注冊物業(yè)師培訓(xùn)課程-物業(yè)經(jīng)營講課教案

注冊(zhùcè)物業(yè)管理師培訓(xùn)課程物業(yè)經(jīng)營管理第一頁，共226頁。物業(yè)經(jīng)營(jīngyíng)管理房地產(chǎn)投資(tóuzī)部分房地產(chǎn)經(jīng)營管理(guǎnlǐ)部分房地產(chǎn)市場和市場分析房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇房地產(chǎn)投資分析技術(shù)★收益性物業(yè)價值評估★物業(yè)經(jīng)營管理概述租賃管理成本管理合同及風(fēng)險管理財務(wù)管理與績效評價★寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展五大管理內(nèi)容框架第二頁，共226頁。第一章物業(yè)(wùyè)經(jīng)營管理概述物業(yè)(wùyè)經(jīng)營管理的概念物業(yè)經(jīng)營管理(guǎnlǐ)的層次與工作內(nèi)容內(nèi)容第三頁，共226頁。第一節(jié)物業(yè)(wùyè)經(jīng)營管理的概念物業(yè)(wùyè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵物業(yè)(wùyè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)第四頁，共226頁。一、物業(yè)經(jīng)營管理(guǎnlǐ)內(nèi)涵內(nèi)容(nèiróng)性質(zhì)(xìngzhì)對象內(nèi)涵技術(shù)、手段、模式第五頁，共226頁。二、物業(yè)經(jīng)營管理活動(huódòng)的管理對象寫字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店和休閑娛樂設(shè)施第六頁，共226頁。（一）寫字樓1、等級及其相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓2、劃分依據(jù)——12個因素第七頁，共226頁。（二）零售商業(yè)物業(yè)1、分類依據(jù)建筑規(guī)模經(jīng)營商品的特點(diǎn)商業(yè)輻射區(qū)域的范圍2、類型及其相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域購物(ɡòuwù)中心市級購物(ɡòuwù)中心地區(qū)購物(ɡòuwù)商場居住區(qū)商場鄰里服務(wù)性商店特色商店第八頁，共226頁。（三）出租型別墅(biéshù)或公寓1、別墅(biéshù)2、公寓第九頁，共226頁。（四）工業(yè)(gōngyè)物業(yè)第十頁，共226頁。（五）酒店和休閑娛樂設(shè)施酒店與休閑娛樂設(shè)施在軟硬件設(shè)置和運(yùn)營管理模式各有特色。具體差別表現(xiàn)在：服務(wù)對象不同地理位置(dìlǐwèizhì)不同服務(wù)內(nèi)容不同建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同第十一頁，共226頁。三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)——業(yè)主(yèzhǔ)角度經(jīng)濟(jì)壽命凈收益最大化保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Φ谑摚?26頁。四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)（一）物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)1、服務(wù)性單位(dānwèi)2、經(jīng)營性企業(yè)組織（二）三種類型1、管理型物業(yè)管理企業(yè)2、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)3、綜合型物業(yè)管理企業(yè)（三）三個層次1、公司管理2、現(xiàn)場管理3、現(xiàn)場作業(yè)第十三頁，共226頁。第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次(céngcì)與工作內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理(guǎnlǐ)中的戰(zhàn)略性工作物業(yè)經(jīng)營管理(guǎnlǐ)的層次內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作第十四頁，共226頁。一、物業(yè)(wùyè)經(jīng)營管理的層次1、物業(yè)(wùyè)管理和設(shè)施管理——以運(yùn)行管理為主2、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理3、房地產(chǎn)組合投資管理以策略性管理(guǎnlǐ)為主第十五頁，共226頁。二、物業(yè)(wùyè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系及職責(zé)物業(yè)(wùyè)管理和設(shè)施管理——現(xiàn)場操作層面資產(chǎn)管理組合投資第十六頁，共226頁。三、物業(yè)(wùyè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作確定(quèdìng)戰(zhàn)略確定(quèdìng)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建信息基礎(chǔ)決策分析進(jìn)行資產(chǎn)組合第十七頁，共226頁。四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作（一）概述（二）現(xiàn)金流和成本管理1、支出的分配2、費(fèi)用(fèiyong)和成本3、租金4、服務(wù)費(fèi)（三）日常維修和維護(hù)（四）未來維修和維護(hù)（五）設(shè)施設(shè)備管理（六）物業(yè)保險管理第十八頁，共226頁。第二章房地產(chǎn)投資(tóuzī)及其區(qū)位選擇內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資的風(fēng)險房地產(chǎn)投資區(qū)位(qūwèi)的選擇第十九頁，共226頁。第一節(jié)房地產(chǎn)投資(tóuzī)內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)投資(tóuzī)的概念房地產(chǎn)投資(tóuzī)的形式房地產(chǎn)投資(tóuzī)的特性房地產(chǎn)投資(tóuzī)的利弊第二十頁，共226頁。一、房地產(chǎn)投資的概念資本(zīběn)——收益或增值目的：財富最大化第二十一頁，共226頁。二、房地產(chǎn)投資(tóuzī)的形式（一）房地產(chǎn)直接投資(tóuzī)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資(tóuzī)2、房地產(chǎn)置業(yè)投資(tóuzī)（二）房地產(chǎn)間接投資(tóuzī)1、房地產(chǎn)企業(yè)股票和債券投資(tóuzī)2、投資(tóuzī)于房地產(chǎn)投資(tóuzī)信托基金3、購買住房抵押支持證券第二十二頁，共226頁。三、房地產(chǎn)投資的特性1、位置固定性或不可移動性2、壽命(shòumìng)周期長3、適應(yīng)性4、各異性（獨(dú)一無二性）5、政策影響性6、專業(yè)管理依賴性7、相互影響性第二十三頁，共226頁。四、房地產(chǎn)投資的利弊（一）房地產(chǎn)投資之利1、相對較高的收益(shōuyì)水平2、能夠得到稅收方面的好處——抵稅3、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持——房地產(chǎn)抵押4、能抵消通貨膨脹的影響——保值、增值5、提高投資者的資信等級第二十四頁，共226頁。（二）房地產(chǎn)投資之弊1、流動性差2、投資數(shù)額巨大3、投資回收期較長4、需要專門的知識(zhīshi)和經(jīng)驗(yàn)第二十五頁，共226頁。第二節(jié)房地產(chǎn)投資(tóuzī)的風(fēng)險內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念系統(tǒng)風(fēng)險個別(gèbié)風(fēng)險風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響兩種類型的風(fēng)險第二十六頁，共226頁。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(fēngxiǎn)的基本概念1、風(fēng)險(fēngxiǎn)的含義投資有增加收益的潛力——風(fēng)險(fēngxiǎn)報酬投資面臨著風(fēng)險(fēngxiǎn)損失第二十七頁，共226頁。2、風(fēng)險與不確定性標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)方差大——風(fēng)險大標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)方差小——風(fēng)險小第二十八頁，共226頁。3、風(fēng)險分析的目的——三點(diǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的體現(xiàn)資金安全性期望收益可靠性投資項(xiàng)目(xiàngmù)流動性資產(chǎn)管理復(fù)雜性第二十九頁，共226頁。二、系統(tǒng)風(fēng)險1、通貨膨脹風(fēng)險/購買力風(fēng)險2、市場供求風(fēng)險3、周期風(fēng)險4、變現(xiàn)風(fēng)險5、利率風(fēng)險6、政策(zhèngcè)風(fēng)險7、政治風(fēng)險8、或然損失風(fēng)險第三十頁，共226頁。三、個別風(fēng)險1、收益現(xiàn)金流風(fēng)險2、未來經(jīng)營(jīngyíng)費(fèi)用風(fēng)險3、資本價值風(fēng)險4、比較風(fēng)險5、時間風(fēng)險6、持有期風(fēng)險預(yù)期和實(shí)際(shíjì)不一致第三十一頁，共226頁。四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平根據(jù)風(fēng)險管理能力選擇投資風(fēng)向根據(jù)風(fēng)險周期變化(biànhuà)特點(diǎn)把握投資時機(jī)第三十二頁，共226頁。第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位(qūwèi)的選擇內(nèi)容(nèiróng)區(qū)位的含義不同類型(lèixíng)房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求第三十三頁，共226頁。一、區(qū)位(qūwèi)的含義地理位置——狹義含義在城市經(jīng)濟(jì)活動中的位置在整體市場供求關(guān)系中的位置在未來(wèilái)城市發(fā)展建設(shè)中的位置含義(hányì)廣義含義重點(diǎn)考察第三十四頁，共226頁。二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求（一）居住物業(yè)1、市政公用和公建配套(pèitào)設(shè)施完備的程度2、公共交通便捷程度3、環(huán)境因素4、居民人口與收入第三十五頁，共226頁。（二）寫字樓物業(yè)1、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度2、周圍土地利用情況(qíngkuàng)和環(huán)境3、易接近性第三十六頁，共226頁。（三）零售商業(yè)(shāngyè)物業(yè)1、零售商業(yè)(shāngyè)物業(yè)投資區(qū)位選擇依據(jù)——輻射區(qū)域分析2、商業(yè)(shāngyè)輻射區(qū)域分析內(nèi)容可能的顧客流量消費(fèi)者行為消費(fèi)者喜好和偏好購買能力3、商業(yè)(shāngyè)輻射區(qū)域的構(gòu)成主要區(qū)域——60-75%次要區(qū)域——15-20%邊界區(qū)域——5-15%第三十七頁，共226頁。（四）工業(yè)(gōngyè)物業(yè)第三十八頁，共226頁。第五章房地產(chǎn)市場(shìchǎng)與市場(shìchǎng)分析內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)房地產(chǎn)市場的特性與功能房地產(chǎn)市場分析(fēnxī)物業(yè)經(jīng)營管理計劃第三十九頁，共226頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(shìchǎng)概述內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變(zhuǎnbiàn)的社會經(jīng)濟(jì)力量第四十頁，共226頁。房地產(chǎn)市場(shìchǎng)價格(jiàgé)主體(zhǔtǐ)客體資金運(yùn)行機(jī)制第四十一頁，共226頁。運(yùn)行(yùnxíng)環(huán)境技術(shù)(jìshù)環(huán)境資源(zīyuán)環(huán)境國際環(huán)境房地產(chǎn)法律制度環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境社會環(huán)境金融環(huán)境第四十二頁，共226頁。推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)(jīngjì)力量（一）社會經(jīng)濟(jì)(jīngjì)因素1、社會因素2、經(jīng)濟(jì)(jīngjì)因素3、政策因素（二）社會經(jīng)濟(jì)(jīngjì)力量1、金融業(yè)的發(fā)展2、信息、通信技術(shù)水平的提高3、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變4、人文環(huán)境的變化5、自然環(huán)境的變化6、政治制度的變遷第四十三頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)市場的需求房地產(chǎn)市場的供給(gōngjǐ)房地產(chǎn)市場的機(jī)制第二節(jié)房地產(chǎn)市場(shìchǎng)的供求關(guān)系第四十四頁，共226頁。一、房地產(chǎn)市場(shìchǎng)的需求1、收入的變化2、其他商品的價格變化3、對未來的預(yù)期4、政府政策的變化QPQ1DD1第四十五頁，共226頁。二、房地產(chǎn)市場的供給1、房地產(chǎn)開發(fā)成本2、政府政策的變化3、對未來(wèilái)的預(yù)期QPQ1SS1第四十六頁，共226頁。三、房地產(chǎn)市場(shìchǎng)的機(jī)制PQESDD1E1第四十七頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)市場(shìchǎng)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(shìchǎng)細(xì)分房地產(chǎn)市場(shìchǎng)指標(biāo)第三節(jié)房地產(chǎn)市場(shìchǎng)結(jié)構(gòu)與市場(shìchǎng)指標(biāo)第四十八頁，共226頁。一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)(jiégòu)1、總量結(jié)構(gòu)(jiégòu)2、區(qū)域結(jié)構(gòu)(jiégòu)3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)(jiégòu)4、供求結(jié)構(gòu)(jiégòu)5、投資結(jié)構(gòu)(jiégòu)第四十九頁，共226頁。二、房地產(chǎn)市場細(xì)分1、按地域細(xì)分——主要劃分方式2、按房地產(chǎn)用途細(xì)分3、按存量增量(zēnɡliànɡ)細(xì)分4、按交易形式細(xì)分5、按目標(biāo)市場細(xì)分第五十頁，共226頁。三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)（一）供給指標(biāo)1、存量2、新竣工量3、滅失量4、空置(kōnɡzhì)量5、空置(kōnɡzhì)率6、可供租售量7、房屋施工面積8、房屋新開工面積9、平均建設(shè)周期10、竣工房屋價值第五十一頁，共226頁。（二）需求指標(biāo)1、國內(nèi)生產(chǎn)總值2、人口數(shù)3、城市家庭人口4、就業(yè)人員數(shù)量5、就業(yè)分布6、城市家庭可支配收入7、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率8、城市家庭總支出9、房屋(fángwū)空間使用數(shù)量10、商品零售價格指數(shù)11、城市居民消費(fèi)價格指數(shù)第五十二頁，共226頁。（三）市場交易指標(biāo)1、銷售量2、出租量3、吸納量4、吸納率5、吸納周期6、預(yù)售面積(miànjī)7、房地產(chǎn)價格指數(shù)8、房地產(chǎn)價格9、房地產(chǎn)租金第五十三頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)市場的特性(tèxìng)房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(shìchǎng)的特性與功能第五十四頁，共226頁。一、房地產(chǎn)市場(shìchǎng)的特性（一）市場(shìchǎng)供給的特點(diǎn)（二）市場(shìchǎng)需求的特點(diǎn)（三）市場(shìchǎng)交易的特點(diǎn)（四）市場(shìchǎng)價格的特點(diǎn)第五十五頁，共226頁。二、房地產(chǎn)市場的功能1、配置(pèizhì)存量房地產(chǎn)資源和利益2、顯示房地產(chǎn)市場需求變化3、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化4、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃5、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化第五十六頁，共226頁。三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)（一）目標(biāo)1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展2、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效(yǒuxiào)的使用3、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g4、引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇5、滿足特殊群體的需要第五十七頁，共226頁。（二）手段1、土地供應(yīng)政策2、金融政策3、住房政策4、城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)5、地價政策6、稅收政策7、租金和價格控制第五十八頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)市場分析的概念(gàiniàn)房地產(chǎn)市場分析的作用房地產(chǎn)市場區(qū)域的確定房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容第五節(jié)房地產(chǎn)市場(shìchǎng)分析第五十九頁，共226頁。概念(gàiniàn)第六十頁，共226頁。二、作用1、開發(fā)商2、置業(yè)投資者3、金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)4、設(shè)計人員5、營銷經(jīng)理6、地方政府7、租戶和使用者8、物業(yè)管理者第六十一頁，共226頁。三、市場區(qū)域的確定1、影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素2、物業(yè)類型(lèixíng)和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響第六十二頁，共226頁。宏觀因素分析市場供求(gōngqiú)分析相關(guān)因素分析四、房地產(chǎn)市場分析(fēnxī)的內(nèi)容供給分析需求(xūqiú)分析競爭分析市場占有率分析第六十三頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理(guǎnlǐ)計劃的概念編制物業(yè)經(jīng)營管理(guǎnlǐ)計劃的基礎(chǔ)工作構(gòu)造物業(yè)管理(guǎnlǐ)方案物業(yè)管理(guǎnlǐ)計劃中的預(yù)算技術(shù)第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營(jīngyíng)管理計劃第六十四頁，共226頁。一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念1、制定物業(yè)管理計劃的基本(jīběn)原則2、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的用途3、物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式年度計劃——戰(zhàn)術(shù)層次中短期計劃——介于戰(zhàn)術(shù)與策略層次長期計劃——策略層次第六十五頁，共226頁。二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃(jìhuà)的基礎(chǔ)工作1、區(qū)域宏觀環(huán)境分析2、房地產(chǎn)市場分析3、鄰里分析4、物業(yè)現(xiàn)狀分析5、業(yè)主目標(biāo)第六十六頁，共226頁。三、構(gòu)造物業(yè)管理(guǎnlǐ)方案（一）可能性1、更新及現(xiàn)代化2、改變建筑物的用途（二）物業(yè)管理(guǎnlǐ)計劃的主要內(nèi)容1、建筑物管理(guǎnlǐ)計劃2、租賃計劃3、財務(wù)收支計劃4、物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計劃第六十七頁，共226頁。四、物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)1、年度運(yùn)營預(yù)算2、資本(zīběn)支出預(yù)算3、長期預(yù)算第六十八頁，共226頁。第六章租賃(zūlìn)管理內(nèi)容(nèiróng)物業(yè)(wùyè)租賃概述租賃管理與租賃方案房屋租賃合同租戶關(guān)系管理第六十九頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)物業(yè)(wùyè)租賃概念及其特征租賃管理的分類物業(yè)(wùyè)租賃管理模式房屋租賃的行政管理第一節(jié)物業(yè)(wùyè)租賃概述第七十頁，共226頁。一、物業(yè)租賃概念主體：出租人/承租人出租人必須是房屋所有權(quán)人出租人將房屋出租給承租人使用，包括三種(sānzhǒnɡ)情況。第七十一頁，共226頁。二、房屋租賃特征1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止5、租賃雙方都必須是符合法律(fǎlǜ)規(guī)定的責(zé)任人第七十二頁，共226頁。三、物業(yè)租賃(zūlìn)的分類1、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分2、按房屋租賃(zūlìn)期限劃分3、按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分4、其他劃分方式第七十三頁，共226頁。四、物業(yè)租賃(zūlìn)管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式1、具體做法2、雙方責(zé)任(zérèn)及利弊第七十四頁，共226頁。五、房屋租賃(zūlìn)的行政管理1、一般程序申請——審查——領(lǐng)證2、房屋租賃(zūlìn)的條件3、違法行為及處罰第七十五頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)租賃管理的概念與內(nèi)容租賃方案與策略租戶選擇租金確定(quèdìng)與調(diào)整租約談判與簽約管理租賃管理中的市場營銷第二節(jié)租賃(zūlìn)管理與租賃(zūlìn)方案第七十六頁，共226頁。一、租賃管理的內(nèi)容租約簽訂(qiāndìng)前租約執(zhí)行過程中租約期滿時第七十七頁，共226頁。二、租賃方案與策略1、確定可出租面積和租賃方式2、編制租賃經(jīng)營預(yù)算3、定位目標(biāo)市場4、確定租金方案5、明確吸引(xīyǐn)租戶的策略第七十八頁，共226頁。三、租戶選擇（準(zhǔn)則）潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)財務(wù)(cáiwù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力所需的面積大小及空間組合需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)第七十九頁，共226頁。四、租金(zūjīn)確定與調(diào)整1、租金(zūjīn)的計算單位和所包含的內(nèi)容2、基礎(chǔ)租金(zūjīn)與附加租金(zūjīn)3、租金(zūjīn)的調(diào)整第八十頁，共226頁。五、租約談判(tánpàn)與簽約管理第八十一頁，共226頁。六、租賃(zūlìn)管理中的市場營銷市場推廣的四個方面:1、價格優(yōu)勢2、物業(yè)本身的素質(zhì)3、良好的聲譽(yù)4、經(jīng)濟(jì)實(shí)用第八十二頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)房屋租賃合同的概念房屋租賃合同的法律(fǎlǜ)特征房屋租賃合同的基本條款第三節(jié)房屋租賃(zūlìn)合同第八十三頁，共226頁。一、房屋(fángwū)租賃合同的概念債權(quán)(zhàiquán)合同第八十四頁，共226頁。二、房屋租賃合同的特征(tèzhēng)1、雙務(wù)合同2、有償合同3、諾成合同4、要式合同5、繼續(xù)性合同——時間第八十五頁，共226頁。三、房屋租賃合同的基本條款1、當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2、房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況3、租賃用途4、租賃期限(qīxiàn)5、租金及支付方式6、房屋的修繕責(zé)任住宅非住宅第八十六頁，共226頁。7、轉(zhuǎn)租的約定8、變更和解除合同的條件自然終止人為終止9、租賃雙方的權(quán)利(quánlì)和義務(wù)10、當(dāng)事人約定的其他條款稅收與保險費(fèi)的分擔(dān)改建的規(guī)定保證金第八十七頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)客戶關(guān)系管理理論(lǐlùn)簡介租賃管理中的租戶關(guān)系管理第四節(jié)租戶關(guān)系(guānxì)管理第八十八頁，共226頁。一、租戶(zūhù)關(guān)系管理的含義供應(yīng)商客戶(kèhù)策略(cèlüè)第八十九頁，共226頁。二、對企業(yè)的作用1、能夠整合(zhěnɡhé)客戶、企業(yè)和員工資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程2、能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力3、能夠提高企業(yè)銷售收入4、能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度第九十頁，共226頁。三、本質(zhì)(běnzhì)1、是一種管理理念而非管理軟件CRM管理思想——核心CRM軟件——信息平臺2、是營銷管理的創(chuàng)新第九十一頁，共226頁。四、租賃管理中的租戶關(guān)系管理（一）租賃管理中實(shí)施CRM是市場化的要求（二）在租賃管理中實(shí)施CRM涉及到的工作(gōngzuò)1、建立詳細(xì)的租戶檔案2、租賃期內(nèi)的服務(wù)3、租金繳交的管理4、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析5、個性化服務(wù)第九十二頁，共226頁。第七章成本(chéngběn)管理內(nèi)容(nèiróng)物業(yè)管理中的成本及其分類成本估算(ɡūsuàn)方法成本預(yù)算成本控制第九十三頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)物業(yè)管理中的成本(chéngběn)物業(yè)管理中的分類第一節(jié)物業(yè)管理中的成本(chéngběn)及其分類第九十四頁，共226頁。一、物業(yè)管理成本(chéngběn)的含義生產(chǎn)(shēngchǎn)費(fèi)用管理(guǎnlǐ)成本經(jīng)營管理費(fèi)用營業(yè)成本第九十五頁，共226頁。二、物業(yè)管理成本的構(gòu)成（一）營業(yè)成本1、直接人工費(fèi)2、直接材料費(fèi)3、間接費(fèi)用（二）期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用1、管理費(fèi)用2、財務(wù)費(fèi)用（三）劃清(huáqīnɡ)營業(yè)成本與期間費(fèi)用的界線第九十六頁，共226頁。三、物業(yè)管理成本的分類(fēnlèi)1、按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類(fēnlèi)2、按照經(jīng)濟(jì)用途分類(fēnlèi)第九十七頁，共226頁。3、按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分(huàfēn)固定成本變動成本半固定或半變動成本第九十八頁，共226頁。4、按照計算依據(jù)(yījù)不同劃分目標(biāo)成本定額成本計劃成本實(shí)際成本第九十九頁，共226頁。5、按照(ànzhào)與決策的關(guān)系劃分邊際成本差異成本機(jī)會成本估計成本沉沒成本可緩成本可免成本附加價值成本第一百頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)成本(chéngběn)估算的目的主要成本(chéngběn)項(xiàng)目的估算方法成本(chéngběn)估算結(jié)果匯總第二節(jié)成本估算(ɡūsuàn)方法第一百零一頁，共226頁。一、成本估算(ɡūsuàn)的目的1、包干制的構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)成本法定稅費(fèi)利潤2、酬金制的構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)支出酬金第一百零二頁，共226頁。二、主要(zhǔyào)成本項(xiàng)目的估算方法1、人工費(fèi)的估算2、辦公費(fèi)估算3、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算4、保安費(fèi)估算5、清潔衛(wèi)生費(fèi)估算6、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算8、保險費(fèi)估算9、專項(xiàng)維修資金第一百零三頁，共226頁。三、成本(chéngběn)估算結(jié)果匯總計算公式：P=∑Fi/S第一百零四頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)成本預(yù)算(yùsuàn)的意義與要求成本預(yù)算(yùsuàn)的編制方法成本預(yù)算(yùsuàn)的編制程序第三節(jié)成本(chéngběn)預(yù)算第一百零五頁，共226頁。一、成本(chéngběn)預(yù)算的含義第一百零六頁，共226頁。二、成本預(yù)算的基本要求1、成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)2、成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)(jīchǔ)3、成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證4、成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益5、成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地第一百零七頁，共226頁。三、成本預(yù)算的編制方法1、固定預(yù)算2、彈性預(yù)算3、零基預(yù)算4、滾動(gǔndòng)預(yù)算和概率預(yù)算第一百零八頁，共226頁。四、成本預(yù)算的編制程序（一）編制方式——二下一上式（二）編制程序（三）不同成本的預(yù)算編制營業(yè)成本預(yù)算——以收入(shōurù)預(yù)算為基礎(chǔ)管理費(fèi)用預(yù)算——零基預(yù)算財務(wù)費(fèi)用預(yù)算——預(yù)算值為零第一百零九頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)成本控制的含義與分類成本控制的原則與程序成本控制的組織體系成本的日常(rìcháng)管理第四節(jié)成本(chéngběn)控制第一百一十頁，共226頁。一、成本控制的含義對目標(biāo)成本本身的控制對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督在過程控制基礎(chǔ)(jīchǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向?！獜V義狹義(xiáyì)第一百一十一頁，共226頁。二、成本控制的分類1、按控制的時間特征分類事先(shìxiān)控制——設(shè)計階段事中控制——執(zhí)行階段事后控制——考核階段2、按控制的機(jī)制分類前饋性控制防護(hù)性控制反饋性控制第一百一十二頁，共226頁。三、成本控制的原則1、全面(quánmiàn)控制原則2、講求經(jīng)濟(jì)效益原則3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則4、例外管理原則重要性特殊性一貫性第一百一十三頁，共226頁。四、成本控制的程序確定執(zhí)行(zhíxíng)分析糾正考核第一百一十四頁，共226頁。五、成本控制的組織體系成本中心——控制營業(yè)成本為主費(fèi)用中心——控制運(yùn)營費(fèi)用為主綜合性定量指標(biāo)(zhǐbiāo)——物業(yè)增值率第一百一十五頁，共226頁。六、成本的日常管理(guǎnlǐ)1、利用物業(yè)管理(guǎnlǐ)周期理論進(jìn)行成本控制2、嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制——費(fèi)用手冊3、建立健全費(fèi)用開支與報銷審批制度審核原始憑證第一百一十六頁，共226頁。第八章合同(hétong)與風(fēng)險管理內(nèi)容(nèiróng)物業(yè)管理中的主要合同類型物業(yè)服務(wù)合同招投標(biāo)階段(jiēduàn)的合同管理風(fēng)險管理理論保險與物業(yè)保險合同風(fēng)險管理第一百一十七頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)合同的概念(gàiniàn)物業(yè)管理活動中主要的合同類型物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同(hétong)類型第一百一十八頁，共226頁。一、合同(hétong)的概念第一百一十九頁，共226頁。二、物業(yè)管理活動中主要的合同類型1、物業(yè)建設(shè)單位(dānwèi)在開發(fā)過程中所訂立的合同2、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同3、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同4、物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項(xiàng)服務(wù)合同第一百二十頁，共226頁。三、物業(yè)管理合同(hétong)的構(gòu)成要素第一百二十一頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)物業(yè)服務(wù)(fúwù)合同的類型物業(yè)服務(wù)(fúwù)合同的特征物業(yè)服務(wù)(fúwù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)服務(wù)(fúwù)合同簽訂要點(diǎn)第二節(jié)物業(yè)(wùyè)服務(wù)合同第一百二十二頁，共226頁。一、物業(yè)(wùyè)服務(wù)合同的類型1、前期物業(yè)(wùyè)服務(wù)合同2、物業(yè)(wùyè)服務(wù)合同第一百二十三頁，共226頁。二、物業(yè)服務(wù)合同的特征1、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提2、有償(yǒuchánɡ)的3、雙務(wù)合同、諾成性合同4、勞務(wù)合同第一百二十四頁，共226頁。三、主要內(nèi)容1、物業(yè)基本情況2、委托服務(wù)事項(xiàng)3、雙方權(quán)利義務(wù)4、物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6、專項(xiàng)維修基金的管理和使用(shǐyòng)7、物業(yè)管理用房8、物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用9、委托服務(wù)期限10、違約責(zé)任第一百二十五頁，共226頁。四、簽訂要點(diǎn)1、宜細(xì)不宜粗原則(yuánzé)2、不應(yīng)有無償無限期的承諾3、實(shí)事求是、留有余地4、明確界定違約責(zé)任與處理方式第一百二十六頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)物業(yè)管理招投標(biāo)概述物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)(qǐyè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)第三節(jié)招投標(biāo)階段(jiēduàn)的合同管理第一百二十七頁，共226頁。一、內(nèi)涵(nèihán)第一百二十八頁，共226頁。二、原則(yuánzé)三公一合理第一百二十九頁，共226頁。三、特點(diǎn)早期(zǎoqī)介入階段性第一百三十頁，共226頁。四、招標(biāo)(zhāobiāo)的方式1、公開招標(biāo)(zhāobiāo)2、邀請招標(biāo)(zhāobiāo)3、議標(biāo)第一百三十一頁，共226頁。五、編制與標(biāo)底確定1、要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)2、要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向3、要以招標(biāo)文件中的管理目標(biāo)為依據(jù)4、此外，還要嚴(yán)格遵循國家及地方政府頒布的有關(guān)規(guī)定，同時也要注意與物業(yè)管理市場(shìchǎng)的行情相協(xié)調(diào)第一百三十二頁，共226頁。六、投標(biāo)(tóubiāo)的程序第一百三十三頁，共226頁。七、投標(biāo)書的編制(biānzhì)第一百三十四頁，共226頁。八、投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)

1、決定參與(cānyù)投標(biāo)的關(guān)鍵因素2、投標(biāo)過程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)3、不同階段的主要工作安排第一百三十五頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)風(fēng)險(fēngxiǎn)理論風(fēng)險(fēngxiǎn)管理理論第四節(jié)風(fēng)險管理理論(lǐlùn)第一百三十六頁，共226頁。一、風(fēng)險(fēngxiǎn)的含義第一百三十七頁，共226頁。二、風(fēng)險(fēngxiǎn)的特征負(fù)面性不確定性可測性第一百三十八頁，共226頁。三、風(fēng)險的類型純粹風(fēng)險與投機(jī)(tóujī)風(fēng)險財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險與人身風(fēng)險自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險基本風(fēng)險和特殊風(fēng)險第一百三十九頁，共226頁。四、風(fēng)險的成本1、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險的費(fèi)用2、風(fēng)險所帶來的損失及處理費(fèi)用3、風(fēng)險的社會(shèhuì)成本——宏觀角度微觀(wēiguān)角度第一百四十頁，共226頁。五、風(fēng)險管理的含義(hányì)第一百四十一頁，共226頁。六、風(fēng)險管理的步驟1、風(fēng)險識別2、風(fēng)險評估(pínɡɡū)3、風(fēng)險控制回避自擔(dān)或保留預(yù)防與抑制——事前和事中轉(zhuǎn)移——保險和合同4、風(fēng)險調(diào)整第一百四十二頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)保險的概念保險合同概述物業(yè)(wùyè)保險的目的物業(yè)(wùyè)保險的主要險種物業(yè)(wùyè)管理中的投保決策第五節(jié)保險(bǎoxiǎn)與物業(yè)保險(bǎoxiǎn)第一百四十三頁，共226頁。一、保險(bǎoxiǎn)的含義第一百四十四頁，共226頁。二、保險(bǎoxiǎn)的特征第一百四十五頁，共226頁。三、保險的原則1、誠信(chénɡxìn)原則——首要原則2、可保利益的原則3、近因原則——最直接因果關(guān)系4、比例分?jǐn)傇瓌t第一百四十六頁，共226頁。四、保險合同的含義(hányì)第一百四十七頁，共226頁。五、保險合同的特征1、要式合同2、附合合同/格式(géshi)合同3、有償合同4、射幸合同第一百四十八頁，共226頁。六、保險合同的主體1、當(dāng)事人保險人投保人被保險人(bèibǎoxiǎnrén)2、關(guān)系人受益人保險代理人保險經(jīng)紀(jì)人第一百四十九頁，共226頁。七、保險合同主要當(dāng)事人的義務(wù)1、投保人的義務(wù)如實(shí)告知義務(wù)危險增加通知義務(wù)出險(chūxiǎn)通知義務(wù)防災(zāi)減損的義務(wù)及時交付保費(fèi)的義務(wù)第一百五十頁，共226頁。2、保險人的義務(wù)(yìwù)賠償義務(wù)(yìwù)第一百五十一頁，共226頁。八、保險合同的一般(yībān)內(nèi)容第一百五十二頁，共226頁。九、保險單第一百五十三頁，共226頁。十、索賠(suǒpéi)概念第一百五十四頁，共226頁。十一、索賠(suǒpéi)程序第一百五十五頁，共226頁。十二、物業(yè)保險的目的1、分散意外(yìwài)損失2、利于善后工作第一百五十六頁，共226頁。十三、物業(yè)保險(bǎoxiǎn)的主要險種（一）財產(chǎn)保險(bǎoxiǎn)1、火災(zāi)保險(bǎoxiǎn)2、物業(yè)火險的投保范圍3、物業(yè)綜合險第一百五十七頁，共226頁。（二）雇主責(zé)任保險1、責(zé)任范圍2、除外(chúwài)責(zé)任3、賠償額度4、保險費(fèi)的計算5、擴(kuò)展責(zé)任第一百五十八頁，共226頁。（三）公眾責(zé)任保險1、保險責(zé)任2、除外責(zé)任3、保險費(fèi)率及保險費(fèi)的計算4、賠償(péicháng)限額與免賠額第一百五十九頁，共226頁。十四、物業(yè)管理中的投保決策過程詳細(xì)調(diào)查確定(quèdìng)所需的保險保險金額和保險費(fèi)的確定(quèdìng)選擇保險公司分析保單條款第一百六十頁，共226頁。第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營(jīngyíng)管理內(nèi)容(nèiróng)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理寫字樓租賃(zūlìn)管理寫字樓安全與風(fēng)險管理寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價第一百六十一頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)影響寫字樓分類的因素寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)(mùbiāo)寫字樓物業(yè)管理的工作模式寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容寫字樓管理中的策略第一節(jié)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理第一百六十二頁，共226頁。一、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)1、所處區(qū)位好、規(guī)模大2、多為現(xiàn)代化的高層建筑3、功能齊全、配套設(shè)施(shèshī)完善4、多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理5、保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵第一百六十三頁，共226頁。二、影響寫字樓分類的因素1、分類（1）按照寫字樓的使用方式不同，分為：自用型寫字樓租售型寫字樓（2）按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異(chāyì)，分為：單純型寫字樓商住型寫字樓綜合型寫字樓第一百六十四頁，共226頁。2、因素位置交通方便性聲望(shēngwàn)或形象建筑形式大堂電梯走廊寫字樓室內(nèi)空間布置為租戶提供的服務(wù)建筑設(shè)備系統(tǒng)物業(yè)管理水平租戶類型第一百六十五頁，共226頁。三、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)（一）宏觀目標(biāo)——社會效益（二）常規(guī)目標(biāo)1、經(jīng)營目標(biāo)——收益部分使用(shǐyòng)率最大化2、管理目標(biāo)——物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化3、服務(wù)目標(biāo)——物業(yè)所有人與使用(shǐyòng)人滿意率最大化（三）微觀目標(biāo)——各部門崗位目標(biāo)第一百六十六頁，共226頁。四、寫字樓物業(yè)管理的工作(gōngzuò)模式第一百六十七頁，共226頁。五、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容(nèiróng)1、寫字樓物業(yè)市場營銷2、制定租金收取辦法3、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系4、組織和控制第一百六十八頁，共226頁。六、寫字樓管理中的策略1、分階段提供物業(yè)管理服務(wù)，清楚(qīngchu)界定服務(wù)范圍2、確保提供合同服務(wù)，適時提供超值服務(wù)3、合理保證非收益部分的使用需要共用空間的合理配置管理服務(wù)空間的合理配置設(shè)備空間的合理配置第一百六十九頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)寫字樓的租戶選擇寫字樓租金的確定(quèdìng)與調(diào)整寫字樓的租約制定第二節(jié)寫字樓租賃(zūlìn)管理第一百七十頁，共226頁。一、寫字樓的租戶選擇1、租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況2、所需面積的大小——15-20平方米/人可能面積的組合尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)(yèwù)的性質(zhì)尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計劃3、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)第一百七十一頁，共226頁。二、寫字樓租金的確定與調(diào)整(tiáozhěng)1、計算可出租或可使用面積2、基礎(chǔ)租金與市場租金3、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修4、租金的調(diào)整(tiáozhěng)第一百七十二頁，共226頁。三、寫字樓的租約(zūyuē)制定1、租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款2、折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予第一百七十三頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)寫字樓安全管理(guǎnlǐ)寫字樓風(fēng)險管理(guǎnlǐ)寫字樓的物業(yè)保險第三節(jié)寫字樓安全(ānquán)管理與風(fēng)險管理第一百七十四頁，共226頁。一、寫字樓安全管理（一）工程安全——安全首要問題（二）消防安全（三）治安(zhìān)安全（四）應(yīng)急預(yù)案第一百七十五頁，共226頁。二、寫字樓風(fēng)險管理1、寫字樓物業(yè)(wùyè)風(fēng)險的特點(diǎn)全員性全期性動態(tài)性第一百七十六頁，共226頁。2、寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的種類工程隱患風(fēng)險設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險消防防范風(fēng)險保安防范風(fēng)險自然災(zāi)害風(fēng)險——非人(fēirén)為原因人為(rénwéi)原因第一百七十七頁，共226頁。3、應(yīng)對(yìngduì)策略風(fēng)險回避風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險減輕風(fēng)險承擔(dān)風(fēng)險分擔(dān)應(yīng)急措施第一百七十八頁，共226頁。三、寫字樓的物業(yè)(wùyè)保險1、投保范圍2、投保特點(diǎn)第一百七十九頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)物業(yè)管理企業(yè)的選擇(xuǎnzé)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理工作的評價寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價第四節(jié)寫字樓物業(yè)管理企業(yè)(qǐyè)的選擇與評價第一百八十頁，共226頁。一、選擇標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)1、能否令業(yè)主滿意2、專業(yè)服務(wù)的水平3、向業(yè)主提供信息的能力4、管理計劃第一百八十一頁，共226頁。二、物業(yè)管理工作的評價1、與租戶有良好的溝通2、及時收取租金3、及時處理租戶的投訴4、達(dá)到了出租率目標(biāo)5、物業(yè)維修狀況良好6、經(jīng)營費(fèi)用沒突破事先的預(yù)算7、及時提供有關(guān)物業(yè)報告8、為業(yè)主的利益(lìyì)主動提出建議9、對業(yè)主的批評或建議反應(yīng)迅速第一百八十二頁，共226頁。三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價1、服務(wù)滿意度感性服務(wù)——快慢/冷熱/好壞理性服務(wù)——全缺/有無/明暗2、物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)租賃經(jīng)營方面(fāngmiàn)的指標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)方面(fāngmiàn)的指標(biāo)3、物業(yè)品牌化第一百八十三頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)零售商業(yè)物業(yè)及其分類零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理零售商業(yè)物業(yè)的租賃(zūlìn)管理零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理風(fēng)險與安全管理第十一章零售商業(yè)物業(yè)(wùyè)經(jīng)營管理第一百八十四頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)零售商業(yè)(shāngyè)物業(yè)簡介零售商業(yè)(shāngyè)物業(yè)的發(fā)展簡史零售商業(yè)(shāngyè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容零售商業(yè)(shāngyè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型第一節(jié)零售商業(yè)物業(yè)(wùyè)及其分類第一百八十五頁，共226頁。一、零售商業(yè)物業(yè)(wùyè)簡介二、發(fā)展簡史第一百八十六頁，共226頁。三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容1、招商及承租戶組合2、零售技術(shù)3、物業(yè)維護(hù)(wéihù)4、營銷5、保險及風(fēng)險管理6、財務(wù)管理第一百八十七頁，共226頁。四、零售(línɡshòu)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型1、策略與運(yùn)行管理2、現(xiàn)場管理按管理組織形式不同分類按專業(yè)和分包形式的不同進(jìn)行分類第一百八十八頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)選址與規(guī)劃(guīhuà)經(jīng)營與運(yùn)作第二節(jié)零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理(guǎnlǐ)中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理第一百八十九頁，共226頁。一、選址和規(guī)劃1、市場容量2、進(jìn)出交通(jiāotōng)3、地點(diǎn)顯著4、規(guī)模大小5、內(nèi)部設(shè)施因素第一百九十頁，共226頁。二、經(jīng)營與運(yùn)作1、中心地理論(lǐlùn)2、同類零售店聚集理論(lǐlùn)3、需求的外部效應(yīng)理論(lǐlùn)4、理論(lǐlùn)應(yīng)用租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化引入主力店以帶來大量客流空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)第一百九十一頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)租戶選擇租金(zūjīn)確定與調(diào)整租約制定第三節(jié)零售(línɡshòu)商業(yè)物業(yè)的租賃管理第一百九十二頁，共226頁。一、租戶選擇1、聲譽(yù)2、財務(wù)能力3、租戶組合(zǔhé)與位置分配4、租戶需要的服務(wù)第一百九十三頁，共226頁。二、租金確定(quèdìng)與調(diào)整1、基礎(chǔ)租金2、百分比租金3、代收代繳費(fèi)用和凈租約4、租金的調(diào)整第一百九十四頁，共226頁。三、租約(zūyuē)制定1、關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途2、限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶3、限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店4、營業(yè)時間5、公用面積的維護(hù)6、廣告、標(biāo)志和圖形7、折讓優(yōu)惠8、其他條款第一百九十五頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)策略(cèlüè)與計劃管理范圍管理目標(biāo)第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(xiànchǎng)管理第一百九十六頁，共226頁。一、策略與計劃（一）現(xiàn)場管理策略1、經(jīng)營策略樹立品牌形象，參與市場競爭?！行呐c開發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長線(chánɡxiàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟。必要的經(jīng)濟(jì)回報。2、管理策略管理模式管理承諾管理期限第一百九十七頁，共226頁。一、策略(cèlüè)與計劃（二）現(xiàn)場管理計劃1、機(jī)構(gòu)設(shè)置2、費(fèi)用測算3、特色服務(wù)內(nèi)容4、工作流程5、規(guī)章制度第一百九十八頁，共226頁。二、管理(guǎnlǐ)范圍1、基本范圍2、需要特別界定的區(qū)域第一百九十九頁，共226頁。三、管理目標(biāo)統(tǒng)一的店面管理統(tǒng)一的店面形象(xíngxiàng)管理統(tǒng)一的員工管理統(tǒng)一的安全管理統(tǒng)一的承接租賃管理統(tǒng)一的物價質(zhì)檢管理第二百頁，共226頁。內(nèi)容(nèiróng)零售商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險及其防護(hù)零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全(ānquán)管理第五節(jié)風(fēng)險(fēngxiǎn)與安全管理第二百零一頁，共226頁。一、風(fēng)險種類1、管理(guǎnlǐ)模式風(fēng)險2、產(chǎn)權(quán)與管理(guǎnlǐ)權(quán)相分離風(fēng)險3、管理(guǎnlǐ)范圍不確定風(fēng)險4、墊款風(fēng)險5、突發(fā)事件風(fēng)險第二百零二頁，共226頁。二、風(fēng)險防護(hù)1、建立風(fēng)險防范機(jī)制(jīzhì)——預(yù)警制度2、把握重要環(huán)節(jié)第二百零三頁，共226頁。三、安全管理(guǎnlǐ)1、防火安全2、治安保衛(wèi)3、勞動安全4、媒體風(fēng)險防范第二百零四頁，共226頁。第十二章物業(yè)經(jīng)營(jīngyíng)管理的未來發(fā)展內(nèi)容(nèiróng)房地產(chǎn)組合投資管理大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理設(shè)施管理不良物業(yè)資產(chǎn)管理可