房地產貸款壓力測試報告

房地產貸款壓力測試報告【概要】假設房地產價格從2009年末到2010年末卜跌40%,分別對房地產開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款存量客戶進行敏感性分析，結果顯示，房地產開發(fā)貸款的預期違約率達到8.29%,預期損失為7911萬元，個人住房按揭貸款的預期違約率達到L11%,預期損失為173萬元。一、引言房地產行業(yè)是一個周期性行業(yè)，其興衰更替的過程產生了巨大的波動風險。截至2009年末，我分行房地產開發(fā)貸款與個人住房按揭貸款余額和為10.98億元，占全部貸款余額的16.92%。房地產行業(yè)的興衰起伏對我分行資產質量會造成很大影響。自2007年9月央行要求商業(yè)銀行提高第二套住房首付比例和利息以來，房地產成交量開始萎縮，價格逐漸顯出上升疲態(tài)。至2008年一季度末，各地后場并沒有出現預期的“紅五月”，其中最嚴重的是深圳，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布的《2008年上半年深圳房地產市場發(fā)展形勢分析報告》稱，深圳5月房價比去年最高點下降了36%可見，目前房地產業(yè)的下跌風險已大幅上升°銀監(jiān)會對此I分率視，從去年起開始要求商業(yè)銀行開展房地產貸款壓力測試工作，要求各商業(yè)銀行充分認識和防范房地產業(yè)潛在的巨大風險。鑒于此，本報告以壓力測試為手段，分析房價卜跌將會對我分行信貸資產造成多大的損失，我分行能否承受房地產業(yè)的大幅下滑，并有針對性的及早做出防范準備。二、壓力測試方案介紹（一）壓力測試目的如果房地產價格下跌，我分行佶貸資產可能會遭受多大損失，測算對開發(fā)貸款及個人住房貸款品種的影響程度。（二）測試對象.房地產開發(fā)貸款截至2009年末，我分行房地產開發(fā)貸款余額為94300萬元，約占全部貸款余額的14.53%。全部設置房產、土地抵押，部分提供股東保證擔保。房地產開發(fā)貸款沒有欠息和逾期發(fā)生。本次測試以報告日有余額的9戶開發(fā)企業(yè)為對象，涉及貸款金額94300萬元。.個人住房按揭貸款截至2009年末，我分行個人住房按揭貸款余額15471萬元，約占全部貸款余額的2.39隨目前，我分行個人住房按揭貸款質量較好，不良貸款率為0。本次個人住房按揭貸款壓力測試樣本包括客戶數590戶。.全行貸款狀況截至2009年末，全行本外幣貸款余額64.88億元。全部為正常類貸款，不應貸款率為0c（三）壓力情景的設定壓力測試首要的任務是設計極端的但仍有可能發(fā)生的壓力情景，對于?本報告就是首先要解決房價下跌多少是合理的假設。.設定房價下跌幅度首先對我國房屋銷售歷史價格做一個統(tǒng)計回顧。國家統(tǒng)計局每季度定期發(fā)布全國房屋銷售價格指數系列，包括季度同比指數、季度環(huán)比指數等，這些數據從浙商銀行總行訂購的wind數據終端提取。我們需要全國房屋銷售價格季度環(huán)比指數。全國房屋銷售價格季度環(huán)比指數是國家統(tǒng)計局從2005年初才開始發(fā)布的,為獲得2005年之前的全國房屋銷售價格環(huán)比指數，可以利用國家統(tǒng)計局發(fā)布的1998年一季度至2008年一季度的全國房屋銷售價格季度同比指數和2005年一季度至2008年一季度的全國房屋銷售價格季度環(huán)比指數倒算出2005年以前的全國房屋銷售價格環(huán)比指數的大體數值。這樣估計得到的1998年一季度到2008年一季度全國房屋銷售價格環(huán)比指數數據見圖U圖1全國房屋銷售價格指數（季度環(huán)比）

6420864200000999996工6420864200000999996工00Z紇TS0N6019002S—9SNG0蟲0Zeolhooz60—S0ZEO—VOOZ60C00Zmo工sz6TZ003slsoz60soz3—30Z6D-O00Zeooooe6?您6【3—666160CC62罩8661上圖反映了全國房價的歷史平均走勢，季度波幅最大是5%o但實際上，不同城市、不同地段、不同品質房屋的價格走勢存在較大差異，例如，根據前面提到的深圳國土資源和房屋管理局的統(tǒng)計結果，深圳市房價與07年11月底相比已下跌36%o綜合10年來我國房價歷史數據和當前深廣兩地房價的實際狀況，我們做一個簡單的情景假設：以2009年末為期初，2010年12月末為期末，假設房地產價格在未來四個季度連續(xù)卜?跌，卜.跌幅度分為三種情形：輕度下跌、中度卜.跌和重度卜跌。輕度下跌定義為從2009年末至2010年末房價下跌10%；中度下趺定義為房價下跌20%；重度卜跌定義為房價卜.跌40%。.兩種經濟可能一般地，房地產價格與其他宏觀經濟變量存在一定的相關關系，我們應該不僅關注房地產自身的價格變化，還需要關注它與其它宏觀經濟變量的聯動效應。為幫助分析，假設存在兩種經濟可能：(1)房地產價格卜.跌只是房地產泡沫自身的破裂，是一種價格回歸，與其他宏觀經濟變量無關，也不影響其他宏觀經濟變量。(2)房地產價格卜跌與整個宏觀經濟形勢有關，宏觀經濟變量之間存在若相互關系和聯動效應。對銀行來說，第二種經濟可能比第一種經濟可能所產生的后果更嚴重。表1情景假設兩種經濟可能情景類別2009年末至2010年末31房價下跌與其他宏觀經濟變后無關，不會影響其他宏觀經濟變量輕度下跌幅度10%中度下跌幅度20%重度下跌幅度40%2房價下跌與整個宏觀經濟有關，宏觀經濟變量之間存在相互關系和聯動效應輕度下跌幅度10%中度下跌幅度20%重度下跌幅度40%對應第一種經濟可?能之F,本報告以我分行房地產開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款為測試對象，這兩類貸款也是銀監(jiān)會重點關注的房地產貸款業(yè)務品種。第二種經濟可能因數據及技術支持限制暫不做分析。（四）研究方法違約風險暴露（EAD）、違約率（PD）和違約損失率（LGD）是計算貸款預期損失的關鍵變量。房地產開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款的違約風險暴露是它們各自的貸款余額。關系式是：預期損失率=預期違約率X違約損失率

預期損失二貸款余額X預期損失率在壓力情形下，違約率和違約損失率將會上升。通過測算壓力情景卜測試對象的違約率和違約損失率，即可求得壓力情景下的預期貸款損失。具體地，針對兩種不同的經濟可能，我們采取兩種不同的研究方法進行壓力測試：.在第一種經濟可能下，采用敏感性分析這時價格卜跌是房地產價格泡沫自身的破裂，只需考慮房價卜跌這一個經濟變量對房地產開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款的影響。適合的方法是敏感性分析，我們將采用敏感性分析來估計存量房地產開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款的預期損失。.在第二種經濟可能下，采用多因素情景分析這時房地產價格下跌與宏觀經濟形勢是相關聯的，所以可選取反映宏觀經濟的多個經濟變量，運用向量誤差修正模型（VEC）綜合分析這些經濟變量之間的聯動關系，以及它們對銀行貸款質量的系統(tǒng)影響。并通過蒙特卡羅模擬測算貸款預期損失和作預期損失（貸款損失的VaR值）。下面詳述具體的壓力測試過程和分析結果。三、房地產開發(fā)貸款壓力測試（一）模型構建.測試程序（1）統(tǒng)計得到我分行房地產開發(fā)貸款客戶清單：（2）提取客戶財務狀況、銷售開發(fā)情況、授信余額、授信敞口、剩余期限及貸款擔保方式、擔保品價值、保證人信用狀況數據，系統(tǒng)取不到的數據下發(fā)調查表格：（3）對截至報告II有余額的九個客戶，94300萬元開發(fā)貸款做全面測試；（4）根據樣本客戶財務狀況、銷售開發(fā)情況按照我分行公司客戶評級指標,結合擔保情況估算出樣本客戶對應的我分行信用等級；（5）依照我分行評級和穆辿評級的對應關系轉換成穆迪評級；（6）按穆迪評級對照出貸款的預期違約率；（7）根據擔保方式、抵押率，估算出違約損失率；（8）用（6）、（7）結果計算出樣本的預期損失率;（9）壓力情景測試：按房地產銷售價格卜降10虬房地產銷售價格下降20%.房地產銷售價格下降40$的情景重復（4）-（8）的步驟進行測算。（10）用（8）的結果乘以授信敞口，得到每一筆房地產開發(fā)貸款在測試基準時點和不同壓力狀況卜?的預期損失；（11）加權平均得到我分行房地產開發(fā)貸款在測試基準時點和不同壓力狀況卜.的平均預期損失率和總體預期損失；（12）測穿結果分析。.測試方法和規(guī)則（1）利用財務指標變化測算信用等級變化房地產開發(fā)貸款壓力測試主要考慮在壓力情景下，公司開發(fā)、銷售等經營變化引起財務指標的變化，從而引起信用評級和違約率變化。我分行的公司類客戶評級五大類指標和對應的計算參數參見《浙商銀行公司類客廣信用評級辦法》（浙商銀發(fā)[2005]120號）。一是收入本次房價下跌壓力情景所影響到的財務指標主要包括：資產負債率、利息保障倍數、經營活動現金流入量、經營活動現金凈流量、銷售凈利率、資產凈利率、凈資產收益率、開發(fā)產品俏售率、俏售收入增長率、凈利潤增長率、資本增值率。（2）非財務因素考慮本次測試不僅要反映由于房價卜跌導致企業(yè)財務指標惡化的問題，還要兼顧北財務指標，如房地產企業(yè)的股東實力、關聯企業(yè)資金相互占用及資金鏈緊張狀況、公司以往開發(fā)業(yè)績和能力、管理團隊的運作效率等。我分行評級認定時考慮了這些非財務因素0因此，為了使這些非財務因素也在壓力測試中得到反映，我們假設公司評級的誹財務因素得分自上次評級認定以來不變。在具體計算時，我們在壓力測試模型得到的評級分值基礎上，加上一個信用等級調整項，調整項反映非財務因素得分。信用等級調整項是指我分行認定的信用等級分值減去本次壓力測試模型得到的承壓前的信用等級分值而得到的差值。由于我分行認定的只有信用等級，無信用評分，故我分行認定的信用等級分值以對應等級的分值區(qū)間的平均值來代替。（3）本行信用等級和穆辿信用等級的轉換規(guī)則根據以往與中誠信等評級公司的合作經驗，我分行評級轉換到穆辿評級時，原則上降低兩個等級。具體地：表2我分行評級虧穆辿評級對照表我分行評級穆迪評級AAAA1AAA-A3AA+BaalAABaa2AA-Baa3A+BalABa3A-Bl6BB3€Caa-C(4)穆迪評級與違約率之間的對應關系?貸款客戶的一年內預期違約率與它的信用評級相對應。為得到這種對應關系，我們可以荏穆辿評級與違約率之間的對應表，參見附表1。該表發(fā)布在穆辿2004年1月的特別評論，樣本達16000家公司，統(tǒng)計測算了穆辿評級和債務年限二個維度下的平均違約率0(5)違約損失率(LGD)的計算方法：首先確定擔保方式為抵押的LGD計算方法。按照巴塞爾新資本協議內部評級法初級法的規(guī)定，對于?有抵押物擔保的貸款，如果是以商用房地產或者居住用房地產做抵押，則敞口分為全額抵押部分和無抵押剩余部分，其中全額抵押部分等于抵押物現值除以140%,違約損失率最低為35%；無抵押剩余部分的違約損失率可按45%計量°另外，我國銀監(jiān)會在《商業(yè)銀行實施新資本協議信用風險緩釋處理指引(征求意見稿)》中要求，抵押物現值占敞口比例小于30%的，按45部計算敞口的違約損失率。但目前的一些經驗統(tǒng)計結果顯示，無抵押剩余部分的違約損失率可能會高于45%。例如，穆迪公司對1982年-2003年期間違約企業(yè)的違約損失率的統(tǒng)計結果顯示，有擔保貸款的違約損失率價值加權平均值約為0.4,無擔保貸款的違約損失率價值加權平均值約為0.6%因此，我們按35%計算全額抵押敞口部分的違約損失率，參照穆迪統(tǒng)計結果按60與計算無抵押剩余部分的違約損失率。這樣得到的計算公式滿足監(jiān)管要求：抵押物現值占敞口比例小于30%的，違約損失率不低于45機具體計算公式為：LGI)=(0.35Xmin(C/l.4,E)-0.6Xmin((C/l.4)-E,0))/E簡化為:LGD=0.6-0.25Xmin(C/l.4,E)/E其中，C為抵押物現值，E為授信敞口。對于擔保方式為保證的四筆貸款，由于其連帶責任保證企業(yè)信用評級都為次優(yōu)以上，我們參照穆迪統(tǒng)計結果按照有擔保貸款違約損失率價值加權平均值40%①來源于Moody'sSecialComment:Default&RecoveryRatesofCorporateBondIssuers.ASatisticalFteviewofMoodysRatingsPerformance,1920-2003.January2004.#80989.雷參見Moody's+ecialComment:Default&RecoveryRatesofCorporateBondIssuers.A9atisticalReviewofMoody'sRatingsPerformance,1920-2003.January2004.#80989.來計算此類客戶貸款的違約損失率y（6）平均違約率、平均違約損失率和平均抵押率都是通過貸款余額加權平均計算得到的。（-）樣本數據說明.房地產開發(fā)貸款客戶總體和測試樣本房地產開發(fā)貸款年末總余額94300萬元。全部房地產開發(fā)貸款作為壓力測試的總體。.財務數據財務數據包括2009年末的公司資產負債表、損益表，由客戶經理向客戶收集。部分會計報表尚未審計°（三）壓力測試結果.信用評級和違約率（PD）（1）房地產開發(fā)貸款客戶的信用評級躍遷狀況從客戶戶數和貸款余額兩個緯度分析信用等級的躍遷過程見表3,情景1指房價下跌了10%,情景2指房價下跌20樂情景3指房價下跌40隨表3客戶信用評級躍遷狀況（余額單位：萬元）信用等級平均違約率（%）承壓前承壓后情景1情景2情景3戶數余額戶數余額戶數余領戶數余額AAA0.02500000000AAA-0.0400000000AA+0.19557500000000AA0.323193005750055750000AA-0.45000000157500A+0.69003193000000A2.34317500317500319300319300A-3.2200003175000GB11.55000000317500總數9943009943009943009943008根據我分行客戶優(yōu)劣劃分（AAA、AAA-為優(yōu)等，AA+、AA、AA-為次優(yōu)，A+、A、為一般，A，B為劣等），在3種壓力情景下，5戶次優(yōu)客戶信用評級由AA+下遷為AA-；3戶次優(yōu)客戶下遷到劣等，而3戶一般客戶則由A級下遷到B級。（2）房地產開發(fā)貸款預期違約率參照穆迪評級公司統(tǒng)計的穆迪評級與平均違約率的參數矩陣（附表1），得出我分行每家房地產開發(fā)貸款客戶的預期違約率，然后進行余額加權平均，作為我分行房地產開發(fā)貸款預期違約率的樣本平均值。見表4O表4我分行房地產開發(fā)貸款預期違約率的樣本平均值預期違約率平均值（%）承壓前2.85情景13.4情景25.75情景38.29在承壓前的基準情況下，我分行房地產開發(fā)貸款按穆迪評級對應的違約率「。為2.85%；在加入壓力因素后，違約率快速上升，情景3達到8.29%。.房地產開發(fā)貸款的違約損失率（1）承壓前后的抵押率-貸款分布狀況，見表5。表5承壓前后的抵押率-貸款分布狀況（余額單位：萬元）抵押率承壓前的貸款余額情景1時的貸款余額情景2時的貸款余額情景3時的貸款余額0-0.2或0000.2-0.4193001930000.0.4-0.657500575001930000.6-0.8175001750057500193000.8T.00017500575001.0-1.204175001.2-1.6000總計94300943009430094300（2）承壓前后的房地產開發(fā)貸款平均抵押率，見表6。

表6承壓前后的平均抵押率平均抵押率承壓前0.49情景10.54情景20.61情景30.81（3）房地產開發(fā)貸款的違約損失率按照違約損失率的計算方法計算每個樣本貸款的違約損失率。然后進行余額加權平均，作為我分行房地產開發(fā)貸款違約損失率的樣本平均值，見表7。表7承壓前后的違約損失率樣本平均值違約損失率樣本平均值承壓前0.35憤*10.35情景20.36情景30.40（4）承壓前后的違約損失率LGI）-貸款分布情況，見表8。表8承壓前后的違約損失率LG卜貸款分布狀況（余額單位：萬兀）LGD承壓前情景1情景2情景335%-40%9430094300943007680040%-45%010,01750045%以上00,00總計94300943009430094300從平均違約損失率躍遷過程看，變化幅度不大。從違約損失率LGD-貸款區(qū)間分布情況看，在壓力情景3之前變化很小，在情景3卜，違約損失率在40%以上的貸款失占樣本總量的18.55%,增加幅度較大。.預期損失（1）房地產開發(fā)貸款的預期損率用每筆貸款的預期損失率的余額加權平均作為測試總體的預期損失率，結果見表9。10表9承壓前后的預期損失率余額加權平均值預期損失率（%）承壓前1.55情景11.7情景25.96情景38.39（2）房地產開發(fā)貸款總體的預期損失金額預期損失;總體貸款余額X預期損失率余額加權平均值，結果見表10。表10承壓前后的預期損失（單位：萬元）預期損失金額承壓前1461.65情景11603.1情景25620.28情景37911.77（四）測試結果分析承壓前，我分行房地產開發(fā)貸款預期損失率為1.55%；在加入氏力因素后，預期損失率快速上升，情景3比承壓前上升了6.84個百分點。四、個人住房按揭貸款壓力測試（-）模型構建與測試步驟由「我分行內部違約數據缺乏，此次測試的違約率和違約損失率參數參考了澳大利亞金融監(jiān)管局利用該國12家全國性銀行機構個人住房按揭貸款得到的統(tǒng)計結果。對我分行個人住房按揭貸款的主要投向城市（杭州、寧波、成都）和澳大利亞的房屋俏售指數（HPI）進行擬合（見圖2）發(fā)現，2005年-2008年澳大利亞和我國季度HP1的相關系數均達到0.7左右，反映了相近的房價變化趨勢和幅度;同時，澳大利亞金融監(jiān)管局提供的1999-2006年個人住房按揭貸款的一年平均不良貸款率為0.04%,我國監(jiān)管當局公布的2006年數據為0.03%,兩國個人住房按揭貸款的違約風險水平也比較接近。這說明兩國個人住房按揭貸款存在一定的可11比性。圖比性。圖2澳大利亞和我.國（含主要城市）的住房價格指數8.00%600%400%200%0.00%400%200%0.00%?200%-400%￡7發(fā)dooz.unr§^.i90W.苦900Z,9002-2冒Ees翼發(fā)縣7殳X8三fE007*一艱大利亞 全國―優(yōu)州一寧波 成郤6.00% I-8.00%具體的壓力測試步驟是：根據貸款抵押率（LTV）和已借款年限兩個主要因素對我分行個人住房按揭貸款先進行分池：通過對照PD和LGD參數矩陣（見附表2和附表3）可以計算出每個貸款池的預期損失，并加總得到全部個人住房按揭貸款的預期損失。由于大部分抵押物價值是根據巾場價值進行評估，房價卜.跌這一壓力因素將直接作用于LTV值，從而引起壓力情景下貸款池分布的變化，通過重復計算不同壓力程度下的預期損失，評估我分行在壓力情景下風險水平的變化。如下表11：表11個人房屋類貸款壓力測試步驟個人房屋類貸款壓力測試步驟補充說明1、逐筆計算我分行個人房屋類貸款抵押率（LTV）計算公式:LTV=貸款余額/對應該筆貸款抵押物評估價值2、根據LTV和已借款年限（AGE）將各筆貸款分入相應檔次，并計算各檔LTV的貸款總余額3、計算各貸款池的預期損失計算公式：預期損失＜EL）=PD*LGD*EAD4、計算全部個人住房按揭貸款總預期損失5、加入壓力情景，重復步驟1、2、3（二）壓力測試結果壓力測試使用的授信數據來自我分行授信管理系統(tǒng)，主要包括客戶名，客戶編號，合同編號，貸款余額，抵押物評估價值，發(fā)放H期等信息。從承壓前后個人住房按揭貸款的違約率分布情況看，隨著房價下跌的幅度增加，我分行的個人住房按揭貸款預期違約事件會顯著增加。從抵押率看，全部個人住房按揭貸款抵押率低于80'且主要集中在60-70%12之間，第二還款來源充足，貸款風險水平較低。隨著房價壓力因素的加入，貸款抵押率明顯上升，在房價下跌40%的假設下,貸款抵押率分布出現倒置,共計7596萬個人住房按揭貸款的抵押率超過100樂占比達到53.3%。見表12和圖3。從已借款年限看，由于我分行成立時間較短，個人住房按揭貸款賬齡均不超過3年，2年賬齡以內的貸款余額占77.29樂見表15。根據違約率矩陣，我分行目前此類貸款的違約風險較低。表12承壓前后的個人住房按揭貸款抵押率.、違約損失率和貸款余額（元）分布情況抵押率（%）違約戰(zhàn)失率（％）承壓前壓力情景房價下跌10%房價下跌20%房價下跌40%小于6117.558378646339114815281574291130035461-6531.1447883896369921727249399156411966-7034.38201391181871536821574112202640271-7537.19255586556099676253497951857923276-8039.64345025159083721643082639281681-8541.810219749947835660478113986-9043.7300342464555062891-9545.450025584261081862796-10047.010017733547大于10050.850075963503合計154710367154710367154710367154710367表13個人住房按揭貸款已借款年限分布情況（貸款余額單位：力人）已借款年限貸款余額占比（%）<113098.46%1-21092670.62%2-3323620.92%3-400.00%合計15471100.00根據PD,LGD參數矩陣，估計我分行目前個人住房按揭貸款的預期損失為37.46萬無，預期損失率為0.24機由于我分行目前個人住房按揭貸款抵押物價值充足，如果發(fā)生違約事件，個人住房按揭貸款的預計回收率較高，不會造成大額損失。加入房價壓力因素后，大量貸款抵押率上升至70%以上，造成預期損失明顯增加：當房價下跌10%時，預期損失較承壓前增長35.84%,預期損失率為0.28%；13當房價下跌20%時，預期損失較承壓前增長83.48樂預期損失率0.37樂當房價下跌40%時，預期損失達到173萬元，較承壓前增長近4.6倍，預期損失率為1.11%;從這些結果看，預期損失的增幅和房價下跌幅度呈幾何遞增關系，當房價下跌幅度越大時，我分行個人住房按揭貸款的風險敏感度越高，預期損失增幅越大。五、總結如果房價下趺是一種泡沫破裂的理性回歸，并且不影響整體國民經濟的話，那么，在房價下跌40%的壓力情景下，我分行房地產開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款的預期違約率分別達到8.29樂1.11以該兩類業(yè)務品種的存量貸款的預期損失達到7911萬元和173萬元.違約損失率并不會大幅上升，主要是因為該兩類業(yè)務品種的抵押物價值比較充足。因此，兩類存量貸款預期損失大幅增加的主要原因是預期違約率的大幅上升。本次壓力測試對象重點是房地產開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款，涉及的房地產類業(yè)務品種還不夠全而，可能會導致低估房價下跌對我分行的沖擊。此外，我們僅考慮了我分行信貸資產在2009年末的風險承受情況，而實際上經濟運行存在慣性，房價下跌可能會存在更多不確定性，影響也存在一定的滯后效應，很有可能房價卜.跌持續(xù)半年之后才顯現出更為嚴重的經濟后果。因此，拓展壓力測試的業(yè)務范圍和設定更符合實際的壓力情景是我們未來工作的重要方向之一。六、應對措施建議（一）對存量客戶.加大貸后管理力度，重點關注房價下跌時違約率上升較大的客戶本次壓力測試發(fā)現了一鰭房價下跌時違約率會明顯上升的房地產開發(fā)貸款客戶和個人按揭貸款客戶，對這些客戶應加強貸后管理。.警惕個人住房按揭貸款違約風險高發(fā)期根據現有實證研究結梟，個人住房按揭貸款帳齡在3-4年時違約風險比較高。目前正逢宏觀經濟下滑時期，因此，應適時加強該類貸款的風險檢查力度。3.提防房地產業(yè)下汨的連鎖反應14房地產業(yè)是卜.下游行業(yè)關聯度較強的行業(yè)，對國民經濟影響較大。本次壓力測試結果亦顯示，房價下跌所導致的全部業(yè)務的年末不良貸款余額預期值是房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款一年內違約金額的預期值之和的1.6倍。因此，需加強建材行業(yè)等與房地產業(yè)關聯度強的行業(yè)貸款的檢查和監(jiān)測工作。4.拓展擔保方式，增強擔保有效性房價下跌將導致房地產類抵押品貶值。因此，在房價下跌風險較大的當前時期，需密切跟蹤存量客戶的房地產抵押品價值的變化，必要時應追加擔?；驂嚎s貸款，提高風險預見性和反應的及時性。（二）對新增客戶.授信審批強調第一還款來源的重:要性巴塞爾新資本協議和我國銀監(jiān)會對機施內部評級法初級法要求，房地產抵押覆蓋率在140%以上的貸款的最低違約損失率是35%,覆蓋率低于140%的,其違約損失率定得更高。這是業(yè)界對第二還款來源在保障貸款本息安全方面的主流經驗觀點，警示我們應加強貸款的客戶選擇、項H選擇和項目管理，演調第一還款來源的重要性，不應依賴第二還款來源。.提高房地產行業(yè)貸款期限要求和項目選擇標準目前房地產行業(yè)風險積聚，房地產市場行情不甚明了，如發(fā)放房地產開發(fā)貸款，則應遵守快進快出的原則，選擇區(qū)域優(yōu)勢明顯、抗跌能力強的項目，并且為規(guī)避爛尾樓風險，應選擇開發(fā)進入后期的項目，這也是增強還款來源的可預見性、強化第一還款來源的重要方式。.拓展擔保方式，增強擔保有效性新增授信客戶如采取房地產抵押擔保方式，則在房地產價值評估時應考慮其卜.跌風險，盡量追加其他非房地產行業(yè)的企業(yè)或個人的連帶責任保證或其他非房地產類的抵質押品，也可通過保險等方式轉移風險。七、不足與展望（一）不足.壓力情景設定可能不夠充分一是我們僅考慮了房價卜跌這一壓力因素，沒有納入利率等房地產業(yè)較敏15感的其:他壓力因素。二是房價下跌幅度的設定可能不足以覆蓋未來可能發(fā)生的極端情形。.研究方法有待完善，敏感性分析在數據處理方法和變量選擇上有待改進一是為測算房地產開發(fā)貸款客戶信用評級躍遷，對財務指標預期值進行估計時存在數據質量問題和前提假設問題，預期準確性尚待提高。二是我分行開發(fā)貸款客戶的信用評級與穆迪評級的映射關系以及違約損失率的計算公式尚未經過嚴格的歷史數據險證。三是個人住房按揭貸款壓力測試的風險因素應包括家庭收入、抵押品價值、貸款賬齡、借款人工作性質等多個因素，但目前我們僅考慮了抵押品價值和貸款賬齡。四是由「國內缺乏歷史違約數據，我們采用了澳大利亞的違約率和違約損失率數據，數據的適用性尚待檢驗。.測試的業(yè)務品種有待拓寬本次壓力測試對象主要是房地產開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款，未對其他細分行業(yè)和業(yè)務品種展開分析，因此測試結果有一定局限性。（二）展望雖然本次壓力測試還存在很多不足，但已初步建立了完整的研究框架，所采用的方法均建立在一定的理論和經驗依據之上，為今后信用風險量化研究積累了經驗、奠定了基礎.展望未來，下一步工作重點是：.加強違約數據的收集整理T作，建在專門針對違約事件處理過程的數據庫，為今后自行計算違約率和違約損失率提供數據支持。數據內容包括客戶信息、業(yè)務信息、回收金額、回收方式，處置成本等。.從數據錄入和數據檢食著手，提高數據質量，逐步解決數據枳累不足、質量偏低的問題。.完善信用評級模型，提高壓力測試準確性。信用評級是壓力測試方法的重要組成部分，加強信用評級的研究對壓力測試工作有很大的推動作用，并且可以通過壓力測試和信用評級的相互驗證，促進兩者共同完善。16

附表附表1穆迪評級與違約率（%）之間的對應表

（全球發(fā)行人加權平均累積違約率，1983—2003）評級1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年Aaa0000.050.170.230.30.380.380.38Aal0000.160.160.260.260.260.260.26Aa2000.040.140.30.360.430.520.610.73Aa30.020.070,120.190.260.350.350.350.350.43Al0.0250.0750.180.350.50.6650.750.915L061.15