萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本表

本文格式為Word版，下載可任意編輯——萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本表目錄一、總那么二、房地產(chǎn)本金管理職責(zé)（一）集團(tuán)總部的本金管理職責(zé)（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的本金管理職責(zé)三、房地產(chǎn)本金監(jiān)控（一）本金監(jiān)控系統(tǒng)（二）本金監(jiān)控的要求四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的本金操縱（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的本金操縱（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的本金操縱（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的本金操縱（四）施工過(guò)程的本金操縱（五）工程材料及設(shè)備管理（六）竣工交付環(huán)節(jié)的本金操縱（七）工程結(jié)算管理（八）其他環(huán)節(jié)的本金操縱五、附那么萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)本金管理制度（議論稿）一、總那么1、為了鞏固本金操縱力度，降低本金費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)本金管理的要求和閱歷、教訓(xùn)，制定本制度。

2、本金管理的根本原那么是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過(guò)程操縱為環(huán)節(jié)、模范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

3、本金監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)本金崗位責(zé)任制，完善本金管理根基，形成有效的本金監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低本金，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)本金管理職責(zé)（一）集團(tuán)總部的本金管理職責(zé)1、制定、修正集團(tuán)本金管理制度，促使、指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善本單位本金管理制度；

并跟蹤、檢查執(zhí)行處境，對(duì)本金實(shí)行制度監(jiān)控。

2、舉行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，實(shí)時(shí)供給、反應(yīng)給集團(tuán)和各開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；

保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)本金管理環(huán)境的了解，輔助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)待政策、處理有關(guān)政策性問(wèn)題。

3、組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建工程舉行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽(tīng)證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，扶助房地產(chǎn)公司做好工程前期計(jì)劃中的本金操縱。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：

◆立項(xiàng)資料是否齊全、模范；

◆市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；

◆投資本金估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；

◆投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求；

◆投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效操縱。

4、跟蹤、落實(shí)各工程本金籌劃及其執(zhí)行處境，適時(shí)了解各工程本金的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)本金報(bào)表；

分析、總結(jié)工程本金操縱處境，輔助、促使各開(kāi)發(fā)企業(yè)做好工程操作過(guò)程中的本金操縱工作。

5、建立本金信息監(jiān)控中心，實(shí)時(shí)收集各工程本金動(dòng)態(tài)資料，為集團(tuán)管理層供給充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)觀法反應(yīng)給各開(kāi)發(fā)企業(yè)。

6、組織集團(tuán)本金管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的本金管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外本金管理閱歷，尋求降低本金的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)本金管理水平的提高。

7、根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)工程本金舉行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)工程本金發(fā)生的合理性、本金管理的模范性提出審計(jì)觀法。并結(jié)合工程收益處境，考核工程的本金降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。

8、逐步推行本金管理及其信息交流電腦化，搞好本金管理的綜合服務(wù)。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的本金管理職責(zé)1、專心執(zhí)行集團(tuán)本金管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位本金管理制度，并自覺(jué)采納總部監(jiān)視。

2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)進(jìn)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)才能和市場(chǎng)處境，確定工程開(kāi)發(fā)籌劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期計(jì)劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和本金估算切實(shí)把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合模范，又表達(dá)本金操縱的意識(shí)和要求。

4、客觀、專心地舉行工程本金費(fèi)用測(cè)算，編制工程本金費(fèi)用籌劃，確定工程及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)本金，分解本金費(fèi)用操縱指標(biāo)，落實(shí)降低本金技術(shù)組織措施。

5、遵循根本創(chuàng)辦程序，舉行工程實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)本金實(shí)行工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程操縱，對(duì)可控本金、變動(dòng)本金和本金奇怪偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將本金操縱在目標(biāo)本金范圍內(nèi)。

6、正確處理本金、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格操縱工程的質(zhì)量本金和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。

7、組織工程開(kāi)發(fā)本金費(fèi)用核算，實(shí)時(shí)、全面、切實(shí)、動(dòng)態(tài)地反映工程本金、費(fèi)用處境，按規(guī)定編報(bào)本金會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持本金報(bào)告制度，保證本金信息交流的實(shí)時(shí)、有效。

8、熟諳、掌管國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水對(duì)等本金操縱因素，用足用活各種政策、資源，提高本金操縱的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低本金費(fèi)用的途徑。

9、定期或不定期分析本金布局、差異及其理由、監(jiān)控措施及其效果、閱歷教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。

三、房地產(chǎn)本金監(jiān)控（一）本金監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)集團(tuán)的管理體制，集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開(kāi)發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)本金監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、工程經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門(mén)概括實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。

2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹(shù)立全員本金意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)本金實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。

3、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和工程實(shí)際處境，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等本金管理職能部門(mén)或崗位，保證本金操縱工作的順?biāo)炫e行（二）本金監(jiān)控的要求制度創(chuàng)辦1、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的本金管理制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案：

◆本金管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；

◆籌劃管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理手段)；

◆招、投標(biāo)管理制度；

◆合同管理制度；

◆工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤(pán)點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理制度；

◆預(yù)決算(包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付)管理制度；

◆費(fèi)用操縱制度；

◆材料設(shè)備管理制度。

以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。

2、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開(kāi)發(fā)企業(yè)本金操縱閱歷，在此根基上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)本金管理制度。

籌劃管理1、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)工程開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，實(shí)時(shí)編制本金籌劃，并跟蹤、檢查、考核籌劃的執(zhí)行處境：

◆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本金籌劃(按完全本金口徑)；

◆期間費(fèi)用籌劃；

◆降低本金技術(shù)組織措施籌劃。

2、本金籌劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、本金預(yù)料和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素舉行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。

3、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)完善本金考核手段，確立本金降低率、費(fèi)用儉約額、工程投資回報(bào)率等本金考核指標(biāo)。

分析檢查1、各開(kāi)發(fā)企業(yè)在本金操縱過(guò)程中，應(yīng)定期、按開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)本金的布局、差異及其理由、操縱措施及其效果舉行分析，以實(shí)時(shí)總結(jié)閱歷教訓(xùn)，做好下一步本金操縱工作。分析的重點(diǎn)是：

◆籌劃及其執(zhí)行處境；

◆實(shí)際本金與預(yù)算本金、籌劃本金比較差異及其理由；

◆分析期內(nèi)操縱措施、效果、存在問(wèn)題及提升觀法、對(duì)策；

評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。

2、集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按工程就本金操縱處境舉行分析檢查。

信息交流1、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性本金資料主要包括：

工程根本處境；

◆按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的本金核算報(bào)表；

◆本金動(dòng)態(tài)處境及其分析資料；

◆當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)工程、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門(mén)。

2、按例外管理原那么，對(duì)以下本金奇怪偏差及其處置手段，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部：

◆當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；

◆本金超降率占單項(xiàng)工程本金總額10%以上、占其本身預(yù)算本金或籌劃本金30%以上的的工程、事情(包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、籌劃外增減工程、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的本金增、減工程、事情)；

◆合作條件更改；

◆補(bǔ)交地價(jià)。

3、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立本金信息庫(kù)，彼此交流本金操縱的閱歷教訓(xùn)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的本金操縱（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的本金操縱1、各單位新工程立項(xiàng)時(shí)務(wù)必向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和細(xì)致的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)議論通過(guò)?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊根基資料、周邊環(huán)境及其進(jìn)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等根基內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

◆本金費(fèi)用估算和操縱目標(biāo)及措施；

◆投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)表達(dá)安置；

◆稅務(wù)環(huán)境及其影響；

◆資金籌劃；

◆《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣工程）；

◆投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

◆工程綜合評(píng)價(jià)觀法。

2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)前提前一周上交集團(tuán)總部。

3、若工程立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。

4、招標(biāo)或拍賣工程的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)；

合作建房工程要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金本金。

5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的本金操縱1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原那么：

◆能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；

◆需囑托設(shè)計(jì)院舉行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（務(wù)必包括建立本金操縱總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后面可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都務(wù)必要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算舉行專心分析、對(duì)比的根基上，編制我方的《建立本金概（預(yù)）算》，確定各本金單項(xiàng)的操縱目標(biāo)，并以此操縱下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原那么上不得突破我方編制的《建立本金預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安好性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理本金）等舉行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查觀法，并促使設(shè)計(jì)單位舉行修正，制止或裁減設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失濫用。

（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的本金操縱1、除壟斷性質(zhì)的工程工程外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，務(wù)必采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式舉行。

3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等舉行細(xì)致、概括的計(jì)劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；

對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)氣力、以往施工工程和施工管理水對(duì)等舉行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察觀法；

對(duì)投標(biāo)處境舉行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估觀法。

4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

5、凡投資額超過(guò)人民幣1,000萬(wàn)元的工程工程若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招