商業(yè)地產(chǎn)運營模式分析 商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營模式相關(guān)思考

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商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營模式相關(guān)斟酌

商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營模式相關(guān)斟酌近年來，在社會經(jīng)濟(jì)不斷增長且城市化創(chuàng)辦進(jìn)程不斷深入的背景下，我國商業(yè)地產(chǎn)受到了確定刺激，呈現(xiàn)了快速進(jìn)展的趨勢。相對于以往，商業(yè)地產(chǎn)無論是在投資規(guī)模、運營收入，還是在開發(fā)面積等方面均呈現(xiàn)了遞增態(tài)勢。

然而，在快速進(jìn)展的過程中，商業(yè)地產(chǎn)也暴露了確定問題，導(dǎo)致片面工程盈利才能下降，對其持續(xù)進(jìn)展產(chǎn)生了確定制約。

基于此，本文對商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營模式舉行了分析，并提出了確定觀點，以供參考。

1、我國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀概述我國商業(yè)地產(chǎn)幾經(jīng)變革，已經(jīng)形成了一條相對成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。社會經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展與浩瀚的人口基數(shù)為商業(yè)地產(chǎn)提供了較大的生存空間[1]。同時，交通、酒店、餐飲等行業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了密不成分的關(guān)系，整個產(chǎn)業(yè)鏈變得愈來愈成熟，商業(yè)地產(chǎn)投資價值日益凸顯。但大量投資商的參與，讓市場逐步飽和，導(dǎo)致市場競爭壓力愈來愈大，確定程度上影響了市場秩序，對市場健康、穩(wěn)定進(jìn)展產(chǎn)生了確定阻礙。

2、商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營特征分析在商業(yè)地產(chǎn)概括開發(fā)運營過程中，應(yīng)將商業(yè)運營與地產(chǎn)操作模式充分結(jié)合起來，充分表達(dá)工程價值，使商業(yè)地產(chǎn)項目保值增值，為相關(guān)利益者供給長期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益?？傮w上來看，商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營主要涵蓋以下特征[2]：（1）整體性。在工程開發(fā)初始階段就需要對工程全生命周期舉行權(quán)衡，從全局角度，實現(xiàn)集成化管理、監(jiān)視。（2）并行性。全生命周期管理模式與管理過程是并行的。在工程決策、設(shè)計階段就需要充分考慮運營階段的需求，盡可能讓設(shè)計“一步到位”，制止展現(xiàn)高頻率的更改反應(yīng)。（3）目的性。全生命周期管理模式的主要目標(biāo)為了讓工程能夠得志更多的、不同層次的、不同類型客戶的需求。同時，在開發(fā)運營過程中，要結(jié)合客戶需求的變化做出動態(tài)性調(diào)整，以保證工程質(zhì)量，盡可能得志客戶多元化的需求。（4）協(xié)調(diào)性。

在工程開發(fā)過程中，要求落實好協(xié)調(diào)及溝通工作，讓各管理環(huán)節(jié)能夠有效貫穿，實現(xiàn)資源綜合集成。

3、商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開發(fā)運營模式概括應(yīng)用分析3.1產(chǎn)品定位相對于商品房住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)具有截然不同的定位。

多數(shù)住宅地產(chǎn)開發(fā)主要以銷售盈利為目標(biāo)，而商業(yè)地產(chǎn)那么更加提防保值增值的長期資產(chǎn)運營。在對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品舉行定位時，應(yīng)重點關(guān)注以下幾個方面：（1）規(guī)模定位。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模取決于整個工程的輻射才能?？陀^上來看，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模愈大意味著整體輻射才能愈強(qiáng)，但所投入的資金及風(fēng)險也就愈大，會給開發(fā)商帶來確定壓力。因此，在舉行產(chǎn)品定位時，要保證商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與市場承載力相適應(yīng)。同時，也要充分衡量開發(fā)商的整體實力及商圈未來趨勢等，以實施合理定位。（2）商圈定位。商圈主要是指商業(yè)中心及其能夠輻射的范圍。一般處境下，可將商圈分為三個片面，即主商圈、次商圈以及邊緣商圈。在商圈定位時，應(yīng)充分考慮周圍人口數(shù)量及特征，包括客戶層次、收入狀況、經(jīng)濟(jì)條件等，同時要對周邊創(chuàng)辦處境如交通、住宅金融等舉行綜合分析。

在此根基上，還應(yīng)衡量社會因素、政策因素以及商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿?。?）客戶定位。一方面，應(yīng)切實獲取與工程相匹配的消費群體（在商圈內(nèi)占據(jù)十足比例），對其消費心理、習(xí)慣、行為等舉行綜合分析，保證這片面消費群體能夠穩(wěn)定、持續(xù)增長，為商圈注入活力。另一方面，在經(jīng)營者定位方面，應(yīng)充分考慮經(jīng)營者的檔次及經(jīng)營者與工程的契合程度，并重點關(guān)注經(jīng)營者的信譽及品牌形象等。對于影響力大的主力店鋪賦予減免租金、補裝修款等確定優(yōu)待策略，引導(dǎo)其入駐商圈，進(jìn)而提升商圈的整體影響力，讓商圈獲得持續(xù)性的進(jìn)展動力。

3.2融資招商商業(yè)地產(chǎn)的融資方式會對其開發(fā)模式產(chǎn)生直接影響，進(jìn)而對商業(yè)地產(chǎn)工程的告成率產(chǎn)生影響?？紤]到商業(yè)地產(chǎn)具有典型的規(guī)模性特征，開發(fā)商務(wù)必具備良好的資金運作才能。

目前來看，片面商業(yè)地產(chǎn)通過商鋪帶租預(yù)售的方式實施融資。

盡管這種方式能夠獲得確定融資量，但這種方式會對工程后期的整體運營產(chǎn)生不良影響，與全生命周期開發(fā)運營管理模式的理念是相悖的。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展是一個循序漸進(jìn)的過程，只有實現(xiàn)整體性運營，才能讓商業(yè)地產(chǎn)具備持續(xù)性的進(jìn)展動力，所以應(yīng)杜絕打散銷售的短期行為，在排工程籌劃現(xiàn)金流時不能由于短期資金壓力而影響到后續(xù)整體進(jìn)展。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)采取多元化的融資途徑，如銀企合作、REITs、商企聯(lián)建等。結(jié)合實際需求，篩選適合的融資模式。招商方面，應(yīng)充分引入各方商業(yè)管理資源，重點做好主力店招商工作。通過全面的市場調(diào)研，獲得與商業(yè)地產(chǎn)層次及商圈消費才能相匹配的主力店，并將不同的業(yè)態(tài)組合，優(yōu)化體驗式消費。例如，在打造成人業(yè)態(tài)的同時，打造兒童業(yè)態(tài)，如玩具零售、游藝消遣、教導(dǎo)服務(wù)等，以此提升商圈人氣，增加客戶停留時間，在刺激成人客戶消費的同時，帶動兒童業(yè)態(tài)消費，得志消費者多元化消費需求。應(yīng)做好招商合同法律文本的審核工作，掌管主動權(quán)，為生動調(diào)整業(yè)態(tài)、租戶與租期做好充分打定。

3.3運營管理商業(yè)地產(chǎn)全生命周期運營管理的關(guān)鍵在于系統(tǒng)性與整體性。因此，在運營管理期間，要實現(xiàn)統(tǒng)一性的營銷規(guī)劃、客戶服務(wù)、商鋪管理、物業(yè)管理及品質(zhì)管理等。動態(tài)檢測人流量、提袋率等消費才能指標(biāo)，并做出實時調(diào)整。在品質(zhì)管理方面，應(yīng)對入駐商戶舉行嚴(yán)格審查，杜絕商品質(zhì)量及服務(wù)可能展現(xiàn)的問題，保證商業(yè)工程的商譽。將各環(huán)節(jié)的管理工作串聯(lián)起來，形成集成化管理，讓地產(chǎn)與商業(yè)實現(xiàn)有機(jī)融合。

3.4退出管理工程退出的決策對于商業(yè)地產(chǎn)具有重要的意義，是使用價值到價值實現(xiàn)的躍進(jìn)。假設(shè)告成，能夠獲得極大的經(jīng)濟(jì)效益。投資者應(yīng)充分把握市場進(jìn)展形勢，在行業(yè)上升周期過程中選擇適合的退出時機(jī)，在資產(chǎn)估值較高的時候退出工程，實現(xiàn)投資者利潤最大化。

結(jié)語：

在市場競爭環(huán)境愈來愈強(qiáng)烈的處境下，商業(yè)地產(chǎn)若要保