市場(chǎng)口碑，乘勢(shì)加快推出平湖壹號(hào)二期(明湖璟園)，并根據(jù)卓越在平湖的數(shù)畔高級(jí)住宅產(chǎn)品。二期建筑密度僅約20%，綠地率約30%，打造水岸秘境。銷售均價(jià)：21800元/平+3996元/平(精裝修價(jià)格)324套，戶型面積125-229㎡，均價(jià)約21800元/㎡+裝修3996元/㎡。2021年7月15日，加推樓棟+3992元/平精裝修(不含車位)。去化率：2021年5月、7月分別推出兩期，合計(jì)推出699套房源，5-10月銷售了500多套(5-7月去化率較高是因?yàn)橄鄬?duì)于周邊競(jìng)品，有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且有營(yíng)銷降價(jià)措施，現(xiàn)階段每套房子跟首次開盤相差五十萬左右。125㎡、153㎡、229㎡人沒有明顯增多，整體購房客的觀望情緒仍然濃厚；12月疫情放開后，尤其是春節(jié)，明顯到訪量有提升。客群：外地與本地的都有，近期外地購房客的詢問度明顯提升。項(xiàng)目地址：浙江省嘉興市平湖市毓秀路和南市路交匯處圖表22.明湖璟園樓盤信息市毓秀路和南.00萬平積率0物業(yè).98元/平/月908戶2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一14圖表23.明湖璟園推盤信息1800元/平裝修(不含車位)1800元/平券圖表24.明湖璟園鳥瞰圖資料來源：房天下，中銀證券，樓面價(jià)9676元/平+配建3.24萬平，實(shí)際樓面價(jià)為12590元/平，以6000元/平的建安+裝修成本計(jì)算，初步計(jì)算可得靜態(tài)毛利率約為33%。2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一15圖表25.明湖璟園樓面均價(jià)為9676元/平周邊配套：幼兒園：稚川幼兒園、紅黃藍(lán)幼兒園；中小學(xué)：平湖市叔同實(shí)驗(yàn)小學(xué)；醫(yī)院：新中醫(yī)院 (2022年12月新開)；銀行/ATM：農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)商銀行、寧波銀行；其他：南市CBD商務(wù)圈；吾周邊交通：汽車南站；公交車206、313、507；擬建設(shè)滬乍杭高鐵、滬平成績(jī)鐵路；使用中的202省道、沈海高速。資料來源：房天下，中銀證券2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一16卓越集團(tuán)進(jìn)駐平湖5年，深耕南市新區(qū)。目前有卓越雅苑(平湖壹號(hào))、鉑爾曼酒店、明湖雅苑/明湖熙園(玲瓏灣)、明湖璟園(平湖壹號(hào)二期晴翠)、卓越悅宸里多個(gè)項(xiàng)目。明湖璟園的熱銷主要得益于：1)地段位于當(dāng)前平湖置業(yè)首選的南市；2)明湖畔高層景觀設(shè)計(jì)；3)價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)力。在一步之遙的其他高端項(xiàng)目均價(jià)高于明湖璟園3000元/平左右。由知名房企濱江集團(tuán)操刀，在萬家花城、君品之后，再次選址南市板塊，整個(gè)項(xiàng)目由8棟17層的大平層建筑。今天的南市新區(qū)已進(jìn)入快速發(fā)展期，擁有眾多醇熟配套，大型商業(yè)綜合體-吾悅廣場(chǎng)，五星級(jí)酒店鉑爾曼、明湖公園、平湖市第一人民醫(yī)院等。銷售均價(jià)：高層成交均價(jià)30812元/平(含精裝3995元/平)，車位20萬/個(gè)。㎡、167㎡三個(gè)戶型，均為四房設(shè)計(jì)。開盤去化率：2022年4月23日開盤當(dāng)日推出212套，開盤去化率不足20%，我們認(rèn)為這主要是因?yàn)楦?jìng)品卓越明湖璟園均價(jià)2.6萬元/平左右，且可售庫存較多，本項(xiàng)目破3萬的價(jià)格相對(duì)較高，加之4月平湖突發(fā)疫情后嚴(yán)格封控的影響，客流來訪受限。在調(diào)研當(dāng)日的選擇依然很多，已成交幾十套，仍有一半以上的選擇，去化率并不高(低于50%)，我們認(rèn)為這主要與較高的定價(jià)有關(guān)。人沒有明顯增多，購房客的觀望情緒仍然濃厚；12月疫情放開后，尤其是春節(jié)，明顯到訪量有提升。客群：外地與本地的都有，但仍以本地為主，近期外地購房客的詢問度明顯提升。項(xiàng)目地址：平湖毓秀路和南市路的交匯處圖表27.尚品美寓項(xiàng)目信息南市路的交匯處7.1萬平2.4萬平積率1328戶(8棟)圖表28.尚品美寓推盤信息6000元/平資料來源：草根調(diào)研，平湖房產(chǎn)網(wǎng)，中銀證券2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一17圖表29.尚品美寓均有128、143、167平三個(gè)戶型，均為四房戶型資料來源：房天下，中銀證券圖表30.尚品美寓鳥瞰圖資料來源：房天下，中銀證券周邊教育:稚川幼兒園、百花藝術(shù)幼兒園(沐陽園區(qū))、當(dāng)湖中心小學(xué)、平湖市叔同實(shí)驗(yàn)小學(xué)、平湖市東湖中學(xué)商業(yè)配套:吾悅廣場(chǎng)等銀行網(wǎng)點(diǎn):農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行等周邊醫(yī)院：平湖市新中醫(yī)院(2022年12月新開)交通配套:滬乍杭高鐵(規(guī)劃)、滬平城際鐵路(規(guī)劃)、202省道、07省道、沈海高速、南市路、毓秀路、勝利路其他:明湖公園、東方公園、行政服務(wù)中心、平湖市文化館、平湖市政府、平湖市交警大隊(duì)地塊信息：地塊為2021年5月所獲的24號(hào)地塊，濱江集團(tuán)從68輪出價(jià)中脫穎而出，以樓面價(jià)9714元/平+競(jìng)配面積18600平，溢價(jià)率7.7%，實(shí)際樓面價(jià)13162元/平拍下，以6000元/平的建安與裝修成本計(jì)算，初步計(jì)算可得靜態(tài)毛利率約為38%。2023年2月4日春節(jié)返鄉(xiāng)樓市調(diào)研系列一18圖表31.尚品美寓樓面均價(jià)為9714元/平資料來源：平湖房產(chǎn)網(wǎng)，中銀證券濱江集團(tuán)2014年進(jìn)駐平湖，深耕8余載，是當(dāng)前平湖備受認(rèn)可的開發(fā)商之一。1)打造了百萬方南市現(xiàn)象級(jí)大樓盤。平湖第一個(gè)濱江項(xiàng)目：萬家花城是個(gè)原計(jì)劃開發(fā)十年的平湖第一大盤，歷時(shí)6年半，整盤住宅全部售罄，在2021年3月，完成了超百萬方大體量的全盤交付。2014年濱江以獨(dú)到的眼光選址當(dāng)時(shí)暫未發(fā)展起來的南市板塊，2015年萬家花城首次開盤，去化率超70%，濱江在2015年的市場(chǎng)占比達(dá)到了20%。7年來不斷迭代升級(jí)萬家花城的產(chǎn)品，從一手單價(jià)約7000元/平，陸續(xù)加配了架空層、人臉識(shí)別、環(huán)景健康跑等內(nèi)容，如今的二手房單價(jià)早已超過了20000元/平，也超過了同區(qū)域其它競(jìng)品樓盤，成為了平湖號(hào)召力較強(qiáng)的品牌房企之一。2016年，萬家花城·錦湖園1期僅6個(gè)月售罄，2-4期多次開盤即罄，曾創(chuàng)下了1.5小時(shí)售罄的記錄。2017年，環(huán)滬概念火熱，多家一線房企高調(diào)進(jìn)駐平湖，南市“主城區(qū)”屬性逐漸凸顯。2019年，萬家花城全盤累計(jì)銷售額破100億元，衛(wèi)冕平湖銷冠。2020年，萬家花城迎來交付季，歷時(shí)8年，濱江萬家花城約106萬方超級(jí)大盤，