房地產(chǎn)項目成本控制問題研究緒論,mba項目管理論文

房地產(chǎn)項目成本控制問題研究緒論,mba項目管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【第1部分】【第2部分】房地產(chǎn)項目成本控制問題研究緒論【第3部分】【第4部分】【第5部分】【第6部分】【第7部分】【第8部分】【第9部分】【第10部分】【第11部分】【第12部分】第一章緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究背景隨著國家宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭也日益加劇，對項目贏利水平產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益，就必須從項目的成本控制入手，對項目成本進(jìn)行有效的管理和控制。2005年7月以后人民幣不斷升值和由此帶來的升值預(yù)期，使得國際熱錢大量涌入，股市屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)更是由投資、投機及剛性需求等多重因素影響下，房價飄升，民眾反映極其強烈。為平抑過熱的房地產(chǎn)市場，2018年國家相繼出臺了國十條等房地產(chǎn)調(diào)控政策，國家稅務(wù)總局繼5月26日下發(fā)升級版土地增值稅清算有關(guān)問題的通知后，于6月3日又再念緊箍咒,明確要求各地方稅務(wù)部門全面加強土地增值稅的征管工作，同時深圳也上調(diào)了土地增值稅的預(yù)征率。這樣，在后金融危機時代，隨著國際經(jīng)濟環(huán)境變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著史無前例的壓力，整個行業(yè)處在社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境宏大變化中，房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率開場減少。在這樣一個大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將價格泡沫逐步剔除，無論哪一方都將視角回歸到理性層面，這種回歸必然會使房地產(chǎn)企業(yè)重新檢討自個的盈利形式與戰(zhàn)略決策，遭到以上各種因素的綜合作用，房產(chǎn)企業(yè)的生存必須千方百計提高利潤率，而成本控制正是華而不實重要的手段之一，所謂開源節(jié)流，房地產(chǎn)開發(fā)商必須加大項當(dāng)前期成本控制力度，接受成本控制的最新研究理念，在開發(fā)項當(dāng)前期建立一個科學(xué)、有效的成本控制系統(tǒng)，提高企業(yè)的競爭能力、對市場的應(yīng)變能力。眾所周知，任何一個市場經(jīng)濟中的房地產(chǎn)企業(yè)都會把成本預(yù)算控制在盡量小的范圍內(nèi)，爭取在最小的成本消耗損費以內(nèi)〔包括物質(zhì)上的，人力上的，時間上的最小消耗損費〕最大效益化的完成市場行為。成本管理與控制是貫穿整個房產(chǎn)行為始終的，需要在每一步驟上進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，集腋成裘，聚沙成塔，努力做到最大效益的使用成本，實現(xiàn)企業(yè)的最大化效益。十分是在外部大環(huán)境及國家宏觀調(diào)控政策改變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開場對本身的企業(yè)管理及成本管理控制越來越重視。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到當(dāng)前階段，無論是從行業(yè)利潤空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求，規(guī)范化的成本管理已經(jīng)成為廣大開發(fā)商普遍關(guān)注并需要急迫解決的核心問題。1.1.2研究意義本文通過對房地產(chǎn)項目全經(jīng)過各階段的研究希望對企業(yè)的成本控制有著到積極地作用，希望對房地產(chǎn)項目成本管理的理論分析產(chǎn)生一定的現(xiàn)實意義，希望對企業(yè)的成本費用的管理起到借鑒指導(dǎo)，使得企業(yè)在發(fā)展中對重要的項目成本做出明確的判定?！惨弧秤欣谏罨康禺a(chǎn)企業(yè)對項目成本管理重要性的認(rèn)識我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是計劃經(jīng)濟年代成長起來的，從組織形式、人員配備、運行方式上無不帶有計劃經(jīng)濟的色彩，原有的傳統(tǒng)管理思想根深蒂固，甚至在一些新組建的大型建工集體中仍有存在，管理人員的權(quán)利和責(zé)任并不相應(yīng)，多數(shù)公司將企業(yè)的成本管理集中在了項目經(jīng)理的身上，更多的依靠個人素質(zhì)，缺少相應(yīng)的制度和監(jiān)督。這種管理上的慣性限制了企業(yè)的項目化進(jìn)程，影響了企業(yè)效能的發(fā)揮。重規(guī)模、輕效益的觀念普遍存在于公司人員的觀念中，很多企業(yè)管理者忽視管理對企業(yè)發(fā)展的作用，看不到管理的經(jīng)濟價值，多數(shù)部門覺得成本管理更多的是領(lǐng)導(dǎo)層、財務(wù)部的事情，與個人的關(guān)聯(lián)度并不強，對項目管理的操作流于形式，比方對于三控、兩管、一協(xié)調(diào)的運用，經(jīng)常出現(xiàn)指標(biāo)化的僵硬管理形式，本來動態(tài)式的管理思想變成了教條，管理中柔性化思想的缺乏是非常明顯的。很多企業(yè)在市場化運作中存在著短期化行為，采用一錘子買賣的施工管理方式，今天吃飽了不管明天死活，致使企業(yè)后勁缺乏，跟不上行業(yè)發(fā)展的步伐，也根本談不上企業(yè)核心競爭能力的培育。要知道項目本身固然具有一次性的特點，但是企業(yè)的發(fā)展和項目的再獲得卻是長久的?！捕秤欣谔嵘康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平房地產(chǎn)行業(yè)基本是資本運營，進(jìn)入的門檻從技術(shù)角度要求較低，作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)對管理團隊的水平卻要求很高，加強企業(yè)運行效率，強化企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是公司發(fā)展的重要基礎(chǔ)，關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展。而能否能嚴(yán)格控制項目成本是衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的標(biāo)準(zhǔn)，是公司經(jīng)營狀況的重要反響。因而，加強房地產(chǎn)項目成本管理，能多方位地提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平?！踩秤欣诜康禺a(chǎn)企業(yè)培育核心競爭力，選擇市場戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了初期的混亂后，已經(jīng)步入規(guī)范的軌道，健康有序的成長，消費者也經(jīng)過市場的變化起伏變得理性和成熟，在日趨劇烈的競爭環(huán)境中，明確核心競爭優(yōu)勢，選擇哪一種市場戰(zhàn)略來保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。將成本控制在合理的范圍，減少不必要的開支是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢，擴大規(guī)模，提高效益，面對省內(nèi)甚至國內(nèi)其他公司競爭的非常關(guān)鍵的一個要素?！菜摹秤兄诖龠M(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)市場如今處于買房市場，供大于求。房價走低，企業(yè)競爭才有優(yōu)勢，成本減少是房價降低的有效手段，也只要控制住房價的上漲，才能為房地產(chǎn)市場的重新調(diào)整博得時間和空間，改變當(dāng)下以市場占有、資金投入為主的發(fā)展形式，讓它朝著健康的方向發(fā)展。同時，筆者試圖總結(jié)出一些房地產(chǎn)項目成本控制的經(jīng)歷體驗，以期對其他公司的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目提供借鑒，這對推動房地產(chǎn)項目成本控制研究起到積極地作用。1.2國內(nèi)外相關(guān)研究綜述1.2.1國外相關(guān)研究綜述20世紀(jì)80年代，項目成本管理涌現(xiàn)了很多新理論和新方式方法，華而不實有側(cè)重經(jīng)過的項目成本理論、側(cè)重集成的項目成本理論和側(cè)重風(fēng)險控制的項目成本理論，例如：英國理論界將一個項目根據(jù)一個自然生命的周期劃分為幾個階段的成本管理理論的方式方法，美國理論界提出的站在一個全局的角度，高屋建瓴的關(guān)注全面成本管理的理論和方式方法等。這些項目成本控制的理論和方式方法正迅速被全世界各個國家的企業(yè)所接受。下面將簡單介紹下有代表性的成本控制理論和方式方法：〔一〕項目全生命周期成本管理理論〔LCC〕20世紀(jì)70年代末和80年代初，以英國工程造價管理學(xué)界為主，提出了全生命周期成本管理〔LifeCycleCosting,簡稱LCC〕的工程項目投資評估與造價管理的理論和方式方法。其將項目建設(shè)階段和項目完工后使用階段共同納入造價管理范圍。全生命周期成本管理是項目投資決策的一種分析工具，是一種用來選擇決策方案的數(shù)學(xué)方式方法，它是以計算工程項目整個生命期所發(fā)生成本〔包括直接費、利潤、社會和環(huán)境成本等〕來確定設(shè)計方案的一種技術(shù)方式方法，它是實現(xiàn)項目生命周期各階段〔建設(shè)前期、建設(shè)期、試用期〕總成本最優(yōu)化的方式方法，是一種可審計跟蹤的工程成本管理系統(tǒng)。全生命成本管理的根本出發(fā)點是要求人們從工程項目全生命周期出發(fā)去考慮造價和成本的問題，以務(wù)實現(xiàn)工程項目整個生命周期的造價最小化。結(jié)合我們國家工程建設(shè)經(jīng)過中普遍存在的投資、規(guī)劃、設(shè)計、施工、使用與管理等各階段分離的格局，除了從資源節(jié)約、再利用、環(huán)境保衛(wèi)等角度出發(fā)提出建設(shè)法規(guī)要求和部分發(fā)展商從局部嘗試開發(fā)生態(tài)建筑外，全生命周期造價管理至今在實際工作中也只是作為一種實現(xiàn)建設(shè)工程全生命期造價最小化的指導(dǎo)思想，指導(dǎo)建設(shè)工程的投資決策及設(shè)計方案的選擇?！捕稠椖咳娉杀竟芾砝碚撉懊绹靸r工程師協(xié)會主席在其發(fā)表的90年代項目的發(fā)展趨勢中提出該項理論。項目管理者要有效地使用專門知識和技術(shù)去計劃和控制項目的成本目的與項目的其它目的之間的關(guān)系，如范圍、工期、質(zhì)量、風(fēng)險、資源、資金、人力、溝通等全部目的之間的協(xié)調(diào)，從系統(tǒng)的角度去觀察和控制這些目的間的互相影響，使它們間互相平衡，進(jìn)而到達(dá)項目總體系統(tǒng)目的。簡而言之全面成本管理就是通過有效地使用專業(yè)知識和專門技術(shù)去計劃和控制項目資源、成本、利潤和風(fēng)險.〔三〕目的成本法目的成本法以市場為導(dǎo)向，市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變是目的成本管理產(chǎn)生的主要驅(qū)動因素。成本目的值為了實現(xiàn)目的利潤而服務(wù)的成本控制方式方法，即以預(yù)先計劃好目的利潤作為目的成本最大值的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在項目進(jìn)行經(jīng)過中對項目費用進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保在產(chǎn)品生命周期的研發(fā)及設(shè)計階段設(shè)計好產(chǎn)品的成本不會超出預(yù)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各個階段成本估算的方式方法不盡一樣，能夠分別制定成本計劃，再綜合分析后，確定總的目的成本，以目的成本作為成本控制的目的，以到達(dá)控制成本的目的。目的成本法能夠使企業(yè)時刻具有持續(xù)改良的能力，保持較強的競爭力，不斷發(fā)展?！菜摹硟r值工程法價值工程，它40年代起源于美國，是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟效益的有效方式方法。價值工程是一種用最低的總成本可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或勞務(wù)的必要功能，著重于進(jìn)行功能分析的有組織的活動。價值的表示出式為：價值〔V〕=功能〔F〕/成本〔C〕。價值工程是從研究功能出發(fā)，利用集體的智能有組織的活動使目的以最低的總成本〔壽命周期成本〕，提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值。講簡單點就是通過對各個流程的管理到達(dá)投入與價值的比最小，以功能分析為核心，以有組織和領(lǐng)導(dǎo)的活動為基礎(chǔ)，以科學(xué)的方式方法技術(shù)為工具?！参濉稠椖砍杀痉纸鈽?gòu)造方式方法所謂成本分解構(gòu)造是科學(xué)地分析和界定一個項目的范圍和適宜的要素分類標(biāo)志，就是將產(chǎn)成品耗用各步驟半成品的綜合成本，逐步分解復(fù)原為原來的成本項目。成本復(fù)原的方式方法從最后步驟開場，將其耗用上步驟半成品的綜合成本逐步分解，復(fù)原為原來的成本項目，來確定和控制項目全生命周期成本的技術(shù)方式方法。這種分解方式方法是根據(jù)一定的分類標(biāo)準(zhǔn)對項目的成本構(gòu)成要素進(jìn)行逐層細(xì)分至項目各個詳細(xì)成本構(gòu)成要素為止。1.2.2國內(nèi)相關(guān)研究綜述改革開放初期，落后的計劃經(jīng)濟體制造成人們?nèi)匝赜脗鹘y(tǒng)項目成本的概念與方式方法。直到1992年市場經(jīng)濟確立了項目成本管理體制以市場機制為主來進(jìn)行深切進(jìn)入轉(zhuǎn)變，并漸漸接觸先進(jìn)的項目成本管理理論和方式方法技術(shù)并將之引進(jìn)到了國內(nèi)，但與先進(jìn)的發(fā)達(dá)國家相比擬，國內(nèi)在相關(guān)理論和方式方法的拓展以及推廣應(yīng)用方面仍有很大一段距離。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展和房價的不斷攀升，造成了各方面對房地產(chǎn)開發(fā)成本，這一房地產(chǎn)價格的重要因素之一的高度重視，學(xué)者對此提出了很多值得借鑒的觀點，如提出了全經(jīng)過目的成本動態(tài)管理，不斷改良，持續(xù)強化為重點的理論，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段成本管理的動態(tài)控制也得到了較好的實踐，主要是建立模型來直觀的關(guān)矚目標(biāo)成本的動態(tài)變化。吳成浩〔2008〕以為，前期預(yù)算，期中預(yù)算，項目及合同施行經(jīng)過中都充斥著房地產(chǎn)項目成本管理，只要明確了動態(tài)成本，隨時將之與目的成本相比擬，糾正偏差，以此到達(dá)成本控制的目的。徐曉音〔2018〕以為，房地產(chǎn)企業(yè)各種建筑材料的采購、運輸、儲存的成本控制是材料采購成本控制的主要具體表現(xiàn)出。只要把綜合計算成本做到三比一算〔比價格、比質(zhì)量、比運距〕，降低材料的采購價格、儲存成本以及運輸費用，才能有效的降低材料成本。王貴龍〔2008〕提出，技術(shù)上的科學(xué)經(jīng)濟分析決定了成本能否合理，十分是在施工的設(shè)計階段，加強可行性研究，能夠?qū)Ψ桨高M(jìn)行優(yōu)化選擇。在知足項目整體構(gòu)造及使用功能的前提下，嚴(yán)格杜絕成本的不合理增加，根據(jù)經(jīng)濟指標(biāo)和綜合效益執(zhí)行設(shè)計方案。楊愛華〔2018〕研究提出綠色供給鏈管理的理念，施行信息化、敏捷化、約束化以及集成化策略，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，同時還提高了房地產(chǎn)項目的品質(zhì)，對加強核心競爭力有著重大的現(xiàn)實意義。楊東認(rèn)〔2005〕為，市場信息能否把握準(zhǔn)確，國家對房地產(chǎn)的政策，高新技術(shù)的應(yīng)用推廣這三點因素是直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價變化的三個方面。只要進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查研究，全方位的收集相關(guān)資料，進(jìn)行科學(xué)分析后才能做出準(zhǔn)確的估計和預(yù)測，構(gòu)成前期成本預(yù)算，為下個階段造價的控制打好基礎(chǔ)。劉佑清〔2006〕闡述全面成本管理與控制必須是全經(jīng)過、全方位，排除多種干擾，強調(diào)以人為本，在各階段建立健全賞罰機制，同每一位介入的人簽訂目的責(zé)任書，將目的總成本分解到每一位介入者的身上，以此提高投資效益的方式方法及途徑。綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)項目成本管理的理論研究存在下面問題缺乏：第一，一些觀點屬于理論研究的范疇，比方全經(jīng)過成本控制、全壽命周期成本控制、全面成本控制，宏觀上有可圈可點之處，但在實踐中，尤其是房地產(chǎn)項目運作中不易操作。第二，理論研究中的一些數(shù)據(jù)均為靜態(tài)指標(biāo)，如設(shè)計前確定限額、三種階段預(yù)算比照等。但是在實踐中市場是千變?nèi)f化的，目的的數(shù)據(jù)假如不能時刻進(jìn)行更新，把握最準(zhǔn)確的第一手資料就會加大實際操作的難度，同時產(chǎn)生偏差。第三，各種管理方式方法都需要人這一關(guān)鍵因從來施行，實際情況是工程建設(shè)各階段沒有完善的制度進(jìn)行約束，各方互相制約，互相監(jiān)督的程度不高，開發(fā)商凌駕在設(shè)計單位、施工單位之上，很難發(fā)揮每個介入方的主觀能動性，灰色成本增加，甚至存在項目運作崩潰的風(fēng)險。1.3本文的主要內(nèi)容、研究方式方法與框架構(gòu)造〔一〕主要內(nèi)容本文通過對KAF公司房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控現(xiàn)存問題的分析，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目特點以及其成本管理的特殊性，應(yīng)用項目的全生命周期管理來俯視成本，制訂出符合公司發(fā)展的成本管控體系及施行措施，解決實際工作中的問題。本文將從下面幾個方面對KFN房地產(chǎn)項目成本管理作全面闡述：1、主要介紹選題的背景和意義、國內(nèi)相關(guān)研究綜述和本文的框架構(gòu)造。2、介紹房