仲量聯(lián)行-房地產(chǎn)行業(yè)北京商業(yè)地產(chǎn)盤點與預測：逆勢前行穩(wěn)中求勝2018-2019

年總結(jié)盡管經(jīng)濟預期走低，需求仍超過新增供應市場需求的主要來源，其租賃活動占市場成交的以上雖然經(jīng)濟下行壓力逐步引發(fā)市場被市場迅速消化，全年凈吸納量達到近平方米，較新增供給總量(平方米)高出。盡管這一年北京錄得幾宗大型租賃交易，但由于整體市場空置率極低(年底達)，大面積的租賃需求仍然難以得到滿足。內(nèi)資企業(yè)仍為，其中、金融和專業(yè)服務業(yè)今年表現(xiàn)最為活躍。繁榮的產(chǎn)業(yè)反超金融行業(yè)成為主要需求推動力在下半年，迅猛發(fā)展的行業(yè)(科技、媒體和通信)超越了金融業(yè)，成為北京最大來源。類企業(yè)支撐了全年約的租賃需求全國家“獨角獸”企業(yè)中有家位于北京，并不斷擴張辦公面積；而眾多迅速崛起的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)也在北京不斷成長。在這一行業(yè)擴張的同時，一些初創(chuàng)企業(yè)也出現(xiàn)了部分關(guān)停和退租的現(xiàn)象，其中尤等待著擴張的機會，在這些辦公面積空出后迅速將其吸納，從而聯(lián)合辦公行業(yè)進入整合期，租賃需求產(chǎn)生波動年上半年，聯(lián)合辦公運營商保持活躍。眾多品牌持續(xù)擴張，在全市范圍內(nèi)不斷簽下大積的辦公空間，且價格敏感度的明顯降低令他們得以進駐更高品質(zhì)的辦公樓宇。但是下型國內(nèi)、外品牌收購了小型或過度擴張的運營商，促使其租賃問詢量相應減少。與此同其大面積的租賃需求。市場平穩(wěn)駛過供給浪潮米新增供應入市的影響。盡管市場目前正處于新一輪供給浪潮之中(本輪供給高峰始于年，預計到年逐步結(jié)束，部分項目仍有延期可能性)，但由于大量新增供應為自用型辦公面積或核心區(qū)開發(fā)進程重上軌道核心區(qū)在解決阻礙該區(qū)域發(fā)展的幾項重大問題方面取得核心區(qū)在解決阻礙該區(qū)域發(fā)展的幾項重大問題方面取得將為核心區(qū)即將開業(yè)的項目(的部分區(qū)域)提供暫時性解決方案。據(jù)傳，此前該區(qū)域業(yè)主有所放寬，令停工項目有望重新開工。租金優(yōu)于預期，保障全市租金平穩(wěn)增長今年辦公樓全市整體租金實現(xiàn)平穩(wěn)增長，年增長率錄得，其中中關(guān)村和望京子市場以域租金年增長率超過市場預期而達到，主要得益于核心區(qū)的進一步推遲。該地塊因此區(qū)域現(xiàn)有。年展望市場預期悲觀，準備迎接風暴面預期和貿(mào)易戰(zhàn)緊張局勢的影響，雖然沒有任何市場指標顯示辦公樓市場不健康，但業(yè)主方和租戶方均從年末開始采取保守的應對策略。盡管北京總體空置率仍在全球最低水平之列，業(yè)主方已紛紛下調(diào)年預期。即使項目已滿租或接近滿租的業(yè)主，也有計劃放寬優(yōu)惠條件以預防潛在波動、保證租戶穩(wěn)定。而租戶預計短期內(nèi)將更傾向于在原租、推遲擴張計劃，市場租賃活躍度將有所下降。策多得到進一步規(guī)范。在新出臺的政策指導下，商業(yè)銀行紛紛宣布成立理財子公司，預計將年辦公樓市場凈吸納量預計達到約平方米，將為年之后的最高值，其中三分之二(略超過平方米)的吸納面積為自用型辦公面積。外，還包含一座城市航站樓直通在建的北京大興國際機場。建成后，交通基建預計將顯于麗澤租金更低、租賃面積充足，該區(qū)域有望效仿望京區(qū)域的成長路徑，而望京目前已發(fā)展為一個成熟的核心區(qū)內(nèi)的第一批項目終于計劃開業(yè)。由于多個項目確定將更多面積留作自用，市場所面臨的供應壓力將比原先預計的更低。該區(qū)域內(nèi)僅有的供給預計將為可租賃辦公面積，較年底的預測值降低了個百分點。由于核心區(qū)為北京目前規(guī)劃的最后一塊區(qū)位核心的開發(fā)地塊，盡管即將入市的可租賃面積大部分已實現(xiàn)預租，高品質(zhì)的辦公項目仍厚興趣。出臺緩解經(jīng)濟壓力、平緩，年增長率約為，中關(guān)村等行業(yè)主導的子市場預計仍將為增長的主要驅(qū)動力。。年總結(jié)緊縮的信貸環(huán)境中，市面上的可售資產(chǎn)增多投資者對中國市場保有信心，持續(xù)為亞太區(qū)域房地產(chǎn)投資基金募資。外資投資者成交占比近，較前一年顯著增長在年，北京投資市場錄得宗以上重要大宗成交，總成交金額達億元人民幣，盡管仍落后于上海(年成交金額高達億元人民幣)，但較年同比增長。雖然則推動有經(jīng)驗的投資人對零售物業(yè)重燃熱情。全年大宗成交中約有的交易為國外投資年展望交易成交額將進一步增長，全年總成交金額預測將達到億元人民幣。鑒于融資政策沒有遇的投資機會在過去五年的成交中都頗為罕見。年總結(jié)線上線下加速整合年，更多電商企業(yè)積極尋求線下合作伙伴，線上線下一體化進程加速。隨著線上市場于飽和，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭開始拓展線下客戶基礎，而零售業(yè)主方則期望有效利用合作伙的大數(shù)據(jù)和科技資源、有針對性地提升消費體驗，從而滿足人們的需求并最終提高銷售額。作為發(fā)展前景巨大的“新零售”浪潮中的先驅(qū)者，“新零售(生鮮)超市”迅速興起品牌造作和內(nèi)衣品牌內(nèi)外在年均積極推進線下擴張戰(zhàn)略。供包括私人放映廳、觀影與用餐相結(jié)合、以及兒童派對活動等附加服務。國內(nèi)、外的運的居家生活裝飾等小物品的需求。注度有所提高，國拓展至新品牌和，分別針對更高端的消費者和注重性價比的人群。江南布衣也在女裝之外延展出新的子品牌，包括男裝、童裝和家居用品。隨著許多國內(nèi)零售商在供應鏈、采購和分銷等方面積累了更多經(jīng)驗，他們在當?shù)厥袌龅挠绊懥σ灿酗@著提升。到線下()的策略，且多與國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)巨頭合作。誕生于天貓平臺的內(nèi)衣品牌內(nèi)外憑借大量線上消費者區(qū)位和偏好的數(shù)據(jù)，的選址和進貨計劃，并通過社交媒體和其他渠道幫助門店進行定向營銷。此資本涌入進一步促成了本土品牌興盛發(fā)展的態(tài)勢，從瑞幸咖啡和北歐風格的生活方式品牌這兩個案例上則可見一斑。市區(qū)供應量下將，供給增長集中于郊區(qū)市場售市場的增長前景。市區(qū)和郊區(qū)凈吸納量分別錄得平方米和平方米，進一步拉低市區(qū)和郊區(qū)市場的空置率。這也體現(xiàn)了開發(fā)商操盤策略的一種變化過去即使項目高置，開發(fā)商也希望盡早推動項目入市，而如今他們傾向于推遲項目開業(yè)時間，確保項滿租或者接近滿租的形象開幕。近期開業(yè)項目租賃策略成功、表現(xiàn)強勁購物中心大多在這一年表現(xiàn)強勁項目多以較低租金水平入市，成功引進豐富、優(yōu)質(zhì)的租戶組合，并隨著客流量的增加快速提升租金水平。這種策略在市區(qū)和郊區(qū)市場均活躍的餐飲租戶面臨租金高漲業(yè)態(tài)在大部分項目中占租戶結(jié)構(gòu)和新簽租約的比例越來越高，優(yōu)質(zhì)項目已經(jīng)開始更多租戶將面臨更大的經(jīng)營壓力。年展望下降，消費者優(yōu)先保持生活品質(zhì)類消費雖然經(jīng)濟下行壓力會削弱消費者信心，但我們預計消費者仍有意愿為保障良好的生活品質(zhì)買單。換言之，經(jīng)濟放緩不會觸發(fā)消費驟停，相反可能促進整體需求的轉(zhuǎn)變消費需求結(jié)預計將側(cè)重于生活方式型的產(chǎn)品和服務，餐飲和娛樂租戶仍將受到市場推崇，兒童品類質(zhì)時尚或輕奢商品。在目前經(jīng)濟氣候之下，租戶在制定擴張計劃時會更加謹慎；業(yè)主也將相應地調(diào)低預期、理性設定目標，預計將導致年租金增長有所放緩。年總結(jié)北京全年優(yōu)質(zhì)物流倉儲需求強勁，市場中的可租賃面積持續(xù)緊缺。第三方物流、電子商務以及制造業(yè)推動市場需求保持穩(wěn)定。但是，由于政策環(huán)境收緊，業(yè)主難以在短時間內(nèi)簽下目的價值提升，租金增幅創(chuàng)下歷史新高。年展望緊縮的政策環(huán)境將延續(xù)第三方物流和電子商務仍將為租賃需求的主要來源，制造業(yè)也將繼續(xù)支持市場需求。由于新增供應將持續(xù)受到嚴格的政策限制，受影響的項目可能會進