百麗莊園項(xiàng)目企劃書(shū)

百麗莊園項(xiàng)目企劃書(shū)1市場(chǎng)分析篇一、北京市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀總論有350多個(gè)，內(nèi)銷(xiāo)商品房項(xiàng)目也有800多個(gè)。自2001年以來(lái)，受?chē)?guó)家宏觀(guān)政策2001年年末以后，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍步入低谷時(shí)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入2001.7.13北京獲得奧運(yùn)會(huì)的舉辦權(quán)、2001年末中國(guó)加入WTO的利好形式，無(wú)疑加深了北京的IT行業(yè)所衍生的IT新貴對(duì)高檔物業(yè)的增加，使住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了整體回暖的趨勢(shì)。擴(kuò)大是必然的。房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主體由集團(tuán)逐步向個(gè)人轉(zhuǎn)化，市場(chǎng)的形成，使競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也意味著商機(jī)無(wú)限。二、北京市住宅市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)1．規(guī)模住宅社區(qū)不斷涌現(xiàn)2如亞運(yùn)村的歐陸經(jīng)典、望京的大西洋新城、東部的興隆家園、東潤(rùn)楓景和了住宅社區(qū)的整體水平。2．規(guī)劃設(shè)計(jì)水平明顯提高，樓盤(pán)品質(zhì)不斷上升的建筑設(shè)計(jì)是由加拿大設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的，景觀(guān)則出自加拿大和日本景觀(guān)設(shè)計(jì)師之關(guān)鍵。3．外銷(xiāo)房減少WTO雖然給外銷(xiāo)房帶來(lái)了一些契機(jī)，但外銷(xiāo)房的開(kāi)發(fā)量仍有所下降。4．經(jīng)濟(jì)適用房減少由于經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)對(duì)象至今不能加以明確，而且這種產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)不能用房的供求量在去年下半開(kāi)始就大幅下降。三、北京市住宅市場(chǎng)需求特點(diǎn)1．整體增長(zhǎng)商品房市場(chǎng)需求將持續(xù)快速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)供給增長(zhǎng)要快于需求增長(zhǎng)，特別是3價(jià)房趨熱，低價(jià)房比例上升，使商品房加權(quán)平均價(jià)格下降。市政改造的進(jìn)展，加大了普通內(nèi)銷(xiāo)住宅的需求。個(gè)人消費(fèi)品市場(chǎng)的擴(kuò)大及個(gè)人收入水平的增長(zhǎng)，使中高檔內(nèi)銷(xiāo)房的需求大大的提升。個(gè)人資金存量增長(zhǎng)，求量大幅度上升。2．需求產(chǎn)品的特點(diǎn)北方市場(chǎng)一向以大戶(hù)型的消費(fèi)者居多，但近兩年來(lái)由于住宅的迫切需求量的中高檔產(chǎn)品需求上升四、北京市住宅市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn)1．北京市場(chǎng)大體呈現(xiàn)出十個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，各區(qū)域的發(fā)展側(cè)重點(diǎn)亦有偏差二環(huán)到東三環(huán)及建國(guó)門(mén)地區(qū)，市政府已經(jīng)確定將該地區(qū)發(fā)展成北京市中心商貿(mào)區(qū)亞運(yùn)村及北四環(huán)路地區(qū)，是未來(lái)寫(xiě)字樓和高級(jí)公寓的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)東四環(huán)地區(qū)，與東三環(huán)相協(xié)調(diào)，發(fā)展中高檔居住物業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)機(jī)場(chǎng)路沿線(xiàn)及望京地區(qū)，隨著望京新城的建設(shè)將成為北京最大的居住區(qū)中關(guān)村地區(qū)，原有基礎(chǔ)設(shè)施和知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)與方便的交通相得益彰，形成與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心北京西二環(huán)及附近地區(qū)，將成為北京市金融業(yè)集中發(fā)展的地區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城4京昌快速公路沿線(xiàn)及上地信息產(chǎn)業(yè)基地京津唐高速公路沿線(xiàn)地帶2．京城三大版塊、公路沿線(xiàn)趨熱。高檔中等規(guī)模住宅居多。住宅開(kāi)發(fā)再一次掀起熱潮。泛CBD環(huán)一直輻射到東四環(huán)大片地區(qū)都相對(duì)開(kāi)發(fā)走熱。供了先天因素，地價(jià)的因素也使得這一片區(qū)的開(kāi)發(fā)適合于大多數(shù)消費(fèi)者。五、北京市住宅流行趨勢(shì)1、主流需求——總價(jià)30至50萬(wàn)元就價(jià)格特點(diǎn)而言，北京市場(chǎng)今年主流需求仍為總價(jià)50萬(wàn)元左右的住宅。由大多在30至50至50郊區(qū)增能買(mǎi)到一套80平方米以上的大戶(hù)型普通商品房。2、小戶(hù)型仍然走俏甚至出現(xiàn)搶購(gòu)小戶(hù)型的場(chǎng)面。5指向。相對(duì)低，購(gòu)買(mǎi)力有限，又急需住房，往往更傾向于購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型。年也分出獨(dú)居，而這些小家庭的首選也是總價(jià)不高，基本條件具備的小戶(hù)型。3、高速路旁的項(xiàng)目令人矚目委政府決定用3塘高速路、五環(huán)路周邊將會(huì)出現(xiàn)比較多的項(xiàng)目，使這些區(qū)域成為新的熱點(diǎn)。從需求來(lái)看隨著有車(chē)族的增多和高速路效應(yīng)會(huì)使住宅外延成為可能。加入WTO需求，使這些區(qū)域成為新的熱點(diǎn)。4、TOWNHOUSE需求放大在2001年樓市上，TOWNHOUSE這種介于公寓和別墅之間的新型住宅無(wú)疑是的環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)用地，為T(mén)OWNHOUSE的發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)。從需求的角度來(lái)看，TOWNHOUSETOWNHOUSE準(zhǔn)備了購(gòu)買(mǎi)群TOWNHOUSE和市區(qū)通勤時(shí)間；最后，隨著生活水平的提高，人們的居住觀(guān)念也越發(fā)隨之變化，6TOWNHOUSE滿(mǎn)足了人們對(duì)環(huán)境和私密性的追求。2000年底TOWNHOUSE項(xiàng)目，橘郡推出后很快被搶購(gòu)一空，今年春季房展會(huì)上，同時(shí)推出了近10個(gè)TOWNHOUSE項(xiàng)目，倍受市場(chǎng)關(guān)注，銷(xiāo)售情況也很樂(lè)觀(guān)。場(chǎng)需求加大將是不爭(zhēng)的事實(shí)。5、板式住宅受歡迎近一兩年，面對(duì)越來(lái)越成熟的消費(fèi)者，曾經(jīng)被認(rèn)為是“新潮”的高層塔樓

者的廣泛歡迎。所以，縱觀(guān)北京住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)的幾大特點(diǎn)，不由讓人明白未來(lái)住宅的趨勢(shì)

局勢(shì)，到底什么樣的產(chǎn)品是有效的，是符合人們需求的。亦莊的“TOWNHOUSE”能否枝繁葉茂，落地生根，而不被風(fēng)吹雨打，殘葉飄零，正所謂“不經(jīng)歷雨風(fēng)，顆新星。六、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）地理位置及周邊環(huán)境分析項(xiàng)目北臨天寶中路，與開(kāi)發(fā)區(qū)體育中心、國(guó)際二中隔街相望；南至天寶南

側(cè)為400多畝的住宅開(kāi)發(fā)用地，由天寶西街分隔。39度45分—39度50

分，東經(jīng)116度25分—116度34分，海拔26—34米。11.5平均氣溫?cái)z氏2662.6均降水量580毫米。環(huán)境：本案周?chē)痪G林環(huán)繞，東側(cè)與高速公路之間有300米綠化帶，北側(cè)

與五環(huán)路間有1000100季長(zhǎng)青、三季有花”的綠化系統(tǒng)。（二）道路交通分析項(xiàng)目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地帶，周邊大環(huán)境良好，距南四環(huán)3.57716.5距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)2575公里，距物流中心2140入首都發(fā)展規(guī)劃。（三）市政基礎(chǔ)配套設(shè)施分析整。（四）醫(yī)療教育及生活配套設(shè)施分析醫(yī)院：多倫多醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)學(xué)城教育機(jī)構(gòu)：開(kāi)發(fā)區(qū)與新加坡聯(lián)合興辦的國(guó)際管理專(zhuān)修學(xué)院北京二中、史家胡同小學(xué)合作建設(shè)的國(guó)際學(xué)校擬建本市最大的雙語(yǔ)幼兒園休閑：博達(dá)國(guó)際交流中心、北京MALL、鴻禧長(zhǎng)新高爾夫球場(chǎng)、配套公園及各類(lèi)中、西餐廳，可滿(mǎn)足用餐需求，并可提供配餐、送餐服務(wù)。涼水河治理及濱河景區(qū)。（五）客戶(hù)群體潛在需求分析客戶(hù)對(duì)東北部地區(qū)沿線(xiàn)別墅產(chǎn)品的認(rèn)知度排列：1、地理位置2、戶(hù)型面積3、價(jià)格4、戶(hù)型的居住使用功能5、社區(qū)規(guī)模和園藝6、區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施7、物業(yè)管理8、區(qū)外大環(huán)境9、證照是否齊全8（六）客戶(hù)群體投資意向分析1、作為第一居所（所占比例55%）永久居??；適于三口之家或三代同堂2、作為第二或第三居所（所占比例45%）A久居城區(qū)鬧市中心，遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜,在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下,選擇在郊區(qū)購(gòu)置第二或第三居所,與自然貼近。B精明的投資一族，良好的資金運(yùn)作，會(huì)帶來(lái)具大的利潤(rùn)回報(bào)。（七）客戶(hù)群體特征分析1、1、由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅2、中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級(jí)白領(lǐng)一族3、外籍客戶(hù)4、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板5、政府官員6、海外歸來(lái)的創(chuàng)業(yè)人員7、炒股票的贏(yíng)家8、演藝屆、體育屆、文化圈、藝術(shù)圈的人九、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、1、地段優(yōu)勢(shì)——?dú)g迎獨(dú)具慧眼的您

2、2、大環(huán)境成熟——TOWNHOUSE聚集區(qū)

3、3、綠樹(shù)掩映——享受森林浴，自在觀(guān)大千4、4、建筑風(fēng)格——現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活5、5、戶(hù)型設(shè)計(jì)——?jiǎng)?chuàng)新時(shí)尚，實(shí)用，曼妙精致兼容

6、6、園林設(shè)計(jì)——健康安全、生態(tài)環(huán)保7、7、物業(yè)管理——全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理9十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、與同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，能否被消費(fèi)者所斷地摸清市場(chǎng)的脈搏，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，相信會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售的奇跡。2、工程進(jìn)度的快慢本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)?，滯后的工期將?huì)面臨滯后的產(chǎn)品滯銷(xiāo)重工之重。10營(yíng)銷(xiāo)定位篇一、企劃推廣的核心概念地產(chǎn)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場(chǎng)同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)

鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升華為一種觀(guān)念的創(chuàng)新。

我們推銷(xiāo)產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是思想和文化?；畹你裤?。和賣(mài)點(diǎn)與消費(fèi)者溝通。支撐。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專(zhuān)業(yè)創(chuàng)新“創(chuàng)新”是對(duì)本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓。可創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場(chǎng)目前的需求，滿(mǎn)足買(mǎi)家對(duì)居住的挑剔。品質(zhì)以低價(jià)入市的形式來(lái)吸引消費(fèi)者的目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活，我們所要做的，是從普遍的“TOWNHOUSE”中獨(dú)樹(shù)一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造亦莊地區(qū)真正的精品住宅。風(fēng)格案超凡脫俗的產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中應(yīng)顯得充滿(mǎn)個(gè)筑概念，是在詮釋獨(dú)特的舒適住宅風(fēng)格。專(zhuān)業(yè)比皆是。所以，我們應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專(zhuān)業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開(kāi)發(fā)的細(xì)微末節(jié)。形式展開(kāi)。二、品牌意識(shí)的導(dǎo)入品牌就是商品差異，就是個(gè)性。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其場(chǎng)和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶(hù)群。做為一個(gè)泛別墅項(xiàng)目在北京市眾多的別墅項(xiàng)目中，效應(yīng)。創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專(zhuān)業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營(yíng)意識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)理念，具有超前性。品質(zhì)性——指采用的配套設(shè)備、風(fēng)格，國(guó)際化，信息智能化。風(fēng)格性——指建筑本身體現(xiàn)獨(dú)有的風(fēng)格，通過(guò)裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。專(zhuān)業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿(mǎn)足不同人士的需求。三、品牌形象的塑造1、賦予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記的名字及區(qū)別于商品識(shí)別的標(biāo)志，設(shè)計(jì)獨(dú)特的個(gè)性形CIS系統(tǒng)）2、體現(xiàn)文化，體現(xiàn)品味。3、保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購(gòu)買(mǎi)者信心保障，建立品牌形象。124、提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。5、加強(qiáng)售后服務(wù)，通過(guò)提供完善的售后服務(wù)將樓盤(pán)的品牌效應(yīng)延續(xù)。例如通過(guò)發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好項(xiàng)目的品牌形象從而樹(shù)立發(fā)展商的整體品牌形象。建立完善的銷(xiāo)售渠道，例如：是鞏固已有的市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。四、產(chǎn)品定位么，他自然會(huì)關(guān)注什么；再次是價(jià)格，物美價(jià)廉不只適用于普通日常生活用品，對(duì)于本案來(lái)講，周邊項(xiàng)目云集，勢(shì)必造成強(qiáng)烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可謂此一時(shí)，彼一之。寶。這是一種全新的產(chǎn)品她是嶄新的，以前從未在北京市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)的，這種新的產(chǎn)品風(fēng)格和建筑形HOWNHOUSE和板4層半或6的夾層空間，給消費(fèi)者提供完全DIE計(jì)劃，用自己的智慧，創(chuàng)造符合個(gè)人品位，身份，素養(yǎng)的天地。首層送花園，頂層送露臺(tái)。具有別墅的舒適的居住享受，但不具有別墅的昂貴，是“平民的13囊括Townhouse的天、地感受，有Townhouse的情調(diào)氛圍，但更平易近人。摒棄了板樓的混淆雜亂，承襲了板樓的親和鄰里，無(wú)間生活?？蛷d空間挑空，彰顯了高貴與尊崇。錯(cuò)層的巧妙運(yùn)用，摒棄傳統(tǒng)格局的死板僵硬，靈動(dòng)富于變化。隱層空間，貼和消費(fèi)人群心理的完全贈(zèng)送。方正的戶(hù)型格局，擴(kuò)大的居室的使用空間，實(shí)惠業(yè)主。合理搭配的動(dòng)靜分區(qū)，通暢的公共區(qū)域與隱秘的私人空間互不相擾。超大觀(guān)景落地窗，采光與通風(fēng)的順暢是品位生活的保證。這種建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)是空前的、是全新的，而建筑外觀(guān)應(yīng)是時(shí)尚的、現(xiàn)代的、朗峻的，但并不缺乏親和力。的大環(huán)境、園林、物業(yè)，而我們的建筑形式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)才會(huì)進(jìn)行交易，我們堅(jiān)信這一點(diǎn)！我們的建筑，是居住的空間，也是藝術(shù)的展現(xiàn)。五、訴求對(duì)象特點(diǎn)分析根據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)及消費(fèi)層分析，目標(biāo)客戶(hù)特征如下：主要客戶(hù)年齡層：35-45歲主要客戶(hù)年收入：個(gè)人年收入30萬(wàn)以上主要客戶(hù)組成：丁克家庭15%三口之家或四世同堂60%長(zhǎng)短線(xiàn)投資的人士25%可以看出，在目標(biāo)客戶(hù)群體中有一個(gè)共同特點(diǎn)，都是以中青年為主，14目。任何事情對(duì)他們而言，只有兩種可能——可以實(shí)行or不可以實(shí)行。對(duì)得到更多。15六、客戶(hù)群體定位1、由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅

2、外籍客戶(hù)3、涉外中上管理層客戶(hù)

4、投資型客戶(hù)5、自住型客戶(hù)，白領(lǐng)一族。

6、6、年齡35歲以上7、7、易于接受新事物7、物業(yè)管理：心的特定服務(wù)等等。8、車(chē)位：社區(qū)實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，以停車(chē)不破壞景觀(guān)為主。在院前保證一戶(hù)一個(gè)車(chē)位，保

證一定量20%訪(fǎng)客停車(chē)需要。9、智能化配套：我們的目標(biāo)客戶(hù)之所以能形成國(guó)際化生活一族，在很大程度上依賴(lài)于他們可

高，在具體的建筑設(shè)計(jì)中，要選取高標(biāo)準(zhǔn)的配置，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌。16八、產(chǎn)品其它建議：配室外觀(guān)光電梯先做配套再賣(mài)樓：注重社區(qū)小環(huán)境，給客戶(hù)以真實(shí)的感覺(jué)，同時(shí)保證基本的生活商業(yè)服務(wù)配套，會(huì)激起客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望。百變菜單式裝修：免費(fèi)提供完全居家手冊(cè)，提供5種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭因?yàn)槟铣撬|(zhì)質(zhì)量不無(wú)保證，建議采用凈化水處理系統(tǒng)，提升生活質(zhì)量，保證生活安全。社區(qū)配備社區(qū)巴士，往返市中心。九、價(jià)格定位保持優(yōu)越的性?xún)r(jià)比是制勝的法寶。本案的價(jià)格在第一篇幅已做了數(shù)據(jù)分析，提下，最終制定出來(lái)的。起價(jià)：3800元/平米均價(jià)：4500元/平米最高價(jià)：5200/平米位，不過(guò)最終我們的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的量具化，利潤(rùn)的最大化。階段性?xún)r(jià)格定位：1、1、開(kāi)盤(pán)價(jià)采取低價(jià)入市的手法，一期價(jià)格均價(jià)以4000元/平米入市，以此試探市場(chǎng)，

爭(zhēng)取在短期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)，體現(xiàn)物超所值。

2、強(qiáng)銷(xiāo)價(jià)在前期帶動(dòng)下，進(jìn)入熱銷(xiāo)期后，隨著工期的進(jìn)展，總體均價(jià)定為4300元/平米。2、2、續(xù)銷(xiāo)期主要消化意向客戶(hù)，力保均價(jià)與強(qiáng)銷(xiāo)期持平。4、收盤(pán)價(jià)如果本項(xiàng)目完全能夠被市場(chǎng)所接受，最終期望值可以提升到均價(jià)為4800元/平米。17營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)篇一、項(xiàng)目規(guī)模及開(kāi)發(fā)進(jìn)度本案分118406.83113154.02

平米，公建面積5252.81平米（其中會(huì)所4722.81開(kāi)發(fā)進(jìn)度：基于目前土地現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)一個(gè)區(qū)的先開(kāi)發(fā)，從外至內(nèi)，循序漸進(jìn)。二、項(xiàng)目投資預(yù)算需要依據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的土地成本數(shù)據(jù)進(jìn)行成本投資預(yù)算三、銷(xiāo)售周期界定1．內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：其內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間均超過(guò)3前積累了大批意向買(mǎi)家，為其開(kāi)盤(pán)火爆成功墊定了基礎(chǔ)。而本案存在其特殊性，拖延時(shí)間就等于金錢(qián)的浪費(fèi)，所以銷(xiāo)售時(shí)機(jī)不容錯(cuò)失一部分意向客戶(hù)，弊處是個(gè)別客戶(hù)的傖促下定，會(huì)導(dǎo)致后期的退房。2．開(kāi)盤(pán)期18期的銷(xiāo)售狀況決定著此項(xiàng)目的成功與否。次房展會(huì)亮相，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)，利用自身銷(xiāo)售中心樣板間全面開(kāi)放，現(xiàn)場(chǎng)舉辦抽獎(jiǎng)、酒會(huì)等促銷(xiāo)活動(dòng)。書(shū)，沙盤(pán)等。媒體宣傳除主流報(bào)紙外：電視、廣播、雜志應(yīng)多方位出擊。3．強(qiáng)銷(xiāo)期以及靈活的促銷(xiāo)方式，吸引不同需求之買(mǎi)家，達(dá)到銷(xiāo)售之目的。品說(shuō)明酒會(huì)等營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛。4．持續(xù)期目的：持續(xù)維持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取大批前階段未購(gòu)客戶(hù)成交應(yīng)將廣告投放量繼續(xù)壓縮，將主要精力用于已購(gòu)客戶(hù)簽約及后期服務(wù)上，同時(shí)，力爭(zhēng)將前階段已有購(gòu)買(mǎi)意向但未下決心之客戶(hù)拉回下定。5．收盤(pán)期：目的：完善后期服務(wù)結(jié)束銷(xiāo)售型，此時(shí)應(yīng)采用部分讓利政策盡快完成銷(xiāo)售。19廣告綜合篇一、項(xiàng)目的案名：——獅城百麗案名的涵義的要求。二、VI設(shè)計(jì)（一）（一）LOGO設(shè)計(jì)體現(xiàn)自然、流暢的風(fēng)格，簡(jiǎn)明醒目，便于識(shí)別記憶，有深遠(yuǎn)寓意。LOGO設(shè)計(jì)中建議以建筑風(fēng)格為主要設(shè)計(jì)元素（二）（二）標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)色采用紅與黑的搭配，形成差異化和個(gè)性化，強(qiáng)化視覺(jué)沖擊。以變換LOGO的延展顏色靈活應(yīng)用。三、廣告推廣主線(xiàn)風(fēng)格——自然——品質(zhì)五、廣告主題設(shè)定（一）（一）首期形象主題我們的產(chǎn)品不是大眾的，不僅因?yàn)楠?dú)特的建筑形式需要具有一定品位的人20元素的組合表示本案的客戶(hù)群體是具有慧眼的，他們渴望生活的自主性與隨意一點(diǎn)暗示，給予客戶(hù)一個(gè)訊息，讓他們?nèi)プ龀鲎詈蟮倪x擇。我們的推廣主題：A、建筑設(shè)計(jì)：作為本案最重要的賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)品的建筑設(shè)計(jì)將是我們從始至終都要堅(jiān)持并且大力宣傳推廣的。這是因?yàn)閾碛辛诉@種特殊的建筑形式，才有了風(fēng)格，才有風(fēng)格的生活和居處，客戶(hù)需要我們?nèi)ピ忈岋L(fēng)格的定義，而建筑形式就是最明了的解釋。B、綠地綠色是我們宣傳的主導(dǎo)，大面積的綠，是空氣的凈化，是色彩的耀目，是居住的品質(zhì)，是生活的向往。成片的林木包裹著有限的空間，將是一道翠綠的風(fēng)景線(xiàn)。C、物業(yè)管理作為一個(gè)高檔的社區(qū)，物業(yè)服務(wù)將是宣傳物業(yè)品質(zhì)的重要方面，管家式管理服務(wù)，打理日常事物，營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境，是提升項(xiàng)目自身良好形象的最大加分因素。D、配套設(shè)施齊備的生活配套能讓客戶(hù)在短時(shí)間內(nèi)增加對(duì)項(xiàng)目的親和感，我們所要推廣的，不僅是項(xiàng)目擁有的會(huì)所，還有一系列關(guān)于便捷生活的要素。讓客戶(hù)信任我們，信任我們的項(xiàng)目能為他們帶來(lái)舒適的生活，是我們宣傳的目的。E、未來(lái)發(fā)展強(qiáng)調(diào)物業(yè)的未來(lái)發(fā)展，要許給客戶(hù)一個(gè)美好的未來(lái)生活藍(lán)圖。強(qiáng)調(diào)物業(yè)的升值潛力，投資回報(bào)潛力，要綜合項(xiàng)目本身的性?xún)r(jià)比和各種加分因素，著力宣傳建筑形式本身的升值可能，強(qiáng)調(diào)人對(duì)建筑的感性認(rèn)識(shí)的增大將是物業(yè)升值的最大依憑。21（二）分階段擬定廣告主題1．試銷(xiāo)期：塑造產(chǎn)品市場(chǎng)形象在開(kāi)盤(pán)前于各熱點(diǎn)媒體投放軟性文章，提出后現(xiàn)代主義獨(dú)特的風(fēng)格表象，從建筑本身體現(xiàn)出一種純正，正是有品位但難于表現(xiàn)的人們最鐘愛(ài)的家。2．開(kāi)盤(pán)期：宣傳物業(yè)品質(zhì)，強(qiáng)化市場(chǎng)形象以開(kāi)盤(pán)活動(dòng)來(lái)展示項(xiàng)目自身產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，吸引買(mǎi)家的目光，借此加大市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注程度。3．強(qiáng)銷(xiāo)期：宣傳實(shí)際賣(mài)點(diǎn)以及產(chǎn)品功能，加大軟性文章的力度4．收尾期：對(duì)尾盤(pán)實(shí)施促銷(xiāo)政策品的新使用、從細(xì)微處訴求設(shè)計(jì)的人性化和品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)。六、廣告策略（一）戶(hù)外廣告2002年5預(yù)告項(xiàng)目即將推出。（二）直投雜志先期廣告推廣選取直投雜志的形式，針對(duì)區(qū)域內(nèi)特定目標(biāo)群體，在特定的刊種做法定會(huì)激發(fā)其好奇心的購(gòu)買(mǎi)欲望，吸引其親自到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)參觀(guān)。（三）大眾媒體采用大幅平面報(bào)紙大眾傳播媒體為主媒體，對(duì)市民廣為宣傳，制造聲勢(shì)，并

果。22（四）項(xiàng)目整體包裝（一）樓盤(pán)包裝的市場(chǎng)價(jià)值1、1、有利于提升樓盤(pán)檔次品味，表現(xiàn)樓盤(pán)內(nèi)涵，獲取買(mǎi)家認(rèn)可，促進(jìn)

銷(xiāo)售。2、2、有利于加強(qiáng)公司形象，樹(shù)立公司品牌，包裝得好是公司實(shí)力的最

佳展示。是文化產(chǎn)品和大眾的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。七、媒體投放組合形式會(huì)，形成一種立體行銷(xiāo)，關(guān)鍵在于緊密期的配合及順延期的效果維系。1、媒體投放的目標(biāo)找到可供媒體炒作的點(diǎn)，有效地起到造勢(shì)效果，促進(jìn)熱銷(xiāo)。2、媒介投放的選擇因此根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)，我公司建議選擇以下媒體：1）平面報(bào)紙廣告A、A、媒體的選擇：北青、精品、財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)為主，晨報(bào)、北晚為輔B、B、北晚半版232）直投雜志廣告選擇特定的直投雜志及特定的投放場(chǎng)所，使之切合特定目標(biāo)客戶(hù)的強(qiáng)烈需

求，刺激其潛在購(gòu)買(mǎi)欲望。A、A、媒體選擇：目標(biāo)、生活速遞、時(shí)尚家居，機(jī)票票封等B、B、地點(diǎn)選擇：各大寫(xiě)字樓、賓館；各大內(nèi)、外銷(xiāo)公寓和高檔住宅。

C、C、投放時(shí)間：從今年5月初開(kāi)始，之后