信-城市區(qū)咨詢項(xiàng)目全案63m outline0626sy

市工業(yè)園區(qū)狀 概 周邊代 工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨 工業(yè)園區(qū)企業(yè)投資決策行 投資決策流 ****城市工業(yè)園區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分 基本情 園區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分 ****城市工業(yè)園區(qū)定 綜 確立目標(biāo)客 明確市場(chǎng)定 使 園區(qū)整體解決方 短期解決方 中期解決方 長(zhǎng)期方 實(shí)施時(shí)間 實(shí)施與更新程 園區(qū)發(fā)展的編制、發(fā)出和修 項(xiàng)目有鑒于此，****城市工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體****城市工業(yè)園區(qū)開發(fā)（“園區(qū)開發(fā)公司”）聘請(qǐng)XX咨詢公司協(xié)協(xié)助****城市工業(yè)園區(qū)確定業(yè)務(wù)發(fā)展方向和市場(chǎng)定位，并明確主要的目標(biāo)招商引資客戶群體我們所完成的工與有關(guān)的，園區(qū)企業(yè)，科研院校等進(jìn)行了28個(gè)深入訪談。完成 ，內(nèi)容包括主要的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)和我們的初步建議項(xiàng)目限制因項(xiàng)目交付成果公司，若我們預(yù)先允諾，不得用于其他用途行正確的溝通，將不參與所建議的實(shí)施方案及管理機(jī)制完善初步建議的實(shí)施工作。 市引資狀 1.1.1引進(jìn)綜 開放20，市引進(jìn)外商投資在項(xiàng)目引進(jìn)的總數(shù)以及比例，皆居首位自1985年至1992年，外商投資處于起步階段，投資項(xiàng)目數(shù)額及金額相對(duì)較小，增長(zhǎng)速度較慢；從1990年浦東開發(fā)開放，1992年鄧小平南巡使引進(jìn)的速度及力度大為增加，1993年至1995外商在上海的直接投資達(dá)到了頂峰，從市外商服務(wù)中心提供的《外商直接投資項(xiàng)目數(shù)量》的數(shù)據(jù)來看（見1.1），從95年至去年外商直接投資的增長(zhǎng)速度逐年下降外商直接投資下降的原因有多個(gè)方面，例如，96－97受國(guó)家宏觀利用政策調(diào)整的影響；亞洲金融 365036501490 0 圖1.2外商直接投資合同金單位：億美55.865.835.35.26 5.254.3.751.0.350.090.160.130.180.280.3354321085 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99年（數(shù)據(jù)來源：從市外商直接投資工業(yè)制造業(yè)分布分析，目前不僅集中在服裝、紡織、化工等傳統(tǒng)行業(yè)，而且近年來，隨著大眾汽車、貝爾通信、三菱電梯等著名大公司不斷引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)管理方法，促進(jìn)了的汽車、通信、電器設(shè)備等支柱產(chǎn)業(yè)和新技術(shù)的發(fā)展，同時(shí)也促進(jìn)了工業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。浦111011101076655541086420

備 市吸引初期，主要以臺(tái)及東南亞的為主，集中于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)；由于受到亞洲金融的影響，近年來來源的重點(diǎn)開始向歐美及等發(fā)達(dá)國(guó)家轉(zhuǎn)移，企業(yè)類型也朝技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)及資本密集產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。圖14主要外商投資來源779730197797301926412549948427 399 369 348 2778,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000

新加坡

澳大利亞英

英 德國(guó)國(guó)（數(shù)據(jù)來源：市外商投資服務(wù)中心1.1.2引入的及趨必須承認(rèn)很大程度上受到國(guó)家政策和國(guó)際形勢(shì)的影響。亞洲金融，甚至目前的大陸關(guān)系、關(guān)系都很可能對(duì)其產(chǎn)生沖擊，但除此以外外商投資的軟環(huán)境也是影響投資決策的因一。市將注重改善投資軟環(huán)境，抓緊制定市《關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境的若干規(guī)定》，完善外商投資、管理的各項(xiàng)，按照中國(guó)加入WTO的要求調(diào)整吸引的政策。今年招商引資將擴(kuò)大與公司的聯(lián)系與合作，招商的重點(diǎn)領(lǐng)域是支柱產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在完善外商投資環(huán)境的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步提高利用的質(zhì)量和水平，即保持工業(yè)項(xiàng)目在利用中的主導(dǎo)地位，同時(shí)擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)利用的規(guī)模，利用推動(dòng)發(fā)展都市型工業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品深加工項(xiàng)目；鼓勵(lì)外商投65家。同時(shí)將進(jìn)一步拓展外商投資領(lǐng)域和利用方式。擴(kuò)大在公路、商業(yè)、旅游、醫(yī)療衛(wèi)生、科教、會(huì)計(jì)、和咨詢中介機(jī)構(gòu)等領(lǐng)域的對(duì)外開放和吸引；探索參與國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)重組、技術(shù)改造的新途徑、新方式；推出一批國(guó)有企業(yè)與公司合資、合作，探索采用股權(quán)、中外合資基金、收購(gòu)兼并、置換等多種方式利用內(nèi)內(nèi)資引進(jìn)的背與相比，內(nèi)資受國(guó)際形勢(shì)的影響較小，自開放以來，外省市陸續(xù)有企業(yè)落戶進(jìn)行投資設(shè)廠。1998年市“降低門檻、公平待遇、重點(diǎn)扶持、綜合配套”的原則，頒布《關(guān)于進(jìn)一步服務(wù)擴(kuò)大對(duì)內(nèi)開放的若干政策意見》，制定了24條政策鼓勵(lì)部委和兄弟省市各種經(jīng)濟(jì)成分的企業(yè)尤其是大企業(yè)來滬投內(nèi)資引進(jìn)的狀到去年為止，各地在滬企業(yè)達(dá)到1.15萬家，超過四百億元。目前，外地來滬企業(yè)創(chuàng)造的占全市GDP的5.1%，比上年增長(zhǎng)1.4%，對(duì)GDP的增幅拉動(dòng)了0.9%，在全市GDP增長(zhǎng)中占10％部委。其投資的行業(yè)主要涉及金融投資、貿(mào)易、制造業(yè)、計(jì)算機(jī)、建筑、商業(yè)、儲(chǔ)運(yùn)等眾多行業(yè)內(nèi)資引進(jìn)發(fā)展趨、海 等 市工業(yè)園區(qū)狀概1992年，鄧小平南巡之后，浦東新區(qū)這一國(guó)家級(jí)重點(diǎn)工業(yè)開發(fā)區(qū)，成為市對(duì)外開放的龍頭；繼浦東后，市又分別建立了國(guó)家級(jí)工業(yè)區(qū)漕河涇、閔行、漕涇開發(fā)區(qū)，成為集中高新技術(shù)和重大項(xiàng)目的工業(yè)園區(qū)；自九十年始，各郊縣陸續(xù)在各自范圍里辟建工業(yè)區(qū)，針對(duì)這一情況，市于1994年和1995年批準(zhǔn)認(rèn)定了9個(gè)郊區(qū)市級(jí)工業(yè)區(qū)。由此，市的工業(yè)園區(qū)形成了“1＋3＋9”的格局，成為工業(yè)發(fā)展、體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)和水平的主要區(qū)域。表 市主要工業(yè)園區(qū)一星業(yè)N20＋（1998YYY3580（1998YNN區(qū)NN表 市主要工業(yè)園區(qū)一覽（續(xù)N生物NNNNNNN其他N周邊代主要市級(jí)工業(yè)園區(qū)概在市工業(yè)發(fā)展中，九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)日益成為吸引內(nèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要組成部分根據(jù)對(duì)市周邊的三個(gè)工業(yè)園區(qū)即：松江工業(yè)園區(qū)、嘉定工業(yè)園區(qū)、莘莊工業(yè)園區(qū)以及區(qū)內(nèi)若干企業(yè)進(jìn)行的這些園區(qū)大都起步早，發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，是較為成園區(qū)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，基本具備了“七通一平”、“八通一平”的硬件條件，并建立了金融、保險(xiǎn)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)施等配套設(shè)施；在投資軟環(huán)境方面，各園區(qū)基本都建立了專門的投資服務(wù)機(jī)構(gòu)，為中外客戶提供“一門式”、“一條龍服務(wù)”，形成了較好的招商引資軟環(huán)境，并且基本情況對(duì)2.2要市級(jí)工業(yè)園區(qū)概松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)電子、機(jī)械、工3,000銀行9家7.5系統(tǒng)公司、采埃孚表2.3基礎(chǔ)設(shè)施狀況及相關(guān)對(duì)照松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)日供水27萬增容費(fèi)825使用費(fèi)1日供30萬增容費(fèi):825元/立方使用費(fèi)1.18立方日供10萬增容費(fèi)850立方使用費(fèi)業(yè)0.7日污水10萬增容費(fèi)850使用費(fèi):0.89日污水5萬噸增容費(fèi)：850/使用費(fèi)：0.65日污水7增容費(fèi):850使用費(fèi):0.70－1.0總?cè)萘?8千伏增容費(fèi)900使用費(fèi)0.29－0.8722伏變電3.5變電站2增容費(fèi):750元使用費(fèi)0.29-0.8722萬伏變電3.5萬伏變6增容費(fèi):50使用費(fèi)0.6日供氣30增容費(fèi)：4萬/100公使用8.78立方日供30萬立增容費(fèi)450立方使用費(fèi)1.1日供氣15－20方增容費(fèi)450立方使用費(fèi)0.76立方程控2萬初裝費(fèi)2000使用費(fèi)50程控2萬初裝費(fèi)8,000~9,000使用費(fèi)200010,000條初裝費(fèi)2,000月3－3.5/平方月20－40元/平方1－1.2平方米/天工業(yè)用地292－333平方米/50房地產(chǎn)用地641平方米/70商業(yè)用地:292－641平方米/60工業(yè)用地350平方米/50房地產(chǎn)用地1000平方米/70商業(yè)用地625平方米/40批租50美金/平工業(yè)用地500平方米/50居住及商業(yè)用地以競(jìng)投形式轉(zhuǎn)讓使用供氣量60無無2.4套設(shè)施對(duì)照松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)小學(xué)、OK，居酒2.5戶服內(nèi)松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)項(xiàng)目“一條龍”（受理、詢、和發(fā)證）；“一站式”服務(wù)詢、和發(fā)證）；“一口子”服務(wù)“一條龍”（受理、咨詢、和發(fā)證）工商、稅務(wù)、、銀行、可行性、同工商、稅務(wù)、、銀擬項(xiàng)目、可行性研簽訂手續(xù)合同，根據(jù)編制園區(qū)期，定期為客戶受理內(nèi)客戶投資咨詢；項(xiàng)目程序、招商項(xiàng)目?jī)?nèi)松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃、水電配套、設(shè)計(jì)、施工等方面實(shí)行一攬子承包司，處理報(bào)關(guān)、、倉(cāng)園區(qū)下設(shè)負(fù)責(zé)環(huán)保、物業(yè)管理、生產(chǎn)、ISO9002內(nèi)松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)無進(jìn)行國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、企業(yè)策無啟示與借區(qū)的發(fā)展與投入、管理、政策以及軟件服務(wù)密切相關(guān)。規(guī)模大、效益好的名牌企業(yè)，避免具有短期行為的企業(yè)落戶，易于形成較好的示范效應(yīng)，吸引的企業(yè)在名牌效益于帶動(dòng)一批相應(yīng)的上下游企業(yè)落戶園區(qū)，形成較好的招商勢(shì)頭，園區(qū)的財(cái)入也可得到保障。同時(shí)，園區(qū)根據(jù)500不少的納稅大戶，財(cái)益逐年增長(zhǎng)；又如嘉定，管委會(huì)憑借其靠近大眾汽車城的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在引資的方向間還存在一定的上下游關(guān)系，對(duì)企業(yè)自身的發(fā)展十分有利，同樣為園區(qū)帶來了可觀的財(cái)入。吸引園區(qū)落戶的基本條件。松江、嘉定、莘莊等市級(jí)工業(yè)園區(qū)大多起步早，開發(fā)時(shí)間較久，積累了一定的，在發(fā)展中基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的重要性，投入，請(qǐng)專業(yè)規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，大力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，采用各種方式吸引配套設(shè)施進(jìn)入園區(qū)，并對(duì)客戶相關(guān)問題，并予以及時(shí)解決。例如：松江工業(yè)區(qū)根據(jù)客戶的需求，擬與一公司合資建熱電廠，準(zhǔn)備集中供熱，提供工業(yè)用蒸汽，達(dá)到“八通一平”，受到客戶的圖2.6松江工業(yè)園區(qū)道 圖2.7莘莊工業(yè)園區(qū)大的歡迎辭以及園區(qū)規(guī)劃平面模型，并專門開辟了園區(qū)落戶企業(yè)展示宣傳廳等等；莘莊工業(yè)園區(qū)將企業(yè)的制成標(biāo)圖2.8松江工業(yè)園區(qū)大廳歡迎 圖2.9松江工業(yè)園區(qū)展示此外，各園區(qū)都編制了印制精美，內(nèi)容齊全，中英文對(duì)照的的園區(qū)手冊(cè)，讓客戶對(duì)園區(qū)基本情況、政策、服務(wù)各園區(qū)還分別根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)特征，利用各種形式以及針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行園區(qū)宣傳，例如：松江園區(qū)針對(duì)落戶客戶乘坐飛機(jī)往來較多的的特點(diǎn)，與東方航空公司合作，在飛機(jī)上的航空上進(jìn)行園區(qū)的宣傳，給許多客戶增強(qiáng)對(duì)本園區(qū)的印象，為自身帶來的商機(jī)；莘莊工業(yè)園區(qū)在園區(qū)的主干道上設(shè)立了園區(qū)落戶指示牌圖2.10嘉定工業(yè)園區(qū)附近高速公 圖2.11莘莊工業(yè)園區(qū)指示園區(qū)工作公開，政策各園區(qū)在開展工作時(shí)，都十分注重向客戶介紹本園區(qū)的政策，設(shè)廠手續(xù)流程，其他相關(guān)手續(xù)流程等，并以各種著手編制招商指南手冊(cè)，列明各種政策以及手續(xù)辦理的流程，使客戶對(duì)政策的穩(wěn)定性排除疑慮，對(duì)管委會(huì)2.12江工業(yè)園區(qū)服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)不容忽視的因素。以上幾個(gè)發(fā)展較為成園區(qū)管委會(huì)在不同程度上軟件服務(wù)的重要性。據(jù)訪談了解到，工業(yè)園區(qū)發(fā)展的初期投入中國(guó)的總體形式較好，園區(qū)主要以硬件設(shè)施以及政策吸引客戶，近年來的投入領(lǐng)域，提高服務(wù)水平，才能不斷對(duì)企業(yè)增加。在這一共識(shí)下，松江、嘉定、莘莊分別開設(shè)了具備自身園區(qū)特例如：松江管委會(huì)為企業(yè)開設(shè)手續(xù)“一條龍”服務(wù)，并且承諾服務(wù)時(shí)間；主動(dòng)為園區(qū)企業(yè)考慮降低營(yíng)運(yùn)成本，提供各種便利；園區(qū)投資企業(yè)的反饋，專門開設(shè)了，定期表，了解企業(yè)對(duì)園區(qū)各方面情況的意見及建議；為適應(yīng)高科技的發(fā)展，園區(qū)開始實(shí)行先進(jìn)的服務(wù)方式，建立，對(duì)內(nèi)發(fā)布政策、對(duì)外發(fā)布園區(qū)信息、進(jìn)行宣傳等等；這些服務(wù)措施使園區(qū)內(nèi)的企業(yè)十分滿意，通過園區(qū)內(nèi)企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)介紹，使一些在投資時(shí)對(duì)于投資政策，園區(qū)管理體制等方面存在擔(dān)心與困惑的外商減少了顧慮，使的企業(yè)加盟松江，成功地實(shí)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)初期投入大，見效慢，如果僅僅通過自身的力量進(jìn)行土地批租獲取開發(fā)，園區(qū)很大的困難，一旦在開發(fā)時(shí)間上落伍，園區(qū)便處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。從目前主要的園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，其職能仍然占據(jù)重要的位置，園區(qū)本身的發(fā)展與的支持關(guān)，其所在地給予的財(cái)政、上的支持在園區(qū)開發(fā)初期無疑是雪中送炭；機(jī)構(gòu)在辦理相關(guān)投資設(shè)廠手續(xù)時(shí)給予園區(qū)一定的權(quán)利，方便園區(qū)的落戶企業(yè)迅速順利地辦理手續(xù)，更以松江為例，松江區(qū)的區(qū)長(zhǎng)有一句名言：凡是園區(qū)企業(yè)的事就是松江區(qū)的大事。因此企業(yè)遇及實(shí)際時(shí)，區(qū)總是提供必須的幫助，例如：當(dāng)某企業(yè)選擇增資方案時(shí)，區(qū)主管工業(yè)的副區(qū)長(zhǎng)主動(dòng)上門為企業(yè)進(jìn)行咨詢，提供最佳方案，充分體現(xiàn)了對(duì)園區(qū)及園區(qū)企業(yè)的重視與支持。工業(yè)園區(qū)存在的主要問政企合一的園區(qū)管理模程度上限制了園區(qū)企業(yè)職能的發(fā)揮，沒有真正做到從經(jīng)濟(jì)利益的角度出發(fā)管理園區(qū)，其所和經(jīng)營(yíng)權(quán)沒有分開，服務(wù)；較容易滿足現(xiàn)狀，而不求創(chuàng)新發(fā)展。目前已經(jīng)有部分工業(yè)園區(qū)如泰達(dá)工業(yè)園區(qū)與蘇州新區(qū)，認(rèn)識(shí)到這種園區(qū)發(fā)展缺乏系統(tǒng)長(zhǎng)期的指從各園區(qū)的興起以及發(fā)展歷程來看，各園區(qū)的發(fā)展大多沒有科學(xué)的作為指導(dǎo)。雖然也制定一些園區(qū)發(fā)展綱要，但是大多流于形式，沒有根據(jù)自身的優(yōu)劣勢(shì)，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況以及市場(chǎng)的需求，制定具體的發(fā)展方案與行的；園區(qū)招商引資的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)分散，廣而不精，造成不能根據(jù)發(fā)展方向科學(xué)地安排資源，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。同時(shí)，沒有的指導(dǎo)造成園區(qū)不能在市場(chǎng)變化的情況下，有計(jì)劃地相應(yīng)調(diào)整自身的發(fā)展方向。例如：嘉定工業(yè)園區(qū)在發(fā)展初期趁著引進(jìn)的時(shí)期，招商引資狀況良好。但近兩年由于外部環(huán)境變化，園區(qū)未能在明確的發(fā)展指導(dǎo)下及時(shí)作出有效的對(duì)策，致使招商勢(shì)態(tài)停滯不前，園區(qū)二期開發(fā)后無法吸引足園區(qū)不能就自身的特點(diǎn)以及自身發(fā)展的方向選擇重點(diǎn)引資的行業(yè)，在與其他園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，雷同，主要依靠，缺乏培養(yǎng)新多元收入的增長(zhǎng)源。這種主要依靠，缺乏培養(yǎng)新多元收入增長(zhǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)特點(diǎn)限制了園區(qū)利用靈活多樣的經(jīng)營(yíng)手法，開辟收入來源，獲取的經(jīng)濟(jì)收益。招商引資過分依賴目前的工業(yè)園區(qū)招商引資的客戶大多是企業(yè)，量?jī)?nèi)資客戶。這主要是由于外商投資企業(yè)的營(yíng)運(yùn)較高效，經(jīng)濟(jì)效益較好，企業(yè)管理先進(jìn)，對(duì)人力資源強(qiáng)，素質(zhì)培養(yǎng)貢獻(xiàn)大，是園區(qū)的重要財(cái)益來源，但是招商引資過分依賴造成了一定的問題：園區(qū)形成了認(rèn)為引進(jìn)是開發(fā)區(qū)發(fā)展唯一或主要方向的思維模式，因此成為園區(qū)之間競(jìng)爭(zhēng)的主要爭(zhēng)奪對(duì)象，尤其是在國(guó)有企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)能力不足的情況下，為了保持一定增長(zhǎng)速度，園區(qū)對(duì)的引進(jìn)產(chǎn)生了嚴(yán)重的依賴性，在引進(jìn)受到影響的時(shí)候，園區(qū)的發(fā)展也連帶受到影響。同時(shí)，由于招商引資過分依賴，使園區(qū)的發(fā)展容易受到政治風(fēng)險(xiǎn)的影響。例如，在1996至1997，由于受國(guó)家宏觀利用政策調(diào)整的影響，引進(jìn)受到鈍挫，直接影響到開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。至1998年雖然政策再度調(diào)回原位，亞洲金融的爆發(fā)又影響了、韓國(guó)、等東南亞引入，迫使開發(fā)區(qū)調(diào)整引進(jìn)方向，將目光指向歐美。但在目前，、關(guān)系的微妙之處令人難以把握?？梢灶A(yù)測(cè)，這個(gè)新目標(biāo)仍傳統(tǒng)的財(cái)稅政策對(duì)客戶的降傳統(tǒng)的財(cái)稅政策已經(jīng)逐步減低，而且以財(cái)稅政策作為吸引客戶的未能有效引導(dǎo)流向高新技園區(qū)現(xiàn)行的財(cái)稅政策一般對(duì)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比較照顧，使得大量的投向一般的生產(chǎn)、加工、消費(fèi)性等傳統(tǒng)行業(yè)，造成了這些行業(yè)的過度發(fā)展，從而了向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)，出現(xiàn)了外國(guó)直接投資結(jié)構(gòu)不園區(qū)目前所采用的財(cái)稅政策的方式一般是降低稅率、減免稅期、再投資退稅、虧損結(jié)轉(zhuǎn)，大多主要適用于企業(yè)而不適用于非性企業(yè)。而實(shí)際上只有那些投資規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)期限短，見效慢的勞動(dòng)密集型的企業(yè)和資本密集型企業(yè)則難以達(dá)到這一點(diǎn)。因此，目前園區(qū)主要運(yùn)用財(cái)稅政策吸引客戶的方式造成了主要吸引以勞動(dòng)密集型為主的臺(tái)資本，而無法有效吸引以資本和技術(shù)密集型的美日歐資本，從而了一系列諸如招商人員專業(yè)素質(zhì)欠目前各園區(qū)的發(fā)展都招商引資的活動(dòng)，園區(qū)的招商人員的招商意識(shí)一般都較強(qiáng)，但是由于各方面的原因，相比仍然存在一定距離，不能給客戶留下專業(yè)人員的印象，尤其是對(duì)注重專業(yè)形象的以及歐家外商，無法在短時(shí)間的接觸中取得客戶的信賴與親和的感覺，給招商工作造成人為的影響。從招商員的專業(yè)知識(shí)來看，大多數(shù)園區(qū)的招商人員對(duì)于本園區(qū)的現(xiàn)況較為熟悉，對(duì)客戶涉及此類的問題息收集開始至項(xiàng)目成功立項(xiàng)及其后續(xù)工作，但未形成一定的整理、、數(shù)據(jù)分析等完整的項(xiàng)目管理體系，不園區(qū)提供的服務(wù)較為單由于競(jìng)爭(zhēng)加劇減少，近年來園區(qū)雖然開始更加軟件服務(wù)的重要性，但是其提供的服務(wù)以基本服務(wù)為主，慮為客戶提供的共享服務(wù)，如物流共享、人力資源管理共享、財(cái)務(wù)管理共享等服務(wù)。目前大多數(shù)園區(qū)沒有根據(jù)市場(chǎng)的變化及趨勢(shì)及時(shí)調(diào)整服務(wù)的及范圍，例如在當(dāng)前計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展很快的 表 目前園區(qū)服務(wù)狀項(xiàng)目“一條龍服務(wù)代擬項(xiàng)目等相關(guān)文餐飲 車共享服進(jìn)行協(xié)調(diào)，解決相關(guān)問較多提 較少提 基本不提工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨 強(qiáng)化園區(qū)品牌意園區(qū)在自身發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)中：園區(qū)的品牌是園區(qū)最可寶貴的資源，因此園區(qū)在今后的發(fā)展中將更加注重品牌的營(yíng)造，從形象設(shè)計(jì)、形象宣傳、招商推廣、客戶服務(wù)等各方面強(qiáng)化園區(qū)的品牌意識(shí)，著力打造具有園區(qū)特色與價(jià)值的園區(qū)品牌，在品牌的指導(dǎo)下整體規(guī)劃園區(qū)的工作。完善投資環(huán)注重客戶服隨著市場(chǎng)的變化，及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)客戶是各園區(qū)爭(zhēng)奪的主要資源，為了在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，各園區(qū)已培植高新技術(shù)產(chǎn)企業(yè)投資決策行為支持活3.1企業(yè)營(yíng)運(yùn)支持活企業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)人資源管研究與發(fā)采輸入物生輸出物客戶服基本活（資料來源：《競(jìng) 》表3.2 主要活相關(guān)費(fèi)園區(qū)可參與程原料采購(gòu)運(yùn)費(fèi)；成品銷售運(yùn)費(fèi)；倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用；相關(guān)手續(xù)費(fèi)成品費(fèi)用；相關(guān)稅 較大參 較小參 很少參企業(yè)投資決策因素及其分與客戶或銷售市場(chǎng)的距離以及園區(qū)的服務(wù)。園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及供應(yīng)商的距離也是比較重要的因素，而政策和地3.3企業(yè)投資選址決策因與客戶或銷售市場(chǎng)的距與供應(yīng)商的距地獲得人力資源的便利程其他因 不重 非常重（數(shù)據(jù)來源：安達(dá)信公司訪談與分析外，大多數(shù)客戶希望園區(qū)具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施、良好的服務(wù)、而且地價(jià)便宜，能夠提供優(yōu)厚的財(cái)稅物流成本驅(qū)某些客戶如：巴鋼結(jié)構(gòu)公司，其原料的體積、重量、頻率等通常較大，涉及的成本較高，往往希望靠近原料供應(yīng)地以保證原料的及時(shí)供應(yīng)，并節(jié)省費(fèi)用。某些客戶如：采埃孚轉(zhuǎn)向機(jī)，其客戶通常較為集中或單一，而且客戶要求產(chǎn)品供應(yīng)及時(shí)，供貨量大，成本較高，因此這類客戶會(huì)考慮迎合客戶的需求選址于靠近銷售市場(chǎng)的園區(qū)；同時(shí)靠近銷售市場(chǎng)某些或外省市的業(yè)務(wù)量較大的客戶希望靠近機(jī)場(chǎng)、碼頭、高速公路可以保證其物流通暢。的產(chǎn)品或原料體積較小、重量較輕，量較小，成本在整個(gè)的運(yùn)作成本占較小比例，因此，其考慮的重其他因素驅(qū)部分客戶較看重園區(qū)是否是市級(jí)工業(yè)園區(qū)，主要原因是認(rèn)為市級(jí)工業(yè)園區(qū)較為正規(guī)，政策多，解決相投資決策流初次投初次投資的客戶產(chǎn)生投資意向后，由于對(duì)工業(yè)園區(qū)的具體情況不甚了解，尤其是企業(yè)，需要市場(chǎng)或工業(yè)園區(qū)的具體情況進(jìn)行了解，實(shí)地，結(jié)合自身情況比較各家工業(yè)園區(qū)的優(yōu)劣勢(shì)，綜合考慮，最終選定園區(qū)。在這3.4投資決策流初步了論投初步了論投資決主要活 ?獲取園區(qū)信

委托中介機(jī)研

具體而言，在這個(gè)過程中，企業(yè)會(huì)通過一些具體的獲知相關(guān)信息，涉及投資企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)部門或者一些中介表3.5投資選址主要活初步了各種形式的宣園區(qū)咨詢公司各國(guó)等機(jī)構(gòu)投資方代投資園區(qū)政策及服投資方代無增客戶投資決策行為對(duì)園區(qū)的啟客戶在選擇園區(qū)時(shí)的決策方式、流程及主要考慮因素有助于園區(qū)相應(yīng)調(diào)整自身招商策略，爭(zhēng)取的客戶?？蛻魶Q突出宣傳重自身優(yōu)勢(shì)并與園區(qū)的使命相一致，而不是象一般園區(qū)重點(diǎn)在諸如“某某園區(qū)”或言辭空泛的介紹園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)人和下屬公司等。真正有感召力的或宣傳是可以讓客戶感到園區(qū)能幫助他們提高利潤(rùn)，降低成本，減少無效勞動(dòng)，成功。加強(qiáng)宣傳的有效針對(duì)目標(biāo)行業(yè)和客戶高級(jí)管理，評(píng)估他們接受信息的各種及其有效性。例如選擇最有效的載體取得最佳效果，包括路牌、電視、酒店商務(wù)中心、商務(wù)旅行的站點(diǎn)等。加強(qiáng)與機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)的作用，對(duì)于園區(qū)而言，為了增加了解信息的，應(yīng)該加強(qiáng)與此類中介之間的聯(lián)系，一方面可以保持良好的合作關(guān)系，同時(shí)也讓他們了解園區(qū)的和與眾不同之處及長(zhǎng)期方向，增強(qiáng)其信心，以便獲得的客戶加強(qiáng)園區(qū)設(shè)施建客戶投資選址時(shí)，一般都較重視在園區(qū)時(shí)了解的信息，其中很重要的是園區(qū)的整體規(guī)劃狀況、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施狀況，園區(qū)應(yīng)該大量投入進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，注重園區(qū)規(guī)劃，保證基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)到位，避使客戶或客戶委托的中介機(jī)構(gòu)在實(shí)地時(shí)產(chǎn)生言過其實(shí)、大失所望、大呼上當(dāng)之感。特別是在最初1.5公不知何時(shí)才能進(jìn)入園區(qū)。提升園區(qū)招商專業(yè)水以行業(yè)為重點(diǎn)，平時(shí)做好國(guó)家政策的學(xué)習(xí)管理工作，在此基礎(chǔ)上了解重點(diǎn)目標(biāo)行業(yè)的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)、發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)技術(shù)、一般術(shù)語、主要分布和代表企業(yè)等情況，模準(zhǔn)不業(yè)、國(guó)別、規(guī)模的客戶特點(diǎn)及投資心理，的設(shè)計(jì)包括財(cái)稅政策、土地價(jià)格、投資流程等投資指南，真正做到園區(qū)為企業(yè)節(jié)約營(yíng)運(yùn)成本和提供增值服提高招商人員專業(yè)素注重招商人員的招聘選拔，大力加強(qiáng)招商人員的全面素質(zhì)培養(yǎng)，通過為員工設(shè)置個(gè)人發(fā)展目標(biāo)來促進(jìn)員工自我提高，從而抓住的商機(jī)。加強(qiáng)與客戶的溝通聯(lián)園區(qū)日常接待的客戶很多，由于，有部分的客戶未能選擇本園區(qū)，但是考慮到不少客戶還有增資的可****基本情區(qū)位環(huán)****城市工業(yè)園區(qū)位于****區(qū)西南面與市區(qū)交界之處，距離市中心10公里。作為離市區(qū)最近的開發(fā)區(qū)，其交表4.1****城市工業(yè)園區(qū)與其他主要市級(jí)工業(yè)園區(qū)的區(qū)位環(huán)境比****城市工業(yè)園松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)位交距市區(qū)10公里15距市區(qū)18公里20距市區(qū)25公里20距市區(qū)18公里1218****城市工業(yè)園松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)3距吳淞港口、高速客運(yùn)143122046園區(qū)開發(fā)狀在九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)中，**** 投園區(qū)自1995年成立至1998年左右，基本是由****區(qū)祁連鎮(zhèn)管理，因此投入的力度有限，園區(qū)開發(fā)主要靠銀行。1999年劃歸****區(qū)管理之后，支持力度明顯加強(qiáng)，投入1億元進(jìn)行道路修整。但1.5剩余的區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)具體項(xiàng)目的狀況再進(jìn)行平地。由于園區(qū)落戶的客戶較少，無法形成規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)也由于到缺乏的限制，園區(qū)范圍內(nèi)相關(guān)的配套設(shè)施如線路、餐飲、銀行、郵局、商店、設(shè)施等基本空白。園區(qū)內(nèi)部管 ****城市工業(yè)園區(qū)組織結(jié)園區(qū)開發(fā)總公園區(qū)開發(fā)總公 招商引資外商投資服務(wù)行政管從以上的組織結(jié)構(gòu)圖中可以看到，負(fù)責(zé)日常的行政管理工作。但由于目前園區(qū)職能不明確，其他的也負(fù)責(zé)處理日常接待工作，文檔管理等。財(cái)務(wù)管財(cái)務(wù)部二人負(fù)責(zé)園區(qū)管委會(huì)及園區(qū)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)管理，以及按月統(tǒng)計(jì)園區(qū)企業(yè)的及工業(yè)產(chǎn)值。目前以手工記帳為主，僅有一個(gè)用以生成統(tǒng)計(jì)報(bào)表的電腦系統(tǒng)；園區(qū)內(nèi)部核銷等手續(xù)，財(cái)務(wù)部規(guī)定須由管委會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施管建設(shè)部負(fù)責(zé)包括從項(xiàng)目合同簽訂至企業(yè)正式落戶營(yíng)運(yùn)的所有園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括相關(guān)手續(xù)辦理，農(nóng)戶安置等一切事宜，由于其他園區(qū)該類職能一般分散到不同部門，由多人負(fù)責(zé)，而****人負(fù)責(zé)，明顯感到職能過于集中，任務(wù)過重。人力資源管園區(qū)管委會(huì)副書記事工作，無專門的人事部門，未設(shè)立人員任用、、培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲選拔、績(jī)效考評(píng)體系等相關(guān)的管理規(guī)章制度。日常的人事管理無規(guī)范的流程，園區(qū)招聘人員時(shí)，一般不經(jīng)過對(duì)口部門的篩選，尚未參與招聘本部門人員。由于園區(qū)沒有建立可以量化的員工績(jī)效考評(píng)制度，感到較難對(duì)員工進(jìn)行造成員工的積極性無法調(diào)動(dòng)，目前是憑一種奉獻(xiàn)精神在干活。招商工園區(qū)目前在招商宣傳方面的所作的工作很有限，除了編制簡(jiǎn)單的介紹手冊(cè)，幾乎沒有利用進(jìn)行宣傳，也沒有建立自己獨(dú)立的，僅僅將園區(qū)的信息與區(qū)網(wǎng)頁(yè)。園區(qū)招商引資的信息來源較少，最主要的是憑區(qū)、外經(jīng)委、招商局等機(jī)構(gòu)介紹外商投資信息，或是通過項(xiàng)目經(jīng)理以跑樓的方式收集信息，通過已建立的招商網(wǎng)絡(luò)不斷客戶以獲取信息。收集原始信息-->分類比較選出適合落戶的企業(yè)-->對(duì)選出的企業(yè)進(jìn)行背景了解及-->客戶通過或管委會(huì)進(jìn)行了解并和園區(qū)談判-->記錄談判結(jié)果并備案，整理留存項(xiàng)目相關(guān)信園區(qū)服園區(qū)主要優(yōu)區(qū)位環(huán)產(chǎn)業(yè)環(huán)為原料的新材料行業(yè)而言，園區(qū)具有得天獨(dú)厚的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以對(duì)這類形成較大的。園區(qū)靠近吳凇碼頭以及****、吳凇，使區(qū)內(nèi)企業(yè)可以得到方便快捷、節(jié)省成本的物流服務(wù)。同時(shí)，園人文環(huán)與大學(xué)毗鄰而居，****城市工業(yè)園區(qū)具有十分明顯的人文優(yōu)勢(shì)。園區(qū)可以依托大學(xué)，加強(qiáng)校企合作，利用上大的科研成果和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，吸引嫁接大中型企業(yè)和院所的技改項(xiàng)目進(jìn)區(qū)轉(zhuǎn)化和開發(fā)，大力發(fā)展高新居住及商貿(mào)環(huán)園區(qū)主要劣不容置疑的是，由于種種原因，****城市工業(yè)園區(qū)與其他開發(fā)成園區(qū)相比，仍然存在較大差距：源和知識(shí)共享，工作效率不高。沒有能力履行正常意義上的行政、和物業(yè)管理職能，然而，園區(qū)內(nèi)部的此類事務(wù)煩多，確實(shí)需要一未設(shè)專人從事政策研究工作，使園區(qū)無法經(jīng)過科學(xué)的測(cè)算分析，合理制定地價(jià)及財(cái)稅政策，讓利比例等企劃部尚無實(shí)際的規(guī)劃工作可執(zhí)行升遷、管理等工作無章可循，功能欠缺，無法形成規(guī)范化的人事管理體系，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。園區(qū)日常事項(xiàng)的沒有確定級(jí)別和范圍。事事皆報(bào)皆批，沒有分出重點(diǎn)層次，主要風(fēng)險(xiǎn)不易識(shí)別，容易使留于形式。園區(qū)高級(jí)管理層無論事件大小，都親自過問，使其不能集中精力處理重大的決策事項(xiàng)，雖然區(qū)已經(jīng)在一定程度上對(duì)園區(qū)進(jìn)行了投入，給予了支持，但是由于園區(qū)在辦理各項(xiàng)投資程序時(shí)仍然遇及一些麻煩與阻力，未獲得在這方面的支持，園區(qū)難以為落戶企業(yè)及時(shí)有效地解決各種問題，使企招商工園區(qū)目前的招商信息來源較少，采用的招商較為單一，未充分利用各種資源進(jìn)行招商工作，造成園區(qū)招商園區(qū)開受到少，地域小的限制，園區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施方面相當(dāng)欠缺，達(dá)到“七通一平”的區(qū)域有限，也沒有應(yīng)有的各種配套設(shè)施，不能給外來參觀的客戶以良好的第一印象，更無法吸引其加盟園區(qū)?？蛻舴@區(qū)目前提供的服務(wù)范圍較狹窄，僅僅停留在最表面的基本服務(wù)領(lǐng)域，而且服務(wù)不夠深入，既有客戶****城市工業(yè)園區(qū)定綜經(jīng)調(diào)研表明近年來園區(qū)引進(jìn)已逐漸呈下降趨勢(shì)，主要有以下兩方面原因足客戶的需求，引進(jìn)的難度也相應(yīng)增加確立目標(biāo)客隨著園區(qū)的發(fā)展成熟，未來園區(qū)發(fā)展的根本不是靠短期的土地批租收益，必須著眼于長(zhǎng)期的財(cái)益，而財(cái)益歐美日企業(yè)。相對(duì)內(nèi)資企業(yè)而言，企業(yè)往往在管理和技術(shù)上具有一定的優(yōu)勢(shì)，其能力較高。特別是一些企業(yè)，其的投資發(fā)展出于長(zhǎng)期的考慮，往往投入較多的資源，力爭(zhēng)獲得成功。吸引這類企業(yè)有利于園區(qū)的持續(xù)良性發(fā)展，也有利于提升園區(qū)形象，吸引客戶落戶。和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而且符合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，具有高、高增長(zhǎng)的特性，是不容忽視的投資群體。大力發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)群；同時(shí)，注意吸引相互之間具上下游關(guān)系的客戶落戶園區(qū)，形成有效的，帶動(dòng)一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，既減小招商工作的難度，又使得客戶節(jié)省成本，提高效益，實(shí)現(xiàn)園區(qū)財(cái)益增長(zhǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)電子信息產(chǎn)業(yè)、機(jī)電產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)效益好，生產(chǎn)附加值高，技術(shù)密集型的產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)符合的產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)也是近年來外商投資增長(zhǎng)最快的行業(yè)，某些機(jī)電企業(yè)因需要冶金衍生產(chǎn)品作為原料，也會(huì)考慮選址于****能的材料等。新材料行業(yè)是市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所大力倡導(dǎo)的新型支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要的支撐作用，****區(qū)委、區(qū)也已經(jīng)將新材料作為園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的主要內(nèi)容之一。目前國(guó)內(nèi)諸多高校及科研機(jī)構(gòu)在新材料的研究開發(fā)領(lǐng)域展開了深入工作，并已取得了一定的成果。同時(shí)通過訪談了解，目前其他工業(yè)園區(qū)并利用新型材料進(jìn)行加工生產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)形成了。****城市工業(yè)園區(qū)具有鄰近港口、機(jī)場(chǎng)、高速公路等便利的交通條件，位于****的物業(yè)群也可以提供物流明確市場(chǎng)定****城市工業(yè)園區(qū)確立了以以及出口導(dǎo)向的高新技術(shù)企業(yè)作為目標(biāo)客戶，根據(jù)上文中對(duì)客戶投資行為特點(diǎn)的及時(shí)調(diào)整服務(wù)的及范圍，為客戶提供增值服務(wù)?？梢哉f，市場(chǎng)的這一領(lǐng)域尚是空白。因此****城市工業(yè)園區(qū)應(yīng)該綜合考慮，定位于為目標(biāo)客戶提供增值服務(wù)，以區(qū)別于一般的工業(yè)園區(qū)圖6.1****城市工業(yè)園區(qū)未來使園區(qū)整體解決方圖6.1園區(qū)整體發(fā)展要有效推一流有效推一流設(shè)創(chuàng)造最佳投資環(huán)科學(xué)管根據(jù)以上的分析，*城市工業(yè)園區(qū)在未來的3－5年內(nèi)應(yīng)有計(jì)劃地根據(jù)目標(biāo)及定位，逐步發(fā)展。首先加快基設(shè)施建設(shè)，著手規(guī)劃企業(yè)品牌，大力實(shí)施市場(chǎng)推廣，同時(shí)完善內(nèi)部管理；在此基礎(chǔ)上，通過尋求等方式發(fā)展物流及企業(yè)間電子商務(wù)等增值服務(wù)。圖6.2****城市園區(qū)整體解決2000-20012002-20032000-20012002-20032004-2005主要工 ?基礎(chǔ)設(shè)施建招商和市場(chǎng)推園區(qū)內(nèi)部管理完

招商和市場(chǎng)推配套設(shè)施建發(fā)展基礎(chǔ)共享服尋園區(qū)內(nèi)部管理完

招商和市場(chǎng)推發(fā)展增值共享服通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建尋短期解決方基礎(chǔ)設(shè)施建市場(chǎng)推塑造園區(qū)形設(shè)計(jì)，涵蓋準(zhǔn)確的理念設(shè)計(jì)，形成具有園區(qū)職能特征和鮮明特點(diǎn)的視覺形象、行為規(guī)范和，對(duì)內(nèi)灌輸于廣大員工，形成統(tǒng)一的園區(qū)精神；對(duì)外運(yùn)用多全方位的宣傳溝通于社會(huì)各界，讓公眾知曉園區(qū)，了解園區(qū)，園區(qū)形象包括園區(qū)的介紹、主商標(biāo)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、服務(wù)等主要內(nèi)容。塑造園區(qū)形象時(shí)，應(yīng)采用專業(yè)化的園區(qū)形象表 園區(qū)形象基本元素及特從色彩學(xué)的角度確立商標(biāo)的主色、襯托色、深淺、2－3合用于各種場(chǎng)合的或特殊制作的、指定廣泛地被用于時(shí)間緊迫、費(fèi)用有限的文字材料、包裝、電子郵件、、講演資料之表 內(nèi)部形象塑造要素及要表 園區(qū)宣傳用表等列明園區(qū)的基本概況，突出主要優(yōu)勢(shì)，公開政策及手續(xù)流程等主要信息。宣傳時(shí)派送給潛在客戶，、商會(huì)及制作可以相對(duì)簡(jiǎn)單，但是內(nèi)容精當(dāng)，鮮容主要用于針對(duì)專門行業(yè)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)VCD帶運(yùn)用多動(dòng)畫加解說的形式將園區(qū)的主要情況拍攝成VCD或帶。冊(cè)等文字形式的傳統(tǒng)宣傳給這些客戶以身投資環(huán)境介紹；以及主要機(jī)關(guān)、酒店、機(jī)構(gòu)、火車訂票；醫(yī)院、國(guó)際學(xué)校的、地址等園區(qū)進(jìn)行成功的形象塑造之后，應(yīng)該運(yùn)用多種市場(chǎng)推廣進(jìn)行園區(qū)形象宣傳，努力擴(kuò)大園區(qū)知名度?之一：利用各種，進(jìn)行宣傳推根據(jù)目標(biāo)客戶以及會(huì)對(duì)目標(biāo)客戶產(chǎn)生影響的中介公司大多數(shù)是商界的特點(diǎn)，園區(qū)應(yīng)該利用合適的形式，例如：財(cái)經(jīng)電道、經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、財(cái)經(jīng)類報(bào)紙、商業(yè)、商業(yè)區(qū)的燈箱、機(jī)場(chǎng)牌等等進(jìn)行宣傳，以言簡(jiǎn)意賅的方式介紹園區(qū)基本情況及其發(fā)展理念、、主要服務(wù)等主要內(nèi)容，還可提供招聘信息、商務(wù)指南、 之二：制作園區(qū)網(wǎng)頁(yè)，時(shí)間空間進(jìn)行宣園區(qū)的網(wǎng)頁(yè)具體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)采用響亮、易記的，運(yùn)用有特色的設(shè)計(jì)形式，內(nèi)容可以園區(qū)內(nèi)部管理、園區(qū)投資環(huán)境、招商服務(wù)等主要信息為主，還可提供商務(wù)指南等信息。為擴(kuò)大網(wǎng)頁(yè)的影響，可以到影響較大的財(cái)經(jīng)及機(jī)構(gòu)。同時(shí)利用網(wǎng)絡(luò)的特點(diǎn)，設(shè)立網(wǎng)上信箱，加強(qiáng)園區(qū)與各界的交流，及時(shí)了解外界對(duì)園區(qū)的反饋。這種市場(chǎng)推廣的可以讓園區(qū)的形象輻射面不受地域、時(shí)間的限制，更加有效地?cái)U(kuò)大園區(qū)的知曉度，使園區(qū)的潛在客戶了 之三：定期寄發(fā)園區(qū)信息/園區(qū)報(bào)利用郵件等形式定期向目標(biāo)客戶寄發(fā)有關(guān)園區(qū)的動(dòng)態(tài)信息。據(jù)，這種廣泛分發(fā)各種資料的招商引資還是有一定價(jià)值的，尤其是如果能附上一些引起企業(yè)的信息，更可起到較好的效果，一方面能夠擴(kuò)大園區(qū)的知名度， 之四：舉辦園區(qū)宣傳報(bào)告是有效擴(kuò)大園區(qū)，促進(jìn)招商引資的市場(chǎng)推廣。園區(qū)宣傳報(bào)告會(huì)可以針對(duì)不同的對(duì)象進(jìn)行采用不同形式進(jìn)其二，邀請(qǐng)外國(guó)駐華、商會(huì)、商社、等各種中介機(jī)構(gòu)，以及委、外經(jīng)委等機(jī)構(gòu)參與的園區(qū)上可以散發(fā)園區(qū)宣傳資料，或請(qǐng)參與者觀摩園區(qū)介紹片。這種方式可以擴(kuò)大園區(qū)，搜集招商信息，同時(shí)促進(jìn)招商引招商引資是園區(qū)工作中的中心環(huán)節(jié)。利用先進(jìn)的管理方式，規(guī)范招商管理，提高招商工作效率，通過多種，利園區(qū)必須根據(jù)自己的市場(chǎng)定位，選取目標(biāo)客戶建立數(shù)據(jù)庫(kù)，以便有的放矢地進(jìn)行招商工作進(jìn)行研究，并收集主要目標(biāo)客戶的公司背景、主要資本構(gòu)成、組織架構(gòu)、狀況、主要原料供應(yīng)地、產(chǎn)品市場(chǎng)分析以及未來的發(fā)展等信息。商員負(fù)責(zé)項(xiàng)目，進(jìn)行定期拜訪、追蹤、并更新；項(xiàng)目成功之后，將各次談判的相關(guān)信息保留在項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)方式之一：“以外引外針對(duì)廣大客戶較多通過區(qū)內(nèi)已落戶企業(yè)了解對(duì)園區(qū)情況的特點(diǎn)，園區(qū)招商時(shí)要多加利用這一招商，與已落戶企業(yè)加強(qiáng)交流，使其地發(fā)揮“活效應(yīng)”，吸引廣大客戶落戶園區(qū)，形成“滾雪球”的良好效果。另一方面，園區(qū)也要主動(dòng)出擊，挖掘的招商機(jī)會(huì)，吸引已落戶企業(yè)的上下游企業(yè)、配套行業(yè)落戶園區(qū)。通過對(duì)很多的客戶投資流程及心理的分析，我們發(fā)現(xiàn)許多客戶尤其是歐美客戶，傾向通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行園區(qū)，信賴專業(yè)的咨詢公司的意見與分析，因此，園區(qū)招商時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)之間的合作與交流，保持良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，獲取及時(shí)有用的招商信息。規(guī)范內(nèi)部管理組織架為避免部門職能交叉、資源浪費(fèi)以及管理復(fù)雜化，明確界定招商部與外商投資服務(wù)中心的職能分工設(shè)立政策研究崗位，收集整理有關(guān)政策，行業(yè)動(dòng)態(tài)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)或資料庫(kù)提供給共享學(xué)習(xí)，定期舉設(shè)立專門的人事管理部門 員招聘，人員考核，員工福利等人力資源管理事宜將管理、接待等管理職能集中歸口，由管理，重新明確界定行政部職能，設(shè)立行政管理，文明確企劃部職能，即主要負(fù)責(zé)園區(qū)發(fā)展修訂，內(nèi)部管理制度修訂的工作，保障園區(qū)的發(fā)展。制定明確的財(cái)務(wù)用支出權(quán)限，解決費(fèi)用支出較難控制的問題，運(yùn)用年度預(yù)算，控制日常財(cái)務(wù)事項(xiàng)發(fā)預(yù)算管系，包括基本的收入、成本、費(fèi)用、資本、資產(chǎn)負(fù)債以及現(xiàn)金流量預(yù)算等內(nèi)容，結(jié)合報(bào)告體系，起到全面基建管礎(chǔ)建設(shè)工程質(zhì)量、進(jìn)度及合理控制工程成本；運(yùn)用概預(yù)算、決算，形成工程進(jìn)度控制、及規(guī)章化；設(shè)人力資源管績(jī)效考秉承園區(qū)定位與使命，到的具體工作目標(biāo)，根據(jù)職責(zé)設(shè)定考核標(biāo)準(zhǔn)，方法，并將其與獎(jiǎng)懲掛鉤，建文檔管協(xié)調(diào)關(guān)由于目前園區(qū)需要就來源以及區(qū)內(nèi)企業(yè)的具體問題與區(qū)各相關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)常性的協(xié)調(diào)，建議園區(qū) 完善園區(qū)服務(wù)，即項(xiàng)目的受理、咨詢、和發(fā)證的“一站式”服務(wù)，以及簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)的“一口子”等；同時(shí)為解決企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的問題，由招商員項(xiàng)目，提供建設(shè)階段的服務(wù)，投產(chǎn)后的全天候服務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)環(huán)境戶中心，以及項(xiàng)目推進(jìn)中心等一整套服務(wù)體系，為落戶企業(yè)提供規(guī)范化服務(wù)，及時(shí)調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，改進(jìn)服務(wù)水政策發(fā)布及咨詢服園區(qū)政策發(fā)布及咨詢服務(wù)是針對(duì)園區(qū)具有及時(shí)獲悉國(guó)家有關(guān)投資政策等信息的優(yōu)勢(shì)，為滿足園區(qū)客戶的需求而設(shè)立的服務(wù)。園區(qū)應(yīng)密切注意與投資相關(guān)的國(guó)家政策等的變動(dòng)，園區(qū)動(dòng)態(tài)期、招商指南、網(wǎng)頁(yè)等形式，向區(qū)內(nèi)企業(yè)及時(shí)發(fā)布的政策及經(jīng)濟(jì)信息，增強(qiáng)此類信息的及公開性。同時(shí)，可以針對(duì)客戶尤其是外商的具體情況，主動(dòng)了解客戶的個(gè)別需求，對(duì)客戶進(jìn)行上門政策人力資源管理是園區(qū)針對(duì)客戶在人力資源管理方面提供的相關(guān)服務(wù)，例如，招聘員工，人事及管理，人才引進(jìn)人事關(guān)系及調(diào)轉(zhuǎn)辦為解決花費(fèi)企業(yè)巨大時(shí)間、精力的人事工作，園區(qū)可以開展受委托為市員工、園區(qū)其他企事業(yè)單位、社會(huì)招工、各種院校的畢業(yè)生等辦理人事關(guān)系及調(diào)轉(zhuǎn)的服務(wù)。為解決園區(qū)企業(yè)在引進(jìn)異地專業(yè)人才辦理調(diào)滬手續(xù)中遇到的實(shí)際，園區(qū)可以考慮為園區(qū)三資企業(yè)提供外省藉人才調(diào)滬服務(wù)。提供服務(wù)可有：協(xié)助進(jìn)滬人員調(diào)檔，并填寫各種表格；企業(yè)向園區(qū)人事局申報(bào)；企業(yè)向市有關(guān)部門申報(bào)；企業(yè)已批準(zhǔn)進(jìn)滬人員換取向外省市的調(diào)函和戶口準(zhǔn)遷證；企業(yè)為調(diào)入人員辦理工作關(guān)系入滬、入?yún)^(qū)和戶口、糧油關(guān)系入滬、入?yún)^(qū)手續(xù)。保險(xiǎn)咨詢、繳費(fèi)及各種手續(xù)辦保險(xiǎn)、繳費(fèi)等日常工作專業(yè)性要求高，政策變化快，牽扯企業(yè)較多精力。園區(qū)應(yīng)本著為企業(yè)節(jié)省耗費(fèi)在保險(xiǎn)業(yè)務(wù)辦理上的大量時(shí)間和精力，以解決企業(yè)實(shí)際為服務(wù)目的，最大程度地滿足企業(yè)和員工雙方面的需求，使之更好的投身于園區(qū)的建設(shè)。例如：為內(nèi)企業(yè)保險(xiǎn)投繳、理賠、政策咨詢。增值服務(wù)是指能讓客戶感到非但“物有所值”，而且“超值”的有效。園區(qū)根據(jù)客戶的具體需求，提供增為客戶提供擔(dān)保；根據(jù)客戶的要求改建標(biāo)準(zhǔn)廠房等服務(wù)；根據(jù)客戶的要求與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)等。中期解決方招商和市場(chǎng)推一步完善園區(qū)，集結(jié)園區(qū)相關(guān)方包括園區(qū)管委會(huì)，園區(qū)內(nèi)企業(yè)，潛在投資方，園區(qū)企業(yè)的原料供應(yīng)商和客戶，在網(wǎng)上定期發(fā)布政策、國(guó)家宏觀投資政策等相關(guān)的政策，及時(shí)更新園區(qū)的政策信息，不但方在上開辟專欄，放上園區(qū)的基本情況詳細(xì)介紹，園區(qū)內(nèi)已落戶企業(yè)的概況信息，園區(qū)發(fā)展目標(biāo)與前景的介與其他著名財(cái)經(jīng)合作開辟財(cái)經(jīng)欄目，及時(shí)發(fā)布各種投資，以及經(jīng)濟(jì)信息，有效地?cái)U(kuò)大網(wǎng)上社區(qū)的范圍，擴(kuò)大園區(qū)在商界的影響，帶來的商機(jī)。開辟網(wǎng)上社區(qū)談天室，提供網(wǎng)上交流的與場(chǎng)所，吸引園區(qū)落戶企業(yè)及各類關(guān)心園區(qū)發(fā)展的第對(duì)園區(qū)的 在新年或其他重要節(jié)日時(shí)，發(fā)送電子賀卡給潛在目標(biāo)客戶，有效地利用先進(jìn)的科技加強(qiáng)與客戶之間的情感配套設(shè)施建在短期發(fā)展實(shí)施的基礎(chǔ)上，園區(qū)應(yīng)著手配套設(shè)施建設(shè)，以各種方式完善配套設(shè)施建設(shè)為滿足客戶日常運(yùn)營(yíng)辦理各類手續(xù)的需要，園區(qū)可考慮設(shè)立、商檢、銀行、郵電、保險(xiǎn)、財(cái)政、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)，使企業(yè)可以在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行日常報(bào)關(guān)、、郵電、、倉(cāng)儲(chǔ)、港務(wù)、保險(xiǎn)、交稅等事務(wù)，節(jié)省時(shí)間與成設(shè)立工商、委、科委的現(xiàn)場(chǎng)辦公機(jī)構(gòu)，市政工程的四大管線部門（即水、電、煤氣、電信）的以設(shè)立人才交流中心、信息交流中心、法律、會(huì)計(jì)、專利等，完善相關(guān)專業(yè)服務(wù)努力改善客戶居住、生活條件，辦好業(yè)、休閑業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)以及符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的教育衛(wèi)生等社會(huì)事的客戶來源，再加上園區(qū)與各方的協(xié)調(diào)與自身努力，例如：爭(zhēng)取區(qū)的支持，讓相關(guān)部門在園區(qū)設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)辦公，以合資的方式興辦餐飲、業(yè)，此類配套設(shè)施才會(huì)源源不斷地進(jìn)入園區(qū)。發(fā)展基礎(chǔ)共享服信任，提高客戶的滿意程度，為今后園區(qū)爭(zhēng)取的客戶。因此，在完善園區(qū)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，園區(qū)應(yīng)該考慮發(fā)園區(qū)從為企業(yè)節(jié)省成本的角度出發(fā)，統(tǒng)一園區(qū)內(nèi)企業(yè)的物流管理、餐飲、租車等服務(wù)，同時(shí)采取合資、合作、提供場(chǎng)地等方式與各種服務(wù)供應(yīng)商合作，為落戶園區(qū)的企業(yè)提供物業(yè)管理、員飲、租用班車等日的運(yùn)行機(jī)制和人才需求進(jìn)行全面，了解區(qū)內(nèi)企業(yè)對(duì)人力資源的需求；然后根據(jù)的結(jié)果，積極引進(jìn)各種人才，將求職者分門別類，建立人才，為企業(yè)選拔人才做好儲(chǔ)備；另一方面，可將園區(qū)企業(yè)的用工情況企業(yè)越來越重視物流配送和管理，以提高運(yùn)作效率和降低成本，許多企業(yè)開始采用第物流公司統(tǒng)一辦理倉(cāng)儲(chǔ)、、報(bào)關(guān)等服務(wù)。園區(qū)可以考慮成立物流公司，開展物流外包服務(wù)，為園區(qū)企業(yè)提供價(jià)格的物流服陸上服務(wù)：根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求，為其提供陸上服務(wù)集裝箱拼拆服務(wù)：為園區(qū)內(nèi)具有共同目的地的企業(yè)提供集裝箱拼箱服務(wù)，同時(shí)，當(dāng)區(qū)內(nèi)企業(yè)的貨物需要其他與物流相關(guān)的商務(wù)服務(wù)：根據(jù)客戶的需求，提供管理，單證處理，報(bào)關(guān)，提供貿(mào)易信息等服務(wù)園區(qū)內(nèi)部管理完建立信息咨詢中心，為客戶提供經(jīng)貿(mào)、、行業(yè)、政策、手續(xù)等方面的信息，特別是公司的相關(guān)信息，（6.4.3人力資源服務(wù)區(qū)管委會(huì)接待日”，開展“客戶服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)辦公”活動(dòng)，定期召開“園區(qū)落戶企業(yè)座談會(huì)”，定期編制以服務(wù)為的“區(qū)通”等等；在監(jiān)督機(jī)制上，設(shè)立“園區(qū)客戶服務(wù)中心”以及時(shí)了解客戶對(duì)于尋為了進(jìn)一步發(fā)展，園區(qū)應(yīng)該努力尋求服務(wù)提供商、大專院校和科研院所之間的園區(qū)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)招商時(shí)，需要投入一定的與管理建立，可以與提供此類服務(wù)的應(yīng)用服務(wù)供應(yīng)商形成園區(qū)在提供基礎(chǔ)共享服務(wù)以及完善園區(qū)配套設(shè)施時(shí)，如果完全依靠自身投入第三產(chǎn)業(yè)，將會(huì)耗費(fèi)大量的，為吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)落戶園區(qū)，應(yīng)該探索與大學(xué)等科研院所之間的新型合作關(guān)系，推動(dòng)產(chǎn)學(xué)結(jié)合，完善園有進(jìn)展的項(xiàng)目，在項(xiàng)目成時(shí)候，可以優(yōu)先將項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)園區(qū)；也可以在園區(qū)內(nèi)設(shè)立分院分所，長(zhǎng)期方通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了越來越重要的地位，因此，****城市園區(qū)應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)和客更好地利用先進(jìn)的提供服務(wù)創(chuàng)造必要的硬件條件。招商和市場(chǎng)推在中期招商解決方案即網(wǎng)絡(luò)化招商的基礎(chǔ)上，園區(qū)應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)網(wǎng)上虛擬園區(qū)的建設(shè)，運(yùn)用更加先進(jìn)的信息技術(shù)，豐富虛擬園區(qū)提供的各類信息，并以的方式提高網(wǎng)絡(luò)