中關(guān)村號地項(xiàng)目投資報(bào)告

中關(guān)村5號地項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析報(bào)告1.1北京科技技園建設(shè)股份份有限公司簡簡介：北京科技園建設(shè)設(shè)股份有限公公司（BSCC）是根據(jù)國國務(wù)院關(guān)于建建設(shè)中關(guān)村科科技園區(qū)的批批復(fù)精神，經(jīng)經(jīng)北京市政府府批準(zhǔn)，由北北京國有資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)責(zé)任公司、北北京首創(chuàng)股份份有限公司等等八家公司發(fā)發(fā)起設(shè)立的從從事中關(guān)村科科技園區(qū)土地地一級開發(fā)及及綜合性業(yè)務(wù)務(wù)的股份制企企業(yè)。公司于于1999年11月18日正式成立立，截至2002年6月，已擁有有控股子公司司4家，參股子子公司5家，對外投投資8.51億元人民幣幣，總資產(chǎn)62.4億元人民幣幣。北京科技園建設(shè)設(shè)股份有限公公司承擔(dān)著中中關(guān)村高科技技商務(wù)中心區(qū)區(qū)——西區(qū)、北京京中關(guān)村生命命科學(xué)園發(fā)展展有限責(zé)任公公司、北京中中關(guān)村軟件園園發(fā)展有限責(zé)責(zé)任公司、北北京歸谷園有有限責(zé)任公司司等中關(guān)村科科技園區(qū)重大大項(xiàng)目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)和開發(fā)發(fā)建設(shè)。1.2中關(guān)村廣廣場項(xiàng)目簡介介：中關(guān)村村廣場(原中關(guān)村西西區(qū))是北京市"十五"規(guī)劃中科技技園區(qū)建設(shè)的的重點(diǎn)項(xiàng)目,也是國家級級重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，位于北北京市海淀區(qū)區(qū)海淀鎮(zhèn)，規(guī)規(guī)劃范圍東起起中關(guān)村大街街，西至彩和和坊路（海淀淀圖書城），北北起北四環(huán)路路，南至海淀淀鎮(zhèn)南街?？偪傉嫉孛娣e５５１.４４公頃，總總建筑面積150萬平方米，地地上100萬平米，地下50萬平米。它北臨臨北京大學(xué)、清清華大學(xué)、圓圓明園，東臨臨中國科學(xué)院院，西與頤和和園、北京西西山風(fēng)景遙遙遙相對。地處處既有深厚歷歷史文化底蘊(yùn)蘊(yùn)、又是首都都文教科研區(qū)區(qū)的中關(guān)村核核心區(qū)，交通通條件良好，人人文環(huán)境優(yōu)越越。中關(guān)村廣場場的主要功能能是金融資訊訊、科技貿(mào)易易、行政辦公公、科技會(huì)展展，并配有商商業(yè)、酒店、文文化、康體、娛娛樂、大型公公共綠地等配配套公共服務(wù)務(wù)設(shè)施。西區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)共劃分分為六個(gè)功能能區(qū)，其中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ區(qū)為綜合科科貿(mào)組團(tuán)區(qū)，將將建設(shè)科技貿(mào)貿(mào)易類企業(yè)寫寫字樓；IV區(qū)為公共建建筑區(qū)，設(shè)有有金融中心、會(huì)會(huì)展中心、酒酒店和大型公公共管理設(shè)施施；Ⅴ、Ⅵ為公共綠地地，將建一個(gè)個(gè)開敞式楔型型綠地廣場和和一個(gè)下沉式式中心廣場，綠綠地面積達(dá)7.1公頃。地下下為三層結(jié)構(gòu)構(gòu)、總建筑面面積達(dá)50萬平方米的的地下城。其其中一層為北北京城市建設(shè)設(shè)中首次采用用的綜合管廊廊層，二層建建有國內(nèi)首次次采用的貫通通所有建筑的的交通環(huán)廊，同同時(shí)設(shè)有商業(yè)業(yè)、文化、康康體、娛樂等等功能齊全的的服務(wù)區(qū)。工程于于2000年6月20日正式啟動(dòng)動(dòng)，項(xiàng)目總投投資150億人民幣。地地下空間及基基礎(chǔ)設(shè)施于2002年1月28日完成，全全部工程預(yù)計(jì)計(jì)在2005年竣工。從2000年6月開工到今今年，以有鼎鼎好電子城、法法國家樂福、理理想大廈等近近40萬平方米的的面積交付使使用。2004年完成全部部項(xiàng)目的60%，到2005年中關(guān)村廣廣場將基本建建成。建成后后的中關(guān)村廣廣場將成為北北京乃至全國國的高科技商商務(wù)中心，高高科技企業(yè)技技術(shù)與產(chǎn)品交交易中心；資資本市場中心心；人才交流流中心；信息息中心以及北北京西北城區(qū)區(qū)商業(yè)中心。中中關(guān)村廣場是是圍繞“城市形態(tài)、城城市功能、城城市交通、城城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、城市市環(huán)境、城市市管理”六個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)：：“現(xiàn)代、科技技、綠色、人人文”四為一體中中關(guān)村特有文文化。1.3中關(guān)村廣廣場綜述由北京科技園建建設(shè)股份有限限公司開發(fā)150米高的中關(guān)關(guān)村金融中心心及其中關(guān)村村科技廣場左左右側(cè)的商業(yè)業(yè)配套、展會(huì)會(huì)設(shè)施、酒店店公寓，形成成一個(gè)功能齊齊全的綜合體體，必將是中中關(guān)村廣場無無可爭議的地地標(biāo)。其10公頃的亞洲洲最大的空中中花園占據(jù)中中關(guān)村廣場的的核心位置；；中關(guān)村金融融中心的一座座140米長、彩虹虹狀空中連廊廊即將飛架于于空中花園中中心，形成中中關(guān)村廣場世世界奇景展觀觀。緊鄰交通通主干線如北北四環(huán)、中關(guān)關(guān)村大街位置置上分布著一一幢幢極具現(xiàn)現(xiàn)代感的高檔檔寫字樓，CEC大廈、輝煌煌時(shí)代、CEO首創(chuàng)拓展大大廈等寫字樓樓為國際一流流高科技商務(wù)務(wù)中心提供理理想的辦公條條件。中關(guān)村村廣場將真正正實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目目標(biāo)：高科技技產(chǎn)品的管理理決策中心、信信息交流中心心、研究開發(fā)發(fā)中心；高科科技成果展示示中心；高科科技產(chǎn)業(yè)金融融服務(wù)中心；；高科技產(chǎn)品品集散中心。二、本項(xiàng)目規(guī)劃劃本項(xiàng)目占地面積積為4700平方米，總總建筑面積為為58500平米，其中中地上建筑面積445000平米：地下建筑面積113500平米：如公司接手本項(xiàng)項(xiàng)目，可化分分如下：總建筑面積為55.85萬平米，地地上建筑面積積為4.5萬平米，地地下為1.35萬平平米，總用地地面積為4700平米?？紤]退線及地面面回收的因素素：地下設(shè)三層：單層面積為45500平米，地下下二、三層為為車庫及設(shè)備備用房共9000平米。其中：設(shè)備用房房1000平米車庫（含人防）8000平米，可做車車位260個(gè)（按30平米/個(gè)車位）；；地下一層設(shè)為商商業(yè)，面積為為4500平米。地上共21層：：地上1、2、33層設(shè)為商業(yè)業(yè)，4層以上為酒酒店式公寓。1、2、3層單層面積積設(shè)為3500平米，共10500平米，層高5米，共15米高。4層以上總建筑筑面積為34500平米，層高高設(shè)為2.8米，單層面面積為2000平米，層數(shù)=345000/20000=17..25層，設(shè)為18層，總高為2.8*118=50..4米。全樓總高=155+50.44=65.44米，符合規(guī)規(guī)劃要求。面積分配如下：：車庫9000平平米，車位260個(gè)；商業(yè)150000平米；公寓345000平米。建筑高度為655.4米綠化率25.55%三.合作條件件北京科技園建設(shè)設(shè)股份有限公公司（簡稱建建設(shè)公司）與與中鐵建設(shè)集集團(tuán)有限公司司（簡稱公司司）共同開發(fā)發(fā)本項(xiàng)目，其其中建設(shè)公司司以中關(guān)村西西區(qū)5號地入股（地地上面積樓面面熟地價(jià)5703元/平米，共25667萬元），公公司負(fù)責(zé)開發(fā)發(fā)（包括土地地出讓金、前前期手續(xù)等所所有開發(fā)事項(xiàng)項(xiàng)）。利益分配：協(xié)議簽定后，計(jì)計(jì)算各方的投投入資金量，確確定股份比例例，分配所得得的建筑面積積。協(xié)議簽定后，計(jì)計(jì)算各方的投投入資金量，確確定股份比例例，分配所得得的建筑面積積。但在一定定的期限內(nèi)，公公司可以以成成本價(jià)回收建建設(shè)公司所分分得的建筑面面積合作方式分析：：1、公司司的資金投入入7500萬元，與建建設(shè)公司核算算的項(xiàng)目成本本為67858萬元，建設(shè)設(shè)公司資金為為25667萬元，占37.822%的股份，分分得2.213萬平米。公公司分得3.637萬平米。銷銷售收益為49500萬元。公司司內(nèi)部成本為為53894萬元，扣除除建設(shè)公司的的資金25667萬元，公司司實(shí)際成本為為28227萬元，公司司稅前收益為為17673萬元，投資資收益率為176733/80000=221%%，成本收益益率為176733/282227=62..6%。2、公司司的資金投入入7500萬元，公司司內(nèi)部成本為為53894萬元，扣除建建設(shè)公司的資資金25667萬元，公司司實(shí)際成本為為28227萬元，公司司稅前收益為為25706萬元，投資資收益率為257066/80000=321%%，成本收益益率為257066/282227=91..1%。由以上分析可得得，公司采用用項(xiàng)目銷售回回款后，支付付建設(shè)公司的的土地成本的的合作模式收收益比較大。四、項(xiàng)目定位分分析4.1區(qū)位分析析：中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃劃范圍東起中中關(guān)村路，西西至規(guī)劃的彩彩和坊路，北北起建設(shè)中的的北四環(huán)路，南南至規(guī)劃的海海淀鎮(zhèn)南街，總總占地51.44公頃，總建建筑面積150萬平方米。它它是北京市海海淀區(qū)的重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，一一次性投資、統(tǒng)統(tǒng)一拆遷建設(shè)設(shè)、統(tǒng)一規(guī)劃劃道路、綠化化景觀，是整整體建設(shè)，而而不是單體樓樓的建設(shè)。中關(guān)村客客戶還是以高高科技企業(yè)為為主。中關(guān)村村西區(qū)寫字樓樓地上供應(yīng)量量是110萬平方米。寄寄居中關(guān)村的的企業(yè)一般來來說有兩種需需求：一種是是人力資源，海海淀區(qū)的高校校、科研院所所云集，優(yōu)勢勢自然不必說說；一種是研研發(fā)機(jī)構(gòu)，它它的第一市場場就在這里，所所以企業(yè)不會(huì)會(huì)離開。2004年初，對對中關(guān)村來說說將是一個(gè)極極具歷史意義義的時(shí)刻。中中關(guān)村核心區(qū)區(qū)———中關(guān)村廣場場的中關(guān)村金金融中心、理理想國際大廈廈、中國電子子大廈等七、八八座甲A級寫字樓將將陸續(xù)封頂，進(jìn)進(jìn)入全面市場場銷售階段?！?003年的數(shù)據(jù)表表明，中關(guān)村村廣場的寫字字樓供應(yīng)面積積約有40萬建筑平方方米。根據(jù)目目前的情況估估算，2004年寫字樓的的供應(yīng)面積必必然會(huì)比2003年多，競爭爭激烈程度也也比往年更甚甚?！?004年中關(guān)村廣廣場的寫字樓樓存在著集中中放量上市的的情況。同樣樣在2004年，北京各各大區(qū)域的寫寫字樓集中供供應(yīng)的量也非非常多，甚至至有業(yè)內(nèi)人士士戲稱，2004年的北京為“寫字樓放量量年”。對中關(guān)村廣場的的每一個(gè)寫字字樓來說，都都面臨著雙重重競爭格局：：一是與區(qū)外外寫字樓的競競爭，二是區(qū)區(qū)內(nèi)各大寫字字樓之間的競競爭。與區(qū)外外企業(yè)的競爭爭激烈程度大大于區(qū)內(nèi)企業(yè)業(yè)的相互競爭爭。與周邊項(xiàng)項(xiàng)目相比較，在在價(jià)位上，中中關(guān)村廣場的的寫字樓明顯顯處于劣勢。中中關(guān)村廣場周周邊的甲級寫寫字樓平均售售價(jià)一般都是是12000元/平方米，而而區(qū)內(nèi)的寫字字樓的售價(jià)則則為18000元/平方米。從從中可以看出出，區(qū)內(nèi)的寫寫字樓售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊邊的寫字樓，幅幅度達(dá)到40%-550%。這也是中中關(guān)村廣場寫寫字樓競爭力力受損的一個(gè)個(gè)重要原因。中中關(guān)村廣場的的寫字樓之所所以有這么高高的價(jià)格，一一個(gè)重要因素素是土地成本本高。中關(guān)村村廣場的土地地一級開發(fā)是是由北京科技技園建設(shè)股份份有限公司統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃和實(shí)實(shí)施的。立體體交通系統(tǒng)、統(tǒng)統(tǒng)一中水處理理、大面積綠綠化、完善商商務(wù)設(shè)施及供供電、制冷采采暖方面都是是全面統(tǒng)一建建設(shè)和配套。中關(guān)村廣場的面面貌在2004年年中將會(huì)會(huì)發(fā)生根本性性變化。據(jù)中中關(guān)村管委會(huì)會(huì)透露，2004年年中，區(qū)區(qū)內(nèi)道路將會(huì)會(huì)開通并進(jìn)行行試運(yùn)行，市市政管道、水水電等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施都可以使使用；2004年下半年，地地下交通管廊廊也可以運(yùn)行行。并且，面面積達(dá)13萬平方米的的地下商城目目前已經(jīng)完成成60%-770%的招商，家家樂福等幾家家大型商業(yè)企企業(yè)都已在此此落戶。亞洲洲最大的空中中花園也已經(jīng)經(jīng)初具規(guī)模。對于具體項(xiàng)目的的銷售政策，也也會(huì)根據(jù)市場場情況不斷發(fā)發(fā)生變化。從從總體供給結(jié)結(jié)構(gòu)來看，隨隨著區(qū)域?qū)懽肿謽鞘袌龉?yīng)應(yīng)的進(jìn)一步放放大和有效需需求不足的進(jìn)進(jìn)一步持續(xù)，在在競爭壓力下下，中關(guān)村廣廣場的許多項(xiàng)項(xiàng)目在銷售上上，從只售不不租改為租售售并舉成為普普遍現(xiàn)象。而而且隨著市場場供應(yīng)的不斷斷加大，出售售寫字樓供給給轉(zhuǎn)為租賃的的面積將繼續(xù)續(xù)增加。但據(jù)據(jù)業(yè)內(nèi)人士分分析，在目前前國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸普遍緊緊縮、多層次次房地產(chǎn)金融融市場遲遲不不能建立的情情況下，本地地區(qū)的多數(shù)開開發(fā)商仍將處處于短期資金金運(yùn)作長期項(xiàng)項(xiàng)目的境況，回回收資金的壓壓力和規(guī)避更更大市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的需求將使使市場新增項(xiàng)項(xiàng)目的入市仍仍然以出售方方式為主。4.2項(xiàng)目定位位：通過對中關(guān)村寫寫字樓現(xiàn)狀的的分析和了解解，該區(qū)域?qū)憣懽謽羌卸榷冗^大，而酒酒店式公寓的的供應(yīng)量相對對較少，且售售價(jià)較高（區(qū)區(qū)內(nèi)酒店式公公寓的售價(jià)在在14000員/平米左右）。故項(xiàng)目定位采用用酒店式公寓寓兼部分商業(yè)業(yè)。五.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分分析項(xiàng)目投資估算1、開發(fā)成本估估算1.1土地成本本項(xiàng)目土地毛地價(jià)價(jià)25667萬元，項(xiàng)目目土地出讓金金為1090元/平米，地下下部分出讓金金為地上的11/3，項(xiàng)目目征地費(fèi)用總總額為人民幣幣31059萬元。單位可銷售面積積成本為310599/5.85（地上面積積）=5309元/平米。1.2前期工程程費(fèi)用包括土地出讓金金契稅、可行行性研究費(fèi)、設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、工程程勘探費(fèi)等費(fèi)費(fèi)用，共計(jì)約約1451萬元。單位可銷售面積積成本為1451/5.85（地上面積積）=248元/平米。1.3基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供電、供氣氣、供水、排排污、照明、道道路等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及配套設(shè)設(shè)施，其建設(shè)設(shè)費(fèi)用估計(jì)為為713元。單位可銷售面積積成本為713/5.85（地上面積積）=122元/平米。1.4建安費(fèi)用用建安費(fèi)用包括中中央空調(diào)、電電梯等費(fèi)用。按按建筑面積3000元/平米計(jì)算共17550萬元。單位可銷售面積積成本為175500/5.85（地上面積積）=3000元/平米。1.5不可預(yù)預(yù)見費(fèi)取以上四項(xiàng)費(fèi)用用總和的1%%，共為508萬元單位可銷售面積積成本為508/5.85（地上面積積）=87元/平米。2、開發(fā)費(fèi)用用估算2.1管理理費(fèi)用管理費(fèi)用取直接接費(fèi)的1%計(jì)算，管管理費(fèi)用為1169.97萬元。單位可銷售面積積成本為508/5.85（地上面積積）=87元/平米。2.2銷銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用取銷售售收入的1..5%，銷售售費(fèi)用為1194萬元。單位可銷售面積積成本為1194/5.85（地上面積積）=204元/平米。2.3財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為為貸款利息，貸貸款8000萬元，貸款款期限為一年年，利息為560萬元。單位可銷售面積積成本為560/5.85（地上面積積）=96元/平米。3、項(xiàng)目開發(fā)發(fā)總成本項(xiàng)目開發(fā)總成本本估計(jì)為53894萬元，單位成本為533894/5.85=9213元/㎡。項(xiàng)目投資成本估估算匯總表序號名稱成本總額（萬元）備注1土地費(fèi)用31059含土地出讓金55396萬元，項(xiàng)目土地費(fèi)255667萬元2前期工程費(fèi)14513基礎(chǔ)設(shè)施及配套套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)713市政建設(shè)4建安工程費(fèi)175505不可預(yù)見費(fèi)508占1—5項(xiàng)費(fèi)用用合計(jì)的1%6物業(yè)管理基金計(jì)計(jì)提351建安成本的2%%7財(cái)務(wù)費(fèi)用560貸款8000萬萬元，貸款期期限一年，利利率為7%8管理費(fèi)用508占1—5項(xiàng)費(fèi)用用合計(jì)的1%9銷售費(fèi)用1194銷售收入（約88億元）的1.5%10成本合計(jì)53894項(xiàng)目銷售收入預(yù)預(yù)算1銷售單價(jià)的確確定根據(jù)政府相關(guān)政政策及對項(xiàng)目目周邊樓盤的的調(diào)查結(jié)果，設(shè)設(shè)定項(xiàng)目的銷銷售均價(jià)為：：酒店式公寓寓：12000元/平米；商業(yè)業(yè)：22000元/平米；地下下車位：20萬元/個(gè)。2銷售總收入入的確定銷售總收入預(yù)測測表物業(yè)類型可售面積銷售單價(jià)銷售總收入（萬元）酒店式公寓3.45萬㎡12000元//㎡41400商業(yè)1.5萬㎡22000元//㎡33000地下車位260個(gè)10萬元/個(gè)5200合計(jì)796003經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目損益表（單單位：萬元）銷售收入及投資資分析表(中關(guān)村項(xiàng)目目）序號名稱公寓部分商業(yè)部分地下車庫總收入79600一銷售收入41400330005200可售面積(萬㎡㎡)3.45萬平米米1.5萬平米260個(gè)車位出售率100%100%100%銷售單價(jià)(元//㎡）120002200020萬/個(gè)二投資成本合計(jì)53893.663面積(萬㎡)5.85單位面積成本((元/㎡)9212.599利潤25706.337三營業(yè)稅及附加4378.000四營業(yè)稅稅后利潤潤21328.337五稅前投資收益率率39.57%六所得稅7038.366七所得稅稅后利潤潤14290.001八稅后投資收益率率178.63%%4、工程進(jìn)度安安排序號時(shí)間進(jìn)度安排12004年5月月雙方達(dá)成開發(fā)協(xié)協(xié)議22004年5月月成立開發(fā)公司32004年6月月方案設(shè)計(jì)、前期期42004年7——9月前期手續(xù)52004年100--12月地下結(jié)構(gòu)施工62005年1——7月結(jié)構(gòu)封頂72005年8---10月開始銷售，室內(nèi)內(nèi)初裝修、外外墻裝修82005年111月銷售、精裝修92005年122月室內(nèi)裝修及小市市政建設(shè)、交交房5、費(fèi)用支付及及資金籌措資金使用進(jìn)度表表序號時(shí)間（1）費(fèi)用支付付資金籌措賬面余額12004年簽定項(xiàng)目協(xié)議，土土地摘牌5-6月22004年支付土地出讓金金2158萬元、前期期工程費(fèi)1451萬元，共計(jì)計(jì)支出3610萬元項(xiàng)目融資80000萬元43903季度32004年地下結(jié)構(gòu)施工，支支付不可預(yù)見見費(fèi)102萬元、管理理費(fèi)用102萬元，共支支出203萬元——41874季度42005年交納剩余的600%的土地出讓讓金3237萬元、支付付不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)、管理費(fèi)203萬元，共計(jì)計(jì)支出3643萬元，結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂?！?441-2季度52005年支付結(jié)構(gòu)建安費(fèi)費(fèi)4000萬元、管理34萬元、不可可預(yù)見費(fèi)34萬元、銷