物業(yè)管理概述課件

《物業(yè)管理實務Ⅰ》第一章物業(yè)管理的任務和內(nèi)容本章講授物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)學習目的與要求1．了解物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展管理的含義與要素2．掌握物業(yè)的含義物業(yè)管理的基本特征3．重點掌握物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)的含義英文RealEstate或RealProperty?！癛eal”意為“不動產(chǎn)的”Estate意為“不動產(chǎn)、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)”。

Property意為“財產(chǎn)、所有物、所有權”。表面看意思都是指不動產(chǎn)或房地產(chǎn)。但物業(yè)和房地產(chǎn)、不動產(chǎn)是不同的：房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的通俗或狹義解釋,不動產(chǎn)范圍大；多為宏觀用詞；是生產(chǎn)、流通、消費中房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)是指進入具體消費領域的房地產(chǎn)最終產(chǎn)品；是指某個具體的群體建筑物或單體建筑物不動產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)物業(yè)的含義有關物業(yè)含義的其他表述：在香港，主要是指單元性房地產(chǎn)中國內(nèi)地建設部的文獻上，是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地在一些地方性法規(guī)中，從不同的側面進行表述

物業(yè)的含義物業(yè)含義主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設備和設施相關的場地管理的含義管理這一含義，其意義有三：直觀定位解釋：管理即“管之理’，強調(diào)理是管的依據(jù)深一層的含義，即把“以理行管”放在第一位，而把“以權行管”放在第二位；有理才具備行使管理的條件，有權才具備行使管理的資格選擇決策者的過程及被選擇的決策者本人，必須講道理，講科學，按規(guī)律辦事管理構成四大要素

管理構成四大要素機構與人員固定資產(chǎn)與功能資金與運作環(huán)境與生態(tài)管理主體管理客體物業(yè)管理的概念物業(yè)管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）英文意思是不動產(chǎn)管理或房地產(chǎn)管理。關注房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的價值和使用價值兩個方面集管理、經(jīng)營、服務為一體的系統(tǒng)工程簡單講，是人們對物業(yè)的管理活動。有廣義，狹義之分典型的廣義觀點[美]羅伯特.C.凱爾認為物業(yè)管理者的基本職能是：為業(yè)主管理物業(yè)為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入使物業(yè)保值增值狹義的物業(yè)管理狹義的物業(yè)管理：即一般只限于對該物業(yè)進行管理服務，其主要的任務是對物業(yè)的維護、管理共用的機電設備和公共設施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等服務項目物業(yè)管理的定義現(xiàn)代物業(yè)管理的范圍超出了狹義物業(yè)管理的范疇對“物業(yè)管理”術語的定義，應在狹義物業(yè)管理的基礎上，作適當?shù)耐庋?/p>

對物業(yè)管理定義的理解物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托提供有償服務對房屋及配套設備、設施和相關場地的維護管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容為業(yè)主提供服務有一定的外延性物業(yè)管理的基本特征社會化物業(yè)所有人選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)尋求代管的物業(yè)所有權、使用權與經(jīng)營管理權相分離必要前提現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工必要條件市場化專業(yè)化物業(yè)管理最主要的特點必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)達到一定的專業(yè)水平物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展早期的物業(yè)管理現(xiàn)代物業(yè)管理中國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理

公寓大廈、摩天辦公大樓是現(xiàn)代物業(yè)管理的催生劑高層建筑物業(yè)管理要求高業(yè)主常常不是一個或幾個，而是數(shù)十個或數(shù)百個，面臨著不知由誰來管理的難題專業(yè)性物業(yè)管理機構由此應運而生現(xiàn)代物業(yè)管理在20世紀初期美國形成發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理﹁續(xù)﹂

現(xiàn)代物業(yè)管理的另一標志是：兩個物業(yè)管理行業(yè)組織CBMO和BOO的誕生芝加哥摩天大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特策劃下，1908年芝加哥建筑管理人員組織ChicagoBuildingManagersOrganization——CBMO舉行了第一次全國性會議，有來自美國各地的75名代表參加，宣告了世界上專門的物業(yè)管理行會誕生CBMO的誕生和運作，又推動了另一個重要的全國性物業(yè)管理組織——“建筑物業(yè)主組織”（BuildingOwnersOrganization,BOO）問世中國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展中國內(nèi)地的物業(yè)管理中國大陸對物業(yè)管理的探索和嘗試始于20世紀80年代初期。沿海開放城市的廣州和深圳經(jīng)濟特區(qū)首先推行專業(yè)化的物業(yè)管理方式1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司正式成立1982年，廣州市在東湖新村試點實行新型住宅區(qū)管理1994年3月建設部33號令明確指出：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！?000年10月15日，中國物業(yè)管理協(xié)會在北京成立物業(yè)管理法制環(huán)境得到改善?！段飿I(yè)管理條例》，并自2003年9月1日起施行基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本內(nèi)容常規(guī)性的公共服務針對性的專項服務委托性的特約服務這是為保持房屋及其配套設備、設施的的完好及正常使用而提供的管理服務。包括：各類設備、設施基本情況的掌握各類設備、設施的管理房屋設備設施的基本管理境衛(wèi)生和綠化管理這是為了凈化、美化物業(yè)環(huán)境而提供的管理服務。包括：清潔衛(wèi)生管理綠化管理安全防范和消防管理這是為維護物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的一項專門性管理服務。包括：安全監(jiān)督控以及突發(fā)事件的預防和處理消防管理

車輛和道路

、場地的管理這也是為維護物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的管理服務。包括：車輛和專用道路、場地的使用管理交通秩序維護維修費和維修基金的賬務管理這是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，代管物業(yè)共用部位、共用設施、設備專項維修基金，根據(jù)委托人的決定，做好維修基金的籌措和使用計劃，對發(fā)生的維修費用進行分攤和收費等賬目管理物業(yè)檔案資料的管理建設單位和物業(yè)管理企業(yè)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料建立完整的業(yè)主和非業(yè)主使用人的資料公眾代辦性質(zhì)的服務這是為業(yè)主和使用人提供代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公共事業(yè)性費用的服務工作針對性的專項服務滿足其中一部分人和單位的一定需要而提供的各項服務工作，其特點是物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務項目公布服務內(nèi)容和質(zhì)量、收費標準業(yè)主和非業(yè)主使用人可自行選擇針對性的專項服務﹁續(xù)﹂專項服務的內(nèi)容日常生活類商業(yè)服務類文化、教育、衛(wèi)生、體育類各類中介服務社會福利類委托性的特約服務

為滿足業(yè)主及使用人的個別需要受其委托而提供的服務。其特點是：通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立而物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主、使用人又需要特約服務實際上是專項服務的補充和完善三大類管理的關系上述三大類管理與服務工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容第一大類是最基本的工作，是必須做好的同時根據(jù)自身的能力和住用人的需求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度與深度基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)策劃階段前期準備階段啟動階段日常運作階段物業(yè)管理的策劃階段策劃階段三個基本環(huán)節(jié)前期介入制定物業(yè)管理方案選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容物業(yè)管理方案確定管理檔次確定服務標準財務收支預算物業(yè)管理的前期準備工作包括物業(yè)管理的前期準備階段機構設置與擬定人員編制人員的選聘與培訓規(guī)章制度的制定物業(yè)租售的介入物業(yè)管理啟動階段的基本環(huán)節(jié)時間：從物業(yè)的接管驗收開始到業(yè)主委員會的正式成立物業(yè)管理的啟動階段接管驗收用戶入住產(chǎn)權備案和檔案資料的建立首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立啟動階段的標志日常運作階段基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的日常運作