房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告- 202206廣州精進(jìn)房產(chǎn)6月刊

15152130395157637272廣州精進(jìn)房產(chǎn)摘要:目前廣州市已有多個(gè)舊村改造項(xiàng)目沖破重重困難關(guān)卡，走到供地報(bào)批這一步。供地報(bào)批作為舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化落地“升級(jí)打怪”的最后一關(guān)，快速順利通關(guān)便能早日實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，其重要性及緊迫性不言而喻，尤其在目前諸多參與舊改的房企都失血過(guò)多、昏迷躺平之際。但，供地報(bào)批時(shí)會(huì)遇到的：權(quán)屬不清、拆遷補(bǔ)償未落實(shí)到位、存在無(wú)圖斑地塊……這些雷區(qū)，你需歷經(jīng)多年的持久戰(zhàn)，目前廣州市已有多個(gè)舊村改造項(xiàng)目完成莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建有的甚至已取得國(guó)土證，迎來(lái)勝未來(lái)隨著其他項(xiàng)目完善集體建設(shè)用地手續(xù)、“三地”及其他用地手續(xù)、集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)的報(bào)批完成，將有越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入供地報(bào)批環(huán)節(jié)。(如右圖所示)然而，目前尚未有專(zhuān)門(mén)針對(duì)項(xiàng)目供地審批的政策細(xì)則作060607指引。根據(jù)2021年1月份發(fā)布的《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(粵府令第279號(hào))，供地審批屬于“三舊”改造用地審批類(lèi)型之一，但同年9月份出標(biāo)圖入庫(kù)和用地報(bào)批工作指引(2021年版)》(粵自然資函〔2021〕935號(hào))，并未將供地審核囊括內(nèi)。筆者翻遍了2009年至今的其他“三舊”政策，仍未發(fā)現(xiàn)一篇專(zhuān)門(mén)針對(duì)舊改項(xiàng)目供地的政策條文或?qū)嵤┘?xì)則。舊改供地報(bào)批人只能含著淚在相關(guān)政策的字里行間尋找蛛絲馬跡，本想按照規(guī)范指引“摸著石頭過(guò)河”，卻發(fā)現(xiàn)連“石頭”也沒(méi)幾塊……07但是辦法總比困難多，沒(méi)有政策指引那就通過(guò)實(shí)操總結(jié)經(jīng)驗(yàn)嘛。無(wú)論是“招拍掛”供地，還是舊改供地，都必須嚴(yán)格執(zhí)行“凈地”供地的原則。“招拍掛”還好，畢竟政府辦事容易多了，但舊改供地就非常費(fèi)頭發(fā)了，常見(jiàn)的舊改供地“雷廣州精進(jìn)房產(chǎn)此處的權(quán)屬不清主要指供地紅線(xiàn)范圍內(nèi)原有權(quán)屬未全部注銷(xiāo)干凈，以及存在 (1)要辦理供地報(bào)批手續(xù)，需要先完成用地結(jié)案。用地結(jié)案的要點(diǎn)之一就是要將舊村改造范圍內(nèi)的原有土地、建筑物權(quán)屬全部注銷(xiāo)干凈。實(shí)際操作中，舊村改造項(xiàng)目用地權(quán)屬性質(zhì)往往不止涉及集體性質(zhì)，還涉及國(guó)有性質(zhì)；建筑物的類(lèi)型除了集體物業(yè)、私宅外還有國(guó)有物業(yè)，對(duì)應(yīng)的權(quán)屬碎權(quán)屬眾多，若注銷(xiāo)時(shí)不慎遺漏，則用地結(jié)案不清晰，將不予出具用地結(jié)案書(shū)，無(wú)法進(jìn)行下一步的供地報(bào)批手續(xù)(不出具結(jié)案書(shū)的行政區(qū)則直接不予辦理供地報(bào)批手續(xù))。另外，由于權(quán)屬人出于各種考慮，不同意簽訂注銷(xiāo)委托書(shū)導(dǎo)致無(wú)法順利注銷(xiāo) (2)存在無(wú)主地。究其成因難以完全說(shuō)清道明，多數(shù)由于歷史問(wèn)題導(dǎo)致。例如2011年全國(guó)范圍農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作和2015年更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，若指界工作060607沒(méi)落實(shí)到位，或宗地圖坐標(biāo)轉(zhuǎn)換存在誤差，均有可能導(dǎo)致兩個(gè)相鄰?fù)恋刈C之間存07這個(gè)看似很好理解，就是改造主體必須與供地紅線(xiàn)范圍內(nèi)原有建筑物的權(quán)屬履行相關(guān)補(bǔ)償。其實(shí)，不僅是拆遷人與被拆遷人的拆補(bǔ)協(xié)議要落實(shí)到位，被拆遷人物業(yè)的原承租人或合作人等也會(huì)影響拆遷補(bǔ)償工作的“實(shí)質(zhì)”落實(shí)到位！例如，被拆遷人與原物業(yè)承租人存在押金或相關(guān)解約補(bǔ)償未落實(shí)到位，或者被拆遷人背后的合作方對(duì)于補(bǔ)償款分配有異議，最終走法律路徑，則相關(guān)部門(mén)在辦理供地手續(xù)時(shí)，為避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)在法律糾紛解決后再推進(jìn)/完成相關(guān)供地手續(xù)。補(bǔ)償沒(méi)問(wèn)題后，下一步還需區(qū)屬城市更新主管部門(mén)對(duì)拆遷補(bǔ)償情況進(jìn)行確認(rèn)，方可正式認(rèn)定為拆遷補(bǔ)償落實(shí)到位。這也是用地結(jié)案的要點(diǎn)之二。的存在就是導(dǎo)致此“雷區(qū)”最大的成因。廣州精進(jìn)房產(chǎn)供地審批部門(mén)會(huì)到地塊現(xiàn)場(chǎng)查看地塊內(nèi)建筑物是否已拆除干凈，尤為關(guān)注紅線(xiàn)邊緣位置，只壓占幾平方米也不行。別想著打“擦邊球”了，該拆還是盡早拆雖然目前尚未有明確的政策條文說(shuō)明供地紅線(xiàn)范圍內(nèi)存在無(wú)圖斑地塊不能供地，但在實(shí)操中審批部門(mén)已將此作為供地審批通過(guò)的必備條件，并要求提供標(biāo)圖根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(粵府令第279號(hào))第二十二條，“納入‘三舊’改造項(xiàng)目進(jìn)行整體利用的其他用地，改造后只能用于復(fù)建安置和公共設(shè)施建設(shè)”。此處的“其他用地”正是指無(wú)法單獨(dú)標(biāo)圖入庫(kù)的地按照政策意思，即使供地范圍內(nèi)存在無(wú)圖斑地塊亦可作為復(fù)建或公配地塊進(jìn)行供地，但實(shí)際上是否可行？還需以各區(qū)審批部門(mén)意見(jiàn)為準(zhǔn)。再來(lái)說(shuō)說(shuō)存在無(wú)圖斑地塊的主要原因。標(biāo)圖建庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)最初只要求土規(guī)及現(xiàn)狀為建設(shè)用地、有上蓋物、09年前建成。后續(xù)不斷出臺(tái)細(xì)化政策，發(fā)展到《“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)及成果要求》(粵國(guó)土資三舊電〔2018〕65號(hào))時(shí)，已要求上蓋物基底面積占入庫(kù)單元地塊面積比例30%以上，現(xiàn)有相關(guān)政策更因此，隨著標(biāo)圖建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，在多個(gè)用地報(bào)批環(huán)節(jié)中標(biāo)圖建庫(kù)圖層不斷被更新，特別是歷史跨度較長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目，到了供地環(huán)節(jié)時(shí)，標(biāo)圖建庫(kù)情況或許已經(jīng)和實(shí)施方案批復(fù)時(shí)大不相同，從而導(dǎo)致存在無(wú)圖斑地塊的情況。圖片：變化規(guī)劃條件是供地報(bào)批的基準(zhǔn)，若出具得不清晰，可能會(huì)花不少冤枉錢(qián)。比如，沒(méi)有把融資區(qū)獨(dú)立公配地塊與鄰近的居住用地、商務(wù)用地或商業(yè)用地捆綁一060607起出具規(guī)劃紅線(xiàn)，導(dǎo)致可能需針對(duì)公配地塊單獨(dú)繳交地價(jià)；又如沒(méi)有將公配的移交標(biāo)準(zhǔn)列述清楚；再如，在集轉(zhuǎn)國(guó)完成前已出具規(guī)劃條件，那“用地類(lèi)型”只能按現(xiàn)勢(shì)反映為“集體建設(shè)用地”，但在完成集轉(zhuǎn)國(guó)、處于供地階段時(shí)，用地性質(zhì)就存在矛盾了。07這個(gè)也很好理解，到了供地階段還存在法律經(jīng)濟(jì)糾紛，這證明權(quán)屬或者賠償方面尚未明晰，當(dāng)然就違背了“凈地”供地的原則。舉個(gè)例子，舊村改造項(xiàng)目中因用地嚴(yán)重不足而不得不整合收購(gòu)周邊國(guó)有舊廠，但其過(guò)往存在較為復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系難以理清，甚至多年官司纏身，而這無(wú)歸宗造成不利影響，進(jìn)而影響供地報(bào)批。文章講述到這里，就先告一段落了，我們來(lái)總結(jié)一下舊村改造項(xiàng)目供地中存廣州精進(jìn)房產(chǎn)當(dāng)然，不同項(xiàng)目存在的問(wèn)題不盡相同，一千個(gè)項(xiàng)目中可能就有一千顆不同的地雷，要視具體情況分析，但，“雷”還是越早發(fā)現(xiàn)越好，畢竟，誰(shuí)也不想打游戲打到最終boss的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)腳下居然埋藏著一顆地雷，還是傷敵0，自損我們不止要做舊改專(zhuān)家，還要做“拆雷專(zhuān)家”，既能探雷，也能避雷、排文章再見(jiàn)分曉。060607摘要:2021年底廣州市就發(fā)指引要求：小學(xué)服務(wù)半徑宜為500米；但在舊改實(shí)操中，礙于用地不足，小學(xué)還是可按3km范圍統(tǒng)籌；若后續(xù)嚴(yán)格按照征求意見(jiàn)稿半徑不宜大于500m，初中服務(wù)半徑不宜大于1000m，一般不宜超過(guò)36班”，則舊改項(xiàng)目用地缺口將進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)項(xiàng)目落地的信心也會(huì)有所動(dòng)搖……2022年6月1日，住建部有給孩子們送節(jié)日禮物了！(孩子是開(kāi)心了，但你做城市更新規(guī)劃的爹媽估計(jì)是哭的了，哈哈哈)當(dāng)日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布：就《城市兒童友好空間建設(shè)導(dǎo)則(試行)》(征求意見(jiàn)稿)公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《導(dǎo)則》)。廣州精進(jìn)房產(chǎn)《導(dǎo)則》主要為落實(shí)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》、《中國(guó)兒童發(fā)展綱要(2021-2030年)》和《關(guān)于推進(jìn)兒童友好城市建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件要求。主要在：兒童相關(guān)設(shè)施的建設(shè)要點(diǎn)，公服、道路空間和公園綠地的適兒化改造，以及校外活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)提出相關(guān)指導(dǎo)要求。其中，在建設(shè)要點(diǎn)中提出：小學(xué)服務(wù)半徑不宜大于500m，初中服務(wù)半徑不宜0606另外，也提出幼兒園建設(shè)、改造相關(guān)指引07看到這一點(diǎn)，舊改人感覺(jué)膝蓋又中了一箭，一首涼涼送給自己：涼涼夜色為你思念成河……涼涼天意瀲滟一身花色……涼涼三生三世恍然如夢(mèng)……2月廣州市曾發(fā)布《廣州市普通中小學(xué)校建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)指引》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》)，要求：原則上小學(xué)服務(wù)半徑宜為500米且步行時(shí)間不超鐘，初級(jí)中學(xué)、九年制學(xué)校服務(wù)半徑宜為1000米且步行時(shí)間不超過(guò)15分廣州精進(jìn)房產(chǎn)但在實(shí)際操作過(guò)程中，由于城區(qū)改造范圍用地緊張，因而在片策、控調(diào)等相關(guān)主要要求是：想起去年8月，住建部出臺(tái)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)《通知》)后，廣州城市更新瞬間在身體滾燙時(shí)去泡了冰水，一夜過(guò)冬、感冒不輕；因此，此次征求意見(jiàn)確實(shí)有點(diǎn)像狼又來(lái)了的感覺(jué)。畢竟，在目前人人都要“保住份工”的大背景下，在合法合規(guī)上是絲毫不允許糊涂的(其實(shí)任何時(shí)候都不允許！)；因此，雖然廣州市此前已對(duì)教育設(shè)施建設(shè)要求打了預(yù)防針，但實(shí)際操作時(shí)，各區(qū)在不違反要求的情況下，各地可因地制宜。但，若上級(jí)再發(fā)力一下，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“梅開(kāi)二度”，就難說(shuō)了！06小學(xué)服務(wù)半徑縮減至500米，初中服務(wù)半徑縮減至1000米，對(duì)規(guī)模較大的項(xiàng)目06小學(xué)服務(wù)半徑縮減至500米，初中服務(wù)半徑縮減至1000米，對(duì)規(guī)模較大的項(xiàng)目影響較大；而為了確保服務(wù)半徑能盡可能大地覆蓋到項(xiàng)目改造范圍，只能盡量往項(xiàng)目中心位置布局，也可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目功能分區(qū)需要進(jìn)一步細(xì)拆。而且，項(xiàng)目為確保能滿(mǎn)足項(xiàng)目?jī)?nèi)部學(xué)位需求，只能將學(xué)校盡量往項(xiàng)目中心位置布局，間接導(dǎo)致周邊地區(qū)較少能被學(xué)區(qū)服務(wù)半徑覆蓋到，從而無(wú)法解決周邊地區(qū)的生源問(wèn)題。007左右，教育用地的低容積率是導(dǎo)致改造項(xiàng)目用地不足的原因之一(現(xiàn)在很多項(xiàng)目就是想通過(guò)政府征地建設(shè)學(xué)校解決用地不足)。7當(dāng)然，這里也有現(xiàn)有建筑量大、改造成本大等各種原因……廣州精進(jìn)房產(chǎn)而且，除了服務(wù)半徑的縮減對(duì)舊改項(xiàng)目有影響，學(xué)校規(guī)模的限制也是影響項(xiàng)目早期較多舊改項(xiàng)目布局是48班小學(xué)或九年一貫制學(xué)校，從而相應(yīng)減少教育設(shè)施的占地面積，但據(jù)了解，近幾年教育部門(mén)已不太支持項(xiàng)目申報(bào)48班小學(xué)及九年一貫制學(xué)校，而這份文件也將這一限制要求進(jìn)一步落實(shí)，要求小學(xué)初中均不可超這將導(dǎo)致舊改項(xiàng)目需拆分布局多所學(xué)校，才能滿(mǎn)足項(xiàng)目規(guī)劃人口需求，這也將導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)?nèi)教育用地進(jìn)一步增加，在目前普遍項(xiàng)目都存在用地不足的背景下，這一所以，無(wú)論是將小學(xué)3km的就近入學(xué)要求調(diào)整為1km，還是班數(shù)規(guī)模上限降低，都意味著改造范圍內(nèi)需設(shè)置更多學(xué)校、增加教育用地(簡(jiǎn)單粗暴舉例理解：多出幾個(gè)操場(chǎng)和體育館……)。極端的情況下，可能原本改造范圍旁邊的社區(qū)學(xué)位按3km要求是符合就近入學(xué)但為落實(shí)上級(jí)部門(mén)號(hào)召，屬地要求改造范圍內(nèi)不僅要考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)部學(xué)位平衡，還需解決臨近居住區(qū)“符合1km就近入學(xué)”的需求，那，就不是原本200畝的土地06060缺口，也不是250畝，而是2個(gè)250畝了。7目前，各區(qū)每年可用于支持舊改(不只是舊村)的土規(guī)平均也就300畝左右，那么多項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目那么大的缺口，那得排到猴年馬月去了……7當(dāng)然，這只是針對(duì)全國(guó)而言，一線(xiàn)城市和五線(xiàn)城市不可相提并論，廣州作為一線(xiàn)城市，用地更加緊張，相信各級(jí)政府也會(huì)根據(jù)轄區(qū)情況，在符合中央精神號(hào)召下，制定出合理的要求，讓教育、醫(yī)療等重大民生公配得以順利落地。廣州精進(jìn)房產(chǎn)摘要:合作企業(yè)引入條件確實(shí)有所降低，同時(shí)也結(jié)合新政策對(duì)古樹(shù)名木等要求進(jìn)行細(xì)化，整體而言對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好；但對(duì)于目前企業(yè)最關(guān)心的“退出時(shí)，保證金等相關(guān)資金問(wèn)題如何解決”一事，文件并未提出具體方式，而是一村一策地提了大概思路方向，后續(xù)可能會(huì)根據(jù)實(shí)操逐步細(xì)化。據(jù)聞，《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》又將調(diào)整征求意見(jiàn)！其實(shí)，早在2022年初，廣州市住建局于就《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》(修訂稿)征詢(xún)了相關(guān)職能局意見(jiàn)，近期聽(tīng)說(shuō)已根據(jù)各職能局修改意修訂出了最新一版指引，并再次向各職能局征求意見(jiàn)。整體而言，筆者覺(jué)得這次的征求意見(jiàn)稿更接地氣，也體現(xiàn)出政府的兜底擔(dān)060607廣州精進(jìn)房產(chǎn)06060通過(guò)上述匯總情況可以看到，這一次的征求意見(jiàn)內(nèi)容有挺大調(diào)整。07這與現(xiàn)在提倡文物保護(hù)及古木名樹(shù)保護(hù)的大環(huán)境相呼應(yīng)，只是這次把這些要而新一版指引中政府對(duì)合作企業(yè)的準(zhǔn)入條件也有相應(yīng)的降低：減少了專(zhuān)業(yè)人員的人數(shù)要求，降低了企業(yè)資產(chǎn)要求，另外也放松要求，把企業(yè)全資子公司的人但政府在降低企業(yè)準(zhǔn)入條件的同時(shí)，也對(duì)合作企業(yè)的監(jiān)管力度進(jìn)一步加大：不僅要求增加區(qū)城市更新、產(chǎn)業(yè)、教育、衛(wèi)生健康、商務(wù)等相關(guān)部門(mén)共同監(jiān)管舊改項(xiàng)目，還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股份。對(duì)于區(qū)城市更新、產(chǎn)業(yè)、教育、衛(wèi)生健康、商務(wù)等相關(guān)部門(mén)加入監(jiān)管的行列，可能有些人還沒(méi)有深刻體會(huì)到這對(duì)項(xiàng)目的影響，最直觀的一點(diǎn)就是后期復(fù)建安置資金的監(jiān)管問(wèn)題，即后續(xù)的資金撥付需要取得這些職能部門(mén)的同意意見(jiàn)才可廣州精進(jìn)房產(chǎn)以前就兩三個(gè)人管著你的錢(qián)袋子，現(xiàn)在可能變成了一幫大佬幫你看著，確保你能另外，文件中也提到：在合作企業(yè)退出過(guò)程中，對(duì)于可能出現(xiàn)的安全、涉穩(wěn)等緊急情況，區(qū)政府可采取預(yù)防和應(yīng)急補(bǔ)位措施。而針對(duì)合作企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，也明確了在項(xiàng)目面臨爛尾等緊急情況的時(shí)候，可由政府采取應(yīng)急補(bǔ)位措施。這是否也意味著政府負(fù)責(zé)項(xiàng)目的兜底工作，暗示著政府對(duì)項(xiàng)目把控力度的加當(dāng)然，在現(xiàn)如今的市場(chǎng)條件下，可能大家關(guān)心退出機(jī)制多過(guò)引入機(jī)制，而文件中對(duì)于退出路徑也有相關(guān)規(guī)定：經(jīng)研究后確認(rèn)合作企業(yè)退出的，區(qū)政府或其指定的部門(mén)組織區(qū)相關(guān)部門(mén)、屬地鎮(zhèn)街和村集體共同制定合作企業(yè)退出專(zhuān)項(xiàng)工作方文件中對(duì)退出條件及路徑均有明確，但對(duì)于實(shí)操細(xì)節(jié)未明確，只提及后續(xù)制定合作企業(yè)退出專(zhuān)項(xiàng)工作方案。這是否意味著每個(gè)項(xiàng)目具體退出條件還需進(jìn)一步而大家關(guān)心的履約保證金如何退還，并無(wú)明確規(guī)定。而筆者通過(guò)查詢(xún)比對(duì)已正式引入合作企業(yè)的公告材料，在公示的合作協(xié)議及監(jiān)管協(xié)議模板中，均未提及履約保證金退還的相關(guān)規(guī)定，只對(duì)企業(yè)退出情形及路徑有相關(guān)約定。鑒于這方面情況，大家怎么看？歡迎大家在評(píng)論區(qū)一起探討。0607當(dāng)然，這次指引調(diào)整筆者認(rèn)為應(yīng)該算是廣州舊改的利好消息，準(zhǔn)入條件的降低意味著更多的企業(yè)可以參與進(jìn)來(lái)，而政府對(duì)參與過(guò)程把控力度加大，其實(shí)也是簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是只要你們守規(guī)矩都可以過(guò)來(lái)玩！當(dāng)然，據(jù)聞這次調(diào)整還處于征求意見(jiàn)的過(guò)程中，文件是否能通過(guò)還待探討，但本次調(diào)整的方向，也印證著政策廣州精進(jìn)房產(chǎn)上周精進(jìn)團(tuán)隊(duì)組織開(kāi)展了《白云區(qū)地產(chǎn)同行交流活動(dòng)》，現(xiàn)就活動(dòng)中交流的毫無(wú)疑問(wèn)，白云的舊改招商政策是廣州最嚴(yán)苛的，但對(duì)于“實(shí)施方案批復(fù)后再引入正式合作企業(yè)”這個(gè)思路，大家認(rèn)為短期內(nèi)調(diào)整的可能性并不高。畢竟，在當(dāng)前這個(gè)模式下，白云區(qū)舊村改造綜合成績(jī)看起來(lái)還是不錯(cuò)的。這里是從已拆遷回遷項(xiàng)目數(shù)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定幾個(gè)角度實(shí)際上，白云已有田心、小坪、陳田這3個(gè)舊村項(xiàng)目進(jìn)入拆遷復(fù)建階段，田心村早已回遷，小坪和陳田今年大概率也會(huì)回遷分房，開(kāi)發(fā)商的融資地塊也已拿到手，就看想啥時(shí)候推出市場(chǎng)回籠資金了；而在整個(gè)拆遷簽約過(guò)程中，相較其他區(qū)0606并未發(fā)生太嚴(yán)重的群體事件，在社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)的把控上可謂是：姚明站在籃底07對(duì)比之下，其他區(qū)有的出現(xiàn)很多爛攤子要收拾、有的拆后動(dòng)不了(復(fù)建房沒(méi)法建，或者融資地塊供不出來(lái))、有的現(xiàn)在都沒(méi)有一條真正的舊改村開(kāi)始拆遷。的比例由市政府、區(qū)政府、村集體進(jìn)行分配，最終市政府和白云區(qū)政府分別獲得約16面積規(guī)劃結(jié)余住宅建設(shè)量。廣州精進(jìn)房產(chǎn)而近期傳聞白云第二次供地的“小坪地塊”就來(lái)源于規(guī)劃結(jié)余，粗略算，就是幾十個(gè)億的收入了，而這筆收入對(duì)于目前財(cái)政緊張，而棠溪火車(chē)站建設(shè)又急需關(guān)于“小坪地塊”的具體情況可關(guān)注公眾號(hào)：廣州精進(jìn)房產(chǎn)了解而小坪村獲得的9萬(wàn)㎡規(guī)劃結(jié)余建設(shè)量，又能用來(lái)綜合解決：超改造成本支出資金、核定復(fù)建量超補(bǔ)償需求量等本村改造存在的問(wèn)題，最終使得項(xiàng)目順利落你說(shuō)，別人有啥動(dòng)力要調(diào)整呢？說(shuō)不定有的區(qū)還開(kāi)始想學(xué)習(xí)白云模式呢……060607此次交流中，企業(yè)對(duì)于這種模式的接受度還是挺高的，他們認(rèn)為這種模式比較能綜合達(dá)到：發(fā)揮市場(chǎng)積極性、滿(mǎn)足政府風(fēng)險(xiǎn)把控需求、促進(jìn)村集體合理配合廣州精進(jìn)房產(chǎn)對(duì)于其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)也算合理。相對(duì)于過(guò)去某區(qū)一開(kāi)始就用20%干股的模式，白云通過(guò)區(qū)屬?lài)?guó)企參與前期，相關(guān)成本費(fèi)用采取掛賬模式處理，招商時(shí)再收取合理費(fèi)用和前期墊付資金，企業(yè)前期投入不多就不存在向政府施壓或進(jìn)退兩難在推進(jìn)過(guò)程中，區(qū)屬?lài)?guó)企又能結(jié)合區(qū)里的發(fā)展規(guī)劃和各項(xiàng)目的實(shí)際推進(jìn)進(jìn)程，從而側(cè)重篩選出某一階段大力推進(jìn)的項(xiàng)目，具備一定靈活性。060607雖然，2020年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批權(quán)下放北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣但目前并未有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及基本農(nóng)田能報(bào)批通過(guò)的案例，因此在改造方案廣州精進(jìn)房產(chǎn)按流程上來(lái)說(shuō)，是先編制方案，后進(jìn)行用地報(bào)批，具體來(lái)說(shuō)大致流程如下：目前參會(huì)人員并未參與“基本農(nóng)田”調(diào)整報(bào)批流程，但參照涉及一般三地及農(nóng)用地的報(bào)批，大致涉及完善集體土地轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)報(bào)批、三地認(rèn)定報(bào)批、“三地”農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)批、農(nóng)轉(zhuǎn)用增減掛報(bào)批、農(nóng)轉(zhuǎn)用復(fù)墾騰挪指標(biāo)報(bào)批等流程，樂(lè)觀估計(jì)經(jīng)過(guò)大拆大建調(diào)整后，廣州未來(lái)舊改步調(diào)將會(huì)放緩，但依舊不改“繼續(xù)做舊改”的方向。因?yàn)榧s節(jié)約利用土地政策給新增建設(shè)用地上了緊箍咒，只有通過(guò)舊改等手段整備出存量建設(shè)用地才能承載新增產(chǎn)業(yè)，城市才能換上新的發(fā)展0606但在目前ZZ環(huán)境下還是要“以穩(wěn)為主”，因此舊村改的邏輯可比喻為：因此，在金融融資和政策體系未針對(duì)舊改出臺(tái)幫扶性政策前，企業(yè)需要控制舊改項(xiàng)目參與比例，特別是涉及要先墊付拆遷費(fèi)用等前期墊付金額較大目融資地塊供地鏈條一直未完全打通，加之現(xiàn)行政策收緊，對(duì)用地報(bào)批而言簡(jiǎn)直就是噩夢(mèng)，目前供出的融資地塊，要么是批復(fù)了多年的項(xiàng)目終于整理出的融資地塊，要么是近幾年報(bào)批的用地情況簡(jiǎn)單且權(quán)屬清晰座大山。07所以，為避免嚴(yán)重拖垮公司現(xiàn)金流，對(duì)于用地復(fù)雜、前期墊付資金大的其次，在項(xiàng)目選擇上，建議選擇半路參與已在三五年計(jì)劃名單的項(xiàng)目，這比參與還未入計(jì)劃的項(xiàng)目好。因?yàn)橐讶肴迥暧?jì)劃的項(xiàng)目幾乎都是本市或本區(qū)重點(diǎn)發(fā)展功能區(qū)，理論上怎么都比那些八字沒(méi)一撇的項(xiàng)目要有區(qū)位優(yōu)勢(shì)廣州精進(jìn)房產(chǎn)此外，本次交流還就處于白云區(qū)和空港共管區(qū)域的舊改項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)由哪一方負(fù)責(zé)、產(chǎn)居比、降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和數(shù)據(jù)優(yōu)化等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行交流，因本文再細(xì)述，感謝參與分享的白云同行朋友。后續(xù)，精進(jìn)團(tuán)隊(duì)還將繼續(xù)組織廣州其他區(qū)的地產(chǎn)同行交流活動(dòng)，歡迎參發(fā)小編交流。060607摘要:不管是因?yàn)槭袌?chǎng)回暖導(dǎo)致賣(mài)方蠢蠢欲動(dòng)，還是因?yàn)檎雠_(tái)的相關(guān)規(guī)范政策越來(lái)越多導(dǎo)致賣(mài)方痛不欲生，市場(chǎng)上購(gòu)房時(shí)的“騷操作”層出不窮，也導(dǎo)致了購(gòu)房時(shí)坑越來(lái)越多。針對(duì)這類(lèi)情況，住建局列出了購(gòu)房避坑指南，精進(jìn)團(tuán)隊(duì)結(jié)合一線(xiàn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，就住建局提出的10條建議進(jìn)行研讀分享，希望能助讀者安心買(mǎi)6月初，微信公眾號(hào)：廣州精進(jìn)房產(chǎn)發(fā)文《房地產(chǎn)是開(kāi)始放松，但小心買(mǎi)房被騙入坑！》以提醒大家注意購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，切勿在多頭的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖吶喊聲中暈6月10日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了關(guān)于《廣州市新建商品房交易事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)提示》，為我們列出了十點(diǎn)購(gòu)房避坑指南。讓我們通過(guò)了解市場(chǎng)“常規(guī)操作手段”里面的坑，從而能更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自身合法權(quán)益。廣州精進(jìn)房產(chǎn)出的買(mǎi)房避坑指南詳細(xì)為大家講解下：關(guān)于這一點(diǎn)可能有些人不清楚如何區(qū)分，前提是先區(qū)分購(gòu)買(mǎi)的商品房是期房還是現(xiàn)房，期房是要求取得商品房預(yù)售許可證(不要相信銷(xiāo)售說(shuō)預(yù)售證馬上就辦下來(lái)了)，而現(xiàn)房則是要求完成所有權(quán)首次登記(即所謂的確權(quán)登記)。關(guān)于避免購(gòu)買(mǎi)涉及抵押、司法查封等他項(xiàng)權(quán)利的新建商品房這一點(diǎn)，解決路徑也比較簡(jiǎn)單：只需要求開(kāi)發(fā)商盡快配合完成買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽工作即可，因?yàn)榈盅盒陆ㄉ唐贩繜o(wú)法辦理買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽工作。針對(duì)這一點(diǎn)相信很多人都有切身體會(huì)，部分地區(qū)的限購(gòu)以及部分人購(gòu)買(mǎi)二套房產(chǎn)，都會(huì)面臨這問(wèn)題。而這也衍生出了一些中介公司中所謂的“規(guī)避方式”，例如常規(guī)操作“假結(jié)婚、假離婚”等。很多人都抱有僥幸心理，認(rèn)為可以嘗試下違規(guī)操作，但實(shí)際上這類(lèi)操作方式均存在相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎就將竹籃打水因此，建議認(rèn)真核查自身購(gòu)房資格，沒(méi)有購(gòu)房資格的不要購(gòu)買(mǎi)房屋，也不可060607關(guān)于明辨購(gòu)買(mǎi)房屋是否屬于國(guó)有建設(shè)用地上住宅、商業(yè)或辦公房屋這一點(diǎn)，說(shuō)白點(diǎn)其實(shí)就是國(guó)有土地與集體土地的區(qū)別，即商品房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，權(quán)屬?zèng)]有相應(yīng)的法律保護(hù)，也導(dǎo)致了這類(lèi)房屋價(jià)格相對(duì)偏低。而很多人對(duì)商品房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別不清晰，考慮價(jià)格低就直接購(gòu)紛問(wèn)題。因此，建議認(rèn)真查看商品房預(yù)售許可證、權(quán)屬證書(shū)，明辨購(gòu)買(mǎi)房屋是否屬于地上住宅、商業(yè)或辦公房屋，根據(jù)自身需求選購(gòu)房屋。廣州精進(jìn)房產(chǎn)關(guān)于這一點(diǎn)可能得先解釋下商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，對(duì)于在建的項(xiàng)目核發(fā)商品房預(yù)售許可證后，就會(huì)成立商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，而開(kāi)發(fā)商出售所得的資金都將轉(zhuǎn)入這個(gè)賬戶(hù)，由住建局等多個(gè)部門(mén)共同監(jiān)管。成立這個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)，是為了確保項(xiàng)目資金充足以保證項(xiàng)目能順利建設(shè)，從而防止項(xiàng)目爛尾?？赡苡行┤藢?duì)這點(diǎn)沒(méi)啥感觸，認(rèn)為反正買(mǎi)房交錢(qián)，交到哪個(gè)賬戶(hù)都無(wú)所謂，只要交給開(kāi)發(fā)商且有稅票證明就行，但實(shí)際上這樣操作對(duì)后續(xù)辦理權(quán)屬預(yù)告登記，建議不要將房款直接交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或存入其普通賬戶(hù)。相信部分人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，在確認(rèn)自身基本信息及房屋基本情況后，其余合同信息不會(huì)怎么核實(shí)，畢竟商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容涉及太多，很多人沒(méi)06060也正因如此，某些開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇在合同后續(xù)增加部分霸王條款作為補(bǔ)充協(xié)0議，例如延遲辦證時(shí)間、延遲收樓時(shí)間、房屋面積有誤差不予退款等。7不僅如此，有些開(kāi)發(fā)商甚至?xí)筚?gòu)房人配合簽訂陰陽(yáng)合同，說(shuō)好聽(tīng)點(diǎn)是在幫你省錢(qián)，但實(shí)際是為了其自身規(guī)避政策條款，而簽訂陰陽(yáng)合同后，購(gòu)房人的合。因此，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需謹(jǐn)慎查看買(mǎi)賣(mài)合同，防范霸王條款，不要益。關(guān)于樓盤(pán)口頭承諾出現(xiàn)最多的情況，就是項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的學(xué)位問(wèn)題，很多項(xiàng)目會(huì)將優(yōu)質(zhì)學(xué)校作為項(xiàng)目宣傳的亮點(diǎn)，但實(shí)際周邊是在建名校還是已建成的名校，是否有對(duì)應(yīng)的學(xué)位還待考究，且口頭承諾并無(wú)法律效益，合同并未對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定，因此也出現(xiàn)了較多就口頭承諾無(wú)法兌現(xiàn)而導(dǎo)致的糾紛案例。各地區(qū)也已陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，明確規(guī)定了義務(wù)教育招生信息以區(qū)教育局和屬地鎮(zhèn)街公布為準(zhǔn)，其他任何單位(含開(kāi)發(fā)商)和個(gè)人不得擅自發(fā)布。任何開(kāi)發(fā)商不廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful得作出業(yè)主子女入讀指定學(xué)校的承諾。議以養(yǎng)老等信息應(yīng)以政府部門(mén)發(fā)布的信息為準(zhǔn)。推出的返本銷(xiāo)售、物業(yè)返租、售后包租項(xiàng)目，大部分價(jià)格低于0606者實(shí)際支出的費(fèi)用遠(yuǎn)高于預(yù)期的價(jià)格。7。7很多人選擇了過(guò)度提前消費(fèi)。而很多人為了“上車(chē)”，選擇使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等供壓力倍增。產(chǎn)生不良影響。門(mén)都陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)而行，不要過(guò)分透支。廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful我們經(jīng)常能看到中介公司在購(gòu)房過(guò)程中打著“幾萬(wàn)可享受房?jī)r(jià)幾折”旗號(hào)收取爭(zhēng)取最大限度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠都會(huì)愿意支付這些所謂的“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”。們不能因中介機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”的行為違反法律、行政法購(gòu)房款。0607而造成經(jīng)濟(jì)損失。類(lèi)似的新聞相信大家時(shí)不時(shí)都會(huì)看到，后續(xù)追回這筆資金的難度以上是小編結(jié)合權(quán)屬登記規(guī)范、住建局多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)提示條款及市場(chǎng)項(xiàng)目情況總結(jié)廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful云區(qū)耍了個(gè)回馬槍?zhuān)≌吆湍壳耙黄楹偷摹芭f改回暖氣氛”，這份政策表明：大趨勢(shì)下面讓我們一起看下本次通知的主要要點(diǎn)：607市更新領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)研究。7項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)后方可公開(kāi)選擇作企業(yè)，再次強(qiáng)調(diào)歷史文化保護(hù)和樹(shù)木保護(hù)的重要除人口、戶(hù)數(shù)、現(xiàn)狀房屋等數(shù)據(jù)外，進(jìn)一步屬地鎮(zhèn)街和區(qū)屬?lài)?guó)企牽在更新單元詳細(xì)規(guī)劃和片區(qū)策劃方案編廣州在更新單元詳細(xì)規(guī)劃和片區(qū)策劃方案編Learnsomethinguseful鼓勵(lì)在不變更土地使用性質(zhì)和權(quán)屬、不分期實(shí)施應(yīng)當(dāng)按照安置地塊優(yōu)先于融資分期實(shí)施應(yīng)當(dāng)按照安置地塊優(yōu)先于融資006安置房。7并取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。融資地塊預(yù)售款中應(yīng)足額留存當(dāng)期復(fù)置房以及公配的建設(shè)等。 鼓勵(lì)城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目居民就地、就近、公眾參與、科學(xué)強(qiáng)調(diào)在規(guī)劃編制、方案編制等各環(huán)節(jié)充分征詢(xún)公眾意見(jiàn)和專(zhuān)家意見(jiàn)。廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful1.原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2。央出臺(tái)的防止大拆大建政策后，廣州也相繼發(fā)布了防止大拆大建政策。但針對(duì)中央政策中提及城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2的要求，廣州政策中并未提及拆建比這一剛性要求。而現(xiàn)白云區(qū)再次強(qiáng)調(diào)拆建比不應(yīng)大于2，樹(shù)名木保護(hù)的大背景下，加強(qiáng)歷史文化遺產(chǎn)和樹(shù)木的調(diào)查工作毋庸置疑。但較多項(xiàng)目是在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)公示后才處件中也提及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作由屬地鎮(zhèn)街和區(qū)屬?lài)?guó)企牽頭。這與去年局提出的鼓勵(lì)功能性國(guó)企參與城市更新改造項(xiàng)目有些許出入，從鼓勵(lì)變成06060707開(kāi)展城市更新前期工作；未納入年度計(jì)劃的，方案不得提交市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)研究。通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)、項(xiàng)目計(jì)劃聯(lián)動(dòng)管理，進(jìn)一步控制白云區(qū)舊改項(xiàng)目推進(jìn)速上述要點(diǎn)匯總，可以看出白云區(qū)對(duì)舊改項(xiàng)目的新規(guī)定確實(shí)比廣州其他區(qū)嚴(yán)作，更重要的是提出進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)、項(xiàng)目計(jì)劃聯(lián)動(dòng)管理。看著這一條條廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful也與之前白云區(qū)交流會(huì)各企業(yè)提出的觀點(diǎn)相印證。期工作由屬地鎮(zhèn)街和區(qū)屬?lài)?guó)企牽頭，也進(jìn)一步暗示著白云區(qū)舊改項(xiàng)目將由區(qū)屬?lài)?guó)企進(jìn)行兜底。且文件中還提及片策及控規(guī)批復(fù)后，可由優(yōu)質(zhì)企業(yè)與區(qū)屬?lài)?guó)企、屬地鎮(zhèn)街建立信息互通機(jī)制。這意味著企業(yè)可提前進(jìn)行洽談，項(xiàng)目數(shù)060607你們?cè)趺纯?？歡迎在評(píng)論區(qū)討論。具體的詳細(xì)規(guī)定可查看政策原文：廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful060607廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful060607廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful摘要：繼2021年住建局對(duì)舊村莊全面改造復(fù)建費(fèi)用單價(jià)對(duì)應(yīng)基數(shù)進(jìn)行過(guò)一次村莊全面改造復(fù)建費(fèi)用單價(jià)對(duì)應(yīng)基數(shù)進(jìn)行了年度調(diào)整。調(diào)整的來(lái)龍去脈。年按公布價(jià)調(diào)整。每年復(fù)建費(fèi)用單價(jià)對(duì)應(yīng)基數(shù)的調(diào)整而變化的。060607廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful全面改造復(fù)建費(fèi)用單價(jià)對(duì)應(yīng)基數(shù)調(diào)整，是以《廣州市建設(shè)工程造為參考依據(jù)的。了因市場(chǎng)造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)而調(diào)整外，這次調(diào)整背后還有什么意義呢？對(duì)舊村改造項(xiàng)目的影響具體有哪些？是改造成本方面了，相信跟進(jìn)過(guò)舊改項(xiàng)目的小伙伴都發(fā)強(qiáng)度大小。060607這次調(diào)整對(duì)舊改項(xiàng)目影響有多大。經(jīng)濟(jì)賬平衡不了的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)應(yīng)該是利好消息，畢竟原先的復(fù)建量不增加也能在一定程度上解決這一問(wèn)題。到極限的項(xiàng)目而言，這一調(diào)整可能就真的是飯鍋冒煙廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful這一點(diǎn)不禁讓小編想起之前與大家分享過(guò)的廣州項(xiàng)目控高要求。項(xiàng)目改造成本的測(cè)算。0606造成本也會(huì)跟著減少。目改造成本減少融資區(qū)建設(shè)量，也能進(jìn)一步起到降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的復(fù)建單價(jià)差額相抵消。那是否意味著本次調(diào)整，其實(shí)也幫部分項(xiàng)目平衡了這部分響？會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)強(qiáng)度沒(méi)降反增？建筑高度，該如何降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)強(qiáng)度呢？這是否意味著后續(xù)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)難度也將進(jìn)一步加大？需回歸到原點(diǎn)，還是得考慮新增建設(shè)用地平衡？而在現(xiàn)如今舊改項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)模的條件下，是否意味著后續(xù)可能得轉(zhuǎn)到異地平衡的路徑？07廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful廣州共有產(chǎn)權(quán)房怎么計(jì)價(jià)和取得？。《辦法》)。如果限價(jià)與市場(chǎng)價(jià)基本接近(即限價(jià)超過(guò)了市場(chǎng)參考價(jià)的85％時(shí))，經(jīng)批準(zhǔn)品住房按不超過(guò)限價(jià)優(yōu)先面向申購(gòu)人出售，但承購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)后不得再次申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房。購(gòu)人”。。：項(xiàng)目建成后最高銷(xiāo)售單價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米：項(xiàng)目建成后最高銷(xiāo)售單價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米(市價(jià)的70％)。A居住用地成交后于2022年X月項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到商品房預(yù)售條件并申領(lǐng)了預(yù)售許可證。假設(shè)屆時(shí)A地塊所在區(qū)域前6個(gè)月商品住宅成交均價(jià)已變化為3.3萬(wàn)元/平米。但該項(xiàng)目的所有共有產(chǎn)權(quán)住房銷(xiāo)售單價(jià)仍按土地掛牌條件約定不能超過(guò)2.1萬(wàn)元/Learnsomethinguseful價(jià)乘以該套住房面積計(jì)算。：售條件并申領(lǐng)了預(yù)售許可證。06至于具體套型售價(jià)在銷(xiāo)售均價(jià)上下浮動(dòng)比例不超過(guò)10％以?xún)?nèi)確定并乘以該套住房面積計(jì)06至于具體套型售價(jià)在銷(xiāo)售均價(jià)上下浮動(dòng)比例不超過(guò)10％以?xún)?nèi)確定并乘以該套住房面積計(jì)算。品住宅成交均價(jià)已由兩年前的5萬(wàn)元/平方米變化為4萬(wàn)元/平方米。則3.5÷4×100％＝87.5％，經(jīng)批準(zhǔn)C項(xiàng)目該批次共有產(chǎn)權(quán)住房07B品住宅成交均價(jià)為4萬(wàn)元/平方米，主力戶(hù)型為70平方米左右(即主力戶(hù)型市場(chǎng)價(jià)約為280萬(wàn)元/套)。07考慮到供應(yīng)對(duì)象支付能力(比如首付三成的能力不超過(guò)60萬(wàn)元，月供能力大致在7000元左右)，則確定其銷(xiāo)售均價(jià)為2.4萬(wàn)元/平方米(主力戶(hù)型總價(jià)不高于168：(市場(chǎng)價(jià)5萬(wàn)元/平方米的70％)。廣州精進(jìn)房產(chǎn)Learnsomethinguseful了，萬(wàn)一以后想要買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子呢？那共有產(chǎn)權(quán)房還能繼續(xù)持有嗎？、未成年子女購(gòu)買(mǎi)本市其他住房或換購(gòu)讓手續(xù)。得其他住房使用權(quán)之前，承購(gòu)人可按公布的上一年度房屋租金參考價(jià)向產(chǎn)房臨時(shí)居住，但最長(zhǎng)租期不超過(guò)1年。