購(gòu)房尾款A(yù)BS項(xiàng)目的評(píng)級(jí)要素淺析

購(gòu)房尾款項(xiàng)目的評(píng)級(jí)要素淺析隨著市場(chǎng)對(duì)此類產(chǎn)品認(rèn)可度的加強(qiáng)，購(gòu)房尾款貸款類原始權(quán)益人的資質(zhì)不再集中于本身信用質(zhì)量較高的主體，發(fā)行主體資質(zhì)存在下沉的可能性。年，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品發(fā)行快速增長(zhǎng)，主要的類型包括物業(yè)費(fèi)、物業(yè)租金、類和購(gòu)房尾款等多種類型。截至年月末，物業(yè)費(fèi)已發(fā)行單、類產(chǎn)品發(fā)行單、購(gòu)房尾款產(chǎn)品發(fā)行3單。購(gòu)房尾款作為新型的基礎(chǔ)資產(chǎn)，其關(guān)注度與日俱增。購(gòu)房尾款的含義及市場(chǎng)發(fā)行情況購(gòu)房尾款，在特定期間內(nèi)，由原始權(quán)益人在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日、循環(huán)購(gòu)買日轉(zhuǎn)讓給管理人的，原始權(quán)益人依據(jù)購(gòu)房合同自基準(zhǔn)日（含該日）起對(duì)購(gòu)房人享有的應(yīng)收賬款債權(quán)和其他附屬權(quán)利。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，是一種以個(gè)人消費(fèi)信用為基礎(chǔ)的應(yīng)收款債權(quán)。購(gòu)房尾款的入池基礎(chǔ)資產(chǎn)，限定于自客戶與銀行貸款合同（同時(shí)簽訂購(gòu)房合同）后，至銀行劃款至房地產(chǎn)項(xiàng)目公司這一特定期間內(nèi)的應(yīng)收賬款（見圖），商業(yè)貸款按揭購(gòu)房主要流程如下。一般而言，購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)需要簽訂相關(guān)《貸款合同》及《買賣合同》，在簽訂以上兩份合同的當(dāng)天，購(gòu)房者需要繳納不低于20%的購(gòu)房首付款，同時(shí)向項(xiàng)目公司的客戶專員開始提供完整的資料用來(lái)申請(qǐng)銀行按揭貸款。在資料收集完整后，項(xiàng)目公司客戶專員會(huì)向房產(chǎn)局遞交預(yù)售備案的申請(qǐng)，各地房產(chǎn)局備案的流程各地區(qū)存在差異，整個(gè)項(xiàng)目樓盤的第一套出售房屋需要在取得預(yù)售備案申請(qǐng)通過的憑證后，才可與其他購(gòu)房者資料一齊遞交銀行，申請(qǐng)按揭貸款。但自第二套房屋開始，項(xiàng)目公司客戶專員只需要在取得房產(chǎn)局預(yù)售備案申請(qǐng)的受理憑證后，便可遞交銀行申請(qǐng)按揭貸款。一般情況下，銀行審批通過后會(huì)在1至2天內(nèi)放款。在銀行取得他項(xiàng)權(quán)證之前，項(xiàng)目公司需要對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行階段擔(dān)保。項(xiàng)目公司一般在樓盤竣工備案完成后，可辦理項(xiàng)目的整體的產(chǎn)權(quán)證明，即后購(gòu)房者可以辦理個(gè)人的房屋產(chǎn)權(quán)證。目前市場(chǎng)上已發(fā)行的單購(gòu)房尾款中，碧桂園一期為分期付款購(gòu)房所對(duì)應(yīng)的應(yīng)收賬款，此應(yīng)收賬款由購(gòu)房人支付，不需通過銀行；世茂和碧桂園二期是傳統(tǒng)的購(gòu)房尾款，即通過銀行商業(yè)貸款、公積金貸款或者組合貸等各類貸款形式而應(yīng)收的尾款。傳統(tǒng)的購(gòu)房尾款具有期限短、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的特點(diǎn)，如世茂和碧桂園二期初始基礎(chǔ)資產(chǎn)的加權(quán)平均剩余期限分別為個(gè)月和個(gè)月年。而碧桂園一期的回款回收期相對(duì)較長(zhǎng)，同時(shí)無(wú)需通過銀行風(fēng)控審核，風(fēng)險(xiǎn)控制上不確定性較大。購(gòu)房尾款的特點(diǎn)及問題購(gòu)房尾款的特點(diǎn)：1資產(chǎn)同質(zhì)性強(qiáng)?；A(chǔ)資產(chǎn)均已支付不低于購(gòu)房總額30的%購(gòu)房款。2、分散度良好。單個(gè)合同的應(yīng)收款金額占比很小，債務(wù)較為分散。3、回收時(shí)間存在不確定性。購(gòu)房合同由簽訂至尾款放款的時(shí)間具有不確定性，主要體現(xiàn)在審批資料收集期限、房管局登記備案期限及銀行審批耗費(fèi)的時(shí)間。自購(gòu)房者簽訂貸款合同至銀行放款期間，購(gòu)房尾款的回收時(shí)間存在一定的不確定性。（1）客戶專員向房產(chǎn)局備案之前，需要向購(gòu)房者收集完善個(gè)人資料，這段期間的時(shí)間取決于購(gòu)房者的配合度。（2）房產(chǎn)局備案的流程時(shí)間會(huì)受國(guó)家政策或當(dāng)?shù)卣哂绊?，但是同一時(shí)間內(nèi)具有一定的規(guī)律性。（3）銀行審批通過后，放款的時(shí)候受放款時(shí)間點(diǎn)影響，具有不確定性。例如：若按揭貸款通過時(shí)期在當(dāng)年年末，由于銀行資金緊張，會(huì)有推遲放款的可能性。同時(shí)，購(gòu)房尾款的回收金額也具有一定的不確定性。銀行審批人員會(huì)根據(jù)購(gòu)房申請(qǐng)者的歷史信用記錄和收入情況，判斷是否通過審批，或者是否減少審批通過的額度。在這種情況下，未通過的按揭金額需要由購(gòu)房者自己承擔(dān)，若購(gòu)房者缺乏經(jīng)濟(jì)能力，則構(gòu)成了一定的違約行為，需要繳納購(gòu)房總金額10至%20%的違約金。交易結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及關(guān)注要素在評(píng)級(jí)過程中，需要對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃的交易結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量進(jìn)行全面的分析。（一）交易結(jié)構(gòu)特點(diǎn)（）資產(chǎn)池均具有折價(jià)發(fā)行的特點(diǎn)。以世茂尾款為例，資產(chǎn)池應(yīng)收尾款總額為77856萬(wàn).元1，7實(shí)際資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模為6000萬(wàn)0元，其中優(yōu)先級(jí)5400萬(wàn)0元。目前市場(chǎng)上發(fā)行的3單購(gòu)房尾款均對(duì)應(yīng)收賬款本金折價(jià)入池，覆蓋倍數(shù)約1.至21.倍3。（2）交易結(jié)構(gòu)中不僅利用優(yōu)先或次級(jí)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行內(nèi)部增信，同時(shí)也可利用設(shè)置外部擔(dān)?；蚓S好承諾達(dá)到增信作用。例如，世茂尾款由世茂房地產(chǎn)控股有限公司進(jìn)行維好承諾，碧桂園一期尾款由碧桂園控股有限公司進(jìn)行外部擔(dān)保，對(duì)兩單尾款產(chǎn)品形成有利信用支撐。碧桂園二期未設(shè)置外部增信措施，產(chǎn)品分層主要由基礎(chǔ)自身質(zhì)量來(lái)決定，其中部分比例較碧桂園一期有所減少。（3）循環(huán)購(gòu)買解決期限錯(cuò)配問題。由于購(gòu)房尾款期限普遍較短、逾期情況較為普遍，且期限均具有一定不確定性，因此一般會(huì)設(shè)置循環(huán)購(gòu)買機(jī)制，滿足產(chǎn)品的期限配置。（4）不合格資產(chǎn)贖回設(shè)置也資產(chǎn)端現(xiàn)金流提供一定保障作用。目前市場(chǎng)上發(fā)行的3單產(chǎn)品均設(shè)置了不合格資產(chǎn)贖回的機(jī)制，但是由于購(gòu)房尾款回款期限具有一定不確定性，不合格資產(chǎn)的定義不同于信貸資產(chǎn)證券化中對(duì)企業(yè)貸款不合格資產(chǎn)的贖回。購(gòu)房尾款中不合格資產(chǎn)贖回主要是由于項(xiàng)目開發(fā)資貸截流、因房屋質(zhì)量問題應(yīng)收款無(wú)法收回或有所減少這類情況下的不合格資產(chǎn)贖回。（二）評(píng)級(jí)關(guān)注要素由于購(gòu)房尾款對(duì)項(xiàng)目開發(fā)商自身的依賴程度較大，因此在評(píng)級(jí)過程中會(huì)從基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人兩個(gè)方面進(jìn)行關(guān)注。1、基礎(chǔ)資產(chǎn)分析區(qū)域分散性。房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓盤分散度可以一定程度上避免受同一地區(qū)經(jīng)濟(jì)下行或樓市政策影響，以至基礎(chǔ)資產(chǎn)整體后期銷售數(shù)量及收入的下降。樓盤項(xiàng)目以一線城市及二線核心城市為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。金額分散性。單筆購(gòu)房人占比超小，則單筆基礎(chǔ)資產(chǎn)違約或逾期對(duì)產(chǎn)品端影響越小。2、購(gòu)房人資質(zhì)情況購(gòu)房人的基本情況如職業(yè)、收入水平對(duì)銀行審批通過率及通過金額比例造成一定的影響。一般情況下，首套房購(gòu)買者的購(gòu)房用途主要為剛需，因此相對(duì)來(lái)說(shuō)其違約的可能性相對(duì)較小。3、付款方式不同的貸款方式，對(duì)違約成本和回款周期都會(huì)造成一定的影響。例如，銀行商業(yè)貸款周期因各銀行政策、放款時(shí)間節(jié)點(diǎn)、銀行資金要求，在審批和放款速度上有一定差異。首付分期的方式則杠桿比例高，違約成本低于其余付款方式，違約可能性也相應(yīng)高于其他付款方式。公積金貸款的回款周期則會(huì)受到各地的政策、審批效率、額度等因素的影響，例如個(gè)別城市要求房屋建設(shè)進(jìn)度達(dá)到封頂才可發(fā)放公積金尾款。4、滅失可能性滅失可能性是分析基礎(chǔ)資產(chǎn)池?fù)p失情況的重要指標(biāo)，當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)表現(xiàn)正常時(shí)，能夠?yàn)樽C券化交易帶來(lái)足夠的流動(dòng)性，而當(dāng)購(gòu)房者發(fā)生合同認(rèn)定的滅失行為時(shí)，則需要對(duì)該部分應(yīng)收賬款認(rèn)定為損失并予以核銷。滅失基礎(chǔ)資產(chǎn)一般是出現(xiàn)以下任何一種情況的基礎(chǔ)資產(chǎn)。（1）售房人未能履行相關(guān)商品房買賣合同項(xiàng)下的約定導(dǎo)致購(gòu)房人退房或解除商品房買賣合同。（2）相關(guān)商品房買賣合同生效的法律前提條件未能得以滿足或購(gòu)房人履行商品房買賣合同項(xiàng)下支付應(yīng)收款義務(wù)失去合法依據(jù)。（3）購(gòu)房人消滅，包托法人被解散或自然人死亡，且不存在合法的應(yīng)收款償付義務(wù)繼承人。5、房?jī)r(jià)跌價(jià)可能性一般情況下，需要結(jié)合城市發(fā)展及其房?jī)r(jià)，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)房?jī)r(jià)高低進(jìn)行一定判斷。若房?jī)r(jià)處于高位，在樓市出現(xiàn)大幅跌價(jià)時(shí)，出現(xiàn)惡意逾期的可能性較高，從而也會(huì)對(duì)入池資產(chǎn)的覆蓋倍數(shù)產(chǎn)生一定影響。6、歷史逾期率對(duì)于購(gòu)房尾款項(xiàng)目未來(lái)回收的判斷主要是基于歷史樣本數(shù)據(jù)的情況，因此對(duì)于歷史2至3年的歷史數(shù)據(jù)的逾期和回收情況的統(tǒng)計(jì)對(duì)于未來(lái)現(xiàn)金的回收的預(yù)測(cè)也是十分必要的。7、循環(huán)購(gòu)買備選池情況由于期限配置的要求，購(gòu)房尾款項(xiàng)目一般設(shè)置循環(huán)購(gòu)買機(jī)制。因此，項(xiàng)目后期的備選池質(zhì)量及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備對(duì)于循環(huán)購(gòu)買期的現(xiàn)金流回收情況影響重大。一般情況下，交易結(jié)構(gòu)中會(huì)相應(yīng)設(shè)置加速清償?shù)葯C(jī)制提前進(jìn)行優(yōu)先級(jí)本金的償付。8、原始權(quán)益人情況（1）原始權(quán)益人的管理能力原始權(quán)益人房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的建設(shè)和推進(jìn)均有較大的影響。同時(shí)，原始權(quán)益人對(duì)于購(gòu)房人貸前的審核及貸后資料收集流程和效率對(duì)于購(gòu)房尾款的回收也具有一定的影響。（2）預(yù)售款使用用途購(gòu)房尾款項(xiàng)目入池房地產(chǎn)項(xiàng)目一般分散于多個(gè)城市，各地區(qū)房管局對(duì)預(yù)售款的使用用途可能進(jìn)行一些限制。例如，某些城市可能要求預(yù)售款中5%需要作為保證金保留在賬戶中，或要求優(yōu)先償付工程款或開發(fā)貸等建設(shè)款項(xiàng)。結(jié)論整體而言，購(gòu)房尾款項(xiàng)目對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一種新型的盤活資產(chǎn)流動(dòng)性的創(chuàng)新方式，受到越來(lái)越多