河南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

XX房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄XX概況縣區(qū)經(jīng)濟(jì)縣區(qū)規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)狀況區(qū)域樓盤(pán)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析目標(biāo)客戶(hù)分析產(chǎn)品定位提案XX概況地理位置：XX位于豫北平原，與濮陽(yáng)、延津、?？h、長(zhǎng)垣、封丘、內(nèi)黃接壤?？h城道口鎮(zhèn)南距鄭州市130公里，北距安陽(yáng)市70公里，東北距濮陽(yáng)市53公里，西南距新鄉(xiāng)市70公里，西北距鶴壁新市區(qū)25公里。全縣面積1814平方公里，耕地面積195萬(wàn)畝。交通網(wǎng)絡(luò)以縣城為中心，在30公里半徑內(nèi)，京廣鐵路、新荷鐵路、京珠高速、阿深高速、濟(jì)東高速、濮鶴高速、107國(guó)道構(gòu)成“井”字框架六條省級(jí)干道在此交匯，距新鄭機(jī)場(chǎng)140公里、天津港530公里、日照港560公里。氣候：氣候濕潤(rùn)，雨量較充沛，平均氣溫13.7度，平均降水量634.3毫米，日照2365.5小時(shí)，無(wú)霜期201天，適宜小麥、玉米、大豆、花生、棉花、紅薯等農(nóng)作物生長(zhǎng)。行政區(qū)劃：XX縣轄10鎮(zhèn)(道口鎮(zhèn)城關(guān)鎮(zhèn)白道口鎮(zhèn)留固鎮(zhèn)萬(wàn)古鎮(zhèn)高平鎮(zhèn)上官鎮(zhèn)牛屯鎮(zhèn)王莊鎮(zhèn)老店鎮(zhèn))12鄉(xiāng)(棗村鄉(xiāng)四間房鄉(xiāng)八里營(yíng)鄉(xiāng)趙營(yíng)鄉(xiāng)大寨鄉(xiāng)老廟鄉(xiāng)桑村鄉(xiāng)慈周寨鄉(xiāng)瓦崗寨鄉(xiāng)焦虎鄉(xiāng)半坡店鄉(xiāng)小鋪鄉(xiāng))和新區(qū)管委會(huì)，總?cè)丝?264235人，常住人口1137845人。城鎮(zhèn)化率達(dá)到23.76%。金融保險(xiǎn)：金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額671528萬(wàn)元，比年初增加95385萬(wàn)元，是歷史上增加最多的一年，比上年末增長(zhǎng)16.6%，其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額582868萬(wàn)元，比上年末增長(zhǎng)19.7%。人民幣各項(xiàng)貸款余額259311萬(wàn)元，比上年末增長(zhǎng)2.3%。城鎮(zhèn)化發(fā)展：城鎮(zhèn)化率達(dá)到23.76%，出生率10.9‰，死亡率5.85‰，自然增長(zhǎng)率5.05‰。全年農(nóng)村居民人均純收入4626.5元，同比增長(zhǎng)15.4%（扣除價(jià)格因素同比增長(zhǎng)7.5%）；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2755元，同比增長(zhǎng)16.8%。城鎮(zhèn)居民可支配收入預(yù)計(jì)10622.4元，同比增長(zhǎng)18.0%。（扣除價(jià)格因素同比增長(zhǎng)10.3%）；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出6534.12元，增長(zhǎng)17.1%?？h區(qū)經(jīng)濟(jì)【國(guó)民經(jīng)濟(jì)】全縣生產(chǎn)總值完成122.8億元，同比增長(zhǎng)10.8%。其中，一產(chǎn)增加值49.4億元，增長(zhǎng)4.4%；二產(chǎn)增加值46億元，增長(zhǎng)15.5%；三產(chǎn)增加值27.4億元，增長(zhǎng)12%。財(cái)政一般預(yù)算收入2.49億元、支出17.09億元，分別增長(zhǎng)12.3%和37.3%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額83.3億元，較年初增加15.7億元；各項(xiàng)貸款余額31.7億元.全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成63.2億元，增長(zhǎng)30.5%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成37.9億元，增長(zhǎng)31.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成33.6億元，增長(zhǎng)19.1%。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11489元，增長(zhǎng)8.2%；農(nóng)民人均純收入4766元，增長(zhǎng)3%?！巨r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)】糧食生產(chǎn)再創(chuàng)新高。全縣糧食生產(chǎn)戰(zhàn)勝50年不遇的嚴(yán)重旱災(zāi)再奪豐收，總產(chǎn)達(dá)到130.5萬(wàn)噸，增長(zhǎng)1.8%，連續(xù)18年保持全省產(chǎn)糧大縣第一位，蟬聯(lián)全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣標(biāo)兵“七連冠”。新增高效農(nóng)業(yè)面積1.5萬(wàn)畝，成功創(chuàng)建為全省農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范縣，全市高效農(nóng)業(yè)暨土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)在我縣召開(kāi)。新建畜禽養(yǎng)殖小區(qū)33個(gè)、規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)（戶(hù)）3000多個(gè)。完成造林面積5.82萬(wàn)畝。解決了47個(gè)行政村5.4萬(wàn)人的安全飲水問(wèn)題，被評(píng)為全國(guó)農(nóng)村飲水安全工程示范縣。改造中低產(chǎn)田4.1萬(wàn)畝。新增沼氣用戶(hù)1.21萬(wàn)戶(hù)。完成了47個(gè)貧困村整村推進(jìn)任務(wù)。支農(nóng)惠農(nóng)政策得到全面落實(shí)。全縣共爭(zhēng)取支農(nóng)項(xiàng)目資金1.12億元，發(fā)放各類(lèi)補(bǔ)貼3.12億元?！竟I(yè)經(jīng)濟(jì)】大力開(kāi)展“企業(yè)服務(wù)年”活動(dòng)。為幫助企業(yè)擺脫困境，先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策措施，一批制約企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題得到有效解決，工業(yè)經(jīng)濟(jì)回升向好。全縣規(guī)模以上工業(yè)增加值完成28億元，增長(zhǎng)24.9%。玻璃廠的土地、房屋已經(jīng)變現(xiàn)，紫陽(yáng)公司與外商簽定了整體售購(gòu)協(xié)議，熱電廠正在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，紙業(yè)公司改制穩(wěn)步推進(jìn)。自主創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)。開(kāi)侖化工公司被確定為第三批河南省創(chuàng)新型試點(diǎn)企業(yè)。華森紙業(yè)公司“超聲無(wú)氯麥草制漿漂白一體化新技術(shù)”榮獲省科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)。非公經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。全縣非公經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值完成231.3億元，增長(zhǎng)21.7%；增加值完成58.4億元，增長(zhǎng)21.3%。新培育加工業(yè)專(zhuān)業(yè)村5個(gè)，累計(jì)達(dá)到120個(gè)?！痉枪兄平?jīng)濟(jì)】德遠(yuǎn)新天地商城建成開(kāi)業(yè)，歐陸經(jīng)典商業(yè)城已經(jīng)竣工，貿(mào)易路蔬菜市場(chǎng)規(guī)范改造順利完成，溫州商貿(mào)城正在緊張建設(shè)。新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)供銷(xiāo)超市5個(gè)、農(nóng)家店182家。家電下鄉(xiāng)銷(xiāo)售額和兌付補(bǔ)貼額均居全市第一。旅游開(kāi)發(fā)步伐加快，瓦崗寨景區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，玉皇閣古建筑群開(kāi)發(fā)穩(wěn)步推進(jìn)?！净A(chǔ)設(shè)施建設(shè)】大功河綜合治理二期工程進(jìn)展順利。解放路南段配套設(shè)施建設(shè)、滑州路3000米綠化工程順利完成。全長(zhǎng)7.93公里的南外環(huán)路已開(kāi)工建設(shè)。連接向陽(yáng)路與工人路的大功河橋破土動(dòng)工。治理背街小巷6000多米，改造舊供水管網(wǎng)1萬(wàn)多米。生活垃圾處理場(chǎng)二期主體工程圓滿(mǎn)完成。村鎮(zhèn)建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。村鎮(zhèn)規(guī)劃修編工作全面啟動(dòng)。留固鎮(zhèn)被命名為“中州名鎮(zhèn)”。萬(wàn)古鎮(zhèn)被命名為“省歷史文化名鎮(zhèn)”。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)靳莊村被確定為全省文明創(chuàng)建工作先進(jìn)村。留固鎮(zhèn)前莊村、王莊鎮(zhèn)郭草灘村創(chuàng)建為市級(jí)生態(tài)文明村。公路、電力建設(shè)取得新進(jìn)展。新建、改造農(nóng)村道路227公里，大廣高速慈周寨站出口連接線(xiàn)工程建成通車(chē)。爭(zhēng)取上級(jí)電網(wǎng)改造資金1.67億元，位居全市縣（市、區(qū)）第一。老店110千伏、半坡店35千伏變電站和“農(nóng)田機(jī)井通電”二期工程建成投入運(yùn)營(yíng)。2009年XX經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況元至十一月份，XX圍繞年初經(jīng)濟(jì)工作會(huì)確定的各項(xiàng)工作任務(wù)，按照保態(tài)勢(shì)、保增長(zhǎng)、保民生的工作思路，凝神聚力，奮力發(fā)展，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況良好。一、財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。1-11月份，XX財(cái)政一般預(yù)算收入共完成23626萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)5.2%，增速在五縣中排名第二，低于全市平均水平（7.5%）2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中各項(xiàng)稅收16382萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.8%，稅收收入占財(cái)政一般預(yù)算收入的比重為69.3%。從征收部門(mén)看，地稅部門(mén)組織收入10691萬(wàn)元，增長(zhǎng)10.9％；國(guó)稅部門(mén)4119萬(wàn)元，為上年同期的81.6%。財(cái)政一般預(yù)算支出完成84488萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)35.7%。二、工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)總體趨于好轉(zhuǎn)。截至11月底，XX規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)133家，其中大中型企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到12個(gè)。元至11月規(guī)模以上工業(yè)增加值完成25.4億元，同比增長(zhǎng)23.4%，增速在五縣中排名第三；實(shí)現(xiàn)利稅總額12.50億元，同比增長(zhǎng)8.3%。三、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。元至十一月份城鎮(zhèn)投資完成33.8億元，同比增長(zhǎng)39.5%。在五縣中排名第四。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁得以于城市建設(shè)步伐的加快。億元以上項(xiàng)目共7個(gè)，分別是安陽(yáng)市鳳凰光伏科技有限公司，年產(chǎn)1800噸多晶硅鑄錠和50MW太陽(yáng)能電池組件項(xiàng)目計(jì)劃總投資8.5億元；XX新區(qū)管委會(huì)，XX新區(qū)服裝加工城計(jì)劃總投資5億元；安陽(yáng)市華盛手機(jī)有限公司，年產(chǎn)20萬(wàn)部手機(jī)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資2億元；XX新區(qū)管理委員會(huì)，XX花木景觀園，計(jì)劃總投資1.5億元；安陽(yáng)嘉禾牧業(yè)有限公司5萬(wàn)頭生豬養(yǎng)殖計(jì)劃總投資1.5億元；河南省華泰糧油機(jī)械工程有限公司XX糧機(jī)廠米糠制油設(shè)備研發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃總投資1.34億元；安陽(yáng)市辛安面業(yè)有限公司年處理小麥40萬(wàn)噸深加工項(xiàng)目計(jì)劃總投資1.2億元。四、城鄉(xiāng)社會(huì)消費(fèi)繁榮活躍。元至十一月份XX消費(fèi)品市場(chǎng)貨源供應(yīng)充足，品種齊全，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成29.6億元，比上年同期增長(zhǎng)19.2%，增速在全市五縣中排名第三，比市定目標(biāo)高2.0個(gè)百分點(diǎn)。摘自XX統(tǒng)計(jì)局(2009年12月18日)年度工作報(bào)告2010年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析投資一季度固定資產(chǎn)投資運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，成高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，1-3月份全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成8.2億元，同比增長(zhǎng)39.7%，其中：城鎮(zhèn)項(xiàng)目投資完成3.4億元，增長(zhǎng)32.2%，農(nóng)村完成投資4.7億元，增速45.5%。消費(fèi)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，社會(huì)保障不斷加強(qiáng)，光洋百貨等商場(chǎng)相繼營(yíng)業(yè)，使消費(fèi)品市場(chǎng)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)。正月二十九古會(huì)期間，各大商場(chǎng)相繼舉行活動(dòng)，有效的帶動(dòng)了居民消費(fèi)。消費(fèi)水平逐漸由生存型向發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變。一季度，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)完成9.5億元，同比增長(zhǎng)17.5%。居民收入城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，但發(fā)展較慢。一季度，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到1076元，同比增長(zhǎng)11.3％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)3277元，同比增長(zhǎng)8.0％。2010年一季度居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲2.6%，其中，食品類(lèi)價(jià)格上漲8.0%；煙酒及用品類(lèi)與上年同期持平；衣著類(lèi)上漲0.4%；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類(lèi)上漲1.0%；醫(yī)療保健交通和通訊類(lèi)上漲0.8%；娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類(lèi)與上年持平；居住類(lèi)上漲0.5%。其原因：一是居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲，主要是受糧食、蔬菜價(jià)格恢復(fù)性上漲并帶動(dòng)肉禽蛋等主要副食品價(jià)格上漲的影響。固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，拉動(dòng)生產(chǎn)資料價(jià)格大幅度上漲，并傳導(dǎo)到居住類(lèi)價(jià)格上來(lái)?？h區(qū)規(guī)劃總體規(guī)劃以XX老城區(qū)為建設(shè)基點(diǎn)，向東南方向擴(kuò)展發(fā)展；以新區(qū)為發(fā)展契機(jī)，形成縣區(qū)發(fā)展新格局。用地規(guī)劃XX地域廣闊，地勢(shì)平坦，開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越；目前正處于發(fā)展建設(shè)的上升期，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。道路交通?guī)劃縣區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。為XX建設(shè)發(fā)展提供有力保障。區(qū)域市場(chǎng)狀況本項(xiàng)目位于XX新區(qū)六中西路與滑州南路交匯處東北角，北面緊鄰新區(qū)體育場(chǎng)，南面為六中校區(qū)，西面是雙語(yǔ)中學(xué)，東面緊鄰新區(qū)管委會(huì)辦公樓。（如圖所示）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和各項(xiàng)功能較為齊備，投資環(huán)境及開(kāi)發(fā)條件均趨于完善。故此吸引眾多區(qū)外人口涌入。2009年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為113.87萬(wàn)平米，當(dāng)年銷(xiāo)量92.76萬(wàn)平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府新區(qū)管委會(huì)的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為XX中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全縣性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，改善型需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)?？h區(qū)新建樓盤(pán)大多集中在新區(qū)，老城區(qū)在建在售樓盤(pán)所占比例不到15%。使得縣區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房客戶(hù)將注意力集中在新區(qū)樓盤(pán)，為新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。XX新區(qū)已成為整個(gè)縣區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。五．區(qū)域樓盤(pán)調(diào)研XX市場(chǎng)產(chǎn)品多為六層或七層多層住宅，產(chǎn)品類(lèi)型較為單一，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型及銷(xiāo)售最高單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)：低于1800元/平方米多層住宅：該檔次產(chǎn)品多分布于新區(qū)中心周邊位置，地域分布一般，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助本地化運(yùn)作及部門(mén)團(tuán)購(gòu)降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置建筑形式工程進(jìn)度銷(xiāo)售均價(jià)主力戶(hù)型美麗桃園（二期）老城區(qū)多層9棟封頂1680120～150㎡㎡（3+2+22）書(shū)香園縣城關(guān)鎮(zhèn)多層現(xiàn)房1580120～160㎡㎡（3+2+22）翰林苑滑州東路多層封頂1600110～150（3+2+22）(2)1800～2300元/平米多層（小高層）住宅：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位，銷(xiāo)售總量占到區(qū)域市場(chǎng)80％的份額。此類(lèi)產(chǎn)品多數(shù)分布在新區(qū)中心位置，此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶(hù)型選型、高科技材料運(yùn)用等方面有相應(yīng)舉措，屬于縣區(qū)范圍內(nèi)中高檔樓盤(pán)。且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有：祥泰苑建筑類(lèi)別多層（12×7層層）地址新飛路于六中西路路交叉口西北北角占地面積25畝開(kāi)發(fā)商洛陽(yáng)市可可居置業(yè)業(yè)有限公司總建筑面積80000㎡主力戶(hù)型141㎡（3+22+2），162㎡（4+2+2）銷(xiāo)售均價(jià)2100元/㎡價(jià)格范圍2028元/㎡--2168元/㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)546戶(hù)優(yōu)惠情況一次性?xún)?yōu)惠1％容積率5工程進(jìn)度12棟已全部封頂綠地率30﹪配套天然氣、暖氣、地地暖、熱水、可可視對(duì)講車(chē)庫(kù)數(shù)量312個(gè)公開(kāi)時(shí)間2010-3認(rèn)購(gòu)購(gòu)、2010--6開(kāi)盤(pán)車(chē)庫(kù)售價(jià)720元/㎡交房日期2011年4月綜合評(píng)價(jià)區(qū)位：位于新區(qū)大大宮河畔，周周邊配套相對(duì)對(duì)成熟；建筑：7層磚混電電梯房，全粘粘土實(shí)心磚三三七外墻，全全現(xiàn)澆樓板，全3米層高；戶(hù)型：南北通透透，結(jié)構(gòu)方正正，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)，潔污分離離，但超過(guò)140㎡比例過(guò)高高，面積配比存在較大大偏差；噪音：兩面緊鄰行行車(chē)道，加上上四層底商，環(huán)環(huán)境、噪音等等污染較大；；環(huán)境：小區(qū)環(huán)境景景觀條件一般般，樓間距較較?。ǘ酁?2～15米）居住視視野較差；廣告：該項(xiàng)目通通過(guò)一期占三三分之二份額額的成功開(kāi)發(fā)發(fā)基礎(chǔ)，以最最直接的工程程質(zhì)量形象進(jìn)行廣告宣傳傳，起到了較較好的廣告效效應(yīng)。七．銷(xiāo)售：目前前低于140㎡戶(hù)型已經(jīng)經(jīng)售罄，余房房141㎡占30％，162㎡占70％眾恒華府建筑類(lèi)別多層（57×6）地址XX新區(qū)人民大道道與新飛路交交叉口占地面積300畝開(kāi)發(fā)商林州市眾恒置業(yè)有有限公司總建筑面積800000㎡主力戶(hù)型（2+2+1）1007㎡（3+2+2）140㎡（4+2+2）160㎡銷(xiāo)售均價(jià)1800元/㎡價(jià)格范圍1600元/㎡--2100元/㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)2100戶(hù)優(yōu)惠情況一次性?xún)?yōu)惠1％容積率4.0工程進(jìn)度一期10棟已交房，二期66棟已封頂綠地率40﹪配套雙氣、商業(yè)步行街街、會(huì)所、廣廣場(chǎng)、幼兒園園、停車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)數(shù)量800個(gè)公開(kāi)時(shí)間2010年6月準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房預(yù)售車(chē)庫(kù)售價(jià)1500元/㎡交房日期2011年2月綜合評(píng)價(jià)區(qū)位交通：位于老老城區(qū)與新區(qū)區(qū)間主干道人人民路西側(cè)，交交通優(yōu)勢(shì)明顯顯;周邊環(huán)境：商業(yè)及及生活配套趨趨于成熟，現(xiàn)現(xiàn)有配套環(huán)境境一般；景觀特色：中央景景觀廣場(chǎng)、三三維園林綠化化、組團(tuán)水系系景觀；平面布局：不規(guī)則則樓體分布加加上超大樓間間距，使小區(qū)區(qū)環(huán)境質(zhì)量得得以提高和升升華；小區(qū)配套：煤氣、暖暖氣、停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)、小區(qū)會(huì)所所、幼兒園等等配套齊全；；建筑特色：中式現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格、純純多層規(guī)劃、超超大樓間距（15～20米）、坡屋屋頂；戶(hù)型設(shè)計(jì)：以三房房與四房為主主力戶(hù)型，廳、房、廚廚衛(wèi)全明設(shè)計(jì)計(jì)，南北通透透；功能分區(qū)合合理，設(shè)計(jì)平平直規(guī)整；物業(yè)服務(wù)：林州市市合和物業(yè)有有限公司。推廣主題：名門(mén)府府邸·健康生活1.運(yùn)用小小區(qū)規(guī)劃圖展展示大盤(pán)氣勢(shì)勢(shì)，凸顯項(xiàng)目配配套優(yōu)勢(shì)；2.通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目在新區(qū)的地段描述，突突出項(xiàng)目是未未來(lái)新城的中中樞地位；3.新區(qū)原有有自然景觀和和項(xiàng)目景觀整整體規(guī)劃的有有機(jī)結(jié)合，營(yíng)營(yíng)造綠色生態(tài)態(tài)環(huán)境和良好好視覺(jué)享受；；銷(xiāo)售情況：二期預(yù)預(yù)售情況較為為理想，目前前正進(jìn)行貸款款手續(xù)辦理階階段，銷(xiāo)售率率80％以上。華通世紀(jì)城建筑類(lèi)別多層（6）地址XX新區(qū)文明路南南端小高層（12）占地面積400畝開(kāi)發(fā)商華通集團(tuán)金地房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司總建筑面積1000000㎡㎡主力戶(hù)型（3+2+1）1220㎡（3+2+2）140㎡（4+2+2）160㎡銷(xiāo)售均價(jià)2000元/㎡價(jià)格范圍1800元/㎡--2300元/㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)3000戶(hù)優(yōu)惠情況一次性?xún)?yōu)惠1％，送送地暖及壁掛掛爐容積率3.7工程進(jìn)度三期多層已封頂，四四期4棟12層即將動(dòng)工工建設(shè)綠地率40﹪配套天然氣、地暖、商商業(yè)步行街、智智能安防系統(tǒng)統(tǒng)車(chē)庫(kù)數(shù)量1000個(gè)公開(kāi)時(shí)間2010年8月認(rèn)認(rèn)購(gòu)車(chē)庫(kù)售價(jià)2000元/㎡交房日期2011年12月月綜合評(píng)價(jià)區(qū)位交通：位于新新區(qū)主干道文明大大道東側(cè)，四面環(huán)路，交交通便利;二．周邊環(huán)境：商商業(yè)及生活配配套趨于成熟熟，現(xiàn)有配套套環(huán)境一般；；三．景觀特色：多多處景觀布局局，中央噴泉泉，印象小品品，卵石步道道，；四．平面布局：縣縣區(qū)目前最大大樓間距（15～20米），使小區(qū)區(qū)品質(zhì)得以提高高和升華；五．小區(qū)配套：商商業(yè)門(mén)面、綜綜合商場(chǎng)、超超市、銀行、郵郵局、社區(qū)診診所、健身休休閑設(shè)施；六．建筑特色：77層電梯、中中空玻璃、車(chē)車(chē)位及車(chē)庫(kù)、首首層獨(dú)立花園園、頂層露臺(tái)臺(tái)；七．戶(hù)型設(shè)計(jì)：以以三房與四房房為主力戶(hù)型型，戶(hù)型方正正，布局合理理，全明設(shè)計(jì)計(jì)，南北通透透；八物業(yè)服務(wù)：金金地物業(yè)管理理，星級(jí)酒店店服務(wù)，樓宇宇對(duì)講，IC卡三表出戶(hù)戶(hù)，小區(qū)廣播播24小時(shí)保安巡邏及電子子巡更。推廣主題：光芒凝凝聚/醇香開(kāi)啟1.利用小小區(qū)前期開(kāi)發(fā)發(fā)成果，強(qiáng)調(diào)調(diào)成熟配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)；2.通過(guò)華華通集團(tuán)企業(yè)業(yè)品牌宣傳，創(chuàng)創(chuàng)立項(xiàng)目品牌牌戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)；；3.10000萬(wàn)景觀園林林投入，40％綠化率，打打造XX極致園林林景觀小區(qū)；；銷(xiāo)售情況：四期認(rèn)認(rèn)購(gòu)情況較好好，目前9層以下已售售罄，銷(xiāo)售率率80％以上。（3）高于2300元/㎡小高層住宅開(kāi)元盛世建筑類(lèi)別小高層（8×12層層）地址XX新區(qū)文明路于于滑州南路交交匯處占地面積42000㎡開(kāi)發(fā)商河南省開(kāi)元大地投投資有限公司司總建筑面積180000㎡主力戶(hù)型(3+2+2)1226㎡-133㎡(4++2+2)1155㎡銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)2600左右價(jià)格范圍預(yù)計(jì)2200元/㎡--2900元/㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)1000戶(hù)（住宅宅）優(yōu)惠情況無(wú)容積率4.2工程進(jìn)度未開(kāi)工綠地率35﹪工藝及配套外墻保溫、雙玻彩彩鋁、太陽(yáng)能能路燈車(chē)庫(kù)數(shù)量未定公開(kāi)時(shí)間2010.7接受受前期咨詢(xún)車(chē)庫(kù)售價(jià)租售未定交房日期2010.10開(kāi)開(kāi)工，2011..12交房綜合評(píng)價(jià)區(qū)位交通：地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰新新區(qū)管委會(huì)及及體育場(chǎng)。交交通環(huán)境優(yōu)越越;周邊環(huán)境：生活及及商業(yè)配套有有待完善，未未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)良好；景觀特色：疊泉廣廣場(chǎng)、假山亭亭廊、花池景景墻、鵝卵石石健身步道、兒兒童歡樂(lè)島；；平面布局：平均225米樓間距，充充分滿(mǎn)足每戶(hù)戶(hù)日照采光要要求；小區(qū)配套：天然氣氣、地下停車(chē)車(chē)場(chǎng)、酒店、寫(xiě)寫(xiě)字樓、超市市等基礎(chǔ)配套套齊全；建筑特色：層層退退臺(tái)設(shè)計(jì)，首首層花園，二二層露臺(tái)，三三層以上花園園陽(yáng)臺(tái)地溫空調(diào)系系統(tǒng)，提供廉廉價(jià)冷氣、暖暖氣及熱水（30元/㎡年）采用外墻外外保溫及雙玻玻彩鋁，提供供節(jié)能保障霧森恒濕景景觀系統(tǒng)，為為小區(qū)提供新新鮮氧離子，調(diào)調(diào)節(jié)小區(qū)氣候候環(huán)境戶(hù)型設(shè)計(jì)：板式小小高層設(shè)計(jì)，戶(hù)戶(hù)戶(hù)全明通透透拐角落地飄窗拓寬寬視野角度，增加室內(nèi)空空間及居住舒舒適度功能分區(qū)區(qū)合理，設(shè)計(jì)計(jì)平直規(guī)整；；100㎡小戶(hù)型餐餐廳設(shè)計(jì)不合合理，緊鄰臥臥室門(mén)非最佳佳選擇物業(yè)服務(wù)：樓宇可可視對(duì)講、電電視監(jiān)控、電電子巡更、背背景音樂(lè)等智智能化安防系系統(tǒng)。九．推廣主題：別別墅級(jí)電梯花花園洋房的尊尊貴生活1.通過(guò)區(qū)區(qū)位及寫(xiě)字樓樓、酒店、超超市等配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)彰顯項(xiàng)目目便利生活；；2.利用外外保溫、雙玻玻彩鋁、太陽(yáng)陽(yáng)能路燈及霧霧森恒濕系統(tǒng)統(tǒng)，創(chuàng)造節(jié)能能環(huán)保景區(qū)；；3.強(qiáng)調(diào)以以人為本和按按戶(hù)定位，宣宣揚(yáng)首創(chuàng)電梯梯花園洋房品品質(zhì)；4.引入層層層退臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)理念及立體體景觀布局，營(yíng)營(yíng)造花園洋房房的獨(dú)特風(fēng)景景；5.宣揚(yáng)酒酒店式星級(jí)物物業(yè)服務(wù)理念念，提升客戶(hù)戶(hù)的安全感和和尊崇感；銷(xiāo)售情況：現(xiàn)處于于前期積累客客戶(hù)階段，已已接受來(lái)訪(fǎng)登登記客戶(hù)近千千組。（4）投資類(lèi)產(chǎn)品溫州商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建材、五金、裝飾飾、家具等地址新區(qū)長(zhǎng)途汽車(chē)站對(duì)對(duì)面占地面積280畝開(kāi)發(fā)商河南XX鼎亞實(shí)業(yè)業(yè)有限責(zé)任公公司總建筑面積200000㎡銷(xiāo)售面積一期8萬(wàn)平米銷(xiāo)售均價(jià)沿街門(mén)面100000元/㎡價(jià)格范圍8000元/㎡--130000元/㎡沿街二層商鋪33000元/㎡2800元/㎡--3500元/㎡內(nèi)鋪底商55000元/㎡4500元/㎡--5300元/㎡內(nèi)鋪二層商鋪2000元/㎡1800元/㎡--2300元/㎡規(guī)劃套數(shù)1800套設(shè)計(jì)特點(diǎn)層高6米，可增建夾層首付金額首付款5萬(wàn)，認(rèn)購(gòu)購(gòu)金5000優(yōu)惠策略5000抵300000元投資回報(bào)率年回報(bào)率8％工程進(jìn)度封頂公開(kāi)日期2009.2認(rèn)購(gòu)購(gòu)20100.7開(kāi)盤(pán)交房日期2011年8月試試運(yùn)營(yíng)綜合評(píng)價(jià)縣區(qū)首家產(chǎn)權(quán)商鋪鋪?lái)?xiàng)目，廣告告投入力度大大，市場(chǎng)認(rèn)知知度較高以路牌、戶(hù)外大牌牌、電視、單單頁(yè)及現(xiàn)場(chǎng)造造勢(shì)為主要宣宣傳媒介利用入駐商家及品品牌公示，體體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪帶租約銷(xiāo)售售的投資回報(bào)報(bào)保證通過(guò)產(chǎn)品定位與發(fā)發(fā)展大商貿(mào)的的XX交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)宣傳，力求求打造豫北商商貿(mào)第一口岸岸項(xiàng)目宣傳內(nèi)容表面面化，未深挖挖產(chǎn)權(quán)商鋪及及商貿(mào)城未來(lái)來(lái)經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況的詳細(xì)軟文介介紹，使廣告告宣傳淺薄空洞，未給投投資客戶(hù)以未未來(lái)切身體驗(yàn)驗(yàn)歷經(jīng)半年的客戶(hù)積積累，二期開(kāi)開(kāi)盤(pán)房源與一一期房源明顯顯重疊。證明明市場(chǎng)反應(yīng)并并不理想，從而造成二次次開(kāi)盤(pán)而非二二期加推。該該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)認(rèn)認(rèn)籌率不高于于50％，按解籌籌率60％計(jì)算，一期銷(xiāo)售售率在30％左右，銷(xiāo)銷(xiāo)售前景并不不樂(lè)觀。淘寶城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)酒店、娛樂(lè)、購(gòu)物物地址紅旗路與衛(wèi)河路交交匯處總建筑面積18000㎡開(kāi)發(fā)商XX國(guó)奔房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司建筑風(fēng)格歐洲城堡建筑風(fēng)格格銷(xiāo)售面積15㎡～360㎡㎡建筑形態(tài)共三層，觀光電梯梯，退臺(tái)廣場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品配套16層四星級(jí)時(shí)尚酒店店業(yè)態(tài)分布1層品牌名店，2層層時(shí)尚潮品，數(shù)數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)，3層美食休閑閑廣場(chǎng)、健身館館銷(xiāo)售均價(jià)未定價(jià)格范圍門(mén)面10000元/㎡㎡～250000元/㎡規(guī)劃套數(shù)500套優(yōu)惠情況認(rèn)購(gòu)金5000抵抵1萬(wàn)，8萬(wàn)抵10萬(wàn)公開(kāi)日期2010.9交房日期2011.9試運(yùn)運(yùn)營(yíng)綜合評(píng)價(jià)一．老城區(qū)唯一產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪?lái)?xiàng)目目，周邊商業(yè)業(yè)配套相對(duì)成成熟，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度較高；；二．業(yè)態(tài)分布合理理，前衛(wèi)潮品品的精確定位，對(duì)對(duì)吸引投資關(guān)關(guān)注起到關(guān)鍵鍵作用；三．分階段發(fā)布項(xiàng)項(xiàng)目造勢(shì)、積積累、認(rèn)籌等等相關(guān)信息，并并逐一進(jìn)行軟軟文詳解，效效果顯著；四．廣告主題以淘淘金、認(rèn)籌信信息、金卡會(huì)會(huì)員招募為主主線(xiàn)，充分展展現(xiàn)了項(xiàng)目未未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展展；五．門(mén)面房售罄，內(nèi)內(nèi)鋪底商認(rèn)籌籌情況較好，二二層鋪面銷(xiāo)售售壓力較大，總總體認(rèn)籌率60％左右六競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析通過(guò)以上區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研和樓盤(pán)對(duì)比分析，可得到以下論述：縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)期，各類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)相上市，市場(chǎng)反應(yīng)呈現(xiàn)迅速升溫態(tài)勢(shì)；住宅類(lèi)產(chǎn)品以滿(mǎn)足自住改善型需求為主導(dǎo)地位，投資型購(gòu)買(mǎi)行為比例較??；中檔物業(yè)價(jià)位在1600元/㎡左右，中高檔物業(yè)在2100元上下，高檔物業(yè)在縣域市場(chǎng)暫未入市，市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)位預(yù)計(jì)區(qū)間在2300～2800之間。市場(chǎng)主力戶(hù)型以小三室100㎡、大三室130㎡和四室140㎡為主，6層多層占主導(dǎo)地位。7層電梯房已逐漸為市場(chǎng)所認(rèn)可，隨著小高層和高層的進(jìn)入，區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將趨于合理和完善。以“美麗桃園”、“書(shū)香園”、“翰林苑”、“津蘭名郡”為代表的中低價(jià)位樓盤(pán)在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)仍將占據(jù)市場(chǎng)一定份額，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)也將隨著意識(shí)形態(tài)的變革而逐漸減弱。但在此過(guò)程中，其上游物業(yè)也將承受一定的價(jià)格壓力。以“祥泰苑”、“眾恒華府”、“華通世紀(jì)城”為代表的中高檔樓盤(pán)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，其借助前期成功開(kāi)發(fā)的成熟優(yōu)勢(shì)和口碑效應(yīng)，后期開(kāi)發(fā)房源去化優(yōu)勢(shì)顯著。而且其總體開(kāi)發(fā)量較大，對(duì)未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)有深度影響力。對(duì)即將入市的高檔物業(yè)造成較大沖擊。開(kāi)元盛世項(xiàng)目是我項(xiàng)目最相近也是最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其體量、規(guī)模、入市時(shí)機(jī)等均與我項(xiàng)目有重疊，該項(xiàng)目將是我公司重點(diǎn)關(guān)注的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。開(kāi)元盛世在建筑規(guī)劃、景觀布局、戶(hù)型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)配套和節(jié)能減排等方面均具有區(qū)域市場(chǎng)前瞻性。已積累來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)近千組。我項(xiàng)目“楓丹麗舍”住宅組團(tuán)的前期籌備已成為決定成敗的關(guān)鍵因素。針對(duì)現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析，在營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方面提供參考建議如下：方案一：先入為主戰(zhàn)略借助市場(chǎng)趨勢(shì)的利好和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目暫未啟動(dòng)的時(shí)機(jī)，迅速開(kāi)展入市工作，以?xún)蓷澑邔訛橐黄?，領(lǐng)先動(dòng)工，領(lǐng)先認(rèn)籌，領(lǐng)先開(kāi)盤(pán)，領(lǐng)先交房，搶先占領(lǐng)高端市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知度和認(rèn)可度。方案二：以靜制動(dòng)策略在難以掌控市場(chǎng)預(yù)期的前提環(huán)境下，可等待其他項(xiàng)目入市，分析其市場(chǎng)反饋情況、銷(xiāo)售情況后，有的放矢的調(diào)整產(chǎn)品定位和營(yíng)銷(xiāo)策略，為項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。無(wú)論采用以上哪一種方案，都要有適合區(qū)域市場(chǎng)的精準(zhǔn)產(chǎn)品定位和與之配套的營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略。投資類(lèi)產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)商鋪為唯一形式，但區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前已有三個(gè)大型項(xiàng)目同城競(jìng)技；淘寶城以其老城區(qū)成熟配套優(yōu)勢(shì)和適應(yīng)縣區(qū)發(fā)展的合理定位在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出，成為XX目前最具競(jìng)爭(zhēng)力的投資項(xiàng)目。其市場(chǎng)占有率將超過(guò)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的總和。溫州商貿(mào)城和義烏小商品城在目前縣區(qū)各基礎(chǔ)配套不甚完善的條件下展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)我項(xiàng)目“XX國(guó)際大飯店”的產(chǎn)品定位及入市時(shí)機(jī)的選擇已成為各項(xiàng)前期工作的重中之重！結(jié)合當(dāng)前投資類(lèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，在經(jīng)營(yíng)模式選擇方面提交參考意見(jiàn)如下：方案一：自營(yíng)模式依托縣區(qū)發(fā)展趨勢(shì)和新區(qū)優(yōu)越的投資環(huán)境，建設(shè)開(kāi)發(fā)并自主經(jīng)營(yíng)新區(qū)首家星級(jí)酒店將在一定時(shí)間空間內(nèi)產(chǎn)生壟